押品估值方法

押品估值方法第一節(jié)市場法一、市場法的定義市場法又稱為市場比較法或比較法,指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。二、市場法的理論依據(jù)市場比較法的理論依據(jù)是經(jīng)濟學(xué)中的替代原理。替代原理，表現(xiàn)為效用相同、各項參數(shù)相近的資產(chǎn)價格總是趨于一致，即任何買者不會接受比市場上正常價格較高的成交價格，任何賣者也不會接受比市場正常價格較低的成交價格。三、市場法的基本前提采用市場法進行資產(chǎn)評估需要滿足兩個最基本的前提條件：(1)要有—個活躍的公開市場,(2)公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。公開市場是指一個充分的市場，市場上有自愿的買者和賣者，他們之間進行平等交易。資產(chǎn)及其交易的可比性是指選擇的可比資產(chǎn)及其交易活動在近期公開市場上已經(jīng)發(fā)生過，且與被評估資產(chǎn)及資產(chǎn)業(yè)務(wù)相同或相似。這些已經(jīng)完成交易的資產(chǎn)就可以作為被評估資產(chǎn)的參照物，其交易數(shù)據(jù)是進行比較分析的主要依據(jù)。資產(chǎn)及其交易的可比性具體體現(xiàn)在以下幾個方面：(1)參照物與被評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；(2)參照物與被評估對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關(guān)系、競爭狀況和交易條件等；(3)參照物成交時間與評估基準日間隔時間不能過長，應(yīng)在一個適度時間范圍內(nèi)，同時，時間對資產(chǎn)價值的影響是可以調(diào)整的。四、市場比較法的適用條件充分的交易實例。在充分掌握市場的交易實例作為分析前提下，比較才能得以進行。一般認為，估值人員至少要掌握三個以上作為比較實例的相關(guān)市場交易資料，其中三個作為最基本的比較實例。搜集實例資料越充分，應(yīng)用市場比較法所得到的結(jié)果就越理想，否則就不易得出公平合理的評估值。資料具有相關(guān)性。估值中所選用的可比實例必須有較大的相關(guān)性。相關(guān)性是指比較實例與所評估對象之間各種價格因素是相似的，相關(guān)程度越大，比較及評估結(jié)果就越理想。市場供求關(guān)系基本一致。供求情況相差過大的兩者不宜進行比較，比較實例與押品在當?shù)厥袌龉┣箨P(guān)系上應(yīng)保持一致。明確顯示具備的條件。在運用市場比較法估值時，估值人員必須將押品與可比實例的影響價格因素一一列出，逐項分析比較，衡量其相關(guān)程度，并找出它們之間的差異。資料必須詳實可靠。比較實例資料及其來源必須詳實可靠，若資料失實必將影響評估值的合理性。五、使用市場比較法評估的步驟（一）交易實例或參照物的選擇交易實例的選擇要求關(guān)鍵是可比性，主要包括功能、市場條件及成交時間等。不論交易實例與評估對象如何相似，交易實例都應(yīng)該選擇三個（含）以上。（二）選擇比較因素從理論上講，作為參照物的資產(chǎn)應(yīng)就影響資產(chǎn)價值的基本因素大致相同，如資產(chǎn)性質(zhì)、市場條件等，但具體到每一種資產(chǎn)，則影響價值的因素又各有側(cè)重。因而，需根據(jù)不同種類資產(chǎn)價值形成的特點，選擇對資產(chǎn)價值形成影響較大的因素作為對比指標，在參照物與評估對象之間進行比較。（三）量化指標差異根據(jù)前面所選定的對比指標，在參照物及評估對象之間進行比較，并將兩者的差異進行量化。例如，資產(chǎn)功能指標，盡管參照物與評估對象功能相同或相似，但在生產(chǎn)能力、產(chǎn)品質(zhì)量，以及在資產(chǎn)運營過程中的能耗、料耗和工耗等方面都可能有不同程度的差異。運用市場法的一個重要環(huán)節(jié)就是將參照物與評估對象對比指標間的差異數(shù)量化和貨幣化。（四）調(diào)整量化的對比指標差異以參照物成交價格作為估算評估對象價值的基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上將已經(jīng)量化的參照物與評估對象對比指標差異進行調(diào)增或調(diào)減，得到以每個參照物為基礎(chǔ)的評估對象的初步評估結(jié)果。初步評估結(jié)果與所選擇的參照物個數(shù)密切相關(guān)。（五）評估結(jié)果確定評估人員需對若干評估初步結(jié)果進行綜合分析，以確定最終的評估值。確定最終評估值，主要取決于對參照物的把握和對評估對象的認識。如果參照物與評估對象的可比性很好，評估過程中無明顯遺漏疏忽，采用算術(shù)平均法或加權(quán)平均法將初步結(jié)果轉(zhuǎn)換為最終結(jié)果都是可以的。運用市場法評估單項資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有：1.資產(chǎn)的功能。資產(chǎn)的功能是資產(chǎn)使用價值的主體，是影響資產(chǎn)價值的重要因素之一。在社會需要的前提下，資產(chǎn)的功能越好，其價值越高，反之亦然。2.資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造工藝水平。3.市場條件。主要是要考慮參照物成交時與評估時的市場條件及供求關(guān)系的變化情況。在一般情況下，供不應(yīng)求時，價格偏高；供過于求時，價格偏低。市場條件上的差異對資產(chǎn)價值的影響應(yīng)引起評估人員足夠的關(guān)注。4.交易條件。交易條件主要包括交易批量、交易動機、交易時間等。交易批量不同，交易對象的價格就可能不同。交易動機也對資產(chǎn)交易價格有影響。在不同時間交易，資產(chǎn)的交易價格也會有差別。以上各因素是運用市場法經(jīng)常涉及的一些可比性因素。在具體運用市場法進行評估時，還要視評估對象的具體情況考慮其具體的可比因素。五、市場法中的具體評估方法市場法實際上是指在一種評估思路下的若干具體評估方法的集合。在具體操作中，根據(jù)參照物與評估對象的相近相似程度，市場法的具體方法可被分為兩大類：其一是直接比較法，其二是類比調(diào)整法。（一）直接比較法直接比較法是指利用參照物的交易價格及參照物的某一或若干基本特征直接與評估對象的同一或若干基本特征進行比較，得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照無交易價格的基礎(chǔ)上進行修訂從而得到評估對象價值的一類方法。其基本計算公式為：評估對象價值=參照物成交價格×修正系數(shù)1×修正系數(shù)2……×修正系數(shù)n或：評估對象價值=參照物成交價格±基本特征差額1±基本特征差額2……±基本特征差額n直接比較法對參照物與評估對象之間的可比性要求較高。參照物與評估對象要達到相同或基本相同的程度，或參照物與評估對象的差異主要體現(xiàn)在某幾項明顯的因素上，例如新舊程度或交易時間先后等。當參照物與評估對象的差異僅僅體現(xiàn)在某一特征上的時候，直接比較法可能演變成以下具體評估方法：現(xiàn)行市價法、市價折扣法、功能價值類比法、價格指數(shù)法和成新率價格調(diào)整法等。1.現(xiàn)行市價法當評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格的時候，經(jīng)過詳細分析后，認為該交易價格是公平的，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準日的現(xiàn)行市場價格作為評估對象的評估值。例如，可上市流通的股票和債券可按其在評估基準日的收盤價作為評估值；批量生產(chǎn)的設(shè)備、汽車等可按同品牌號、同型號、同規(guī)格、同廠家、同批量的設(shè)備、汽車等的現(xiàn)行市價為評估值。2.市價折扣法市價折扣法是以參照物成交價格為基礎(chǔ)，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，憑評估人員經(jīng)驗或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一個價格折扣率來估算評估對象的評估值的方法。用數(shù)學(xué)式表達：評估對象價值=參照物成交價格×(1-價格折扣率)此方法一般只適用于評估對象與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情況。3.功能價值類比法（亦稱為類比估值法）功能價值法是以參照物的成交價格基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調(diào)整來估算評估對象價值的方法。根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價值之間的線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系的區(qū)別，其計算公式分別為：A．資產(chǎn)價值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法：評估對象價值=參照物成交價格×(評估對象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力)當然，功能價值類比法不僅僅表現(xiàn)為資產(chǎn)的生產(chǎn)能力這一項指標上，它還可以通過對參照物與評估對象的其他功能指標的對比，利用參照物成交價格推算出評估對象價值。B．資產(chǎn)價值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法：評估對象價值=參照物成交價格×(評估對象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力)4.價格指數(shù)法（亦稱為物價指數(shù)法）價格指數(shù)法是以參照物成交價格為基礎(chǔ),考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產(chǎn)價值的影響，利用價格指數(shù)調(diào)整估算評估對象價值的方法。其計算公式為A.資產(chǎn)評估值=參照物成交價格×(1+物價變動指數(shù))即：資產(chǎn)評估值=參照物交易價格×（1+評估基準日同類資產(chǎn)定基價格變動指數(shù)）/（1+參照物交易期日同類資產(chǎn)定基價格變動指數(shù)）或資產(chǎn)評估值=參照物成交價格×參照物交易期日至評估基準日各期（1+環(huán)比價格變動指數(shù)）B．資產(chǎn)評估值=參照物成交價格×價格指數(shù)此方法一般只運用于評估對象與參照物之間僅有時間因素存在差異的情況，且時間差異不能過長。當然，此方法稍做調(diào)整可作為市場售價類比法中估測時間差異系數(shù)或時間差異值的方法。5.成新率價格調(diào)整法成新率價格調(diào)整法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算出評估對象的價值。其計算公式為：資產(chǎn)評估值=參照物成交價格×(評估對象成新率÷參照物成新率)其中：資產(chǎn)的成新率=資產(chǎn)尚可使用年限÷(資產(chǎn)已使用年限＋資產(chǎn)尚可使用年限)（二）類比調(diào)整法類比調(diào)整法也是市場法中最基本的評估方法。該法并不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似，該法通過對比分析參照物和評估對象與國家、行業(yè)或市場標準之間的差異，從而掌握參照物與評估對象之間的差異，在參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整估算評估對象的價值。類比調(diào)整法由于需要利用國家、行業(yè)或市場標準，應(yīng)用起來有較多的局限，在資產(chǎn)評估實踐中應(yīng)用范圍并不廣泛。

第二節(jié)收益法收益法的定義收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來確定資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。收益法的技術(shù)思路認為，任何一個理智的投資者在購置或投資某一資產(chǎn)時，所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會高于所購置或投資的資產(chǎn)在未來能給其帶來的回報，即收益額。因而該方法利用投資回報和收益折現(xiàn)等技術(shù)手段，把評估對象的預(yù)期產(chǎn)出能力和獲利能力作為評估標的來估算評估對象的價值。收益法的基本前提收益法是依據(jù)資產(chǎn)未來預(yù)期收益經(jīng)折現(xiàn)或本金化處理來估測資產(chǎn)價值的，它涉及三個基本要素：一是被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益；二是折現(xiàn)率或本金化率；三是被評估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時間。應(yīng)用收益法必須具備的前提條件是：1.被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；2.資產(chǎn)的擁有者獲得預(yù)期收益所承擔的風險也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；3.被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。收益法的基本步驟和參數(shù)（一）收益法評估的基本步驟1.搜集并驗證與資產(chǎn)未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營前景、財務(wù)狀況、市場形勢、以及經(jīng)營風險等；2.分析測算被評估對象未來預(yù)期收益；3.確定折現(xiàn)率或資本化率；4.用折現(xiàn)率或資本化率將評估對象未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值；5.分析確定評估結(jié)果。（二）收益法的經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)運用收益法進行評估涉及許多經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)，其中最主要的參數(shù)有三個：收益額、折現(xiàn)率和獲利期限。1.收益額收益額是使用收益法評估資產(chǎn)價值的基本參數(shù)之一。在資產(chǎn)評估中，資產(chǎn)的收益額是指根據(jù)投資回報的原理，資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。資產(chǎn)評估中的收益額有兩個比較明確的特點，其一，收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是其歷史收益額或現(xiàn)實收益額；其二，用于資產(chǎn)評估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實際收益。不同種類資產(chǎn)的收益額表現(xiàn)形式不完全相同，如企業(yè)的收益額通常表現(xiàn)為凈利潤或凈現(xiàn)金流量，而房地產(chǎn)則通常表現(xiàn)為純收益等。2.折現(xiàn)率從本質(zhì)上講，折現(xiàn)率是一種期望投資報酬率，是投資者在投資風險一定的情況下，對投資所期望的回報率。折現(xiàn)率就其構(gòu)成而言，它是由無風險報酬率和風險報酬率組成的。無風險報酬率，在具體實踐中，一般可參照同期國庫券利率或銀行利率，但需將該利率換算成復(fù)利后方可采用。風險報酬率是指超過無風險報酬率以上部分的投資回報率，該部分報酬率主要從產(chǎn)品風險、經(jīng)營風險、市場風險及財務(wù)風險幾方面考慮確定。在資產(chǎn)的評估中，因資產(chǎn)的行業(yè)分布、種類、市場條件等的不同，其折現(xiàn)率也不同。單利與復(fù)利的轉(zhuǎn)換可以由下面公式得出：(1+r)n=(1+i×n)式中：r指復(fù)利率；i指單利率；n指計息期間。3.收益期限收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時間，通常以年為時間單位。它由評估人員根據(jù)被評估資產(chǎn)自身效能及相關(guān)條件，以及有關(guān)法律、法規(guī)、契約、合同等加以測定。收益法中的主要技術(shù)方法收益法實際上是在預(yù)期收益還原思路下若干具體方法的集合。從大的方面來看，收益法中的具體方法可以分為若干類，其一是針對被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益有無限期的情況劃分，分為有限期和無限期的評估方法；其二是針對被評估資產(chǎn)預(yù)期收益額的情況劃分，又可分為等額收益評估方法、非等額收益方法等等。先對這些具體方法中所用的字符含義做統(tǒng)一的定義：P—評估值；i—年序號；n—未來第i年的評估值；Ri—未來第i年的預(yù)期收益；r—折現(xiàn)率或資本化率；ri—第i年的折現(xiàn)率或資本化率；n—收益年期；t—收益年期；A—年金。（一）純收益不變1.在收益永續(xù)，各因素不變的條件下，有以下計算公式：P=A/r其成立條件是：A.純收益每年不變；B.資本化率固定且大于零；C.收益年期無限。2.在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，有以下計算公式：這是一個在估值實務(wù)中經(jīng)常運用的計算公式，其成立條件是：A.純收益每年不變；B.資本化率固定且大于零；C.收益年期有限為n。3.在收益年期有限，資本化率等于零的條件下，有以下計算式：P=A×n其成立條件是：A.純收益每年不變；B.收益年期有限為n；C.資本化率為零。（二）純收益在若干年后保持不變1.無限年期收益。其計算公式為：其成立的條件是：A.純收益在n年(含第n年)以前有變化；B.純收益在n年(不含第n年)以后保持不變；C.收益年期無限；D.r大于零。2.有限年期收益。其計算公式為：其成立的條件是：A.純收益在t年(含第t年)以前有變化；B.純收益在t年(不含第t年)以后保持不變；C.收益年期有限為n；D.r大于零。這里要注意的是，純收益A的收益年期是(n－t)而不是n。（三）純收益按等差級數(shù)變化1.在純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期無限的條件下，有以下計算公式：其成立條件是：A.純收益按等差級數(shù)遞增；B.純收益逐年遞增額為B；C.收益年期無限；D.r大于零。2.在純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計算公式：其成立條件是：A.純收益按等差級數(shù)遞增；B.純收益逐年遞增額為B；C.收益年期有限為n；D.r大于零。3.在純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期無限的條件下，有以下計算公式：其成立條件是：A.純收益按等差級數(shù)遞減；B.純收益逐年遞減額為B；C.收益年期無限；D.r大于零；E.收益遞減到零為止(注：該數(shù)學(xué)計算公式是成立的，但完全套用于資產(chǎn)評估是不合適的，因為資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主體會根據(jù)替代原則，在資產(chǎn)收益遞減為零之前停止使用該資產(chǎn)或變現(xiàn)資產(chǎn)，不會無限制的永續(xù)地使用下去)。4.在純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，以下計算公式：其成立條件是：A.純收益按等差級數(shù)遞減；B.純收益逐年遞減額為B；C.收益年期有限為n；D.r大于零。（四）純收益按等比級數(shù)變化1.在純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期無限的條件下，以下計算公式：其成立條件是：A.純收益按等比級數(shù)遞增；B.純收益逐年遞增比率為s；C.收益年期無限；D.r大于零；E.r>s>0。2.在純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計算公式：其成立條件是：A.純收益按等比級數(shù)遞增；B.純收益逐年遞增比率為s；C.收益年期有限；D.r大于零；E.r>s>0。3.在純收益按等比級數(shù)遞減，收益年期無限的條件下，有以下計算公式：其成立條件是：A.純收益按等比級數(shù)遞減；B.純收益逐年遞減比率為s；C.收益年期無限；D.r大于零；E.r>s>0。4.在純收益按等比級數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，有以下計算公式：其成立條件是：A.純收益按等比級數(shù)遞減；B.純收益逐年遞減比率為s；C.收益年期有限為n；D.r大于零；E.0<s≤1。5.已知未來若干年后資產(chǎn)價格的條件下，有以下計算公式：其成立的條件是：A.純收益在第n年(含n年)前保持不變；B.預(yù)知第n年的價格為Pn；C.r大于零。

第三節(jié)成本法成本法的定義成本法是資產(chǎn)評估的基本方法之一。它是通過估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。成本法的基本思路是重建或重置被評估資產(chǎn)，即：資產(chǎn)評估值=資產(chǎn)的重置成本-資產(chǎn)實體性貶值-資產(chǎn)功能性貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值成本法是以再取得被評估資產(chǎn)的重置成本為基礎(chǔ)的評估方法，由于被評估資產(chǎn)的再取得成本的有關(guān)數(shù)據(jù)和信息來源較廣泛，并且資產(chǎn)重置成本與資產(chǎn)的現(xiàn)行市價及收益現(xiàn)值也存在著內(nèi)在聯(lián)系和替代關(guān)系，因而，成本法也是一種被廣泛應(yīng)用的評估方法。成本法的基本前提如前所述，成本法從再取得資產(chǎn)的角度反映資產(chǎn)價值，即通過資產(chǎn)的重置成本扣減各種貶值反映資產(chǎn)價值。因而只有當被評估資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用并在持續(xù)使用中為潛在所有者或控制者帶來經(jīng)濟利益時，資產(chǎn)的重置成本才能為潛在投資者和市場所承認和接受。采用成本法評估資產(chǎn)的前提條件一是被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)；二是被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益能夠支持其重置及投入價值。成本法中的基本要素成本法的運用涉及到四個基本要素，即資產(chǎn)的重置成本、資產(chǎn)的實體性貶值、資產(chǎn)的功能性貶值和資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值。在實際評估實踐中，或者說在具體運用成本法評估資產(chǎn)的過程中，不是所有的評估項目一定都存在三種貶值，這需要根據(jù)評估項目具體情況而定。（一）資產(chǎn)的重置成本資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。分為復(fù)原重置成本和更新重置成本兩種。1.復(fù)原重置成本是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標準、設(shè)計、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用。2.更新重置成本是指采用新型材料，現(xiàn)代建筑或制造標準，新型設(shè)計、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費用。（二）資產(chǎn)的實體性貶值資產(chǎn)的實體性貶值亦稱有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價值損失。資產(chǎn)的實體性貶值通常采用相對數(shù)計量，即實體性貶值率，用公式表示為：實體性貶值率=資產(chǎn)實體性貶值/資產(chǎn)重置成本*100%（三）資產(chǎn)的功能性貶值資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損失。它包括由于新工藝、新材料和新技術(shù)的采用，而使原有資產(chǎn)的建造成本超過現(xiàn)行建造成本的超支額，以及原有資產(chǎn)超過體現(xiàn)技術(shù)進步的同類資產(chǎn)的運營成本的超支額。（四）資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等造成的資產(chǎn)價值損失。四、成本法中各項要素的具體評估方法（一）重置成本估算方法資產(chǎn)的重置成本可以通過若干種方法進行估算，在評估操作實務(wù)中應(yīng)用較為廣泛的有：1．重置核算法。重置核算法亦稱細節(jié)分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費用項目，逐項計算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。2．價格指數(shù)法。價格指數(shù)法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價格變動指數(shù)，將待估資產(chǎn)的歷史成本（賬面原值）調(diào)整為重置成本的一種方法，其計算公式為：重置成本=資產(chǎn)的賬面原值×價格指數(shù)或：重置成本=資產(chǎn)的賬面原值×(1+價格變動指數(shù))式中：價格指數(shù)可以是定基價格指數(shù)或環(huán)比價格指數(shù)。價格指數(shù)是評估時點的價格指數(shù)與資產(chǎn)購建時點的價格指數(shù)之比，即：(評估時點價格指數(shù)÷資產(chǎn)購建時的價格指數(shù))×100％環(huán)比價格變動指數(shù)可考慮按下式求得：X=(1+a1)×(1+a2)×(1+a3)×……×(1+an)×100％式中：x—環(huán)比價格指數(shù)；an—第n年環(huán)比價格變動指數(shù)，n=1，2，3…n。價格指數(shù)法與重置核算法是重置成本估算較常用的方法，二者具有明顯的區(qū)別：A.價格指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。B.價格指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎(chǔ)上。3．功能價值類比法。功能價值類比法是指利用某些資產(chǎn)功能（生產(chǎn)能力）的變化與其價格或重置成本的變化呈某種指數(shù)關(guān)系或線性關(guān)系，通過參照物的價格或重置成本，以及功能價值關(guān)系估測評估對象價格或重置成本的技術(shù)方法(該方法亦有稱之為類比估值法—指數(shù)估值法)。當資產(chǎn)的功能變化與其價格或重置成本的變化呈線性關(guān)系時，人們習慣把線性關(guān)系下的功能價值類比法稱之為生產(chǎn)能力比較法，而把非線性關(guān)系條件下的功能價值法稱之為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。A.生產(chǎn)能力比例法。生產(chǎn)能力比例法方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，根據(jù)參照資產(chǎn)的重置成本及參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，估算被評估資產(chǎn)的重置成本。計算公式為：被評估資產(chǎn)重置成本=(被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量)×參照物重置成本這種方法運用的前提條件和假設(shè)是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力呈線性關(guān)系，生產(chǎn)能力越大，成本越高，而且是呈正比例變化。因而應(yīng)用這種方法估算重置成本時，首先應(yīng)分析資產(chǎn)成本與生產(chǎn)能力之間是否存在這種線性關(guān)系。B.規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。通過不同資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與其成本之間關(guān)系的分析可以發(fā)現(xiàn)，許多資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力之間不存在線性關(guān)系。當資產(chǎn)A的生產(chǎn)能力比資產(chǎn)B的生產(chǎn)能力大一倍時，其成本卻不一定大一倍，也就是說，資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只呈同方向變化，而不是等比例變化，這是由于規(guī)模經(jīng)濟效益作用的結(jié)果。兩項資產(chǎn)的重置成本和生產(chǎn)能力相比較，其關(guān)系可用下列公式表示：推導(dǎo)可得：公式中的x是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)。在美國，這個經(jīng)驗數(shù)據(jù)一般在0.4～1.2間，如加工工業(yè)一般為0.7，房地產(chǎn)行業(yè)一般為0.9。我國到目前為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，評估過程中要謹慎使用這種方法。公式中參照物一般可選擇同類資產(chǎn)中的標準資產(chǎn)。（二）實體性貶值估算方法實體性貶值一般有以下幾種估算方法：1.觀察法。它是指由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術(shù)人員對被評估資產(chǎn)的實體各主要部位進行技術(shù)鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計、制造、使用、磨損、維護、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素，將評估對象與其全新狀態(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對資產(chǎn)的功能、使用效率帶來的影響，判斷被評估資產(chǎn)的成新率，從而估算實體性貶值。計算公式為：資產(chǎn)實體性貶值=重置成本×(1-實體性成新率)式中，實體性成新率=1-實體性貶值率2．使用年限法。使用年限法是利用被評估資產(chǎn)的實際已使用年限與其總使用年限的比值來判斷其實體貶值率（程度)，進而估測資產(chǎn)的實體性貶值。使用年限法計算公式為：資產(chǎn)實體性貶值=重置成本/總使用年限×實際已使用年限公式中：A.總使用年限指的是實際已使用年限與尚可使用年限之和。計算公式為：總使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限實際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率由于資產(chǎn)在使用中負荷程度的影響，必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實際已使用年限。名義已使用年限是指資產(chǎn)從購進使用到評估時的年限。名義已使用年限可以通過會計記錄、資產(chǎn)登記簿、登記卡片查詢確定。實際已使用年限是指資產(chǎn)在使用中實際損耗的年限。實際已使用年限與名義已使用年限的差異，可以通過資產(chǎn)利用率來調(diào)整。資產(chǎn)利用率計算公式為：資產(chǎn)利用率=截止評估日資產(chǎn)累計實際利用時間/截止評估日資產(chǎn)累計法定利用時間×100%當資產(chǎn)利用率>1時，表示資產(chǎn)超負荷運轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實際已使用年限比名義已使用年限要長；當資產(chǎn)利用率=1時，表示資產(chǎn)滿負荷運轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實際已使用年限等于名義已使用年限；當資產(chǎn)利用率<1時，表示開工不足，資產(chǎn)實際已使用年限小于名義已使用年限。實際評估過程中，如果企業(yè)基礎(chǔ)管理工作較差，再加上資產(chǎn)運轉(zhuǎn)中的復(fù)雜性，資產(chǎn)利用率的指標往往很難確定。評估人員應(yīng)綜合分析資產(chǎn)的運轉(zhuǎn)狀態(tài)，諸如資產(chǎn)開工情況、大修間隔期、原材料供應(yīng)情況、電力供應(yīng)情況、是否季節(jié)性生產(chǎn)等各方面因素分析確定。尚可使用年限是根據(jù)資產(chǎn)的有形損耗因素，預(yù)計資產(chǎn)的繼續(xù)使用年限。使用年限法所顯示的評估技術(shù)思路是一種應(yīng)用較為廣泛的評估技術(shù)，在資產(chǎn)評估實際工作中，評估人員還可以利用資產(chǎn)的工作量、行駛里程等指標，利用使用年限法的技術(shù)思路測算資產(chǎn)的實體性貶值。3．修復(fù)費用法。這種方法是利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費用金額來直接估算資產(chǎn)實體性貶值的一種方法，所謂修復(fù)費用包括資產(chǎn)主要零部件的更換或者修復(fù)、改造、停工損失等費用支出。如果資產(chǎn)可以通過修復(fù)恢復(fù)到其全新狀態(tài)，可以認為資產(chǎn)的實體性損耗等于其修復(fù)費用。（三）功能性貶值估算方法功能性貶值是由于技術(shù)相對落后造成的貶值。估算功能性貶值時，主要根據(jù)資產(chǎn)的效用、生產(chǎn)加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加或效益降低，相應(yīng)確定功能性貶值額。同時，還要重視技術(shù)進步因素，注意替代設(shè)備、替代技術(shù)、替代產(chǎn)品的影響，以及行業(yè)技術(shù)裝備水平現(xiàn)狀和資產(chǎn)更新?lián)Q代速度。通常情況下，功能性貶值的估算可以按下列步驟進行：1．將被評估資產(chǎn)的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運營成本進行比較。2．計算兩者的差異，確定凈超額運營成本。由于企業(yè)支付的運營成本是在稅前扣除的，企業(yè)支付的超額運營成本會引致稅前利潤額下降，所得稅額降低，使得企業(yè)負擔的運營成本低于其實際支付額。因此，凈超額運營成本是超額運營成本扣除其抵減的所得稅以后的余額。3．估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命。4．以適當?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)功能性損耗（貶值），計算公式為：被評估資產(chǎn)功能性貶值=Σ(被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本×折現(xiàn)系數(shù))應(yīng)當指出，新老技術(shù)設(shè)備的對比，除生產(chǎn)效率影響工資成本超額支出外，還可以對原材料消耗、能源消耗以及產(chǎn)品質(zhì)量等指標進行對比計算其功能性貶值。（四）經(jīng)濟性貶值估算方法資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值主要表現(xiàn)為運營中的資產(chǎn)利用率下降，甚至閑置，并由此引起資產(chǎn)的運營收益減少。當有確實證據(jù)表明資產(chǎn)已經(jīng)存在經(jīng)濟性貶值，可參考下面方法估測其經(jīng)濟性貶值率或經(jīng)濟性貶值額。經(jīng)濟性貶值率=[1-(資產(chǎn)預(yù)計可被利用生產(chǎn)能力/資產(chǎn)原設(shè)計生產(chǎn)能力)X]×100%式中，x為功能價值指數(shù)，實踐中多采用經(jīng)驗數(shù)據(jù)，數(shù)值一般在0.6～0.7之間。經(jīng)濟性貶值額=資產(chǎn)年收益損失額×(1?所得稅率)×(P/A，r，n)式中，(P/A，r，n)為年金現(xiàn)值系數(shù)。第四節(jié)評估中的注意事項對于一般貸款時間較短(1～2年)、抵押品市場交易活躍（比如城市商品房）的實物資產(chǎn)，可以同時選用市場比較法和成本法二種方法評估。對一般貸款時間較長或者抵押品市場交易不活躍的，這兩種抵押品風險較大，應(yīng)首選成本法，輔助選用市場比較法。貸款期限較長，抵押品的市場價格可能會發(fā)生較大變化；抵押品市場交易不活躍的，在目前我國產(chǎn)權(quán)市場發(fā)育還不充分的情況下，沒有足夠的市場競爭，抵押品在市場沒有買主或買主很少，抵押品變現(xiàn)價值就可能很低了。中介機構(gòu)往往在對這類抵押品評估時大都采用成本法或收益法來確定其抵押價值，但實際上在處置時是處于一種生產(chǎn)經(jīng)營停頓、半停頓甚至被清算的狀態(tài)，已不適用收益法評估的假設(shè)條件，因此，對這類抵押品評估時應(yīng)首選成本法，輔助使用市場比較法。對同一抵押品評估，規(guī)定同時使用兩種評估出來價值可能相差很大的方法，有利于識別風險、控制風險。對不同抵押貸款期限選用不同的抵押貸款折減值，并充分考慮處置資產(chǎn)時應(yīng)付出的處置成本、稅費，使評估的結(jié)果符合抵押資產(chǎn)處置時的客觀情況，是我們控制貸款風險的重要一步。慎重使用收益法。在對有些商業(yè)性質(zhì)的抵押品進行評估時，評估機構(gòu)習慣使用收益法，因為收益額的確定相對簡單容易，但是折現(xiàn)率的確定卻大有文章，多一個百分點或少一個百分點，評估值的差異是比較大的，因此收益法的評估值有可能會比抵押品的實際價值偏高較多或偏低較多。因此，即使在商業(yè)性質(zhì)的抵押品評估中，收益法也只能作為一個輔助性的方法，首選依然是市場比較法。價值評估中應(yīng)考慮的幾項法定優(yōu)先權(quán)：（1）稅收優(yōu)先權(quán)；（2）土地使用權(quán)出讓金優(yōu)先權(quán)；（3）職工安置費優(yōu)先權(quán)；（4）建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)；（5）留置優(yōu)先權(quán)。例如，銀行以房地產(chǎn)商的在建項目抵押發(fā)放貸款，根據(jù)我國最高人民法院的司法解釋，明確規(guī)定工程承包人被發(fā)包人拖欠的建設(shè)工程款優(yōu)先于抵押權(quán)及其他債權(quán)人受償。如果房地產(chǎn)開發(fā)商不能按照合同規(guī)定按時支付施工企業(yè)應(yīng)得工程款項，施工企業(yè)有權(quán)優(yōu)先將在建工程或已完工程折價或出售用以收回自己應(yīng)得工程款項，銀行的抵押品價值就可能大打折扣。綜上所述，在評估方法的選擇中，銀行抵押品的評估方法應(yīng)首選市場比較法和成本法，收益法只是輔助方法，不宜作為主要方法選用。根據(jù)每個抵押品的具體情況，充分考慮各項優(yōu)先于銀行貸款的收費權(quán)。

第四章房地產(chǎn)押品估值方法第一節(jié)房地產(chǎn)押品估值基本方法一一、房地產(chǎn)評估的常用方法及適用范圍房地產(chǎn)評估最常見的方法有市場法、收益法、假設(shè)開發(fā)法和成本法。（一）市場法市場法是房地產(chǎn)評估最常用的方法之一。只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實例，市場法即可應(yīng)用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場法應(yīng)用越有效。因此在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達的情況下，市場法得到廣泛應(yīng)用。而在下列情況下，市場法往往難以適用：（1）沒有發(fā)生房地產(chǎn)交易或房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)；（2）某些類型很少見的房地產(chǎn)或交易實例很少的房地產(chǎn)，如非標準廠房；（3）公共設(shè)施類房地產(chǎn)，如：圖書館、體育館、學(xué)校等。（二）收益法收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等。對于政府機關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的價值評估則大多不適用。（三）假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法，倒算法或預(yù)期開發(fā)法。是將房地產(chǎn)開發(fā)完成后的預(yù)期市場價值扣除預(yù)期的正常投入費用、正常稅金和合理利潤后,以剩余部分的價值作為依據(jù)測算房地產(chǎn)評估值的方法。該方法常用于在建房地產(chǎn)項目的評估。（四）成本法成本法，是房地產(chǎn)評估的基本方法之一。該方法是通過首先估測房地產(chǎn)的重置成本，然后估測房地產(chǎn)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到房地產(chǎn)價值的評估方法。成本法一般適用于自建自用房或市場流動性較差的非收益性房地產(chǎn)的評估，在具體實踐中，成本法多被采用于對工業(yè)房地產(chǎn)的評估中，此外居住房地產(chǎn)的拆遷估值以及在建工程的估值往往也會采用成本法。二、居住類房地產(chǎn)的評估（一）居住類房地產(chǎn)的定義及特點 居住類房地產(chǎn)主要包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。與其他類型房地產(chǎn)相比，居住類房地產(chǎn)主要有以下特點：單宗交易規(guī)模較小，但市場交易頻繁，交易量大。居住房地產(chǎn)主要以滿足自用為目的，也有部分出租給租客使用，往往以個人的購買行為為主。具有較強的相似性、可比性。居住房地產(chǎn)之間的相似性、可比性比其他房地產(chǎn)多，在一個居住小區(qū)中，往往有很多相似的居住房地產(chǎn)，即這些居住房地產(chǎn)處于同一區(qū)位，具有相似的建筑設(shè)計、相似的戶型及功能等；在同一幢居住房地產(chǎn)樓內(nèi)，特別是高層住宅，樓層接近而方位相同的各套住宅也基本上沒有什么區(qū)別。此外，由于居住房地產(chǎn)市場交易量較大，所以容易獲取足夠數(shù)量的可比實例。不同類型住房價格內(nèi)涵差異明顯。由于我國住房政策階段性、導(dǎo)向性差異的原因，在我國城市中存在著商品房、房改房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房和集資房等，這些住房的權(quán)屬性質(zhì)存在差異，商品房具有完全產(chǎn)權(quán)，即擁有一定期限的國有土地使用權(quán)和地上建筑物的所有權(quán)；房改房、經(jīng)濟適用住房只擁有地上建筑物的所有權(quán)，不擁有或部分擁有土地使用權(quán)，其土地使用權(quán)既有劃撥的，也有出讓的；廉租住房只擁有建筑物的使用權(quán)。由于現(xiàn)階段住房權(quán)屬性質(zhì)的不同，必然導(dǎo)致其價格構(gòu)成內(nèi)涵上的差異，因此其估值也具有各自的特殊性。商品房價格既包含建筑價格也包含土地價格，房改房、經(jīng)濟適用住房在考慮包含建筑價格的同時，還應(yīng)分析是否包含土地價格，如果是劃撥性質(zhì)的，還應(yīng)扣除出讓金。因此對居住房地產(chǎn)進行評估時應(yīng)了解這些特點。（二）影響居住類房地產(chǎn)價格的因素影響居住類房地產(chǎn)價格的因素很多，既包括城市經(jīng)濟發(fā)展水平、城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策與導(dǎo)向、住宅市場供求狀況等宏觀因素，也包括住宅的區(qū)位狀況、實物狀況等微觀因素。但就同一城市而言，影響住宅價格的宏觀因素基本一致，因此評估主要應(yīng)關(guān)注居住房地產(chǎn)的區(qū)位狀況和實物狀況對其價格的影響。1.影響居住類房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況交通條件，主要指城市公共交通的通達程度，如估值對象附近是否有通行的公共汽車、電車、地鐵、輕軌。生活服務(wù)設(shè)施，是指周邊是否有商店、超市、菜市場、銀行、郵局等。教育配套設(shè)施，住宅周邊是否有中、小學(xué)和幼兒園、托兒所，是否有名校，住宅周邊有名校。環(huán)境質(zhì)量，主要包括綠化環(huán)境、自然景觀、空氣質(zhì)量、噪聲程度、衛(wèi)生條件等。2.影響居住房地產(chǎn)價格的主要實物狀況建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級。住宅建筑結(jié)構(gòu)主要分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等。建筑的高度、每一層的層高的不同也會影響建筑工程造價，高層住宅的建造成本會高于多層住宅。設(shè)施與設(shè)備，住宅的供水、排水、供電、供氣設(shè)施的完善程度，小區(qū)智能化程度，通訊、網(wǎng)絡(luò)等線路的完備程度，公用電梯的設(shè)置及質(zhì)量等都會對住宅價格產(chǎn)生影響。建筑質(zhì)量，建筑質(zhì)量、保溫或隔熱設(shè)施、防水防滲漏措施等是否符合標準及質(zhì)量等級。裝修，一般情況下，可根據(jù)住宅的裝修狀況將住宅分為毛坯房、粗裝修房、普通裝修房、精裝修房、豪華裝修房，對二手住宅而言，住宅是否有裝修、裝修程度如何對其價格的影響程度遠沒有一手房大，因為存在裝修的折舊問題。朝向與樓層，朝向除了考慮采光、通風等因素外，還有一個重要的因素是景觀。不同樓層住宅之間的價格差異取決于建筑的高度、是否有電梯。多層無電梯住宅的最優(yōu)樓層是高低適中的樓層，例如7層住宅的最佳樓層是4、5層，其價格最高。而高層住宅由于普遍裝有電梯，樓層越高，景觀及空氣質(zhì)量等越好，因此價格越高。（三）居住類房地產(chǎn)不同狀態(tài)下的評估居住類房地產(chǎn)根據(jù)其不同的完工狀態(tài)，可以分為完工的居住類房地產(chǎn)和在建的居住類房地產(chǎn)。在建工程指尚未完工或雖然已經(jīng)完工但尚未辦理移交驗收的房地產(chǎn)項目，一般把是否進行了整體竣工驗收作為界定的主要依據(jù)。1.已完工的居住類房地產(chǎn)的評估已完工的居住類房地產(chǎn)，通常因為有充分的市場交易，多采用市場法評估。而對于部分缺乏充分市場交易信息的已完工居住類房地產(chǎn)，如可以收集到合理的客觀收益信息，也可采用收益法評估。以下分別就市場法和收益法的運用分別進行介紹：（1）市場法市場法是通過將被評估房地產(chǎn)與近期交易的類似房地產(chǎn)進行比對，并就一系列因素進行修正后，得到待估房地產(chǎn)在評估基準日的市場狀況下的價值水平。市場法的基本計算公式是：P=P'×A×B×C其中：P–待估房地產(chǎn)評估值P'–可比交易實例價值A(chǔ)–交易情況修正系數(shù)B–交易日期修正系數(shù)C–房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)市場法評估流程：①采集估值對象信息→②通過樣本庫獲取可比實例→③建立價格可比基礎(chǔ)→④交易情況修正→⑤交易日期修正→⑥房地產(chǎn)狀況修正→⑦求取比準價格→⑧例外情況處理→⑨評估值確定修正因素：影響房地產(chǎn)價格的因素主要有交易情況因素、交易日期因素以及房地產(chǎn)狀況因素。交易情況修正：在建立價格可比基礎(chǔ)過程中，需對選取的交易實例是否需要進行交易情況修正進行考量，將交易中由于個別因素所產(chǎn)生的價格偏差予以剔除，使其成為正常價格。房地產(chǎn)交易中的特殊情況較為復(fù)雜，主要有以下幾種：有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟主體間的交易，如親友之間、有利害關(guān)系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會以低于市價的價格進行交易；交易時有特別的動機，這以急于脫售或急于購買最為典型。如有人為了擴大經(jīng)營面積，收買鄰近的建筑用地，往往會使交易價格抬高；買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價格偏高或偏低；其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負擔，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方；特殊的交易方式。如拍賣、招標等。交易日期修正：交易實例的交易日期與待評估房地產(chǎn)的評估基準日往往有一段時間差，因此需要根據(jù)房地產(chǎn)價格的變動率，將交易實例房地產(chǎn)價格修正為評估基準日的房地產(chǎn)價格。變動率一般用房地產(chǎn)價格指數(shù)來表示。公式如下：評估基準日價格=（評估基準日價格指數(shù)/可比實例交易時價格指數(shù)）×可比實例價格房地產(chǎn)狀況修正：房地產(chǎn)狀況修正主要為區(qū)位狀況修正和實物狀況修正，這兩類因素還可細分為若干具體因素修正。區(qū)位狀況：包括繁華程度、交通便捷度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度、臨路狀況等。實物狀況：包括新舊程度、建筑規(guī)模、樓層、設(shè)備、裝修、平面布置、朝向等。評估案例見附件4-1：已完工居住類房地產(chǎn)市場比較法案例市場法評估中需關(guān)注的要點：在對交易實例的區(qū)位狀況和實物狀況修正中，根據(jù)行業(yè)慣例，單項因素修正應(yīng)不超過20%，累計修正應(yīng)不超過30%，否則將被認為交易實例選擇不適當。（2）收益法收益法是在估算居住類房地產(chǎn)未來若干年預(yù)期凈收益的基礎(chǔ)上，以一定的報酬率或資本化率，將評估對象在未來的純收益折算為評估時點收益總和的一種方法。實務(wù)中一般不采用該類方法。收益為有限年的房地產(chǎn)，收益法基本計算公式為：其中：A―預(yù)期凈收益；r―折現(xiàn)率或資本化率；n―預(yù)期的收益年限。凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后的收益，一般以年為單位。在確定凈收益時，必須注意房地產(chǎn)的實際凈收益和客觀收益的區(qū)別。實際凈收益是指在現(xiàn)狀下待估房地產(chǎn)實際取得的凈收益，實際凈收益由于受到多種因素的影響，通常不能直接用于評估。例如，當前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓；當前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低。由于評估結(jié)果是用來作為正常市場交易的參考，因此，必須對存在上述偏差的實際凈收益進行修正，剔除特殊、偶然因素，得到正常市場條件下房地產(chǎn)用于法律上允許的最佳利用方向上的凈收益值，我們把這個收益稱為客觀凈收益。在運用收益法評估房地產(chǎn)時，有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金采用正?？陀^的租金，并在報告中恰當披露租約情況?？傎M用指取得該收益所必需的各項支出，如稅金、維修費、管理費等。作為從總收益中扣除的總費用，要做認真分析，剔除不正常的費用支出，選擇正常支出作為費用。需特別指出的是用來求取房地產(chǎn)凈利潤的房地產(chǎn)總費用中不包含折舊費用。資本化率在一定程度上反映了投資收益率，其大小同投資風險的大小呈正相關(guān)的關(guān)系。通常求取資本化率的方法為凈收益與售價比率法。通過收集市場上近期交易的與待估房地產(chǎn)相同或相近的房地產(chǎn)的凈收益、銷售價格等資料，推算出該類房地產(chǎn)的平均資本化率。在收益法的評估運用中，如若無法收集到待估房地產(chǎn)所處地區(qū)相同或相類似的房地產(chǎn)的凈收益相關(guān)數(shù)據(jù)運用于資本化率的計算，也可收集相關(guān)的年有效毛租金收益數(shù)據(jù)替代。通過毛租金收益測算的資本化率在運用時，應(yīng)注意被還原的收益口徑需與該資本化率保持一致，即為待估房地產(chǎn)的年有效毛租金收益，而非凈收益。2.未完工的居住類房地產(chǎn)的評估對于尚在開發(fā)過程中的居住類房地產(chǎn)，通常采用的評估方法為假設(shè)開發(fā)法。該方法的基本思路是將房地產(chǎn)開發(fā)完成后的預(yù)期市場價值，扣除正常投入費用、正常稅金和合理利潤后，以剩余部分的價值作為依據(jù)測算房地產(chǎn)評估值。計算公式為：P=A-（B+C+D+E）其中：P―待估房地產(chǎn)價值；A―開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；B―開發(fā)項目尚需投入的開發(fā)成本及費用；C―投資利息；D―開發(fā)商合理利潤；E―正常稅費。假設(shè)開發(fā)法的評估操作流程如下：1）調(diào)查房地產(chǎn)的基本情況土地限制條件，如與房地產(chǎn)相關(guān)的土地政策限制、城市規(guī)劃；房地產(chǎn)項目位置、占地大小，土地利用現(xiàn)狀；房地產(chǎn)項目基礎(chǔ)設(shè)施狀況、生活設(shè)施狀況以及公用設(shè)施狀況；房地產(chǎn)利用要求，如：規(guī)劃用途、容積率、綠化覆蓋率、建筑物限高；房地產(chǎn)項目相關(guān)土地權(quán)利狀況，如權(quán)利性質(zhì)、使用年限等。2）預(yù)測房地產(chǎn)售價根據(jù)房地產(chǎn)規(guī)劃用途，通過市場法尋找可比交易實例確定合理的開發(fā)完成后房地產(chǎn)總價。在這里需要指出的是由于房地產(chǎn)開發(fā)完成需經(jīng)歷一段較長的時間，因而開發(fā)完成時點的房地產(chǎn)價格與評估時點的可參考的交易實例價格未必一致，然而由于對于未來房價走勢的判斷存在相當?shù)牟淮_定性，因而在實務(wù)操作中，多以評估時點的交易價格作為開發(fā)完成后房地產(chǎn)價格的主要參考。3）估算各項成本費用尚需投入的開發(fā)建筑成本，實務(wù)操作中多以開發(fā)商的已批準的項目投資規(guī)劃、項目預(yù)算信息等為依據(jù)，通過核實財務(wù)報表數(shù)據(jù)估算尚需投入的開發(fā)成本。在參考項目預(yù)算的同時，也可參考當?shù)赝惤ㄖ锂斍捌骄幕蛞话憬ㄔ斐杀緮?shù)據(jù)，如項目預(yù)算與市場數(shù)據(jù)存在明顯差異，需了解差異存在的合理性，必要時須對尚需投入開發(fā)成本進行相應(yīng)調(diào)整。上述市場數(shù)據(jù)可通過查詢房地產(chǎn)所在地相關(guān)造價信息網(wǎng)站或政府公布的房屋重置價格參考獲得。專業(yè)費用，包括建筑設(shè)計費、工程概預(yù)算費用、工程監(jiān)理費用等，一般可按照開發(fā)成本的一定比例來估算。實務(wù)操作中也可參考開發(fā)商已簽訂或擬簽訂的相關(guān)合同金額。尚需投入資本利息，在房地產(chǎn)評估中一項重要的假設(shè)是假定整個項目資金均是通過借貸獲得，因而需對整個開發(fā)建設(shè)期內(nèi)的資金成本進行估算。開發(fā)建設(shè)工期的預(yù)計可參照開發(fā)商已獲批的項目施工許可證中相關(guān)信息，或參考同類房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)周期確定。對于投入資本利息的估算常見的假設(shè)為：土地款為項目初期一次性投入，應(yīng)按整個開發(fā)建設(shè)工期計算利息；開發(fā)成本和專業(yè)費用則在整個開發(fā)建設(shè)期內(nèi)均勻投入，按建造期的一半計算利息。在估算了投入資本利息后，通過核實財務(wù)報表數(shù)據(jù)確認已發(fā)生資本利息費用，從而確定尚需投入資本利息。銷售費用，指房地產(chǎn)建成后在銷售時所發(fā)生的中介代理費、市場營銷廣告費、買賣手續(xù)費等。一般以房地產(chǎn)總價的一定比例計算確定。稅金，主要為建成后房地產(chǎn)銷售所涉及的營業(yè)稅、印花稅、契稅、土地增值稅和所得稅等。應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)所在地政府的稅收政策估算。4）確定開發(fā)商的合理利潤開發(fā)商的合理利潤一般以房地產(chǎn)總價或投資總成本的一定比例計算確定。投資回報率（即投資總成本的一定比例）的計算基數(shù)一般以地價、開發(fā)費和專業(yè)費；銷售利潤率（即房地產(chǎn)總價的一定比例）的計算基數(shù)一般為房地產(chǎn)售價。在實務(wù)操作中，合理利潤率數(shù)據(jù)也常參考國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均銷售利潤率水平或成本利潤率水平數(shù)據(jù)。5）估算待估房地產(chǎn)價值根據(jù)前述計算公式，計算獲取在建住宅類房地產(chǎn)價值。評估案例見附件4-2：未完工居住類房地產(chǎn)假設(shè)開發(fā)法評估案例。三、商業(yè)地產(chǎn)的評估（一）商業(yè)地產(chǎn)的定義及特點 商業(yè)地產(chǎn)主要包括寫字樓、酒店、超市、臨街商鋪、大型住宅項目的商業(yè)配套、購物中心、特色商業(yè)街區(qū)、商業(yè)廣場、專業(yè)批發(fā)市場等。與居住類房地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)有以下特點：收益性強。住宅用房地產(chǎn)收益主要在售價與建造成本的差價上，而商業(yè)地產(chǎn)則主要是租金收入。租金收入的高低主要并不在于售出價與建造成本的對比，而受到多種因素的影響。地段的繁華程度、建成后的經(jīng)營管理、商業(yè)企業(yè)的品牌商譽都會對租金收入產(chǎn)生影響。同時，商業(yè)地產(chǎn)的收益性還來自物業(yè)價值的上升，特別是在一些大都市，如我國的北京、上海、廣州、重慶等。商業(yè)地產(chǎn)收益則是一系列的現(xiàn)金流，而且具有不確定性的特點。經(jīng)營方式多種多樣，以租賃經(jīng)營為主。住宅房地產(chǎn)一般采用出售的方式，就算有住宅租賃的存在，也是租賃商先向房地產(chǎn)開發(fā)商購買后進行租賃，一般不存在房地產(chǎn)商直接興修住宅租賃的現(xiàn)象。而商業(yè)地產(chǎn)則以租賃為主，通過將各個店鋪出租給商業(yè)經(jīng)營主體獲取收益和價值補償。商鋪只租不售可以科學(xué)地對整個商場進行業(yè)態(tài)業(yè)種配置，并能保證及時進行商業(yè)布局調(diào)整。風險大。住宅用房地產(chǎn)在房屋出售后，開發(fā)商就可以獲得價值補償和收益，而商業(yè)地產(chǎn)的回收期更長，甚至延續(xù)到整個商業(yè)地產(chǎn)的存續(xù)期。住宅房地產(chǎn)在建筑完工房屋售出后就可以確定損益，價格的高低主要受到區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積等因素的影響，這些因素在施工之前可以預(yù)先確定，施工和售出過程中不會發(fā)生太大的變化；而商業(yè)地產(chǎn)的收益除了受上述因素的影響外，還會受到其他因素的影響。例如，在商業(yè)地產(chǎn)很長的投資回收期內(nèi)，周邊經(jīng)濟環(huán)境、交通狀況、人流狀況、居住人群乃至政府的政策都會對收益產(chǎn)生極大的影響。投資規(guī)模大。購物中心、特色商業(yè)區(qū)等的建設(shè)一般都需要大量的資金。而且，投資收益的回收期較長也需要占用大量的資金。（二）影響商業(yè)地產(chǎn)價格的因素影響商業(yè)地產(chǎn)價格的因素很多，既包括城市經(jīng)濟發(fā)展水平、城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策與導(dǎo)向等宏觀因素，也包括商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)位狀況、實物狀況等微觀因素。但就同一城市而言，影響商業(yè)地產(chǎn)價格的宏觀因素基本一致，因此評估主要應(yīng)關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)位狀況和實物狀況對其價格的影響。1.影響商業(yè)地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況位置優(yōu)劣度，主要指商業(yè)地產(chǎn)所處區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?，如待估商業(yè)地產(chǎn)處于城市整體功能的聚焦點，則其價值與其他商圈的商業(yè)地產(chǎn)相比將具有無與倫比的優(yōu)勢。交通便利度，主要指可借助的交通工具、路況、交通線路數(shù)量、與交通站點等的距離、停車的方便度等方面。綜合上述因素，交通便利度影響的其實是人流量。商貿(mào)繁華程度，主要指人流量多少、居住人口密集程度、人口素質(zhì)高低、消費檔次高低等。商貿(mào)繁華程度高，能提升商業(yè)地產(chǎn)的價值，相反，則會降低商業(yè)地產(chǎn)的價值。政府規(guī)劃，主要指對規(guī)劃區(qū)的城市功能、用地結(jié)構(gòu)、交通條件、產(chǎn)業(yè)布局等的調(diào)整，以上各方面的變化都將影響區(qū)域房地產(chǎn)的走勢。2.影響商業(yè)地產(chǎn)價格的主要實物狀況規(guī)模（如：面積），一般而言商業(yè)地產(chǎn)的面積越大，均價相對越低；面積越小，均價相對越高。樓層，商業(yè)地產(chǎn)的樓層對物業(yè)價值的影響很大，一般來說以一樓商鋪的均價為基準價，其二樓均價為一樓均價的50%～60%，三樓均價為一樓基準價的40～45%，四樓均價為一樓基準價的30%～35%，五樓以上的均價為一樓基準價的25%～30%。層高、臨街深度、寬深比等，大多數(shù)情況下為多因素交錯作用的結(jié)果，以下表為例來說明各因素對價格的影響程度（以街鋪為例）：影響因素影響程度臨街類型：交通主（次）干道、生活主（次）干道、混合型附道主（次）干道、小區(qū)路、鋪路、步行街步行街>生活主（次）干道>混合型附道主（次）干道>交通主（次）干道>小區(qū)路>鋪路臨街深度：進入方便程度臨街寬度長>臨街寬度窄寬深比：內(nèi)部格局合理性寬深比與價格呈正相關(guān)臨街面：幾面臨街三面臨街>二面臨街（轉(zhuǎn)角鋪）>一面臨街層高：空間環(huán)境是否舒適，有無閣樓有閣樓>無閣樓使用現(xiàn)狀：已出租使用還是長期空置使用>空置其他因素，如交通管制由雙行線改為單行線；臨街修建綠化隔離帶；附近修建立交橋或其他構(gòu)筑物遮擋視線等。（三）不同經(jīng)營方式下的商業(yè)地產(chǎn)估值技術(shù)路線和難點考量1.出租型商業(yè)地產(chǎn)出租型商業(yè)地產(chǎn)的投資者主要通過收取租金獲取回報，這類商業(yè)地產(chǎn)主要為臨街中小型商鋪、便利店、專賣店、專業(yè)市場、社區(qū)商鋪等。出租型商業(yè)地產(chǎn)主要采用收益法和市場法進行估值。采用收益法關(guān)鍵是求取租金收益，租金的測算要區(qū)分租期內(nèi)和租期結(jié)束兩種情況。在租期內(nèi)（毀約除外）應(yīng)根據(jù)租賃合同計算凈收益，但如果租賃協(xié)議中的租金明顯過高或過低時，在以抵押評估為目的的前提下，就應(yīng)該遵循謹慎原則，不宜采用明顯過高的租金而應(yīng)采用正常市場租金，對于過低的租金則應(yīng)采用實際租金。租期結(jié)束后，應(yīng)根據(jù)市場客觀租金水平、經(jīng)營費用、稅金等利用市場求取待估商業(yè)地產(chǎn)的凈收益，并根據(jù)市場租金變化趨勢判斷未來租金水平。因此是否存在租約限制對準確測算出租型商業(yè)地產(chǎn)價值非常重要。采用市場法對出租型商業(yè)地產(chǎn)估值主要應(yīng)用在兩個方面：①直接求取商業(yè)地產(chǎn)價格；②求取商業(yè)地產(chǎn)租金。商業(yè)地產(chǎn)交易實例的選擇和修正系數(shù)的確定是市場法評估出租型商業(yè)地產(chǎn)的重要環(huán)節(jié)。由于影響商業(yè)地產(chǎn)價格的因素很多，因此對估值對象及交易實例的實地查看顯得非常重要，必須要詳細了解待估商業(yè)地產(chǎn)的地段及具體坐落、臨街狀況，經(jīng)營業(yè)態(tài)和內(nèi)容、建筑及內(nèi)部格局、樓層、面積、裝修、交易方式等因素。此外在交易實例的選擇時還應(yīng)關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的交易形式、價格（租金）內(nèi)涵。如，當前許多商業(yè)地產(chǎn)的銷售采取了售后回租的形式，這種交易情況下的價格比非售后回租情況下的價格要高，具體高多少，取決于售后回租的條件。即回報率與回報年限。類似這種實例可比性基礎(chǔ)比較弱，一般不宜采用。如果一定要用，必須針對回報率和回報年限的綜合情況進行修正。又如商業(yè)物業(yè)的租金，有的包含管理費、水電費等，或者收取了押金，而有的則沒有。同時租賃價格中稅費的負擔，房屋的修繕責任歸屬，租賃期限的長短、租金的支付方式及違約責任等都對租賃價格產(chǎn)生影響，所以要詳細了解這些內(nèi)容。2.運營型商業(yè)地產(chǎn)運營型商業(yè)地產(chǎn)主要靠經(jīng)營獲得收入，如百貨店、超級市場、大型商場等這類商業(yè)地產(chǎn)評估方法的選擇要受收集的資料情況的影響。對于可收集到正常市場交易價格、租金等信息的，應(yīng)優(yōu)先選用市場比較法和收益法兩種方法進行評估。對于某些熱點區(qū)域，市場買賣交易很少，多用于出租，這時無法收集到足夠的市場法可比實例。針對這種情況則應(yīng)收集估值對象的取得成本，運用成本法和收益法進行評估。在采用成本法時，對于估值對象土地取得成本可以選擇用市場比較法評估的應(yīng)優(yōu)先選用市場比較法，基準地價法次之。對于建筑物成本則應(yīng)根據(jù)估值對象的結(jié)構(gòu)、裝修情況、設(shè)備、設(shè)施情況等求取。另外，在采用收益法評估時，當難以獲得第一手租金資料時，理論上可基于營業(yè)收入測算凈收益，即凈收益=主營業(yè)務(wù)收入-主營業(yè)務(wù)成本和稅金-管理費用-財務(wù)費用-銷售費用-商業(yè)利潤。但實際操作中，如何剝離商業(yè)經(jīng)營的利潤與房地產(chǎn)帶來的利潤是比較難以處理的判斷，一般做法是根據(jù)類似可比實例修正估算出租賃收入來確定商業(yè)地產(chǎn)的凈收益。（四）不同規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)估值技術(shù)路線和難點考量1.整幢商業(yè)地產(chǎn)估值在實際的商業(yè)地產(chǎn)估值中，進行整幢房地產(chǎn)估值的情況相對而言比較少。對整幢商業(yè)地產(chǎn)估值時，首先應(yīng)詳細了解不同樓層的商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營方式、類型、收入水平差異等；其次要了解同層商業(yè)地產(chǎn)鋪面的分布格局及價格分布影響因素；最后根據(jù)不同樓層具體情況、交易實例收集的難易程度、潛在租金及其經(jīng)營費用測算的難易程度而選擇不同估值方法，一般可采用收益法和市場法。如很難找到可比較的市場買賣實例，或者酒店等大型經(jīng)營性物業(yè)，將選用收益法和成本法進行評估。2.整層商業(yè)地產(chǎn)估值整層商業(yè)地產(chǎn)評估，一般可采用市場比較法或收益法進行，但通常情況下整層出售或出租個案遠少于單個商鋪出售或出租，因此當缺少類似整層商業(yè)地產(chǎn)出租或銷售可比實例，而僅有單個商鋪的成交實例時，如何利用單個商鋪價格修正而估算得出整層商業(yè)地產(chǎn)的價格往往成為估值的難點。雖然整層商業(yè)地產(chǎn)與分割商鋪面臨的客戶群體定位不同，二者在市場價格形成過程中的分割布局、策劃銷售代理費用、市場接受能力并不一致，但是二者畢竟是“全體”與“個體”的關(guān)系，對某個具體的鋪位價格而言，在數(shù)量上與整層商業(yè)地產(chǎn)均價間存在一定的比例關(guān)系，因此可通過細致的市場調(diào)查，確定這種數(shù)量關(guān)系，進而修正到整層商業(yè)地產(chǎn)的價格。3.同層商業(yè)地產(chǎn)不同鋪面評估對于同層商業(yè)地產(chǎn)多個鋪面進行評估時，可先評估出一個鋪面的價格，其余鋪面價格在此基礎(chǔ)上進行修正而得出估值結(jié)果。但是，這種技術(shù)處理方式要求對同層商業(yè)地產(chǎn)鋪面的分布格局及價格分布影響因素有充分的了解和認識。（五）商業(yè)地產(chǎn)不同狀態(tài)下的評估商業(yè)地產(chǎn)根據(jù)其不同的完工狀態(tài)，可以分為完工的商業(yè)地產(chǎn)和在建的商業(yè)地產(chǎn)。在建工程指尚未完工或雖然已經(jīng)完工但尚未辦理移交驗收的房地產(chǎn)項目，一般把是否進行了整體竣工驗收作為界定的主要依據(jù)。1.已完工的商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的一個主要特點是能夠用以獲得收益，商業(yè)地產(chǎn)的價值往往也正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)地產(chǎn)最為常用的估值方法。商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商用房，因此，較易獲得比較案例。所以，在商業(yè)地產(chǎn)估值時，市場比較法也是一種常用方法。以下分別就市場法和收益法的運用分別進行介紹：（1）市場法市場法是通過將被評估房地產(chǎn)與近期交易的類似房地產(chǎn)進行比對，并就一系列因素進行修正后，得到待估房地產(chǎn)在評估基準日的市場狀況下的價值水平。市場法的基本計算公式是：P=P'×A×B×C其中：P–待估房地產(chǎn)評估值P'–可比交易實例價值A(chǔ)–交易情況修正系數(shù)B–交易日期修正系數(shù)C–房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)市場法評估流程：①采集估值對象信息→②通過樣本庫獲取可比實例→③建立價格可比基礎(chǔ)→④交易情況修正→⑤交易日期修正→⑥房地產(chǎn)狀況修正→⑦求取比準價格→⑧例外情況處理→⑨評估值確定修正因素：影響房地產(chǎn)價格的因素主要有交易情況因素、交易日期因素以及房地產(chǎn)狀況因素。交易情況修正：在建立價格可比基礎(chǔ)過程中，需對選取的交易實例是否需要進行交易情況修正進行考量，將交易中由于個別因素所產(chǎn)生的價格偏差予以剔除，使其成為正常價格。房地產(chǎn)交易中的特殊情況較為復(fù)雜，主要有以下幾種：有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟主體間的交易，如親友之間、有利害關(guān)系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會以低于市價的價格進行交易；交易時有特別的動機，這以急于脫售或急于購買最為典型。如有人為了擴大經(jīng)營面積，收買鄰近的建筑用地，往往會使交易價格抬高；買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價格偏高或偏低；其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負擔，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方；特殊的交易方式。如拍賣、招標等。交易日期修正：交易實例的交易日期與待評估房地產(chǎn)的評估基準日往往有一段時間差，因此需要根據(jù)房地產(chǎn)價格的變動率，將交易實例房地產(chǎn)價格修正為評估基準日的房地產(chǎn)價格。變動率一般用房地產(chǎn)價格指數(shù)來表示。公式如下：評估基準日價格=（評估基準日價格指數(shù)/可比實例交易時價格指數(shù)）×可比實例價格房地產(chǎn)狀況修正：房地產(chǎn)狀況修正主要為區(qū)位狀況修正和實物狀況修正，這兩類因素還可細分為若干具體因素修正。區(qū)位狀況：包括位置優(yōu)劣度、交通便利度、商貿(mào)（可刪）繁華程度、政府規(guī)劃等。環(huán)境、景觀，公共配套設(shè)施完備程度，城市規(guī)劃限制等實物狀況：包括規(guī)模、樓層、層高、臨街深度、寬深比及其他等。（面積大小，形狀，臨路狀況，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)水文狀況，規(guī)劃管制條件，土地使用權(quán)年限等；有關(guān)建筑物方面的個別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：新舊程度，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建筑結(jié)構(gòu)，樓層，朝向等）評估案例見附件4-3：商業(yè)類房地產(chǎn)市場比較法評估案例。市場法評估中需關(guān)注的要點：在對交易實例的區(qū)位狀況和實物狀況修正中，根據(jù)行業(yè)慣例，單項因素修正應(yīng)不超過20%，累計修正應(yīng)不超過30%，否則將被認為交易實例選擇不適當。另在商鋪類商業(yè)地產(chǎn)的評估中，由于樓層對價格的影響尤其大，因而必須要考慮樓層調(diào)整的因素，在實務(wù)操作中，多以市場法確定地上一層的價值后根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗值及結(jié)合地產(chǎn)所在區(qū)域的實際情況后確定其他樓層的市場價值。對于辦公樓而言，樓層修正因素對價值的影響程度沒有商鋪類這么明顯，但如果可比實例所處樓層與待估房地產(chǎn)的樓層位置差異很大時（通常樓層位置界定為低區(qū)、中區(qū)和高區(qū)），也需考慮相關(guān)的樓層修正。同時在獲取可比實例的售價過程中需留意獲取的價值對應(yīng)口徑是否一致，即基于建筑面積的報價還是基于實用面積的報價。（2）收益法收益法是在估算房地產(chǎn)未來若干年預(yù)期凈收益的基礎(chǔ)上，以一定的報酬率或資本化率，將評估對象在未來的純收益折算為評估時點收益總和的一種方法。收益為有限年的房地產(chǎn)，收益法基本計算公式為：其中：A―預(yù)期凈收益；r―折現(xiàn)率或資本化率；n―預(yù)期的收益年限。凈收益：是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后的收益，一般以年為單位。在確定凈收益時，必須注意房地產(chǎn)的實際凈收益和客觀收益的區(qū)別。實際凈收益是指在現(xiàn)狀下待估房地產(chǎn)實際取得的凈收益，實際凈收益由于受到多種因素的影響，通常不能直接用于評估。例如，當前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓；當前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低。由于評估結(jié)果是用來作為正常市場交易的參考，因此，必須對存在上述偏差的實際凈收益進行修正，剔除特殊、偶然因素，得到正常市場條件下房地產(chǎn)用于法律上允許的最佳利用方向上的凈收益值，我們把這個收益稱為客觀凈收益。在運用收益法評估房地產(chǎn)時，有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金采用正?？陀^的租金，并在報告中恰當披露租約情況?？傎M用指取得該收益所必需的各項支出，如稅金、維修費、管理費等。作為從總收益中扣除的總費用，要做認真分析，剔除不正常的費用支出，選擇正常支出作為費用。需特別指出的是用來求取房地產(chǎn)凈利潤的房地產(chǎn)總費用中不包含折舊費用。（凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷）資本化率在一定程度上反映了投資收益率，其大小同投資風險的大小呈正相關(guān)的關(guān)系。通常求取資本化率的方法為凈收益與售價比率法。通過收集市場上近期交易的與待估房地產(chǎn)相同或相近的房地產(chǎn)的凈收益、銷售價格等資料，推算出該類房地產(chǎn)的平均資本化率。評估案例見附件4-4：商業(yè)地產(chǎn)收益法評估案例。收益法評估中需關(guān)注的要點：在收益法的評估運用中，如若無法收集到待估房地產(chǎn)所處地區(qū)相同或相類似的房地產(chǎn)的凈收益相關(guān)數(shù)據(jù)運用于資本化率的計算，也可收集相關(guān)的年有效毛租金收益數(shù)據(jù)替代。通過毛租金收益測算的資本化率在運用時，需注意被還原的收益口徑需與該資本化率保持一致，即為待估房地產(chǎn)的年有效毛租金收益，而非凈收益。2.未完工的商業(yè)地產(chǎn)的評估對于尚在開發(fā)過程中的商業(yè)地產(chǎn)，通常采用的評估方法為假設(shè)開發(fā)法。該方法的基本思路是將房地產(chǎn)開發(fā)完成后的預(yù)期市場價值，扣除正常投入費用、正常稅金和合理利潤后，以剩余部分的價值作為依據(jù)測算房地產(chǎn)評估值。計算公式為：P=A?（B+C+D+E）其中：P―待估房地產(chǎn)價值；A―開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；B―開發(fā)項目尚需投入的開發(fā)成本及費用；C―投資利息；D―開發(fā)商合理利潤；E―正常稅費。假設(shè)開發(fā)法的評估操作流程如下：1）調(diào)查房地產(chǎn)的基本情況土地限制條件，如與房地產(chǎn)相關(guān)的土地政策限制、城市規(guī)劃；房地產(chǎn)項目位置、占地大小，土地利用現(xiàn)狀；房地產(chǎn)項目基礎(chǔ)設(shè)施狀況、生活設(shè)施狀況以及公用設(shè)施狀況；房地產(chǎn)的交通便利度、周邊環(huán)境狀況、商貿(mào)繁華度；房地產(chǎn)利用要求，如：規(guī)劃用途、臨街狀況、新舊程度、樓層、公關(guān)部位裝修等；房地產(chǎn)項目相關(guān)土地權(quán)利狀況，如權(quán)利性質(zhì)、使用年限等。2）預(yù)測房地產(chǎn)售價根據(jù)房地產(chǎn)規(guī)劃用途，通過市場法尋找可比交易實例確定合理的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價。在這里需要指出的是由于房地產(chǎn)開發(fā)完成需經(jīng)歷一段較長的時間，因而開發(fā)完成時點的房地產(chǎn)價格與評估時點的可參考的交易實例價格未必一致，然而由于對于未來房價走勢的判斷存在相當?shù)牟淮_定性，因而在實務(wù)操作中，多以評估時點的交易價格作為開發(fā)完成后房地產(chǎn)價格的主要參考。3）估算各項參數(shù)尚需投入的開發(fā)建筑成本，實務(wù)操作中多以開發(fā)商的已批準的項目投資規(guī)劃、項目預(yù)算信息等為依據(jù)，通過核實財務(wù)報表數(shù)據(jù)估算尚需投入的開發(fā)成本。在參考項目預(yù)算的同時，也可參考當?shù)赝惤ㄖ锂斍捌骄幕蛞话憬ㄔ斐杀緮?shù)據(jù)，如項目預(yù)算與市場數(shù)據(jù)存在明顯差異，需了解差異存在的合理性，必要時須對尚需投入開發(fā)成本進行相應(yīng)調(diào)整。上述市場數(shù)據(jù)可通過查詢房地產(chǎn)所在地相關(guān)造價信息網(wǎng)站或政府公布的房屋重置價格參考獲得。專業(yè)費用，包括建筑設(shè)計費、工程概預(yù)算費用、工程監(jiān)理費用等，一般可按照開發(fā)成本的一定比例來估算。實務(wù)操作中也可參考開發(fā)商已簽訂或擬簽訂的相關(guān)合同金額。尚需投入資本利息，在房地產(chǎn)評估中一項重要的假設(shè)是假定整個項目資金均是通過借貸獲得，因而需對整個開發(fā)建設(shè)期內(nèi)的資金成本進行估算。開發(fā)建設(shè)工期的預(yù)計可參照開發(fā)商已獲批的項目施工許可證中相關(guān)信息，或參考同類房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)周期確定。對于投入資本利息的估算常見的假設(shè)為：土地款為項目初期一次性投入，應(yīng)按整個開發(fā)建設(shè)工期計算利息；開發(fā)成本和專業(yè)費用則在整個開發(fā)建設(shè)期內(nèi)均勻投入，按建造期的一半計算利息。在估算了投入資本利息后，通過核實財務(wù)報表數(shù)據(jù)確認已發(fā)生資本利息費用，從而確定尚需投入資本利息。銷售費用，指房地產(chǎn)建成后在銷售時所發(fā)生的中介代理費、市場營銷廣告費、買賣手續(xù)費等。一般以房地產(chǎn)總價的一定比例計算確定。稅金，主要為建成后房地產(chǎn)銷售所涉及的營業(yè)稅、印花稅、契稅、土地增值稅和所得稅等。應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)所在地政府的稅收政策估算。確定開發(fā)商的合理利潤：開發(fā)商的合理利潤一般以房地產(chǎn)總價或投資總成本的一定比例計算確定。投資回報率（即投資總成本的一定比例）的計算基數(shù)一般以地價、開發(fā)費和專業(yè)費；銷售利潤率（即房地產(chǎn)總價的一定比例）的計算基數(shù)一般為房地產(chǎn)售價。在實務(wù)操作中，合理利潤率數(shù)據(jù)也常參考國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均銷售利潤率水平或成本利潤率水平數(shù)據(jù)。估算待估房地產(chǎn)價值：根據(jù)前述計算公式，計算獲取在建商業(yè)地產(chǎn)價值。評估案例見附件4-5：未完工的商業(yè)地產(chǎn)假設(shè)開發(fā)法評估案例。三、工業(yè)地產(chǎn)的評估（一）工業(yè)地產(chǎn)的定義與分類工業(yè)地產(chǎn)指在新經(jīng)濟、新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)為依托、地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、高新技術(shù)研究與發(fā)展用房為主要開發(fā)對象，集投資、開發(fā)、經(jīng)營管理和服務(wù)為一體的工業(yè)物業(yè)的總稱。工業(yè)地產(chǎn)根據(jù)建筑體規(guī)模大小的差異，主要分為工業(yè)廠房和工業(yè)園區(qū)兩大類。工業(yè)地產(chǎn)的概念不斷延展，由廠房—科技園、物流園、總部基地等—文化產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)設(shè)計創(chuàng)業(yè)園、卡通動漫產(chǎn)業(yè)基地等，不斷地擴大涵蓋范圍。（二）影響工業(yè)地產(chǎn)的一般因素1．區(qū)域因素交通狀況：對外交通便捷程度、交通管制、距貨物集散地(車站、碼頭、機場)距離及貨物集散地的規(guī)模檔次、道路構(gòu)造及檔次、道路體系等；基礎(chǔ)設(shè)施狀況：供水、排水、供熱、供電、供氣等狀況；環(huán)境狀況：污染排放狀況及治理狀況、距危險設(shè)施或污染源的臨近程度、自然條件等；工業(yè)區(qū)成熟度：相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配套及集聚狀況、工業(yè)區(qū)的未來發(fā)展趨勢等；行政因素：規(guī)劃限制、政府的特殊政策、產(chǎn)業(yè)管制等。2．其他因素地形、地勢、地質(zhì)、水文條件、用地面積、臨路狀況、位置、土地使用限制、土地開發(fā)程度、土地權(quán)利狀況及使用等。（三）工業(yè)地產(chǎn)的評估工業(yè)地產(chǎn)由于具有涉及行業(yè)多、非標廠房多、單價差異大的特點，所以一般不具備采用市場法估值的條件。但在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標準廠房，其租售案例通常較多，可以考慮采用市場法。對于一些以租賃為經(jīng)營模式的工業(yè)地產(chǎn)，如有穩(wěn)定收益來源且與之相關(guān)的成本費用可以合理計量，則具備采用收益法估值的條件。在工業(yè)地產(chǎn)的估值中被采用最多的方法是房地分估的方法，也即將建筑物等附著物與其占用的土地分別進行評估后加總。其中土地多采用市場法、0等進行評估，建筑物等附著物則采用成本法進行評估。標準廠房較易確定統(tǒng)一的重置價格，非標準廠房重置價格的確定主要有兩個途徑：一是參考預(yù)決算價格；二是利用標準廠房的重置價格，根據(jù)面積、結(jié)構(gòu)、跨度、柱距、高度等差異加以修正確定。對于尚處于開發(fā)階段的工業(yè)地產(chǎn)，則將根據(jù)地產(chǎn)的用途選擇合適的方法進行評估。對于以租售為目的開發(fā)的工業(yè)地產(chǎn)，多采用假設(shè)開發(fā)法；對于以自用為目的的工業(yè)地產(chǎn)，則采用成本法評估建筑物等附著物和采用市場法、基準地價法、成本逼近法評估土地。1．已完工的工業(yè)地產(chǎn)（1）市場法市場法是通過將被評估房地產(chǎn)與近期交易的類似房地產(chǎn)進行比對，并就一系列因素進行修正后，得到待估房地產(chǎn)在評估基準日的市場狀況下的價值水平。市場法的基本計算公式是：P=P'×A×B×C其中：P–待估房地產(chǎn)評估值P'–可比交易實例價值A(chǔ)–交易情況修正系數(shù)B–交易日期修正系數(shù)C–房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)市場法評估流程：①采集估值對象信息→②通過樣本庫獲取可比實例→③建立價格可比基礎(chǔ)→④交易情況修正→⑤交易日期修正→⑥房地產(chǎn)狀況修正→⑦求取比準價格→⑧例外情況處理→⑨評估值確定修正因素：影響房地產(chǎn)價格的因素主要有交易情況因素、交易日期因素以及房地產(chǎn)狀況因素。交易情況修正：在建立價格可比基礎(chǔ)過程中，需對選取的交易實例是否需要進行交易情況修正進行考量，將交易中由于個別因素所產(chǎn)生的價格偏差予以剔除，使其成為正常價格。房地產(chǎn)交易中的特殊情況較為復(fù)雜，主要有以下幾種：有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟主體間的交易，如親友之間、有利害關(guān)系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會以低于市價的價格進行交易；交易時有特別的動機，這以急于脫售或急于購買最為典型。如有人為了擴大經(jīng)營面積，收買鄰近的建筑用地，往往會使交易價格抬高；買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價格偏高或偏低；其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負擔，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方；特殊的交易方式。如拍賣、招標等。交易日期修正：交易實例的交易日期與待評估房地產(chǎn)的評估基準日往往有一段時間差，因此需要根據(jù)房地產(chǎn)價格的變動率，將交易實例房地產(chǎn)價格修正為評估基準日的房地產(chǎn)價格。變動率一般用房地產(chǎn)價格指數(shù)來表示。公式如下：評估基準日價格=（評估基準日價格指數(shù)/可比實例交易時價格指數(shù)）×可比實例價格房地產(chǎn)狀況修正：房地產(chǎn)狀況修正主要為區(qū)位狀況修正和實物狀況修正，這兩類因素還可細分為若干具體因素修正。區(qū)位狀況：包括交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、地理位置、政府規(guī)劃等。實物狀況：包括用地面積、地質(zhì)水文、房地產(chǎn)用途、廠房面積、結(jié)構(gòu)、高度與設(shè)備安裝情況等。如前所述，工業(yè)地產(chǎn)的市場法運用較少，一般常見的運用也是在收益法評估工業(yè)地產(chǎn)時作為求取合理預(yù)期租金的一個有效途徑。在以下收益法的運用介紹中將看到市場法求取預(yù)期租金水平的舉例說明。（2）收益法收益法是在估算房地產(chǎn)未來若干年預(yù)期凈收益的基礎(chǔ)上，以一定的報酬率或資本化率，將評估對象在未來的純收益折算為評估時點收益總和的一種方法。收益為有限年的房地產(chǎn)，收益法基本計算公式為：其中：A―預(yù)期凈收益；r―折現(xiàn)率或資本化率；n―預(yù)期的收益年限。凈收益指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后的收益，一般以年為單位。在確定凈收益時，必須注意房地產(chǎn)的實際凈收益和客觀收益的區(qū)別。實際凈收益是指在現(xiàn)