柯橋調(diào)研報(bào)告

紹興柯橋?qū)懽謽钦{(diào)研目錄第一部序言一、調(diào)研目的二、調(diào)研方法第二部紹興縣概況一、區(qū)域概況二、宏觀經(jīng)濟(jì)分析三、產(chǎn)業(yè)分析四、交通網(wǎng)絡(luò)狀況第三部柯橋街道概況一、柯橋行政區(qū)域規(guī)劃二、柯橋城市整體規(guī)劃三、寫字樓分布情況四、工程周邊寫字樓信息五、數(shù)據(jù)分析比照表六、招商經(jīng)營(yíng)狀況七、小結(jié)第四部中海國(guó)際根本情況一、根本信息二、所在位置三、工程SWOT分析四、建議第一部序言一、調(diào)研目的為了更好的了解紹興柯橋商務(wù)寫字樓的租售情況和市場(chǎng)行情，確保公司下一步的拓展更加順利進(jìn)行提供有力的數(shù)據(jù)支持和理論依據(jù)。二、調(diào)研方法永康工程組分派小組到柯橋?qū)嵉卣{(diào)研，選擇局部具有代表性的寫字樓以客戶的身份去了解詢問(wèn)，并記錄下各寫字樓的各項(xiàng)數(shù)據(jù)和指標(biāo)。第二部紹興縣概況一、區(qū)域概況紹興縣位于長(zhǎng)江三角洲南翼，西距杭州蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)20公里，東距寧波北侖港120公里，北距上海220公里。全縣地域面積1177平方公里，下轄15個(gè)鎮(zhèn)，4個(gè)街道，人口71萬(wàn)。紹興縣隸屬紹興市，定位紹興大都市圈的城市副中心和現(xiàn)代國(guó)際商貿(mào)區(qū)。是經(jīng)濟(jì)興旺地區(qū)。位于柯橋街道的中國(guó)輕紡城是亞洲最大的紡織產(chǎn)業(yè)集散地，全球最大的輕紡貿(mào)易中心，交易額占全球紡織品的1/4，日均客流量逾10萬(wàn)人次。二、宏觀經(jīng)濟(jì)分析柯橋做為紹興縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，素有“金柯橋”之美稱;柯橋中國(guó)輕紡城現(xiàn)已成為目前世界最大的輕紡專業(yè)市場(chǎng)，輕紡產(chǎn)品總銷售額占全國(guó)的30%;作為聞名全球、商賈云集的輕紡產(chǎn)業(yè)基地與物流中心--紹興柯橋，不僅僅是“國(guó)際紡織之都”，還在穩(wěn)步成為“現(xiàn)代商貿(mào)之城”。以紡織為龍頭的中國(guó)輕紡城、錢清輕紡原料市場(chǎng)、中紡城等各類專業(yè)市場(chǎng)，為柯橋聚集了大量的商業(yè)時(shí)機(jī)。紹興縣是中國(guó)經(jīng)濟(jì)十強(qiáng)縣(市)，柯橋是紹興縣的縣城所在地，其周邊集聚了紹興縣約60%經(jīng)濟(jì)總量，擁有規(guī)模龐大的輕紡產(chǎn)業(yè)群和享譽(yù)海內(nèi)外的中國(guó)輕紡城。2010年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值776.1億元，年均增長(zhǎng)11.8%。實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入93.5億元，年均增長(zhǎng)17.2%，其中地方財(cái)政收入51.76億元，年均增長(zhǎng)20.8%。完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資316.8億元，年均增長(zhǎng)13.6%，其中工業(yè)投資168.2億元，年均增長(zhǎng)8.4%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以紡織品及延伸產(chǎn)業(yè)為主。2010年中國(guó)輕紡城市場(chǎng)成交額794億元，年均增長(zhǎng)12%，市場(chǎng)總面積從2005年的110萬(wàn)平方米擴(kuò)大到326萬(wàn)平方米，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶16800余戶，常駐國(guó)(境)外代表機(jī)構(gòu)638家。實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額108.8億美元，年均增長(zhǎng)19.1%，其中自營(yíng)出口79.2億美元，年均增長(zhǎng)18.7%。紹興縣統(tǒng)計(jì)局公布去年我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開(kāi)展主要指標(biāo)數(shù)據(jù)。去年，地區(qū)生產(chǎn)總值〔GDP〕到達(dá)920億元，按可比價(jià)計(jì)算比上年增長(zhǎng)10.7％，增速分別高出全市0.2、全省1.7個(gè)百分點(diǎn)。在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“三駕馬車”中,固定資產(chǎn)投資保持較快增長(zhǎng)，去年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資356.8億元，比上年增長(zhǎng)20.2％。其中，工業(yè)投資完成183.22億元，同比增長(zhǎng)18.5%；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額142.23億元，同比增長(zhǎng)19.1%；實(shí)現(xiàn)自營(yíng)出口96.49億美元，同比增長(zhǎng)21.8%更令人欣喜的是，經(jīng)濟(jì)在較快開(kāi)展的同時(shí)，開(kāi)展質(zhì)量進(jìn)一步提高。首先是三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步優(yōu)化，在三次產(chǎn)業(yè)中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值33.27億元，第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值555.96億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值330.77億元。三產(chǎn)增加值占GDP的比重已經(jīng)提高到36%，比上年提高1個(gè)百分點(diǎn)。其次是資源消耗量進(jìn)一步降低，去年我縣的總排污量比上年下降了7.7%，工業(yè)用電量增長(zhǎng)10.3%，但工業(yè)產(chǎn)值卻增長(zhǎng)了21.6%。第三是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)工業(yè)增長(zhǎng)，全年戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值834.79億元，同比增長(zhǎng)33.4%，高出全縣規(guī)模以上工業(yè)平均增速4.5個(gè)百分點(diǎn)。在經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的同時(shí)，民生得到進(jìn)一步改善。去年我縣城鄉(xiāng)居民收入保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，且農(nóng)村居民收入增速快于城鎮(zhèn)。去年，我縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為36547元，比上年增長(zhǎng)13.4％；農(nóng)村居民人均純收入為19527元，比上年增長(zhǎng)17％，城鄉(xiāng)居民收入差距進(jìn)一步縮小。三、產(chǎn)業(yè)分析中國(guó)輕紡城，總占地面積77.8萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)326萬(wàn)平方米，商行1.6萬(wàn)余家，營(yíng)業(yè)用房1.9萬(wàn)間。場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)人員5萬(wàn)余人，經(jīng)營(yíng)面料3萬(wàn)余種，日客流量10萬(wàn)人次，日成交額1.8億元，市場(chǎng)區(qū)金融網(wǎng)點(diǎn)76個(gè)，日存款額20多億元。市場(chǎng)交易持續(xù)興旺，年成交額從1988年的0.76億元躍升到2008年的634.53億元〔其中外貿(mào)成交額12.82億美元〕，連續(xù)十七年居全國(guó)紡織專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)第一位，是目前全國(guó)規(guī)模最大，設(shè)施齊備，經(jīng)營(yíng)品種最多的紡織品集散中心，也是亞洲最大的輕紡專業(yè)市場(chǎng)。四、交通網(wǎng)絡(luò)狀況紹興柯橋是中國(guó)最密集的長(zhǎng)三角高速公路網(wǎng)核心區(qū)位，地理位置優(yōu)越，交通極為便捷?！竟贰繙拣咚佟⒑拣咚?、杭金衢高速【鐵路】杭甬鐵路，滬杭高鐵已全面通車【水運(yùn)】上海港、寧波港、京杭大運(yùn)河【航空】距上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)230公里(車程約2小時(shí))、杭州蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)20公里(車程約15分鐘)第三部柯橋街道概況一、柯橋行政區(qū)域規(guī)劃柯橋隸屬紹興縣，現(xiàn)在叫做柯橋街道。街域面積16.5平方公里，街道下轄29個(gè)社區(qū)〔居委會(huì)〕，1個(gè)社區(qū)效勞中心，總?cè)丝?萬(wàn)余人。二OO一年八月，經(jīng)省、市人民政府批準(zhǔn)，設(shè)立柯橋街道，為紹興縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。紹興縣柯橋街道地處浙江省東部富庶的寧紹平原，東距紹興市13公里、東方大港寧波106公里，西距人間天堂杭州50公里，蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)20分鐘，北至東方明珠上海185公里。滬杭甬鐵路、高速公路、104國(guó)道橫穿境內(nèi)，交通區(qū)位甚為優(yōu)越。街域面積16.5平方公里，街道下轄29個(gè)社區(qū)〔居委會(huì)〕，1個(gè)社區(qū)效勞中心，總?cè)丝?萬(wàn)余人?？聵蚪值滥掀?xí)剑睘槠皆l(xiāng)，山清水秀，氣候溫和濕潤(rùn)，是典型的江南"魚(yú)米之鄉(xiāng)"，素有"金柯橋"之美稱，柯橋的水系非常興旺，極具"東方威尼斯"之特色。二、柯橋城市整體規(guī)劃●主軸：柯橋由金柯橋大道貫穿南北，北接杭甬高速，南接104國(guó)道；群賢路那么貫穿城區(qū)東西將城區(qū)一分為二，104國(guó)道也是一條由東向西通往紹興市城區(qū)；●八區(qū)：輕紡國(guó)際貿(mào)易區(qū)綜合體、柯北市場(chǎng)創(chuàng)新區(qū)綜合體、輕紡市場(chǎng)綜合體、大坂湖水鄉(xiāng)都市休閑區(qū)綜合體、瓜渚湖北岸城市綜合體、笛揚(yáng)商圈綜合體、物流直通關(guān)綜合體、獨(dú)山世紀(jì)城綜合體?！衲媳狈指簦喝嘿t路以南形成以城市生活為主的城市生活區(qū)，以北是柯北新城是商業(yè)辦公CBD核心區(qū)；●舊城區(qū)：醫(yī)院、住宅區(qū)、商場(chǎng)、酒店和賓館還有中國(guó)輕紡城也在老城區(qū)內(nèi)；●柯北新城：這里聚集了甲級(jí)寫字樓和大型購(gòu)物中心、高檔酒店賓館，柯北新城將成為柯橋新的CBD核心區(qū)域，輕紡城國(guó)際會(huì)展中心、世貿(mào)中心、縣行政中心、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、沃爾瑪?shù)鹊?；三、寫字樓分布情況中央大廈東方大廈現(xiàn)代大廈紡織大廈聚銀時(shí)代財(cái)智國(guó)際萬(wàn)國(guó)中心永利大廈中海國(guó)際中央大廈東方大廈現(xiàn)代大廈紡織大廈聚銀時(shí)代財(cái)智國(guó)際萬(wàn)國(guó)中心永利大廈中海國(guó)際四、工程周邊寫字樓信息聚銀時(shí)代聚銀時(shí)代地址位于笛揚(yáng)路與興越路交叉口，展示中心位于興越路1577號(hào)財(cái)智大廈一樓。該工程開(kāi)發(fā)商為浙江聚亨置業(yè)，總占地3萬(wàn)平方米，總建筑面積15萬(wàn)平方米。建有兩棟大樓，一棟大樓25層，1-6層為銀泰百貨，7-25層為寫字樓，一層900多平方。一棟大樓24樓，5-24層為單身公寓，規(guī)劃600個(gè)停車位。目前工程正在施工中，未開(kāi)盤，價(jià)格待定。銷89861888。財(cái)智國(guó)際財(cái)智國(guó)際位于金柯橋大道與興越路交叉口〔縣行政中心對(duì)面〕。開(kāi)發(fā)商為浙江藍(lán)城置業(yè)，大樓共建有地下1層，地上21層，其中4-21層為寫字樓，一層有1500-1600平方米。有6部公用電梯，1部貨運(yùn)電梯，電梯品牌為西子奧的斯,物業(yè)管理公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司?，F(xiàn)在13樓東半層有出租，900多平方米，租金為500元/㎡/年,物業(yè)管理費(fèi)為3.5元/㎡/月。銷售永利大廈永利大廈位于柯橋金柯橋大道1418號(hào)。開(kāi)發(fā)商為永利地產(chǎn)集團(tuán)，大樓共建33層，其中2-30層為寫字樓，31-33層為老板私用樓層。有4個(gè)公用電梯，1個(gè)貨梯和1個(gè)老板專用電梯，2個(gè)消防梯。地上和地下共有200個(gè)停車位。物業(yè)管理公司為浙江豐越物業(yè)管理?，F(xiàn)有入住企業(yè)180余家。車位收費(fèi)：地上車位為150元/月，地下為350元/月,臨時(shí)停車收費(fèi)為半小時(shí)內(nèi)免費(fèi)，半小時(shí)至3小時(shí)為5元，3小時(shí)以上為10元。每層租金價(jià)格不同，現(xiàn)有7樓，200平方米左右，租金為320元/㎡/年，物業(yè)費(fèi)為3.2元/㎡/月，25樓整層1300平方，已裝修，租金為500元/㎡/年，23樓，252平方，345元/㎡/年，28樓252平方，370元/㎡/年。萬(wàn)國(guó)中心萬(wàn)國(guó)中心位于金柯橋大道1388號(hào)。開(kāi)發(fā)商為紹興縣華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。由2座22層的大樓和中間樓組成。命名為A座和B座。中間樓為錦江之星的會(huì)所。A座和B座各有6部電梯。A座是小戶型精裝修。B座是大戶型。普通裝修，三證齊全。產(chǎn)權(quán)為2007年—2057年。物業(yè)費(fèi)為4.5元/㎡/月.地下停車場(chǎng)收費(fèi)210元/月，地上免費(fèi)。現(xiàn)有B座17樓可售，1700平方，售價(jià)為9800元/㎡.物業(yè)為萬(wàn)國(guó)物管。租金A座為450-480元/㎡/年，B座380-400為元/㎡/年。現(xiàn)代大廈工程位置位于柯橋笛揚(yáng)路和裕民路交叉口。開(kāi)發(fā)商為紹興華欲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。占地21000平方米，建筑81000平方米。地下建有500多個(gè)車位，建有兩棟主樓，全部精裝修，樓層內(nèi)部層空。兩棟樓的銷售率都在40%左右。主樓1設(shè)計(jì)28層，有4部電梯，1-3層是商鋪，4到28層為寫字樓。6層到28層每層面積大約1000平方米。主樓2設(shè)計(jì)23層，有3部電梯，1-3層是商鋪，4-23層為寫字樓，5到23層每層面積大約800平方米。產(chǎn)權(quán)40年，從2001年-2041年。主樓銷售價(jià)格一房一價(jià)，10-20層可以選擇，15層大約1000平方，單價(jià)在1萬(wàn)元左右。也可以租，租金是500多元/㎡/年，物業(yè)費(fèi)4.5元/㎡/月。銷售中心位于柯橋笛揚(yáng)路和裕民路交叉口，銷售84812888.中央大廈大廈凈高163.7米，共37層，有10部電梯。從中介有一整層可出售。面積是1450㎡，總價(jià)1250萬(wàn)。物業(yè)費(fèi)為4元/㎡/月。東方大廈有1500㎡的寫字樓，出售單價(jià)是8000元〔中介〕工程中海國(guó)際聚銀時(shí)代財(cái)智國(guó)際永利大廈萬(wàn)國(guó)中心現(xiàn)代大廈輕紡大廈東方大廈中央大廈區(qū)域柯北柯北柯北柯北柯北柯北舊城區(qū)柯北柯北開(kāi)發(fā)商紹興清和置業(yè)浙江聚亨置業(yè)浙江藍(lán)城置業(yè)永利地產(chǎn)集團(tuán)華泰房地產(chǎn)紹興華欲房地產(chǎn)物業(yè)公司開(kāi)發(fā)商未定開(kāi)發(fā)商浙江豐越物業(yè)管理萬(wàn)國(guó)中心物業(yè)藝洋物業(yè)是否出售是未開(kāi)盤是否是是否是是出售價(jià)格8000未定7000-800098001000086008000租金350元/年/㎡未定500元/年/㎡350元/年/㎡380－480元/年/㎡500元/年/㎡220-250元/年/㎡物業(yè)費(fèi)2.2元/月/㎡未定3.5元/月/㎡3.2元/月/㎡4.5元/月/㎡4.5元/月/㎡2.5元/月/㎡4元/月/㎡停車位500600100多200200多500300多電梯數(shù)5+114+46+15+1123,42,210層高222521332223，2813,1837五、數(shù)據(jù)分析比照表六、招商經(jīng)營(yíng)狀況〔寫字樓〕名稱招商率企業(yè)總數(shù)主要經(jīng)營(yíng)類別總面積待租/售面積交房時(shí)間中海國(guó)際30%15紡織行業(yè)、貿(mào)易公司、窗飾、服飾60560/2006－2046聚銀時(shí)代未開(kāi)盤未開(kāi)盤未開(kāi)盤1468301468302013年12月底財(cái)智國(guó)際30%/紡織行業(yè)、進(jìn)出口公司、針織服飾、投資公司45772/2010-12-01永利大廈90%270紡織行業(yè)、裝修公司、///萬(wàn)國(guó)中心90%381稅務(wù)師事務(wù)所、紡織行業(yè)85005//現(xiàn)代大廈40%/紡織行業(yè)、貿(mào)易公司、進(jìn)出口公司81000486002001-2041輕紡大廈75%148紡織行業(yè)、貨運(yùn)代理、進(jìn)出口公司、貿(mào)易公司、期貨公司、浦發(fā)銀行、網(wǎng)絡(luò)公司///七、小結(jié)選定柯橋8棟寫字樓作為對(duì)象，并通過(guò)實(shí)地詢問(wèn)、房產(chǎn)中介等多種形式對(duì)其單位面積的售價(jià)、租金、物管費(fèi)、建筑根本情況以及企業(yè)入駐情況進(jìn)行調(diào)研。主要有以下幾點(diǎn)：寫字樓的租金價(jià)格在200－500元/㎡/年，物業(yè)費(fèi)用在2.2－4.5元/㎡/月不等,從租賃價(jià)格和地理位置賴看，以主干道金柯橋大道為中心向外遞減；企業(yè)入駐率不高，局部大廈空置現(xiàn)象較嚴(yán)重，平均入住率在50%左右。企業(yè)入住率與大廈所在位置及建設(shè)檔次城正比.第四部中海國(guó)際概況一、根本信息1、區(qū)域位置中海國(guó)際廣場(chǎng)，雄居紹興縣柯橋笛揚(yáng)路與興越路交匯處，東臨笛揚(yáng)路，南面是柯橋商業(yè)中心，西面、北面靠管墅直江，屬笛揚(yáng)路龍頭地段，柯橋未來(lái)商業(yè)最繁華的商圈。中海國(guó)際中海國(guó)際2、開(kāi)發(fā)商紹興中海投資開(kāi)展，3、建筑面積工程總建筑面積約60560平方米?？傮w分為1#、2#、3#樓，1#樓共22層，每層面積1300㎡；2#樓共七層，每層面積在3600㎡；3#樓共5層每層面積在4020㎡。4、業(yè)態(tài)分布1#樓以寫字樓為主，總共22層，每層面積1300㎡，目前1至4層是祝家荘飯店，5、6樓是中海國(guó)際管理公司辦公區(qū)，7樓是寫字樓，8至13層是速8連鎖賓館，14至22層為寫字樓，可出租或出售。2#樓以家庭式辦公為主，共七層每層面積在3600㎡左右，每層18套，每套面積在200㎡左右，現(xiàn)在一家漢庭連鎖酒店入駐。3#樓共5層每層面積在4020㎡左右，整體出售給了一家中國(guó)商業(yè)對(duì)外貿(mào)易總公司，該公司將3#樓做成中商國(guó)際面料展貿(mào)中心，現(xiàn)在對(duì)外出售1樓和4樓15年的經(jīng)營(yíng)權(quán)，一樓沿街商鋪在4.9萬(wàn)/㎡，內(nèi)鋪3.6萬(wàn)/㎡，4樓的價(jià)格1.5萬(wàn)/㎡目前出租率在45%。5、經(jīng)營(yíng)形式中海國(guó)際的寫字樓可以租賃也可以出售租賃：租賃的價(jià)格350元/㎡/年，出售：出售均價(jià)8000元/㎡，目前可售面積只有在18F的300多㎡、20F的400多㎡。6、物業(yè)費(fèi)用物業(yè)費(fèi)：高層2.2元/㎡/月，多層1.6元/㎡/月。7、物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)從2006年至2046年。二、所在位置商務(wù)中心商業(yè)中心中海國(guó)際商務(wù)中心商業(yè)中心中海