【城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及對策5600字（論文）】

城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及對策——以S小區(qū)為例【摘要】：隨著社會主義經(jīng)濟的發(fā)展及城鎮(zhèn)規(guī)模的擴大，城鎮(zhèn)中居住小區(qū)的數(shù)量越來越多。居民自小區(qū)安居樂業(yè)，物業(yè)管理則顯得十分重要。通過對河南省中牟縣愛鄉(xiāng)路個別小區(qū)的物業(yè)管理模式進行調研分析，試圖挖掘出現(xiàn)階段城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的一些問題，并針對這些問題提出了一些可行的建議希望能促進和完善城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理的模式和思路，從而更好地服務于廣大居民。關鍵詞：物業(yè)管理；城鎮(zhèn)住宅小區(qū)；問題；對策；引言物業(yè)管理在三十多年前引入中國，而在中國內地普及則只有20年左右的發(fā)展歷史，發(fā)展速度快與發(fā)展歷史短的現(xiàn)狀導致了物業(yè)管理模式不夠成熟完備，城鎮(zhèn)住宅小區(qū)更為明顯。因此，我們目前迫切需要對我國的物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀進行認真思考分析，針對城鎮(zhèn)住宅小區(qū)的特點，把握正確的發(fā)展趨勢，才能更好地發(fā)展我國的城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理，才能更好地建設和諧住宅小區(qū)。一．我國物業(yè)管理的發(fā)展歷程1.1起步階段（1981年至1994年初）20世紀80年代初，隨著我國改革開放的國策實施，市場經(jīng)濟的產(chǎn)物之一——物業(yè)管理才從香港引進。深圳是公認的我國物業(yè)管理的發(fā)源地，1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳物業(yè)管理公司正式成立，隨著公司的成立，深圳開始對特區(qū)內的涉外商品房實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，標志著這一新興行業(yè)的誕生。之后，我國現(xiàn)代物業(yè)管理從無到有，從沿海到內地逐漸發(fā)展起來。1.2規(guī)范化發(fā)展階段（1994年至1999年）1994年，原國家建設部頒發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確指出：住宅小區(qū)應當推行社會化、專業(yè)化的管理模式。從而正式確立了我國物業(yè)管理的新體制，為房屋管理體制的改革指明了方向，并提供了法規(guī)依據(jù)。此后，我國物業(yè)管理開始步入規(guī)范化發(fā)展軌道。1.3快速發(fā)展和法制化、市場化階段（1999年至今）原國家建設部于1999年5月23日在深圳市召開了全國物業(yè)管理工作會議，之后物業(yè)管理隊伍迅速壯大，物業(yè)管理市場培育步伐加快，物業(yè)管理招標項目明顯增多，各項配套政策進一步完善。2003年6月，國務院常務會議通過了《物業(yè)管理條例》，該條例作為新時期物業(yè)管理行業(yè)的綱領性文件，使物業(yè)管理的法治建設更加完善，行業(yè)方向更加明確。二．城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀我國城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理自1997年左右起步至今，在短短不到20年的時間里，目前正處于市場逐步形成、法規(guī)日益完善和行業(yè)不斷規(guī)范的階段。隨著住房制度改革的不斷深入，物業(yè)管理逐步走進了千家萬戶，滲透到城鎮(zhèn)管理和人民群眾生產(chǎn)生活的各個領域，成為社會經(jīng)濟生活的重要組成部分，人們已將更多的改善居住、生活環(huán)境，提高生活質量的希望給予物業(yè)管理。物業(yè)管理是指受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。目前，我國城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀如下：2.1物業(yè)管理規(guī)模不斷擴大近十幾年來，我國的城鎮(zhèn)住宅小區(qū)已初步建立起了社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理格局，并隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的深化和城鎮(zhèn)化的快速推進而進入了快速發(fā)展期。截至2012年，我國物業(yè)服務百強企業(yè)應收值已達到25734.8萬元，同比增長10.2%。物業(yè)服務費收入占各類物業(yè)服務費總收入的54.9%；商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)和其他類型物業(yè)在物業(yè)服務收入的占比均有小幅提升，同比分別增加1.1、0.4、0.9個百分點。目前，全國物業(yè)管理覆蓋面已占物業(yè)總量的38%，經(jīng)濟發(fā)達的城市已達50%以上，深圳等一線城市已超過95%。2.2管理服務水平正在提高由于建設單位物業(yè)銷售的需要和業(yè)主對服務需求的不斷提高，物業(yè)管理企業(yè)只有不斷優(yōu)化資源配置，提升物業(yè)管理服務品質，才能在激烈的市場競爭中贏得份額、謀求發(fā)展。正是在這種作用下，雖然各地物業(yè)管理水平存在發(fā)展不均衡，但總體上全國物業(yè)管理服務的整體水平卻在不斷提高，較之以前有了很大的進步和發(fā)展。IS09000/IS04000/OHSAS18000等質量管理體系在物業(yè)管理企業(yè)內日益普及，物業(yè)管理企業(yè)對規(guī)范化和標準化的研究也不斷深入，在人力資源管理、質量控制等企業(yè)內部管理環(huán)節(jié)，管理水平在顯著提高。2.3物業(yè)管理逐步走向 法制化、規(guī)范化1994年4月，原國家建設部出臺《城市新建設住宅小區(qū)管理辦法》，該《辦法》首次明確規(guī)定：住宅小區(qū)應當推行社會化、專業(yè)化的管理模式。隨后，各省、自治區(qū)、直轄市也相繼制定了一系列關于管理的地方性規(guī)章。國家有關部門也相繼制定了相關的配套法規(guī)，如國家計委頒布的《省市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》、財政部頒發(fā)《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》等，2003年更出臺了《中華人民共和國物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務收費管理辦法》、《業(yè)主大會章程》、《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》，2004年又頒布了《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》、《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》，形成了全面規(guī)范物業(yè)管各方關系、各種行為的權威性、全國性的專門法規(guī)。各地有進一步形成個性實施細則，并加大了對物業(yè)管理操作的檢查和監(jiān)督，物業(yè)管理正逐步走向法制化和規(guī)范化的軌道。三、城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題河南省中牟縣隸屬省會鄭州，作為鄭州市的擴權縣，中牟縣抓住機遇，近年來發(fā)展迅猛，人民的物質生活水平得到了極大的提高，縣內小區(qū)型住戶明顯增多。隨著住宅區(qū)內居民生活水平的提高，小區(qū)內的居民迫切需要高質量的物業(yè)管理。以下是筆者在對中牟縣縣城中心一條人流量比較多、各項基礎設施比較健全的，同時也是縣城內三條主要交通要道之一的愛鄉(xiāng)路上的三家居民住宅小區(qū)進行了走訪調查，發(fā)現(xiàn)了如下四個小區(qū)物業(yè)管理的主要問題。3.1小區(qū)綠化面積不足國家規(guī)定：居民住宅區(qū)綠化面積應不少于住宅面積的30%。筆者調查了三家居民住宅小區(qū)，發(fā)現(xiàn)其中兩家小區(qū)雖然有綠化，但總體上明顯不足，放眼望去，整個住宅區(qū)的植物寥寥無幾，再加上疏于管理，大多數(shù)花草樹木都處于瀕死狀態(tài)，毫無生機。3.2小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境狀況差筆者在走訪的三家小區(qū)中發(fā)現(xiàn)，每個小區(qū)都存在衛(wèi)生問題，總體上可歸納為三點。一是小區(qū)內衛(wèi)生打掃不及時。筆者在我縣愛鄉(xiāng)路廣廈小區(qū)走訪時發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)內衛(wèi)生狀況不如另外兩個小區(qū)整潔，小區(qū)內沒有垃圾回收處，所有垃圾都要依靠環(huán)衛(wèi)工人來收取。此外，在小區(qū)內還經(jīng)常發(fā)現(xiàn)各種小廣告，這些小廣告嚴重損害了小區(qū)的衛(wèi)生形象。二是停車場。筆者在調查仁和旺世小區(qū)時發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)雖然規(guī)定小區(qū)業(yè)主辦理車輛出行通行證，但仍有其他外來車輛進入小區(qū)，并且亂停亂放，占用他人停車位。三是小區(qū)周邊環(huán)境。筆者在調查三家小區(qū)時，僅有一家小區(qū)周邊環(huán)境良好，沒有游動商販。而另外兩家小區(qū)外，游動商販多，而且缺乏管理，極易造成交通堵塞，小區(qū)居民出行時很不方便。3.3小區(qū)治安狀況參差不齊，服務質量差鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理滯后，許多小區(qū)都是敞開式的。如廣廈小區(qū)，該小區(qū)既沒有門衛(wèi)，也沒有保安，外來人員隨時可以入內，這個犯罪分子在住宅小區(qū)作案提供了可乘之機，小區(qū)內打架斗毆、居民被搶被盜現(xiàn)象時有發(fā)生。但在另一小區(qū)情況就不一樣了。該小區(qū)不但有嚴格的出入登記制度，而且配有保安隊伍巡邏，這使得該小區(qū)的安全得到了保障。目前，物業(yè)管理企業(yè)所提供的公共服務、專項服務和特約服務這三項服務均存在較大的提升空間。雖然有些物業(yè)管理企業(yè)的這三項服務工作做得較好，但是更多的物業(yè)管理企業(yè)連售房時承諾的最基本的公共服務業(yè)不能兌現(xiàn)。筆者在走訪三家小區(qū)時，有居民向筆者反映停水停電的問題，物業(yè)不能再停水或停電后對其及時進行維修，有些甚至住戶家甚至在一兩天后才水電正常，這給居民的生活帶來了極大的不便。此外，筆者通過調查了解還發(fā)現(xiàn)有的小區(qū)道路不平、還有的小區(qū)水道不暢通等諸多問題。3.4物業(yè)公司在業(yè)主建筑物專有權上的管理過松《物業(yè)管理條例》第53條：“業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主?！弊咴L得知，物業(yè)公司在業(yè)主裝修房屋時，過少地過問戶主，缺少了必要的監(jiān)管，同時也缺少對戶主裝修房屋時給予的提示與注意事項，以致可能會造成一些不安全權的隱患，從而產(chǎn)生損失。在調查中得知，小區(qū)內的一戶業(yè)主擅自將自己房屋內的承重墻拆除，這給整棟樓的住戶帶來了極大的安全隱患。后經(jīng)調解，該戶業(yè)主將承重墻補上，并承諾一旦出現(xiàn)危險將賠償損失?！段餀喾ā分校课莸乃腥藢Ψ课菥哂姓加?、使用、收益和處分的權利，但是根據(jù)《物權法》相鄰權的原則規(guī)定，對戶主的所有權進行了限制，在業(yè)主行使專有部分所有權時不得損害相鄰主體的合法權益，保障相鄰權的主體之間的利益。筆者在走訪三家小區(qū)時雖然看到了很多問題，但是也發(fā)現(xiàn)也三家小區(qū)的可取之處，例如，筆者在《仁和旺世住宅小區(qū)物業(yè)管理協(xié)議》中就發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)在物業(yè)管收費方面就以一種公開化的方式向小區(qū)業(yè)主展示收取標準。該《協(xié)議》規(guī)定，物業(yè)管理費的收費標準及方式按暫定繳費標準，即多層住宅每平方每月0.32元，高層住宅每平方每月0.78元（住：暫按二級物業(yè)服務收費標準執(zhí)行，待物價局核定的本小區(qū)收費標準出臺后以物價局核定的為準，憑繳費票據(jù)多退少補。）繳費方式是采用季度交納物業(yè)費的方式。在家庭裝飾裝修管理方面，裝修押金500元，垃圾清運費150元。在裝修過程中不得損壞房屋主體結構，損壞樓到公共設施，裝修產(chǎn)生的垃圾堆放到小區(qū)指定位置。待裝修完畢，經(jīng)物業(yè)管理員驗收后退回押金。小區(qū)內生活用電按每度0.68元收取。此外，在交納物業(yè)管理費方面還有優(yōu)惠政策，如，一次性預交半年物業(yè)費的業(yè)主可以享受半個月物業(yè)費的優(yōu)惠；一次性繳納一年物業(yè)費的業(yè)主可以享受減免一個半月物業(yè)費的優(yōu)惠。四．關于加強城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理的對策上述問題影響了小區(qū)居民的生活環(huán)境，打亂了小區(qū)居民正常的生活秩序。土地開發(fā)多，綠化滯后，舊城改造將形成惡性循環(huán)。為使居民有一個寬敞、舒適、寧靜的居住環(huán)境，筆者認為應從以下幾個方面加強城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理。4.1完善市場競爭機制目前,我國的物業(yè)管理行業(yè)市場競爭機制還未真正形成。由于傳統(tǒng)管理機制和觀念的存在,使業(yè)主得不到對物管企業(yè)的選擇權,物管企業(yè)缺乏提高服務質量的壓力。要想解決這一問題,要想取得高水準的優(yōu)質的物業(yè)管理,需建立和完善招投標的競爭制度,創(chuàng)造公平競爭的市場環(huán)境,迫使各企業(yè)不斷提高自己,促進物業(yè)管理水平的整體提高和行業(yè)的良性發(fā)展。4.2政府積極管理和引導,行業(yè)協(xié)會完全發(fā)揮協(xié)調作用政府作為重要的職能部門,應采取措施加強管理和引導。尤其是在新修訂的《物業(yè)管理條例》之后,主要是應加大宣傳力度,使業(yè)主對條例有更多的了解;二是盡快建立相關的制度,完善物業(yè)管理的法制體系。另外,行業(yè)協(xié)會也應完全發(fā)揮其應有的協(xié)調作用,多辦一些宣傳活動和一些咨詢活動,提高業(yè)主的自我管理意識,保障行業(yè)的迅速健康有序發(fā)展。4.3積極引進和培養(yǎng)人才，抓好隊伍建設公司的成敗，關鍵是人才的選擇。物業(yè)管理要求運用現(xiàn)代管理科學和現(xiàn)金維修養(yǎng)護技術，為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質、經(jīng)濟的服務。業(yè)務水平的高低直接關系到管理和服務的質量，物業(yè)人員必須掌握新的科學管理方法和現(xiàn)代化的管理手段。要多渠道、多形式引進一些具備相關專業(yè)知識與經(jīng)驗的高層管理人員和專業(yè)技術人才，重視、合理并善于使用人才，保證社會先進管理專業(yè)人才在企業(yè)中能夠得到運用。公司應該有針對性地定期或不定期地對物業(yè)管理公司的從業(yè)人員進行政策法規(guī)和崗位技能培訓，逐步實行從業(yè)人員上崗和“物業(yè)管理資格證”制度。要抓好員工思想、政治素質教育，努力培養(yǎng)員工的服務意識，使員工了解物業(yè)管理其實是對人服務，從業(yè)人員要擺正你給自己的位置，二者之間是服務與被服務的關系，只有以客戶為“上帝”，從服務質量上下功夫的企業(yè)最后才能贏得市場。4.4提高業(yè)主的物管意識許多業(yè)主物業(yè)知識缺乏,因此,行業(yè)主管部門、物管企業(yè)、新聞媒體應當加大宣傳力度相互配合,提高業(yè)主的物管意識,使物業(yè)管理的發(fā)展得到社會的支持。這樣才能增強業(yè)主和物管企業(yè)之間的溝通、信任,才能為企業(yè)創(chuàng)造了良好的經(jīng)營環(huán)境。4.5走“以人為本”的發(fā)展之路物業(yè)管理企業(yè)要倡導“以人為本”的科學發(fā)展觀。物業(yè)管理的根本目的是為業(yè)主、用戶服務。對物業(yè)是管理,對業(yè)主和使用者則是服務。管理好物業(yè),其目的就是為物業(yè)所有者或使用者提供更好的服務。因此,以人為本,進一步增強物業(yè)管理的服務意識、提高服務水平,這是物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)生存發(fā)展的基礎。物業(yè)管理企業(yè)所從事的一切活動都要以使業(yè)主稱心、滿意為前提，其核心就是要提供完善、優(yōu)質服務。五．結語城鎮(zhèn)物業(yè)管理發(fā)展不成熟，這是由眾多歷史因素和社會因素造成的。但是，鑒于中國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理是一個有著廣闊的市場和發(fā)展前景的產(chǎn)業(yè)，只有不斷研究解決管理中出現(xiàn)的的新情況、新問題，并提出可行的行的解決措施和研究趨勢，才能使物業(yè)管理健康、快速發(fā)展。物業(yè)管理作為其后續(xù)產(chǎn)業(yè)，并將隨之不斷成熟。隨著社會的發(fā)展進步,全國各方面的不斷努力,我們相信物業(yè)管理行業(yè)必將進入滿意的良性的可持續(xù)發(fā)展的有序世界。參考文獻[1]王貴嶺著.物業(yè)管理[M],沈陽：遼寧大學出版社.2001[2]湯臘梅.物業(yè)管理法規(guī)[M],高等教育出版社，2005年[3]王青蘭.物業(yè)管理理論與實物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