克而瑞研究中心：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)專題-2024年典型城市供地意向探析

克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心總編丁祖昱張燕主編孟音林波課題組馬千里邱娟版權(quán)聲明本報(bào)告內(nèi)容為易居企業(yè)集團(tuán)克而瑞所有，未經(jīng)許可，不得轉(zhuǎn)載。免責(zé)聲明本報(bào)告中的內(nèi)容和建議僅供參考，并不構(gòu)成對(duì)所述市場(chǎng)交易的出價(jià)或者評(píng)估。我司及其雇員對(duì)使用本書中內(nèi)客所引發(fā)的任何直接或間接損失概不負(fù)責(zé)。數(shù)據(jù)、觀點(diǎn)等引用請(qǐng)注明“由易居·克而瑞提供”。由于統(tǒng)計(jì)時(shí)間和口徑的差異，可能出現(xiàn)與相關(guān)政府部門最終公布數(shù)據(jù)不一致的情形，則最終以政府部門權(quán)威數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。出品單位克而瑞研究中心出品克而瑞研究中心一、市場(chǎng)背景：土地成交規(guī)模延續(xù)低位，地方基金預(yù)算同步緊縮 41、市場(chǎng)現(xiàn)況：一季度地市成交規(guī)模延續(xù)低位，新年“小陽(yáng)春”缺席（略） 42、財(cái)政預(yù)算：2024年地方基金預(yù)算收入降10%，預(yù)期同樣趨于保守（略） 4二、供地計(jì)劃：總量持平而宅地收縮，各能級(jí)宅地供應(yīng)計(jì)劃普降 41、供地計(jì)劃：六成縣市宅地指標(biāo)下滑，上海、合肥、徐州連續(xù)兩年下降 42、供地類型：保障類用地占比下降，商住占比進(jìn)一步上升（略） 63、保障房：超七成城市保障房用地體量減少，京滬鷺保障力度最強(qiáng)（略） 64、簡(jiǎn)評(píng)：積極調(diào)整供求規(guī)模，2024年宅地供應(yīng)規(guī)模普遍下降 6三、擬出讓公告：同比降幅達(dá)到四成，“人地房錢”掛鉤加速落地 71、一季度新增公告規(guī)模已降至合理范圍，要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制加快建立（略） 72、擬出讓平均公示時(shí)間縮短，為下半年留出更多供給側(cè)調(diào)整空間（略） 83、去化壓力下三四線新增公告同比降45%，一線同比仍基本持平（略） 84、武漢、合肥新增公告同比降幅均超過九成，蘇州一季度公告“0新增”（略） 85、廣州、福州同比增長(zhǎng)近4倍，杭州、西安新增公告均超200萬㎡（略） 86、簡(jiǎn)評(píng)：地方加快建立要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，2024年擬出讓公告節(jié)奏明顯放緩（略） 8四、地市熱度：點(diǎn)狀高熱難掩整體低迷，預(yù)供地完成率仍同比下行 91、優(yōu)質(zhì)地塊帶動(dòng)土拍點(diǎn)狀升溫，高熱地塊占比仍不及上年同期 92、一季度擬出讓平均完成65%，“實(shí)際”流拍率持續(xù)攀高（略） 3、京滬深甬等預(yù)供地完成率超九成，供地規(guī)模收放有度（略） 4、簡(jiǎn)評(píng)：土拍熱度明升暗降，新增供地還需提升利潤(rùn)“確定性” 五、總結(jié):供地節(jié)奏逐步趨于合理，房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制正在加快建立 1、調(diào)減實(shí)際供地促供求平衡，預(yù)計(jì)全年供地計(jì)劃完成率將延續(xù)低位（節(jié)選） 2、建議擬供應(yīng)清單“提質(zhì)控量”，預(yù)供地完成率控制在九成左右為宜（略） 3、京滬甬等成為“控量提質(zhì)”典范，津錫徐供地計(jì)劃率先降至合理范圍 克而瑞研究中心本文節(jié)選自《2024年典型城市供地意向探2024年3月份以來，土拍市場(chǎng)頻頻出現(xiàn)高溢價(jià)項(xiàng)目，平均溢價(jià)率升至2023年下半年以來的月度新高，與此同時(shí)，地方供地計(jì)劃也進(jìn)入了傳統(tǒng)的密集發(fā)布期。為及時(shí)厘清各地的供地意向差異，明晰2024年土地市場(chǎng)的預(yù)期走向，本文梳理分析了2024年各城市土地供給側(cè)動(dòng)向，包括城市供地計(jì)劃、新增預(yù)供地規(guī)模、預(yù)供地執(zhí)行情況等，并結(jié)合各城市樓市供求現(xiàn)況，對(duì)供地計(jì)劃予以定性評(píng)價(jià)，以此探尋哪些城市將出現(xiàn)更多值得關(guān)注的拿地機(jī)會(huì)。一、市場(chǎng)背景：土地成交規(guī)模延續(xù)低位，地方基金預(yù)算同步緊縮受樓市成交低迷的影響，2023年土地市場(chǎng)成交規(guī)模繼續(xù)縮量，其中成交建面刷新近十年新低值。結(jié)合供地計(jì)劃來看，在供地計(jì)劃同比縮量13%的前提下，2023年重點(diǎn)城市實(shí)際土地供應(yīng)完成率僅有46%，較2022年下降10%，遠(yuǎn)低于疫情前平均水平。不僅如此，由于土地出讓收入等因素影響，地方政府性基金也受到影響，中央轉(zhuǎn)移支付的保障性安居資金補(bǔ)助也減少，補(bǔ)助力度明顯下調(diào)，租賃住房、城中村改造、棚戶區(qū)改造績(jī)效目標(biāo)均顯著下降。雖然配售型保障房建設(shè)在一定程度上有所進(jìn)展，保障性住房方面仍然面臨一定的挑戰(zhàn)和缺口。1、市場(chǎng)現(xiàn)況：一季度地市成交規(guī)模延續(xù)低位，新年“小陽(yáng)1.1土地成交規(guī)模同比微增4%，仍處于歷史低位1.2新房成交規(guī)模再次下探且同比降五成，三四線成交跌無可跌2、財(cái)政預(yù)算：地方基金本級(jí)收入、保障房轉(zhuǎn)移補(bǔ)助均趨于保守（略）二、供地計(jì)劃：總量持平而宅地收縮，各能級(jí)宅地供應(yīng)計(jì)劃普降2024年一季度，共有約500城發(fā)布供地計(jì)劃，城市數(shù)量較2023年同期減少30%，地房政府供地計(jì)劃發(fā)布的積極性不及往年。通過梳理發(fā)現(xiàn)，2024年宅地計(jì)劃供應(yīng)量?jī)H有1.83萬公頃（包含有同比可比數(shù)據(jù)的411個(gè)城市同比2023年降幅高達(dá)18%。分城市來，六成縣市宅地計(jì)劃供應(yīng)量較2023年呈下降趨勢(shì)，其中，上海、合肥、徐州等城市近三年累計(jì)下降。從供地類型方面來看，產(chǎn)權(quán)類住宅占比小幅提升，超七成城市保障用地體量減少。結(jié)合各城市新房去化周期來看，大部分城市均在積極調(diào)整供求規(guī)模，超六成城市下調(diào)了2024年宅地計(jì)劃供應(yīng)量。2023年，樓市持續(xù)降溫，行業(yè)投資、施工、新開工等各項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)了深度回調(diào)，其中新房成交同比下降8.5%，庫(kù)存去化壓力急劇攀升，在此背景下，全年土地成交更是出現(xiàn)了深度調(diào)整。市場(chǎng)克而瑞研究中心當(dāng)然不僅是上海，合肥、徐州等城市近兩年宅地計(jì)劃均持續(xù)下降，并且降幅更為激進(jìn)。以合肥為例，2024年，合肥市本級(jí)宅地計(jì)劃供應(yīng)量?jī)H388.66當(dāng)然不僅是上海，合肥、徐州等城市近兩年宅地計(jì)劃均持續(xù)下降，并且降幅更為激進(jìn)。以合肥為例，2024年，合肥市本級(jí)宅地計(jì)劃供應(yīng)量?jī)H388.66公頃，較2023年宅地計(jì)劃供應(yīng)量（540公頃）減少了28%，較2022年宅地計(jì)劃供應(yīng)量（733.33公頃）減少了47%，降幅十分明顯。近兩年，庫(kù)存壓力增加的徐州，宅地計(jì)劃供應(yīng)量降幅也十分明顯，2024年市本級(jí)宅地計(jì)劃供應(yīng)規(guī)模僅有394公頃，較2023年降低32%，較2022年降低39%。圖：2024年典型城市宅地供應(yīng)計(jì)劃量及其同比變化情況（公頃）表：各能級(jí)城市2024年宅地供應(yīng)計(jì)劃量及其同比變化情況（萬平方米）目前，通過我們已經(jīng)獲取供地計(jì)劃的411個(gè)城市（有同口徑可比數(shù)據(jù)的城市，下同）相關(guān)數(shù)據(jù)來看，住宅土地供應(yīng)總量較2023年下降了18%。分能級(jí)來看，各能級(jí)城市表現(xiàn)基本一致，同比2023年均呈下降趨勢(shì)，降幅均超10%，尤其是二線城市，同比降幅高達(dá)25%，宅地計(jì)劃供給量下降更為堅(jiān)大環(huán)境遇冷背景下，2023年土地市場(chǎng)成交規(guī)模較2022年同期有明顯下滑，成交建面再度刷新近十年新低值；并且這種趨勢(shì)在2024年還在延續(xù)，2024年一季度土地成交規(guī)模僅1.65億平方米，同比2023年一季度環(huán)比微增4%，仍處于相對(duì)低位。能級(jí)2024年宅地供應(yīng)2023年宅地供應(yīng)同比2023年變動(dòng)一線25112861-12%二線25603417-25%三四線1325716209-18%合計(jì)1832822488-18%分城市來，六成縣市宅地計(jì)劃供應(yīng)量較2023年呈下降趨勢(shì)，供地計(jì)劃明顯削減。典型如上海，2024年住宅計(jì)劃供應(yīng)量856公頃，較2023年減少4.9%（2023年900公頃），較2022年減少7.7%（2022年927公頃），2024年宅地供應(yīng)量連續(xù)第二年減少。商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)440公頃，同比去年下降12.9%（2023年505公頃較2022年下降15.7%（2022年522公頃）?？硕鹧芯恐行?、供地類型：保障類用地占比下降，商住占比進(jìn)一步上升（略）3、保障房：超七成城市保障房用地體量減少，京滬鷺保障力度最強(qiáng)（略）4、簡(jiǎn)評(píng)：積極調(diào)整供求規(guī)模，2024年宅地供應(yīng)規(guī)模普遍下降相比2023年“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”目標(biāo)下的供地計(jì)劃基本持平，2024年超六成城市下調(diào)了宅地供地計(jì)劃規(guī)模。究其原因，主要是是由于整體樓市延續(xù)探底行情，新房去化速度明顯變緩。不過若上年土地成交規(guī)模相比，2024年整體供地計(jì)劃依舊看似“過量”，樣本城市2024年計(jì)劃供應(yīng)的總面積，達(dá)到了2023年交易量的1.7倍，包括合肥、西安在內(nèi)的二線城市也均是如此，反而是常州、淮安、南通、徐州等少數(shù)三線城市供地指標(biāo)控制的相對(duì)較佳。對(duì)于大多數(shù)城市而言，不論是出于城建發(fā)展計(jì)劃的階段性目標(biāo)、城市財(cái)政計(jì)劃的平衡、還是為市場(chǎng)可能出現(xiàn)的反彈周期留足指標(biāo)余量，都使得近年來的供地計(jì)劃普遍超量，供地計(jì)劃完成率的持續(xù)低位也在情理之中，預(yù)計(jì)2024年供地計(jì)劃完成率仍將延續(xù)五成左右的低位。圖：典型城市2024年計(jì)劃供地面積與2023年土地成交規(guī)模對(duì)比相對(duì)于供需規(guī)模關(guān)系而言，供地計(jì)劃的同比變動(dòng)更能代表地方的調(diào)控決心。2024年絕大多數(shù)城市宅地供地計(jì)劃呈縮減之勢(shì)，尤其是庫(kù)存壓力較高（去化周期均在24個(gè)月以上）的常州、蕪湖、赤峰等三四線城市，供應(yīng)計(jì)劃明顯收窄。當(dāng)然，考慮到當(dāng)前市場(chǎng)下行的大環(huán)境，即使上海、合肥這樣的去化周期處于較為合理水平的城市，也在主動(dòng)收縮宅地供應(yīng)量。典型如合肥，2024年宅地計(jì)劃供應(yīng)量?jī)H389公頃，較2023年540公頃降幅高達(dá)28%。值得注意的是，雖然當(dāng)前絕大多數(shù)一二線城市供應(yīng)量雖同比下降，但少部分城市的調(diào)整幅度還是比較保守，譬如庫(kù)存壓力較大的長(zhǎng)春，2023年商品住宅去化周期達(dá)26個(gè)月，但2024年計(jì)劃供應(yīng)克而瑞研究中心表：部分典型城市2024表：部分典型城市2024年宅地供應(yīng)計(jì)劃評(píng)價(jià)中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度全國(guó)擬出讓地塊清單合計(jì)建筑面積為2.1億平方米，環(huán)比下降59%，同比下降40%。對(duì)比全國(guó)新房銷售面積來看，二者之間的比例關(guān)系已經(jīng)恢復(fù)至1.1以內(nèi)的合理范圍。對(duì)比供地計(jì)劃二成左右的降幅來看，地方政府在擬出讓清單方面的下調(diào)更為迅速，也顯示出了地方政府正在加速推進(jìn)建立“人房錢地”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制。宅地量與2023年持平，供地計(jì)劃仍有進(jìn)一步下降的空間。更有像銅川、呼和浩特等庫(kù)存壓力處于極高水平的城市（去化周期均超36個(gè)月2024年宅地計(jì)劃供地量不降反增，未來庫(kù)存壓力勢(shì)必會(huì)進(jìn)一步增加。三、擬出讓公告：同比降幅達(dá)到四成，“人地房錢”掛鉤加速落地作為2023年初新出現(xiàn)的土地市場(chǎng)運(yùn)作流程，“擬出讓”制度已經(jīng)渡過了一年的時(shí)間。公開公告即將入市地塊的相關(guān)信息，進(jìn)一步加強(qiáng)了土地市場(chǎng)的公開性和透明性，增強(qiáng)了地方政企之間的供需溝通。并且相比完成率變化極大的全年供地計(jì)劃而言，擬出讓清單也能反映地方主管部門的短期供應(yīng)意愿變化。克而瑞研究中心在市場(chǎng)銷售規(guī)模收窄，若要維持行業(yè)整體的商品出貨速度，及時(shí)減少低質(zhì)量的新增供應(yīng)無疑是畢竟之路?？紤]到庫(kù)存壓力帶來的乘數(shù)影響，對(duì)于大多數(shù)面臨商品房交易規(guī)模的收窄的城市而言，減少土地供應(yīng)量、提升平均供地質(zhì)量也是地方市場(chǎng)調(diào)控的必經(jīng)之路。尤其是在大量剛需被二手房、配售型保障性住房分流的大趨勢(shì)之下，大幅下調(diào)的擬供應(yīng)清單也在情理之中。圖：2023年-2024年一季度擬出讓公告體量變化2、擬出讓平均公示時(shí)間縮短，為下半年留出更多供給側(cè)調(diào)整空3、去化壓力下三四線新增公告同比降45%，一線同比仍基本持平（略）4、武漢、合肥新增公告同比降幅均超過九成，蘇州一季度公告“0新增”6、簡(jiǎn)評(píng)：地方加快建立要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，2相比供地計(jì)劃二成左右的降幅來看，地方主管部門在擬出讓公告方面的調(diào)整表現(xiàn)地更為堅(jiān)決，“人地房錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制正在加快建立：其一，新增擬出讓公告同比降幅達(dá)到四成，已經(jīng)接近2024年一季度新房銷售面積，對(duì)比全國(guó)新房銷售面積來看，二者之間的比例關(guān)系已經(jīng)恢復(fù)至1.1以內(nèi)的合理范圍。而2023年地方政府雖然參照供地計(jì)劃給出了“不高”的擬出讓規(guī)模，但是全年擬出讓總規(guī)模仍然高達(dá)17億平方米，幾乎達(dá)到了2023年新房市場(chǎng)規(guī)模的1.8倍?？硕鹧芯恐行钠涠{(diào)整幅度“因城制宜”，短期面臨調(diào)整較大壓力的三四線城市更為果決，有35%的城市（122個(gè)）同比降幅超過八成，典型如滁州、義烏均在2024年一季度暫停了擬出讓公告。即便是從市場(chǎng)表現(xiàn)較佳的熱點(diǎn)城市來看，其非主城區(qū)域的擬出讓公告規(guī)模也出現(xiàn)了大幅降低，如合肥下轄縣市擬出讓公告均為0新增。其三，市場(chǎng)表現(xiàn)較佳的城市仍能維持相對(duì)充足的供給規(guī)模，典型如杭州一季度新增擬公告規(guī)模達(dá)到220萬平方米，廣州較上年低基數(shù)增加四倍，而重慶、天津在前期市場(chǎng)探底之后，也能保持著與新房市場(chǎng)體量相稱的供給規(guī)模，一季度新增公告均在百萬平方米左右。四、地市熱度：點(diǎn)狀高熱難掩整體低迷，預(yù)供地完成率仍同比下行2024年一季度，重點(diǎn)城市頻頻出現(xiàn)高溢價(jià)、高單價(jià)地塊，典型如杭州年內(nèi)首場(chǎng)土拍平均溢價(jià)率高達(dá)19%，三月末寧波、廈門、蘇州更是同日刷新地王，但整體土地供求表現(xiàn)依舊低迷，大多數(shù)地塊仍以底價(jià)成交為主，預(yù)供地清單中超期未完成的比例也在較2023年上半年進(jìn)一步上行。2024年初一二線土拍熱度快速升溫，平均溢價(jià)率重新回到8%，與2023年二季度土拍市場(chǎng)相若。上海、杭州等地頻頻出現(xiàn)高溢價(jià)地塊，其中寧波、蘇州、廈門更是同日刷新地王紀(jì)錄，3月27日，廈門國(guó)貿(mào)地產(chǎn)以6.26萬元/平方米的樓板價(jià)競(jìng)得思明區(qū)商住地塊，刷新廈門土地成交樓板價(jià)；蘇州園區(qū)金雞湖大道地塊被綠城中國(guó)以18.22%溢價(jià)率競(jìng)得，樓板價(jià)達(dá)到6.5萬元/平方米，甚至打破了江蘇省土地最高樓板價(jià)；寧波江北區(qū)灣頭板塊純宅地樓板價(jià)達(dá)到3.26萬元/平方米，由江山萬里置業(yè)競(jìng)得。三四線熱度還在進(jìn)一步下探，2024年一季度平均溢價(jià)率2.7%，創(chuàng)2022年以來指標(biāo)新低。上海、杭州、廈門等一二線城市的土拍高熱，仍難以喚回三四線城市的地市熱度。2024年一季度宅地成交建面超過50萬平方米的36個(gè)三四線城市中，有27個(gè)城市平均溢價(jià)率不及2%，其中威海、德州、聊城、煙臺(tái)更是所有地塊均為底價(jià)成交。圖：2022年以來一二線城市平均溢價(jià)率變動(dòng)克而瑞研究中心而若細(xì)究一二線土拍熱度的結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，同樣不容樂觀。2024年一季度，一二線城市有11%的地塊溢價(jià)率超過15%，“超高熱度”的地塊占比確實(shí)創(chuàng)下2022年以來的新高；但是若連帶溢價(jià)率超過10%的地塊一并統(tǒng)計(jì)，2024年一季度只有17%的地塊超過這一門檻，僅與2023年三季度相若，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2023年上半年27%的水平。因此當(dāng)前溢價(jià)率上漲、頻頻出現(xiàn)地王的緣由，更多的還是應(yīng)當(dāng)解釋為土拍溢價(jià)率取消之后，對(duì)于那些少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊盈利空間的“補(bǔ)償式”漲價(jià)。在大多數(shù)情況下，目前土地交易仍是買方市場(chǎng)。如何在開發(fā)指標(biāo)和地價(jià)收入之間取舍，仍是當(dāng)前土地出讓方需要重點(diǎn)權(quán)衡的難點(diǎn)。即便是杭州這樣的當(dāng)前市場(chǎng)中的佼佼者也是如此，三批次8宗地塊土拍遇冷，僅一宗溢價(jià)1.8%，其余均為底價(jià)成交。本輪地塊雖然仍有不少處于相對(duì)優(yōu)質(zhì)板塊，但由于一些在以往影響不大的負(fù)面因素，如在板塊中區(qū)位相對(duì)較偏、商辦比例較高（不超過五成）、潛在競(jìng)品較多等因素，各地塊依舊問津者不多，拿地企業(yè)也以本地平臺(tái)和地方深耕型房企為主，如濱江、建發(fā)分別在本輪土拍中拿了2宗和3宗地塊。圖：2022年以來一二線城市高溢價(jià)地塊占比變化克而瑞研究中心4、簡(jiǎn)評(píng)：土拍熱度明升暗降，新增供地還需提升利潤(rùn)“確定性”在超高溢價(jià)15%）地塊頻頻出現(xiàn)的背后，更多的地塊還是在以底價(jià)或低溢價(jià)成交。城市分化視角，三四線一季度平均溢價(jià)率2.7%，創(chuàng)2022年以來指標(biāo)新低，一二線城市的土拍高熱，仍難以喚回三四線城市的地市熱度。地塊分化視角，2024年一季度的高溢價(jià)地塊（溢價(jià)率大于10%）占比只有17%，仍低于2023年上半年10個(gè)百分點(diǎn)，當(dāng)前的土拍熱度，相比2023年同期仍有較大差距，近期“頻頻”出現(xiàn)的超高溢價(jià)地塊，只是因?yàn)樵谕僚南迌r(jià)解綁后，少數(shù)稀缺地塊回歸了應(yīng)有的溢價(jià)率水平而已。流拍率同樣看似延續(xù)低位、實(shí)則仍在攀高，2024年一季度典型城市平均流拍率繼續(xù)維持在10%以下的相對(duì)低位，但從擬出讓公告的執(zhí)行情況來看，一季度預(yù)供地完成率僅為65%，創(chuàng)2022年以來新低，合并土地流拍指標(biāo)測(cè)算，一季度“實(shí)際”流拍率將高達(dá)40%，較2023年上半年提升約15個(gè)百分點(diǎn)。也有部分城市表現(xiàn)較佳，如北京、上海、寧波、長(zhǎng)沙等，均在高溢價(jià)的同時(shí)，基本完成了預(yù)供地出讓計(jì)劃，合肥也在一季度提前完成了期內(nèi)二次發(fā)布的擬出讓公告。與之相比，杭州、蘇州、成都等城市則明顯存在“增加預(yù)供地公告規(guī)模，減量供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊”的操作手段，這一模式固然可以盡可能的獲得更多潛在的買方，但對(duì)于其中素質(zhì)一般的地塊而言，無疑會(huì)進(jìn)一步降低市場(chǎng)預(yù)期，如4月份杭州土拍觸冷（8宗地中7宗底價(jià)成交）即是明證，而那些屢次納入預(yù)供地公告卻未無法進(jìn)入供地環(huán)節(jié)的地塊，更將進(jìn)一步拉低所在板塊的發(fā)展預(yù)期。建議預(yù)供地公告還是應(yīng)當(dāng)有所取舍，既要盡量保障出讓地塊的盈利“確定性”，減少低盈利、難盈利地塊的數(shù)量，以此維系合理的土拍關(guān)注度和市場(chǎng)預(yù)期；也要控制適當(dāng)?shù)耐恋毓┙o規(guī)模，嚴(yán)格執(zhí)行“人地房錢”掛鉤制度，對(duì)于已有較多在開發(fā)、待開發(fā)項(xiàng)目的板塊，視板塊新房交易去化速度，也應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減緩?fù)恋厥諆?chǔ)和擬出讓公告。圖：2024年一季度典型城市預(yù)供地完成率與溢價(jià)率克而瑞研究中心五、總結(jié):供地節(jié)奏逐步趨于合理，房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制正在加快建立從2022年下半年算起，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)步入了調(diào)整周期的第三年，在恢復(fù)供求平衡的壓力之下，土地交易更甚于新房市場(chǎng)超跌現(xiàn)象，2023年全國(guó)土地交易量較上周期高點(diǎn)下降約54%，遠(yuǎn)大于期間約新房37%的降幅。于此同步，各地土地供應(yīng)計(jì)劃也隨之收縮，2024年樣本城市供地計(jì)劃平均調(diào)降二成，擬出讓公告的同比降幅更是達(dá)到四成，“人地房錢”的要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制正在加快建立。2024年，各城市供地計(jì)劃平均調(diào)降二成左右，若上年土地成交規(guī)模相比，2024年整體供地計(jì)劃依舊看似“過量”。2024年計(jì)劃供應(yīng)的總面積，達(dá)到了2023年交易量的1.7倍，由此來看，預(yù)計(jì)2024年供地計(jì)劃完成率仍將延續(xù)五成左右的低位。不過在落地層面，規(guī)模控制已經(jīng)趨于供求平衡。從新增擬出讓公告規(guī)模來看，2024年擬出讓公告頻次明顯放緩，一季度擬出讓公告總建面約2億平方米，而全國(guó)新房銷售面積約1.9億平方米，二者之間的比例關(guān)系已經(jīng)恢復(fù)至1.11以內(nèi)的合理范圍。一二線計(jì)劃總量“看似激進(jìn)”。按已發(fā)布的供地計(jì)劃，樣本城市將在2024年新增供應(yīng)8370萬平方米商住用地，達(dá)到了這些城市2023年土地成交量的1.9倍;即便是北京、上海、合肥等重點(diǎn)城市，其土地供應(yīng)計(jì)劃規(guī)模也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了2023年實(shí)際成交規(guī)模。但實(shí)際供地已經(jīng)降至合理范圍。2024年一二線擬出讓公告規(guī)模大幅收縮，樣本城市2024年一季度新增擬出讓公告宅地約3800萬平方米，按2023年以來擬出讓公告平均七成左右的完成率計(jì)算，最終入市宅地建面將不足2700萬平方米，而期間新房住宅成交約2800萬平方米，一二級(jí)市場(chǎng)交易規(guī)模之比降至0.93，已經(jīng)進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性的去庫(kù)存階段。合肥、寧波、廈門、蘇州等一季度土拍熱點(diǎn)城市，其發(fā)布的預(yù)公告規(guī)模均低于2023年同期，其中蘇州更是僅僅延期了2023年的擬出讓公告，并沒有發(fā)布新的擬出讓清單?？硕鹧芯恐行膱D：2024年各能級(jí)城市供地計(jì)劃與2023年土地成交面積對(duì)比為評(píng)價(jià)各城市在供地規(guī)模方面的控制力差異，本節(jié)綜合供地計(jì)劃、擬出讓清單和供求現(xiàn)狀等三方面表現(xiàn)，對(duì)各城市的2024年初土地供給側(cè)的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行了量化評(píng)價(jià)。擬出讓公告方面，北京、上海、寧波、合肥等執(zhí)行情況較好，且這些城市一季度新增的擬出讓公告規(guī)模均低于期內(nèi)新房成交。如合肥2024年一季度更是僅發(fā)布了8宗預(yù)公告地塊，新增貨量?jī)H為一季度新房市場(chǎng)規(guī)模的1/4，并且提前完成了二季度到期的擬出讓計(jì)劃。由于擬出讓公告與土地實(shí)際供求規(guī)模關(guān)聯(lián)更為緊密，在這方面加強(qiáng)要素聯(lián)動(dòng)、嚴(yán)格控制供地指標(biāo)的城市，新房市場(chǎng)供求關(guān)系也將更快恢復(fù)平衡。供地計(jì)劃方面，則是天津、無錫、徐州等城市的規(guī)模調(diào)降更為堅(jiān)決，2024年計(jì)劃供應(yīng)土地總量已經(jīng)和2023年實(shí)際成交的土地規(guī)模相近或更低。以天津?yàn)槔旖?/p>