杭州100個(gè)城市綜合體調(diào)查報(bào)告

2008年，杭州首次提出建設(shè)100個(gè)多功能城市綜合體方案，掀起一場全新的“城市革命”。站在2012年初，回首過去近四年的熾熱建設(shè)，許多昔日的藍(lán)圖已化作了嶄新的高樓大廈，在一個(gè)區(qū)域內(nèi)承當(dāng)起了重要的職能。這100個(gè)城市綜合表達(dá)在建設(shè)到什么階段了？有哪些新的商機(jī)？又將對我們的城市帶來怎樣的影響？住在杭州網(wǎng)為您獨(dú)家梳理100個(gè)城市綜合表達(dá)狀調(diào)查，并對杭州主城區(qū)的30多個(gè)熱點(diǎn)工程進(jìn)行了實(shí)地探營，記錄下它們?yōu)檫@個(gè)城市帶來的日新月異的變化。調(diào)查探訪發(fā)現(xiàn)，100個(gè)城市綜合體已經(jīng)過半建成。對100個(gè)城市綜合體，依照其開展定位的不同特征，分為如下幾類，住在杭州網(wǎng)記者對這幾類綜合體進(jìn)行特別解讀，并在稍后推出探營專題報(bào)道，敬請期待：1)交通綜合體：以交通樞紐為主要開展定位的綜合體，現(xiàn)階段主要為地鐵綜合體，如武林廣場綜合體、喬司南站上蓋綜合體等；也有多種交通方式聚集的換乘樞紐，如九堡客運(yùn)站上蓋綜合體等。調(diào)查現(xiàn)狀：這幾個(gè)綜合體的建設(shè)進(jìn)度比地鐵工程的進(jìn)度要緩慢得多，這些綜合體的投入使用，平均還需要2-3年左右的時(shí)間。同時(shí)，這些綜合體的建設(shè)進(jìn)度并不一致。2)商業(yè)綜合體：以開展商業(yè)為主要功能的綜合體，如百大綠城西子國際綜合體、萬象城綜合體等。調(diào)查現(xiàn)狀：目前，杭州已有萬象城、杭州大廈等一系列已建成并投入使用的商業(yè)綜合體范例。而未來，杭州又將崛起一大批商業(yè)綜合體。3)旅游博覽綜合體：以旅游業(yè)或展覽為主要依托的城市綜合體，如大河造船廠國際旅游綜合體、杭州奧體博覽中心綜合體等。4)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)綜合體：主要開展創(chuàng)新型、科技型產(chǎn)業(yè)的綜合體，如山一村農(nóng)居SOHO綜合體、北部軟件園綜合體等。調(diào)查現(xiàn)狀：創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)綜合體的建設(shè)大多已完成或階段性完成，開始緊鑼密鼓的招商。5)特色產(chǎn)業(yè)綜合體：開展某種特色產(chǎn)業(yè)類型的綜合體，如宏豐家居城綜合體等。調(diào)查現(xiàn)狀：特色產(chǎn)業(yè)綜合體的起步較早，開展時(shí)間較長，根本上都已投入使用多年。交通綜合體：地鐵開通指日可待商機(jī)無限杭州地鐵1號線，目前方案以及正在開發(fā)的上蓋物業(yè)綜合體有8個(gè)，分別為武林廣場綜合體、九堡客運(yùn)站上蓋綜合體、打鐵關(guān)站綜合體、七堡車輛段綜合體、濱康站上蓋綜合體、翁梅站上蓋綜合體、喬司南站上蓋綜合體、喬司站上蓋綜合體。地鐵綜合體的物業(yè)范圍涵蓋商業(yè)、住宅、酒店、辦公、行政等等范疇，不同綜合體的主要業(yè)態(tài)形式不同，表達(dá)了地鐵綜合體的多樣性。這幾個(gè)綜合體的建設(shè)進(jìn)度比地鐵工程的進(jìn)度要緩慢得多，這些綜合體的投入使用，平均還需要2-3年左右的時(shí)間。同時(shí)，這些綜合體的建設(shè)進(jìn)度并不一致。例如，武林廣場站綜合體的地塊出讓剛剛于去年10月完成。而濱康站上蓋綜合體的地塊出讓，已于2010年5月完成。還有一些綜合體工程，本身并不屬于地鐵綜合體的性質(zhì)，但由于距地鐵站點(diǎn)很近，與地鐵密不可分，我們也把它們列入此類。如已經(jīng)有局部投入使用的杭州東部國際商務(wù)中心(萬國IBC)。IBC一期作為杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的行政中心和市民之家已投入使用，并以專屬通道與杭州地鐵1號線下沙中心站全時(shí)連通。地鐵綜合體的優(yōu)勢不言而喻，其廣闊的前景令人期待。七堡車輛綜合體效果圖工程名稱：七堡車輛段綜合體開展定位：商貿(mào)、寫字樓、酒店、住宅，目前國內(nèi)最大的地鐵上蓋綜合體之一開展現(xiàn)狀：建設(shè)中，09年開始建設(shè)，方案6-8年完工，地鐵配套用房已局部投入使用，綜合體地塊未出讓七堡車輛段綜合體，是目前國內(nèi)最大的地鐵上蓋綜合體之一，總占地規(guī)模約50公頃，總建筑規(guī)模約103萬平方米，由地鐵1號線、4號線車輛運(yùn)營庫，檢修庫，綜合維修大樓，控制中心等地鐵功能建筑；住宅，酒店，寫字樓等開發(fā)建筑構(gòu)成，其中住宅約63萬平方米，商業(yè)、酒店和寫字樓約20萬平方米。據(jù)杭州地鐵集團(tuán)負(fù)責(zé)人介紹，七堡車輛段綜合體本著“滾動(dòng)開發(fā)、分期實(shí)施”的原那么，分三個(gè)階段開發(fā)，“一期屬于地鐵車輛段的根本配套，而二期、三期仍屬于規(guī)劃，目前相關(guān)地塊仍未出讓?！倍鴱钠弑ぞC合體的功能覆蓋來看，綜合體局部更多指的是二、三期，二期將開發(fā)大平臺上的寶石住宅局部及核心區(qū)辦公、酒店局部，控制規(guī)劃形態(tài)，確立區(qū)域形象；三期開發(fā)七堡站落地區(qū)局部住宅、商業(yè)及公寓，完成整體開發(fā)。而從這個(gè)意義上來說，“七堡綜合體局部根本上尚未開工”。商業(yè)綜合體：城市未來主流模式商業(yè)綜合體，現(xiàn)在已經(jīng)成為了一個(gè)非常熱門且吃香的詞組，而萬象城無疑正是其在杭州打響金字招牌的強(qiáng)力推手。萬象城出現(xiàn)的這種“趕集”效應(yīng)，正說明集購物、娛樂、餐飲等多種功能于一體的商業(yè)綜合體，受到了杭州人的熱捧和認(rèn)可，也從另一個(gè)方面說明了杭州人對生活品質(zhì)的要求正在提高，他們已經(jīng)不滿足于簡單地逛商場了?；貞浬虡I(yè)綜合體的開展歷程，曾經(jīng)由于其資金投入量大，周期長，運(yùn)營操控不易而使得許多房地產(chǎn)企業(yè)望而卻步。但隨著住宅開發(fā)的逐步成熟，政府的供地結(jié)構(gòu)也開始轉(zhuǎn)變，大量商住、商用地陸續(xù)出讓，也漸漸要回了一些眼球。目前，杭州已有萬象城、杭州大廈等一系列已建成并投入使用的商業(yè)綜合體范例。而未來，杭州又將崛起一大批商業(yè)綜合體，其中有創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地綜合體、嘉里中心綜合體、華家池商務(wù)綜合體、百大綠城西子國際、藍(lán)孔雀綜合體等，一些已經(jīng)開建，一些正在逐步推出地塊。這其中，已經(jīng)開建的幾個(gè)商業(yè)綜合體特別亮眼。新天地綜合體效果圖新天地綜合體實(shí)景圖工程名稱：杭州創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地綜合體開展定位：商業(yè)、商務(wù)辦公、SOHO/LOFT商住區(qū)、文化創(chuàng)意休閑、總部經(jīng)濟(jì)開展現(xiàn)狀：新天地工程已開挖地基，而銷售中心也已建成，不日將對外開放杭州新天地工程，規(guī)劃總用地56.7公頃,建筑面積115萬平方米。工程東臨石橋路、南接長大屋路(規(guī)劃)、西靠東新東路、北接石祥路，交通便利，環(huán)境優(yōu)越。按照杭州市委、市政府的要求，“杭州新天地工程”將打造成為杭州市次級商業(yè)商務(wù)中心，集商業(yè)、商務(wù)辦公、SOHO/LOFT商住區(qū)、文化創(chuàng)意休閑、總部經(jīng)濟(jì)于一體的城市綜合體。工程總投資約100億人民幣。目前，新天地工程已開挖地基，而銷售中心也已建成，不日將對外開放。百大綠城西子國際綜合體效果圖百大綠城西子國際綜合體實(shí)景圖百大綠城西子國際綜合體實(shí)景圖工程名稱：百大綠城西子國際開展定位：五星級酒店、精裝城市公館、國際化甲級寫字樓和國際名品廣場開展現(xiàn)狀：西子國際目前地下局部在建，預(yù)計(jì)今年下半年首推精裝城市公館，戶型面積為60-295平米百大綠城西子國際，位居城市繁華中心，緊鄰慶春廣場，距離西湖約5公里，更與錢江新城零距離無縫銜接，處于老城區(qū)與錢江新城轉(zhuǎn)換的核心地段。工程以高品質(zhì)城市綜合體為規(guī)劃理念，總建筑面積約28萬平方米，涵蓋五星級酒店、精裝城市公館、國際化甲級寫字樓和國際名品廣場等高端物業(yè)，營造堪比曼哈頓、拉德方斯、新宿、中環(huán)、六本木等國際一流城市的高尚筑品。目前，西子國際地下局部在建，銷售中心對外開放。旅游博覽綜合體：開放城市的重要“磁極”在杭州方案建設(shè)的100個(gè)城市綜合體中，以旅游功能為主要依托的綜合體有32個(gè)，約占總數(shù)的1/3，顯示出杭州作為一個(gè)旅游城市其開展建設(shè)也保有自己的特色，防止了綜合體的“千城一面”。杭州旅游資源豐富，并不局限于西湖、靈隱，經(jīng)過幾年旅游綜合體的建設(shè)和宣傳，蕭山的月亮灣、休博園，余杭的徑山、超山，還有桐廬、建德、富陽也漸漸為省內(nèi)外乃至國內(nèi)外的游客所熟知，成為了吸引大量旅游者涌入的新“磁極”，帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展。超山旅游綜合體規(guī)劃圖超山旅游綜合體實(shí)景圖超山旅游綜合體實(shí)景圖工程名稱：超山旅游綜合體開展定位：旅游休閑、文化交流、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、居住療養(yǎng)開展現(xiàn)狀：截至2011年底，已投資10億元完成四期綜保工程，新建了東園和南園景區(qū)，擴(kuò)建了北園景區(qū)，修復(fù)了大明堂核心區(qū)域，并極大改善了景區(qū)周邊的交通環(huán)境超山旅游綜合體位于杭州市東北29公里處余杭區(qū)境內(nèi)，距杭州武林商圈約30分鐘車程。綜合體規(guī)劃總面積13.5平方公里，其中核心景區(qū)6.03平方公里。根據(jù)超山旅游綜合體開展規(guī)劃，把超山景區(qū)分成東、南、西、北和登山區(qū)域五大局部。其中：東園為游覽觀光區(qū)塊，以大喜大俗為特點(diǎn)，充分展現(xiàn)自然梅和“人文”梅的結(jié)合；北園以高雅安靜為風(fēng)格，是精品梅花核心區(qū)塊和文化創(chuàng)意區(qū)塊；南園以高端閑靜為特色，在景觀上以夏、秋植物為主，力爭成為杭州范圍內(nèi)各種公私派對、商務(wù)洽談的理想場所；西園為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的延伸區(qū)塊和旅游配套效勞設(shè)施的補(bǔ)充區(qū)塊，也是現(xiàn)代藝術(shù)傳媒、旅游商品研發(fā)等產(chǎn)業(yè)的孵化基地；山頂區(qū)塊那么為佛教文化和生態(tài)游覽區(qū)塊，是登山健身、體驗(yàn)自然、參悟佛法的清靜之地。總體來說，將按照“東俗、南幽、西閑、北雅、頂靈”的風(fēng)格要求，將逐步完成五個(gè)區(qū)塊的打造。西溪天堂綜合體效果圖工程名稱：“西溪天堂”綜合體開展定位：休閑旅游、酒店開展現(xiàn)狀：悅榕莊、喜來登等酒店工程已入住營業(yè)，精品商街和酒店式公寓已建成，商街正在招商中西溪天堂工程座落于杭州西溪國家濕地公園東南角，占地面積26.26公頃，距離核心商圈武林廣場約15分鐘車程。其總體定位為杭州最具特色的城市休閑和度假會(huì)議酒店群落，是國內(nèi)外游客在杭州最重要的旅游休閑目的地。規(guī)劃包含旅游公建設(shè)施、度假酒店集群(高檔中心酒店與主題酒店群落)、中國濕地博物館、產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓以及商業(yè)綜合體。作為西溪天堂國際旅游綜合體的重要組成局部，西溪天堂精品商業(yè)街總建筑面積約4.5萬平方米，街區(qū)可容納店鋪160余家，規(guī)劃有國際風(fēng)氣區(qū)、創(chuàng)意生活區(qū)、精品影院、大型KTV、美食廣場、碼頭餐飲區(qū)等高品質(zhì)區(qū)塊，并配備1500個(gè)停車位的景觀停車場，目前正在招商中。創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)綜合體：未來財(cái)富的孵化園說到創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)或者高科技的園區(qū)，人們常常將硅谷作為一個(gè)理想樣本：知名企業(yè)集聚、毗鄰名校、風(fēng)景優(yōu)美、遠(yuǎn)離塵囂……杭州開展的多個(gè)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)綜合體也有意效法這一模式，并且經(jīng)過幾年的建設(shè)已初具規(guī)模，既有浙江大學(xué)等高校的技術(shù)依托，也有西溪濕地、玉皇山、錢塘江、白馬湖等優(yōu)秀的生態(tài)資源，并且大多地處城郊，建筑開闊，開展空間廣。目前創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)綜合體的建設(shè)大多已完成或階段性完成，開始緊鑼密鼓的招商。玉皇山南創(chuàng)意園綜合體實(shí)景圖工程名稱：玉皇山南創(chuàng)意園綜合體開展定位：創(chuàng)意設(shè)計(jì)、培訓(xùn)、觀光建筑博覽開展現(xiàn)狀：一期全面建成山南國際(建筑設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè))創(chuàng)意園位于玉皇山南八卦田景區(qū)以東一線，總建筑體量約25萬方。目前該區(qū)塊附近呈現(xiàn)出典型的城中村、城郊結(jié)合部特征，博物館、賓館、鐵路、工段、倉庫、廠房、大型市場、居民和村民住宅混雜其中，緊鄰白塔、八卦田等歷史文化遺存。擬打造的山南國際創(chuàng)意園定位于以建筑設(shè)計(jì)為龍頭、以產(chǎn)學(xué)研結(jié)合為格局、以休閑景觀為形態(tài)的具產(chǎn)業(yè)化、國際化、一體化特征的國家級高端創(chuàng)意園區(qū)。北部軟件園綜合體效果圖北部軟件園綜合體實(shí)景圖工程名稱：北部軟件園綜合體開展定位：商務(wù)、商業(yè)、文化娛樂、酒店等開展現(xiàn)狀：從2008年3月，北部軟件園建設(shè)啟動(dòng)，到2008年12月，北部軟件園一期開園。目前正在推進(jìn)北軟祥符區(qū)塊二期2.14平方公里的開發(fā)，啟動(dòng)建設(shè)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、高新創(chuàng)業(yè)區(qū)、商務(wù)配套區(qū)、高端住宅區(qū)。北部軟件園在一期區(qū)塊已集聚關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)企業(yè)500家的根底上，園區(qū)二期3000畝土地的開發(fā)也在加速推進(jìn)。50萬平方米的總部樓宇經(jīng)濟(jì)區(qū)、50萬平方米的高新創(chuàng)業(yè)區(qū)，50萬平方米的商務(wù)配套區(qū)和150萬平方米的高檔住宅區(qū)，將合力聚合成杭州城北高端產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和集生活、創(chuàng)業(yè)、科研、教育、休閑于一體的城市綜合體。特色產(chǎn)業(yè)綜合體：特色產(chǎn)業(yè)的規(guī)模化集群顧名思義，這類綜合體業(yè)態(tài)形式以特色產(chǎn)業(yè)為核心，配以住宅、商業(yè)、辦公等等業(yè)態(tài)模式。特色產(chǎn)業(yè)綜合體的起步較早，開展時(shí)間較長，根本上都已投入使用多年。杭州的特色產(chǎn)業(yè)綜合體，有四季青服裝交易中心綜合體、杭州宏豐家居城綜合體、浙江億豐建材城物流綜合體、中國紡織采購博覽城等。位于九堡的中國四季青服裝交易中心，一期已于2008年投入使用，為服裝交易區(qū)塊，用地面積361畝，共有6幢單體，其中5幢為專業(yè)市場用房，1幢為四星級酒店式商務(wù)用房，建筑總面積52.6萬㎡。宏豐家居城綜合體實(shí)景圖位于城西的杭州宏豐家居城綜合體共占地300畝，總建筑面積50萬平方米，總投資人民幣15億元，建成后將成為集家居建材大賣場、特色商業(yè)街、生活超市、物流倉儲、商務(wù)辦公、配套公寓于一體的多元家居復(fù)合業(yè)態(tài)。其中，一期為20萬平方米的家具建材廣場，于2009年5月投入使用。特色產(chǎn)業(yè)綜合體對于區(qū)域開展具有促進(jìn)作用。"杭州100個(gè)城市綜合體規(guī)劃"調(diào)查:或成開發(fā)商新寵2012-07-1207:27今日早報(bào)收藏打印字號：T|T[摘要]城市商業(yè)綜合體，最目前地產(chǎn)界最“潮”的概念之一。這種集酒店、寫字樓、購物中心、公寓或會(huì)展等多種物業(yè)于一體的特大型公共商業(yè)設(shè)施，儼然已成許多區(qū)域、甚至城市規(guī)劃者心目中拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的航空母艦。突圍路線：從“包租婆”到搭建資本平臺城市商業(yè)綜合體，最目前地產(chǎn)界最“潮”的概念之一。這種集酒店、寫字樓、購物中心、公寓或會(huì)展等多種物業(yè)于一體的特大型公共商業(yè)設(shè)施，儼然已成許多區(qū)域、甚至城市規(guī)劃者心目中拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的航空母艦。據(jù)知情人士透露，目前杭州在建的綜合體工程接近40個(gè)，將建的近10個(gè)，共近50個(gè)，總建筑面積接近兩千萬平方米，商業(yè)面積達(dá)400多萬平方米。有專家認(rèn)為，這兩千萬平方米總建筑規(guī)模的資金需求將構(gòu)成重大問題。另外，400萬平方米的商業(yè)面積會(huì)否超出城市承受能力，該從哪里尋找銷路？而一些商業(yè)綜合體的運(yùn)營者們，儼然已經(jīng)在尋求突圍路線。杭州城市綜合體是否趨向飽和房地產(chǎn)市場的調(diào)控似乎不能抑制商業(yè)地產(chǎn)的熱度，全國各地購物中心、城市綜合體或商業(yè)〔生活〕中心的建造遍地開花。有國際地產(chǎn)調(diào)查機(jī)構(gòu)直言中國購物中心存在過熱隱憂，業(yè)內(nèi)專家也指出各地城市綜合體已經(jīng)或?qū)⒔咏柡褪遣粻幍氖聦?shí)。從國際趨勢看，社區(qū)型購物中心已成新方向，因消費(fèi)者逐漸厭倦了超大體量商業(yè)綜合體內(nèi)疲憊不堪的購物體驗(yàn)。但也有一些人認(rèn)為，在各區(qū)域開展不平衡的今天，中國購物中心仍有巨大開展空間。目前商業(yè)綜合體作為最流行、最時(shí)尚的一種多業(yè)態(tài)整合的地產(chǎn)開發(fā)模式，越來越被地產(chǎn)開發(fā)商所青睞，其不同于住宅開發(fā)的最大優(yōu)勢，是綜合體本身所具備的自我盈利能力和多種資源的整合能力。開發(fā)商不僅可以通過銷售物業(yè)直接獲利，同時(shí)可以通過自持物業(yè)，得到融資時(shí)機(jī)和后期更大的物業(yè)升值空間。對開發(fā)商而言，持有型物業(yè)是機(jī)遇，同時(shí)也是極大的挑戰(zhàn)，對開發(fā)者資源整合能力、資金實(shí)力、可持續(xù)性經(jīng)營能力，都是很大的考驗(yàn)。如果一個(gè)城市短期內(nèi)所建商業(yè)地產(chǎn)的品種、規(guī)模、總面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其承受能力，并且未來10-15年內(nèi)消化不了，那是非常危險(xiǎn)的。商業(yè)地產(chǎn)熾熱的原因，除了中等城市本身開展需求外，住宅被“限購”，投資商們將熱情傾注到了商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)上，尤其是一些大型購物中心，為資本尋找出口也是重要原因?！霸诤贾?，規(guī)劃的100個(gè)城市綜合體中，交通、旅游等公共設(shè)施概念的綜合體占了很大一局部，純粹的商業(yè)綜合體體量并沒有想象中那么多，”杭州銀泰城市場營銷部經(jīng)理徐琦敏表示。不管商業(yè)綜合體到底有沒有飽和，在未來巨大的供給壓力下，工程的特色性、是否具有區(qū)域針對性，尤其是運(yùn)營者在資源整合上的優(yōu)勢，已越來越成為極其重要的因素之一。經(jīng)過10多年的積累，銀泰在商業(yè)資源上已經(jīng)建立了從奢侈品品牌到群眾品牌的廣泛儲藏。經(jīng)過兩年多的購物中心的儲藏，現(xiàn)在已與大量的購物中心、專業(yè)店、專賣店簽訂了戰(zhàn)略合作關(guān)系。目前，中國銀泰在全國已建在建的商業(yè)地產(chǎn)工程已經(jīng)有數(shù)十個(gè)，分布于北京、上海、杭州、寧波、合肥、成都等城市，產(chǎn)品包括城市綜合體、精品酒店、高檔購物中心、甲級寫字樓、豪華住宅等建筑業(yè)態(tài)。這么多年在百貨行業(yè)的積淀，使銀泰如今已經(jīng)擁有龐大的品牌資源，這些品牌資源能夠給銀泰商業(yè)地產(chǎn)工程帶來更加科學(xué)合理的業(yè)態(tài)組合，更國際更高效的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。目前成立的銀泰置地集團(tuán)，就是整合了銀泰目前的商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈及運(yùn)營管理優(yōu)勢，主營以綜合體及購物中心開發(fā)、商用物業(yè)運(yùn)營管理及商業(yè)物業(yè)管理效勞的集團(tuán)性公司。通過集團(tuán)內(nèi)部資源整合及外部資源的吸納，銀泰已經(jīng)形成了具有“銀泰”特色的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，從工程開展、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)到招商運(yùn)營，每一個(gè)環(huán)節(jié)都有專業(yè)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)打造，形成商業(yè)地產(chǎn)的完整產(chǎn)業(yè)鏈和企業(yè)的核心競爭優(yōu)勢，并擁有數(shù)百家零售業(yè)戰(zhàn)略合作伙伴。2011年的銀泰商業(yè)戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)上，中國銀泰正式對外公布了未來商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略規(guī)劃，推出了三大商業(yè)綜合體產(chǎn)品線——“銀泰中心”、“銀泰城”、和“銀泰Mall”。這三種不同定位的城市綜合體產(chǎn)品，將在全國一到三線城市根據(jù)城市特點(diǎn)不同進(jìn)行布局，目前全國已經(jīng)有近20個(gè)綜合體在同時(shí)開發(fā)，而杭州銀泰城正是目前三大產(chǎn)品體系中“銀泰城”系列的旗艦作品。徐琦敏表示：“一直以來，城西雖然住宅林立、商貿(mào)市場也非常多，但是城西房地產(chǎn)的商住味道，卻至今因?yàn)槿狈Υ笮途C合商業(yè)配套工程而不被認(rèn)可。我們的開發(fā)理念之一，就是希望在最密集的區(qū)域，實(shí)現(xiàn)最集中的商業(yè)功能；在最精粹的區(qū)域，實(shí)現(xiàn)最高效的商務(wù)功能?！便y泰城工程總建筑面積約40萬平方米，包括大型購物中心、7萬多平方米甲級寫字樓集群及商務(wù)酒店，是目前杭州在建的最大的商業(yè)綜合體之一，可以說是杭州城北、城西絕對的地標(biāo)性建筑群，建成后將成為區(qū)域絕對中心。同時(shí)銀泰城也是真正意義上的商業(yè)中心、商務(wù)中心雙核驅(qū)動(dòng)的城市綜合體，在綜合體中集中了購物、餐飲、娛樂、休閑、配套、商務(wù)中心等多功能，通過商業(yè)和商務(wù)功能的完美融合，不但能填補(bǔ)區(qū)域城市功能的空白，更以雙中心的集群效應(yīng)，形成更為強(qiáng)大的中心輻射力。杭州城西及城北不缺居住人口，未來隨著銀泰城的建設(shè)完成，可以看到這個(gè)區(qū)域?qū)牡湫偷乃窍蚨喙δ艹鞘兄行拈_展，這個(gè)城市中心擁有非常完善的城市功能以及配套，也擁有眾多高端居住人群，這就是城市多中心開展的一個(gè)趨勢。而另一些商業(yè)綜合體，已經(jīng)開始探索開創(chuàng)綜合體價(jià)值平臺模式。陸那么非，建工地產(chǎn)營銷部負(fù)責(zé)人。陸那么非說，從2008年底開業(yè)至今，建工地產(chǎn)所打造的歐美中心EAC已成為杭州國際金融特色樓宇和世界500強(qiáng)商務(wù)殿堂。寫字樓近幾個(gè)月的租金成交均價(jià)更是超過7.5元/天/平方米的高租金。入駐企業(yè)已達(dá)百余家，吸引了包括飛利浦、聯(lián)想、奔馳、荷蘭航空、港龍航空、香港鐵路等20多家世界500強(qiáng)和眾多國內(nèi)外領(lǐng)袖企業(yè)，40多家國內(nèi)外著名金融機(jī)構(gòu)，如瑞銀證券、新加坡星展銀行、澳新銀行、中國銀行私人銀行、中投信托等，也紛紛設(shè)立區(qū)域總部或重要的營業(yè)部。陸那么非表示，目前的商業(yè)地產(chǎn)正在經(jīng)歷三個(gè)階段，第一個(gè)階段是建造有形的商業(yè)工程，第二個(gè)階段在運(yùn)營方面，走國際化道路，整合產(chǎn)業(yè)，高出租率、高租金、高回報(bào)率。而第三個(gè)階段，那么突破傳統(tǒng)的模式，搭建寫字樓內(nèi)的資本平臺。而這也是歐美中心EAC正在進(jìn)行的嘗試。今年5月，為鼓勵(lì)金融業(yè)為實(shí)體經(jīng)濟(jì)效勞，《杭州市“十二五”金融業(yè)開展規(guī)劃》重磅出爐。支持杭商資本進(jìn)入金融領(lǐng)域、支持企業(yè)發(fā)行債券融資、獎(jiǎng)勵(lì)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品，一攬子方案為杭州樓宇經(jīng)濟(jì)的開展轉(zhuǎn)型注入新動(dòng)力，在新政策的催生下，歐美中心〔EAC〕等一批特色樓宇，以完善的金融產(chǎn)業(yè)鏈領(lǐng)創(chuàng)杭州綜合體開展運(yùn)營的新趨勢。今年6月剛獲銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，創(chuàng)立于1835年，全球50強(qiáng)銀行企業(yè)，澳大利亞最大的銀行機(jī)構(gòu)之一澳新銀行，就迫不及待將浙江區(qū)域總部和首個(gè)營業(yè)廳進(jìn)駐了歐美中心。無獨(dú)有偶，6月初中國銀行私人銀行旗艦店也正式入駐歐美中心EAC，舉行盛大開業(yè)慶典。而最近，央企中銀集團(tuán)與浙江大型國企浙江鐵投集團(tuán)合資的中銀浙商產(chǎn)業(yè)投資基金，又將總部設(shè)在了歐美中心EAC?！皣H金融大鱷之所以青睞歐美中心，全賴于我們對完整金融效勞價(jià)值鏈的營建?！苯üぜ瘓F(tuán)副總經(jīng)理李麗認(rèn)為，在歐美中心的招商上，特別注重金融產(chǎn)業(yè)生態(tài)的形成，除引進(jìn)國際知名的銀行、投行外，同時(shí)也注重引進(jìn)了如德勤會(huì)計(jì)師事務(wù)所、金杜律師事務(wù)所、中新力合等國內(nèi)外知名的類金融配套效勞機(jī)構(gòu)，使其與國際級銀行、投行一道形成了自然的金融價(jià)值鏈。某位私人銀行負(fù)責(zé)人表示，自從入駐歐美中心后，他們的業(yè)務(wù)較之前有了很大提升，大樓本身就帶給他們眾多的客源。而同樣在歐美中心辦公的街道相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，歐美中心的樓宇經(jīng)濟(jì)非常成功，入駐企業(yè)的年利稅屢創(chuàng)新高，今年有望超2億元。2008年，杭州市首次提出要打造20座“新城”、100個(gè)城市綜合體。2010年，時(shí)任杭州市建委主任的楊軍在中國杭州城市綜合體開展峰會(huì)上表示，開展城市綜合體是城市開展到一定階段的必然選擇，是轉(zhuǎn)變城市開展方式、實(shí)施“緊湊開展”、“精明成長”的必然選擇，是實(shí)現(xiàn)城市國際化戰(zhàn)略的必然選擇。也就是從這一年開始，杭州城市綜合體建設(shè)加快了步伐，至今100個(gè)城市綜合體已經(jīng)建設(shè)過半。值得一提的是，除了被列入規(guī)劃的100個(gè)城市綜合體，杭州還有大量的工程都規(guī)劃或者打著城市綜合體的概念粉墨登場，不少開發(fā)商為了增強(qiáng)工程的吸引力，也紛紛提出了綜合體的概念。與此同時(shí)，因?yàn)榻紖^(qū)化居住時(shí)代的到來，購房者對于綜合體工程，也還抱著相當(dāng)大的熱情。打著綜合體概念的工程不少除了列入規(guī)劃的100個(gè)綜合體，杭州其實(shí)還有不少綜合體工程。值得一提的是，跟上述很多城市綜合體不少由政府主導(dǎo)不同，這些工程大多由開發(fā)商開發(fā)運(yùn)營，除了住宅房源之外，它們也規(guī)劃有酒店式公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等等其他物業(yè)形態(tài)，這局部工程的供給量，也不容小覷。比方在下沙，有綜合體概念的工程，還包括80萬平方米的龍湖滟瀾山工程。這個(gè)樓盤主力為住宅，但同時(shí)還有20萬平方米的商業(yè)天街和五星級酒店，打造的是杭州世界城市生活體之下的全新主流生活模式。與之相鄰的東部國際商務(wù)中心，那么為具備商務(wù)辦公、五星級酒店、國際尖端標(biāo)準(zhǔn)A級寫字樓以及地鐵商業(yè)空間等功能設(shè)施，下沙新城的CBD核心綜合體。而同處于下沙的寶龍城市廣場，體量達(dá)33萬平方米，主打概念就是下沙新城首個(gè)以多業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)為主題，集高層住宅、聯(lián)排別墅、精裝SOHO、綜合商業(yè)、步行商業(yè)街等形態(tài)為一體的地標(biāo)型城市綜合體。其中，商業(yè)涵蓋超市、百貨、影院、電玩、娛樂及美食餐飲等多種業(yè)態(tài)。在濱江，除了濱康綜合體和星光大道等綜合體之外，位于錢江新城CBD、奧體中心CBD、濱江新城CBD三大城市中心的黃金交叉點(diǎn)的中海寰宇天下，也是一個(gè)涵蓋首席御江大宅、奢華酒店品牌、總部商務(wù)平臺、都市商業(yè)裙帶四類作品，是錢塘江一線80萬平米國際都市綜合體。開發(fā)商表示，它將成為助推“錢塘江時(shí)代”城市價(jià)值的關(guān)鍵引擎之一。此外，同處濱江區(qū)域的星耀城總建筑面積達(dá)158330平方米。工程將打造為一個(gè)以IT為特色的商業(yè)辦公綜合體工程，規(guī)劃主要有商業(yè)、寫字樓以及酒店式公寓三種產(chǎn)品。綜合體工程能提供非常完善的生活一體化效勞，讓生活模式更加便利快捷，也能享受到更多的生活配套效勞。此外，囊括寫字樓、酒店、餐飲美食和商業(yè)走廊等物業(yè)類型的浙商財(cái)富中心，填補(bǔ)了城西高端寫字樓的市場空白；申花板塊的矩陣國際，也在以往商務(wù)辦公產(chǎn)品的根底上，總結(jié)出未來辦公模式的新趨勢，開創(chuàng)全新的未來商務(wù)辦公模式，引領(lǐng)杭州寫字樓新潮流。跟傳統(tǒng)的住宅相比，綜合體還包含著商業(yè)、寫字樓等各種需要更出色運(yùn)營能力的業(yè)態(tài)，開發(fā)商紛紛涉足綜合體工程，其實(shí)也是在一定程度上，說明了他們對于商業(yè)物業(yè)前景的看好。7月初，杭州主城區(qū)迎來了下半年土地出讓會(huì)，這是一塊之前并沒有得到多大關(guān)注的商業(yè)用地，位于古墩路與天目山路交叉口，可建面積13萬平方米。競拍開始后，兩個(gè)買家展開角逐，你來我往，爭奪不休，雙方都大有“不拿到地誓不罷休”的意思?，F(xiàn)場甚至出現(xiàn)了久違的“注意投資風(fēng)險(xiǎn)，謹(jǐn)慎報(bào)價(jià)”提示。一直到了32輪，11號競買人慧展科技〔杭州〕才以11.49億元總價(jià)力挫對手，將該宗土地收入囊中。值得一提的是，這是已經(jīng)清冷了許久的杭州土地市場，難得一見的火爆場面。在宏觀調(diào)控讓土地市場哀鴻遍野的近兩年來，這樣難得一見的火爆場面，根本上由商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造。今年上半年，杭州主城區(qū)共出讓土地21宗，總出讓面積586.5畝，總出讓金額80.17億元。這一數(shù)據(jù)僅相當(dāng)于2010年同期的32%，并不好看。不過其中，商業(yè)地產(chǎn)卻表現(xiàn)搶眼。在上半年主城區(qū)成功出讓的這21宗土地，其中商業(yè)用地占了19宗，共計(jì)出讓面積320585平方米，出讓金額約67.6億，占上半年土地出讓總金額的84%，毫無疑問，成為土地市場的絕對主角。事實(shí)上，這種狀況在去年就已經(jīng)表現(xiàn)得比擬明顯。2011年，主城區(qū)共成交土地56宗，其中住宅用地僅成交22宗，商業(yè)用地卻有34宗。在住宅市場一片肅殺的同時(shí)，商業(yè)用地市場反而熱力四射，全年成交額到達(dá)147.8億元，即使相對于火爆的2010年，也不降反升，上漲了8%?！吧虡I(yè)地產(chǎn)的銷售壓力相比住宅要小，利潤也要高一些，而且拿地價(jià)格相對較低，這在業(yè)內(nèi)是人所共知的?！毙且情_發(fā)商星瀚置業(yè)總經(jīng)理助理王奕告訴記者，這也是商業(yè)地產(chǎn)工程成為開發(fā)商熱寵的原因之一。就比方他們公司，目前的投資重心也是在商業(yè)工程上。此外，王奕對杭州商業(yè)地產(chǎn)的前景很有信心?！昂贾蓍_展商業(yè)地產(chǎn)有它的先天優(yōu)勢，杭州是全省的經(jīng)濟(jì)、金融中心，消費(fèi)能力很強(qiáng)。但是，杭州的商業(yè)地產(chǎn)開展又是和城市開展速度、經(jīng)濟(jì)實(shí)力不成匹配的，相比照擬落后。過去帶商業(yè)性質(zhì)的地產(chǎn)工程更多的是以住宅的方法在做商業(yè)地產(chǎn)，最近兩年才有了新的起色，比方萬象城、印象城以及銀泰城，可以說杭州的商業(yè)地產(chǎn)還有很大的開展空間?！彼J(rèn)為，一直以來杭州“商住倒掛”現(xiàn)象比擬嚴(yán)重，同一地段的住宅售價(jià)超過寫字樓甚至商鋪的價(jià)格。經(jīng)過此輪調(diào)控，住宅價(jià)格將會(huì)停留在一個(gè)比擬穩(wěn)定的水平，而商業(yè)地產(chǎn)的租金收益會(huì)有很大提升，對整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)都是一個(gè)很大的契機(jī)。對于城市綜合體這一類物業(yè)，購房者目前顯然還比擬認(rèn)同。中海寰宇天下成為2012年杭州主城區(qū)成交量和成交金額雙料冠軍，除了好地段、中海品牌和實(shí)惠的價(jià)格之外，眾多購房者看重的，是它80萬平方米的體量?！俺俗≌?，這里還有酒店、寫字樓、商業(yè)，所以不用擔(dān)憂今后的配套問題?！辈簧儋彿空哌@么認(rèn)為。而處于地鐵口的龍湖滟瀾山，上半年也取得了非常不錯(cuò)的成績。20萬平方米的天街配套，是讓不少購房者趨之假設(shè)鶩的一大理由；而寶龍城市廣場的“下沙武林門”的概念，顯然也吸引了不少眼球。上個(gè)月，首次開盤的濱江綜合體工程星耀城，這個(gè)毗鄰地鐵一號線江陵路站的工程，開盤當(dāng)天售樓部現(xiàn)場人山人海，大多數(shù)購房者當(dāng)場就下單簽訂正式合同，精品商鋪成交9成，就連市場一直不是特別火的寫字樓，也成交了8成。事后據(jù)開發(fā)商統(tǒng)計(jì)，開盤當(dāng)天實(shí)現(xiàn)了4.5億元的銷售額，完成了全年銷售任務(wù)的一大半，成為名副其實(shí)的“吸金盤”。事實(shí)上，隨著樓市開展半徑擴(kuò)大，眾多郊區(qū)板塊紛紛迎來了交付期。對于這些區(qū)域來說，如何完善今后的生活配套，實(shí)現(xiàn)可居住性是最大的問題。所以，當(dāng)擁有眾多功能的城市綜合體一經(jīng)亮相，就受到了市場熱捧。今年5月的杭州人居展上，最熱鬧的展位，無疑是新天地工程，這個(gè)樓盤當(dāng)時(shí)剛剛展示了規(guī)劃，展位現(xiàn)場人山人海，很好地詮釋了市場對綜合體工程的熱情。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然杭州定位為二線城市，但杭州的經(jīng)濟(jì)規(guī)模、城市規(guī)模都已靠近一線城市，大局部都是年輕人，是一座活力城市。目前，很多二線城市的開展模式已經(jīng)從單個(gè)商業(yè)中心到多個(gè)商業(yè)中心，而杭州目前還只停留在以武林廣場為商業(yè)中心的階段。所以，綜合體的建設(shè)，對于未來城市的開展，是大有裨益的。從目前來看，市場與綜合體之間尚處于“蜜月期”，但隨著綜合體工程紛紛上馬，雷同性增強(qiáng)，綜合體之間的競爭也將會(huì)越來越劇烈。而要真正做好一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)工程，考驗(yàn)的是開發(fā)商的后續(xù)運(yùn)營能力。所謂城市綜合體，就是有機(jī)組合3個(gè)以上城市功能空間，以一種功能為主、多種功能配套的多功能、高效率建筑群落，有超大空間尺度，有“通道樹型”交通體系，有現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì)，也有高科技集成設(shè)施。它能夠最大程度地利用土地資源，為人們提供最便捷的效勞和最快速的效率，所以，城市綜合體建設(shè)，正以一種前所未有的速度生長。杭州也不例外。杭州提出建設(shè)100個(gè)多功能城市綜合體方案，共14萬畝，可開發(fā)利用面積6200萬平方米，而與此同時(shí)，許多開發(fā)商也日益青睞綜合體工程，使得這類物業(yè)的陣營日益擴(kuò)大。據(jù)了解，規(guī)劃中的綜合體工程，已建成或開工建設(shè)一半以上。這些工程遍布杭州各個(gè)角落，也涵蓋了富陽、桐廬、臨安、淳安等一些周邊縣市。未來幾年供給量將非常巨大。那么，這些綜合體主要位于什么地方，都有哪些特色？哪類綜合體的體量比擬大，跟購房者關(guān)系比擬密切？作為一個(gè)二級城市，杭州能消化得了這么多綜合體工程嗎？本報(bào)展開詳細(xì)調(diào)查。交通樞紐型綜合體占比：10%關(guān)鍵詞：地鐵地鐵的建設(shè)，將為杭州插上騰飛的翅膀，也將極大拓展人們的居住半徑，城市的生活圈，將沿著地鐵向外延伸。所以，眾多綜合體的建設(shè)也開始沿著地鐵樞紐，如火如荼地建造起來。目前納入規(guī)劃的交通樞紐型綜合體主要圍繞著地鐵一號線來建造，既有交通換乘的功能，也有集聚大流量居住、辦公、購物等的功能。其中，七堡車輛段綜合體、臨平南翁梅站綜合體、客運(yùn)中心站綜合體已開工建設(shè)；武林廣場站上蓋綜合體、打鐵關(guān)站綜合體和濱康站綜合體即將開工；喬司站物業(yè)綜合體和喬司南站物業(yè)綜合體那么在規(guī)劃中。這些綜合體的體量都很大。比方七堡車輛段綜合體是目前國內(nèi)最大的地鐵上蓋綜合體之一，總建筑面積約103萬平方米，由地鐵一號線、4號線車輛運(yùn)營庫、檢修庫、綜合維修大樓、控制中心等地鐵功能建筑，和住宅、酒店、寫字樓等開發(fā)建筑構(gòu)成，其中住宅約63萬平方米，商業(yè)、酒店和寫字樓約20萬平方米。又如濱康綜合體，定位為杭州功能最全的綜合體，除地鐵和汽車南站外，還有商場、五星級酒店、寫字樓和住宅樓。綜合體地上建筑面積50萬平方米，地下20萬平方米。光是商場面積，就超過杭州大廈A、B、C、D四座樓的總和。越來越多的開發(fā)商，也介入到開發(fā)地鐵綜合體的隊(duì)列中來。比方地處地鐵南苑站西北角的華元城〔暫名〕，就是由杭州本地的華元地產(chǎn)在2011年以7.1億元競得的商住地塊，容積率高達(dá)6.9，該綜合體占地面積到達(dá)100多畝，兩幢高達(dá)160米的塔樓將成地標(biāo)性建筑，將包括五星級酒店、國際購物中心、甲級商務(wù)辦公樓、IMAX影院及豪華公寓、2萬平方米兒童娛樂空間等多種功能?！暗罔F一動(dòng)，黃金萬兩”，對于普通投資者來說，如果能夠在地鐵綜合體中分得一杯羹，顯然也是非常不錯(cuò)的事情。商業(yè)型綜合體占比：27%關(guān)鍵詞：地標(biāo)這類綜合體的功能，大多融合了商務(wù)、居住、休閑、酒店等各種功能，并且因?yàn)榈囟伪葦M有優(yōu)勢，所以常常是商業(yè)開展前景非常不錯(cuò)、商業(yè)價(jià)值非常高的工程，它們往往通過土地出讓的方式，由開發(fā)商來操盤運(yùn)營，并成為城市的地標(biāo)性建筑。這其中，包括已經(jīng)投入使用的杭州大廈商貿(mào)旅游綜合體、錢江新城華潤萬象城綜合體、星光大道綜合體，正在建設(shè)中的武林壹號〔杭汽發(fā)綜合體〕、綠城蘭園〔喜得寶綜合體〕、杭州新天地〔杭州創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地綜合體〕、嘉里中心、百大綠城西子國際、杭州遠(yuǎn)洋運(yùn)河商務(wù)區(qū)綜合體和杭一棉地塊綜合體，以及還未開工的藍(lán)孔雀綜合體、華家池商務(wù)綜合體和杭州田園地塊綜合體等等，因?yàn)槭袌龅膮⑴c度比擬高，所以它們的知名度也常常比擬高，也最能夠賺取購房者的眼球。比方總建筑面積達(dá)115萬平方米的新天地工程，無疑是杭州城北超級體量城市綜合體。這個(gè)工程規(guī)劃為集總部經(jīng)濟(jì)、商務(wù)辦公、商業(yè)零售、酒店餐飲、科研孵化、文化創(chuàng)意及休閑娛樂于一體的大型城市綜合體，未來將云集影視娛樂、藝術(shù)畫廊、設(shè)計(jì)公司、I-MAX電影院、KTV、酒吧和特色餐館等多種業(yè)態(tài)，預(yù)計(jì)每天將有10多萬人次的消費(fèi)和舉行商務(wù)活動(dòng)，不僅將填補(bǔ)杭州城北CBD的空白，更將塑造出一個(gè)集多種業(yè)態(tài)于一體的都市核心圈。又如百大綠城西子國際，總建筑面積28萬平方米，總投資60億元，是集國際化寫字樓、精裝城市公館、五星級及對岸和國際名品廣場等物業(yè)于一體的高端城市綜合體。該工程因?yàn)榈靥帒c春路核心商圈，又能享受錢江新城的前景，所以備受市場期待。其首期酒店式公寓即將于9月份開盤。