法律買賣合同客體

1/1法律買賣合同客體法律買賣合同客體怎么寫？我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了5篇優(yōu)秀的通用買賣合同合同范本、樣本和模板，告訴您書寫法律買賣合同客體在排版和內(nèi)容上有哪些注意事項(xiàng)，希望對(duì)您有所幫助。

法律服務(wù)合同書（房屋買賣）甲方：___________________________

法定代表人：_____________________

住址：___________________________

郵編：___________________________

聯(lián)系電話：_______________________

乙方：___________________________

法定代表人：_____________________

住址：___________________________

郵編：___________________________

聯(lián)系電話：_______________________

鑒于：甲方因購(gòu)買房屋，需委托乙方提供法律服務(wù)，故此，雙方經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成專項(xiàng)法律服務(wù)合同，合同如下：

第一條乙方接受甲方的委托，指派_________為甲方購(gòu)買房屋提供法律服務(wù)。

第二條乙方為甲方提供如下法律服務(wù)，每項(xiàng)服務(wù)按次收費(fèi)，每次不超過半個(gè)工作日：

1.乙方在乙方辦公地為甲方審查購(gòu)房合同，并提出法律意見，甲方向乙方繳納服務(wù)費(fèi)_________元/次

2.乙方與甲方共同參與購(gòu)房合同談判，視談判結(jié)果出具法律意見，供甲方參考，甲方向乙方繳納服務(wù)費(fèi)_________元/次

3.乙方應(yīng)甲方要求，調(diào)查買房所涉房產(chǎn)公司主體資格的合法性，甲方向乙方繳納服務(wù)費(fèi)_________元/次

4.甲方要求乙方提供其它法律服務(wù)：_________。

第三條乙方必須認(rèn)真依法保護(hù)甲方合法權(quán)益。

第四條甲方應(yīng)當(dāng)向乙方如實(shí)提供辦理專項(xiàng)法律事務(wù)的相關(guān)材料，乙方接受委托后，若甲方不積極提供相關(guān)材料，或弄虛作假等情況，有權(quán)終止服務(wù)，依約所收費(fèi)用不予退還。

第五條如乙方無故終止履行合同，依約所收費(fèi)用全部退還甲方，如甲方無故終止合同，乙方依約所收費(fèi)用不予退還。

第六條根據(jù)甲乙雙方協(xié)議，甲方應(yīng)向乙方繳納法律服務(wù)費(fèi)總額_________元(大寫_________元)，其中差旅費(fèi)_________元，于本合同簽訂之日一次性交清。

甲方(蓋章)：_______________

法定代表人(簽字)：_________

_________年_______月_______日

乙方(蓋章)：_______________

法定代表人(簽字)：_________

_________年_______月_______日

法律服務(wù)合同范本（房屋買賣）甲方：___________________________

法定代表人：_____________________

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乙方：___________________________

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鑒于：甲方因購(gòu)買房屋，需委托乙方提供法律服務(wù)，故此，雙方經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成專項(xiàng)法律服務(wù)合同，合同如下：

第一條乙方接受甲方的委托，指派_________為甲方購(gòu)買房屋提供法律服務(wù)。

第二條乙方為甲方提供如下法律服務(wù)，每項(xiàng)服務(wù)按次收費(fèi)，每次不超過半個(gè)工作日：

1.乙方在乙方辦公地為甲方審查購(gòu)房合同，并提出法律意見，甲方向乙方繳納服務(wù)費(fèi)_________元/次；

2.乙方與甲方共同參與購(gòu)房合同談判，視談判結(jié)果出具法律意見，供甲方參考，甲方向乙方繳納服務(wù)費(fèi)_________元/次；

3.乙方應(yīng)甲方要求，調(diào)查買房所涉房產(chǎn)公司主體資格的合法性，甲方向乙方繳納服務(wù)費(fèi)_________元/次；

4.甲方要求乙方提供其它法律服務(wù)：_________.

第三條乙方必須認(rèn)真依法保護(hù)甲方合法權(quán)益。

第四條甲方應(yīng)當(dāng)向乙方如實(shí)提供辦理專項(xiàng)法律事務(wù)的相關(guān)材料，乙方接受委托后，若甲方不積極提供相關(guān)材料，或弄虛作假等情況，有權(quán)終止服務(wù)，依約所收費(fèi)用不予退還。

第五條如乙方無故終止履行合同，依約所收費(fèi)用全部退還甲方，如甲方無故終止合同，乙方依約所收費(fèi)用不予退還。

第六條根據(jù)甲乙雙方協(xié)議，甲方應(yīng)向乙方繳納法律服務(wù)費(fèi)總額_________元（大寫_________元），其中差旅費(fèi)_________元，于本合同簽訂之日一次性交清。

甲方（蓋章）_______________

法定代表人（簽字）_________

________年____月____日

乙方（蓋章）_______________

法定代表人（簽字）_________

________年____月____日

房屋買賣法律服務(wù)合同樣書甲方：___________________________

法定代表人：_____________________

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鑒于：甲方因購(gòu)買房屋，需委托乙方提供法律服務(wù)，故此，雙方經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成專項(xiàng)法律服務(wù)合同，合同如下：

第一條乙方接受甲方的委托，指派_________為甲方購(gòu)買房屋提供法律服務(wù)。

第二條乙方為甲方提供如下法律服務(wù)，每項(xiàng)服務(wù)按次收費(fèi)，每次不超過半個(gè)工作日：

1.乙方在乙方辦公地為甲方審查購(gòu)房合同，并提出法律意見，甲方向乙方繳納服務(wù)費(fèi)_________元/次

2.乙方與甲方共同參與購(gòu)房合同談判，視談判結(jié)果出具法律意見，供甲方參考，甲方向乙方繳納服務(wù)費(fèi)_________元/次

3.乙方應(yīng)甲方要求，調(diào)查買房所涉房產(chǎn)公司主體資格的合法性，甲方向乙方繳納服務(wù)費(fèi)_________元/次

4.甲方要求乙方提供其它法律服務(wù)：_________。

第三條乙方必須認(rèn)真依法保護(hù)甲方合法權(quán)益。

第四條甲方應(yīng)當(dāng)向乙方如實(shí)提供辦理專項(xiàng)法律事務(wù)的相關(guān)材料，乙方接受委托后，若甲方不積極提供相關(guān)材料，或弄虛作假等情況，有權(quán)終止服務(wù)，依約所收費(fèi)用不予退還。

第五條如乙方無故終止履行合同，依約所收費(fèi)用全部退還甲方，如甲方無故終止合同，乙方依約所收費(fèi)用不予退還。

第六條根據(jù)甲乙雙方協(xié)議，甲方應(yīng)向乙方繳納法律服務(wù)費(fèi)總額_________元(大寫_________元)，其中差旅費(fèi)_________元，于本合同簽訂之日一次性交清。

甲方(蓋章)：______________

法定代表人(簽字)：________

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乙方(蓋章)：_______________

法定代表人(簽字)：__________

________年_______月_______日

私房多重買賣的法律評(píng)析私房多重買賣是出賣人就同一房屋先后賣與數(shù)個(gè)人，形成數(shù)個(gè)買賣合同關(guān)系的行為。一物數(shù)賣，自古有之，謀取利益最大化是多重買賣的起因，也是對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則的直接悖離。司法實(shí)踐中，我們還遇到出賣人將同一私房先后賣給第一、二、三買受人，且與第一買受人簽訂了房屋買賣合同，但將房屋實(shí)際交付給第二買受人，又與第三買受人到房管部門辦理了轉(zhuǎn)移登記。這種私房多重買賣涉及物權(quán)變動(dòng)及諸多債法原理，實(shí)有深入研究的必要。

一、房屋多重買賣的表現(xiàn)及法律特征

受我國(guó)國(guó)情和歷史原因的影響，目前我國(guó)存在著不同種類的房屋，有由房地產(chǎn)開發(fā)公司建造的商品房、政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房等等。私有房屋一房多賣引起的糾紛，僅指出賣人主體為自然人，將自己所有的房屋先后出賣給兩個(gè)或兩個(gè)以上的買受人。

其法律特征：

(一)多重房屋買賣合同糾紛發(fā)生在買賣合同領(lǐng)域，其實(shí)質(zhì)是因房屋買賣而發(fā)生的合同糾紛

(二)多重房屋買賣合同的行為表現(xiàn)為一房多賣

出賣人將自己所有的房屋出賣給兩個(gè)或兩個(gè)以上的買受人，這樣就在同一房屋之上存在兩個(gè)以上的買受人，且就此同一房屋形成了兩個(gè)或兩個(gè)以上的買賣關(guān)系，買賣關(guān)系相互重合。

(三)多重房屋買賣合同，出賣人為一人履行義務(wù)后，必有至少一方當(dāng)事人的權(quán)利無法實(shí)現(xiàn)，且無法以訂立合同的目的得到補(bǔ)償。訴至法院后，利益受損一方的當(dāng)事人往往只能得到法律上的平衡。

二、房屋多重買賣的法律分析

房屋多重買賣這類糾紛訴至法院后應(yīng)如何處理，司法實(shí)踐中是仁者見仁、智者見智，難以做到一致。

對(duì)出賣人將自己所有房屋交給兩個(gè)或兩個(gè)以上的買受人的糾紛處理就有兩種不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，出賣人分別與第一、二、三買受人簽訂的房屋買賣合同系其與各相對(duì)人達(dá)成的合意。簽訂了合同，合同即告成立。但合同的成立并不代表合同的生效。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，我國(guó)采取有限制登記主義原則，房屋這種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的買賣合同未經(jīng)登記，合同無效。因此，出賣人與第一、二、三買受人的房屋買賣合同無效，與第三買受人的合同有效，法律予以保護(hù)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果房屋買賣合同必須經(jīng)登記才生效，則未登記合同就不能生效，但是我國(guó)相關(guān)法律并沒有這樣規(guī)定，而僅僅是規(guī)定房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移以登記為要件，因此，出賣人與第一、二、三買受人分別就買賣房屋一事協(xié)商意思一致，同時(shí)又沒有什么違法事由，則合同成立時(shí)生效。這時(shí)出賣人再轉(zhuǎn)賣并辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，僅對(duì)先前成立并生效的合同負(fù)違約責(zé)任。

上述兩種不同的觀點(diǎn)，究竟那種觀點(diǎn)更符合有關(guān)法律的要求，結(jié)果的處理上更能體現(xiàn)公正呢回答問題之前，讓我們先注意以下幾個(gè)問題：

(一)合同成立與合同生效之區(qū)分

處理合同糾紛案件，先要確定的是該合同的法律效力，即合同有效還是無效。因?yàn)橛行Ш贤c無效合同在根據(jù)法律對(duì)其處理時(shí)所表現(xiàn)出的實(shí)際的后果是不一樣的。但在確定合同效力的時(shí)候，我們常發(fā)現(xiàn)有將合同成立與合同生效混淆情況，以為合同成立即當(dāng)然有效。理論界和實(shí)務(wù)界認(rèn)為：關(guān)于合同成立與合同生效是兩個(gè)不同的概念。合同成立是指當(dāng)事人對(duì)合同條款經(jīng)過自愿協(xié)商達(dá)成一致，而合同生效是指雙方當(dāng)事人對(duì)合同條款經(jīng)過自愿協(xié)商達(dá)成一致。而合同生效是指已經(jīng)依法成立的合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)的法律約束力，即法律效力，意味著當(dāng)事人雙方目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)獲得了國(guó)家法律的保護(hù)。合同成立是合同生效的前提。一般情況下，合同成立時(shí)生效。但在某些特殊情況下，法律、法規(guī)還規(guī)定，合同成立后還要辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才能生效。在此情況下，雖然雙方當(dāng)事人對(duì)合同內(nèi)容達(dá)成合意，合同成立，但如不履行法律規(guī)定的有關(guān)程序義務(wù)，則合同不能發(fā)生法律效力。對(duì)雙方當(dāng)事人也不能產(chǎn)生法律約束力。如現(xiàn)行《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自合同成立時(shí)生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，按照其規(guī)定”。為準(zhǔn)確理解適用該條款，最高人民法院xx年下發(fā)的關(guān)系適用《合同法》的司法解釋中第九條對(duì)第四十四條作了更進(jìn)一步的解釋：“依照《合同法》第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效。一審辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理手續(xù)不影響合同的效力，合同的標(biāo)的物及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”

(二)房屋類不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)方式的法律評(píng)價(jià)

眾所周知，民法上的物根據(jù)能否轉(zhuǎn)移分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。不能移動(dòng)的物，如土地及地上定著物為不動(dòng)產(chǎn)，其余為動(dòng)產(chǎn)。由于兩種財(cái)產(chǎn)的不同性質(zhì)，特別是不動(dòng)產(chǎn)在社會(huì)生活是所具有的重要意義，法律對(duì)二者的物權(quán)在變動(dòng)時(shí)的方式要求也不一樣。通行的原則是，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和消滅，依法應(yīng)當(dāng)公示的，必須經(jīng)登記公示;不動(dòng)產(chǎn)房屋的所有權(quán)則從辦理所有權(quán)登記手續(xù)時(shí)轉(zhuǎn)移，這也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式和要件，因此，房屋所有權(quán)就應(yīng)當(dāng)從辦理所有權(quán)登記手續(xù)時(shí)轉(zhuǎn)移;船舶、飛行器和汽車等交通工具的物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更，未經(jīng)公示的，不得對(duì)抗第三人;依法律行為設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、消滅其他動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，經(jīng)交付生效，但法律或合同另有規(guī)定的除外。這就是說，動(dòng)產(chǎn)一般以實(shí)際占有為標(biāo)志，所有權(quán)轉(zhuǎn)移在事實(shí)和法律上要求一致，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)需要進(jìn)行登記，事實(shí)轉(zhuǎn)移不等于法律上的轉(zhuǎn)移，物權(quán)的變動(dòng)之所以要公示是由物權(quán)本身所決定的。因?yàn)槿魏萎?dāng)事人設(shè)立、轉(zhuǎn)移物權(quán)都會(huì)涉及第三人的利益，只有公開、透明地進(jìn)行物權(quán)的變動(dòng)，將物權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)移的事實(shí)通過一定的公示方法向社會(huì)公開，才能使第三人知道物權(quán)變動(dòng)的情況，才能減少產(chǎn)權(quán)變動(dòng)中的糾紛，從而維護(hù)交易安全與交易秩序。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示一般采用登記的方法，即由登記申請(qǐng)人到專門的登記機(jī)關(guān)依據(jù)法定的程序?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移所進(jìn)行的登記。對(duì)房屋這類不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記;《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)?！庇纱丝梢姡课莸馁I賣必須經(jīng)過登記才能發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，當(dāng)事人之間如果達(dá)成了買賣房屋的協(xié)議，但未經(jīng)登記，則合同有效只能在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而不能發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。

(三)出賣人與先后買受人形成的權(quán)利

出賣人就同一房屋分別售與第一、二、三買受人的行為是一房多賣，這一點(diǎn)我們?cè)谇懊嬉炎鞣治?。一房多賣形成數(shù)個(gè)房屋買賣合同。但事實(shí)上各個(gè)房屋買賣合同形成的權(quán)利性質(zhì)各不相同。合同為發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系的合意，一般情況下只在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，但以房屋為標(biāo)的的買賣合同卻不同。由于房屋是一種不動(dòng)產(chǎn)，法律對(duì)房屋買賣合同的規(guī)定與一般合同不同，房屋買賣合同且是債之合同，但以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為合同完成。因此，在一房多賣的情況下，達(dá)成合意但未經(jīng)登記的合同，只在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，雙方協(xié)商一致并根據(jù)法律規(guī)定辦理了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的合同，則不僅有合法的債權(quán)基礎(chǔ)，更重要的是形成了一種物權(quán)關(guān)系。就本文所列舉實(shí)例來說，出賣人就同一房屋分別售與第一、二、三買受人的行為中，與第一買受人形成的僅僅是一個(gè)債權(quán)合同，因未履行法律規(guī)定的交房、付款、登記要件，出賣人與第一買受人存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系;在出賣人與第二買受人中，出賣人雖已將房屋實(shí)際交付第二賣受人，在合意的基礎(chǔ)上又有了物的轉(zhuǎn)移，似乎形成了一種物權(quán)關(guān)系，但是這種物的實(shí)際轉(zhuǎn)移只是一種客觀事實(shí)，不能發(fā)生法律上的物權(quán)效力，因而也只存在合意的債權(quán)債務(wù)關(guān)系;出賣人與第三買受人則不同。在其二人的房屋買賣行為中，雙方不僅形成了轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)并支付相應(yīng)對(duì)價(jià)的合意，同時(shí)還在達(dá)成合意的債權(quán)合同后，根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定對(duì)該買賣合同的標(biāo)的作了有效轉(zhuǎn)移。由此我們可以看出，在出賣人與第一、二、三買受人之間，既有債權(quán)關(guān)系，又有物權(quán)關(guān)系，且一物上同時(shí)存在數(shù)個(gè)債權(quán)。

三、房屋買賣糾紛的處理原則及責(zé)任形式

在司法實(shí)踐中，對(duì)多重房屋買賣合同糾紛的處理，可采取以下原則進(jìn)行。

(一)處理采取的原則

1、可給予制裁的原則

針對(duì)房屋買賣出賣人利用其優(yōu)勢(shì)地位，為追求最大經(jīng)濟(jì)利益，采取欺詐手段與買受人簽訂合同，或簽訂合同后又惡意違約的行為，應(yīng)給予制裁。美國(guó)、法國(guó)的研究資料表明，1985年至1995年的xx年間，法院將懲罰性賠償責(zé)任適用于合同糾紛中的數(shù)量是侵權(quán)案件的3倍。出賣人的惡意違約和欺詐行為完全摒棄了誠(chéng)實(shí)信用原則，原則嚴(yán)重?fù)p害了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的交易秩序，它為僅僅依靠補(bǔ)償性的賠償是無法彌補(bǔ)買受人損失的，也不能有效地制裁和遏制出賣人惡意違約和雁處的行為;從各國(guó)對(duì)損害賠償制度的研究和審判實(shí)踐看，也均未對(duì)懲罰性賠償?shù)脑瓌t予以否定，而且懲罰性賠償以其全面補(bǔ)償受害人的損失、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能，已逐漸被英美法系和大陸法系的各個(gè)國(guó)家立法逐漸采納，并由侵權(quán)糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴(kuò)展。

2、可采取損害賠償原則

房屋買賣合同簽訂并交付房屋后，出賣人還將該房轉(zhuǎn)賣給第三買受人，嚴(yán)重?fù)p害了買受人利益。房屋買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時(shí)，買受人除可請(qǐng)示出賣人返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失外，還可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。在我國(guó)合同法第一百一十三條的合同責(zé)任中也明確了懲罰性賠償制度，此外，合同法第十四條第二款對(duì)當(dāng)事人在合同中約定的違約金不是過分高于實(shí)際損失的也予以認(rèn)可，這其中就包含了對(duì)違約行為的懲罰性賠償。在多重買賣中，還有后買受人明知前買受人的存在，而又與出賣人訂約，主觀上存在惡意，客觀造成了出賣人的履行不能或是加害給付，已構(gòu)成了第三人侵害債權(quán)行為。所謂第三人侵害債權(quán)，即合同關(guān)系以外的第三人由于主觀上的過錯(cuò)而實(shí)施了侵害債權(quán)的行為，致使債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)或不能全部實(shí)現(xiàn)。后買受人侵害先買受人債權(quán)，會(huì)損害先買受人對(duì)合同標(biāo)的特有的期待利益，亦可增加其額外支出，故后買受人的賠償范圍應(yīng)在期待利益和所受損害范圍之內(nèi)，并也應(yīng)給予賠償。

(二)承擔(dān)的責(zé)任形式

多重私房買賣合同內(nèi)容有多個(gè)合同關(guān)系，每個(gè)合同均為雙務(wù)合同。但由于每個(gè)合同的出賣人乃標(biāo)的物為同一人、同一物。而一個(gè)物上只能設(shè)一個(gè)所有權(quán)，致使以轉(zhuǎn)移合同標(biāo)的物所有權(quán)為目的多個(gè)合同中，僅能有一個(gè)合同目的得以實(shí)現(xiàn)，并得到法律上的承認(rèn)，而此合同之外的其他合同雖在法律性質(zhì)上為雙務(wù)合同，但由于實(shí)際上出賣方無法履行交付義務(wù)，致使其他買受人因此義務(wù)而享受的權(quán)利無法得到實(shí)現(xiàn)，只能求得其他形式的補(bǔ)償。而締約過失責(zé)任雖可對(duì)買受人給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)救，但對(duì)買受人遭受的信賴?yán)鎿p失無法計(jì)算，司法實(shí)踐中難以操作，極易造成權(quán)利濫用和法律適用的不統(tǒng)一，也不利于對(duì)買受人合法利益的保護(hù)。那么多重私房買賣合同中可能產(chǎn)生的責(zé)任形式有哪些呢

1、締約過失責(zé)任與違約責(zé)任

締約過失責(zé)任和違約責(zé)任都是合同上的民事責(zé)任，但二者責(zé)任有很多的不同，其中最重要的是形成的時(shí)間點(diǎn)不同，違約責(zé)任形成是合同生效后，義務(wù)人不履行合同義務(wù);而締約過失責(zé)任是在合同訂立過程中一方當(dāng)事人違反誠(chéng)信義務(wù)致使合同無法成立或者合同雖成立，但當(dāng)事人違反法律規(guī)定導(dǎo)致合同無效不能實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人的合意對(duì)此產(chǎn)生的。締約過失責(zé)任是合同法中新確立的一種特殊、獨(dú)立的民事責(zé)任，介于違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任之間。

當(dāng)事人在訂立合同過程中，因過錯(cuò)違反誠(chéng)實(shí)信用原則負(fù)有的先合同義務(wù)，導(dǎo)致合同不成立，或者合同雖然成立，但不符合法定的生效條件而被確認(rèn)無效、被變更或被撤銷至無法履行，給對(duì)方造成損失時(shí)即應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。締約過失責(zé)任不能由當(dāng)事人自行約定，而是基于法律規(guī)定產(chǎn)生的民事責(zé)任。只要締約當(dāng)事人具有合同法第四十二條所規(guī)定的情形之一，并給對(duì)方造成損失的，過失方即應(yīng)依法承擔(dān)締約過失責(zé)任。違約責(zé)任則是合同當(dāng)事人不按合同約定及法律規(guī)定履行義務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。違約責(zé)任承擔(dān)的前提，一是合同已經(jīng)成立并且生效;二是合同當(dāng)事人有違反合同的行為。

基于多重私房買賣合同是由數(shù)個(gè)買賣合同組成的實(shí)際情況，筆者認(rèn)為，其可能產(chǎn)生的責(zé)任形式應(yīng)當(dāng)包括在訂立合同過程中的締約過失責(zé)任及違反合同義務(wù)的違約責(zé)任。即，如果其中某個(gè)房屋買賣合同由于賣方違反了合同的附隨義務(wù)，未告知對(duì)方當(dāng)事人有關(guān)該房屋權(quán)利狀況，致使合同不能成立或成立后無法生效的，賣方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過失責(zé)任;如果其中某個(gè)房屋買賣合同雖已生效，但賣方違反合同義務(wù)客觀上不能實(shí)際交付房屋(或者買方未履行合同約定的義務(wù))，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。就上述所列舉實(shí)例而言，出賣人與第一買受人最先簽訂的房屋買賣協(xié)議，但事后出賣人又與他人就同一房屋進(jìn)行交易，致使此協(xié)議僅為當(dāng)事人之間的一種合意，不能發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律后果，對(duì)此出賣人應(yīng)對(duì)第一買受人承擔(dān)違約責(zé)任;出賣人與第二買受人存在買賣房屋的初步意向，第二買受人據(jù)此實(shí)際占有該房，但由于實(shí)際占有不能產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力，因此在該房屋發(fā)生法律上的轉(zhuǎn)移之后，第二買受人無法請(qǐng)求出賣人繼續(xù)完成買賣行為，而只得請(qǐng)求出賣人承擔(dān)締約過失責(zé)任。至于第三買受人，其與出賣人的房屋買賣合同符合有關(guān)法律的規(guī)定，其在法律上已為合法的所有權(quán)人，該合同已發(fā)生法律上的效力，如果出賣人因某種原因不能履行發(fā)生法律效力的合同所確認(rèn)的義務(wù)，則應(yīng)承擔(dān)的是違約責(zé)任。

2、締約過失責(zé)任和違約責(zé)任之?dāng)U展

締約過失責(zé)任和違約責(zé)任都是合同責(zé)任，而非侵權(quán)行為承擔(dān)責(zé)任的形式。那么，在多重私房買賣合同糾紛可否存在民事侵權(quán)責(zé)任筆者認(rèn)為，如果出現(xiàn)以下幾種情況，即可認(rèn)定在合同行為中存在侵權(quán)行為，因而應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任：

(1)在私房多重買賣中，如果后買受人故意以妨害前買受人取得所有權(quán)而從事買賣行為時(shí)，即構(gòu)成對(duì)前買受人債權(quán)的侵權(quán)，前買受人可以依侵權(quán)行為的法律規(guī)定而要求后買受人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

(2)房屋所有人就同一房屋數(shù)次買賣，后買受人發(fā)生物權(quán)關(guān)系時(shí)，前買受人無法請(qǐng)求和主張后之買約無效，遂強(qiáng)行占有房屋，致取得房屋所有權(quán)人無法實(shí)現(xiàn)其對(duì)物的權(quán)利，則強(qiáng)行占有房屋的買受人構(gòu)成侵權(quán)。

(3)在私房多重買賣合同中，如果出賣人與后買受人惡意串通，故意以多次買賣行為損害前買受人的利益，則二人同時(shí)構(gòu)成侵權(quán)，前買受人可要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。這里的問題是，因前一買受人依合同不享有物權(quán)，無法直接請(qǐng)求后手買受人向其返還房屋，其一般只能主張房屋所有權(quán)人與后買受人之間的買賣合同無效，如若其想獲得爭(zhēng)議房屋，須在法院確認(rèn)后一買賣合同無效及后買受人的房產(chǎn)證被撤銷后，才能請(qǐng)求出賣人履行交付房屋和辦理過戶手續(xù)的義務(wù)，在依法取得所有權(quán)后，才可對(duì)侵權(quán)人行使物上請(qǐng)求權(quán)。

在私房多重買賣引起的糾紛中，合同責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任都有存在的可能。如果一方當(dāng)事人同時(shí)負(fù)有合同責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任，存在這二種責(zé)任的競(jìng)合，受害人本能同志提出兩責(zé)任要求，而只能選擇其一。一般而言，受害人提起侵權(quán)之訴，請(qǐng)求侵權(quán)人承擔(dān)侵權(quán)損害賠償責(zé)任，更有利于保護(hù)自己的利益。人民法院審理私房多重買賣合同糾紛案件，遇到合同責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任之競(jìng)合同的情形，如果受害人選擇了侵權(quán)責(zé)任，應(yīng)予受理，作出更有利于彌補(bǔ)受害人因侵權(quán)所受到的損失。

傲宇律師整理：買賣合同中常見的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范傲宇律師整理：買賣合同中常見的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，世界上90%的財(cái)富與合同有關(guān)。而買賣合同作為公司最常見和最常用的合同，看似沒有大問題，卻與工作、生活息息相關(guān)，分量極重。針對(duì)其常見漏洞，又該如何有效防范？

合同主體不適格

風(fēng)險(xiǎn)防范：簽定合同前，尤其是涉及金額巨大時(shí)，一定要認(rèn)真審查對(duì)方的主體資格以及洽談人的資格和代理權(quán)。建議到對(duì)方公司實(shí)地考察，一來了解簽約人的身份，二來查明對(duì)方公司的真實(shí)性、實(shí)力以及資格；并在國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)查詢企業(yè)信息，了解公司是否處于存續(xù)期內(nèi)。

合同形式不規(guī)范

防范措施：一是所有合同均應(yīng)采取書面形式，即使在緊急情況下進(jìn)行口頭約定，隨后應(yīng)立即補(bǔ)簽書面合同；二是如使用傳真或者qq等簽定合同，之后也應(yīng)要求將合同原件快遞至雙方；三是在簽訂合同時(shí)，對(duì)方的公司法人代表、地址、合同經(jīng)辦人、聯(lián)系電話等信息要詳細(xì)，雙方的名稱清晰、準(zhǔn)確、統(tǒng)一，與公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照上的名稱一致，不使用簡(jiǎn)稱或縮寫；四是合同的簽字、蓋章，雙方應(yīng)在同一地點(diǎn)、同時(shí)簽訂，以確保合同的真實(shí)性。

合同條款模糊、有歧義

防范措施：合同最基本的條款必須