某住宅小區(qū)事項(xiàng)可行性研究分析

究分析錄營可行性分析 (一)GDP發(fā)展令人矚目 (二)人均GDP突破4500美元2005年是房地產(chǎn)市場變革最多的一年，在這“房地產(chǎn)的政策年”里,為了平抑市場價(jià)地產(chǎn)業(yè)在2005年呈現(xiàn)理性回歸的跡象。知》意見》通知》 (一)道路建設(shè)外環(huán)路城市化改造工程已經(jīng)通車，04年結(jié)轉(zhuǎn)工程中青洋路南段、常戚路、關(guān)河?xùn)|大部分拆遷，施工已進(jìn)場，各項(xiàng)工程基本達(dá)到計(jì)劃進(jìn)度。 (二)綠地建設(shè)點(diǎn)擴(kuò)大到14.3個(gè)百分點(diǎn)。 (三)定銷商品房建設(shè)年6月份可以交付并取得預(yù)售許可；目前正在進(jìn)行06年定銷商品房項(xiàng)目的選址。 (四)其它間斷服務(wù)。一年來，熱線中100％，辦結(jié)率達(dá)到99％。 (五)2006年工程目標(biāo)城市環(huán)境，提升城市品味，增強(qiáng)中心城市的吸引力、輻射力和綜合競爭力。城市交通工程預(yù)計(jì)投資約18億元；環(huán)境綠化工程預(yù)計(jì)投資約22.08億元；公用工程預(yù)計(jì)投資約2.48億元。4、2005年常州市市區(qū)土地市場情況(數(shù)據(jù)來源：常州市國土資源局) (一)市區(qū)土地出讓總體情況005年市區(qū)共出讓土地83幅，總出讓面積約達(dá)5613畝。 (二)綜述1)、土地成交總量略降，武進(jìn)區(qū)成交土地猛增其中：城區(qū)成交土地面積為1440.00畝，同比減少39.58％；武進(jìn)區(qū)成交土地面積3510.62畝，同比增長2)、成交土地平均容積率提高過程中的必然。3)、土地成交價(jià)格升高土地成交價(jià)格是供求關(guān)系的晴雨表。由于成交土地的地段、毛地狀況(拆遷量)、年的成交凈地價(jià)格進(jìn)行對比。用地性質(zhì)等因素的差別，依然不能對土地具體上漲幅度進(jìn)行評判。例如新北區(qū)，2004年土地出讓均價(jià)僅為52.1萬元/畝，2005年上漲155%達(dá)到132.9萬元/畝，其原因是發(fā)展比較成熟的，靠近城區(qū)的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍地塊。4)、土地購置、儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)在增加2005年土地市場上下半年的市場表現(xiàn)截然不同，起伏明顯。上半年土地市場受商及開發(fā)商對于儲(chǔ)備土地的開發(fā)策略。5、商品房住宅供需總體市場(不含經(jīng)濟(jì)適用房、定銷商品房) (一)總體市場1)、商品房住宅供應(yīng)總量與需求總量情況住宅供應(yīng)總量達(dá)300萬平方米，同比增長55.02％，其量133.60萬平方米，同比增長161.14％。2)、商品房住宅平均銷售價(jià)格情況長幅度較2004年下調(diào)十個(gè)百分點(diǎn)。積439.16平方公里，人口41萬。州國家高新區(qū)位于常州鐵建區(qū)以來，通過大力實(shí)施“國際化帶動(dòng)、城市化推進(jìn)、科教興區(qū)、區(qū)鄉(xiāng)共同發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展”五大戰(zhàn)略，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)工作為中心，以招商引資為抓手，全力發(fā)展外向型資30038萬美元，引資作為經(jīng)濟(jì)工作的首要任務(wù)來抓，歷年累計(jì)批準(zhǔn)外商投資企業(yè)959家，合同外資超個(gè)，利雷迪斯，德國萊尼，韓國現(xiàn)代，臺(tái)灣光陽、東森媒體、臺(tái)光科技、上揚(yáng)光電等。二是產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展勢頭良好，成為沿江開發(fā)新優(yōu)勢?？茖W(xué)謀劃沿江開發(fā)產(chǎn)業(yè)布局，政、商貿(mào)、文化、服務(wù)中心。四帶分別是：沿長江，依托中國精細(xì)化工(常州)開發(fā)園區(qū)和濱江工業(yè)園正逐步形成化工能源產(chǎn)業(yè)帶，重點(diǎn)發(fā)展精細(xì)化工、能重點(diǎn)發(fā)展紡織、印染等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。87項(xiàng)，逐步形成了電子信息、軟件、智能儀器、動(dòng)工業(yè)總產(chǎn)值的47%?；M(jìn)程不斷加快，城市功能日益完善。通過大力實(shí)施“城市化推進(jìn)”戰(zhàn)略，校區(qū)、常州工學(xué)院、建東學(xué)院等三所高校，公辦民營常州國際學(xué)校教學(xué)成績斐然，占息服務(wù)等城市功能日趨完善。常州市的西北部，地處常州西環(huán)線與北環(huán)線交匯處，238、338省道穿境而過，緊靠長江黃金水道，南臨京滬鐵路、滬寧高速公路和312國道，是歷史悠久、人文薈萃之地。早在南北朝時(shí)，就出了齊梁兩位開國皇帝及十三位皇帝。清朝中后期，以費(fèi)伯雄、馬培之、巢崇山、丁甘仁為代表的孟河醫(yī)派創(chuàng)造了“吳中名醫(yī)甲天下，孟河6孟河鎮(zhèn)規(guī)劃：設(shè)施齊全，目前已有包括臺(tái)灣、香港和韓國等地區(qū)和國家的進(jìn)區(qū)企業(yè)80多家。萬美元，實(shí)際利用外資198.5萬美元。，目前建有中學(xué)3所、小學(xué)7所、衛(wèi)生院1所、心建醫(yī)院。執(zhí)法模范鄉(xiāng)鎮(zhèn)。里。2004年，全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)25.2億元，完成工業(yè)總產(chǎn)值73.58億元，實(shí)7500萬美元；農(nóng)民人均收入已經(jīng)達(dá)到6800元。交通縱橫交錯(cuò)，省道338線、重化一路、新港中路、創(chuàng)業(yè)路、新業(yè)路等橫穿全鎮(zhèn)東西。河、澡江河連接長江——老運(yùn)河，距常州機(jī)場、滬寧高速公路、常州火車站均不足空于一體的獨(dú)特的立體交通網(wǎng)絡(luò)?；幚碇修D(zhuǎn)站、水廠等一批源頭企業(yè)已經(jīng)啟用；新型居民住宅、商貿(mào)服務(wù)、文教衛(wèi)生、賞、憩歇的好去處。新岱路、新四路、新六路、滬寧高速公路、藻江河等貫穿全境。億元，新批合同外資6288萬美元，實(shí)際利用外6億元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到0.96億元，農(nóng)民純收入達(dá)7407元。業(yè)集中區(qū)已建成面積3800余畝，自1999年12月正式啟動(dòng)以來，共投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金2.6億元，已形成“七通一平”的投資硬環(huán)境。截止2004年底，共引進(jìn)企業(yè)76總投資超過8億元。逐步形科勒公司擁有世界先進(jìn)的發(fā)電機(jī)和發(fā)動(dòng)機(jī)生產(chǎn)制造技術(shù)，普利司通是名列世界五百強(qiáng)的企業(yè)。該鎮(zhèn)還以政府和采用民資或農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織投入的方式來開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)廠房，集約使用土地，量高、投入產(chǎn)出潛力大的企業(yè)使用標(biāo)準(zhǔn)廠房。目前，新橋工業(yè)集中區(qū)5萬平方米的標(biāo)準(zhǔn)廠房已全部利用，引進(jìn)企業(yè)達(dá)7家，盤活存量土地70余畝。農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長。該鎮(zhèn)大力推進(jìn)高效農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)建設(shè)，發(fā)展了甜玉米、奶牛、蘆薈等市農(nóng)業(yè)博覽會(huì)金獎(jiǎng)、常州市第五屆名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品。在高速公路北的葉家村段創(chuàng)建的農(nóng)業(yè)示范園，總面積70.53公頃，總投資500油、特種水產(chǎn)、花卉苗木、食草禽獸、經(jīng)濟(jì)林果“五大產(chǎn)業(yè)”。文化發(fā)達(dá)，科教先進(jìn)。新橋中學(xué)為江蘇省三星級高中、常州市省標(biāo)市級重點(diǎn)中學(xué)；新橋小學(xué)為江蘇省實(shí)驗(yàn)小學(xué)；新橋中心幼兒園通過“精致幼兒園”的建設(shè)，形成特色幼兒園。新橋鎮(zhèn)文化站為省三級文化站。區(qū)“新型小城鎮(zhèn)”、“教育先進(jìn)鄉(xiāng)民得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢。薛家鎮(zhèn)是常州市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的延伸和繼續(xù)。2003年常放型經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展。工業(yè)集中區(qū)累計(jì)引進(jìn)外資企業(yè)27家，內(nèi)資企業(yè)81家，協(xié)議總投集中區(qū)的工業(yè)占全鎮(zhèn)工業(yè)總產(chǎn)值的65%。資近20億元，2005年計(jì)劃投資11.7億元，其中60%用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。滬寧高速公路、新岱路、薛冶路、春江路穿越南北。鎮(zhèn)級公路七縱七橫，自成一體；水電、燃?xì)狻⒖焖偻七M(jìn)，鎮(zhèn)區(qū)居住人口占全鎮(zhèn)總?cè)丝诘?5%以上。高速發(fā)展的工業(yè)經(jīng)濟(jì)。近年來，薛家鎮(zhèn)黨委、政府十分珍惜千載難逢的發(fā)展機(jī)遇，鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)總量的50%以上；引進(jìn)投產(chǎn)的內(nèi)、外資企業(yè)更是以跨越式速度發(fā)展。全鎮(zhèn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)欣欣向榮，正以前所未有的速度高速發(fā)展。去年，鎮(zhèn)黨委審時(shí)度勢，為適應(yīng)薛家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的和諧發(fā)展，提出了花三年時(shí)間，把薛家鎮(zhèn)建設(shè)成為常州市的“工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)、財(cái)政大鎮(zhèn)、人居名鎮(zhèn)、文明城鎮(zhèn)”的戰(zhàn)略目標(biāo)，并把薛家鎮(zhèn)未來幾年的愿景描述為“布局合理、生態(tài)協(xié)調(diào)、設(shè)施完善、功能齊全、環(huán)境小城鎮(zhèn)，成為常州改革開放的形象和標(biāo)志”。僅20公里。境內(nèi)有民航常州機(jī)場和滬寧高速公路羅委會(huì)。羅溪鎮(zhèn)擁有良好的工業(yè)基礎(chǔ)，工業(yè)已成為全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱。全鎮(zhèn)現(xiàn)有工業(yè)企級火炬計(jì)劃項(xiàng)目4項(xiàng)，國家級技術(shù)創(chuàng)新項(xiàng)目5項(xiàng)，國債項(xiàng)利用外資1410萬美元，完成外貿(mào)出口額1058萬美元。公害蔬果基地2個(gè)和草莓、番茄、黃瓜3個(gè)無公害產(chǎn)品；服務(wù)業(yè)形成了機(jī)電設(shè)備市場、蘇國際塑化城專業(yè)市場的進(jìn)區(qū)建設(shè)，將對全鎮(zhèn)第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化起著十分重要的作用。建成江蘇省實(shí)驗(yàn)小學(xué)。羅溪鎮(zhèn)是江蘇省衛(wèi)生鎮(zhèn)、江蘇省“雙擁”工作先進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、江蘇省群教先進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。E、西夏墅鎮(zhèn)地處常州市西北，南靠滬寧高速公路，距常州高速公路西道口(常州羅墅灣道口)3公里；緊臨常州機(jī)場，距機(jī)場4公里；北依長江，距國家一類開放口岸——常州港10公里；省級公路(常州大外環(huán)和212國家級公路覆線)穿越鎮(zhèn)區(qū)。全鎮(zhèn)2平方公里，總?cè)丝?.94萬人，下轄15個(gè)行政村、2個(gè)集鎮(zhèn)居委會(huì)。2004年，全鎮(zhèn)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值5.38億元；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資12億元；工業(yè)總產(chǎn)；財(cái)政收入5834萬元。“三新科技園”為主體的特色高效農(nóng)業(yè)；常州西北地區(qū)最大的墻地磚市場也已初具規(guī)模。工業(yè)集中區(qū)以來，按照高標(biāo)準(zhǔn)配套、全畝，企業(yè)一期總投資21億元，注冊資本3.3億元。我鎮(zhèn)園區(qū)先后被評為江蘇省鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)小區(qū)和常州市重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)之一。長77.43％；已售面9.15％；平均銷售率45.76％。區(qū)域內(nèi)主要以小高層、高層為主，花園洋房、別墅是產(chǎn)品亮點(diǎn)。從面積上看，區(qū)域供應(yīng)平均面積為117.94㎡。2005年，區(qū)域平均成交價(jià)格為3697.76元/平方米，比上年增長9.08％。今年民政局統(tǒng)計(jì)資料，今后幾年常州城區(qū)每年將有8000－10000戶新人需要登記結(jié)婚。假設(shè)有5000戶購買100㎡的新房子，那將每年消化50萬㎡的新商品房。條件人員2005年常州在崗普通工人收入突破17000元，預(yù)計(jì)今年將有15%的增長。居民收入提高了自然就會(huì)消費(fèi)，大多數(shù)人最根本的需求就是房子，置業(yè)將成為他們消費(fèi)的首選。新北區(qū)的大力發(fā)展、青龍工業(yè)園的快速建造、武進(jìn)的撤縣變區(qū)等等，使得常州市區(qū)的范圍不斷擴(kuò)大，增加了附近農(nóng)民的收入，勾起了他們圓城市人的夢想。員2005年常州拆遷量基本和去年相同，全市拆遷面積270萬㎡，城區(qū)大概有6000多戶拆遷。假設(shè)有3000戶購買100㎡的新商品房，那將消化30萬㎡的新商品房。戶全國整體房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，常州房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定快速發(fā)展，給很多人帶來賺錢的機(jī)會(huì)。不光越來越多的本地個(gè)人資金投資房地產(chǎn)，還有大量的外來資金涌入常州房地產(chǎn)市場。創(chuàng)業(yè)人員常州第三產(chǎn)業(yè)的快速增長，帶來全國各地的生意人來此淘金，他們需要先解決居住問題才能更大精力投入事業(yè)中去。現(xiàn)在大學(xué)生普及，常州每年都吸收5000名大學(xué)生投入到常州的各項(xiàng)建設(shè)中去，他們中大多數(shù)都是外地人，自然會(huì)在常州安家置業(yè)。比例分析投資客戶購房人員比例投資客戶結(jié)婚夫妻結(jié)婚夫妻創(chuàng)業(yè)者拆遷人員改善居拆遷人員條件者條件者者決定買房，實(shí)在是一件高興的事情。但是，從下定了決心到買著了滿意的住房，可不是一件容易的過程。畢竟，對任何人來講，購買住房，都是一生中的一件大事兒。普通老百姓可能要窮其一生的積蓄，而且可能一生中的許多年都要為還銀行貸款?yuàn)^斗。消費(fèi)者買房的第一步：明確購房目的；——無數(shù)遍地問自己：為什么要買房？——無數(shù)遍地問自己：到底需要什么樣的房子？給子女給子女投資投資婚給父母4%改善居住23%基保值保值常州房地產(chǎn)市場分為五大片區(qū)，消費(fèi)者選擇意向從高到低依次是：鐘樓區(qū)、天寧區(qū)、城中區(qū)域、新北區(qū)、武進(jìn)區(qū)。鐘樓區(qū)天寧區(qū)城中區(qū)域新北區(qū)武進(jìn)區(qū)鐘樓區(qū)天寧區(qū)城中區(qū)域新北區(qū)武進(jìn)區(qū)系列1新北區(qū)受政府政策的大力傾向，一些規(guī)劃中的公園、綠地、體育場、道路、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施的布局建設(shè)為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)提供了明顯的利好。成為購房者最滿意的片區(qū)。城中區(qū)域由于屬于老城區(qū)，目前開發(fā)量較少，購房者的需求未能充分挖掘，隨著該片區(qū)大量項(xiàng)目的上市，該片區(qū)消費(fèi)者的購房積極性將會(huì)大幅度提高。70㎡以下160㎡以上4.1%0.1%%通過對常州整體消費(fèi)群體的分析，我司總結(jié)了以下幾個(gè)特征：消費(fèi)行為有一定跟風(fēng)現(xiàn)象，有著羊群效應(yīng)，如排隊(duì)買房、隨政策選擇區(qū)域等。消費(fèi)者較容易接受新事物，如對小高層、高層的快速接納。消費(fèi)者對教育、配套要求較高，如對學(xué)區(qū)房的選擇，以及為小孩教育舍得花成本。消費(fèi)者超前消費(fèi)意識較強(qiáng)，如購房消費(fèi)中貸款占了很大的比重。的區(qū)域，以便盡快適應(yīng)周邊的生活習(xí)慣。費(fèi)力情況分析調(diào)研日期：2006年3月24日——3月25日；調(diào)研區(qū)域職業(yè)劃分公務(wù)員由于私營業(yè)主在區(qū)域消費(fèi)能力較強(qiáng)，因此在調(diào)查中主要選擇私營業(yè)主，其次由于本項(xiàng)目今后將主要以剛性需求為主，因此本地居民也是此次調(diào)查的主要對象。23004023004025002500以上 區(qū)域調(diào)研年齡層次劃分28%21%18%16%7%0－2526－3031－3536－4041－4546－5050以上年齡劃分客戶占了總。孟河鎮(zhèn)房價(jià)區(qū)間調(diào)查情況0下2000人數(shù)銷售價(jià)格較低，調(diào)查結(jié)果表明其價(jià)格區(qū)間在1500——2300元/㎡之間。房型面積選擇獨(dú)棟別墅聯(lián)體別墅高層小高層選擇物業(yè)類型%0%5%10%15%20%25%30%議還是以開發(fā)成本較低，市場較容易接受的多層建筑開是開發(fā)。區(qū)域房型面積調(diào)查26%20%70以下71－9091－120121－150以上區(qū)域置業(yè)動(dòng)機(jī)調(diào)查此在以前當(dāng)?shù)鼐用駧缀鯖]有購過房。因此當(dāng)?shù)鼐用駧缀醵际鞘状沃脴I(yè)。是否會(huì)選擇孟河鎮(zhèn)的物業(yè)43%是是否起來，所以目前的不景氣也將得到改變。三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營可行性分析(以下分析均為預(yù)測值，僅供參考)依據(jù)開發(fā)公司的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“整體規(guī)劃、分期實(shí)施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。畝，因此必須對地塊進(jìn)行整體規(guī)劃。B、分期實(shí)施。該項(xiàng)目開發(fā)總建筑面積預(yù)計(jì)達(dá)79920㎡(預(yù)計(jì)容積率在1.2左右)，預(yù)計(jì)總投資約6000萬元人民幣左右(按土地成本60萬/畝計(jì)算)，如此大規(guī)模的投資，期實(shí)施有利于根據(jù)市場需求變化及時(shí)調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。域具有相對獨(dú)立性，可作為一個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目看待。行自主開發(fā)。※項(xiàng)目公司購置該地塊所需成本較低(相對市中心而言和優(yōu)惠的政策)。※項(xiàng)目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景(周邊有中心醫(yī)院以及市民廣場等公建配套)。地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項(xiàng)目開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。公司在常州房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。建議項(xiàng)目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實(shí)力的展示，又可借助于這些形象工程增強(qiáng)購房者對本項(xiàng)目的信心。建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)表(以下數(shù)據(jù)均為預(yù)估值)公共分?jǐn)偯娣e住宅建筑面積金額(元)1002程費(fèi)3,8153建安工程費(fèi)1942,4922.19%567,8237用6213.11%81,4529合計(jì)元。公共建筑面積住宅建筑面積 (含商業(yè)部分)建筑類別建筑 (㎡) (建面)數(shù) (棟) (㎡)數(shù) (預(yù)估)4339061%32110394套1707124％6120142套墅711310%1022032套套35565%2排12029套71130100%//597套型銷售均價(jià)匯總表型建筑面積 (元/平米),000,90054,6000,400㎡/建筑面積40%28617㎡1260%42513㎡1860000000÷79920=750.75元/㎡61157919÷79920=76