【工商銀行S分行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)及防范對(duì)策探究12000字（論文）】

第2頁(yè)共6頁(yè)第3頁(yè)共17頁(yè)工商銀行S分行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)及防范對(duì)策研究摘要國(guó)內(nèi)各大商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展也水漲船高，并逐步達(dá)到歷史最高水平。但因受整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化的影響，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)不斷積聚、不良貸款率不斷攀升，給商業(yè)銀行帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。鑒于此，研究商業(yè)銀行和國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行也具有現(xiàn)實(shí)意義。本文在現(xiàn)有研究基礎(chǔ)上，基于建行江蘇分行個(gè)人住房貸款的大樣本數(shù)據(jù)，運(yùn)用案例研究法、文獻(xiàn)分析法、比較分析法，對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的成因進(jìn)行研究分析，并提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管控防范對(duì)策。首先，對(duì)國(guó)內(nèi)外個(gè)人住房貸款的研究現(xiàn)狀進(jìn)行梳理，進(jìn)而明版本文的研究對(duì)象、研究?jī)?nèi)容及采用的研究方法；其次，對(duì)個(gè)人住房貸款及其風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)的相關(guān)理論基礎(chǔ)闡述，并對(duì)工商銀行S省分行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行詳細(xì)的分析，進(jìn)一步對(duì)工商銀行S省分行個(gè)人住房貸款存在的四種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行重點(diǎn)闡述：借款人、銀行管理、中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)分析等。最后根據(jù)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，提出建立和完善借款人信用風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制、建立和完善銀行自身風(fēng)險(xiǎn)的防范機(jī)制建立和完善中介機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制、建立和完善開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)的防范機(jī)制等措施。關(guān)鍵詞：工商銀行S省分行；個(gè)人住房貸款；貸款風(fēng)險(xiǎn)；防范機(jī)制目錄一、緒論 1（一）研究背景與意義 1（二）國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 1（三）研究?jī)?nèi)容與方法 2二、相關(guān)理論概述 3（一）個(gè)人住房貸款概念 3（二）個(gè)人住房貸款特征 3（三）個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi) 4三、工商銀行S省分行個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀與風(fēng)險(xiǎn)分析 5（一）工商銀行S省分行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀 5（二）工商銀行S省分行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分析 7四、工商銀行S省分行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施 9（一）建立和完善借款人信用風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制 9（二）建立和完善銀行自身風(fēng)險(xiǎn)的防范機(jī)制 10（三）建立和完善中介機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制 11（四）建立和完善開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)的防范機(jī)制 11結(jié)論 13參考文獻(xiàn) 14一、緒論（一）研究背景與意義1.研究背景工商銀行S省分行作為工商銀行S省分行的一級(jí)分行，在S省內(nèi)率先推出了個(gè)人住房貸款、個(gè)人汽車(chē)貸款以及個(gè)人消費(fèi)額度貸款等業(yè)務(wù)，為廣大客戶(hù)提供了方便，贏得了客戶(hù)們的認(rèn)可。工商銀行S省分行還十分注重運(yùn)用科技的手段進(jìn)行業(yè)務(wù)的發(fā)展，不僅實(shí)現(xiàn)了個(gè)人匯款即時(shí)到賬并且為集團(tuán)企業(yè)、跨國(guó)公司、以及政府部門(mén)等客戶(hù)提供個(gè)性化的服務(wù)，特別是在人們生活必不可少的需求上提供服務(wù)，如網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行和電話銀行等，使人們可以跨越時(shí)間和空間的限制，時(shí)刻為客戶(hù)提供方便快捷的服務(wù)。伴隨著個(gè)人信貸消費(fèi)的增加，個(gè)人貸款業(yè)務(wù)得到了快速發(fā)展，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了巨大的推動(dòng)作用。目前，工商銀行S省分行大多從風(fēng)險(xiǎn)管理角度出發(fā)，進(jìn)行全面的風(fēng)險(xiǎn)管理，但從建立個(gè)人貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理完整體系的目標(biāo)來(lái)看，現(xiàn)有手段還是非常分散和不完整的，還需要更多的探索和改進(jìn)。2.研究意義伴隨著工商銀行S省分行個(gè)貸業(yè)務(wù)的市場(chǎng)不斷擴(kuò)大，已經(jīng)突破了原有的風(fēng)險(xiǎn)控制體系能夠管理和控制的范圍，因而，需要探索出新的風(fēng)險(xiǎn)防控的方法來(lái)確保個(gè)人信貸業(yè)務(wù)的安全。從目前的情況開(kāi)看，工商銀行S省分行的不良貸款和假按揭現(xiàn)象都時(shí)有發(fā)生，面對(duì)這樣的風(fēng)險(xiǎn)和嚴(yán)峻的形式，工商銀行S省分行能否很好的化解風(fēng)險(xiǎn)，找到應(yīng)對(duì)新形勢(shì)的風(fēng)險(xiǎn)控制的方法將是保證工商銀行S省分行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)健康發(fā)展的重要一環(huán)。本文對(duì)工商銀行S省分行個(gè)人住房貸款的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，找出目前存在的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)以及應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的措施，期待可以對(duì)工商銀行S省分行的個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有所裨益。（二）國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.國(guó)外研究現(xiàn)狀A(yù)mbrose和Buttimer(2012)研究認(rèn)為，在不同的經(jīng)濟(jì)周期和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房屋價(jià)格和貸款利率變化對(duì)個(gè)人住房抵押貸款的違約行為均會(huì)發(fā)生重要影響，房屋價(jià)格和貸款利率應(yīng)受到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)影響，是借款人發(fā)生違約的最重要因素。當(dāng)其他條件不變時(shí)，房?jī)r(jià)下降時(shí)，借款人提前還款概率下降，而貸款逾期概率開(kāi)始上升；利率上升時(shí)則會(huì)增加借款人提前還款概率。Jung(2013)等學(xué)者通過(guò)分析部分金融機(jī)構(gòu)的原始數(shù)據(jù)資料表明，貸款違約和個(gè)人住房貸款的利率、貸款價(jià)值比之間有顯著的正向相關(guān)關(guān)系，得出兩方面結(jié)論：一方面是如果個(gè)人住房抵押貸款執(zhí)行利率提升，違約風(fēng)險(xiǎn)的可能性將會(huì)增加；另一方面是如果貸款金額增加，相應(yīng)的違約風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增加。Quercia(2014)等一些學(xué)者，通過(guò)對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的多個(gè)實(shí)證研究，提出造成住房貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的有兩大因素，一是住房?jī)糍Y產(chǎn)，二是貸款與住宅價(jià)值比率。并指出房產(chǎn)的價(jià)值，與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展密切相關(guān)，房產(chǎn)的價(jià)值一旦下降，將會(huì)給銀行的貸款帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)貸款如果占住房總價(jià)值的比率越高，貸款的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越高。2.國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀由于我國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)起步較晚，1985年為了解決城鎮(zhèn)居民的住房難題，深圳建行才發(fā)放了第一筆個(gè)人住房貸款，所以國(guó)內(nèi)關(guān)于個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的研究，也是剛剛起步，相對(duì)國(guó)外較為落后，很多風(fēng)險(xiǎn)管理理論都是在借鑒外國(guó)先進(jìn)理論的基礎(chǔ)上，加以中國(guó)特色化后而形成的，并且國(guó)內(nèi)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的研究，由于基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的缺乏，定量研究較少，多為定性分析僅停留在理論階段的研究上。馬宇(2013)在對(duì)煙臺(tái)市某商業(yè)銀行的一些微觀數(shù)據(jù)樣本分析的基礎(chǔ)上，對(duì)我國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)提前還款這一影響因素進(jìn)行實(shí)證研究。通過(guò)研究他發(fā)現(xiàn)：借款人學(xué)歷越高、年齡越大，他們提前還款的可能性就越大；相對(duì)當(dāng)?shù)厝?，外地人提前償付的可能性更大；借款人的債齡越長(zhǎng)，提前還款的可能性就越大；而借款人的性別、婚否、家庭人口數(shù)量、工作行業(yè)和月還款額占家庭收入比率等因素對(duì)提前償付的影響不顯著。康玉坤(2014)建議在風(fēng)險(xiǎn)管理中應(yīng)綜合運(yùn)用非現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控與現(xiàn)場(chǎng)檢查兩種手段來(lái)提高風(fēng)險(xiǎn)的整體管理能力，實(shí)現(xiàn)相輔相成、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。同時(shí)強(qiáng)調(diào)應(yīng)強(qiáng)化任職資格管理，和強(qiáng)化規(guī)范信息披露。趙新華(2015)從銀行授信角度，闡述了銀行在防范住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)方面的應(yīng)用工具，從財(cái)務(wù)投資角度將資本市場(chǎng)理論運(yùn)用于抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制的技術(shù)，分析論述了住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制的衍生機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的必然性。趙勇、黃劍(2015)提出我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移機(jī)制的構(gòu)建，應(yīng)采取抵押貸款證券化為主相關(guān)保險(xiǎn)為輔的原則汪海尚、游王俊(2016)提出建立和完善個(gè)人信用制度，加強(qiáng)資信評(píng)估，建立完善二級(jí)抵押市場(chǎng)發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款證券化，完善政府擔(dān)保作用利用保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。（三）研究?jī)?nèi)容與方法1.研究?jī)?nèi)容第一部分是緒論。主要是對(duì)研究背景與意義、國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀、研究?jī)?nèi)容與方法等進(jìn)行闡述，為下文作簡(jiǎn)單的鋪墊；第二部分是相關(guān)理論概述。主要是對(duì)個(gè)人住房貸款概念、個(gè)人住房貸款特征、個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)等進(jìn)行理論概述；第三部分是工商銀行S省分行個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀與風(fēng)險(xiǎn)分析。先是對(duì)工商銀行S省分行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行詳細(xì)的分析，其次對(duì)工商銀行S省分行個(gè)人住房貸款存在的四種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行重點(diǎn)闡述：借款人、銀行管理、中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)分析等；第四部分是工商銀行S省分行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施。根據(jù)上一章的風(fēng)險(xiǎn)，提出建立和完善借款人信用風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制、建立和完善銀行自身風(fēng)險(xiǎn)的防范機(jī)制建立和完善中介機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制、建立和完善開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)的防范機(jī)制等措施。第五部分是結(jié)論。2.研究方法(1)案例研究法。案例研究法是指以某一個(gè)比較具有代表性的真實(shí)例子為素材，結(jié)合自身的具體情況來(lái)進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)最終解決問(wèn)題的研究方式。通過(guò)這種方式，使人們進(jìn)入一個(gè)特定的環(huán)境中去分析和解決問(wèn)題，也使人們能夠置身于一個(gè)真實(shí)的環(huán)境和情景中去進(jìn)行比較全面和深入的理解。(2)文獻(xiàn)分析法。本文用文獻(xiàn)分析法分析了銀行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)運(yùn)行現(xiàn)狀和風(fēng)險(xiǎn)控制現(xiàn)狀等，對(duì)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題的成因進(jìn)行分析以及提出個(gè)人貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制優(yōu)化對(duì)策有一定意義。(3)比較分析法。在對(duì)工商銀行S省分行及其同業(yè)的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)管理狀況進(jìn)行比較的基礎(chǔ)上，提出了對(duì)工商銀行S省分行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理防范對(duì)策和意見(jiàn)。二、相關(guān)理論概述（一）個(gè)人住房貸款概念在中國(guó)人民銀行1998年頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》中，個(gè)人住房抵押貸款稱(chēng)之為“個(gè)人住房貸款”，具體規(guī)定為：個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)自用普通住房的貸款。貸款人發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人必須提供擔(dān)保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任[1]。（二）個(gè)人住房貸款特征個(gè)人住房貸款經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，至今證明該產(chǎn)品是商業(yè)銀行一種優(yōu)質(zhì)信貸產(chǎn)品，這與其自身?yè)碛械奶厥庑悦懿豢煞郑唧w體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1.客戶(hù)優(yōu)質(zhì)個(gè)人住房貸款客戶(hù)不僅忠誠(chéng)度高，并具有可以不斷挖掘潛力、多次營(yíng)銷(xiāo)的特點(diǎn)，能有效帶動(dòng)個(gè)人存款、銀行卡、信用卡、電子銀行和個(gè)人理財(cái)?shù)雀黝?lèi)零售類(lèi)產(chǎn)品及有關(guān)對(duì)公業(yè)務(wù)的銷(xiāo)售，為商業(yè)銀行帶來(lái)可觀的金融衍生產(chǎn)品收益和綜合貢獻(xiàn)。2.收益穩(wěn)定目前，個(gè)人住房貸款是銀行最質(zhì)優(yōu)的資產(chǎn)之一，因?yàn)閭€(gè)人住房貸款的期限較長(zhǎng)、利率較低、辦理手續(xù)較簡(jiǎn)單、客戶(hù)個(gè)人承擔(dān)的費(fèi)用較低。貸款收益可持續(xù)、穩(wěn)定。個(gè)人住房貸款的主要特點(diǎn)就是貸款資金使用效率高、客戶(hù)按月還本付息，可以給銀行帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流和較高的利息回報(bào)。3.產(chǎn)品同質(zhì)化金融產(chǎn)品本身均存在很強(qiáng)的同質(zhì)性，個(gè)人住房貸款產(chǎn)品亦是如此，受到商業(yè)銀行現(xiàn)有體制發(fā)展的約束，若一個(gè)商業(yè)銀行成功推出一個(gè)新產(chǎn)品，各個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手馬上就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)類(lèi)似產(chǎn)品，整個(gè)行業(yè)即發(fā)生激烈競(jìng)爭(zhēng)。4.貸款周期長(zhǎng)個(gè)人住房貸款周期一般在十到二十五年之間，最長(zhǎng)達(dá)到三十年。個(gè)人住房貸款這種超長(zhǎng)期限的特點(diǎn)極大的決定了貸后管理是個(gè)人住房貸款這個(gè)金融產(chǎn)品本身極其關(guān)鍵和基礎(chǔ)的部分，個(gè)人住房貸款的長(zhǎng)周期和極其特殊的收入實(shí)現(xiàn)伴隨著長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)一路相隨。（三）個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)1.信用風(fēng)險(xiǎn)狹義上，個(gè)人住房貸款中的信用風(fēng)險(xiǎn)是指借款人因各種原因未能及時(shí)、足額償還銀行貸款本息而形成違約的可能性。廣義上，信用風(fēng)險(xiǎn)主要包括借款人信用風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)信用風(fēng)險(xiǎn)、其他中介機(jī)構(gòu)信用風(fēng)險(xiǎn)等。其中，借款人和房地產(chǎn)商的信巧風(fēng)險(xiǎn)在整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)體系中表現(xiàn)比較明顯。(1)借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)。①借款人風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款周期較長(zhǎng)，貸款存續(xù)期間，個(gè)人征信狀況面臨較大變數(shù)，因家庭、健康、工作等原因造成個(gè)人還款能力下降情況較容易發(fā)生，極有可能轉(zhuǎn)化為銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。②提前還貸。指借款人在約定還款期限之前自愿償還部分本金或結(jié)清貸款的情況。③政策因素。根據(jù)實(shí)際業(yè)務(wù)情況分析，宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)有較大影響[2]。(2)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)。①假個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)。這種現(xiàn)象通常發(fā)生在中小開(kāi)發(fā)企業(yè)身上。當(dāng)企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，有些開(kāi)發(fā)商會(huì)串通銀行內(nèi)部人員進(jìn)行操作。②抵押物風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多，如果稍有不慎，開(kāi)發(fā)商資金鏈就容易斷裂，導(dǎo)致所抵押的住房出現(xiàn)質(zhì)量不過(guò)關(guān)甚至項(xiàng)目爛尾，或無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證和他項(xiàng)權(quán)證。2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于經(jīng)濟(jì)、金融政策等宏觀因素變化及該業(yè)務(wù)自身的缺陷所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)包括：利率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等。(1)利率風(fēng)險(xiǎn)。一方面是貸款利率風(fēng)險(xiǎn)。在金融市場(chǎng)上，信貸資金的供應(yīng)關(guān)系隨著經(jīng)濟(jì)波動(dòng)或政府經(jīng)濟(jì)政策的改變而發(fā)生變化。(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款多數(shù)是抵押貸款，抵押物是其重要的風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具。(3)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，高比重的個(gè)人住房貸款可能會(huì)帶來(lái)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，具體表現(xiàn)為：銀行資產(chǎn)中的比重過(guò)高的中長(zhǎng)期貸款會(huì)影響現(xiàn)金及變現(xiàn)性較強(qiáng)的資產(chǎn)的提款需求。(4)法律風(fēng)險(xiǎn)。填密、完善的法律法規(guī)制度是個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)順利開(kāi)展的重要保證，但目前來(lái)看，我國(guó)尚未訂立關(guān)于個(gè)人住房貸款相關(guān)的專(zhuān)門(mén)法律法規(guī)。3.操作風(fēng)險(xiǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)主要由于銀行內(nèi)部存在政策、流程、人員、系統(tǒng)、外部事件等自身不完善的情況造成直接或間接損失的風(fēng)險(xiǎn)。主要包括：內(nèi)部制度控制、系統(tǒng)操作規(guī)范、貸后管理風(fēng)險(xiǎn)等。4.政策風(fēng)險(xiǎn)就個(gè)人住房貸款而言，貸款存在款周期較長(zhǎng)，在合約存續(xù)期間國(guó)家利率調(diào)整或宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整，則會(huì)影響到借款人的還款履約情況。如果貸款利率上升，借款人的還款負(fù)擔(dān)加重，一些借款人有可能存在還款困難的情況，則銀行的信貸資產(chǎn)竟會(huì)收到威脅；如果貸款利率下調(diào)，則銀行的利息收入減少，也可能會(huì)造成銀行經(jīng)營(yíng)的虧損。同時(shí)，由于宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)波動(dòng)，在房地產(chǎn)發(fā)展的高峰期，房?jī)r(jià)過(guò)高，也容易導(dǎo)致房?jī)r(jià)的評(píng)估偏高失真；一旦房?jī)r(jià)下降或不良樓盤(pán)過(guò)多，借款人所購(gòu)的房產(chǎn)資產(chǎn)縮水，部分借款人則會(huì)出現(xiàn)還款意愿下降的情況，進(jìn)而影響商業(yè)影響信貸資金風(fēng)險(xiǎn)[3]。三、工商銀行S省分行個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀與風(fēng)險(xiǎn)分析（一）工商銀行S省分行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀1.貸款增長(zhǎng)加速，但市場(chǎng)份額呈下降趨勢(shì)（1）總體情況2012年以來(lái)，工商銀行S省分行個(gè)人住房貸款新增額及增幅均呈加速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，這也與S省的房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展及房?jī)r(jià)的不斷上升遙相呼應(yīng)，但市場(chǎng)份額的下降也說(shuō)明工商銀行S省分行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的謹(jǐn)慎判斷。表3.12012-2016年來(lái)工商銀行S省分行個(gè)人住房貸款新增情況單位：萬(wàn)元2012年2013年2014年2015年2016年貸款余額105897117265136854169562213685比年初新增843211368195893270844123增幅（比年初）8.65%10.73%16.70%23.90%26.02%資料來(lái)源：工商銀行S省分行個(gè)人信貨管理系統(tǒng)（2）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)由表3.2可以看出，個(gè)人住房貸款在個(gè)人貸款中一直占據(jù)著絕對(duì)的份額，說(shuō)明住房消費(fèi)在居民收入中占有很大的比例，同時(shí)也可以看出消費(fèi)信貸市場(chǎng)的發(fā)育還不完善。居民有一定的負(fù)債置業(yè)的意識(shí)，但負(fù)債消費(fèi)的意識(shí)還有待培育。表3.2工商銀行S省分行個(gè)人貸款產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單位：萬(wàn)元2012年2013年2014年2015年2016年個(gè)人住房類(lèi)貸款105897117265136854169562213685個(gè)人消費(fèi)類(lèi)貸款5846891215986162659564合計(jì)11174312617715275018582723339個(gè)人住房貸款占比94.77%92.94%89.59%91.25%95.68%資料來(lái)源：工商銀行S省分行個(gè)人信貨管理系統(tǒng)（3）區(qū)域結(jié)構(gòu)由表3.3可以看出，S省城區(qū)個(gè)人住房貸款在全轄的占比呈逐步下降的趨勢(shì)，而縣級(jí)逐步上升。這也與近年來(lái)縣域經(jīng)濟(jì)的逐步活躍，城鎮(zhèn)化水平逐步提高，縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展、房?jī)r(jià)逐級(jí)上升的態(tài)勢(shì)相吻合。表3.3工商銀行S省分行個(gè)人住房貸款余額區(qū)域分布單位：萬(wàn)元2014年末2015年末2016年末S省城區(qū)735988699487913城區(qū)占比53.78%51.31%41.14%縣支行6325682568125772縣級(jí)占比46.2248.6958.86合計(jì)136854169562213685資料來(lái)源：工商銀行S省分行個(gè)人信貨管理系統(tǒng)2.個(gè)人貸款的資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定，不良率呈逐級(jí)下降的趨勢(shì)（1）貸款質(zhì)量狀況從表3.4可以明顯地看出，工商銀行S省分行上市以來(lái)，由于治理結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和管理水平的提高，工商銀行S省分行的資產(chǎn)質(zhì)量逐年改善。但非應(yīng)計(jì)口徑和五級(jí)分類(lèi)口徑不良率和不良額有明顯差異，主要是由于分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)差異所致(五級(jí)分類(lèi)口徑：拖欠六期為不良；非應(yīng)計(jì)口徑：拖欠90天為不良)，但也從另外一個(gè)角度說(shuō)明工商銀行S省分行信貸管理工作仍有提升的空間[4]。表3.4工商銀行S省分行近年來(lái)不良貸款及非應(yīng)計(jì)貸款情況單位：萬(wàn)元2012年2013年2014年2015年2016年五級(jí)分類(lèi)不良額45643002203916281175五級(jí)分類(lèi)不良率4.312.561.490.960.55非應(yīng)計(jì)貸款余額72966004498133572393非應(yīng)計(jì)貸款占比9.89%5.12%3.64%1.98%1.12%資料來(lái)源：工商銀行S省分行個(gè)人信貨管理系統(tǒng)（1）不良貸款發(fā)放時(shí)間分布2012年以來(lái)，由于內(nèi)控制度的健全及經(jīng)營(yíng)管理水平的提高，新發(fā)放個(gè)人住房貸款的質(zhì)量一直保持在較好的水平，且質(zhì)量逐年提升。一方面，工商銀行S省分行優(yōu)化產(chǎn)品及業(yè)務(wù)流程，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制和責(zé)任追究，同時(shí)，基于對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露特征的判斷，將近三年發(fā)放的貸款質(zhì)量單獨(dú)作為關(guān)鍵業(yè)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行考核，與個(gè)人績(jī)效、管理層年薪及經(jīng)辦機(jī)構(gòu)等級(jí)行評(píng)定等掛鉤。管理及激勵(lì)約束機(jī)制的優(yōu)化在貸款質(zhì)量上起到了立竿見(jiàn)影的效果[5]。表3.52012-2015年工商銀行S省分行個(gè)人住房貸款增幅及新發(fā)放貸款單位：萬(wàn)元當(dāng)年新發(fā)放貸款余額貸款余額增幅兩年后為不良貸款兩年后不良額與當(dāng)年新發(fā)放之比2012181798.65%78117520132295810.73690.55%20143131616.7060239320154639323.90521.12%資料來(lái)源：工商銀行S省分行個(gè)人信貨管理系統(tǒng)（二）工商銀行S省分行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分析1.借款人的風(fēng)險(xiǎn)分析第一，借款人的道德風(fēng)險(xiǎn)。由于目前工商銀行S省分行和借款人的信息不對(duì)稱(chēng)，銀行要求提供的材料多，現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)少，個(gè)人不誠(chéng)信行為沒(méi)有懲戒機(jī)制，很容易造成逆向選擇的現(xiàn)象。從工商銀行S省分行形成的不良貸款看，借款人的道德風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下方面：一是假名冒名貸款。有的借款人利用偽造的身份證明以假名字惡意騙取貸款，有的借款人盜用他人身份證以冒充名字騙取貸款。二是假證明貸款。有的借款人提供虛假工作單位，達(dá)到工作穩(wěn)定條件，有的借款人偽造收入證明或銀行流水明細(xì)，捏造收入以達(dá)到銀行貸款條件。案例：借款申請(qǐng)人蘇某向某支行個(gè)貸中心申請(qǐng)一筆個(gè)人住房樓貸15萬(wàn)元，于2016年3月發(fā)放，但貸后第三個(gè)月就開(kāi)始出現(xiàn)貸款逾期，電話催收無(wú)法聯(lián)系，上門(mén)催收發(fā)現(xiàn)借款人租住房屋已到期，借款人也隨即失蹤，到單位催收，卻否認(rèn)存在此人，等拿出收入證明比對(duì)時(shí)，出具證明的人承認(rèn)因?yàn)殛P(guān)系人打招呼才出具證明，實(shí)際此人并不在單位上班，現(xiàn)在同樣無(wú)法聯(lián)系[6]。第二，借款人的“主動(dòng)違約”。是指借款人償還貸款的主觀能動(dòng)性即還款意愿發(fā)生變化造成的貸款風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中最常見(jiàn)的就是因借款人婚姻或戀愛(ài)關(guān)系破裂造成還款意愿發(fā)生變化產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。因借款人婚姻關(guān)系破裂，財(cái)產(chǎn)的分割尚不明朗，雙方互相扯皮，都表示不主動(dòng)還款。但即使在己判定離婚、財(cái)產(chǎn)已明確歸屬的情況下，也會(huì)出現(xiàn)拖欠貸款的情況，這是因?yàn)榉课莸漠a(chǎn)權(quán)實(shí)際擁有者往往與名義借款人不一致，在兩者錯(cuò)位情況下，很容易互相推誘，造成貸款拖欠。還要警惕的是“理性違約”。當(dāng)房?jī)r(jià)下跌幅度較大或利率快速上升時(shí)，借款人會(huì)冷靜分析繼續(xù)還本付息的成本與停止還款的收益，當(dāng)前者大于后者時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)理性違約，這在貸款發(fā)放后前二年出現(xiàn)的概率最大，此時(shí)損失的僅僅是繳納的首付款和己經(jīng)歸還的部分貸款本息。2.銀行管理的風(fēng)險(xiǎn)分析在我國(guó)，由于個(gè)人住房貸款的發(fā)展也是近幾年的事情，相對(duì)來(lái)說(shuō)時(shí)間較短，貸款的管理體制方面還不太健全，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的管理也沒(méi)有一套完整的運(yùn)作機(jī)制，在整個(gè)貸款的流程當(dāng)中沒(méi)有形成明確的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任追究制度，風(fēng)險(xiǎn)的控制系統(tǒng)也需進(jìn)一步的完善。工商銀行S省分行一味的去要求員工的業(yè)績(jī)，給信貸部門(mén)的員工定有很高的任務(wù)指標(biāo)，并且針對(duì)員工的任務(wù)完成情況，還制定著相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施，但對(duì)于員工在發(fā)放貸款的過(guò)程中是否嚴(yán)格按照規(guī)定去深入的調(diào)查每一筆貸款，卻沒(méi)有深入去考核，并且對(duì)員工的貸后管理上也沒(méi)有硬性的要求，這就導(dǎo)致工商銀行S省分行的信貸員工一味去追求業(yè)績(jī)，而忽視了貸款過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。工商銀行S省分行存在這樣一種現(xiàn)象：銀行在審核貸款人的準(zhǔn)入資格，往往只關(guān)注一些客戶(hù)所提供的資料，并沒(méi)有實(shí)時(shí)實(shí)地的去現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行進(jìn)一步的核查，對(duì)相關(guān)資料的審核有時(shí)也只是通過(guò)電話調(diào)查的形式來(lái)確認(rèn)，或簡(jiǎn)單的使用相關(guān)中介機(jī)構(gòu)給與的評(píng)估報(bào)告，使審查工作流于形式，在貸后管理方面由于工作人員的疏忽，沒(méi)有及時(shí)的跟蹤監(jiān)督貸款的使用情況，以及貸款人的收入變動(dòng)情況，這些都將對(duì)銀行的信貸資產(chǎn)造成一定的風(fēng)險(xiǎn)[7]。3.中介機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)分析第一，來(lái)源于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的結(jié)果，一方面可以幫助確定貸款成數(shù)，另一方面則直接關(guān)系到工商銀行S省分行將來(lái)處置抵押物時(shí)能否足額清償貸款本息。工商銀行S省分行雖然實(shí)行了評(píng)估機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入制度，但并沒(méi)有建立有效的評(píng)估機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)賠償機(jī)制，在自身利益驅(qū)使下，評(píng)估機(jī)構(gòu)不盡職評(píng)估帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)有發(fā)生。就實(shí)踐情況看，二手房貸款全部需要價(jià)值評(píng)估，但部分評(píng)估機(jī)構(gòu)為了利益最大化，違反行業(yè)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德要求，肆意降低執(zhí)業(yè)水平，曲意迎合委托評(píng)估人的要求，導(dǎo)致評(píng)估價(jià)格嚴(yán)重背離房屋真實(shí)價(jià)格，誤導(dǎo)貸款決策，留下了巨大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。第二，來(lái)源于房屋中介的風(fēng)險(xiǎn)。利用自有資金墊付買(mǎi)房人首付款，貸款發(fā)放后，賬戶(hù)又轉(zhuǎn)回中介機(jī)構(gòu)，事實(shí)上降低了首付款比例，加大了銀行風(fēng)險(xiǎn)；房?jī)r(jià)上漲時(shí)，中介機(jī)構(gòu)囤積房源，買(mǎi)下房屋到員工名下，需要資金時(shí)，在員工之間虛假交易，套取銀行貸款；操縱二手房賣(mài)方為套取銀行資金而進(jìn)行不真實(shí)的“實(shí)心房”交易，即二手房按揭貸款由出賣(mài)方使用并負(fù)責(zé)還本付息，其仍然住在已出售房屋內(nèi)，貸款用于投資經(jīng)營(yíng)，借款人只是名義使用者，交易往往在親戚、好友之間進(jìn)行，主要是個(gè)人住房貸款利率較低，一旦經(jīng)營(yíng)失敗，風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)暴露[8]。4.房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)行業(yè)有著高收益、高風(fēng)險(xiǎn)和區(qū)域性等特點(diǎn)，該行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展可以帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。由于該行業(yè)的高收益性，使得很多資本競(jìng)相的流入該行業(yè)，再加上開(kāi)立房地產(chǎn)公司當(dāng)?shù)卣畬徍说膶捤蓷l件，也會(huì)使房地產(chǎn)公司的質(zhì)量良莠不齊，其中不乏一些資信度差，資金實(shí)力不強(qiáng)管理水平較低的公司。當(dāng)一些資信較差的房產(chǎn)商不按合同的規(guī)定交房，沒(méi)有履行當(dāng)初的承諾，并發(fā)生房屋質(zhì)量問(wèn)題，配套設(shè)施不完善，實(shí)際面積偏小時(shí)，便會(huì)與借款人便產(chǎn)生糾紛，借款人在開(kāi)發(fā)商這邊買(mǎi)不到滿意的住房，便會(huì)遷怒與銀行，造成工商銀行S省分行的還貸風(fēng)險(xiǎn)。還有的開(kāi)發(fā)商當(dāng)其經(jīng)營(yíng)不善時(shí)，為了收回對(duì)項(xiàng)目的投資款，便采取各種措施如虛假售房、與借款人或者是信貸員串通來(lái)騙取銀行的貸款。四、工商銀行S省分行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施（一）建立和完善借款人信用風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制1.國(guó)家應(yīng)建立和完善個(gè)人信用制度體系第一，建立個(gè)人財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度和基本賬戶(hù)制度。國(guó)家應(yīng)該盡快建立個(gè)人財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度和基本賬戶(hù)制度，制度完善后，有利于信用征詢(xún)機(jī)構(gòu)便捷、權(quán)威地取得個(gè)人與家庭的收入支出狀況、資產(chǎn)負(fù)債狀況及信用情況等一系列的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與資料，有利于個(gè)人征信體系的建設(shè)，這也有利于以家庭為單位征收個(gè)人所得稅，這方面的基礎(chǔ)工作國(guó)家正在研究推進(jìn)中。第二，建立和完善個(gè)人征信體系。目前，工商銀行S省分行將自己建立的數(shù)據(jù)庫(kù)聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行數(shù)據(jù)共享的個(gè)人征信體系相對(duì)己經(jīng)比較成熟，通過(guò)個(gè)人征信報(bào)告，銀行可以實(shí)現(xiàn)信息交流、查詢(xún)，并根據(jù)借款人提供的其他資料決定是否與之發(fā)生借貸關(guān)系，但隨著互聯(lián)網(wǎng)金融的快速發(fā)展，現(xiàn)行個(gè)人征信體系己經(jīng)不能囊括所有個(gè)人信用情況，在出臺(tái)互聯(lián)網(wǎng)金融監(jiān)管意見(jiàn)后盡快出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，給符合條件的金融公司發(fā)放金融牌照，納入監(jiān)管范圍。同時(shí)，國(guó)家層面應(yīng)該出臺(tái)意見(jiàn)，將個(gè)人收入、納稅、繳費(fèi)、房產(chǎn)、婚姻等情況統(tǒng)一納入征信體系，并在使用上制定管理辦法，形成統(tǒng)一、完善的征信體系，有利于防范個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)。2.銀行應(yīng)完善借款人風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制第一，改進(jìn)和完善個(gè)人信用評(píng)級(jí)系統(tǒng)。從工商銀行S省分行來(lái)看，眾多國(guó)際領(lǐng)先銀行對(duì)個(gè)人業(yè)務(wù)已開(kāi)發(fā)且正在不斷開(kāi)發(fā)各種類(lèi)型的打分卡，利用打分卡開(kāi)展系統(tǒng)自動(dòng)審批、限額設(shè)定、反欺詐、催收等各方面管理。對(duì)于個(gè)人客戶(hù)的風(fēng)險(xiǎn)管理，國(guó)際先進(jìn)銀行的做法均是開(kāi)發(fā)申請(qǐng)、行為和催收三類(lèi)評(píng)分卡，計(jì)量違約概率、違約損失率和違約風(fēng)險(xiǎn)暴露三類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)參數(shù)，并將評(píng)分卡和風(fēng)險(xiǎn)參數(shù)全面應(yīng)用于信貸管理各方面，形成覆蓋信貸資產(chǎn)整個(gè)生命周期(準(zhǔn)入、貸后管理和退出)的有效管理體系，正基于此，國(guó)際領(lǐng)先銀行實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)的精確計(jì)量，有效降低了運(yùn)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)了個(gè)人業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防控。農(nóng)行雖然參照國(guó)外領(lǐng)先銀行開(kāi)展了評(píng)級(jí)體系建設(shè)，但仍然差距較大。因此，商業(yè)銀行必須針對(duì)存在不足的地方，不斷加以完善與改進(jìn)。首先要全面搜集和完善評(píng)級(jí)資料。一是基本資料，重點(diǎn)是工作單位、職務(wù)、收入和財(cái)產(chǎn)狀況、住址及通訊方式等信息；二是信用資料，重點(diǎn)是存款情況、信用卡情況、消費(fèi)信貸等歷史記錄信息；三是社會(huì)信息，重點(diǎn)是納稅、保險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)糾紛、法律訴訟等信息資料。其次要認(rèn)真調(diào)查借款人的品行和還款能力。為保證借款人的償債意愿，必須認(rèn)真調(diào)查借款人的品行，主動(dòng)否決人品惡劣、道德水平低但又具有償還能力的人。為保證借款人的還款能力，必須保證收入的真實(shí)性。最后要修改和完善個(gè)人評(píng)級(jí)體系。如現(xiàn)行評(píng)級(jí)制度規(guī)定客戶(hù)為評(píng)級(jí)對(duì)象，每年評(píng)級(jí)一次。但從個(gè)人信貸業(yè)務(wù)實(shí)踐來(lái)看，同一客戶(hù)不同類(lèi)型的貸款，其違約風(fēng)險(xiǎn)差異相對(duì)較大。從工商銀行S省分行做法來(lái)看，均是將業(yè)務(wù)品種作為評(píng)級(jí)對(duì)象，并在評(píng)級(jí)中充分考慮抵質(zhì)押率等因素?；诖耍瑧?yīng)盡快明確授信為評(píng)級(jí)對(duì)象，規(guī)定每次授信均需進(jìn)行評(píng)級(jí)，并將抵質(zhì)押率納入作為評(píng)級(jí)。第二，客戶(hù)家庭凈收入的穩(wěn)定性是防控風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵根據(jù)信用風(fēng)險(xiǎn)實(shí)證研究的結(jié)果，家庭凈收入是風(fēng)險(xiǎn)防控的關(guān)鍵因素，實(shí)際工作中，借款人及其家庭是貸款的第一順位償還人，必須將申請(qǐng)人家庭的凈收入作為第一還款來(lái)源來(lái)評(píng)價(jià)其還款能力，決不能因擔(dān)保人的收入或抵押物處置權(quán)而代替、忽視或放松調(diào)查其還款能力。當(dāng)然，調(diào)查時(shí)不應(yīng)僅僅局限于知曉借款人及家庭成員的收入，而且要全面掌握年齡、婚姻、學(xué)歷、職務(wù)、工作單位、性質(zhì)、過(guò)往信用、家庭現(xiàn)有資產(chǎn)負(fù)債等情況，并且綜合考慮分析判斷，避免虛假收入證明蒙混過(guò)關(guān)。存有疑點(diǎn)時(shí)，可采取提供輔助證明或現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察等方式進(jìn)行落實(shí)。此外，實(shí)證研究結(jié)果顯示，首付款比例、貸款金額、期限都是風(fēng)險(xiǎn)防控的關(guān)鍵因素，因此，要根據(jù)借款人年齡、收入穩(wěn)定性、還款能力等情況合理設(shè)定貸款要素，個(gè)人信用良好、收入上升的，適當(dāng)降低首付款、提高貸款金額、縮短貸款期限；個(gè)人信用存在瑕疵、收入穩(wěn)定性差的，應(yīng)盡可能提高首付款、減少貸款金額、延長(zhǎng)貸款期限。（二）建立和完善銀行自身風(fēng)險(xiǎn)的防范機(jī)制1.防范銀行的操作性風(fēng)險(xiǎn)首先要健全各項(xiàng)業(yè)務(wù)的規(guī)章制度，科學(xué)定制貸款業(yè)務(wù)的各項(xiàng)流程，明確劃分各操作環(huán)節(jié)，并將貸前、貸中和貸后的崗位分離開(kāi)，以規(guī)范的操作程序來(lái)保障貸款的安全性。其次，認(rèn)真做好簽訂合同的工作，簽訂合同時(shí)要明確貸款的期限、利率、還款方式等要素，如果是還沒(méi)辦妥抵押登記就發(fā)放貸款的情況，可以要求開(kāi)發(fā)商提供階段性的擔(dān)保，當(dāng)借款人無(wú)力還款出現(xiàn)違約時(shí)，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該履行回購(gòu)責(zé)任。另外，簽訂合同時(shí)，要先核實(shí)借款人的身份，填寫(xiě)時(shí)要準(zhǔn)確、規(guī)范、完整，同時(shí)還應(yīng)建立起貸款責(zé)任制，誰(shuí)辦理的業(yè)務(wù)，誰(shuí)就要對(duì)合同的合法性和完整性負(fù)責(zé)。事后還應(yīng)當(dāng)設(shè)立復(fù)審人員，一旦發(fā)現(xiàn)簽訂的合同文本存有錯(cuò)誤，就要立即去糾正。最后還應(yīng)加強(qiáng)貸后的檢查，即定期或不定期要對(duì)借款人的還貸情況、抵押住房現(xiàn)狀、收入變動(dòng)情況等進(jìn)行跟蹤的調(diào)查，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)可能造成風(fēng)險(xiǎn)的因素，就要及時(shí)采取補(bǔ)救措施。2.防范價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)行差異化的服務(wù)以往工商銀行S省分行的做法通常是，只要客戶(hù)滿足了貸款人準(zhǔn)入的最低標(biāo)準(zhǔn)，均給予同樣的優(yōu)惠條件，致使借款人良莠不齊而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，為改善此種一刀切的做法，工商銀行S省分行應(yīng)該為客戶(hù)建立分類(lèi)制度，根據(jù)客戶(hù)群體資質(zhì)的差異，采取不同的信貸政策，對(duì)于有穩(wěn)定收入來(lái)源的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，可以在利率方面給予一定的優(yōu)惠；對(duì)于年齡較高的借款人，可以通過(guò)提高首付的比例降低風(fēng)險(xiǎn)。3.加強(qiáng)對(duì)銀行職員的素質(zhì)教育工商銀行S省分行應(yīng)有員工的培訓(xùn)機(jī)制，使員工能夠及時(shí)給自己充電，學(xué)習(xí)到跟業(yè)務(wù)有關(guān)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、專(zhuān)業(yè)技能以及法律常識(shí)，不斷提升自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)，增強(qiáng)自身的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。（三）建立和完善中介機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制1.建立準(zhǔn)入退出機(jī)制一是從資質(zhì)、實(shí)力、業(yè)績(jī)、合作信用度、業(yè)務(wù)量等方面制定準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，提高合作中介機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入審批層次，明確業(yè)務(wù)合作范圍。二是制定標(biāo)準(zhǔn)后，在符合條件的公司中，通過(guò)部口評(píng)估、業(yè)務(wù)招標(biāo)等辦法進(jìn)行篩選，重點(diǎn)介入支持那些優(yōu)質(zhì)、大型、注重品牌的房產(chǎn)中介和資質(zhì)等級(jí)高、評(píng)估價(jià)值合理謹(jǐn)慎的評(píng)估機(jī)構(gòu)。三是實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)對(duì)一些注冊(cè)資本小，操作不規(guī)范、誠(chéng)信度不高的中介合作機(jī)構(gòu)進(jìn)行清理，一旦違規(guī)，立即取消合作資格，有利于中介機(jī)構(gòu)強(qiáng)化自我管理與自我約束，保持良好信用。2.加強(qiáng)日常管理一是加強(qiáng)業(yè)務(wù)合作中的流程管理，規(guī)范按揭業(yè)務(wù)、階段性擔(dān)保及出具抵押物評(píng)估報(bào)告的流程，切實(shí)防范中介機(jī)構(gòu)的個(gè)別業(yè)務(wù)人員或社會(huì)人員利用中介機(jī)構(gòu)與銀行的合作關(guān)系，辦理假按揭、虛擔(dān)?；虺鼍咛摷僭u(píng)估報(bào)告。二是規(guī)范運(yùn)作，及時(shí)簽訂合作協(xié)議，建立保證金制度，明確約定違規(guī)操作導(dǎo)致的貸款風(fēng)險(xiǎn)要由中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任，保障貸款安全性。三是嚴(yán)禁委托中介機(jī)構(gòu)辦理抵押登記，嚴(yán)禁將貸款轉(zhuǎn)入中介機(jī)構(gòu)資金賬戶(hù)；嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度、合作機(jī)構(gòu)監(jiān)管制度、保證金制度和回訪制度。四是建立內(nèi)部評(píng)估人才儲(chǔ)備庫(kù)，鼓勵(lì)內(nèi)部人員取得房地產(chǎn)估價(jià)師資格證，建立對(duì)評(píng)估公司和評(píng)估業(yè)務(wù)的監(jiān)督檢查與考核評(píng)價(jià)機(jī)制，不定期通過(guò)抽樣進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查檢驗(yàn)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，提高評(píng)估質(zhì)量，消除風(fēng)險(xiǎn)隱患。（四）建立和完善開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)的防范機(jī)制1.要嚴(yán)格審查開(kāi)發(fā)商的資信狀況第一，要嚴(yán)格審查開(kāi)發(fā)商的資信狀況，及其所開(kāi)發(fā)的按揭項(xiàng)目。具體說(shuō)來(lái)就是要對(duì)開(kāi)發(fā)商所提供的資料進(jìn)行認(rèn)真的審查，以確保其真實(shí)性、有效性、合法性，加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商資金安排、財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、盈利能力、落實(shí)情況等的跟蹤調(diào)查，以確保工程能如期的完成。同時(shí)還要對(duì)按揭樓盤(pán)進(jìn)行實(shí)地的考察，以保證按揭樓盤(pán)的質(zhì)量，因?yàn)楫?dāng)銀行擁有了高質(zhì)量的抵押物，將可以降低信貸的風(fēng)險(xiǎn)，在借款人違約時(shí)，銀行便可將高質(zhì)量的樓盤(pán)拍賣(mài)以抵償債務(wù)。銀行對(duì)樓盤(pán)的調(diào)查，主要包括以下幾方面：樓盤(pán)的坐落位置、工程進(jìn)度、建筑布局、物業(yè)管理、周邊環(huán)境和功能配置等。2.加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金監(jiān)管加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金監(jiān)管，要求開(kāi)發(fā)商必須要開(kāi)立資金專(zhuān)戶(hù)，專(zhuān)款專(zhuān)用，以防止工程款項(xiàng)被挪用，同時(shí)要監(jiān)督開(kāi)發(fā)商必須按工程進(jìn)度來(lái)合理的放款，以免造成樓盤(pán)的爛尾工程