富士達(dá)培訓(xùn)資料

PAGEPAGE2PAGEPAGE2談客思路客戶進(jìn)門，迎客落座，贊美、贊美、贊美，自我介紹；（可以了解客戶資料）；沙盤介紹（給客戶總的規(guī)劃，美好的希望，要求：狀態(tài)、氣勢；落座，了解客戶資料：全面、詳細(xì)（家庭人口、結(jié)構(gòu)、單位、收入、購買原因等）為后介紹做鋪墊；戶型介紹：A.只推一種戶型，B.強(qiáng)化客戶此結(jié)構(gòu)為最先進(jìn)、最合理的;門面配套介紹；突出生活便利性、物業(yè)升值快看房：沙盤再現(xiàn)，邊看邊說物管開發(fā)商實(shí)力價(jià)格付款方式試逼定沙盤介紹：你好,你面前展示的是富士達(dá)地產(chǎn)在2010年度鼎力打造的、大足標(biāo)志性建筑——富士達(dá)名都。富士達(dá)名都由三棟100米高層成L型布局（比較周邊高度），城市勝景、遠(yuǎn)山美景盡收眼底。總建筑面積近10萬平方米，其中住宅7萬余平方米，商業(yè)2萬余平方米，是大型城市綜合體項(xiàng)目，集大型購物中心，辦公寫字樓、商業(yè)街區(qū)、高尚住宅為一體，它的落成將完成對整個(gè)城市商圈的改造和升級。富士達(dá)名都地處大足核心——工農(nóng)街國梁路(原糧食局)，南接大足傳統(tǒng)商業(yè)步行街（突出商業(yè)、酒店、人流、升值、物業(yè)供求情況），北接渝西最大的休閑廣場——宏升廣場（活動(dòng)、散步）、縣政府,西接第一幼兒園、附小(重點(diǎn)介紹)丁家坡農(nóng)貿(mào)市場，東接機(jī)關(guān)幼兒園、龍中路。交通便捷，城內(nèi)所有的公交車在此經(jīng)過。（大足縣老城圖（龍崗）和規(guī)劃圖（突出項(xiàng)目位置）；項(xiàng)目平面圖（規(guī)劃圖）、發(fā)展圖）富士達(dá)名都負(fù)2層為設(shè)備用房（配電房）、車庫（管理未定）；負(fù)1層為8000多平方米永輝超市（好處）、1、2層為國際品牌旗艦店，3層為家電、IT，國美、蘇寧正在商談中，4層為辦公用房。（設(shè)計(jì)、打造、規(guī)劃詳情和傳統(tǒng)商業(yè)模式比較）。（層高4.8米，轉(zhuǎn)換層5.6米）。2號樓、3號樓B座三樓以上，（32層）3號樓A座五樓以上（30層）為住宅，住宅入戶大廳裝修豪華、氣派（面積、用材、功能、用戶參于性、安全性），品牌電梯（高速度），過道（裝修，自動(dòng)煙感系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)突出安全性等）；戶型從單配到三室二廳雙衛(wèi)，面積從40多到120多平方米，選擇面廣，戶型設(shè)計(jì)前衛(wèi)、時(shí)尚，功能分區(qū)明顯，動(dòng)感線路清晰，采光、通風(fēng)好。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理為成功的你保駕護(hù)航。富士達(dá)名都裙樓采用灰色花崗巖飾面，主樓外墻以米色涂料為主，局部點(diǎn)綴乳白色線條，使得整個(gè)立面效果明快、生動(dòng)、高雅。開發(fā)商介紹：重慶富士達(dá)建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于1998年，本公司具投資房地產(chǎn)，第一土地是不可在生的，第二他的住房需求是無窮無盡的。所以投資地產(chǎn)是最穩(wěn)健的投資。（舉例）入市良機(jī)房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律；中國人口現(xiàn)狀，居住現(xiàn)狀；中國房地產(chǎn)政策；中國房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)的作用；中國房地產(chǎn)總的發(fā)展方向。價(jià)格構(gòu)成（見上）比較高層與多層比較項(xiàng)目高層（公寓）多層（小區(qū)）地段城市中心近郊自然環(huán)境一般好成本高底結(jié)構(gòu)框架現(xiàn)澆磚混使用年限（抗震）100年（強(qiáng)）40年（弱）配套好差得房率底高樓距遠(yuǎn)近交通好不好物業(yè)管理一般好發(fā)展強(qiáng)弱備注：多層在香港稱為“唐樓”，在80年代比較盛行，但現(xiàn)在已過時(shí)；全為高層電梯房。小區(qū)與公寓比較：項(xiàng)目公寓小區(qū)地段城市中心近郊自然環(huán)境一般好成本高底結(jié)構(gòu)框架現(xiàn)澆磚混使用年限（抗震）100年（強(qiáng)）40年（弱）配套好差得房率底高樓距遠(yuǎn)近物業(yè)管理一般好發(fā)展強(qiáng)弱備注：1、大足小區(qū)規(guī)模過小2、人工打造環(huán)境（無唯一性）3、小區(qū)物管費(fèi)高4、強(qiáng)化開起寶馬打醬油（配套）5、開發(fā)商實(shí)力。一、消費(fèi)潛力大足簡介:幅員面積：1399平方公里

總?cè)丝冢?6萬人,城鎮(zhèn)人口33.5萬，大足縣城人口15萬，老城人口密度16800人每平方公里。20062007200820092010（1-3月）地區(qū)生產(chǎn)總值73.885.6101.9118.635.58增長19%17.20%16%20%固定資產(chǎn)投資29.539.2363.294.331.87增長33.10%16.10%49.20%35.20%社會(huì)消費(fèi)品零售總額22.926.733.239.511.85增長16.53%24.30%18.80%20%城鎮(zhèn)人均可支配收入910811395133424150004305增長25.10%16.90%12.60%19.90%存款余額48.659.774.695.629.8增長22.80%24.90%28.10%24.60%游客（萬·人次）200340100批發(fā)零售（億元）7.488.411.95154.8712.20%22%25%29.80%二、大足規(guī)劃成渝復(fù)線高速公里，是西部標(biāo)準(zhǔn)最高的，2012年開通，半小時(shí)車程（55公里）到重慶，1.5小時(shí)車程（155公里）到成都；成渝鐵路客運(yùn)專線，重慶到成都全線運(yùn)行只需1小時(shí)左右。三、城市只有一個(gè)中心大足縣老城圖（龍崗）和規(guī)劃圖（突出項(xiàng)目位置）；項(xiàng)目平面圖（規(guī)劃圖）四、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布圖（與巨商共掘財(cái)富)樓層面積平方米業(yè)態(tài)負(fù)1F8000永輝超市1F7200百貨（珠寶、化妝品、箱包、皮具、鞋、飾品、品牌服裝等）2F6500百貨（男、女裝，運(yùn)動(dòng)裝、內(nèi)衣、兒童系列等）3F3000電器，影城（洽談中）4F1660娛樂或餐飲26360五、大足首個(gè)一站式購物中心的形成條件1、政府的大力支持，2、優(yōu)越的地理位置，3、開發(fā)商先招商后銷售的先進(jìn)理念和決心，4、大足首家大規(guī)模的購物中心；5、大足強(qiáng)大的消費(fèi)力；6、巨大的人口（96萬大足人和500萬游客）。六、一站式購物的優(yōu)勢1、消費(fèi)帶動(dòng)效應(yīng)一個(gè)商業(yè)集聚區(qū)，往往是百貨、專賣店、精品店、餐飲、休閑、酒吧、文化、旅游、娛樂、健身等多種元素的集聚地。各種類型商業(yè)在空間上的聯(lián)合，會(huì)產(chǎn)生1+1>2的綜合經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。對于消費(fèi)者而言，他們的各種消費(fèi)會(huì)在這個(gè)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)，產(chǎn)生消費(fèi)帶動(dòng)效應(yīng)。此外，商業(yè)集聚通過集中化大規(guī)模的商業(yè)活動(dòng)和提供相關(guān)服務(wù)，將會(huì)帶動(dòng)所在地區(qū)的金融、房地產(chǎn)、建筑、廣告、裝飾裝修及交通運(yùn)輸?shù)陌l(fā)展，促進(jìn)該區(qū)域的商業(yè)規(guī)?；蛯I(yè)化。而當(dāng)商業(yè)集聚規(guī)模、專業(yè)程度達(dá)到一定水平，還會(huì)引起周圍人們的思想和消費(fèi)觀念的變化，甚至消費(fèi)結(jié)構(gòu)的改變，從而促進(jìn)消費(fèi)環(huán)境和商業(yè)經(jīng)營的進(jìn)一步提升。2、節(jié)約社會(huì)成本效應(yīng)商業(yè)集聚所形成的規(guī)模經(jīng)濟(jì)性，使這些服務(wù)業(yè)或配套設(shè)施具備了經(jīng)濟(jì)上的合理性。從消費(fèi)者角度講，由于商業(yè)集聚區(qū)各類企業(yè)之間提供的產(chǎn)品和服務(wù)具有明顯的互補(bǔ)性和配套性，使得集聚內(nèi)的商品的廣度和深度較大，可以滿足不同層次客戶的需求，使其愿意來購買商品；同時(shí)由于商家的集中，消費(fèi)者在價(jià)格搜尋過程中節(jié)約了時(shí)間和搜尋成本，集聚區(qū)內(nèi)商品價(jià)格上的優(yōu)勢，又節(jié)省了消費(fèi)者剩余，從而使消費(fèi)者成為商業(yè)集聚效應(yīng)的最大受益者。從生產(chǎn)者角度講，可以使其迅速、準(zhǔn)確地掌握市場信息，減少市場盲目性。同時(shí)，集聚區(qū)把分散的企業(yè)聚集到某一空間內(nèi)，無形中擴(kuò)大了商品銷售的規(guī)模，從而使生產(chǎn)者實(shí)現(xiàn)大批量的銷售，節(jié)省了交易成本。從政府及有關(guān)公共機(jī)構(gòu)角度講，它們提供的專業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施或教育項(xiàng)目及企業(yè)集群的信息、技術(shù)、聲譽(yù)等準(zhǔn)公共物品能為商業(yè)集聚區(qū)內(nèi)的企業(yè)共享；另一方面政府部門也積累了許多專業(yè)性管理知識和技能，從而更加有利于促進(jìn)商業(yè)集聚區(qū)內(nèi)的企業(yè)發(fā)展。3、集聚區(qū)區(qū)位品牌效應(yīng)商業(yè)集聚區(qū)往往形成一定的區(qū)位品牌效應(yīng)。商業(yè)區(qū)位品牌是商業(yè)集群內(nèi)企業(yè)一種重要的無形資產(chǎn)。商業(yè)企業(yè)通過集聚，集中廣告宣傳的力度，這既減少了單體企業(yè)的廣告宣傳費(fèi)用，又借助廣告效應(yīng)形成整體品牌優(yōu)勢和區(qū)位商業(yè)優(yōu)勢，使單體企業(yè)獲得穩(wěn)定乃至不斷增長的顧客流以及整體的商譽(yù)。紐約的第五大道、漢城南大門市場、巴黎的香舍麗榭、北京的秀水街就是很好的例證。4、知識外溢效應(yīng)信息的流動(dòng)是按距離衰減的，所以知識在當(dāng)?shù)氐膫鞑ヒ冗h(yuǎn)距離流動(dòng)更容易。商業(yè)集聚使地理上鄰近的企業(yè)易于建立協(xié)調(diào)與信息溝通機(jī)制，這種聯(lián)系有利于通過模仿和學(xué)習(xí)改進(jìn)管理、業(yè)務(wù)及市場觀念。由于集聚區(qū)內(nèi)的專業(yè)人才市場降低了雇員和企業(yè)之間相互搜尋的成本，使區(qū)內(nèi)人員流動(dòng)更趨于方便。而人員的流動(dòng)導(dǎo)致專業(yè)的“技術(shù)轉(zhuǎn)移”普遍存在，使得該區(qū)域的技術(shù)、管理知識和經(jīng)驗(yàn)得到共享，更重要的是這種知識外溢能夠營造一個(gè)協(xié)同創(chuàng)新的區(qū)域環(huán)境。一個(gè)