開店選址講義

放肆的PPT選址Address

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selection華商巨子李嘉誠(chéng)所言開店第一是地段，第二是地段，第三還是地段。Address

selection找到一個(gè)理想的店面，開店創(chuàng)業(yè)就等于成功了一半。Address

selection開店不同于辦廠開公司，以零售為主的經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定了店面的選擇至關(guān)重要，它往往直接決定著店鋪的成敗。Address

selection開店選址包括商圈調(diào)查、商圈評(píng)估、店鋪簽約三個(gè)主要的部分。Address

selection商圈所謂商圈，指以店鋪?zhàn)潼c(diǎn)為圓心，向外延伸一定距離，以此距離為半徑構(gòu)成的一個(gè)圓形消費(fèi)圈，即吸引消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物或接受服務(wù)的有效范圍。Address

selection商圈類型商業(yè)區(qū)文教區(qū)辦公區(qū)住宅區(qū)混合區(qū)工業(yè)區(qū)Address

selection商業(yè)區(qū)---商業(yè)行為集中的地區(qū)，其特色為商圈大、流動(dòng)人口多、各種商店林立、繁華熱鬧。其消費(fèi)習(xí)性具有快速、流行、娛樂(lè)、沖動(dòng)購(gòu)買及消費(fèi)金額比較高等特色。Address

selection住宅區(qū)--該區(qū)住戶數(shù)量至少須有1000戶以上。住宅區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)者群穩(wěn)定，講究便利性、親切感，家庭用品購(gòu)買率較高。Address

selection辦公區(qū)--該區(qū)指辦公大樓林立的地區(qū)。一棟辦公大樓內(nèi)的員工人數(shù)可能超過(guò)一兩千人，尤其其中的上班族外食比例非常高。其消費(fèi)習(xí)性為便利性、外食人口多、消費(fèi)水平較高等。Address

selection文教區(qū)--附近一般有一所或多所學(xué)校，其中以私立學(xué)校和補(bǔ)習(xí)班集中區(qū)較為理想。該區(qū)消費(fèi)群以學(xué)生居多，消費(fèi)金額普遍不高，但休閑食品、文教用品購(gòu)買率高。。Address

selection混合區(qū)--混合區(qū)分為住商混合、住教混合、工商混合等?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費(fèi)特色，一個(gè)商圈內(nèi)往往含有多種商圈類型，屬多元化的消Address

selection工業(yè)區(qū)--工業(yè)區(qū)的消費(fèi)者多為工廠管理者及打工一族，消費(fèi)水平較低，但消費(fèi)總量較大Address

selection商圈調(diào)查在確定了商圈的基本位置后，選址者應(yīng)對(duì)預(yù)選地址的商圈進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，包括商圈的總體要素和競(jìng)爭(zhēng)店的情況。固定人口數(shù)-是指居住在商圈內(nèi)的住戶數(shù)量人口密度-人口密度越高越適合開設(shè)店鋪日夜人口數(shù)-白天和晚上人流數(shù)量交通-公交站點(diǎn)，是否便捷消費(fèi)習(xí)性-消費(fèi)習(xí)性與生活習(xí)慣大樓種類-辦公大樓百貨公司及休閑娛樂(lè)場(chǎng)Address

selection1.選址原則2.區(qū)域位置選擇3.客流規(guī)律分析4.立地點(diǎn)周圍設(shè)施評(píng)估5.店鋪預(yù)定點(diǎn)的實(shí)地考察開店選址與開店在進(jìn)行店鋪選址時(shí)，要注意把握“客流”就是“錢流”的原則，即以適應(yīng)流向人口分布，吸引廣大顧客購(gòu)物為原則。Address

selection選址原則Address

selection有足夠的目標(biāo)客戶。包括人流量、潛在和現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買力等具有方便的交通條件租價(jià)和從該地址獲得的收益是成正比當(dāng)?shù)刂伟驳劝踩珬l件良好適度的競(jìng)爭(zhēng)Address

selection區(qū)域位置選擇Address

selection交通樞紐

汽車站、火車站、公交站、十字路口

優(yōu)點(diǎn)：人流量大，且人群熟悉度不高，顧客光臨店面時(shí)不會(huì)有羞澀感

缺點(diǎn)：人流量大但是流動(dòng)性也大且人多的時(shí)候，消費(fèi)者進(jìn)店是也會(huì)有顧慮建議：在店面裝修方面，進(jìn)行一定的遮掩措施，保證消費(fèi)者進(jìn)去的時(shí)候隱私能得到很好的保護(hù)

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selection工業(yè)區(qū)優(yōu)點(diǎn)：人流量多，且客戶資源穩(wěn)定，會(huì)有穩(wěn)定的消費(fèi)人群；而且工業(yè)區(qū)附近單身人群以及18~25歲人群相對(duì)較多，沖動(dòng)型消費(fèi)人群會(huì)較多

缺點(diǎn)：消費(fèi)能力可能不高，且相對(duì)消費(fèi)人群熟人相對(duì)較多，消費(fèi)者進(jìn)店會(huì)有顧慮

建議：在產(chǎn)品選擇方面可以適當(dāng)選擇價(jià)格偏中低檔的產(chǎn)品，店面位置選擇在工業(yè)區(qū)中住宅區(qū)或者工人租房較集中的區(qū)域

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selection居民區(qū)優(yōu)點(diǎn)：消費(fèi)水平較工業(yè)區(qū)為高，且對(duì)此類產(chǎn)品接受度會(huì)高缺點(diǎn)：人員居住較為穩(wěn)定，消費(fèi)群體之間的熟悉度較高，會(huì)導(dǎo)致客戶的購(gòu)買欲望降低建議：不能離居住區(qū)太近，在選址時(shí)應(yīng)當(dāng)注意店面周圍環(huán)境是否會(huì)對(duì)店鋪經(jīng)營(yíng)造成干擾、居民區(qū)的入住率的高低（建議選擇比較成熟的社區(qū)）、界定消費(fèi)群體是注意住居群體是否以老年人居多，如果老年人偏多則盡量不予考慮

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selection娛樂(lè)區(qū)（包含紅燈區(qū)）

優(yōu)點(diǎn)：賓館、洗浴等娛樂(lè)場(chǎng)所較多，第三服務(wù)行業(yè)的女士較多，消費(fèi)群體比較集中而且意向較大，消費(fèi)能力強(qiáng)缺點(diǎn)：傳統(tǒng)的成人用品點(diǎn)會(huì)較多，競(jìng)爭(zhēng)壓力會(huì)較大，且相對(duì)區(qū)域的房租開支會(huì)較大建議：因?yàn)橄M(fèi)群體多為第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)人員，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的選擇應(yīng)當(dāng)在中低檔，適當(dāng)?shù)呐c傳統(tǒng)成人保持一定的距離，如果有可能的話可以與賓館等場(chǎng)所進(jìn)行一定程度的合作Address

selection教育區(qū)

優(yōu)點(diǎn)：人流量大，而且消費(fèi)群體不擔(dān)心自身消費(fèi)能力的高低、好奇心強(qiáng)且勇于探索，容易沖動(dòng)消費(fèi)缺點(diǎn)：高中及其以下學(xué)校附近不予考慮，且每年有3個(gè)月左右的低潮期（寒暑假）建議：選址盡量選址在大學(xué)、中專的生活區(qū)附近或者每天外出活動(dòng)必經(jīng)的路段，距離學(xué)校大門最好在200米以外

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selection優(yōu)點(diǎn)：人流多、消費(fèi)能力強(qiáng)且在餐飲區(qū)消費(fèi)完后，購(gòu)買欲望會(huì)較強(qiáng)

缺點(diǎn)：房租成本會(huì)較高，且位置選擇范圍較小

建議：高檔餐飲區(qū)域店鋪定位，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)選在在中高檔層次；大眾餐飲區(qū)域，選址不能再餐飲店鋪中間（第一、人流量多導(dǎo)致消費(fèi)者購(gòu)買欲望降低；第二、在店鋪中間店鋪的裝修效果以及燈光不能得到很好的體現(xiàn)）。所以選址店面是盡量在店鋪周圍不能有太多的干擾成份，選擇位置時(shí)盡量選擇在道路的下行方向或者后續(xù)有酒店賓館的方向

餐飲區(qū),高端餐飲、大眾餐飲

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selection富人區(qū),高端住宅區(qū)優(yōu)點(diǎn)：生活品質(zhì)相對(duì)較高，對(duì)成人用品的接受度高且消費(fèi)能力強(qiáng)缺點(diǎn)：房租成本會(huì)較高而且房屋裝修的投入會(huì)較高建議：在店鋪店鋪定位方面，應(yīng)當(dāng)是高檔的成人用品店；裝修方面則應(yīng)當(dāng)匹配店鋪的定位，適應(yīng)所屬區(qū)域的消費(fèi)水平；在店面設(shè)計(jì)方面應(yīng)當(dāng)充分考慮怎么樣保障消費(fèi)者的隱私，且在店面選址時(shí)應(yīng)當(dāng)與小區(qū)保持一定的距離

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selection客流規(guī)律分析Address

selection客流規(guī)律分析店鋪成功的另一個(gè)關(guān)鍵因素是客流量的大小，客流包括現(xiàn)有客流和潛在客流。店鋪選擇開設(shè)地點(diǎn)總是力圖處在潛客流最多、最集中的地點(diǎn)，以使多數(shù)人就近購(gòu)買商品。但客流規(guī)模大，并不總是帶來(lái)相應(yīng)的優(yōu)勢(shì)，具體問(wèn)題還需具體分析Address

selection客流類型自身客流：指那些專門為購(gòu)買某商品的來(lái)店顧客所形成的客流。這是店鋪客流的基礎(chǔ)，是店鋪銷售收入的主要來(lái)源，因此，新設(shè)店鋪在選址時(shí)，應(yīng)著眼評(píng)估自身客流的大小及發(fā)展規(guī)模。Address

selection客流類型分享客流：指一家店鋪從鄰近店鋪形成的客流中獲得的客流。這種分享客流往往產(chǎn)生于經(jīng)營(yíng)相互補(bǔ)充商品種類的店鋪之間，或大店鋪與小店鋪之間

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selection派生客流：指那些順路進(jìn)店的顧客所形成的客流，這些顧客并非專門來(lái)店購(gòu)物。在一些旅游點(diǎn)、交通樞紐、公共場(chǎng)所附近設(shè)立的商店要利用的就是派生客流。客流類型Address

selection客流目的、速度和滯留時(shí)間

不同地區(qū)客流規(guī)模雖然可能相同，但其目的、速度、滯留時(shí)間各不相同，要做具體分析，再做最佳地址選擇。如某些公共場(chǎng)所附近、車輛通行干道，客流規(guī)模很大，行人雖然也順便或臨時(shí)購(gòu)買一些商品，但客流目的不是為了購(gòu)物，同時(shí)客流速度快，滯留時(shí)間較短

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selection街道兩側(cè)的客流規(guī)模同樣一條街道，兩側(cè)的客流規(guī)模在很多情況下，由于光照條件、公共場(chǎng)所、交通條件、設(shè)施等影響而有所差異。另外，人們騎車、步行或駕駛汽車都是靠右行，往往習(xí)慣光顧行駛方向右側(cè)的商店。鑒于此，開設(shè)地點(diǎn)應(yīng)盡可能選擇在客流較多的街道一側(cè)。Address

selection立地點(diǎn)周圍設(shè)施評(píng)估

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selection選擇開店地點(diǎn)還要對(duì)目標(biāo)地點(diǎn)所在道路性質(zhì)、接近度、鄰居特性等相關(guān)設(shè)施做調(diào)查Address

selection道路性質(zhì)主要是調(diào)查立地點(diǎn)前道路特性及通行車輛的種類：Address

selection道路性質(zhì)主要是調(diào)查立地點(diǎn)前道路特性及通行車輛的種類連接主要商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)，供居民上下班來(lái)往，是公車站牌、交通工具轉(zhuǎn)運(yùn)站林立處Address

selection接近度接近度是測(cè)量立地點(diǎn)是否符合顧客容易接近店鋪的準(zhǔn)則通常接近度愈高是愈好的立地點(diǎn)Address

selection例：在預(yù)定點(diǎn)200米內(nèi)是否有公車站牌或巴士轉(zhuǎn)運(yùn)站此轉(zhuǎn)運(yùn)站最好是位于下班路線，以增加購(gòu)物的時(shí)間性Address

selection例：預(yù)定店鋪前道路的寬度：路越寬不僅行駛車流越多，且可增加停車的便利性Address

selection例：是否有斑馬線可到對(duì)面街或側(cè)街，且左右距離100米內(nèi)，關(guān)系來(lái)往人流數(shù)量的多少。Address

selection例：臨近100米內(nèi)是否有紅綠燈：紅綠燈是增加店鋪曝光率，增加消費(fèi)認(rèn)知的捷徑Address

selection例：近期內(nèi)是否有道路拓寬計(jì)劃或掩埋管線計(jì)劃，各項(xiàng)開挖馬路工程都會(huì)影響顧客上門意愿Address

selection鄰居指預(yù)定點(diǎn)兩側(cè)行業(yè)種類的特點(diǎn)，及不宜為鄰的行業(yè)種類Address

selection如果是屬于同行的專業(yè)街，則新點(diǎn)將會(huì)面臨強(qiáng)大的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)；如果是屬于異種行業(yè)的專業(yè)街，則要考慮是否能構(gòu)成旺市效應(yīng)Address

selection為避免造成顧客不良反應(yīng)，如會(huì)制造大量污染的店，如洗車店，或是發(fā)出特別氣味的店，如油漆店，乃至發(fā)出煙霧的店，如燒烤店等店鋪旁不適宜開一般生活用品的店鋪Address

selection店鋪預(yù)定點(diǎn)的實(shí)地考察店址的選定，除了書面調(diào)查，還要進(jìn)行實(shí)地觀察比較。對(duì)相關(guān)的情況做一定的調(diào)查分析后，方能決定是否最后定點(diǎn)于此Address

selection優(yōu)良店址的三個(gè)條件足量戶數(shù)和人口數(shù)的支持良好的道路與交通條件

賣場(chǎng)面積的合理確定

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selection足量戶數(shù)和人口數(shù)的支持目標(biāo)人群的數(shù)量和收入程度、職業(yè)分布、消費(fèi)特點(diǎn)與偏好，以及到一般購(gòu)物商業(yè)體購(gòu)買商品的附近消費(fèi)地區(qū)顧客數(shù)量和收入水平，通過(guò)對(duì)這些情況的了解，可以對(duì)顧客的數(shù)量和質(zhì)量有個(gè)較為準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)。Address

selection良好的道路與交通條件只有在交通方便的地方設(shè)立店鋪，才能給消費(fèi)者提供方便吸引更多的顧客。因此，必須調(diào)查城市內(nèi)區(qū)域間的交通條件及區(qū)域內(nèi)的交通條件，對(duì)商圈的交通網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行分析Address

selection網(wǎng)店面積的合理確定地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民的收入與消費(fèi)水平；網(wǎng)店所處的具體商業(yè)地段的優(yōu)劣；營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的租金高低；平均單位面積所能接待的平均顧客量；銷售額和利潤(rùn)額的大小等。要在綜合考慮以上各因素的前提下，合理確定網(wǎng)店面積。Address

selection一般來(lái)說(shuō)，好的店址都有一些共同的特點(diǎn)Address

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selection人口密度高的地區(qū)客流量多的街道交通便利的地區(qū)商業(yè)活動(dòng)頻率高的地區(qū)人們聚集或聚會(huì)的場(chǎng)所Address

selection選址十大誤區(qū)Address

selection盲目進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)飽和區(qū)不顧形象，徒求銷量迷惑于客流量的表象缺乏借勢(shì)意識(shí)廣告空間考慮不足忽視顧客消費(fèi)便利性不考察商業(yè)環(huán)境的未來(lái)變遷行業(yè)偏離商圈定位低估消費(fèi)慣性對(duì)購(gòu)買的影響力Address

selection自助售貨機(jī)Address

selection在運(yùn)營(yíng)點(diǎn)位的選址選擇上，首要原則就是便捷，要盡可能的貼近消費(fèi)者，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是要在消費(fèi)者日常生活的行動(dòng)范圍內(nèi)擺放設(shè)備，諸如學(xué)校、工廠、辦公室或?qū)W校附近等等，其中尤以環(huán)境相對(duì)封閉，周邊缺少零售服務(wù)的為宜方便支付隱蔽性好方便購(gòu)買經(jīng)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)品牌扶持線上線下滿足各人群利潤(rùn)豐厚成本不高Address

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