AAA珠江投資北京周邊工業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告070424

摘要目錄珠投北京周邊產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目朱孟依與合生珠投系我們的策略和建議一、珠投北京周邊工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目（一）通州張家灣北京家居產(chǎn)業(yè)示范園（二）通州西集北京國(guó)際包裝印刷產(chǎn)業(yè)基地（三）通州永樂(lè)開(kāi)發(fā)區(qū)（四）馬駒橋通州物流基地（五）天津?qū)氎婢┙蛐鲁蔷C合項(xiàng)目（六）豐臺(tái)大紅門北京國(guó)際輕紡城另：馬駒橋地產(chǎn)項(xiàng)目、通州珠江國(guó)際城項(xiàng)目（一）通州張家灣北京家居產(chǎn)業(yè)示范園創(chuàng)展家居－北京家居產(chǎn)業(yè)示范園位于京津公路（103國(guó)道）梁各莊處，西距通州張家灣鎮(zhèn)2公里。

該項(xiàng)目從2005年下半年開(kāi)始建設(shè)，目前已建成20萬(wàn)平方米展館（其他物業(yè)沒(méi)有建），正在裝修，6月份開(kāi)業(yè)，據(jù)稱有一半展館已招商完畢，知名企業(yè)有華日。全友等。租金水平為70—88元/平方米.月，倉(cāng)庫(kù)租金水平為10—15元/平方米.月，其他物業(yè)形式租金水平未定。展廳面積：?jiǎn)挝幻娣e2500平米，共三層。展廳實(shí)景圖展廳戶型圖（二）通州西集北京國(guó)際包裝印刷產(chǎn)業(yè)基地北京國(guó)際包裝印刷產(chǎn)業(yè)基地的遠(yuǎn)景規(guī)劃面積15平方公里。一期規(guī)劃面積2.45平方公里。

征地面積10020畝總建筑面積1330萬(wàn)平方米其中生產(chǎn)加工區(qū)680萬(wàn)平方米中心商務(wù)區(qū)110萬(wàn)平方米行政辦公區(qū)80萬(wàn)平方米總部基地區(qū)50萬(wàn)平方米住宅配套180萬(wàn)平方米交易展示區(qū)130萬(wàn)平方米物流倉(cāng)儲(chǔ)100萬(wàn)平方米容積率2.0建筑密度35%綠地率30%項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)每地塊約為70畝據(jù)開(kāi)發(fā)區(qū)招商人員稱，有1800畝土地可供出讓，地價(jià)為30—35萬(wàn)元/畝，已經(jīng)完成七通一平。招商項(xiàng)目不限于印刷包裝，無(wú)污染企業(yè)均可。

開(kāi)發(fā)區(qū)建于1998年，目前入?yún)^(qū)企業(yè)約為30多家，其中僅有首嘉鋼結(jié)構(gòu)公司、北京供電局和ABB合資公司兩家知名企業(yè)，其他為中小民生類企業(yè)。據(jù)開(kāi)發(fā)區(qū)招商人員稱，珠投用地僅有300余畝（估計(jì)是已取證土地面積），但珠投自稱是15平方公里。目前，雙方僅達(dá)成合作意向，正式協(xié)議尚未簽署。珠投的包裝印刷產(chǎn)業(yè)基地尚未開(kāi)始正式建設(shè)，僅在京沈高速西集出口處樹(shù)了幾塊大型廣告牌。（三）通州永樂(lè)開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目永樂(lè)開(kāi)發(fā)區(qū)位于永樂(lè)店鎮(zhèn)內(nèi)，離北京城區(qū)約40公里，緊鄰廊坊開(kāi)發(fā)區(qū)，規(guī)劃的京津高鐵、京津第二高速緊鄰開(kāi)發(fā)區(qū)。永樂(lè)開(kāi)發(fā)區(qū)成立于1992年，一期規(guī)劃面積4.6平方公里，遠(yuǎn)景規(guī)劃面積10平方公里。二期一期珠投廠房建設(shè)用地開(kāi)發(fā)區(qū)一期4.6平方公里基礎(chǔ)設(shè)施配套已經(jīng)完成。開(kāi)發(fā)區(qū)可供出讓的土地僅有兩塊：15畝一塊、10畝一塊。開(kāi)發(fā)區(qū)外有還一塊用地約68畝可供出讓。開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展15年來(lái)，共有入?yún)^(qū)企業(yè)20多家，基本都是小企業(yè)，沒(méi)有知名企業(yè)，共占地約1平方公里。（四）馬駒橋通州物流基地通州物流基地位于通州馬駒橋鎮(zhèn)，京津塘高速公路與六環(huán)路交匯處，距市中心15公里，距首都機(jī)場(chǎng)30公里，距天津新港120公里。通州物流基地園區(qū)總面積6.75平方公里，規(guī)劃面積5.04平方公里，道路廣場(chǎng)用地1553畝，綠化用地726畝。目前已經(jīng)有蘇寧電器、普洛斯（90畝）、馳普網(wǎng)絡(luò)（150畝）、招商局（120畝）、華潤(rùn)（150畝）、小松機(jī)械、祥龍物流、東方信捷（200畝）等知名企業(yè)入駐園區(qū)。國(guó)際巨頭豐樹(shù)、AMB正在進(jìn)行協(xié)議談判。

東方信捷倉(cāng)庫(kù)（已滿）租金0.3—0.4元/天.平米，祥龍物流倉(cāng)庫(kù)0.8元/天.平米；普洛斯全是定制倉(cāng)庫(kù)，尚未開(kāi)工。

珠投通州產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)小結(jié)1、圈地面積：四個(gè)園區(qū)共占地約=3900+4500+300+1200=9900畝（也有媒體稱為10平方公里，且拿到土地指標(biāo)）2、運(yùn)作模式：（1）以工業(yè)用地開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)（2）以開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)獲取工業(yè)用地同時(shí)獲得配套開(kāi)發(fā)用地（3）統(tǒng)一與通州區(qū)政府談判，通過(guò)區(qū)政府向市政府申請(qǐng)項(xiàng)目3、地塊位置：均為園區(qū)中“肉眼”位置，周邊交通便利，基礎(chǔ)配套完善4、開(kāi)發(fā)進(jìn)度：目前僅開(kāi)發(fā)約200多畝（創(chuàng)展家居），其余土地空置。5、土地增值：于2002-2003年間拿地，地價(jià)約為15-20萬(wàn)/畝，現(xiàn)在地價(jià)約為35-50萬(wàn)/畝，土地增值收益約20-30億元。另：珠投馬駒橋住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

（二手資料）

名稱：珠江馬駒橋地產(chǎn)項(xiàng)目

規(guī)模：百萬(wàn)平米大盤

特點(diǎn)：歐式經(jīng)典風(fēng)格

戶型：60-110平米

開(kāi)盤時(shí)間：2007年4月底產(chǎn)品定位：經(jīng)濟(jì)舒適型社區(qū)客戶定位：周邊客戶為主，產(chǎn)業(yè)園區(qū)從業(yè)人員，中等收入人群。另：通州珠江國(guó)際新城項(xiàng)目

（二手資料）區(qū)位：位于通州區(qū)東北部永順鎮(zhèn)，是未來(lái)通州地區(qū)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的永順河?xùn)|新城核心地帶。距離通州衛(wèi)星城3公里。項(xiàng)目分析--區(qū)位及交通項(xiàng)目簡(jiǎn)介建筑風(fēng)格：一期歐式建筑建筑形式：花園洋房、別墅。社區(qū)規(guī)模：占地133萬(wàn)平方米，總建筑面積100萬(wàn)平方米。一期15萬(wàn)平方米。社區(qū)規(guī)劃：低密度住宅區(qū)。以“對(duì)原有地貌的充分尊重”為基本規(guī)劃理念，因地制宜的在保護(hù)生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)上合理進(jìn)行建筑布局。園林：一期生態(tài)水景觀、柳蔭大道。配套設(shè)施：社區(qū)內(nèi)具備完善的娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)會(huì)所、醫(yī)療、餐飲、金融、托幼、社區(qū)巴士等生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施。（五）天津?qū)氎婢┙蛐鲁蔷C合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目簡(jiǎn)介

京津新城是合生珠投與天津市、寶坻區(qū)政府聯(lián)合開(kāi)發(fā)的一個(gè)集工業(yè)園、商貿(mào)、教育、休閑會(huì)展及文化居住五大板塊于一體的綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目規(guī)劃面積約12平方公里。京津新城位于天津市寶坻區(qū)，距北京90公里（實(shí)測(cè)110公里）、距北京首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)95公里、距天津25公里、距天津新港40公里。京沈和津薊兩條國(guó)家級(jí)高速公路經(jīng)京津新城。京津新城區(qū)位圖京津新城選址很好，處于寶坻縣天寶、九園鎮(zhèn)之間的一個(gè)低洼地帶。該地水系發(fā)達(dá)，有寬達(dá)500-600米的潮白河水面，以及大量的池塘、溝渠，利于建水景別墅。村莊很少，拆遷安置很少，征地成本極低，約3-5萬(wàn)/畝。交通也很便利，津薊高速穿過(guò)該地。

寶坻潮白河實(shí)景1、商貿(mào)板塊——京津國(guó)際商貿(mào)港項(xiàng)目簡(jiǎn)介

首期擬建交易區(qū)（商鋪）15萬(wàn)平方米、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)5萬(wàn)平方米、商務(wù)配套區(qū)1萬(wàn)平方米、綜合生活配套區(qū)3萬(wàn)平方米。該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種涵蓋紡織原料、服裝面料、服裝輔料、家紡、酒店紡織用品及紡織機(jī)械設(shè)備。根據(jù)我們實(shí)地考察，目前已經(jīng)主體竣工的商鋪約70余棟，每棟均為2層，單體面積約2000平米，每棟12個(gè)商鋪。容積率約為0.8。該項(xiàng)目由韓江建設(shè)承建。據(jù)招商人員稱已經(jīng)入駐商家60余家（但保安人員說(shuō)絕大部分是假的）。商鋪4月底開(kāi)展活動(dòng)交鋪，8月正式開(kāi)業(yè)。商鋪樓之間的連接透光頂棚經(jīng)了解，其開(kāi)發(fā)資金暫時(shí)有些緊張，有部分商鋪已經(jīng)打了基礎(chǔ)但是沒(méi)有建主體。單位商鋪實(shí)景（一層）商鋪內(nèi)布置模型目前在配套方面已經(jīng)完成建設(shè)的有兩棟員工宿舍和一棟高管宿舍，為5-6層，員工宿舍底層均為商業(yè)，每棟約120個(gè)宿舍，單間面積估計(jì)約為30-40平米。廣告牌招商條件

招商范圍：紡織原料、服裝面料、服裝輔料、紡織機(jī)械設(shè)備。招商對(duì)象：全球紡織服裝原輔料生產(chǎn)廠家、總經(jīng)銷商、區(qū)域總代理、品牌代理商租賃及進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)資格條件：1、紡織服裝原輔料生產(chǎn)廠家；2、紡織服裝原輔料總經(jīng)銷商；3、紡織服裝原輔料區(qū)域總代理；4、紡織服裝原輔料品牌代理商。

2、工業(yè)園板塊——京津新城工業(yè)園園區(qū)原名天津?qū)氎婢艌@工業(yè)園區(qū)，2003年改名為京津新城工業(yè)園，一期規(guī)劃面積3000畝。園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位

園區(qū)重點(diǎn)發(fā)展汽車，機(jī)電，家用電器，輕工，醫(yī)藥，食品，裝備制造業(yè)等的產(chǎn)業(yè)。珠投設(shè)定的目標(biāo)是把京津新城工業(yè)園打造成國(guó)際性的生產(chǎn)加工基地。工業(yè)園沙盤以前出讓地價(jià)6-8萬(wàn)元/畝，一期已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢，沒(méi)有土地了，正在進(jìn)行二期規(guī)劃，入駐的知名企業(yè)不多，僅日立電梯等。目前地價(jià)報(bào)價(jià)為13.6萬(wàn)元/畝（國(guó)家規(guī)定的最低出讓價(jià)標(biāo)準(zhǔn)），面談可降價(jià)。日立電梯廠房綜合服務(wù)樓（超市、飯店、電信、銀行等）商務(wù)酒店（三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）（二）在優(yōu)惠年限期滿后，對(duì)納稅大戶給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)，凡年納稅（增值稅、所得稅合計(jì)）在300萬(wàn)元以上的企業(yè)，以上一年度完成企業(yè)所得稅和增值稅稅額為基數(shù)，其當(dāng)年新增稅額的地方留成部分，分別按30%獎(jiǎng)勵(lì)。3、休閑會(huì)展板塊——珠江溫泉城項(xiàng)目簡(jiǎn)介帝景溫泉度假村沙盤帝景溫泉度假村已經(jīng)基本建成。包括11套VIP別墅；148間客房。據(jù)稱2700米深處，水溫90-104度，8元/立方米?？头?jī)r(jià)位有880元/日，1880元/日，18800元/日，4萬(wàn)元/日，6萬(wàn)元/日等，據(jù)稱李瑞環(huán)每年前往一次。客房實(shí)景溫泉度假村內(nèi)景別墅客房別墅客房?jī)?nèi)景據(jù)我們現(xiàn)場(chǎng)觀察，整個(gè)京津新城建筑質(zhì)量及環(huán)境的設(shè)計(jì)均不夠精致，原因很大程度上在于承建方——韓江建設(shè)是合生珠投的關(guān)聯(lián)公司，存在內(nèi)部壟斷行為，難以實(shí)現(xiàn)真正的甲方乙方市場(chǎng)關(guān)系，難以對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行有力的監(jiān)督。經(jīng)了解，度假村工作日入住率約50%（我們認(rèn)為遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到），周末入住率能達(dá)到100%，主要客源為天津、唐山、北京，也包括廊坊?？头?jī)?nèi)景客房?jī)?nèi)景客房?jī)?nèi)景4、教育板塊——京津新城教育園項(xiàng)目簡(jiǎn)介

京津新城教育園規(guī)劃占地2萬(wàn)畝，定位于培養(yǎng)實(shí)用型、技能型人才。目前北京科技大學(xué)已簽約，9月份招生。據(jù)稱意向合作單位包括：北京廣播學(xué)院、北京郵電大學(xué)、北京外國(guó)語(yǔ)大學(xué)、天津財(cái)經(jīng)學(xué)院等。北京科技大學(xué)天津?qū)W院5、文化居住板塊——京津新城別墅項(xiàng)目簡(jiǎn)介

文化居住板塊占地2萬(wàn)余畝，從立項(xiàng)規(guī)劃到住宅區(qū)一期銷售花費(fèi)了三年左右時(shí)間。區(qū)域內(nèi)將建有商業(yè)貿(mào)易及物流區(qū)、高教基地、京津溫泉住宅區(qū)、娛樂(lè)休閑、科技工業(yè)產(chǎn)業(yè)園等功能區(qū)，是一個(gè)居住、度假、創(chuàng)業(yè)、就業(yè)兼?zhèn)涞男鲁菂^(qū)，住宅規(guī)劃建筑面積達(dá)200萬(wàn)平方米左右。

京沈、津薊高速路旁的路牌廣告別墅區(qū)電子沙盤27洞高爾夫別墅區(qū)沙盤目前建成的有2000余棟。價(jià)格6000-9000元/平米不等，其別墅區(qū)劃分多個(gè)區(qū)域，高爾夫球場(chǎng)邊緣的均價(jià)在8500元左右，其他距離稍遠(yuǎn)的售價(jià)有所降低。別墅戶型戶型從170—560平米。有30余種戶型。白領(lǐng)別墅170—200平米（花園150-500平米），66—99萬(wàn)元群島院落組團(tuán)別墅210—450平米（花園500—1300平米），110—250萬(wàn)元高爾夫景觀別墅300—560平米（花園700—2500平米），360—400萬(wàn)元提供定制別墅的服務(wù)（占地2-10畝），300—3800萬(wàn)元?jiǎng)e墅區(qū)實(shí)景別墅區(qū)的商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃出40-1200平米的商鋪，租金為30元/月.平米。商鋪別墅區(qū)實(shí)景別墅區(qū)內(nèi)景別墅區(qū)內(nèi)景京津新城小結(jié)（一）值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)1、選址京津新城選址是相當(dāng)不錯(cuò)的，該地地處京津唐三大城市交匯處，水系發(fā)達(dá)，村莊較少、交通便利，適宜做大盤水景別墅項(xiàng)目。2、開(kāi)發(fā)策略住宅和休閑板塊先行，產(chǎn)業(yè)板塊后啟動(dòng)的開(kāi)發(fā)策略比較成功，別墅和休閑不太依賴距離，容易啟動(dòng)，利于快速回收資金，積累實(shí)力后再進(jìn)行產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)。3、項(xiàng)目運(yùn)作的時(shí)機(jī)該項(xiàng)目房地產(chǎn)板塊運(yùn)作始于2002年，和大北京地區(qū)別墅房地產(chǎn)市場(chǎng)興起的時(shí)間基本一致，順應(yīng)了市場(chǎng)形勢(shì)。

京津新城小結(jié)（二）引以為戒的教訓(xùn)1、開(kāi)發(fā)策略工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)生活區(qū)關(guān)聯(lián)度太低，二者之間相互沒(méi)有借勢(shì)，應(yīng)建立快速連接通道，不應(yīng)靠高速公路聯(lián)通。2、商鋪安排商鋪應(yīng)該在快速干道兩邊展開(kāi)，現(xiàn)在只在一邊展開(kāi)，不容易成勢(shì)。3、道路和停車系統(tǒng)商貿(mào)港的道路和停車系統(tǒng)面積過(guò)小，跟華南原料城的差不多，將來(lái)停車會(huì)有大問(wèn)題，交通指示牌導(dǎo)向性差。京津新城小結(jié)4、生活服務(wù)區(qū)比較散啟動(dòng)區(qū)目前功能設(shè)施太分散，沒(méi)有成“勢(shì)”，應(yīng)將管委會(huì)、宿舍、酒店、商業(yè)建成一個(gè)集中組團(tuán)。5、產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)于滯后目前，京津新城的產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)于滯后，導(dǎo)致整個(gè)園區(qū)只有休閑度假、商務(wù)會(huì)議等暫住型人群，人群?jiǎn)我?，人氣極差，使得此種運(yùn)作模式難以復(fù)制。產(chǎn)業(yè)板塊和居住休閑板塊之間的互動(dòng)性很差，空間上難以互相促進(jìn)，時(shí)間上難以滾動(dòng)發(fā)展。6、價(jià)值鏈整合不佳導(dǎo)致的工程質(zhì)量問(wèn)題京津新城的建設(shè)由韓江建筑承擔(dān)，關(guān)聯(lián)公司導(dǎo)致的“軟約束”，使得施工質(zhì)量存在很大問(wèn)題，感官效果較差。京津新城小結(jié)（六）大紅門北京國(guó)際輕紡城

（主要為二手資料，經(jīng)實(shí)地調(diào)研，發(fā)現(xiàn)尚未開(kāi)工）項(xiàng)目定位項(xiàng)目總平面圖示范功能區(qū)效果圖示范功能區(qū)將建立完善的交易、展示、金融、信息等服務(wù)平臺(tái)，配備相應(yīng)的辦公和生活配套設(shè)施。商務(wù)配套區(qū)效果圖（德國(guó)GMP公司）商務(wù)配套區(qū)將圍繞輕工輕紡產(chǎn)業(yè)鏈提供高標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)配套，補(bǔ)充和完善前臺(tái)展示交易區(qū)對(duì)商務(wù)配套功能的需求。

后臺(tái)服務(wù)區(qū)平面圖后臺(tái)服務(wù)區(qū)將形成組裝、包裝、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、設(shè)計(jì)、研發(fā)、培訓(xùn)、員工宿舍等產(chǎn)業(yè)后臺(tái)必備配套功能，同時(shí)有效承接前臺(tái)展示交易區(qū)外遷的居住需求。二、朱孟依與合生珠投系（一）朱孟依其人其事

朱孟依在內(nèi)地地產(chǎn)界呼風(fēng)喚雨、攻城略地，在地產(chǎn)圈外卻寂寂無(wú)名、杳無(wú)蹤跡，被稱為行內(nèi)“沉默的大佬”，據(jù)說(shuō)他的神秘和低調(diào)簡(jiǎn)直令人窒息，出道多年至今，給大眾媒體捕抓到、公開(kāi)流行于市面的僅有唯一一張個(gè)人照，而且嚴(yán)禁下屬向外界透露有關(guān)他的任何舉動(dòng)，萬(wàn)一媒體由此曝光他的事跡，公司內(nèi)部追查下去必然嚴(yán)懲不貸。（二）合生珠投系合生珠投系結(jié)構(gòu)華城置業(yè)合生創(chuàng)展韓江建設(shè)朱寶麗朱孟依53%70%21%香港上市公司朱沐之合生珠投系分工；“珠”聯(lián)璧“合”（三）韓江建設(shè)簡(jiǎn)介廣東韓江建筑工程公司成立于1988年，法定代表人為朱孟依胞兄。廣州華景新城五期、華景六期芳滿庭園、南珠廣場(chǎng)、珠江廣場(chǎng)、駿景花園、愉景雅苑、南景園、順景雅苑，暨大科研樓、雍景名筑、珠江俊園、珠江國(guó)際大廈、珠江御景、半山雍景、云山熹景、明洲廣場(chǎng)、東方夏灣拿北京珠江駿景、珠江帝景、珠江綠洲、珠江羅馬、珠江國(guó)際城、珠江綠苑、合生國(guó)際花園、通州工業(yè)園、珠江溫泉、珠江國(guó)際城、溫馨家園上海香樟園、珠江新城、合生城邦城、珠江城邦城等大型高尚住宅社區(qū)和高層辦公樓宇以及豐順會(huì)展中心工程施工總承包項(xiàng)目韓江建筑承擔(dān)的項(xiàng)目1993動(dòng)工開(kāi)發(fā)大型商住區(qū)華景新城

廣東珠江投資公司正式成立1994興建文化社區(qū)暨南花園

1997開(kāi)發(fā)愉景雅苑和駿景花園，并捐款建設(shè)中山大學(xué)外語(yǔ)教學(xué)樓

1998動(dòng)工興建大型寫字樓：信源大廈、珠江規(guī)劃大廈、南方通信大廈1999參與投資高速公路建設(shè)，興建廣惠高速公路規(guī)劃建設(shè)超大型住宅區(qū)華南新城及珠江帝景動(dòng)工興建南景園、順景雅苑

開(kāi)發(fā)北京珠江駿景家園

發(fā)展歷程2000開(kāi)發(fā)投資新領(lǐng)域，參與投資通訊行業(yè)，成立了廣東盈通網(wǎng)絡(luò)投資有限公司和廣東盈信信息投資有限公司等信息網(wǎng)絡(luò)公司投資廣東IP寬帶網(wǎng)建設(shè)，動(dòng)工建設(shè)九運(yùn)會(huì)網(wǎng)絡(luò)工程成立深圳市珠江投資發(fā)展有限公司啟動(dòng)廣州珠江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中心有限公司，組合珠江地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)人文社區(qū)翰景軒和綠色社區(qū)旭景家園

2001先后成立上海珠江投資有限公司和天津珠江實(shí)業(yè)有限公司與合生創(chuàng)展集團(tuán)聯(lián)合推出“新世紀(jì)住宅十大標(biāo)準(zhǔn)”成立全國(guó)范圍內(nèi)的客戶聯(lián)誼中心珠江會(huì)，創(chuàng)辦《珠江社區(qū)》與中國(guó)工商銀行廣東省分行聯(lián)合發(fā)行牡丹珠江卡

2002動(dòng)工開(kāi)發(fā)白云駿景花園成立西安珠江投資有限公司，參與中國(guó)西部開(kāi)發(fā)和建設(shè)成立河源市萬(wàn)綠供水有限公司，投資水利建設(shè)20032月集團(tuán)本部管理職能調(diào)整：集團(tuán)本部主要負(fù)責(zé)集團(tuán)的戰(zhàn)略管理規(guī)劃和綜合管理工作，原直接負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目及房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)全部轉(zhuǎn)入廣東珠江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

5月成立麥格森管理管理咨詢有限公司珠江羅馬家園和珠江俊園動(dòng)工興建白云駿景花園公開(kāi)發(fā)售珠江地產(chǎn)動(dòng)工興建半山雍景苑和瀚景家園廣東珠江地產(chǎn)和開(kāi)發(fā)中心營(yíng)銷中心合并同年成立房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理中心12月珠江羅馬家園開(kāi)盤、東方夏灣拿內(nèi)部認(rèn)購(gòu)

2004成立大型項(xiàng)目管理中心（更趨完善）3月珠江半山雍景苑開(kāi)售

2005位于廣州CBD的辦公樓—珠江投資大廈正式使用馬賽國(guó)際公寓內(nèi)部認(rèn)購(gòu)?fù)顿Y商貿(mào)物流板塊

集團(tuán)組織架構(gòu)重新改組為六大中心：

前期開(kāi)發(fā)管理中心、工程設(shè)計(jì)管理中心、財(cái)務(wù)管理中心、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中心、企業(yè)發(fā)展中心、人力資源管理中心

華景新城暨南花園駿景花園愉景雅苑順景雅苑南景園

華南新城珠江帝景

逸景翠園旭景家園

旭景熙苑

白云駿景家園

信華經(jīng)理人家園

珠江羅馬家園

半山雍景園

馬賽國(guó)際公寓

珠江俊園

珠江東方夏灣拿

東莞駿景高爾夫花園

上海珠江香樟園

上海珠江香樟南園

上海珠江新城

北京珠江駿景

北京珠江國(guó)際新城

北京珠江綠洲家園

北京珠江帝景

北京羅馬嘉園

北京珠江溫泉城

北京珠江峰景

廣州翰景軒

房地產(chǎn)項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資廣惠高速?gòu)V惠高速全長(zhǎng)153.2公里，總投資達(dá)62億元，已于2003年12月20日正式通車。珠江投資參股30%股權(quán)。廣深沿江高速公路公路全長(zhǎng)88.9公里，按8車道標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，總投資一百多億元.電力項(xiàng)目投資陽(yáng)西電廠項(xiàng)目總規(guī)劃規(guī)4800MW，一期1200MW。2004年1月，投資參股上海電氣集團(tuán)（全國(guó)最大的電氣集團(tuán)），成為其第二大股東。通信網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目投資九運(yùn)會(huì)通信服務(wù)廣東省政府信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)省教育和科研計(jì)算機(jī)網(wǎng)省公安綜合業(yè)務(wù)通信網(wǎng)省社會(huì)保障信息系統(tǒng)省國(guó)稅、省消防、省氣象等信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)傳輸服務(wù)四大商業(yè)銀行、廣發(fā)證券、中國(guó)人民保險(xiǎn)、平安保險(xiǎn)、廣鋼集團(tuán)、廣州輕工集團(tuán)、五羊本田等單位提供集數(shù)據(jù)傳輸、寬帶接入、企業(yè)話音于一身的一站式解決方案其他項(xiàng)目分支機(jī)構(gòu)公司成長(zhǎng)目前公司正式職員總數(shù)超過(guò)一萬(wàn)人，高級(jí)職稱員工200余人；

職員年輕化，平均年齡30余歲；

領(lǐng)導(dǎo)班子平均年齡不足38歲，90%具備研究生學(xué)歷；

職能部門經(jīng)理平均年齡35歲左右，基本具備研究生學(xué)歷。

人力資源進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)（五）合生創(chuàng)展簡(jiǎn)介

合生創(chuàng)展創(chuàng)立于1992年，1998年在香港聯(lián)交所主板上市，主營(yíng)住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店產(chǎn)業(yè)、旅游度假產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)等泛地產(chǎn)事業(yè)的大型綜合性企業(yè)集團(tuán)。從1993年起，合生創(chuàng)展在廣州、北京、天津、上海等中心大城市成功打造了36個(gè)高品質(zhì)項(xiàng)目，累計(jì)開(kāi)發(fā)面積超過(guò)1800萬(wàn)平米，業(yè)主逾25萬(wàn)。1992年—1994年：合生創(chuàng)展進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)1998年：廣州華景新城、駿景花園、暨南花園被評(píng)為年度明星地產(chǎn)項(xiàng)目1998年：合生創(chuàng)展在香港聯(lián)交所主板上市2000年：合生創(chuàng)展同時(shí)運(yùn)作廣州6大名盤，總建筑面積高達(dá)1000萬(wàn)平方米2001年：合生晉身”全國(guó)房地產(chǎn)著名品牌企業(yè)二十強(qiáng)”2002年：

合生創(chuàng)立“全新全意全程服務(wù)體系”發(fā)展歷程·2002—2003：合生創(chuàng)展向全國(guó)核心區(qū)域發(fā)展

在北京、上海、天津進(jìn)行大規(guī)模地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，成為中國(guó)房地產(chǎn)上市公司10強(qiáng)之一·2004合生創(chuàng)展向綜合地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展·投資建設(shè)2萬(wàn)畝的囊括別墅、溫泉度假村、酒店、高爾夫球場(chǎng)等項(xiàng)目的“中國(guó)第一城”一京津新城;·珠江帝景酒店系列三大項(xiàng)目陸續(xù)全線開(kāi)業(yè)·2005·榮獲“2005中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)200強(qiáng)”第三名·2006··合生北京、廣州“滿意生活升級(jí)”萬(wàn)人誓師大會(huì)，四個(gè)地區(qū)三十項(xiàng)目同開(kāi)發(fā)展歷程合生創(chuàng)展在廣州合生在廣州第一個(gè)項(xiàng)目就是總建筑面積100萬(wàn)平米的華景新城。此后合生在廣州開(kāi)發(fā)完成的項(xiàng)目中建筑面積超過(guò)50萬(wàn)平方米的項(xiàng)目有10個(gè)，超過(guò)100萬(wàn)平方米的項(xiàng)目有3個(gè)，甚至有項(xiàng)目超過(guò)200萬(wàn)平方米。到2004年，合生在全國(guó)有36個(gè)項(xiàng)目，銷售商品房面積就超過(guò)1000萬(wàn)平方米。

合生創(chuàng)展在廣州一個(gè)城市的開(kāi)發(fā)規(guī)模，就相當(dāng)于萬(wàn)科在全國(guó)五大城市開(kāi)發(fā)的總規(guī)模，而1998年、1999年，合生創(chuàng)展僅在廣州一地創(chuàng)造的利潤(rùn)就超過(guò)了萬(wàn)科在全國(guó)五大城市創(chuàng)造的總利潤(rùn)。合生創(chuàng)展在北京

合生進(jìn)北京的思路就是“無(wú)地何以規(guī)?！薄Ｔ诖怂悸废?，短短兩年半的時(shí)間里，公司先后拿下了珠江駿景、珠江羅馬、珠江綠洲、珠江帝景、珠江國(guó)際城五塊大地，總計(jì)5500畝，總開(kāi)發(fā)規(guī)模達(dá)370萬(wàn)平方米，為珠江及合生的發(fā)展搭建了可持續(xù)發(fā)展的平臺(tái)。到2004年有上萬(wàn)人住進(jìn)了合生的社區(qū)，當(dāng)年更完成了30億元的銷售額，實(shí)現(xiàn)了朱孟依五年前進(jìn)京時(shí)的愿望。市場(chǎng)地位合生創(chuàng)展2005年按照銷售額統(tǒng)計(jì)平均每年占據(jù)廣州房地產(chǎn)約7．22％市場(chǎng)份額，保持廣州龍頭開(kāi)發(fā)商的位置，占北京房地產(chǎn)1．18％的市場(chǎng)份額，占全國(guó)房地產(chǎn)0．57％的市場(chǎng)份額。

合生創(chuàng)展專注于國(guó)內(nèi)主要區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈的一線發(fā)達(dá)大城市，在城市中心的優(yōu)質(zhì)地段，成片開(kāi)發(fā)以住宅為主，兼顧商業(yè)、設(shè)施的綜合小區(qū)物業(yè)。

合生創(chuàng)展的客戶定位以滿足城市中高收入的置業(yè)需要為主，開(kāi)發(fā)的物業(yè)集中于中高檔項(xiàng)目，銷售均價(jià)比當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)平均價(jià)格水平高出15%一72%發(fā)展現(xiàn)狀2006年4月13日，合生創(chuàng)展在香港聯(lián)交所公布其2005年報(bào)，其營(yíng)業(yè)額為61.34億港元（2006年年報(bào)尚未公布，營(yíng)業(yè)額公布為92億港元，增長(zhǎng)53%），盈利大幅度增加，達(dá)到12.17億港元，比2004年的4.33億港元增長(zhǎng)181%。土地儲(chǔ)備則達(dá)到1295萬(wàn)平方米，據(jù)調(diào)查，合生創(chuàng)展目前的土地儲(chǔ)備居行業(yè)第一位。合生創(chuàng)展年報(bào)顯示：年內(nèi)的營(yíng)業(yè)額當(dāng)中約65%來(lái)自五個(gè)發(fā)展項(xiàng)目：北京珠江帝景、逸景翠園、駿景花園—南苑、北京羅馬嘉園及上海合生城邦。發(fā)展規(guī)劃三、策略和建議3、“園中園”的取地模式珠投在北京圈地的模式