市場比較法2011教材

市場比較法——房地產(chǎn)估價方法之王第一節(jié)市場比較法概述一、市場比較法的概念是指將估價對象于估價時點近期的、類似地產(chǎn)交易的實際成交價格進(jìn)行比較，通過對這類似房地產(chǎn)已知的實際成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)亩喾矫娴男拚源斯浪愎纼r對象在估價時點的客觀合理價格的方法。理論依據(jù)：替代原理適用條件：僅適用于市場比較穩(wěn)定，有大量豐富交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性。

①有足夠數(shù)量的比較案例（不少于3個）；②與待估土地具有相關(guān)性和替代性；③交易資料可靠；④交易合法。難以適用的情況：1.在沒有類似房地產(chǎn)交易或類似房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)2.在較長時間內(nèi)沒有發(fā)生類似房地產(chǎn)交易的地區(qū)3.估價對象為特殊房地產(chǎn)的，如教堂、寺廟、學(xué)校、醫(yī)院、名勝古跡、保護(hù)建筑等。估價基本步驟搜集交易實例選取可比實例建立價格可比基礎(chǔ)可比實例成交價格的修正（交易情況、日期、區(qū)域、個別）求取比準(zhǔn)價格選擇可比實例1、可比實例的概念：與評估對象條件相似，作為評估對象比較參照的交易案例。（可比實例）從搜集的交易實例中選取3個以上（一般為3-5個）可比實例。2、比較案例的要求：與待估土地用途應(yīng)相同或相似（如住宅、商業(yè)、廠房、辦公樓等）；與待估土地的地段應(yīng)相同；與待估土地的建筑結(jié)構(gòu)相同為正常交易或可修正為正常交易；與待估土地價格類型（買賣、租賃等）一致、地產(chǎn)權(quán)利等相同；交易時間與估價期日應(yīng)接近或可進(jìn)行比較修正。（2年，最長不超過3年）建立價格的可比基礎(chǔ)目的：主要是為后面進(jìn)行交易情況、交易日期和區(qū)域因素、個別因素的修正服務(wù)。因為已選取的若干可比實例之間及它們與估價對象之間，可能再付款方式、成交單價、貨幣種類、面積內(nèi)涵和面積單位等方面存在不一致，無法進(jìn)行直接的比較修正，因此，需要對他們進(jìn)行統(tǒng)一換算處理。換算處理包括：統(tǒng)一付款方式統(tǒng)一采用單價同一幣種和貨幣單位同一面積等付款方式通過折現(xiàn)計算方法，統(tǒng)一為成交日期時一次性付清。(折現(xiàn)系數(shù)：）某宗房地產(chǎn)的成交總價為83萬元人民幣，分兩期支付，首付30萬元人民幣，余款53萬元與半年后付清。已成交日期一次付清為基準(zhǔn)，當(dāng)時人民幣的月利率為1%，則其成交日期時一次付清的價格相當(dāng)于:可比實例成交價格的修正交易情況修正估價期日修正區(qū)域因素修正個別因素修正其它因素修正交易情況修正1、含義：是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差，將非正常成交價格調(diào)整為正常成交價格。2、造成價格偏差的因素：交易雙方有一定的利害關(guān)系；偏低急于脫售或急于購買；偏低或偏高不了解市場行情；偏高或偏低有特別動機或者特別偏好；偏高受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響；偏低相鄰地塊的合并；偏高特殊交易方式；交易稅費非正常負(fù)擔(dān)；其他。3、修正步驟：剔除非正常的交易案例；測定各種特殊因素對正常價格的影響程度，確定修正系數(shù)；利用修正系數(shù)，修正具體的交易案例。計算公式為：修正后的價格=比較案例價格×交易情況修正系數(shù)4、修正的方法主要有百分率法。采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：交易后的正常價格＝可比實例的成交價格×交易情況修正系數(shù)交易情況修正例：為評估某房地產(chǎn)價格，選取A房地產(chǎn)作為可比案例，可比案例A的成交價格為3200元/m2，比當(dāng)時同類房地產(chǎn)的市場價格低10%，則估價對象房地產(chǎn)進(jìn)行情況修正的正常價格為：期日修正1、概念：將可較實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點時的價格，如此才能將其作為估價對象的價格。這種修正稱為期日修正。2、目的：:消除由于交易日期與估價期日的不同所造成的價格偏差，使比較案例的價格符合估價期日的實際市場情況。期日修正實質(zhì)上是對地產(chǎn)市場狀況對土地價格的影響進(jìn)行修正。經(jīng)過了期日修正后，就將比較案例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格。

3、修正方法：⑴利用類似房地產(chǎn)的價格指數(shù)進(jìn)行修正⑵采用類似房地產(chǎn)的價格變動率進(jìn)行修正⑴利用類似房地產(chǎn)的價格指數(shù)進(jìn)行修正⑵采用類似房地產(chǎn)的價格變動率進(jìn)行修正

例：評估某宗房地產(chǎn)2006年9月末的價格，選取了下列比較實例：成交價格3000元／m2，成交日期2005年10月末．另調(diào)查獲知這類房地產(chǎn)價格2005年6月末至2006年2月末平均每月比上月上漲1.5％，2006年2月末至2006年9月末平均每月比上月上漲2％．對該比較實例進(jìn)行期日修正，修正到2006年9月末的價格為：

區(qū)域因素修正1、實質(zhì)：將比較交易案例在其區(qū)域因素下的價格修正為在估價對象區(qū)域因素下的價格，消除由于地區(qū)特性不同所產(chǎn)生的價格差異。2、內(nèi)容：區(qū)域因素包括區(qū)域繁華程度、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、區(qū)域環(huán)境條件等?？偟乃悸肥牵喝绻容^案例區(qū)域因素好于估價對象區(qū)域因素,則應(yīng)對比較案例價格做減價調(diào)整；反之，則應(yīng)做增價調(diào)整。3、方法步驟：①確定比較因子；②評價各因子的比較修正系數(shù)；③利用修正系數(shù)，進(jìn)行區(qū)域因素修正。

區(qū)域因素修正的一般公式：區(qū)域因素修正后的價格=可比實例成交價格×區(qū)域因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)＝估價對象區(qū)域因素指數(shù)可比實例區(qū)域因素指數(shù)例題：需評估某待估房地產(chǎn)2005年5月末的市場交易價格，經(jīng)調(diào)查搜集相關(guān)資料，獲得估價對象房地產(chǎn)和可比實例房地產(chǎn)的區(qū)域因素條件，并經(jīng)比較分析，各分項分值如表1所示，可比實例成交價格為4000元/m2.4000×100/90=4444(元/m2)區(qū)域因素條件分值表序號比較項目價格對象可比實例1地段等級15152交通條件15143配套設(shè)施15154環(huán)境狀況10115商業(yè)繁榮1086城市規(guī)劃597人文環(huán)境558旅游娛樂559視覺景觀5510其他條件53合計/10090個別因素修正個別因素包括宗地位置、面積、形狀、宗地基礎(chǔ)設(shè)施及市政設(shè)施狀況、地形、地質(zhì)、臨街類型、臨街深度、臨街位置、宗地內(nèi)開發(fā)程度、水文狀況、規(guī)劃限制條件等。其修正方法與區(qū)域因素修正基本相同。

個別因素修正后的價格＝比較交易案例價格×個別因素修正系數(shù)其他相關(guān)修正1、土地使用年期修正：2、容積率修正：

確定比準(zhǔn)價格(一)四項修正的綜合求取有前面內(nèi)容可知，市場比較法至少需要選取三個以上的可比實例，而每個可比實例都必須經(jīng)過交易情況、交易期日、區(qū)域因素和個別因素的修正。修正到估價時點的價格。每個可比實例的綜合計算公式為：（二）比準(zhǔn)價格的求取算術(shù)平均數(shù)求?。患訖?quán)平均數(shù)求?。槐姅?shù)求取等方法市場比較法估價案例分析【案例一】（一）估價對象概況：估價對象為城市規(guī)劃住宅區(qū)內(nèi)的一宗住宅房地產(chǎn)，其他情況略（二）估價目的：求取該估價對象在2005年9月初的正常單價（三）估價時點：2005年9月初（四）估價作業(yè)日期：2005年9月3日-9月18日（五）估價方法：由于該類住宅房地產(chǎn)近期有較多的交易實例，故采用市場比較法。（六）已知條件：根據(jù)估價人員調(diào)查分析，在估價對象附近選取了A、B、C三宗已經(jīng)成交類似商品住宅，有關(guān)資料如表所示三宗已成交類似商品住宅資料

比較項目ABC成交價格4500元/m2600美元/m25000元/m2成交日期2004年11月初2005年1月初2005年6月初交易情況-5%0%+2%區(qū)域因素+2%+3%-2%個別因素-3%+5%-2%其中，負(fù)值表示低于正常值（估價對象），正值表示高于正常值。另知，2005年1月初人民幣與美元的市場匯率為1:8.5；該類住宅以人民幣為基準(zhǔn)的價格在2004年6月初至2005年3月初之間平均每月上漲1%，在2005年3月初至2005年9月初之間平均每月上漲1.5%。求取比準(zhǔn)價格以上各修正價格差距不大，故將上述三個修正價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比準(zhǔn)價格，則最終該估價對象的價格為（5447.52+5259.96+5337.23）/3=5348.24(元/m2)【案例二】（一）估價對象概況：某房地產(chǎn)位于某市二級地段內(nèi)，為一獨立式花園住宅，占地面積240m2，建筑面積460m2,庭院面積300m2，建筑物結(jié)構(gòu)為磚木一等，內(nèi)部裝修良好，保養(yǎng)程度約為七成新，設(shè)備有電話、空調(diào)等。（二）估價目的：求取該房地產(chǎn)2005年3月的市場交易價格（三）估價時點：2005年3月（四）估價作業(yè)日期：2005年1月20日-2月20日（五）估價方法：市場比較法（六）已知條件估價人員經(jīng)過調(diào)查，選取了五個可比實例，相關(guān)資料、區(qū)域因素及個別因素比較見表1，表2，表3.另知，可比實例C的成交價格低于當(dāng)時的正常市價2%，其余可比實例均為正常價格；同類物業(yè)的交易價格2003年平均月上漲1.5%，2004年平均月上漲2.5%，2005年平均月上漲2%。表1可比實例相關(guān)資料比較項目ABCDE

坐落區(qū)域一級三級二級二級三級

庭院面積(m2)250320330280220

建筑面積(m2)420480550380350

交易日期2004.52004.82003.102003.82005.1

交易單價（元/m2）1600014500158001350015080序號比較項目設(shè)定分值對象分值實例A實例B實例C實例D實例E1地段等級1091089982交通條件1081089873市政設(shè)施109999984環(huán)境景觀1010788775商業(yè)繁榮107877766文教設(shè)施107778777公共設(shè)施106878888小區(qū)等級108978879供求狀況1078