2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營與管理通關(guān)考試題庫帶答案解析

2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營與管理

通關(guān)考試題庫帶答案解析

單選題（共80題）

1、某城市的居民對(duì)高層住宅經(jīng)歷了一個(gè)從較為抗拒到較普遍接受的

過程，這一現(xiàn)象反映了消費(fèi)者市場的（）o

A.替代性

B.發(fā)展性

C.地區(qū)性

D.復(fù)雜性

【答案】B

2、下列關(guān)于過熱與房地產(chǎn)泡沫的說法，不正確的是（）o

A.過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫是反映兩個(gè)不同層面的市場指標(biāo)。過度開

發(fā)反映市場上的供求關(guān)系，而房地產(chǎn)泡沫則反映市場價(jià)格和實(shí)際價(jià)

值之間的關(guān)系

B.房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于

房地產(chǎn)市場不正常的大起大落

C.當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時(shí)，市場還處在上升階段，而出現(xiàn)過度開發(fā)的

現(xiàn)象時(shí)，市場已經(jīng)開始下滑了

D.過熱表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是

為了獲得長期收益，而房地產(chǎn)泡沫則表現(xiàn)為市場參與者對(duì)短期資本

收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期

的購買與囤積，以待價(jià)格更高時(shí)拋出

【答案】B

3、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人承諾，在簽訂購房協(xié)議15天內(nèi)，如

果不滿意可以無條件退房，該企業(yè)采取的市場定位戰(zhàn)略是（）o

A.形象差異化戰(zhàn)略

B.人員差別化戰(zhàn)略

C.服務(wù)差別化戰(zhàn)略

D.產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略

【答案】C

4、（）對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)變化的反應(yīng)是最快和最大的。

A.工業(yè)物業(yè)

B.居住物業(yè)

C.零售商業(yè)用房

D.寫字樓

【答案】C

5、下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于供給指標(biāo)的是（）o

A.房屋施工面積

B.城市家庭人口規(guī)模

C.銷售量

D.房地產(chǎn)價(jià)格

【答案】A

6、投資者所要求的最低利率是（）o

A.同業(yè)拆放利率

B.存款利率

C.貸款利率

D.基礎(chǔ)利率

【答案】D

7、關(guān)于債務(wù)融資，下列說法不正確的是（）。

A.信貸融資和債券融資是債務(wù)資金籌措的主要渠道

B.債券償付方式有三種：第一種是償還，第二種是轉(zhuǎn)期，第三種是

轉(zhuǎn)貸

C.企業(yè)債券作為一種有價(jià)證券，其還本付息的期限通常為3?5年

D.利用信貸資金經(jīng)營，實(shí)際上就是“借錢賺錢”或“借雞生蛋”

【答案】B

8、（）是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。

A.易受政策影響性

B.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

C.適于進(jìn)行長期投資

D.最高最佳使用性

【答案】A

9、某物業(yè)的購買價(jià)格為80萬元，其中30萬元為金融機(jī)構(gòu)提供的抵

押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為15萬元，年運(yùn)營費(fèi)用為7

萬元，年還本付息額為3萬元，所得稅率為33%,則該項(xiàng)投資的稅

前現(xiàn)金回報(bào)率為（）o

A.6.25%

B.10%

C.16.67%

D.16%

【答案】B

10、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)某小型普通住宅開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究

時(shí)，不必涉及的研究內(nèi)容是（）o

A.市場分析

B.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

C.國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

D.規(guī)劃設(shè)計(jì)及方案選擇

【答案】C

11、管理費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理合法經(jīng)營

活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，包括管理人員的工資和（）。

A.前期費(fèi)用

B.房屋開發(fā)費(fèi)

C.財(cái)務(wù)費(fèi)用

D.辦公費(fèi)

【答案】D

12、地下室防潮、防水構(gòu)造做法中，當(dāng)常年靜止水位和豐水期最高

水位都高于地下室地坪時(shí)，應(yīng)采用（）的做法。

A.防潮

B.防潮與排水相結(jié)合

C.卷材防水

D.鋼筋混凝土防水

【答案】C

13、某項(xiàng)目各年年初的凈現(xiàn)值分別為-2000.00、446.35、432.32、

532.59、640.67、455.57,單位為萬元，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收

期是（）年。

A.3.09

B.3.48

C.3.83

D.3.92

【答案】D

14、判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素中，檢驗(yàn)各風(fēng)險(xiǎn)變量是否相關(guān)屬于

（）階段的工作。

A.風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)

B.風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)

C.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

D.風(fēng)險(xiǎn)決策

【答案】A

15、可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn)中（）是最關(guān)鍵的部分。

A.項(xiàng)目總說明

B.投資環(huán)境研究

C.規(guī)劃方案及建設(shè)條件

D.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

【答案】D

16、對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行全壽命期的管理，通常是由包括物業(yè)管理、

設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和（）在內(nèi)的房地產(chǎn)管理人員的責(zé)任。

A.定資產(chǎn)管理

B.變動(dòng)資產(chǎn)管理

C.房地產(chǎn)投資組合管理

D.投資管理

【答案】C

17、按存量增量細(xì)分通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級(jí)市場，一級(jí)市場

是指（）。

A.土地使用權(quán)出讓市場

B.土地轉(zhuǎn)讓市場

C.新建商品房租售市場

D.存量房地產(chǎn)交易市場

【答案】A

18、如果某建筑物的±0.000=30.800m,按照規(guī)定，其室內(nèi)地面標(biāo)

高±0.000相當(dāng)于絕對(duì)標(biāo)高（）mo

A.30.8

B.30.80

C.30.800

D.30.8000

【答案】c

19、與其他投資相比，房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)不包括（）。

A.能夠得到稅收方面的好處

B.能夠抵消通貨膨脹的影響

C.提高投資者的資信等級(jí)

D.變現(xiàn)容易

【答案】D

20、某市2017年新開工的房屋建筑面積為90萬林，2016年未完工

轉(zhuǎn)入2017年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬2017年竣工的房

屋建筑面積為80萬耕，那么，2017年該市房屋的平均建設(shè)周期為

()。

A.O5年

B.1.5年

C.2年

D.3年

【答案】B

21、下列關(guān)于建筑材料性質(zhì)的表述中，正確的是()o

A.材料的密度是指材料在絕對(duì)密實(shí)狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量，即材料

的質(zhì)量與材料在絕對(duì)密實(shí)狀態(tài)下的體積之比

B.凡是內(nèi)部有孔隙的材料，其密實(shí)度都大于1

C.材料的耐水性是指材料在飽和水作用下強(qiáng)度顯著降低的性質(zhì)

D.材料的彈性是指材料在外力作用下產(chǎn)生變形，外力去掉后變形不

能完全恢復(fù)，但也不即行破壞的性質(zhì)

【答案】A

22、以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資，這

種估算方法為（）o

A.單元估算法

B.單位指標(biāo)估算法

C.工程量近似匡算法

D.概算指標(biāo)法

【答案】A

23、購買者對(duì)其購買活動(dòng)的滿意感（S）是其產(chǎn)品期望（E）和該產(chǎn)

品可察覺性能（P）的函數(shù)，即S=f（E,P）o若購買者非常滿意，

則（）。

A.P=O

B.E>P

C.E=P

D.E<P

【答案】D

24、甲、乙兩人分別向銀行貸款，貸款金額、利率、期限均相同，

貸款期限為1年，甲的償還方式為按月付息到期一次償還本金，乙

的償還方式為按月計(jì)息到期一次還本付息。甲和乙實(shí)際支付的利息

額之間的關(guān)系為（）o

A.I甲＞I乙

B.I甲＜I乙

C.I甲二I乙

D.I甲三I乙

【答案】B

25、房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選時(shí)，各種可能方案中，主要存在著

（）關(guān)系。

A.互斥和相關(guān)

B.獨(dú)立和相關(guān)

C.互斥和獨(dú)立

D.互斥、獨(dú)立和相關(guān)

【答案】D

26、不考慮其他因素變化，利率降低，則房地產(chǎn)價(jià)值（）。

A.下降

B.上升

C.不變

D.不能確定

【答案】B

27、下列各類土地中，不屬于土地儲(chǔ)備范圍的是（）o

A.集體土地中的宅基地

B.依法收回的國有土地

C.依法收購的土地

D.依法行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地

【答案】A

28、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)

是（）。

A.比較風(fēng)險(xiǎn)

B.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

C.持有期風(fēng)險(xiǎn)

D.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

【答案】B

29、如國家債券的收益率為9%,經(jīng)測算，工業(yè)物業(yè)市場相對(duì)于整個(gè)

投資市場的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.14,整個(gè)投資市場的平均收益率為18%,

則工業(yè)物業(yè)的預(yù)期收益率為（）。

A.12.45%

B.10.26%

C.11.98%

D.9.68%

【答案】B

30、關(guān)于評(píng)標(biāo)委員會(huì)組成的說法中，正確的是（）。

A.評(píng)標(biāo)委員會(huì)由政府有關(guān)部門代表和技術(shù)經(jīng)濟(jì)方面的專家組成

B.評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員可以為5人

C.評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員中，經(jīng)濟(jì)技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的1/3

D.評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員應(yīng)由招標(biāo)人負(fù)責(zé)指定

【答案】B

31、在收益性物業(yè)管理中，資金來自物業(yè)收益的大修基金通常由

（）直接管理。

A.業(yè)主

B.租戶

C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)

D.物業(yè)管理協(xié)會(huì)

【答案】C

32、某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%,預(yù)計(jì)未來3年

年初回收額分別是100萬元、150萬元和80萬元。若改為按年等額

回收，則每年年末回收金額為（）萬元。

A.110.00

B.110.47

C.119.31

D.172.43

【答案】c

33、下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（）

A.在建工程

B.車站

C.購物中心

D.科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)

【答案】B

34、采用差額內(nèi)部收益率法進(jìn)行投資方案比選時(shí)，是將差額內(nèi)部收

益率（AIRR）與最低的可接受收益率（ic）進(jìn)行比較，判別標(biāo)準(zhǔn)是

（）

A.若△IRR>ic,則投資大的方案為優(yōu)

B.若△IRR>ic,則投資小的方案為優(yōu)

C.若△IRR<ic,則投資大的方案為優(yōu)

D.若△IRR<ic,則方案間無法直接比較

【答案】A

35、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時(shí)，一般認(rèn)為購買銷售玩具的店鋪比

購買生產(chǎn)玩具的廠房的投資風(fēng)險(xiǎn)小，這是因?yàn)榍罢弑群笳撸ǎ﹐

A.更適于進(jìn)行長期投資

B.變現(xiàn)性差

C.具有更強(qiáng)的適應(yīng)性

D.具有更專業(yè)的物業(yè)管理

【答案】C

36、房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場上交易的抵押貸款支持證券不包括以

下類型()。

A.政府債券

B.抵押貸款支持債券

C.抵押貸款傳遞證券

D.抵押貸款擔(dān)保債務(wù)

【答案】A

37、工程量清單計(jì)價(jià)中，“招標(biāo)控制價(jià)”是由招標(biāo)人根據(jù)有關(guān)計(jì)價(jià)

規(guī)定計(jì)算的工程造價(jià)，其作用是招標(biāo)人用于對(duì)招標(biāo)工程發(fā)包的

()o

A.成交價(jià)

B.保留價(jià)

C.最高限價(jià)

D.最低限價(jià)

【答案】C

38、甲寫字樓購買價(jià)格為100萬元，年凈經(jīng)營收入為30萬元，年還

本付息額為15萬元；乙寫字樓購買價(jià)格為200萬元，年凈經(jīng)營收入

為50萬元，年還本付息額為30萬元。若不考慮其他因素的影響，

則甲、乙兩寫字樓投資現(xiàn)金回報(bào)率的關(guān)系為（）。

A.甲＞乙

B.甲

C.甲=乙

D.無法判斷

【答案】A

39、下列影響消費(fèi)者行為的因素中，屬于個(gè)人因素的是（）o

A.學(xué)習(xí)

B.經(jīng)濟(jì)狀況

C.對(duì)渠道的信賴度

D.購買動(dòng)機(jī)

【答案】B

40、張某在2004年10月購買了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)租

出，租客是王某。當(dāng)時(shí)市場上類似店面的月租金是200元/m2,張某

與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2,租期為5年，費(fèi)用按法

規(guī)各自承擔(dān)。

A.20%的首付款，加上該首付款2年的利息

B.20%的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在估價(jià)時(shí)點(diǎn)

的本息值

C.該店面無債務(wù)條件下在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常市場價(jià)格減去該店面價(jià)值

時(shí)點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和

D.2004年10月的購買價(jià)格，加上20%的首付款的二年利息和已償還

月供在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價(jià)

對(duì)象發(fā)生的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊之和，再減去該店面價(jià)

值時(shí)點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價(jià)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和

【答案】C

41、已知年利率為14%,則按季度計(jì)息時(shí)的實(shí)際年利率為（）。

A.12.55%

B.12.68%

C.14.75%

D.15.01%

【答案】C

42、對(duì)房地產(chǎn)置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)擠效果主要表現(xiàn)在租

金和（）等方面。

A.物業(yè)增值

B.管理費(fèi)

C.契稅

D.機(jī)會(huì)成本

【答案】A

43、根據(jù)消費(fèi)者（）的差異，市場營銷學(xué)將他們所購商品（包括服

務(wù)）分為三類：便利品、選購品和特殊品。

A.購買行為

B.購買習(xí)慣

C.購買動(dòng)機(jī)

D.購買心理

【答案】A

44、房屋開發(fā)費(fèi)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物的2m以外和項(xiàng)目

（）范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。

A.黃線

B.紫線

C.藍(lán)線

D.紅線

【答案】D

45、某企業(yè)總資產(chǎn)為150萬元，負(fù)債30萬元，資本公積10萬元,

留存收益10萬元，盈余公積5萬元，則該企業(yè)的實(shí)收資本為（

萬兀。

A.95

B.100

C.120

D.175

【答案】B

46、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目要求的目標(biāo)收益率為10%,當(dāng)通貨膨脹為3%

時(shí)，為消除通貨膨脹因素對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)果的影響，分析中采用

的名義目標(biāo)收益率應(yīng)為（）。

A.6.8%

B.10.0%

C.13.0%

D.13.3%

【答案】D

47、下列融資渠道中，屬于公眾市場債務(wù)融資形式的是（）。

A.發(fā)行公司債券

B.權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金

C.發(fā)行股票

D.商業(yè)銀行貸款

【答案】A

48、2017年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住

房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750

萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平

方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。

A.9%

B.12%

C.12.5%

D.15%

【答案】D

49、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算時(shí)，如為委托銷售代理的，則代理費(fèi)

應(yīng)列入（）。

A.管理費(fèi)

B.銷售費(fèi)用

C.其他費(fèi)用

D.前期費(fèi)用

【答案】B

50、（）是反映房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來市場預(yù)期的指標(biāo)。根據(jù)開發(fā)商

對(duì)當(dāng)前銷售、未來6個(gè)月內(nèi)銷售量的預(yù)期以及開發(fā)商對(duì)潛在購買者

數(shù)量的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。

A.住房價(jià)格合理性指數(shù)

B.量價(jià)彈性

C.住房市場指數(shù)

D.消費(fèi)者信心指數(shù)

【答案】C

51、已知兩稅一費(fèi)的稅、費(fèi)率分別為營業(yè)稅5%、城市維護(hù)建設(shè)稅7%、

教育費(fèi)附加3%,若銷售收入為700萬元，則應(yīng)繳納兩稅一費(fèi)的總額

為（）萬元。

A.55.0

B.38.5

C.105.0

D.23.6

【答案】B

52、關(guān)于房屋施工面積的說法，正確的是（）。

A.房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積

B.房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積

C.房屋施工面積指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積

D.房屋施工面積不包括報(bào)告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面

積

【答案】C

53、對(duì)于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場

和正常運(yùn)營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間稱為（）o

A.設(shè)計(jì)壽命

B.經(jīng)濟(jì)壽命

C.法定壽命

D.自然壽命

【答案】B

54、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供未婚

青年居住的“博客公社”。那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場選擇過程中采

用的是（）模式。

A.選擇專業(yè)化

B.產(chǎn)品專業(yè)化

C.大量定制

D.市場集中化

【答案】D

55、一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商要獲取銷售許可證，他要找的部門是（）。

A.房地產(chǎn)學(xué)會(huì)

B.房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)

C.房地產(chǎn)管理部門

D.政府

【答案】C

56、下列各項(xiàng)中，屬于競爭導(dǎo)向定價(jià)的是（）。

A.目標(biāo)定價(jià)法

B.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

C.挑戰(zhàn)定價(jià)法

D.成本加成定價(jià)法

【答案】C

57、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地面積一定時(shí)，決定項(xiàng)目可建設(shè)建筑面積

數(shù)量的參數(shù)是（）o

A.綠地率

B.容積率

C.建筑密度

D.建筑限高

【答案】B

58、在利用德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)上，綜合考慮主要

風(fēng)險(xiǎn)因素影響的情況下，得到表示風(fēng)險(xiǎn)程度的凈效益的概率分析的

方法是（）。

A.概率分析法

B.蒙特卡洛法

C.解析法

D.杠桿分析

【答案】C

59、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的區(qū)別在于（）。

A.是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值

B.是否考慮本金的時(shí)間價(jià)值

C.是否考慮先前計(jì)息周期累計(jì)利息的時(shí)間價(jià)值

D.采用名義利率還是實(shí)際利率

【答案】C

60、關(guān)于房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的說法，正確的是（）o

A.擔(dān)保能確保貸款得以足額償還

B.金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)一般低于企業(yè)提供擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)

C.最常見的擔(dān)保形式是以土地房屋為設(shè)定的質(zhì)押

D.貸款質(zhì)押不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有權(quán)

【答案】B

61、目標(biāo)市場選擇的最簡單的模式是（）o

A.選擇專業(yè)化

B.產(chǎn)品專業(yè)化

c.市場集中化

D.大量定制化

【答案】C

62、有一成片荒地需要估價(jià)。獲知該成片荒地的面積為2km2,適宜

進(jìn)行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率

為60%；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)男K“五通一平”熟地的單價(jià)為

800元/m2；開發(fā)期需要3年；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟

地的開發(fā)成本、管理費(fèi)用等經(jīng)測算為2.5億元/1?112；貸款年利率為

10%；投資利潤率為15%；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)

讓價(jià)格的6%,買方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的4%。該成片荒地開

發(fā)完成后的總價(jià)值為（）億元。

A.5

B.8

C.9.6

D.10.6

【答案】C

63、下列關(guān)于收益率的表述中，錯(cuò)誤的是（）。

A.基準(zhǔn)收益率是投資者所要求的最低投資報(bào)酬率

B.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率

C.常規(guī)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的

D.差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差

【答案】D

64、消費(fèi)者購買決策的一般過程包括五個(gè)階段，其中不包括（）。

A.引起需要

B.購買決策

C.方案評(píng)價(jià)

D.信息反饋

【答案】D

65、城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用

國有土地應(yīng)繳納的一種稅，視土地等級(jí)、用途按（）征收。

A.土地出讓金

B.占用面積

C.經(jīng)營收入

D.銷售收入

【答案】B

66、房地產(chǎn)項(xiàng)目的臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變

化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到（）的極限值。

A.利潤為零

B.允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)

c.最大費(fèi)用

D.最大利潤

【答案】B

67、為了得到有代表的樣本，可以采用（）的方法，可以計(jì)算抽

樣誤差的置信度。

A.概率抽樣

B.隨機(jī)抽樣

C.估計(jì)抽樣

D.定額抽樣

【答案】A

68、一種產(chǎn)品價(jià)格上漲，就會(huì)引起另一種替代產(chǎn)品的需求（）。

A.減少

B.不變

C.增加

D.以上說法都不正確

【答案】C

69、地下室防潮、防水構(gòu)造做法中，當(dāng)常年靜止水位低于地下室地

坪，豐水期最高水位高于地下室地坪，但不超過500nlm時(shí)，應(yīng)采用

（）的彳故法。

A.防潮

B.防潮與排水相結(jié)合

C.卷材防水

D.鋼筋混凝土防水

【答案】B

70、下列關(guān)于房地產(chǎn)面積測算，表述錯(cuò)誤的是（）。

A.用地面積測算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積、各項(xiàng)地

類面積的測算

B.房地產(chǎn)面積測算包括房屋面積測算和土地面積測算

C.用地面積測算以丘為單位進(jìn)行

D.房屋面積測算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積

【答案】D

71、在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益

進(jìn)行論證分析的階段是（）。

A.投資機(jī)會(huì)研究

B.初步可行性研究

C.詳細(xì)可行性研究

D.項(xiàng)目的評(píng)估和決策

【答案】B

72、某寫字樓月潛在毛租金收入為100萬元，月平均運(yùn)營費(fèi)用為60

萬元，月平均空置率為5%,月平均租金損失率為2%,月平均其他

收入為潛在毛租金收入的3%,則該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是

（）萬元。

A.33.00

B.33.10

C.36.00

D.36.10

【答案】C

73、某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增，第1年

的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8%,則該商鋪

15年租金收入的現(xiàn)值為（）萬元。

A.11.41

B.11.49

C.12.41

D.12.49

【答案】C

74、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的類型和特點(diǎn)不同，現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的具體表現(xiàn)

形式也會(huì)有很大差異，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流入通

常不包括（）o

A.補(bǔ)貼收入

B.出租收入

C.銷售收入

D.其他經(jīng)營收入

【答案】A

75、一般來說，人口越多，收入越高，房地產(chǎn)市場需求量就（）。

A.越大

B.越小

C.堅(jiān)挺

D.疲軟

【答案】A

76、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段的工程質(zhì)量控制工作不包括（

A.對(duì)原材料的檢驗(yàn)

B.對(duì)配套設(shè)施的檢驗(yàn)

C.確立質(zhì)量文件檔案制度

D.確立成本控制檔案制度

【答案】D

77、關(guān)于資金等效值的說法，正確的是（）o

A.時(shí)值是資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)時(shí)的金額

B.現(xiàn)值是資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)的金額

C.是指與某一時(shí)間點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等的另一時(shí)間點(diǎn)

上的價(jià)值

D.不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的等額資金具有相同的價(jià)值

【答案】C

78、某承租人的基礎(chǔ)租金為5萬元/月，如果營業(yè)額的10%作為百分

比租金，當(dāng)其月營業(yè)額超過（）萬元時(shí)，才對(duì)超過部分的營業(yè)額收取

百分比租金。

A.50

B.60

C.70

D.80

【答案】A

79、在房地產(chǎn)市場的分類中，一級(jí)市場是指（）。

A.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場

B.新建商品房租售市場

C.土地使用權(quán)出讓市場

D.土地使用權(quán)出讓市場和新建商品房租售市場

【答案】C

80、房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目用于出租或自營時(shí)，計(jì)算期為（）之和。

A.開發(fā)期與建造期

B.建造期和經(jīng)營期

C.開發(fā)期和經(jīng)營期

D.經(jīng)營準(zhǔn)備期和經(jīng)營期

【答案】C

多選題（共40題）

1、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售其商品房的說

法，正確的有（）o

A.大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須選擇聯(lián)合代理方式

B.雙重代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以向買賣雙方收取傭金

C.總代理可以委托分代理

D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能直接委托分代理

E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最好在項(xiàng)目前期就確定好代理方式

【答案】BC

2、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序可分為（）。

A.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析

B.前期工作

C.建設(shè)階段

D.租售階段

E.招標(biāo)階段

【答案】ABCD

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營成本主要包括（）。

A.土地轉(zhuǎn)讓成本

B.經(jīng)營管理費(fèi)用

C.配套設(shè)施銷售成本

D.商品房銷售成本E房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本

【答案】ACD

4、下列市場趨勢分析方法中，屬于時(shí)間序列分析法的有（

A.回歸分析法

B.簡單平均法

C.移動(dòng)平均法

D.指數(shù)平滑法

E.市場因子推演法

【答案】BCD

5、運(yùn)營費(fèi)用的人工費(fèi)包括（）。

A.工資

B.醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)保險(xiǎn)

C.統(tǒng)籌費(fèi)

D.聘請法律顧問的費(fèi)用

E.保安費(fèi)用

【答案】ABC

6、下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中，屬于競爭導(dǎo)向定價(jià)的有（）o

A.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

B.價(jià)值定價(jià)法

C.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

D.挑戰(zhàn)定價(jià)法

E.隨行就市定價(jià)法

【答案】CD

7、承包商的主要合同關(guān)系通常包括（）等。

A.保險(xiǎn)合同

B.分包合同

C.銷售合同

D.勘察設(shè)計(jì)合同

E.加工合同

【答案】AB

8、下列不確定性分析方法中，屬于風(fēng)險(xiǎn)分析方法的有（）o

A.三項(xiàng)預(yù)測值法

B.專家打分法

C.解析方法

D.蒙特卡洛模擬法

E.盈虧平衡分析法

【答案】BCD

9、下列關(guān)于潛在毛租金收入，說法正確的是（）。

A.物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱潛在毛租金收入

B.它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積

C.能夠改變其收入的唯一因素是租金水平的變化或可出租面積的變

化

D.它代表物業(yè)實(shí)際獲取的收入

E.實(shí)際租金收入與潛在毛租金收入相等

【答案】ABC

10、可行性研究的作用有（）o

A.項(xiàng)目投資決策的依據(jù)

B.籌集建設(shè)資金的依據(jù)

C.開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)

D.編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)

E.對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的依據(jù)

【答案】ABCD

11、下列選項(xiàng)中，關(guān)于原始憑證的審核內(nèi)容說法正確的有（）o

A.審核憑證的名稱、編制憑證的日期、填制憑證的單位名稱、填制

人姓名、經(jīng)辦人員的簽名或蓋章、經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)內(nèi)容、數(shù)量、單價(jià)和金

額

B.憑證簽章審核

C.憑證金額審核

D.一式幾聯(lián)的原始憑證，應(yīng)當(dāng)注明各聯(lián)的用途，只能以其中的一聯(lián)

作為報(bào)銷憑證

E.一式幾聯(lián)的發(fā)票和收據(jù)，必須用雙面復(fù)寫紙?zhí)讓?，包括發(fā)票和收

據(jù)本身具有復(fù)寫功能的，各聯(lián)必須寫透，并連續(xù)編號(hào)

【答案】ABCD

12、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門在《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書》中，

規(guī)劃土地使用要求包括（）等。

A.建筑規(guī)模

B.公共服務(wù)設(shè)施

C.容積率

D.綠地率

E.建設(shè)項(xiàng)目與城市道路的距離

【答案】ACD

13、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的目的，是考察項(xiàng)目的（）。

A.競爭能力

B.發(fā)展能力

C.盈利能力

D.清償能力

E.抵御風(fēng)險(xiǎn)能力

【答案】CD

14、以下關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營凈收入、利潤和稅金的數(shù)量關(guān)系表

達(dá)式中，不正確的是（）。

A.經(jīng)營收入:銷售收入+出租收入+自營收入

B.利潤總額:經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額

C.稅后利潤;利潤總額一所得稅

D.經(jīng)營利潤:經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費(fèi)用-銷售稅金E銷售稅金=

營業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅

【答案】D

15、抵押率的確定受（）等因素的影響。

A.抵押物的流動(dòng)性

B.貸款期限長短

C.通貨膨脹預(yù)期

D.抵押物所處的市場條件

E.抵押物的新舊程度

【答案】ABCD

16、制訂租售方案的工作內(nèi)容主要包括（）。

A.租售價(jià)格確定

B.宣傳手段選擇

C.租售進(jìn)度安排

D.廣告設(shè)計(jì)及安排E市場租售對(duì)比分析

【答案】AC

17、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑的結(jié)構(gòu)形式主要有（）等多種形式。

A.墻承重結(jié)構(gòu)

B.剪力墻結(jié)構(gòu)

C.框架剪力墻結(jié)構(gòu)

D.框架簡體結(jié)構(gòu)

E.框架結(jié)構(gòu)

【答案】BCD

18、政府對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，可選擇的手段主要有（）。

A.加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入

B.調(diào)整銀行貸款利率

C.調(diào)整公共住房政策

D.調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策E加快城市化進(jìn)程

【答案】BCD

19、政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的手段包括（）。

A.嚴(yán)格控制建設(shè)程序

B.金融政策和住房政策

C.地價(jià)政策

D.城市政策E住房政策

【答案】BCD

20、細(xì)分市場評(píng)價(jià)主要涉及（）等三個(gè)方面的評(píng)價(jià)。

A.細(xì)分市場的可衡量性

B.細(xì)分市場的規(guī)模和發(fā)展前景

C.細(xì)分市場的差異性大小

D.企業(yè)的目標(biāo)和資源E細(xì)分市場結(jié)構(gòu)的吸引力

【答案】BD

21、從企業(yè)角度出發(fā)，不論從何種角度進(jìn)行市場細(xì)分，所確定的細(xì)

分市場必須具備（）。

A.可轉(zhuǎn)換性

B.可區(qū)分性

C.可營利性

D.可實(shí)現(xiàn)性

E.可衡量性

【答案】BCD

22、經(jīng)營收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或經(jīng)營時(shí)的貨幣收

入，包括（）。

A.銷售收入

B.補(bǔ)貼收入

C.出租收入

D.自營收入

E.營業(yè)外收入

【答案】ACD

23、影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本因素有（）o

A.社會(huì)因素

B.經(jīng)濟(jì)因素

C.資源因素

D.政策因素

E.技術(shù)因素

【答案】ABD

24、根據(jù)物業(yè)的類型和特點(diǎn)不同，可以將物業(yè)管理分為（）o

A.居住物業(yè)管理

B.公共物業(yè)管理

C.收益性物業(yè)管理

D.特殊物業(yè)管理

E.工業(yè)物業(yè)管理

【答案】ABC

25、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行（）等工作。

A.客戶評(píng)價(jià)

B.貸款銀行評(píng)價(jià)

C.項(xiàng)目評(píng)估

D.擔(dān)保方式評(píng)價(jià)

E.貸款綜合評(píng)價(jià)

【答案】ACD

26、下列關(guān)于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的表述中，正確的有（）。

A.凈現(xiàn)值期望值相同、凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)

B.可以完全衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性高低

C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差相同、凈現(xiàn)值期望值大的方案為優(yōu)

D.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案為優(yōu)

E.可以反映項(xiàng)目年度凈現(xiàn)值的離散程度

【答案】AC

27、開發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段主要針對(duì)以（）方式獲得國

有建設(shè)用地使用權(quán)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。

A.無償劃撥

B.協(xié)議出讓

C.掛牌

D.拍賣

E.招標(biāo)

【答案】AB

28、下列關(guān)于變形縫的做法，表述正確的是（）。

A.伸縮縫要從基礎(chǔ)頂面開始，將墻體、樓板、屋頂全部斷開

B.屋頂部分也需另做伸縮縫

C.伸縮縫只設(shè)在墻、樓地面、屋頂上，基礎(chǔ)不設(shè)縫

D.沉降縫則從屋頂?shù)交A(chǔ)，全部構(gòu)件部位均需設(shè)縫分開

E.防震縫與沉降縫結(jié)合設(shè)置時(shí)，基礎(chǔ)不應(yīng)分開

【答案】ACD

29、風(fēng)險(xiǎn)型決策的具體方法包括（）o

A.最大可能法

B.期望值法

C.決策樹法

D.大中取大法

E.最小最大后悔值法

【答案】ABC

30、市場營銷因素調(diào)查包括（）。

A.消費(fèi)水平調(diào)查

B.分銷渠道調(diào)查、價(jià)格調(diào)查

C.促銷策略調(diào)查、產(chǎn)品調(diào)查

D.人口數(shù)量調(diào)查E產(chǎn)品調(diào)查

【答案】BC

31、利率的儲(chǔ)蓄投資決定理論認(rèn)為（）o

A.利率是由貨幣的供給與需求決定的

B.利率是資本的租用價(jià)格

C.利率是由可貸資金的供求決定的

D.利率的高低取決于平均利潤率

E.利率不受貨幣因素的影響

【答案】B

32、收集一手資料常用的方法有（）。

A.觀察法

B.訪問法

C.頭腦風(fēng)暴法

D.問卷法

E.實(shí)驗(yàn)法

【答案】ABD

33、下列關(guān)于國產(chǎn)設(shè)備原價(jià)的構(gòu)成，表述正確的是（）。

A.國產(chǎn)設(shè)備原價(jià)分為國產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備原價(jià)和國產(chǎn)非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備原價(jià)

B.在計(jì)算國產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備原價(jià)時(shí)，一般采用不帶有備件的原價(jià)

C.國產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備原價(jià)有兩種，即帶有備件的原價(jià)和不帶備件的原價(jià)

D.國產(chǎn)設(shè)備原價(jià)一般是指設(shè)備制造廠的交貨價(jià)或訂貨合同價(jià)

E.可通過查詢相關(guān)交易市場價(jià)格或向設(shè)備生產(chǎn)廠家詢價(jià)得到國產(chǎn)標(biāo)

準(zhǔn)設(shè)備原價(jià)

【答案】ACD

34、房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析的主要步驟包括（）。

A.確定用于敏感性分析的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

B.確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍

C.計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值

D.通過評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況，找出較為敏感的不確定性因素，估攵出

進(jìn)一步的分析

E.分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率

【答案】ABCD

35、會(huì)計(jì)錯(cuò)弊的特點(diǎn)是（）。

A.故意的

B.過失的

C.有目的的

D.有預(yù)謀的

E.有針對(duì)性

【答案】ACD

36、制訂租售方案的工作內(nèi)容主要包括（）。

A.租售價(jià)格確定

B.宣傳手段選擇

C.租售進(jìn)度安排

D.廣告設(shè)計(jì)及安排E市場租售對(duì)比分析

【答案】AC

37、下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中，屬于競爭導(dǎo)向定價(jià)的有（）。

A.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

B.價(jià)值定價(jià)法

C.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

D.挑戰(zhàn)定價(jià)法

E.隨行就市定價(jià)法

【答案】CD

38、按資產(chǎn)投資的類型劃分，REITs可分為（）形式。

A.權(quán)益型

B.債務(wù)型

C.混合型

D.綜合型

E.抵押型

【答案】AC

39、下列關(guān)于工程造價(jià)計(jì)價(jià)中的定額計(jì)價(jià)，表述正確的是（）。

A.定額計(jì)價(jià)以直接費(fèi)單價(jià)為基礎(chǔ)

B.定額計(jì)價(jià)以綜合單價(jià)為基礎(chǔ)

C.定額計(jì)價(jià)是分部分項(xiàng)工程的不完全價(jià)格

D.定額計(jì)價(jià)是分部分項(xiàng)工程的完全價(jià)格

E.目前采用單位估價(jià)法和實(shí)物估價(jià)法確定

【答案】AC

40、以下關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營凈收入、利潤和稅金的數(shù)量關(guān)系表

達(dá)式中，不正確的是（）。

A.經(jīng)營收入:銷售收入+出租收入+自營收入

B.利潤總額:經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額

C.稅后利潤;利潤總額一所得稅

D.經(jīng)營利潤:經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費(fèi)用-銷售稅金E銷售稅金=

營業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅

【答案】D

大題(共10題)

一、本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程；

主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬

m2,估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)

的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用

性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)

規(guī)范》(GB/T50291—1999),主要的估價(jià)方法有市場法、收益法、成

本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程，

具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，

故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料

較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用

假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2.假設(shè)開發(fā)法是

預(yù)測估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，

然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求

取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以

在采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3.收益法是預(yù)

測估價(jià)對(duì)象的未來收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù),

將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于估價(jià)

對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、

成本法估算估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值。4.成本法是求取估價(jià)

對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格的折舊，然后將重新購建價(jià)格減去

折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分估、綜

合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評(píng)估

在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)

格。用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)估價(jià)委托人提

供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測算。由于估價(jià)對(duì)象已停工3

年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素。

【答案】

二、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：

變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條

件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能

力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用,

適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，

使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)

準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對(duì)象中，大型商場部分通

用性一般；辦公樓部分通用性較好。2,獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用

性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說，獨(dú)立使

用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估

價(jià)對(duì)象為大型商場及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。

3.可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否

可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)；

反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對(duì)象為在建的大型商場及辦公樓,

適宜分割轉(zhuǎn)讓。4.房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象為在建工程，至

估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建

至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，

估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5.價(jià)值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價(jià)

值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主,

變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)

對(duì)象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。6.區(qū)位：一般地說,

處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)

的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)

的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。

【答案】

三、xx商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄（略）致委托方函（略）估

價(jià)師聲明（略）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、

委托方XXXX商貿(mào)有限公司，法定代表：XXX,住所：XX市XX

路XX號(hào)。二、估價(jià)方XXXX房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代

表：XXX,住所：XX市XX路XX號(hào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：X

級(jí)。三、估價(jià)對(duì)象XX商貿(mào)樓位于XX市XX路XX號(hào)，四至

xxxx,屬XXXX商貿(mào)有限公司所有。xxxx商貿(mào)有限公司1999

年4月1日以出讓方式獲得xx商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限

為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商

業(yè)。xx商務(wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611nl2,

總用地面積為2560nl2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣

工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價(jià)對(duì)象其他內(nèi)容描述（略）

四、估價(jià)目的評(píng)估xx商務(wù)樓市場價(jià)值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參

考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)間2003年4月1日。六、價(jià)值定

義本次估價(jià)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

【答案】

四、本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)對(duì)象是李某擁有的位于某住

宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配

套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住

宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚

未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估

價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最

佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指

法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使

估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析具體

如下：1.法律上的允許。估價(jià)對(duì)象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途

為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且

規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價(jià)對(duì)象變更

房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價(jià)對(duì)象按照商業(yè)

用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2.技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)

對(duì)象為已建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用

途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對(duì)象改建

為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3.經(jīng)

濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析

測算，若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入

現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對(duì)象改建為

商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4.價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價(jià)時(shí)

點(diǎn)估價(jià)對(duì)象類似住宅市場均價(jià)為8000元/m2,類似商鋪市場均價(jià)為

20000元/m2。若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修

成本及應(yīng)得利潤后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，

估價(jià)對(duì)象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述，估價(jià)對(duì)象的

最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開發(fā)為前提。

【答案】

五、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價(jià)值為100萬元的住宅，

首付款為房價(jià)的50%,其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的

期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%,問：（1）抵押貸

款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入

可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購

買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初

一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少

【答案】⑴抵押貸款額P=100x50%=50萬元；月貸款利率

i=12%/12=l%；月還款額為：A=Pxi(l+i)n/[(l+i)n-

1]=50x1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；

(2)該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：

5505.43/30%=18351.43元(3)該家庭在第6年年初一次提前償還

剩余貸款余額時(shí)，所需償還金額為Pn=A[((1+i)n-m-1)/[i(1+i)

n-m],其中，n=12x20=240,m=12x5=60,代入數(shù)據(jù)，得到

Pn=5505.43x[((1+1%)240-60-1)/[I%(1+1%)240-

60]=458721.59元=45.87萬元。

六、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面

積2310n12,建筑密度為60%,用地為2004年通過出讓國有土地使用

權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)

估。采用成本法，其計(jì)算過程如下。(1)土地價(jià)格估算根

據(jù)有關(guān)資料，考慮估價(jià)對(duì)象用地性質(zhì)、土地等級(jí)、地段位置等，確

定估價(jià)對(duì)象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為：

1200x2310x60%=1663200(元)-166.3(萬元)。(2)建筑

物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重

置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均

勻投入，年貸款利息率為5.85%,開發(fā)商利潤率為20%,則利息為：

2175x0.5x5.85%?63.6(元/m2)。開發(fā)商利潤為：2175x20%=

435(元/m2)。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率

為2%,已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：口-(1

-2%)x5/60]xl00%=92%o建筑物現(xiàn)值為：(2175+63.6+435)

x92%x2310=5681934.72(元)-568.2(萬元)。(3)估價(jià)結(jié)

果確定166.3+568.2=734.5(萬元)

【答案】

七、本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程；

主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬

m2,估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)

的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用

性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)

規(guī)范》(GB/T50291—1999),主要的估價(jià)方法有市場法、收益法、成

本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程，

具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，

故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料

較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用

假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2.假設(shè)開發(fā)法是

預(yù)測估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，

然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求

取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以

在采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3.收益法是預(yù)

測估價(jià)對(duì)象的未來收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，

將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于估價(jià)

對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、

成本法估算估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值。4.成本法是求取估價(jià)

對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格的折舊，然后將重新購建價(jià)格減去

折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分估、綜

合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評(píng)估

在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)

格。用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)估價(jià)委托人提

供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測算。由于估價(jià)對(duì)象已停工3

年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素。

【答案】

八、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：

變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條

件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能

力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用,

適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，

使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)

準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對(duì)象中，大型商場部分通

用性一般；辦公樓部分通用性較好。2,獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用

性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說，獨(dú)立使

用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。