綜合項(xiàng)目評(píng)估分析報(bào)告

“至臻:淺水灣”建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃書第1章總論1.1項(xiàng)目概況1.1.1項(xiàng)目基礎(chǔ)情況概述項(xiàng)目名稱：“至臻淺水灣”，該地塊在廣元市利州區(qū)，西至紅星公園，東至商貿(mào)城，南臨濱河?？傉鞯孛娣e為77.66畝，用地性質(zhì)為建造商品住宅。地理位置十分優(yōu)越。依山傍河、空氣清新，區(qū)內(nèi)四季分明、氣候宜人，本項(xiàng)目計(jì)劃以住宅為主，兼容商業(yè)、文化娛樂等功效，充足表現(xiàn)了以人為本對(duì)居住環(huán)境、居住類型、居住心理要求。本項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中高等檔次住宅新區(qū)。整體計(jì)劃充足考慮了各性質(zhì)用地間相互協(xié)調(diào)和銜接，表現(xiàn)了計(jì)劃區(qū)現(xiàn)代和時(shí)尚，含有了高品質(zhì)居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)生活服務(wù)設(shè)施，發(fā)明了清新、雅致人文居住園區(qū)。1.2計(jì)劃方案1.2.1建筑形式采取組合式：高層90%，小高層10%,并初步確定項(xiàng)目關(guān)鍵技術(shù)指標(biāo)以下：①總用地面積：77.66畝②容積率：2.6M3③總建筑面積：16.5萬M2其中：高層住宅：11.0202萬M2商業(yè)：2.1516萬M2地下車庫(kù)：3.05萬M2④建筑密度：22%綠化率：37%1.2.2、總體計(jì)劃設(shè)計(jì)理念(1)充足利用當(dāng)?shù)貕K地理優(yōu)越性自然資源，人文和環(huán)境可連續(xù)性發(fā)展，發(fā)明既能享受現(xiàn)代城市文明，又能享受生態(tài)自然居住環(huán)境；(2)適應(yīng)本市區(qū)白領(lǐng)人士需求，發(fā)明切合二十一世紀(jì)生活模式、高尚、新奇、舒適居住環(huán)境；第2章．建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案2.1建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目工程總建筑面積16.5萬平方米（1、2、3、4、5、6、7，共七棟）。臨東北面道路部署6、7號(hào)樓，6、7號(hào)樓群樓相連，臨西北面道路部署3、4號(hào)樓，帶獨(dú)立群樓。3、4號(hào)樓間，城市道路交匯處設(shè)600平方米公共綠地和小區(qū)景觀梯道入口。背街設(shè)計(jì)為內(nèi)部生態(tài)綠化中庭，部署有綠樹、水池、休閑小品。建筑布局以點(diǎn)線結(jié)合為主圍合中心綠化，平面上錯(cuò)動(dòng)和高度改變形成錯(cuò)落有序改變豐富建筑空間格局和開闊視線通廊。城市公共綠地，小區(qū)中心綠化和保留綠地得到充足融匯和貫通。3、4號(hào)樓負(fù)一層平街設(shè)小商鋪，一,二、三、四層為商業(yè)用房，四層以上為住宅；3號(hào)樓一,二、三層為商業(yè)用房，三層以上為住宅。1、2號(hào)樓，一、二、三層為住宅。住宅小區(qū)步行景觀入口設(shè)于3、4號(hào)樓間，車行及消防入口設(shè)在用地西南角，地下車庫(kù)出入口分別設(shè)于東面和西南角，平街為商業(yè)入口，住宅門廳朝向小區(qū)中庭，小區(qū)獨(dú)立封閉。住宅均為點(diǎn)式平面，3、4號(hào)樓每層六戶，其它樓號(hào)每層六戶，戶型以套內(nèi)建筑面積90-110m2左右三室兩廳為主，輔以少許一室一廳和兩室一廳，本設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)住宅居住性、安全性、舒適性，處理高層住宅中房間對(duì)視問題及穿堂風(fēng)形成，各戶均爭(zhēng)取良好景觀視線和采光通風(fēng)。2.2建設(shè)條件2.2.1建設(shè)地點(diǎn)條件1、該計(jì)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰紅星公園、國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)、大學(xué)城、碧桂園、體育館。2、靠近公路，交通便利，長(zhǎng)途客運(yùn)總站僅0.5公里。3、周圍環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。4、容積率較高，可計(jì)劃面積充足，場(chǎng)地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。5、擬建計(jì)劃分區(qū)給排水、電力、燃?xì)?、電信、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃配套齊全，學(xué)校、商店、等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體計(jì)劃中。第3章市場(chǎng)調(diào)查分析3.1市場(chǎng)發(fā)展前景分析依據(jù)對(duì)今年以來出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)政策、對(duì)市場(chǎng)供需情況等方面情況調(diào)查表明，當(dāng)?shù)赜蚍康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，關(guān)鍵表現(xiàn)為：3.1.1房?jī)r(jià)將連續(xù)穩(wěn)中有升近幾年，商品房?jī)r(jià)格和周圍沿海城市相比漲幅較低，所以受宏觀調(diào)控影響較小，因?yàn)橥恋貎r(jià)格、建筑材料等價(jià)格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標(biāo)準(zhǔn)提升，造成商品房?jī)r(jià)格居高不下。3.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍然處于快速增加態(tài)勢(shì)一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加緊，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。二是消費(fèi)者消費(fèi)觀念發(fā)生改變，將增加市場(chǎng)需求。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)整體需求。3.1.3二手房市場(chǎng)活躍對(duì)新房促進(jìn)伴隨房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)不?；钴S，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”購(gòu)房群體逐步上升。3.1.4政府將加大對(duì)地產(chǎn)開發(fā)調(diào)控力度及城市建設(shè)力度這將極大地改善城市面貌，深入優(yōu)化城市空間布局，推進(jìn)這座最好人居城市計(jì)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到本市購(gòu)房居住。3.1.5房地產(chǎn)營(yíng)銷方法改變房地產(chǎn)銷售方法從原始概念銷售、點(diǎn)子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I(yíng)銷推廣。競(jìng)爭(zhēng)由單一價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)上升到價(jià)格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多原因、多元化競(jìng)爭(zhēng)新格局。對(duì)以后市場(chǎng)估計(jì)：——從購(gòu)房能力看伴伴隨經(jīng)濟(jì)增加，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，到，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房?jī)r(jià)漲幅較大，但消費(fèi)市場(chǎng)仍保持旺熱?！獜耐顿Y角度看因?yàn)楣墒虚L(zhǎng)久低迷，銀行利率數(shù)次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功效顯著，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資關(guān)鍵領(lǐng)域。加上銀行信貸支持，大大刺激了市場(chǎng)需求?，F(xiàn)在經(jīng)過按揭貸款購(gòu)置商品房百分比為42%，年增幅達(dá)16%?！獜南M(fèi)結(jié)構(gòu)看伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了顯著改變。大家已不能滿足于“夠住就行”傳統(tǒng)觀念，改善型住房需求較為顯著。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。第4章．銷售計(jì)劃及營(yíng)銷方案4.1銷售計(jì)劃依據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及廣元地域房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)，該項(xiàng)目擬銷售周期為三年：銷售收入2.1億元；銷售收入2.7億元；銷售收入2.8億元。4.2營(yíng)銷方案秉承企業(yè)“廣廈千萬、誠(chéng)信皇冠”經(jīng)營(yíng)理念，深入房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究，充足發(fā)掘樓盤賣點(diǎn)，經(jīng)過以下路徑和方法實(shí)現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤(rùn)。（1）、進(jìn)行廣泛市場(chǎng)調(diào)查，經(jīng)過目標(biāo)用戶和目標(biāo)市場(chǎng)分析，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)、戶型結(jié)構(gòu)、用戶群體進(jìn)行正確定位，建設(shè)適應(yīng)用戶需求樓盤產(chǎn)品。（2）、實(shí)施有效廣告宣傳策略、營(yíng)銷策略及公關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。利用“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效廣告方法，立即地將樓盤信息傳輸給購(gòu)房用戶。經(jīng)過溝通，利用用戶群對(duì)企業(yè)品牌認(rèn)識(shí)、了解和接收，提升對(duì)所開發(fā)產(chǎn)品認(rèn)識(shí)度。（3）、經(jīng)過拓展銷售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴(kuò)展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地域代理等多元化銷售方法。（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷售。要在猛烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得用戶，必需深入了解用戶，為用戶提供優(yōu)質(zhì)完善服務(wù)，讓用戶感受到比預(yù)期愈加好超值服務(wù)。（5）、利用具牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。有效地利用具牌效應(yīng)，提升企業(yè)關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提升房屋競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿足用戶期望，激發(fā)用戶購(gòu)置愿望。（6）、結(jié)合價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。在現(xiàn)在樓盤價(jià)格穩(wěn)中有升形勢(shì)下，新盤開發(fā)銷售價(jià)格采取隨行就市結(jié)合“低開高走”價(jià)格策略，將本項(xiàng)目標(biāo)房屋價(jià)格，由低到高次序推向市場(chǎng)，吸引用戶關(guān)注，形成良好市場(chǎng)氣氛，形成人氣后再據(jù)市場(chǎng)情況逐步提升房屋價(jià)格，給用戶以“增值、保值”信息，堅(jiān)定購(gòu)房用戶信心。第5章．投資估算和資金籌措項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為2.5億元人民幣，其中建設(shè)投資為2.2億元，建設(shè)期利息3000萬元。詳見表-1：《項(xiàng)目總投資估算表》，更具體投資計(jì)劃可能隨設(shè)計(jì)及實(shí)施改變而調(diào)整。5.1、建設(shè)投資建設(shè)投資包含土地取得費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、小區(qū)配套費(fèi)用、道路、綠建設(shè)投資估算依據(jù)：整個(gè)項(xiàng)目從8月開始，8月底全方面完成。整個(gè)項(xiàng)目按中、高水平計(jì)算。銀行貸款利率按0.8%計(jì)取。建筑形式組合式：高層90%，小高層10%開發(fā)期稅費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目金額（元）估算說明（元/㎡）1配套費(fèi)1300802質(zhì)檢費(fèi)49500033建筑管理費(fèi)1980001.24綠化費(fèi)165000.15白蟻防治費(fèi)2475001.56土地使用費(fèi)66000047再就業(yè)基金1650000108教育專題基金1650000109招標(biāo)費(fèi)165000110計(jì)劃許可工本費(fèi)825000.511土地證工本費(fèi)825000.512施工許可證825000.5累計(jì)18529500（依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況,3月和政府公開招拍掛，為土地費(fèi)用為95萬/畝,所以以之作為投資估算依據(jù).）5.2、建設(shè)期利息。建設(shè)期利息按動(dòng)態(tài)計(jì)算，考慮到工程分期滾動(dòng)開發(fā)，后續(xù)工程資金籌措可經(jīng)過預(yù)售房款，項(xiàng)目標(biāo)總利息為7000萬元。5.3、項(xiàng)目總投資上述建設(shè)投資、建設(shè)期利息兩項(xiàng)相加，即為項(xiàng)目總投資，累計(jì)2.5億元。詳見表-1《項(xiàng)目總投資估算表》。5.4、項(xiàng)目投資和籌資計(jì)劃按市政府要求，投資項(xiàng)目標(biāo)自有資金應(yīng)達(dá)成項(xiàng)目投資60%以上，完成此百分比投資，項(xiàng)目方可依法轉(zhuǎn)讓或預(yù)售。項(xiàng)目首期約6萬平方米，投資約1億元，為充足利用建設(shè)單位資金，企業(yè)自籌項(xiàng)目總投資60%作為開啟資金，其它40%可經(jīng)過銀行貸款和項(xiàng)目預(yù)售收獲取支持。因?yàn)轫?xiàng)目建設(shè)期較長(zhǎng)，實(shí)際運(yùn)作中，上一期項(xiàng)目標(biāo)銷售收入中相當(dāng)一部分可用于下一期建設(shè)資金。項(xiàng)目建設(shè)期歷時(shí)2年，從8月至8月底全方面完成，在建設(shè)期內(nèi)，投資總額按40%、60%百分比分年均勻發(fā)放。具體見表—2：《項(xiàng)目使用計(jì)劃和資金籌措表》。投資和成本費(fèi)用估算匯總表項(xiàng)目單方成本（元/㎡）金額（元）土地費(fèi)用51.585000000前期費(fèi)用355775000建安費(fèi)用1700基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)101650000開發(fā)間稅費(fèi)508250000不可預(yù)見費(fèi)203300000管理銷售費(fèi)112.518562500累計(jì)19445.5、項(xiàng)目銷售收入估算據(jù)前文確定項(xiàng)目銷售價(jià)位和上述物業(yè)銷售預(yù)期計(jì)劃，測(cè)算該項(xiàng)目銷售收入情況以下表—3銷售收入預(yù)算表項(xiàng)目面積（㎡）單位平均售價(jià)（元/㎡)銷售收入（元）住宅1102024200個(gè)車位12807000089600000商業(yè)215168000累計(jì)5.6、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本包含：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財(cái)務(wù)費(fèi)用。其中：建造成本=（當(dāng)年銷售收入/項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)總收入）×總建筑投資上述公式僅為近似計(jì)算。②銷售成本含廣告費(fèi)、人職員資、辦公費(fèi)等，按銷售收入2.5%計(jì)取。③銷售稅金包含營(yíng)業(yè)稅、城鎮(zhèn)建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。其中，營(yíng)業(yè)稅取銷售收入5%，城鎮(zhèn)建設(shè)維護(hù)稅取營(yíng)業(yè)稅7%，教育費(fèi)附加取營(yíng)業(yè)稅2%，三者累計(jì)為銷售收入5.45%。④財(cái)務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期間利息支出。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本各項(xiàng)估算見表—45.7、項(xiàng)目利潤(rùn)估算項(xiàng)目利潤(rùn)計(jì)算如表?yè)p益表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算金額（元）1銷售收入2總成本費(fèi)用3銷售稅金及附加449212504土地增值稅37125005利潤(rùn)總額（1）-（2）-（3）-（4）6所得稅（5）*25%41466562.57稅后利潤(rùn)（5）-（6）.758公積金（7）*10%12439968.759可分配利潤(rùn)（7）-（8）.75第六章、財(cái)務(wù)分析6.1、盈利能力及清償能力分析由上述計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）>0，表明項(xiàng)目利潤(rùn)率超出基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，含有財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=27.1%>12%，且水平較高，表明項(xiàng)目含有盈利能力。6.2、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測(cè)度其開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，然后對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作中關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性研究并提出對(duì)應(yīng)對(duì)策。6.2.1、項(xiàng)目盈虧平衡分析項(xiàng)目盈虧平衡分析包含項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本點(diǎn)分析。1）、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)分析項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本=14467.4/（1-5.45%）=1530132（萬元），保本點(diǎn)=15301.32/25155.2=60.83%即銷售收入達(dá)估計(jì)收入60.83%時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。2）、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本保本點(diǎn)項(xiàng)目保本開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本=25155.2萬元，保本點(diǎn)=25155.2/14467.4=173.86%即項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本達(dá)成估計(jì)成本173.86%，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。實(shí)際上項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)各階段是不一樣，這是根據(jù)計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì)算結(jié)果。6.2.2、項(xiàng)目敏感性分析本項(xiàng)目敏感性分析關(guān)鍵針對(duì)項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入兩項(xiàng)原因進(jìn)行。6.2.2.1、項(xiàng)目總投資因?yàn)轫?xiàng)目占地較大，開發(fā)周期較長(zhǎng)，其間可能會(huì)出現(xiàn)多種不能預(yù)期改變，故項(xiàng)目標(biāo)總投資額可能會(huì)發(fā)生1些改變，估量最大變動(dòng)幅度達(dá)10%，假如投資額增加10%，那么從全部資金現(xiàn)金流量表（表-7）情況來看，F(xiàn)NPV=2717.80，項(xiàng)目仍然可行。6.2.2.2、項(xiàng)目銷售收入在開發(fā)經(jīng)營(yíng)各個(gè)過程中，因?yàn)殇N售收入估計(jì)關(guān)鍵是建立在對(duì)本項(xiàng)目標(biāo)未來前景分析及估計(jì)基礎(chǔ)之上，即使項(xiàng)現(xiàn)在景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售步驟上細(xì)小失誤，市場(chǎng)需求細(xì)微改變等原因全部有可能影響項(xiàng)目標(biāo)銷售價(jià)位，從而對(duì)項(xiàng)目標(biāo)銷售收入產(chǎn)生不利影響，因?yàn)樵趦r(jià)格定位時(shí)相對(duì)較低，故銷售收入最大下降幅度不會(huì)太大，假如下降幅度為1現(xiàn)值下降至2732.79萬元，不過從全部投資現(xiàn)金流量表(表-8)情況看，財(cái)務(wù)凈值仍大于零，項(xiàng)目仍然可行。6.3、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)1般包含宏觀經(jīng)濟(jì)和政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，依據(jù)本匯報(bào)相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，能夠看出，項(xiàng)目含有較強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但仍有1些不確定性原因帶來風(fēng)險(xiǎn)。6.3.1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目標(biāo)住宅小區(qū)定位為中高等檔次，它所面正確目標(biāo)用戶是居民人數(shù)百分比較大中等偏高收入階層，她們要求小區(qū)不僅僅滿足最基礎(chǔ)居住需求，而是含有較高居住專題，表現(xiàn)對(duì)人關(guān)心和尊重現(xiàn)代居住小區(qū)。這就給項(xiàng)目企業(yè)帶來兩個(gè)方面要求，首先，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，怎樣精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)用戶要求；其次，怎樣在廣大市場(chǎng)和用戶面前展現(xiàn)出本物業(yè)和眾不一樣魅力和優(yōu)勢(shì)。任何產(chǎn)品供給和需求全部應(yīng)該保持相正確平衡，不然會(huì)受到市場(chǎng)處罰。房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此。從煙臺(tái)市居民住房消費(fèi)意向看，人文生態(tài)地域有相當(dāng)大潛在居民。所以，本項(xiàng)目須在同檔、差異、改變中表現(xiàn)個(gè)性以尋求市場(chǎng)。并伴隨人文生態(tài)區(qū)發(fā)展、各項(xiàng)設(shè)施興建，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地域周圍環(huán)境改善，促進(jìn)目標(biāo)用戶量增加，親密注意目標(biāo)用戶群改變，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。6.3.2、項(xiàng)目標(biāo)資本風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目標(biāo)籌資計(jì)劃中，絕大部分資金是經(jīng)過銷售收入來實(shí)現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項(xiàng)目投資，假如這1計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn)，整個(gè)項(xiàng)目將比較困難；反之，假如所超額完成計(jì)劃，將促進(jìn)整個(gè)項(xiàng)目順利完成。鑒于上述原因，首期項(xiàng)目標(biāo)建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同時(shí)進(jìn)行，讓購(gòu)房者對(duì)本項(xiàng)目有足夠信心。同時(shí)，在首期項(xiàng)目標(biāo)預(yù)售中，可合適加大營(yíng)銷費(fèi)用比重，以發(fā)動(dòng)銷售宣傳強(qiáng)力攻勢(shì)。6.3.3、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包含經(jīng)營(yíng)不善、銷售不力、管理水平低下等方面。所以，項(xiàng)目企業(yè)對(duì)本項(xiàng)目標(biāo)目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方法選擇、營(yíng)銷方法選擇等方面決議能否有足夠了解并達(dá)成共識(shí)，且在具體實(shí)施各個(gè)步驟中能否正確到位就顯得十分關(guān)鍵。對(duì)比項(xiàng)目標(biāo)成本和收入敏感性分析情況，項(xiàng)目標(biāo)成本原因更為敏感，所以，在項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中，要認(rèn)真做好項(xiàng)目標(biāo)成本控制工作，同時(shí)也要加強(qiáng)銷售宣傳力度及相關(guān)工作。以確保預(yù)期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。6.4防范和降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策經(jīng)過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析，能夠看出，銷售收入和建設(shè)投資改變對(duì)該項(xiàng)目標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率影響相對(duì)較大，尤其是商品房銷售收入，直接影響到項(xiàng)目標(biāo)盈余。項(xiàng)目在實(shí)施過程中，應(yīng)注意控制投資，加強(qiáng)項(xiàng)目標(biāo)營(yíng)銷工作，促進(jìn)銷售收入順利實(shí)現(xiàn)，從而降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。第7章社會(huì)評(píng)價(jià)社會(huì)評(píng)價(jià)關(guān)鍵內(nèi)容包含項(xiàng)目標(biāo)社會(huì)影響分析、項(xiàng)目和所在地域互適性分析和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析三個(gè)方面，針對(duì)本項(xiàng)目標(biāo)實(shí)際情況，將上述三個(gè)方面綜述以下：7.1、社會(huì)影響分析7.1.1、對(duì)所在地居民就業(yè)水平、生活水平、生活質(zhì)量及居民收入影響本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不一樣于生產(chǎn)性項(xiàng)目，它關(guān)鍵特點(diǎn)是建設(shè)周期，投資回收期相對(duì)較短，在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期會(huì)為當(dāng)?shù)鼐用裨黾右欢ň蜆I(yè)機(jī)會(huì)，如餐飲業(yè)，但增加就業(yè)機(jī)會(huì)有限，所以對(duì)當(dāng)?shù)鼐用裆钏?、生活質(zhì)量及居民收入影響較小，但伴隨房屋銷售，本項(xiàng)目環(huán)境建設(shè)，會(huì)改善周圍小區(qū)環(huán)境，業(yè)主入住會(huì)為當(dāng)?shù)鼐用癜l(fā)明一定就業(yè)機(jī)會(huì)、發(fā)展空間，會(huì)帶動(dòng)認(rèn)為本項(xiàng)目服務(wù)為主相關(guān)行業(yè)發(fā)展。同時(shí)也會(huì)在一定程度上提升當(dāng)?shù)鼐用裆钯|(zhì)量。7.1.2、對(duì)所在地基礎(chǔ)設(shè)施及文化、教育、衛(wèi)生影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目標(biāo)一個(gè)顯著特點(diǎn)就是項(xiàng)目標(biāo)建設(shè)能夠加緊當(dāng)?shù)嘏f城改造，改善當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施、衛(wèi)生條件，同時(shí)因?yàn)楸卷?xiàng)目標(biāo)建成，業(yè)主入住，能夠促進(jìn)當(dāng)?shù)匚幕仞B(yǎng)、教育水平提升。7.2、項(xiàng)目互適性分析本項(xiàng)目屬政策激勵(lì)投資項(xiàng)目，無工業(yè)污染物、廢棄物產(chǎn)生，項(xiàng)目標(biāo)建設(shè)能夠改善當(dāng)?shù)匦^(qū)環(huán)境條件，帶動(dòng)地域城市建設(shè)發(fā)展，同時(shí)能夠?yàn)閺V大購(gòu)房者提供一個(gè)選擇機(jī)會(huì)，所以項(xiàng)目所在地相關(guān)各方對(duì)項(xiàng)目標(biāo)建設(shè)無排斥性。7.3、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目施工期社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵表現(xiàn)在施工擾民方面，但只要投資方、施工方、監(jiān)理方加強(qiáng)施工管理，文明施工，這方面影響是能夠避免。項(xiàng)目建成后社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵表現(xiàn)在本項(xiàng)目標(biāo)安定、團(tuán)結(jié)方面，這關(guān)鍵取決于物業(yè)管理企業(yè)綜合素質(zhì)，從客觀上分析，此風(fēng)險(xiǎn)也是能夠避免。第8章結(jié)論和提議8.1、關(guān)鍵結(jié)論中國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)快速增加時(shí)期，實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展，需要各行各業(yè)全方位支持和全方面協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)作為一項(xiàng)新興高速發(fā)展行業(yè)，肯定作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展龍頭之一，對(duì)拉動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)全方面發(fā)展，起著至關(guān)關(guān)鍵作用。目前，該市經(jīng)濟(jì)連續(xù)穩(wěn)步增加，居民購(gòu)置力深入增強(qiáng)，投資環(huán)境良好。伴隨市區(qū)交通、工業(yè)等各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展，市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)將愈加火熱，升值空間也將深入拓展?！爸琳闇\水灣”項(xiàng)目選址合理，符合市區(qū)城市計(jì)劃總體要求，含有很好投資市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)條件。項(xiàng)目地理位置得天獨(dú)厚、較完善基礎(chǔ)設(shè)施、方便快捷交通條件，使它成為本市房地產(chǎn)開發(fā)舉足輕重開發(fā)項(xiàng)目。擬建項(xiàng)目從功效布局、目標(biāo)市場(chǎng)定位、銷售價(jià)格定位等來看，全部是比較合理，項(xiàng)目本身屬于非污染項(xiàng)目，僅在工程建設(shè)過程中，會(huì)對(duì)工程場(chǎng)地水土保持，工程施工區(qū)空氣、噪聲、環(huán)境、人群健康等方面有輕微影響?？傮w來看，有利影響是關(guān)鍵，其不利影響是臨時(shí)和輕微，不存在制約項(xiàng)目實(shí)施重大壞境原因，從環(huán)境角度看，該項(xiàng)目標(biāo)建設(shè)是可行。經(jīng)濟(jì)性方面，項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)估量和估計(jì)是穩(wěn)健可靠。經(jīng)過分析評(píng)價(jià)，其內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反應(yīng)出項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)益很好，由此可見，“至臻淺水灣”開發(fā)項(xiàng)目含有現(xiàn)實(shí)可行性和經(jīng)濟(jì)合理性，同時(shí)項(xiàng)目實(shí)施也含有良好社會(huì)效益和環(huán)境效益。本項(xiàng)目投資效果顯著，經(jīng)濟(jì)