重慶市商品房預售許可審批操作作業(yè)規(guī)程

商品房預售許可審批操作規(guī)程（修訂）商品房預售許可審批包含商品房預售許可（新辦）審批、商品房預售許可（變更）審批和遺失補辦預售許可審批。一、申請和受理申請和受理，是指商品房預售人向房地產行政主管部門申請辦理商品房預售許可證，由審批機關對申請人提出申請及提交對應資料、證件、證實等進行審查驗證，并決定是否受理其申請、收件立案過程。渝中區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)《商品房預售許可證》向市房地產行政主管部門申請核發(fā)，其它區(qū)縣（自治縣）《商品房預售許可證》向所在區(qū)縣（自治縣）房地產行政主管部門申請核發(fā)，相關具體事項房地產行政主管部門能夠委托房地產交易管理機構辦理。（一）查驗并收取申報資料查驗并收取申請辦理人員身份證件和申辦單位出具授權委托書。同時查驗并收取下列材料：1、申請商品房預售許可（新辦），應收?。海?）《重慶市商品房預售(許可)登記申請審批表》（原件），屬聯合開發(fā)項目（各方均應為土地使用權人，共同取得《房地產權證》）應收取聯建各方蓋章《重慶市商品房預售(許可)登記申請審批表》（原件）；（2）《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》（查驗原件，收復印件）、《房地產開發(fā)資質等級證書》（查驗原件，收復印件）；（3）《土地出讓協議》（查驗原件，收復印件）、土地權屬證書（原件和復印件）；（4）《建設工程計劃許可證》（查驗原件，收復印件）、《建筑工程施工許可證》（查驗原件，收復印件）；（5）《商品房預售方案》（屬商品住房，收取按要求格式提供《商品住房預售方案》）（原件）、已立案《商品房預售面積測繪匯報書》（原件）；（6）《商品房預售資金監(jiān)管協議書》（原件）；（7）申請預售范圍內房屋無征收或拆遷還房，收取房屋征收部門出具一次性安置完成證實（原件）；有征收或拆遷還房，收取經征收部門出具《征收或（拆遷）安置還房明細說明》（原件）;（8）屬聯合開發(fā)項目標收取各方簽署《聯建房屋分配協議》(原件)；（9）房地產行政管理部門出具《前期物業(yè)服務協議立案證實》，立案證實應對物業(yè)服務用房位置和面積進行說明（查驗原件，收復印件）；（10）計劃總平面圖（查驗原件，收復印件），申報項目有非住宅，還應收取經計劃部門蓋章分層平面圖（查驗原件，收復印件）；（11）測繪部門出具房地合一宗地圖（原件）；（12）項目所在地公安部門出具門（樓）牌編號（（查驗原件、收復印件）；申請項目屬經濟適用住房，還應收?。海?）經濟適用住房資格同意文件（查驗原件，收復印件）；（2）物價部門出具《經濟適用住房銷售價格通知》（查驗原件，收復印件）。2、申請商品房預售許可（變更），應收取：（1）《重慶市商品房預售(許可)變更登記申請審批表》（原件）；（2）已核發(fā)《商品房預售許可證》（正本原件）；（3）屬預售人名稱變更，還應收取工商行政管理部門出具企業(yè)名稱更名通知書（查驗原件，收復印件）和已變更名稱土地權屬證書（原件、復印件）；（4）屬項目名稱變更，還應收取有權機關同意其名稱變更更名批文（查驗原件，收復印件）；（5）屬預售面積變更，還應收取計劃行政主管部門同意其變更同意文件（查驗原件，收復印件）和原測繪機構出具已立案《商品房預售面積測繪匯報書（變更）》（原件）；預售面積變更包含土地出讓協議建設規(guī)模改變，還應收取土地管理部門同意文件或相關材料；（6）樓層、戶型、用途變更，還應收取計劃行政主管部門同意其變更同意文件（原件）和原測繪機構出具已立案《商品房預售面積測繪匯報書（變更）》（原件），測繪匯報書應就變更具體內容進行說明；（7）預售資金監(jiān)管銀行、監(jiān)理企業(yè)變更，還應收取和原監(jiān)管銀行、監(jiān)理企業(yè)簽署解除資金監(jiān)管協議（原件），和新監(jiān)管銀行、監(jiān)理企業(yè)簽署《商品房預售資金監(jiān)管協議書》（原件）；（8）聯建各方分房面積和部位發(fā)生變更，還應收取聯建各方簽定變更分配方法《房屋分配協議》（原件），包含安置被征收人房屋變更，需經房地產管理部門審批同意。（9）包含征收或拆遷安置還房變更，還應收取征收或拆遷部門出具同意征收或拆遷安置還房變更說明及明細。申請換發(fā)預售許可證，收?。?）（2）項要件。3、辦理商品房預售許可遺失補辦，應收取：（1）《重慶市商品房預售（許可）變更登記申請審批表》（原件）（2）已在公開發(fā)行報刊上公布《商品房預售許可證遺失申明》（原件）（3）遺失《商品房預售許可證》（復印件），申請人無法提供《商品房預售許可證》（復印件），應出具對應說明。（二）辦理收件手續(xù)受理人應認真檢驗申請人填寫表格和提交資料，對漏報漏填、印章不齊、原件和復印件不符、申請材料不全、不符正當定形式，不予受理，并當場通知申請人補充完善。對填寫完整、證照齊全、原件和復印件一致、申請材料齊全、符正當定形式，開具受理通知書。受理通知書包含申請單位名稱、聯絡人名稱、申請資料名稱、件數、受理人姓名、受理日期等內容。受理通知書一式兩份，一份申請人收執(zhí)、一份歸入卷宗存檔。受理人將清點后卷宗傳輸給承接部門，并在收件登記簿上做好傳輸記載。二、審查和決定審查和決定，是指審批機關對申請人申報資格、提交資料進行審查，決定是否準予預售許可、預售變更許可、預售許可遺失補辦過程。審查和決定分為初審、復審、最終決定。（一）初審商品房預售許可（新辦）初審分為外業(yè)審查和內業(yè)審查。1、外業(yè)審查初審人和其它工作人員到項目現場進行查勘，查勘申請預售項目標工程進度是否達成要求要求。外業(yè)審查人員應為兩人或兩人以上。2、內業(yè)審查審查申請表格。逐項審查《重慶市商品房預售（許可）登記申請審批表》欄目，審查填寫內容是否和申報資料一致，印章是否一致；審查提交資料是否齊全。審查各同意文件之間主體邏輯關系是否一致，印章是否齊全；審查《商品房預售面積測繪匯報書》所測繪面積、層數、用途是否和《建設工程計劃許可證》所同意建筑面積、層數、用途一致；屬出讓土地，還要審查《土地出讓協議》上約定總建設規(guī)模是否和《商品房預售面積測繪匯報書》、《建設工程計劃許可證》所同意建設規(guī)模是否一致；屬商品房聯合開發(fā)項目標，審查聯建各方是否共同取得土地使用權且辦理《房地產權證》；審查《土地出讓協議》上是否約定了各自分房面積，如《協議》上有約定，約定分房面積是否和《聯建房屋分配協議》上雙方約定一致；《土地出讓協議》未約定，審查提交《聯建房屋分配方案》對聯建各方分配方法是否明確；包含征收或拆遷還房，審查《征收或（拆遷）安置還房明細說明》確定還房面積和部位是否在《商品房預售面積測繪匯報書》上所測繪面積和樓層中；審查房地產行政主管部門出具物業(yè)服務用房具體位置和面積說明是否和《商品房預售面積測繪匯報書》中測繪物業(yè)服務用房面積和部位一致。按以下方法確定該項目可售面積：依據《土地出讓協議》、《建設工程計劃許可證》、《商品房預售面積測繪匯報書》、《聯建房屋分配方案》、《征收或（拆遷）安置還房明細說明》、《前期物業(yè)服務協議立案證實》確定準予預售面積。如《商品房預售面積測繪匯報書》上所測繪建筑面積超出《土地出讓協議》上約定計價面積，超出面積在2%（含）以內，以《商品房預售面積測繪匯報書》所測繪建筑售面積作為預售面積；超出面積在2%以上，應以《土地出讓協議》約定計價建筑面積為預售面積，其它部分面積給予扣除，土地管理部門對超出部分面積作出處理意見或重新修訂《土地出讓協議》后，依據處理意見或重新修訂出讓協議決定是否核發(fā)超出部分面積預售許可；如《商品房預售面積測繪匯報書》上所測繪建筑面積在《土地出讓協議》上約定計價面積內，但超出計劃許可面積，超出部分面積在3%（含）以內，以《商品房預售面積測繪匯報書》所測繪建筑售面積作為預售面積；超出計劃許可面積在3%以上，應該補辦計劃許可手續(xù)后，才可辦理超出部分面積預售許可；擬預售項目根據計劃許可同意和土地出讓協議約定進行修建，因商品房面積計算規(guī)則差異，造成《商品房預售面積測繪匯報書》所測建筑面積超出《建設工程計劃許可證》同意建設規(guī)模，在測繪機構出含相關面積差異說明后，以《商品房預售面積測繪匯報書》所測繪建筑面積為預售面積；申報預售范圍內房屋包含征收或拆遷還房，預售面積應根據《房屋征收（或拆遷）還房安置明細說明》，扣除征收或拆遷還房面積；聯合開發(fā)項目標，應根據《土地出讓協議》、《聯建房屋分配方案》核發(fā)聯建單位預售面積；如聯建一方為非房地產開發(fā)企業(yè)，應將該企業(yè)所分配面積在預售總面積中扣除；根據《前期物業(yè)服務協議立案證實》確定物業(yè)用房位置面積，扣除物業(yè)服務用房面積；根據計劃管理部門確定小區(qū)服務管理用房位置和面積，扣除小區(qū)服務用房面積。3、填寫商品房預售許可（新辦）初審意見初審意見包含以下內容：開發(fā)企業(yè)名稱、項目名稱、項目座落、項目性質(商品房或經濟適用住房)；取得土地權屬證書、《建設工程計劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等證件情況；現場查勘項目建設進度情況和查勘人員姓名；包含聯建、房屋征收或拆遷安置還房、小區(qū)用房及物業(yè)服務用房，明確聯建分房面積、征收（或拆遷）安置還房和小區(qū)用房及物業(yè)服務用房面積和位置；準予預售面積；預售資金監(jiān)管銀行名稱；擬預售房屋占用范圍內土地使用權是否設定抵押；初審人是否同意辦理意見；初審人姓名、初審時間。商品房預售許可（變更）按以下要求進行審查：1、審查申請表格和資料。逐項審查《重慶市商品房預售（許可）變更登記申請審批表》欄目，審查其填寫內容是否和申報資料一致，印章是否一致。審查提交資料是否齊全，審查各同意文件之間主體邏輯關系是否一致，印章是否齊全。2、依據變更申請不一樣類型對提交資料深入審查。預售面積變更：審查申報單位申請內容是否和土地管理部門和計劃管理部門同意其變更同意文件一致；審查申報單位申請內容是否和測繪單位出具《商品房預售面積測繪匯報（變更）》一致；預售樓層、戶型、用途變更：審查申報單位申請內容是否和計劃管理部門同意其變更同意文件一致；審查申報單位申請內容是否和測繪單位出具《商品房預售面積測繪匯報（變更）》一致；預售人名稱、項目名稱變更：預售人名稱變更，審查工商行政管理部門更名同意文件；審查已變更土地權屬證書是否和變更后一致；項目名稱變更，審查有權機關同意項目名稱變更同意文件；預售資金監(jiān)管銀行變更：審查和原監(jiān)管銀行、監(jiān)理企業(yè)簽署《解除預售資金監(jiān)管協議》及新簽署《預售資金監(jiān)管協議》，欄目填寫是否齊全，印章是否齊全。3、填寫商品房預售許可（變更）初審意見。初審意見包含以下內容：申請人名稱、項目名稱、項目坐落；已取得《商品房預售許可證》證號；變更內容及取得同意文件；是否同意變更意見；初審人姓名、初審時間。商品房預售許可遺失補辦按以下步驟和要求進行審查:1、審查申請表格和資料。逐項審查《重慶市商品房預售（許可）變更登記申請審批表》欄目，審查其填寫內容是否和申報資料一致，印章是否一致。審查是否已出具《商品房預售許可遺失申明》。2、填寫商品房預售許可遺失補辦初審意見。初審意見包含以下內容：申請人名稱、項目名稱、項目坐落；已取得《商品房預售許可證》證號；遺失申明情況；是否同意遺失補辦意見；初審人姓名、初審時間。初審人應自受理之日起三個工作日內完成初審工作,并將簽署了初審意見登記案件傳輸給復審人。（二）復審復審人依據初審人簽注初審意見作以下審查：1、申報資料是否齊全、完備；2、初審人簽注初審意見是否符合要求；3、復審人在復審中發(fā)覺有問題，經核實后退回初審人補正或直接糾正處理。復審人應按以下內容簽注復審意見：1、是否同意初審人初審意見；2、補正或更正初審意見決定；3、復審人姓名、簽注意見時間。復審人應在二個工作日內完成復審工作,并將決定辦理登記案件傳輸給最終決定人。（三）最終決定最終決定人應按以下內容簽注決定意見：1、是否同意復審人復審意見；2、不一樣意復審人意見，補正或更正復審意見決定；3、是否準予登記發(fā)證。最終決定人應在一個工作日內完成最終決定工作，未經最終決定同意案件不得編號、繕證、發(fā)件。商品房預售許可（變更），復審和最終決定可合并為一個審批程序。三、編號繕證經過最終決定同意登記案件由初審人員進行編號繕證。預售許可證分為正本和副本，正本交房地產開發(fā)企業(yè)，副本交房地產交易權屬登記機構。（一）編號繕證1、根據次序號填寫《重慶市商品房預售許可證》證號。2、依據審批意見填寫預售建筑面積。3、根據《預售資金監(jiān)管協議》填寫預售資金監(jiān)管銀行。4、屬于商品房聯合開發(fā)項目標，應將含有《國有土地使用權證》和房地產開發(fā)資質單位作為預售主體填寫到預售許可證中預售人欄目中，其它作為聯建單位填寫到預售證附記欄中，并在預售許可證附記欄中注明聯建分房面積。5、有征收或拆遷還房面積，應在預售許可證附記欄中注明征收還房面積。6、屬經濟適用住房項目標，應在附記欄中注明項目屬于經濟適用住房，并注明物價部門審價通知文號。7、根據最終決定人審批時間填寫發(fā)證時間。8、在土地權屬證書（原件）上批注：“該宗土地上已建房屋*期*棟于*年*月*日辦理商品房預售許可，預售許可證號為****，預售建筑面積為***平方米。（二）蓋章蓋章由審批機關指定專員負責。蓋章人在初審人員已經填寫正副本預售許可證核發(fā)機關欄，蓋核發(fā)機關“商品房預售登記專用章”。將蓋章預售許可證正本復印一份歸檔。在審批表最終決定欄中蓋核發(fā)機關“商品房預售登記專用章”。在已經批注預售許可內容土地權屬證書上蓋“商品房預售登記專用章”并復印一份存檔。（三）屬變更登記和遺失補辦，應重新制作新預售許可證正本。新證號按“原證編號+附號”編寫，附號按變更次數逐次遞增填寫（如變更第一次為“原證號+附1號”，變更第二次為“原證號+附2號”，依這類推”）。預售許可沒有變更內容轉載到新證上，變更內容按變更后情況進行填寫。并在新證附記欄中批注：“本證因預售內容變更后第*次換發(fā)，變更原因為***進行變更”。變更將原預售許可證正本收回歸檔，原副本留房地產交易權屬登記機構保留。屬遺失補辦，在附件欄中注明此次為遺失補辦。編號繕證應在一個工作日內完成。四、發(fā)件歸檔（一）