羅湖新銀座商業(yè)項(xiàng)目初步策劃建議-6-20

羅湖新銀座商業(yè)項(xiàng)目初步策劃建議美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)二00五年六月一、羅湖區(qū)商業(yè)概況羅湖一直以來是深圳主要的商業(yè)中心區(qū)域，這里匯集了多達(dá)600個(gè)國際一、二線品牌及近800個(gè)國內(nèi)一線品牌。根據(jù)羅湖區(qū)工商部門資料統(tǒng)計(jì)，目前羅湖區(qū)擁有在經(jīng)營的商業(yè)面積超過120萬平方米，目前深圳市商業(yè)分布最為密集的區(qū)域。區(qū)域內(nèi)主要有三大商圈組成，包括東門商圈、人民南商圈及華潤商業(yè)中心商圈組成。二、人民南商圈調(diào)查分析人民南商圈擁有商業(yè)經(jīng)營面積超過50萬平方米，在不到0.4平方公里的范圍內(nèi)，共有經(jīng)營面積超過2000平方米的商業(yè)設(shè)施10個(gè)，同時(shí)人民南商圈也是目前深圳市品牌聚集數(shù)量最多的商圈，經(jīng)營高檔次的商場(chǎng)包括天安國際動(dòng)感名城、金光華商業(yè)廣場(chǎng)、友誼城百貨、國貿(mào)商場(chǎng)、西武百貨等三、人民南商圈商業(yè)經(jīng)營類型調(diào)查分析根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，目前人民南商圈業(yè)態(tài)類型是以服飾為主、其次是餐飲、休閑娛樂，三者所占的比例達(dá)到了85%，表明三者業(yè)態(tài)具有較良好的發(fā)展勢(shì)頭，同時(shí)也表明了商圈三者業(yè)態(tài)競激烈爭的市場(chǎng)現(xiàn)狀。注：以上數(shù)據(jù)來源于實(shí)地調(diào)查及統(tǒng)計(jì)資料

根據(jù)調(diào)查顯示，目前人民南商圈主要的消費(fèi)群主要有兩種類型，即在本區(qū)域上班的白領(lǐng)人士和有羅湖口岸進(jìn)出的香港市民，兩者所占的比例達(dá)到了68%，表明區(qū)域消費(fèi)群具有較高的消費(fèi)能力，同時(shí)對(duì)于服飾、餐飲、休閑娛樂的需求較為旺盛，這與該商圈分布的業(yè)態(tài)分布比例具有協(xié)調(diào)性。注：以上數(shù)據(jù)來源于04年區(qū)域消費(fèi)群調(diào)查資料四、人民南商圈消費(fèi)群類型調(diào)查分析五、香港市民在深消費(fèi)特征調(diào)查分析根據(jù)調(diào)查顯示，香港市民在深消費(fèi)主要有兩大類型，即餐飲和休閑娛樂；主要是香港市民考慮在價(jià)格方面，認(rèn)為深圳餐飲、休閑娛樂的消費(fèi)價(jià)格與香港的價(jià)格相比要低許多，這是他們?yōu)槭裁催x擇在深消費(fèi)的主要因素；而在服飾方面，香港市民主要是選擇檔次較低的服飾產(chǎn)品，其他方面的消費(fèi)類型還包括工藝品、副食品、日常用品等。

注：以上數(shù)據(jù)來源于04年區(qū)域消費(fèi)群調(diào)查資料六、人民南商圈調(diào)查總結(jié)調(diào)查分析根據(jù)初步調(diào)查顯示，目前人民南商圈特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：港人消費(fèi)是主力消費(fèi)群；整體商業(yè)檔次較高；高端消費(fèi)群較大；服飾精品、餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)發(fā)展較快，家居家電等專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展較為緩慢等。

七、影響項(xiàng)目發(fā)展的幾大要素人民南商圈人流較旺，對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展具有積極的作用；白領(lǐng)、港人消費(fèi)能力較大，對(duì)項(xiàng)目未來的發(fā)展能提供足夠的源動(dòng)力；項(xiàng)目地塊位置相對(duì)缺乏（屬交通三叉口）人流支持，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面的影響；地鐵的開通，阻礙了港人由人民南路進(jìn)入人民南商圈，所以地鐵的開通在一定程度對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生了消極的影響等。

八、典型關(guān)口商業(yè)調(diào)查分析項(xiàng)目名稱羅湖商業(yè)城規(guī)模/㎡55,000主要業(yè)態(tài)工藝品（9%）、副食品（3%）、餐飲（8%）休閑娛樂（6%）、窗簾布藝（12%）、音像電器（5%）、服飾精品（46%）、其他（11%）鋪位數(shù)量約1,280（出租率：100%）租金水平/元/㎡/月2-3F：500—6004F：300—4005F：200—3006F：150—200經(jīng)營狀況根據(jù)對(duì)部分商家的訪談，目前羅湖商業(yè)城在非典前的整體經(jīng)營狀況較好。但是在非典之后，經(jīng)營狀況開始下滑。主要消費(fèi)群港人、國內(nèi)外游客人均人流量平時(shí)：5—6萬人次節(jié)假日：8—10萬人次—羅湖商業(yè)城根據(jù)對(duì)羅湖商業(yè)城的調(diào)查顯示，目前羅湖商業(yè)城的90%是港人，其次是國內(nèi)外游客，而在深工作或居住的人士光顧頻率十分之低；表明片區(qū)商業(yè)港人是主要的支撐力量。進(jìn)入商場(chǎng)的港人消費(fèi)類型主要是餐飲、副食品、購物三大類型。在業(yè)態(tài)方面，目前羅湖商業(yè)城是以服飾精品為主，其次是窗簾布藝。前期電器商鋪林立的局面已經(jīng)消失，只有在6層約600平方米的面積在經(jīng)營中；在餐飲休閑業(yè)態(tài)方面，目前商場(chǎng)已不允許再增加餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)，所以目前所占的比例并不大。注：以上租金價(jià)格未包括管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用

項(xiàng)目名稱三島中心規(guī)模/㎡約20,000主要業(yè)態(tài)茶葉專業(yè)市場(chǎng)（15%）、餐飲（25%）、休閑娛樂（55%）、其他（5%）租金水平/元/㎡/月2-3F：70—80（茶葉專業(yè)市場(chǎng)）4-10F（沒調(diào)查到）經(jīng)營狀況根據(jù)對(duì)部分商家的訪談，目前三島中心茶葉專業(yè)市場(chǎng)及餐飲、休閑娛樂的經(jīng)營狀況都較好。主要消費(fèi)群港人八、典型關(guān)口商業(yè)調(diào)查分析—三島中心該項(xiàng)目的餐飲、休閑娛樂業(yè)已成為人民南商圈重要場(chǎng)所之，目前整體經(jīng)營狀況較好。項(xiàng)目的主要消費(fèi)群是港人，主要是受項(xiàng)目業(yè)態(tài)類型及地理位置因素的影響。

注：以上租金價(jià)格未包括管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用

九、典型關(guān)口商業(yè)調(diào)查結(jié)論從兩大項(xiàng)目目前的發(fā)展現(xiàn)狀分析，其主要特點(diǎn)包括：港人消費(fèi)是主力消費(fèi)群；餐飲、休閑娛樂消費(fèi)發(fā)展現(xiàn)狀較好；深圳本地口岸消費(fèi)跡象不明顯。

十、項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)：地理位置優(yōu)越（臨近羅湖口岸）；整體商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境較好；項(xiàng)目周邊商業(yè)氣氛較濃；項(xiàng)目周邊高端消費(fèi)眾多，消費(fèi)能力較高；項(xiàng)目商圈部分專業(yè)市場(chǎng)仍處于空白點(diǎn)等。劣勢(shì)：項(xiàng)目現(xiàn)階段標(biāo)識(shí)面較為狹窄；人流引導(dǎo)難度較高；項(xiàng)目部分硬件配套存在著不足等；十、項(xiàng)目發(fā)展建議比較分析中藥專業(yè)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：符合區(qū)域消費(fèi)群的需求（港人消費(fèi)群）;招商難度相對(duì)較低；市場(chǎng)發(fā)展前景較好。劣勢(shì)：商家需求面積較大，相對(duì)不適合商鋪的銷售。服飾精品優(yōu)勢(shì)：獨(dú)立店鋪，適合銷售；租金承受能力較高；

劣勢(shì)：市場(chǎng)競爭激烈；片區(qū)服飾經(jīng)營項(xiàng)目主導(dǎo)者已確立，項(xiàng)目發(fā)展前景相對(duì)狹窄。十、項(xiàng)目發(fā)展建議比較分析餐飲、休閑娛樂

優(yōu)勢(shì)：適合片區(qū)消費(fèi)群的消費(fèi)特性（港人消費(fèi)群）；招商難度相對(duì)較低；市場(chǎng)發(fā)展前景較好。劣勢(shì)：項(xiàng)目硬件配套設(shè)施相對(duì)不足，如停車場(chǎng)；不利于項(xiàng)目未來的銷售工作的進(jìn)行；租金收益相對(duì)較低。

家居飾品、窗簾布藝

優(yōu)勢(shì)：適合區(qū)消費(fèi)群的消費(fèi)特性（港人消費(fèi)群）；片招商難度相對(duì)較低；租金承受能力相對(duì)較高；可形成項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)可有效的配合項(xiàng)目未來的銷售工作。

劣勢(shì)：與羅湖商業(yè)城形成正面競爭；項(xiàng)目的人流引導(dǎo)難度較大。十一、項(xiàng)目主題建議過前面四大項(xiàng)目未來業(yè)態(tài)發(fā)展比較分析，敝司認(rèn)為：項(xiàng)目在家居飾品、窗簾布藝業(yè)態(tài)上的發(fā)展較為適合項(xiàng)目發(fā)展，因?yàn)樗陧?xiàng)目未來的銷售與經(jīng)營達(dá)到了較好的均衡點(diǎn)。針對(duì)項(xiàng)目未來的發(fā)展方向，我們要努力打造口岸規(guī)模最大、專業(yè)程度最高、品種最齊全的

口岸窗簾、家飾大世界

十一、項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃建議注：以上面積以建筑面積計(jì)算

摟層業(yè)態(tài)面積/㎡-1F超市配套600超市3,6501F家居飾品4,2502F窗簾布藝4,2503F窗簾布藝約3,000餐飲約1,250合計(jì)——17,000十一、項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃建議十一、項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃目標(biāo)商戶摟層業(yè)態(tài)目標(biāo)商戶-1F超市民潤超市、華潤萬家、百佳、人人樂、新一佳、萬家樂、民樂福等。1-2F家居飾品、窗簾布藝家居飾品專賣店、窗簾制作是、布衣沙發(fā)等3F中式酒樓、休閑足浴唐宮、東海酒家、金龍船、食為先海鮮酒家、鳳凰樓、北海漁村、旺角海鮮酒樓、明香、海上皇、新東城食府、注：以上商家僅作參考之用，以實(shí)際招商為準(zhǔn)——項(xiàng)目周邊區(qū)域及行業(yè)租金水平：區(qū)域鋪位類型租金水平/元/月/㎡人民南路臨街500—600嘉濱路250—300建設(shè)路400—600羅湖商業(yè)城500—600春風(fēng)路300—350行業(yè)類型樓層/F租金水平/元/月/㎡醫(yī)藥1、2130—180家居精品1—3100—150餐飲、休閑娛樂1—3150—200音像制品1250—300區(qū)域租金水平：

行業(yè)租金水平：

十二、項(xiàng)目業(yè)態(tài)租金收益預(yù)測(cè)十二、項(xiàng)目業(yè)態(tài)租金收益預(yù)測(cè)注：以上租金水平以建筑面積計(jì)算，未包括相關(guān)管理費(fèi)等其他費(fèi)用摟層業(yè)態(tài)面積/㎡月租金水平/元/月/㎡月租金收益/元-1F超市配套600300180,000超市3,65070255,5001F家居飾品4,2503001,275,0002F窗簾布藝4,250230977,5003F窗簾布藝3,000150450,000餐飲1,250150187,500合計(jì)——17,0001963,325,500年租金收益/元————39,906,000租金定位依據(jù)：區(qū)域租金水平；行業(yè)租金水平；項(xiàng)目發(fā)展前景；項(xiàng)目地理位置；意向商家租金承受能力等。十二、項(xiàng)目業(yè)態(tài)租金收益預(yù)測(cè)十三、項(xiàng)目銷售建議前提本建議案的前提

開發(fā)商能夠在較短時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)全面銷售并使投資收益最大化！

銷售是核心，招商和經(jīng)營管理支撐銷售。

十四、項(xiàng)目銷售策劃初步建議銷售模式建議：租售結(jié)合——一、二、三層（非餐飲區(qū)）商鋪鋪直接銷售返租，其他樓層出租不銷售。1、2層可分割為獨(dú)立街鋪；全部鋪位可自由組合間隔，可大可?。槐阌阡N售的靈活性。租售結(jié)合將價(jià)值高、小業(yè)主可自營的部分售出，回籠部分資金，余下部分作為自有物業(yè)整塊出租，以獲取長期租金收益。十四、項(xiàng)目銷售策劃初步建議銷售策略建議：建議先招商后銷售，以給置業(yè)者充分的信心購買該鋪位，同時(shí)也能一定的程度提升項(xiàng)目鋪位的價(jià)值；

建議在商戶進(jìn)駐期間，簽定兩年租賃合同，兩年租金價(jià)格按50%計(jì)算，以吸引廣大商戶快速進(jìn)駐。

十五、項(xiàng)目銷售價(jià)格初步建議影響銷售平均價(jià)格的因素采用不同的銷售策略；停車便利性及交通組織的便利性；片區(qū)內(nèi)租金水平；片區(qū)未來發(fā)展?jié)摿?；片區(qū)內(nèi)物業(yè)銷售價(jià)格比較；同比項(xiàng)目銷售價(jià)格的參照。十五、項(xiàng)目銷售價(jià)格初步建議項(xiàng)目銷售價(jià)格推算：按收益回報(bào)推算法計(jì)算依據(jù)本項(xiàng)目周邊物業(yè)一、二層的平均租金300元/㎡，以年回報(bào)率8％計(jì)算半地下層均價(jià)如下：

300元/㎡×12÷8％＝45,000元/㎡

如每隔3年遞增率5％計(jì)算：

345元/㎡×12÷8％＝51,750元/㎡

十五、項(xiàng)目銷售價(jià)格初步建議項(xiàng)目銷售價(jià)格建議：綜合以上計(jì)算方法，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目存在的發(fā)展?jié)摿Γ诒炙九c發(fā)展商的共同努力之下，建議本項(xiàng)目一、二、三層商鋪均價(jià)為34,260元/㎡；其中：

1F：50,000元/㎡（均價(jià)），部分街鋪價(jià)格可達(dá)到8萬元/㎡；

2F：30,000元/㎡（均價(jià)）。

3F：18,000元/㎡（均價(jià)）預(yù)計(jì)項(xiàng)目可銷售面積為：11,500㎡(即一、二、三（非餐飲區(qū)）層）建議主力店單體平均面積：20—30㎡預(yù)計(jì)銷售總額約為：394,000,000(即3.94億元人民幣）十六、項(xiàng)目銷售方式選擇建議在商鋪銷售市場(chǎng)中，大致存在以自然的直接銷售、帶租約銷售、返租銷售（分為短期返租和長期返租銷售）等形式主流。結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們將針對(duì)三至五年的短期返租銷售及十年的長期返租銷售進(jìn)行分析比較，以期從中選擇最適合本項(xiàng)目的銷售方式。十六、項(xiàng)目銷售方式選擇建議從經(jīng)營角度出發(fā)，商場(chǎng)即使有品牌大商家進(jìn)駐，整個(gè)商場(chǎng)依然需要一個(gè)統(tǒng)一的經(jīng)營管理，才能保證商場(chǎng)的持久興旺。目前項(xiàng)目區(qū)域建設(shè)尚未成熟，商業(yè)氛圍不濃厚，而購物中心在惠州是一個(gè)全新的商業(yè)，市場(chǎng)的培育需要一定時(shí)間，商場(chǎng)在這幾年內(nèi)如沒有發(fā)展商的支持，商場(chǎng)持續(xù)經(jīng)營必將難以為繼。本項(xiàng)目銷售期，商場(chǎng)尚處于開業(yè)前期，需要進(jìn)行統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，以平穩(wěn)度過商場(chǎng)的守業(yè)階段。需要采取返租銷售，才能確保商場(chǎng)經(jīng)營管理權(quán)的統(tǒng)一。十六、項(xiàng)目銷售方式選擇建議三至五年短期返租優(yōu)勢(shì)：前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位；保證整體商業(yè)形象的統(tǒng)一；幫業(yè)主堅(jiān)守前幾年守業(yè)期，既能堅(jiān)定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；價(jià)格適中，能為投資者所接受。劣勢(shì)：承擔(dān)前三至五年的返租補(bǔ)貼；返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營管理要求較高；因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。十六、項(xiàng)目銷售方式選擇建議十年或長期返租前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位；給投資者堅(jiān)定信心。返租銷售，并適當(dāng)降低投資門檻，可以擴(kuò)大客戶層面，有利于加快項(xiàng)目銷售速度。如果項(xiàng)目經(jīng)營管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報(bào)。劣勢(shì)：承擔(dān)十年的返租補(bǔ)貼；如后期經(jīng)營管理沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則承受返租年限越長，壓力越大。因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。優(yōu)勢(shì)：十六、項(xiàng)目銷售方式選擇建議綜合比較分析：從銷售角度看，短期返租與長期返租都會(huì)使得銷售速度加快，兩者不會(huì)對(duì)銷售成果產(chǎn)生非常大的區(qū)別。從風(fēng)險(xiǎn)角度看，短期返租相對(duì)于長期返租，后期返租壓力小，后期風(fēng)險(xiǎn)非常??；同時(shí)也更能趨向政府相關(guān)政策，避免政策風(fēng)險(xiǎn)。從投資客戶分析，對(duì)于這樣的地段，總值不低的鋪位，投資者也不希望發(fā)展商保持十年或更長年限的返租。他們認(rèn)為返租給予的回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際租金回報(bào)。建議采取三至五年短期返租銷售。十七、銷售的核心思