天津二手房交易作業(yè)流程

天津二手房交易步驟（全）一、買方看房。

選購二手房要考慮那些要素：

向房地產(chǎn)相關部門咨詢，立即了解手續(xù)、費用、程序上改變等最新信息。

確定資金起源。是自有資金，還是向她人籌借，或向銀行申請貸款。

價格和面積。依據(jù)自己資金，決定可能購置何種區(qū)位、多大面積住房。

交通情況。選擇一處好住所，等于節(jié)省了以后在交通方面時間和金錢支出。

房屋價值。經(jīng)過反復比較判定房屋價值；委托信得過中介企業(yè)或評定事務所進行評定；銀行提供按揭時會進行評定。

確定房屋面積。包含建筑面積和使用面積。產(chǎn)權證上通常標明是建筑面積。最保險措施是測驗量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角面積。

觀察房屋內(nèi)部結構。戶型是否合理，有沒有尤其不適合居住缺點；管線是否太多或走線不合理；天花板是否有滲水痕跡；墻壁是否有爆裂或脫皮等顯著問題。

了解裝修情況。原房屋是否已裝修，裝修水平和程度怎樣；了解住宅內(nèi)部結構圖，包含管線走向、承重墻位置等，方便重新裝修。

舊房歷史。哪十二個月蓋，還有多長時間土地使用期限；是否欠物業(yè)企業(yè)費用和水、電、煤費用。

物業(yè)管理。水、電、煤費用怎樣收??；電梯品牌、速度及管理方法；小區(qū)保安水平怎樣；綠化工作怎樣；物業(yè)管理企業(yè)提供哪些服務。

產(chǎn)權。注意產(chǎn)權證上房主和賣房人是否是同一人，到房地資源局查詢此產(chǎn)權證真實性，確定產(chǎn)權完整性，有沒有抵押、共有些人等。

選擇中介?？煽恐薪閼撎峁┯行I業(yè)執(zhí)照執(zhí)業(yè)和經(jīng)紀人姓名、證號和照片，明確經(jīng)紀組織經(jīng)營范圍。

購置二手房

看房、選房“十看十不看”

怎樣挑選一套適合自己好房子，是廣大購房者普遍關心問題。通常情況下，在確定購房前，大家全部會實地勘查一番，以免因為買下有缺點住房而遺憾。

不看白天看晚上

入夜后看房，能考察小區(qū)物業(yè)管理是否安全、有沒有定時巡查、安全防范方法是否周全、有沒有攤販等產(chǎn)生噪音干擾等。這些情況在白天是無法看到，只有在晚上才能得到最確切信息。

不看晴天看雨天

下過雨后，不管業(yè)主先前對房屋進行過怎樣裝飾，全部逃不過雨水“侵襲”，這時房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水，就能一覽無余。尤其要格外留心陽臺、衛(wèi)生間周圍地板，看看是否有潮濕發(fā)霉現(xiàn)象。

不看建材看格局購置二手房時最好是看空房子，因為空房子沒有家俱、家電等物遮擋，能夠清楚地看到整個房子格局。比較理想格局是，打開大門優(yōu)異入客廳，然后是餐廳、廚房，衛(wèi)生間，再到臥室。假如客廳門直接面對臥室，則私密性較差。多種功效區(qū)最好能有效區(qū)分開來，如宴客功效、休息功效等。

不看墻面看墻角

查看墻面是否平坦，是否潮濕、龜裂，能夠幫助了解是否有滲水情況。而墻角相對于墻面來說更為關鍵，墻角是承接上下左右結構力量，如發(fā)生地震，墻角承重力是關鍵，如墻角出現(xiàn)嚴重裂縫時，漏水問題也會隨時出現(xiàn)。

不看裝潢看做工好裝潢全部會讓人眼前一亮，有時高明裝潢能夠把龜裂墻角，發(fā)霉、漏水等毛病一一遮掩。所以，必需要注意做工問題，尤其是墻角、窗沿、天花板收邊工序是否細致，這些地方往往輕易被忽略。假如發(fā)生問題，對這些細小處進行修繕是很麻煩，挑出這些小毛病，能夠增加和業(yè)主討價還價籌碼。

不看窗簾看窗外

要注意房子通風情況是否良好，房屋是否有潮濕、霉味，采光是否良好。檢驗一下房屋窗戶有沒有對著別家排氣孔。

不看冷水看熱水

假如想要知道水管是否漏過水，能夠看水管周圍有沒有水垢。檢驗浴缸時，要先打開水龍頭，看流水是否通暢，等到蓄滿水后再放水，看排水系統(tǒng)是否正常。假如房子沒有熱水供給，通常有兩種情況，一是已經(jīng)很久沒人住了，二是可能賣了很久全部沒賣出去。

不看電梯看樓梯

市區(qū)內(nèi)很多二手次新房大全部是電梯房，電梯功效當然關鍵，但樓梯也不容忽略。看一下是否有住家堆積物、消防通路是否通暢，這對日常生活也很關鍵。

不看地上看天上

除了看客廳地板、浴廁瓷磚、廚房外，還要看看燈飾路線，看一下天花板是否有水漬，或是漆色不均勻等現(xiàn)象。假如有，表示有可能漏水?？赡茉?，不妨帶上螺絲刀，卸下燈具，打上手電筒，看一下吊頂四角是否有油漆脫落、漏水等現(xiàn)象。

不看屋主看警衛(wèi)

能夠和小區(qū)管理員或警衛(wèi)聊聊天，因為她們是最了解該小區(qū)基礎情況人，有時甚至比業(yè)主更能客觀、正確地通知買家房屋相關情況，從她們口中取得所需要信息，有時還能成為買房是否決定性原因。

二、買方進行產(chǎn)權調(diào)查。

二手房產(chǎn)權確定方法

在二手房交易過程中，常常會出現(xiàn)因產(chǎn)權不清造成糾紛，那么怎樣了解產(chǎn)權情況呢？購房人只有經(jīng)過房管部門和對出售人身份了解，才有可能取得真實信息。下面就將調(diào)查“二手房”產(chǎn)權情況方法及程序作部分介紹。

要了解房屋產(chǎn)權情況，購房人第一步要做是要求賣方提供正當證件，包含產(chǎn)權證書、身份證件、資格證件和其它證件。產(chǎn)權證書是指“房屋全部權證”和“土地使用權證”；身份證件是指身份證、工作證和戶口簿；資格證件是指查驗交易雙方當事人主體資格。比如：商品房出售要查驗出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書；代理人要查驗代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提供其它共有些人同意證實書等等。其它證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗承租人放棄優(yōu)先購置權協(xié)議或證實；共有房產(chǎn)，要查驗共有些人放棄優(yōu)先購置協(xié)議或證實；中獎房產(chǎn)，要查驗中獎通知單和對應證實等。

第二步是向相關房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權起源。查驗具體方法是：查驗產(chǎn)權統(tǒng)計。包含：1、房主是誰，假如為共有財產(chǎn)，則應注意各共有些人產(chǎn)權百分比及擁有權形式；2、檔案文號，即該宗交易文件編號，假如查詢者期望取得整份文件，可依此編號向相關方面取閱該份文件副本；3、登記日期，此日期為該項交易簽署日期；4、成交價格，即該項交易成交價，查詢者應注意假如成交價是注明“部分成交價”，則代表該成交價不單只包含該房屋，而且包含其它房地產(chǎn)成品；5、其它內(nèi)容，如房屋平面圖等。

第三步是查驗房屋有沒有債務負擔。房屋產(chǎn)權統(tǒng)計只登記了房主擁有產(chǎn)權真實性和原始成交事實。至于該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)生債務和責任，則必需查驗相關證實文件。包含：抵押貸款協(xié)議、租約等，還要具體了解貸款額和償還額度、利息和租金金額，從而對該房產(chǎn)有更深了解。另外，購房者還需了解內(nèi)容有：所購房有沒有抵押、房屋是否被法院查封等。

最終，應提醒購房人注意是，購置二手樓房，尤其要搞清楚所購房源是否屬于房改出售房屋。因為根據(jù)房改相關要求，城市職員以標準價或成本價購置房屋，在購房后5年之內(nèi)不得上市交易；5年以后，假如出售房屋，原產(chǎn)權單位也有優(yōu)先購置權利。假如購置是這么房屋，就有可能出現(xiàn)問題。

總而言之，要了解房屋產(chǎn)權真實情況，購房者除了要向賣房方索要一切產(chǎn)權文件，仔細閱讀外，還要到房屋管理部門查詢相關房產(chǎn)產(chǎn)權統(tǒng)計，二者對照，才能清楚地知道該房一切產(chǎn)權細節(jié)，不至于有所遺漏。

怎樣看房產(chǎn)證

學會看房產(chǎn)證是二手房交易一門必修課。

房地產(chǎn)權證最常見是偏黃色和綠色版本。伴隨售后公房和商品房并軌上市交易，這兩種版本產(chǎn)證效力已經(jīng)相同。

《上海市房地產(chǎn)權》第一頁系扉頁；第二頁由以下內(nèi)容組成，（1）上海市房地產(chǎn)權證中英文文字，（2）房地產(chǎn)權證編號，該編號通常由“滬房地（所屬行政區(qū)簡稱）字（年份）第

}號”內(nèi)容組成，反應房屋所在地和發(fā)證時間，（3）驗證條形碼，（4）登記日，通常為核準辦理該產(chǎn)證時間，在該頁中還應貼有契稅完稅貼花和權證印花稅貼花，證實權利人已經(jīng)繳納國家相關稅費；第三頁系上海市房屋土地資源管理局對該份房產(chǎn)證說明，證實其為國家全部土地上房地產(chǎn)權利憑證，并加蓋市局公章。第四、第五頁系最關鍵權利記載頁，記載了權利人、房屋坐落、土地情況和房屋情況四項內(nèi)容。其中關鍵有：權利人，即房屋全部些人，在較早綠色產(chǎn)證中，通常只有一個房地產(chǎn)權利人，其它權利人大多列在共有些人一項中，新版本房地產(chǎn)權證則將全體房屋全部些人全部記載在權利人一項中；房屋坐落通常記載房屋所在地路名、弄號和棟（幢）號；土地情況記載了房屋所占使用權土地基礎情況，其中包含土地使用起源、用途（住宅、非住宅和綜合）和使用期限；房屋情況記載了房屋室號、部位，建筑面積、類型、用途，結構、完工日期等基礎情況，在該頁中由當?shù)胤康禺a(chǎn)登記部門加蓋公章確定。尤其值得注意是在房屋類型中單體獨立別墅交易稅費和上非住宅基礎相同，3％契稅和5％綜合稅或對應增值稅。認定是單體獨立別墅通常須將房屋類型和第六頁地籍圖結合起來分辨。房屋類型即使注明是花園住宅或別墅等，不過在地籍圖中該房屋并非單體獨立，四面臨空，則不被認定為單體獨立別墅，交易時應根據(jù)一般住宅納稅。第七、第八頁是房屋地籍（宗地）圖和房屋平面圖，該兩頁須注意是否有當?shù)胤康禺a(chǎn)登記機構騎縫章。

三種顏色四種類型

不一樣顏色產(chǎn)權證含義

依據(jù)1996年3月1日起施行《房地產(chǎn)登記條例》，上海市實施土地使用權和房屋全部權登記發(fā)證制度，對房地產(chǎn)權利人頒發(fā)統(tǒng)一房地產(chǎn)權證。房地產(chǎn)權證分三種顏色，四種類型。

房產(chǎn)證有綠證、紅證、黃證之分，是房地產(chǎn)主管部門對不一樣房地產(chǎn)權益實施分類發(fā)放和管理需要，綠、紅、黃三證房地產(chǎn)權人分別享受不一樣房地產(chǎn)權利。

綠色權利：頒發(fā)給擁有土地使用權已出讓、轉讓地塊上房地產(chǎn)權利人，該證所記載房地產(chǎn)可直接進入房地產(chǎn)市場。

以下情況填寫綠證：

1：以出讓方法取得土地使用權：

2：外銷商品房：

3：己補交土地使用權出讓金花園住宅；

4：己補交土地使用權出讓金僑匯商品房。

以下情況應填寫綠證，并注記“限內(nèi)銷房”：

1：已補交土地使用權出讓金內(nèi)資六類用地；

2：己補交土地使用權出讓金內(nèi)資聯(lián)建、參建商品房屋；

3：外資內(nèi)銷房；

4：1994年4月30日前立項并取得商品居計劃，1994年12月31日前領取土地使用證內(nèi)銷商品房。

紅證所記載房地產(chǎn)不能進入房地產(chǎn)市場。以下情況填和紅證：

1：申請集體全部非農(nóng)用地登記；

2：申請坐落在集體全部土地上單位和個人全部房屋登記。

黃色權證：頒發(fā)給除上述用地情況外擁有其它地塊上房地產(chǎn)權利人，該證所記載房地產(chǎn)按要求辦理補地價等相關手續(xù)后，可進入房地產(chǎn)市場。以下情況填寫黃證：

1：以征用劃撥方法取得土地使用權；

2：坐落在征用劃撥土地上單位和個人房屋；

3：公有住宅出售后房屋；

4：職員購置平價房、優(yōu)惠價房等；

5：賠償所得房屋。

另外，現(xiàn)在市場上還有一個咖啡色房地產(chǎn)權證，是綠證，黃證、紅證頒發(fā)前使用一個房產(chǎn)證，是當年在房、地分離時由當初房產(chǎn)管理局頒發(fā)房屋全部權證。此證自1996中3月1日起已停止發(fā)放。

最新法規(guī)要求：全部黃證將轉變?yōu)榫G證。

使用權房屋將不得直接上市交易。

三、買賣雙方商談房價、付款方法、違約責任，買方交付定金。

購置二手房議價巧作準備

首先，確定自己所能承受最高房價。上家在掛牌售房時，也會有一個心理價位。所以，掛牌價往往高于上家心理價。假如下家在看房過程中，不經(jīng)意地經(jīng)過語言、表情等流露出對此物業(yè)有極大愛好，上家往往會抓住這點乘勝追擊，咬住價格不放松。

其次，摸清上家底細和心態(tài)。了解上家出售房屋所得款項擬作何用途。假如上家急于出售換取現(xiàn)金，或，上家必需在幾天之內(nèi)賣房，愈靠近上家賣房期限，上家就越急于出售。在此時議價，將對下家殺價很有利。不然，價格極難談攏。

最終，注意多搜集所要談判物業(yè)相關資料。下家在談判前能夠先做實地考察，具體了解物業(yè)建筑和裝修質(zhì)量、小區(qū)交通、物業(yè)管理、配套設施是否齊全，房屋在設計或計劃中是否存在不足和缺點等問題。等到正式和上家談價格時，下家能夠把所了解該物業(yè)這些不足之處，不失時機地亮給上家。此舉讓上家明白，你已經(jīng)為此做了最充足準備，只有她讓出多少個“點”，才有把你留住可能。

二手房買賣下定金四步驟

確保定金協(xié)議有效成立

一、要求中介企業(yè)出示其和上家之間就該房屋掛牌出售委托協(xié)議。在該協(xié)議中應該包含房屋基礎情況、房價、委托期限及委托中介企業(yè)向下家收取定金內(nèi)容。

二、和中介企業(yè)簽署書面中介協(xié)議。該協(xié)議最少應包含房屋基礎情況、房價、保留期限及定金處理方法等約定，并一定要加蓋中介企業(yè)印章。

三、和中介企業(yè)簽好中介協(xié)議后實際交付定金前，購房者還應要求中介企業(yè)出具上家委托中介收取定金委托書。

四、收到委托書后，在交付定金時應要求中介企業(yè)出具收取定金收據(jù)。該收據(jù)僅有中介企業(yè)經(jīng)辦人員簽字不行，一定要加蓋中介企業(yè)印章。

遵照上述四個步驟付定金，下家和上家之間定金協(xié)議便能確保有效成立，一旦上家不一樣意出售房屋，下家便可要求雙倍返還定金。

四、買賣雙方簽署房地產(chǎn)買賣協(xié)議。

簽署二手房買賣協(xié)議七個必需

1．必需確定房主真實身份買賣雙方在簽署協(xié)議前首先需檢驗簽約主體真實性，關鍵是核實房主身份。所以對于業(yè)主證件真實性和其和業(yè)主身份一致性是簽署買賣協(xié)議前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保情況下，該項問題更需引發(fā)用戶注意。

2．必需明確雙方違約責任因為房產(chǎn)交易復雜且金額較大，有時會出現(xiàn)意想不到情況，造成違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署協(xié)議時就明確寫清雙方責任和權利，和違約金償付金額和時間，遵照標準就是雙方責權利對等?，F(xiàn)在絕大多數(shù)二手房買賣協(xié)議中違約金百分比全部有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體款項，這會造成違約方據(jù)此拖延支付時間，使條款實際約束力和實施力下降，所以協(xié)議中應加入“買方在實際支付應付款之日起（賣方在實際交房之日起）要求期限內(nèi)向賣方（買方）支付違約金”條款，以確保協(xié)議條款最終落實。

3．必需標明付款過戶時間在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不一樣時間段打給房主。所以，賣方需要明確買方付款時間，而同時尾款支付時間有賴于房產(chǎn)過戶日期，所以買方有權利知道房產(chǎn)過戶時間。假如逾期則依據(jù)實際情況由違約方實施第2款項中違約責任。

4．必需注明費用交接時間這是買方所應關注房屋本身隸屬問題，屬于“房屋交付”中關鍵條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用交接年月日。因為交接時間明確是清楚劃分責任關鍵，同時假如是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費用交納時間和標準，原房主單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出配合和買方需要簽署協(xié)議等，全部應在協(xié)議中明確寫明。

5．必需有代理費明細單隨，著中介市場不停完善，消費者逐步認識到信譽好經(jīng)紀企業(yè)能切實保障買賣雙方權利。經(jīng)過經(jīng)紀企業(yè)交易二手房百分比在逐年增加，比該數(shù)量翻了一倍還多。所以，經(jīng)紀企業(yè)代理費越來越受消費者關注。不過，現(xiàn)在市場上存在經(jīng)紀企業(yè)代理費收取不明確問題，在協(xié)議中只寫其占總房款百分比，而并沒有明細單，這中間就會存在信息不對等，最終損害消費者利益。所以買賣雙方在簽署協(xié)議時，一定要要求經(jīng)紀企業(yè)明確寫明代理費用途。

6．買方必需見房主，現(xiàn)在有些經(jīng)紀企業(yè)有“收購”業(yè)務，所以出現(xiàn)“一房多賣”違規(guī)操作，即經(jīng)紀企業(yè)在收暌桓隹突Ф?金后，還會帶其它用戶看房，最終誰出價高便賣給誰，不惜和第一個用戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀企業(yè)免責條款，即經(jīng)紀企業(yè)無需為其違約行為負擔任何違約責任，而交了訂金消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者，假如此時您能夠行使本身權利，要求約見房主當面核實，就會揭穿其不軌行為??

7．必需學會使用補充協(xié)議

買賣雙方在簽署協(xié)議時假如碰到協(xié)議條款不明確，或需要深入約定時，要在協(xié)議相關條款后空白行或在協(xié)議后填寫附加條款，將協(xié)議中對雙方意思寫明，會降低后續(xù)階段因意思含混而造成不便和麻煩。

怎樣簽署二手房買賣協(xié)議

在二手房交易中，很多購房者往往只考慮房產(chǎn)價值高低，而忽略了交易中可能出現(xiàn)問題，對于怎樣簽署房地產(chǎn)買賣協(xié)議所知更少。實際上，二手房買賣協(xié)議在簽署前和簽署時更需要尤其注意。

簽署前

購房者一定要對售房者有較為全方面了解。

1、查看產(chǎn)權全部些人身份證件。

2、房屋產(chǎn)權證上產(chǎn)權全部些人是一位還是幾位？假如是幾位共有，則共有些人是否全部同意？

出售房產(chǎn)時，房屋產(chǎn)權共有些人一定要全部同意。在簽署房產(chǎn)買賣協(xié)議時，也要全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經(jīng)過公證委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。

對立即進行交易房產(chǎn)進行必需了解。

1、售方提供房屋產(chǎn)權證是否屬實？

2、房產(chǎn)面積多大？

3、該房產(chǎn)用途是什么？是辦公還是居住，或是其它？

4、該房產(chǎn)有沒有被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其它形式限制房地產(chǎn)權利？

5、該房產(chǎn)是否已設定抵押？依據(jù)《中國擔保法》要求：抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記抵押物，應該通知抵押權人并通知受讓人轉讓物已經(jīng)抵押情況；抵押人未通知抵押權人或未通知受讓人，轉讓行為無效。在這里，假如該房產(chǎn)已設定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權人就是售房者將該房產(chǎn)抵押第三方即某人、某企業(yè)或某銀行；受讓人就是購房者。這個要求意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉讓該房產(chǎn)時，并未通知第三方或未通知購房者此房已設定抵押，那么轉讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權人同意情況下，此房產(chǎn)方可進行買賣。

6、該房產(chǎn)是否已設定租賃？假如該房產(chǎn)已經(jīng)出租，則需要售房者提供該房產(chǎn)承租方出具在相同條件下放棄優(yōu)先購置權申明。同時購房者還要查詢售房者和該房產(chǎn)承租方所簽署租賃協(xié)議是否登記立案？依據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉讓措施》要求：轉讓已經(jīng)出租房地產(chǎn)，租賃雙方當事人已經(jīng)依法辦理租賃協(xié)議登記立案，該租賃協(xié)議由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)推行。這個要求意思是售房者轉讓已經(jīng)出租房地產(chǎn)，因該房產(chǎn)而簽署租賃協(xié)議是登記立案，則租賃協(xié)議由購房者繼續(xù)推行。也就是說：假如購房者購置該房產(chǎn)是為了投資，這種帶租約房產(chǎn)是比較適合；假如購房者購置該房產(chǎn)是為了自己居住，這種帶有已經(jīng)登記立案租賃協(xié)議房產(chǎn)會對購房者造成較大影響。

簽署時

需要準備證實材料。

購置房地產(chǎn)，購房者可能是一人，也可能是數(shù)人。不管哪種情況，全部需要購房者準備好以下材料：1、身份證原件或護照原件及復印件；2、未成年人戶口簿或出生證實；3、有委托代理人，須提供經(jīng)公證委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士，所提供公證材料是外文需到上外翻譯企業(yè)翻譯。境外人士提供有些材料如委托書、同意書等必需經(jīng)下列境內(nèi)外機構公證、認證后方為有效：

1）香港地域：經(jīng)國家司法部授權香港律師公證；2）澳門地域：中國法律服務（澳門）企業(yè)；3）臺灣地域：經(jīng)臺灣地方法院公證后由?；鶗⒏北炯乃蜕虾Ｊ泄C員協(xié)會，當事人憑正本前往上海市公證員協(xié)會查對蓋章；4）外國：經(jīng)當?shù)毓C機構公證并經(jīng)中國駐外使領館認證。

看清楚協(xié)議中約定內(nèi)容。

盡管二手房交易當中使用《上海市房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，是由上海市房屋土地資源管理局和上海市工商行政管理局聯(lián)合制訂規(guī)范文書，但其中也有很多地方需要填寫，所以要仔細些，尤其注意以下幾點填寫（假如正文寫得不夠全方面，可在補充條款中加以說明）：

1、房款金額是否寫清楚？

2、付款方法該怎樣？是一次性付款還是分幾次？每次付款是什么時間？這和購房者自己資金流轉是否有沖突？避免向售房者負擔逾期付款違約責任。

3、購房者如需按揭貸款，在協(xié)議中是否已經(jīng)注明？（這里需要提醒購房者，要先了解貸款銀行操作程序及要求，一定不要使自己貸款額度超出貸款銀行要求額度，造成貸款審核不能經(jīng)過，現(xiàn)在上海大多數(shù)銀行能夠貸款七成）；

4、何時交房？交房時還有哪些物品（家俱、電器等設備隨房產(chǎn)一并轉交購房者，也需要在協(xié)議附件中列出明細清單）；

5、交房前和交房后物業(yè)管理費、水電、燃氣、通信等費用由誰來負擔？通常是交房前由售房者負擔，交房后由購房者負擔；

6、房地產(chǎn)風險責任何時轉移給購房者？

《上海市房地產(chǎn)轉讓措施》要求是：房地產(chǎn)風險責任，自房地產(chǎn)權利轉移之日起由轉讓人轉移給受讓人（即購房者）；但轉讓當事人約定自房地產(chǎn)轉移占有之日（交房之日）起轉移風險責任，從其約定。大多數(shù)購房者會選擇使用在房地產(chǎn)轉移占有之日起轉移風險責任；

7、違約責任是否約定？違約金數(shù)額是否約定清楚？

8、房地產(chǎn)買賣協(xié)議何時生效？（這對購房者是否能夠很好地推行協(xié)議是至關關鍵）

1）假如交易雙方?jīng)]有尤其約定，則交易雙方簽字后協(xié)議即為生效。

2）交易雙方對協(xié)議效力能夠約定附加條件，附加條件自協(xié)議成立時生效。

3）交易雙方對協(xié)議效力能夠約定附加期限，附加期限協(xié)議自期限到時生效。

4）雙方當事人中有一方或雙方是境外人士，交易雙方在簽署房地產(chǎn)買賣協(xié)議時應經(jīng)過公證，此時協(xié)議方才生效。

五、買方交付首期房款或定金。

標準按揭服務步驟

第一步

貸款方案咨詢

第二步

抵押物評定

第三步

預審貸款資料經(jīng)過簽署貸款協(xié)議（下家)

第四步

貸款資料進銀行，銀行審核經(jīng)過

第五步

房地產(chǎn)交易中心辦理房屋抵押過戶（上/下家）

第六步

領取新產(chǎn)證、她項權利抵押證實

第七步

銀行發(fā)放貸款

第八步

結案

二手房按揭貸款知識匯總

評定個人購房能力七大步驟

第一步：看現(xiàn)金等價物

此概念源自會計學，即評定你現(xiàn)金，不應該看你銀行存款，還應看變現(xiàn)能力比較各類股票、債券等。

現(xiàn)金等價物=銀行存款+國庫券+債券+股票+基金

第二步：算資金周轉

還款是連續(xù)比較長時間，所以一定看自己資金周轉

資金周轉留存=平均月開支×3~5

第三步：計算籌款能力

籌款能力=現(xiàn)金等價物-資金周轉留存+其它突進籌款（如典當、親友資助）

第四步：計算月收入

月收入=工資收入+其它收益（如股票、債券等已經(jīng)準備賣出籌資金，則此收益不能計算入內(nèi)）

第五步：每個月合理還款能力

合理還款能力=月收入×40%~50%

第六步：估算銀行可借款額

依據(jù)自己每個月合理還款能力和能夠貸款年限和自己期望貸款年限平衡，計算可得

第七步：估算最大房款

最大房款=籌款能力（首付款）+銀行可借款額+公積金可貸金額

其中籌款能力

/

最大房款

>20%~30%

20%為購新房，30%為二手房

申請購房組合貸款應注意以下幾點

1：所購住房應該符合申請銀行個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款購房貸款范圍；

2：在含有申請個人住房公積金貸款資格同時，還應含有個人住房商業(yè)性貸款條件；

3：申請個人住房組合貸款，個人住房公積金貸款最高為30萬元。

4：申請個人住房組合貸款中個人住房公積金貸款部分，按個人住房公積金貸款利率計算；個人住房商業(yè)性貸款部分，按個人住房商業(yè)性貸款利率計算。

二手房貸款所需資料

1：

申請人和配偶及符合條件參與計算住房公積金貸款額度直系親屬身份證（并隨帶身份證復印件）每人各1份。

2：

申請人和配偶及符合條件參與計算住房公積金貸款額度戶口薄（并隨帶戶口薄復印件）各1份，如申請人和配偶不是同一戶口，需另附婚姻關系說明

3：

原產(chǎn)權證1份；現(xiàn)房權證中應注明是商品房、平價房或安居房

4：經(jīng)由交易中心提供上海市房地產(chǎn)買賣協(xié)議2份；

5：

房價30％或以上預付款收據(jù)原件及復印件1份

6：

借款申請表1份：個人住房商業(yè)性貸款申請表1份、個人住房公積金借款申請表2份

7：

借款協(xié)議、抵押協(xié)議1套：公積金借款協(xié)議6本、商業(yè)性借款協(xié)議5本，抵押協(xié)議4本；擔保協(xié)議1份；

8：

借款人和配偶及符合條件參與計算額度直系血親單位和個人住房公積金帳號（或職員住房公積金結存單）每人各1份

9：

借款人和配偶及符合條件參與計算額度直系血親同意使用其住房公積金承諾書每人各1份

10：

申請人家庭收入證實材料和相關資產(chǎn)證實等。（依據(jù)備注情況確定，包含工資單、個人所得稅納稅單，三資企業(yè)職員由單位提供月收入證實；私營工商業(yè)者提供單位近期營業(yè)稅、所得稅及財務會計報表；銀行存單、有價證券和常常性匯款起源證實等）

11：

如以上資產(chǎn)屬申請人家庭組員全部，需附送相關家庭組員同意共同還款承諾書1份

12：

已存滿要求期限住房儲蓄存單和（或）存折1份（申請住房儲蓄個人住房商業(yè)性貸款時需提供，其它類型則無須）

13：

企業(yè)許可借款申請辦理企業(yè)住房基金個人住房

其它更多天津二手房信息，能夠在天津二手房論壇查找，對二手房交易步驟還有什么問題話也能夠跟貼告訴我：）天津二手房買賣協(xié)議-1-94:35:53賣方：________（以下簡稱甲方）身份證號：______

買方：________（以下簡稱乙方）身份證號：______

依據(jù)《中國協(xié)議法》、《中國城市房地產(chǎn)管理法》及其它相關法律、法規(guī)之要求，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致基礎上，就乙方向甲方購置私有住房，達成以下協(xié)議：

第一條甲方所售房屋權證號及座落位置、結構、層次、面積、隸屬設施：

1、甲方所售房屋全部權證號為"______號"，房屋土地使用權證號為"______號"；

2、甲方所售房屋在______區(qū)______路（街）______號，為______結構；

3、甲方所售房屋建筑面積______平方米；

4、甲方所售房屋隸屬設施為______。

第二條房屋價格及其它費用：

1、甲、乙雙方協(xié)商一致，甲方所售房屋總金額為（人民幣）___拾___萬___仟___佰元整（含隸屬設施費用）；

2、甲、乙雙方達成一致意見，雙方交易稅費由方負擔。

第三條付款方法：

____________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________

第四條房屋交付：

甲、乙雙方在房地局交易所辦理完過戶手續(xù)（繳納稅費）后___日內(nèi)，甲方將房屋交付乙方，因不可抗力等原因造成甲方逾期交房，則房屋交付時間可據(jù)實給予延長。

第五條乙方逾期付款違約責任：

乙方未按本協(xié)議要求付款方法付款，每逾期一日，根據(jù)逾期金額2‰支付違約金，逾期達30天以上，即視為乙方不推行本協(xié)議，甲方有權解除協(xié)議，到時將由乙方負擔此次交易中雙方全部交易稅費，并向甲方支付購房款10%違約金。

第六條甲方逾期交房違約責任：

甲方未按本協(xié)議第四條要求將房屋立即交付使用，每逾期一日，根據(jù)購房總價2‰支付違約金，逾期達30天以上，即視為甲方不推行本協(xié)議，乙方有權解除協(xié)議，由甲方負擔此次交易中雙方全部交易稅費，并向乙方支付房價10%違約金。

第七條甲方確保在交接時該房屋沒有產(chǎn)權糾紛和財務糾紛，如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在產(chǎn)權糾紛和財務糾紛，由甲方負擔全部責任。

第八條本協(xié)議未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽署補充協(xié)議，補充協(xié)議和本協(xié)議具相同法律效力。

第九條本協(xié)議在推行中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商處理。協(xié)商不成，甲、乙雙方可依法向該房屋所在地人民法院起訴。

第十條本協(xié)議自甲、乙雙方簽字之日起生效。

第十一條本協(xié)議一式五份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，其它三份交相關部門存檔。甲方（簽章）：

乙方（簽章）：

住址（工作單位）：

住址（工作單位）：

聯(lián)絡電話：

聯(lián)絡電話：_________年____月____日房地產(chǎn)經(jīng)紀管理措施住房和城鎮(zhèn)建設部國家發(fā)展和改革委員會人力和社會資源保障部

房地產(chǎn)經(jīng)紀管理措施

中國住房和城鎮(zhèn)建設部中國國家發(fā)展和改革委員會中國人力資源和社會保障部令第8號

《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理措施》已經(jīng)10月27日住房和城鎮(zhèn)建設部第65次部常務會議審議經(jīng)過，并經(jīng)國家發(fā)展和改革委員會、人力資源和社會保障部同意，現(xiàn)予公布，自4月1日起施行。

住房和城鎮(zhèn)建設部部長姜偉新

國家發(fā)展改革委主任張平

人力資源社會保障部部長尹蔚民

二〇一十二個月一月二十日房地產(chǎn)經(jīng)紀管理措施

第一章總則

第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀活動，保護房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀活動當事人正當權益，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，依據(jù)《中國城市房地產(chǎn)管理法》、《中國協(xié)議法》等法律法規(guī)，制訂本措施。

第二條在中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動,應該遵守本措施。

第三條本措施所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、代理等服務并收取傭金行為。

第四條從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動應該遵照自愿、平等、公平和老實信用標準，遵守職業(yè)規(guī)范，恪守職業(yè)道德。

第五條縣級以上人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門、價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門應該根據(jù)職責分工，分別負責房地產(chǎn)經(jīng)紀活動監(jiān)督和管理。

第六條房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織應該根據(jù)章程實施自律管理，向相關部門反應行業(yè)發(fā)展意見和提議，促進房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展和人員素質(zhì)提升。

第二章房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和人員

第七條本措施所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，是指依法設置，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中介服務機構。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構能夠設置分支機構。

第八條設置房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和分支機構，應該含有足夠數(shù)量房地產(chǎn)經(jīng)紀人員。

本措施所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀人員，是指從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動房地產(chǎn)經(jīng)紀人和房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和分支機構和其招用房地產(chǎn)經(jīng)紀人員，應該根據(jù)《中國勞動協(xié)議法》要求簽署勞動協(xié)議。

第九條國家對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員實施職業(yè)資格制度，納入全國專業(yè)技術人員職業(yè)資格制度統(tǒng)一計劃和管理。

第十條房地產(chǎn)經(jīng)紀人實施全國統(tǒng)一綱領、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織考試制度，由國務院住房和城鎮(zhèn)建設主管部門、人力資源和社會保障主管部門共同組織實施，標準上每十二個月舉行一次。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理實施全國統(tǒng)一綱領，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門、人力資源和社會保障主管部門命題并組織考試制度，每十二個月考試次數(shù)依據(jù)行業(yè)發(fā)展需要確定。

第十一條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及其分支機構應該自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到所在直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門立案。

第十二條直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門應該將房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及其分支機構名稱、住所、法定代表人（實施合作人）或責任人、注冊資本、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員等立案信息向社會公告。

第十三條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及其分支機構變更或終止，應該自變更或終止之日起30日內(nèi)，辦理立案變更或注銷手續(xù)。

第三章房地產(chǎn)經(jīng)紀活動

第十四條房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務應該由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構統(tǒng)一承接，服務酬勞由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構統(tǒng)一收取。分支機構應該以設置該分支機構房地產(chǎn)經(jīng)紀機構名義承攬業(yè)務。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務和收取費用。

第十五條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及其分支機構應該在其經(jīng)營場所醒目位置公告下列內(nèi)容：

（一）營業(yè)執(zhí)照和立案證實文件；

（二）服務項目、內(nèi)容、標準；

（三）業(yè)務步驟；

（四）收費項目、依據(jù)、標準；

（五）交易資金監(jiān)管方法；

（六）信用檔案查詢方法、投訴電話及12358價格舉報電話；

（七）政府主管部門或行業(yè)組織制訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務協(xié)議、房屋買賣協(xié)議、房屋租賃協(xié)議示范文本；

（八）法律、法規(guī)、規(guī)章要求其它事項。

分支機構還應該公告設置該分支機構房地產(chǎn)經(jīng)紀機構經(jīng)營地址及聯(lián)絡方法。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構代理銷售商品房項目標，還應該在銷售現(xiàn)場顯著位置明示商品房銷售委托書和同意銷售商品房相關證實文件。

第十六條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構接收委托提供房地產(chǎn)信息、實地看房、代擬合相同房地產(chǎn)經(jīng)紀服務，應該和委托人簽署書面房地產(chǎn)經(jīng)紀服務協(xié)議。

房地產(chǎn)經(jīng)紀服務協(xié)議應該包含下列內(nèi)容：

（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀服務雙方當事人姓名（名稱）、住所等情況和從事業(yè)務房地產(chǎn)經(jīng)紀人員情況；

（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀服務項目、內(nèi)容、要求和完成標準；

（三）服務費用及其支付方法；

（四）協(xié)議當事人權利和義務；

（五）違約責任和糾紛處理方法。

建設（房地產(chǎn)）主管部門或房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織能夠制訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務協(xié)議示范文本，供當事人選擇。

第十七條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其它服務，應該向委托人說明服務內(nèi)容、收費標準等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽署協(xié)議。

第十八條房地產(chǎn)經(jīng)紀服務實施明碼標價制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應該遵守價格法律、法規(guī)和規(guī)章要求，在經(jīng)營場所醒目位置標明房地產(chǎn)經(jīng)紀服務項目、服務內(nèi)容、收費標準和相關房地產(chǎn)價格和信息。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得收取任何未予標明費用；不得利用虛假或使人誤解標價內(nèi)容和標價方法進行價格欺詐；一項服務能夠分解為多個項目和標準，應該明確標示每一個項目和標準，不得混合標價、捆綁標價。

第十九條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構未完成房地產(chǎn)經(jīng)紀服務協(xié)議約定事項，或服務未達成房地產(chǎn)經(jīng)紀服務協(xié)議約定標準，不得收取傭金。

兩家或兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構合作開展同一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務，只能根據(jù)一宗業(yè)務收取傭金，不得向委托人增加收費。

第二十條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構簽署房地產(chǎn)經(jīng)紀服務協(xié)議，應該加蓋房地產(chǎn)經(jīng)紀機構印章，并由從事該業(yè)務一名房地產(chǎn)經(jīng)紀人或兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理署名。

第二十一條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構簽署房地產(chǎn)經(jīng)紀服務協(xié)議前，應該向委托人說明房地產(chǎn)經(jīng)紀服務協(xié)議和房屋買賣協(xié)議或房屋租賃協(xié)議相關內(nèi)容，并書面通知下列事項：

（一）是否和委托房屋有利害關系；

（二）應該由委托人幫助事宜、提供資料；

（三）委托房屋市場參考價格；

（四）房屋交易通常程序及可能存在風險；

（五）房屋交易包含稅費；

（六）經(jīng)紀服務內(nèi)容及完成標準；

（七）經(jīng)紀服務收費標準和支付時間；

（八）其它需要通知事項。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構依據(jù)交易當事人需要提供房地產(chǎn)經(jīng)紀服務以外其它服務，應該事先經(jīng)當事人書面同意并通知服務內(nèi)容及收費標準。書面通知材料應該經(jīng)委托人署名（蓋章）確定。

第二十二條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和委托人簽署房屋出售、出租經(jīng)紀服務協(xié)議，應該查看委托出售、出租房屋及房屋權屬證書，委托人身份證實等相關資料，并應該編制房屋情況說明書。經(jīng)委托人書面同意后，方能夠對外公布對應房源信息。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和委托人簽署房屋承購、承租經(jīng)紀服務協(xié)議，應該查看委托人身份證實等相關資料。

第二十三條委托人和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構簽署房地產(chǎn)經(jīng)紀服務協(xié)議，應該向房地產(chǎn)經(jīng)紀機構提供真實有效身份證實。委托出售、出租房屋，還應該向房地產(chǎn)經(jīng)紀機構提供真實有效房屋權屬證書。委托人未提供要求資料或提供資料和實際不符，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應該拒絕接收委托。

第二十四條房地產(chǎn)交易當事人約定由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構代收代付交易資金，應該經(jīng)過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在銀行開設用戶交易結算資金專用存款賬戶劃轉交易資金。

交易資金劃轉應該經(jīng)過房地產(chǎn)交易資金支付方和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構簽字和蓋章。

第二十五條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得有下列行為：

（一）捏造散布漲價信息，或和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位串通捂盤惜售、炒賣房號，操縱市場價格；

（二）對交易當事人隱瞞真實房屋交易信息，低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價；

（三）以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業(yè)務，誘騙消費者交易或強制交易；

（四）泄露或不妥使用委托人個人信息或商業(yè)秘密，謀取不正當利益；

（五）為交易當事人規(guī)避房屋交易稅費等非法目標，就同一房屋簽署不一樣交易價款協(xié)議提供便利；

（六）改變房屋內(nèi)部結構分割出租；

（七）侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金；

（八）承購、承租自己提供經(jīng)紀服務房屋；

（九）為不符合交易條件保障性住房和嚴禁交易房屋提供經(jīng)紀服務；

（十）法律、法規(guī)嚴禁其它行為。

第二十六條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應該建立業(yè)務統(tǒng)計制度，如實統(tǒng)計業(yè)務情況。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應該保留房地產(chǎn)經(jīng)紀服務協(xié)議，保留期不少于5年。

第二十七條房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織應該制訂房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)規(guī)程,逐步