市場比較法完整版本

市場比較法在求取一宗待估土地的價格時，根據(jù)替代原則，將待估土地與較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似土地實例加以比較對照，并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出待估宗地在評估期日地價的一種方法。（1）、比較實例選擇選擇比較交易實例時，根據(jù)待估宗地情況，應(yīng)符合以下要求：①用途相同②交易類型相同③屬于正常交易④區(qū)域及個別條件相近⑤統(tǒng)一價格基礎(chǔ)本次評估，選擇了三個已交易案例，用途與待估宗地相同，以它們的價格作比較，結(jié)合影響商業(yè)用地地價的因素，進(jìn)行因素修正，求取待估宗地的價格。案例A：北京市朝陽區(qū)東三環(huán)北京商務(wù)中心區(qū)（CBD）核心區(qū)Z8地塊,位于朝陽區(qū)光華路CBD核心區(qū)，土地用途：商業(yè)，二級，土地面積8468平方米，建筑面積為150000平方米，容積率17.71，成交價格288000萬元，成交日期為2011年7案例B：北京市海淀區(qū)東升鄉(xiāng)居住、商業(yè)項目,位于海淀區(qū)東升鄉(xiāng)薊門橋北，土地用途：商業(yè)，四級，土地面積34253.22平方米，建筑面積為104537平方米，容積率3.05，成交價格176000萬元，成交日期為2010年3案例C：北京市朝陽區(qū)東三環(huán)北京商務(wù)中心區(qū)（CBD）核心區(qū)Z9地塊,位于朝陽區(qū)光華路CBD核心區(qū)，土地用途：商業(yè)，二級，土地面積7411平方米，建筑面積為120000平方米，容積率16.19，成交價格229200萬元，成交日期為2011年7（2）、根據(jù)待估宗地的宗地條件，影響待估宗地價格的主要因素有a、交易時間：確定地價指數(shù)b、土地級別：土地級別不同，土地價格也會有所差別c、交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易d、區(qū)域因素：主要有商業(yè)繁華程度、交通便捷度、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、環(huán)境景觀、周邊物業(yè)性質(zhì)等。e、個別因素：主要有臨街狀況、寬深比、宗地形狀。（3）、編制比較因素條件說明表待估宗地與比較實例的比較因素條件詳述見表3-6。表3-6比較因素條件說明表比較因素待估宗地與實例待估宗地實例A實例B實例C樓面單價（元/M2）待估192001683619100土地用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)交易方式授權(quán)出讓招標(biāo)出讓招標(biāo)出讓招標(biāo)出讓土地級別三級二級四級二級交易情況正常正常正常正常交易日期2012.3.72011.7.82010.3.152011.7.8土地使用年限（年）40404040區(qū)域因素商業(yè)繁華程度周邊有較多商業(yè)設(shè)施，商業(yè)繁華度高周邊有較多商業(yè)設(shè)施，商業(yè)繁華度高周邊有較多商業(yè)設(shè)施，商業(yè)繁華度高周邊有較多商業(yè)設(shè)施，商業(yè)繁華度高交通便捷度附近有多條公交線路，交通便捷度高附近有多條公交線路，交通便捷度高附近有多條公交線路，交通便捷度高附近有多條公交線路，交通便捷度高基礎(chǔ)設(shè)施七通七通七通七通公共配套設(shè)施區(qū)域內(nèi)主要分布有商業(yè)設(shè)施、銀行、學(xué)校、醫(yī)院等，公共配套設(shè)施齊全區(qū)域內(nèi)主要分布有商業(yè)設(shè)施、銀行、學(xué)校、醫(yī)院等，公共配套設(shè)施齊全區(qū)域內(nèi)主要分布有商業(yè)設(shè)施、銀行、學(xué)校、醫(yī)院等，公共配套設(shè)施齊全區(qū)域內(nèi)主要分布有商業(yè)設(shè)施、銀行、學(xué)校、醫(yī)院等，公共配套設(shè)施齊全環(huán)境景觀好好好好周邊物業(yè)性質(zhì)住宅社區(qū)、配套商業(yè)，較好住宅社區(qū)、配套商業(yè)，較好住宅社區(qū)、配套商業(yè)，較好住宅社區(qū)、配套商業(yè)，較好個別因素臨街狀況兩面臨街，臨次干道，較好一面臨街，臨次干道，一般一面臨街，臨次干道，一般一面臨街，臨次干道，一般寬深比較合理較合理較合理較合理宗地形狀不規(guī)則較規(guī)則較規(guī)則較規(guī)則（4）、編制比較因素條件指數(shù)表根據(jù)待估宗地與比較實例各種因素具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表。比較因素指數(shù)確定如下：①、委估地塊與三個實例的土地用途、交易情況以及價格類型等均一致，故對于上述這些影響地價的因素均不作修正。②、土地級別修正:待估宗地為三級，比較案例A、C為二級，比較案例B為四級，因此需進(jìn)行土地級別修正，根據(jù)北京市2002年基準(zhǔn)地價表，二級與三級地修正20%，三級與四級地修正20%。③、交易期日修正：比較案例A、C交易日期與評估基準(zhǔn)日相比不超過一年，不作修正，比較案例B成交日期為2010年3月15日，根據(jù)北京市土地地價監(jiān)測數(shù)據(jù)資料見（表3-1-1），確定交易期日修正系數(shù)5%。④、使用年限修正：根據(jù)土地使用權(quán)年限修正系數(shù)公式：上式中：K：使用年限修正系數(shù)；R：土地還原利率取7%（以2011年7月7日中國人民銀行公布的一年期定期存款利率為3.50%為基礎(chǔ)，風(fēng)險調(diào)整值在3%-5%左右，由此確定土地還原率為7%）；m：待估宗地土地使用權(quán)年限；n：比較實例宗地土地使用權(quán)年限；待估宗地和比較實例的使用權(quán)年限均為法定最高使用年限，故在此不做修正。⑤、區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)◆區(qū)域因素：A、商業(yè)繁華程度，分為低、較低、一般、較高、高五個等級，考慮到商業(yè)繁華度對商業(yè)用地的地價影響，以待估宗地為100，每相差一個等級，地價相應(yīng)修正±2%；B、交通便捷度：依周邊路網(wǎng)條件、道路等級、公交、地鐵等，劃分為低、較低、一般、較高、高五個等級，每相差一個等級，地價相應(yīng)修正±2%；C、基礎(chǔ)設(shè)施：分為“七通”“五通”“三通”，每相差一個級別，地價相應(yīng)修正±2%；D：公共配套設(shè)施：根據(jù)周邊商業(yè)設(shè)施、銀行、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施完備度，分為完備、較完備、一般、較不完備、不完備五個等級，以待估宗地為100，每相差一個等級，地價相應(yīng)修正±2%；E：環(huán)境景觀：分為好、較好、一般、較差、差五個等級，以待估宗地為100，每相差一個等級，地價相應(yīng)修正±2%；D：周邊物業(yè)性質(zhì)，分為好、較好、一般、較差、差五個等級，以待估宗地為100，每相差一個等級，地價相應(yīng)修正±1%；◆個別因素:A、臨街狀況：分為好、較好、一般、較差、差五個等級，以待估宗地為100，每相差一個等級，地價相應(yīng)修正±2%；B、寬深比：寬深比1：2為100；寬深比1：1為103。C、宗地形狀：分為不規(guī)則、較規(guī)則、規(guī)則三個等級，以待估宗地為100，每相差一個等級，地價相應(yīng)修正±1%；根據(jù)以上比較因素指數(shù)說明，編制比較因素條件指數(shù)表，見表3-7。表3-7比較因素條件指數(shù)表比較因素待估宗地與實例待估宗地實例A實例B實例C樓面單價（元/M2）待估192001683619100土地用途100100100100交易方式100100100100土地級別10012583125交易情況100100100100交易日期105105100105土地使用年限100100100100區(qū)域因素商業(yè)繁華程度100100100100交通便捷度100100100100基礎(chǔ)設(shè)施100100100100公共配套設(shè)施100100100100環(huán)境景觀100100100100周邊物業(yè)性質(zhì)100100100100個別因素臨街狀況100989898寬深比100100100100宗地形狀100101101101（5）、編制因素比較修正系數(shù)表根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，編制因素比較修正系數(shù)表，見表3-8。表3-8因素比較修正系數(shù)表比較因素比較實例實例A實例B實例C樓面單價（元/M2）192001683619100土地用途100/100100/100100/100土地級別100/125100/83100/125交易方式100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100交易日期105/105105/100105/105土地使用年限100/100100/100100/100區(qū)域因素商業(yè)繁華程度100/100100/100100/100交通便捷度100/100100/100100/100基礎(chǔ)設(shè)施100/100100/100100/100公共配套設(shè)施100/100100/100100/100環(huán)境景觀100/100100/100100/100周邊物業(yè)性質(zhì)100/100100/100100/100個別因素臨街狀況100/98100/98100