魏公村回遷安置方案(南北區(qū)合并)

北下關(guān)娘娘廟房改帶危改項(xiàng)目申請報(bào)告PAGEPAGE1建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所項(xiàng)目申請報(bào)告北京市賓克投資咨詢有限公司工程咨詢證書編號:工咨甲10120070055二O一二年二月魏公村小區(qū)回遷安置項(xiàng)目申請報(bào)告PAGEPAGE2北京市賓克投資咨詢有限公司報(bào)告編號：20101207-7-2委托單位：北京天地助房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制單位：北京市賓克投資咨詢有限公司審定人：高清民高級工程師審核人：左健高級工程師編制人員：況智明注冊咨詢工程師（投資）馬力高級工程師王智超工程師李芳工程師附圖：附件：第一章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目申報(bào)單位概況1、項(xiàng)目申報(bào)單位名稱北京天地助房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2、法人代表榮安3、項(xiàng)目申報(bào)單位簡介北京天地助房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為海淀區(qū)魏公村危改住宅小區(qū)公建項(xiàng)目的建設(shè)單位，專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，擁有雄厚的資金實(shí)力和人力資源。公司成立于2000年12月11日，企業(yè)類型為有限責(zé)任公司，注冊資金為5000萬元人民幣，工商注冊號：110000001863236。企業(yè)經(jīng)營范圍是：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，銷售商品房、建筑材料、裝飾材料等。4、項(xiàng)目申報(bào)單位住所北京市海淀區(qū)魏公村路8號院6號樓中惠元大廈309室5、項(xiàng)目申報(bào)單位通信地址北京市海淀區(qū)魏公村路8號院6號樓中惠元大廈309室6、項(xiàng)目申報(bào)單位郵政編碼1000817、聯(lián)系人及聯(lián)系電話龔碧波010-8812807713501211266二、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱魏公村小區(qū)魏公村小區(qū)回遷安置項(xiàng)目2、擬建項(xiàng)目的建設(shè)背景及進(jìn)展情況（1）項(xiàng)目背景魏公村危改住宅小區(qū)項(xiàng)目位于海淀區(qū)魏公村，東至百花鞋業(yè)商業(yè)區(qū)，南至規(guī)劃路，西至民族大學(xué)西路，北至魏公村路。開發(fā)項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)有15棟危改居民樓，分別由原海淀區(qū)國土資源和房屋管理局、海淀區(qū)商業(yè)學(xué)校、科技部機(jī)關(guān)服務(wù)局、建設(shè)部機(jī)關(guān)事務(wù)管理局共同使用,拆遷戶數(shù)共計(jì)1355戶。北部公建用地，采用出讓方式，按原出讓合同執(zhí)行。規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容為公建寫字樓、商業(yè)、公寓等項(xiàng)目，規(guī)劃地上面積127500平方米，用于南部回遷安置項(xiàng)目的資金平衡。為加快推進(jìn)該項(xiàng)目啟動(dòng)，妥善解決遺留問題，根據(jù)居民座談會(huì)調(diào)查的回遷安置需求意向，北京市規(guī)劃委員會(huì)《關(guān)于魏公村小區(qū)魏公村小區(qū)回遷安置項(xiàng)目有關(guān)規(guī)劃意見的請示》建議提高南區(qū)回遷安置房規(guī)劃指標(biāo)，并獲得了市政府陳剛副長市長同意意見。為此，項(xiàng)目前期手續(xù)工作需重新辦理。（2）項(xiàng)目進(jìn)展情況項(xiàng)目具體進(jìn)展情況如下：2002年2月經(jīng)市危舊房改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室批準(zhǔn)將該項(xiàng)目落實(shí)為2002年度危舊房改造項(xiàng)目(見(2002)京危改辦第1號),2002年4月取得市規(guī)劃委《規(guī)劃意見通知書》（2002規(guī)意字0643號）。由于危改項(xiàng)目拆遷和安置居民難度大，2002年6月海淀區(qū)將該項(xiàng)目由危改立項(xiàng)轉(zhuǎn)為開發(fā)立項(xiàng)，按有償出讓方式掛牌，2003年9月北京天地助房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過招拍掛方式取得土地使用權(quán)，并與國土資源局簽訂了土地出讓合同，也交納了相關(guān)的土地出讓金。2004年2月海淀區(qū)致函國土資源局《關(guān)于調(diào)整魏公村小區(qū)項(xiàng)目控制性規(guī)劃指標(biāo)的函》（海政函〔2004〕32號），請求調(diào)整控規(guī)指標(biāo)，2004年11月，市規(guī)劃委同意魏公村小區(qū)調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)，并將地塊分為北部辦公、南部住宅（見2004年11月1日第342期會(huì)議紀(jì)要）。同時(shí)國土資源局根據(jù)市規(guī)劃委的意見同意延長出讓合同付款期限和10開發(fā)建設(shè)期限。2007年5月，北京天地助房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)被北京金悅集團(tuán)下屬的投資公司和金悅鑫房地產(chǎn)公司收購后，提出犧牲開發(fā)商的利益，將南部住宅全部用于定向回遷安置居民的思路，并為此作了大量的調(diào)研工作，制定了周全的回遷安置方案。2007年12月，海淀區(qū)根據(jù)該新思路進(jìn)行調(diào)研后再次致函國土資源局《關(guān)于魏公村危改住宅小區(qū)項(xiàng)目運(yùn)作情況的函》（海政函〔2007〕147號），將該項(xiàng)目宗地分為南、北地塊。南地塊為住宅用地，北地塊為公建用地，并將二地塊的用地范圍作相應(yīng)的調(diào)整。2008年2月，國土資源局就《關(guān)于魏公村危改住宅小區(qū)項(xiàng)目有關(guān)問題的請示》（京國土市〔2008〕50號）上報(bào)市政府批準(zhǔn)，同意該項(xiàng)目調(diào)整控規(guī)，將南地塊住宅用地全部用于定向回遷安置居民，土地采用劃撥方式，北地塊公建用地采用出讓方式，按原合同執(zhí)行。2008年6月市規(guī)劃委《關(guān)于魏公村危改住宅小區(qū)項(xiàng)目有關(guān)規(guī)劃情況的報(bào)告》（京規(guī)文〔2008〕945號）上報(bào)市政府批準(zhǔn)同意該項(xiàng)目調(diào)整后的用地指標(biāo)，市規(guī)劃委致函國土資源局《關(guān)于魏公村危改住宅小區(qū)項(xiàng)目有關(guān)規(guī)劃情況的函》（市規(guī)函〔2008〕1159號）。2009年12月，北京市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)了《關(guān)于海淀區(qū)魏公村小區(qū)南區(qū)回遷安置房項(xiàng)目規(guī)劃意見的答復(fù)意見》（市規(guī)函[2009]2224號）；并于2010年4月核發(fā)了《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃意見書（城鎮(zhèn)建筑工程）》，對該項(xiàng)目南區(qū)回遷安置房項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn)及規(guī)劃指標(biāo)。2009年12月，取得北京市交通委員會(huì)《關(guān)于魏公村危改住宅小區(qū)回遷安置樓及公建項(xiàng)目交通影響評價(jià)報(bào)告評議意見的函》（京交函[2009]731號）。同月，取得北京市海淀區(qū)環(huán)境保護(hù)局《關(guān)于魏公村危改住宅小區(qū)回遷安置樓項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書的批復(fù)》（海環(huán)保管字[2009]1683號）。2010年1月，取得北京市發(fā)展和改革委員會(huì)《關(guān)于海淀區(qū)魏公村小區(qū)（南區(qū)）回遷安置房項(xiàng)目核準(zhǔn)的批復(fù)》（京發(fā)改[2010]137號）。2011年7月，北京市規(guī)劃委員會(huì)《關(guān)于魏公村小區(qū)魏公村小區(qū)回遷安置項(xiàng)目有關(guān)規(guī)劃意見的請示》（市規(guī)文[2011]1164號）上報(bào)市政府批準(zhǔn)同意該項(xiàng)目調(diào)整南、北兩區(qū)的用地面積和建筑規(guī)模。2011年7月，北京市規(guī)劃委員會(huì)致函海淀區(qū)政府《關(guān)于對魏公村小區(qū)回遷安置項(xiàng)目有關(guān)規(guī)劃意見》（市規(guī)函［2011］1324號），同意海淀區(qū)政府按照調(diào)整后的指標(biāo)開展前期工作。目前，項(xiàng)目單位開始著手本項(xiàng)目的立項(xiàng)申報(bào)工作。3、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件（1）項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)和用地面積本項(xiàng)目位于海淀區(qū)魏公村地區(qū)，項(xiàng)目用地四至為：東臨百花鞋業(yè)商業(yè)區(qū)，南臨規(guī)劃路，西臨民族大學(xué)西路，北臨魏公村路。項(xiàng)目占地面積約為7.05萬平方米。項(xiàng)目具體位置示意詳見圖1-1。項(xiàng)目內(nèi)需拆除現(xiàn)有建筑為15棟危改居民樓，詳見圖1-2。項(xiàng)目具體位置項(xiàng)目項(xiàng)目具體位置項(xiàng)目具體位置圖1-1魏公村危改住宅小區(qū)項(xiàng)目具體位置項(xiàng)目用地現(xiàn)狀項(xiàng)目用地現(xiàn)狀項(xiàng)目用地現(xiàn)狀項(xiàng)目用地現(xiàn)狀圖1-2魏公村危改住宅小區(qū)公建項(xiàng)目用地現(xiàn)狀圖（2）自然環(huán)境概況海淀區(qū)位于北京市區(qū)西北部，東與西城、朝陽區(qū)相鄰，南與宣武、豐臺區(qū)毗連，西與石景山、門頭溝區(qū)交界，北與昌平縣接壤，區(qū)域面積430.8平方公里，約占北京市總面積的2.53%，北部新區(qū)面積226平方公里，占全區(qū)面積的52.5%。①氣候

海淀區(qū)氣候?qū)贉貛駶櫦撅L(fēng)氣候區(qū)，冬季寒冷干燥，盛行西北風(fēng)，夏季高溫多雨，盛行東南風(fēng)。年均氣溫12.5℃，1月份平均氣溫-4.4℃，極端最低氣溫為-21.7℃，7月份平均氣溫為25.8℃，最高氣溫為41.6℃。年日照數(shù)2662小時(shí)，無霜期211天。年平均降水量628.9毫米，集中于夏季的6-8②地形地貌海淀區(qū)邊界線長約146.21公里，南北長約30公里，東西最寬處29公里，地勢西高東低，西部為海拔100米以上的山地，面積約為66平方公里，占總面積的15%左右；東部和南部為海拔50米左右的平原，面積約360平方公里，占總面積的85%左右；區(qū)內(nèi)最高峰為陽臺山妙高峰，海拔1278米，最低處為清河?xùn)|的黑泉村，海拔35米。③水文與水文地質(zhì)境內(nèi)有大小河流10條，總長度119.8公里，還有昆明湖、玉淵潭、紫竹院湖、上莊水庫等湖泊，水域面積遼闊。（3）外部配套市政依據(jù)項(xiàng)目單位提供的專項(xiàng)市政方案，項(xiàng)目外部市政配套條件具體情況如下：①道路工程項(xiàng)目用地西側(cè)已建成民族大學(xué)西路。②供水工程該項(xiàng)目在用地西側(cè)及西南側(cè)交大東路有DN600mm上水管道，提供自來水給水。所消耗的水資源主要用于商③雨水、污水工程本工程排水系統(tǒng)采用雨污分流的排水方式，雨水進(jìn)入擬建項(xiàng)目西側(cè)及西南側(cè)交大東路DN600mm市政雨水干線。污水進(jìn)入擬建項(xiàng)目西側(cè)及西南側(cè)交大東路DN300mm污水管線，最后排入污水處理廠。④供電工程該項(xiàng)目擬沿高粱橋斜街由高粱橋開閉站以入地敷設(shè)方式接入雙路10KV電源。⑤燃?xì)夤こ瘫卷?xiàng)目消耗的天然氣來自市政天然氣管道，由本項(xiàng)目西側(cè)交大東路DN400mm中壓管線接入，向本項(xiàng)目集中供應(yīng)燃?xì)狻＂薰岜卷?xiàng)目供熱來自市政熱力管道，由本項(xiàng)目北側(cè)魏公村路DN400mm熱力管線接入，向本項(xiàng)目集中供熱。4、主要建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模本項(xiàng)目規(guī)劃為魏公村小區(qū)魏公村小區(qū)回遷安置項(xiàng)目，建設(shè)內(nèi)容為回遷安置房及配套。根據(jù)北京市規(guī)劃委員會(huì)《魏公村小區(qū)魏公村小區(qū)回遷安置項(xiàng)目關(guān)于魏公村小區(qū)回遷安置項(xiàng)目有關(guān)規(guī)劃意見》（市規(guī)文[2011]1324號），魏公村小區(qū)魏公村小區(qū)回遷安置項(xiàng)目占地面積約為7.05萬平方米，建筑規(guī)模399620平方米。項(xiàng)目回遷安置房建筑規(guī)模211020平方米，其中地上建筑規(guī)模約133194平方米，地下建筑規(guī)模約77826平方米；項(xiàng)目北區(qū)公建總建筑面積約188600平方米，其中地上面積127500平方米，地下面積61100平方米本項(xiàng)目的主要規(guī)劃、設(shè)計(jì)指標(biāo)情況詳見下表1-1：表1-SEQ表1-\*ARABIC1項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)情況表序號項(xiàng)目名稱指標(biāo)值單位1總用地規(guī)模70488平方米2總建筑規(guī)模399620平方米2.1南區(qū)回遷安置項(xiàng)目211020平方米2.1回遷房建筑規(guī)模126619平方米2.地上配套公建6575平方米2.地下建筑規(guī)模77826平方米2.2北區(qū)公建項(xiàng)目188600平方米2.2.1地上規(guī)模127500平方米2.2.2地下規(guī)模61100平方米3綠地率≥30%5、建設(shè)進(jìn)度本項(xiàng)目建設(shè)周期為48個(gè)月。6、投資規(guī)模該項(xiàng)目建設(shè)總投資144085萬元，其中土地費(fèi)用17410萬元，工程費(fèi)用109307萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)4837萬元，管理費(fèi)2631萬元，建設(shè)期利息7353萬元，預(yù)備費(fèi)2547萬元。7、資金籌措方案該項(xiàng)目建設(shè)所需要的全部建設(shè)資金均由北京天地助房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為自籌解決。北京天地助房地產(chǎn)開發(fā)有限公司依托自有資金，已經(jīng)將項(xiàng)目實(shí)施的全部建設(shè)資金籌集完畢?；I資方案的落實(shí)給該項(xiàng)目的實(shí)施打下了良好的資金基礎(chǔ)，具備了該項(xiàng)目進(jìn)一步推進(jìn)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析一、發(fā)展規(guī)劃分析1、國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃“十二五”時(shí)期，是首都在新的起點(diǎn)上全面建設(shè)小康社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期。北京市第十三屆人民代表大會(huì)第四次會(huì)議通過的《北京市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》，確定全市發(fā)展的指導(dǎo)思想是：以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，認(rèn)真貫徹中央對北京市工作的一系列重要指示精神，以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，順應(yīng)人民群眾過上更好生活新期待，深化改革開放，全力推動(dòng)人文北京、科技北京、綠色北京戰(zhàn)略，進(jìn)一步提高“四個(gè)服務(wù)”水平，努力打造國際活動(dòng)聚集之都、世界高端企業(yè)總部聚集之都、和諧宜居之都，推動(dòng)北京向中國特色世界城市邁出堅(jiān)實(shí)的步伐?！侗本┦袊窠?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》中進(jìn)一步明確“未來五年，要進(jìn)一步強(qiáng)化四類功能區(qū)域的主體功能，加快城市空間格局由功能過度集中在中心城向多功能區(qū)域共同支撐轉(zhuǎn)變，推動(dòng)城市發(fā)展建設(shè)重心向發(fā)展新區(qū)轉(zhuǎn)移，加快新城建設(shè)和薄弱地區(qū)崛起，建設(shè)現(xiàn)代化新農(nóng)村，促進(jìn)城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，構(gòu)建城鄉(xiāng)一體、多點(diǎn)支撐、均衡協(xié)調(diào)的城市發(fā)展格局”的城市發(fā)展總體要求。這說明，魏公村小區(qū)回遷安置房項(xiàng)目的建設(shè)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃要求。2、專項(xiàng)規(guī)劃《北京市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》中指出：

堅(jiān)持政府調(diào)控和市場調(diào)節(jié)相結(jié)合，加快完善符合國情的住房體制機(jī)制和政策體系，逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居。

立足保障基本需求、引導(dǎo)合理消費(fèi)，加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。對城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，實(shí)行廉租住房制度。對中等偏下收入住房困難家庭，實(shí)行公共租賃住房保障。對中高收入家庭，實(shí)行租賃與購買商品住房相結(jié)合的制度。建立健全經(jīng)濟(jì)、適用、環(huán)保和節(jié)約資源的住房標(biāo)準(zhǔn)體系，倡導(dǎo)符合國情的住房消費(fèi)模式。

強(qiáng)化各級政府責(zé)任，加大保障性安居工程建設(shè)力度，基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問題。多渠道籌集廉租房房源，完善租賃補(bǔ)貼制度。重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體。加快各類棚戶區(qū)改造，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。建立穩(wěn)定投入機(jī)制，加大財(cái)政資金、住房公積金貸款、銀行貸款的支持力度，引導(dǎo)社會(huì)力量參與保障性住房建設(shè)運(yùn)營。加強(qiáng)保障性住房管理，制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴(yán)格規(guī)范準(zhǔn)入、退出管理和租費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任和問責(zé)機(jī)制，把保障基本住房、穩(wěn)定房價(jià)和加強(qiáng)市場監(jiān)管納入各地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的工作目標(biāo)，由省級人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣級人民政府負(fù)直接責(zé)任。完善土地供應(yīng)政策，增加住房用地供應(yīng)總量，優(yōu)先安排保障性住房用地，有效擴(kuò)大普通商品住房供給。健全差別化住房信貸、稅收政策，合理引導(dǎo)自住和改善性住房需求，有效遏制投機(jī)投資性購房。加快制定基本住房保障法，修訂完善城市房地產(chǎn)管理法等相關(guān)法律法規(guī)。完善住房公積金制度，加強(qiáng)管理和擴(kuò)大覆蓋范圍。加強(qiáng)市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加快住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善信息發(fā)布制度。由此可見，魏公村小區(qū)魏公村小區(qū)回遷安置項(xiàng)目作為滿足居民住房需求的定向回遷安置住房，是扎實(shí)推進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)的一個(gè)重要組成部分，是符合北京市十二五規(guī)劃中服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃要求的。3、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃《海淀區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》中指出：“十二五”時(shí)期，實(shí)施“南優(yōu)北拓、東合西美”的空間發(fā)展戰(zhàn)略，即優(yōu)化南部環(huán)境品質(zhì)，拓展北部產(chǎn)業(yè)空間，整合東部高端資源，提升西部休閑功能。重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)四大功能區(qū)，形成各具特色、分工明確、串聯(lián)互動(dòng)、協(xié)同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間格局。（1）北部研發(fā)服務(wù)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)認(rèn)真落實(shí)《中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)北部研發(fā)服務(wù)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)（海淀北部地區(qū)部分）規(guī)劃（2010-2020）》，構(gòu)建“一心、一帶、多組團(tuán)”的空間格局，為北部地區(qū)發(fā)展的高品質(zhì)轉(zhuǎn)型和實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值過萬億奠定基礎(chǔ)。建設(shè)以翠湖國家城市濕地公園為核心的生態(tài)綠心，重點(diǎn)發(fā)展信息通訊、新材料、新能源與環(huán)保、生物工程與新醫(yī)藥、軟件與信息服務(wù)等特色產(chǎn)業(yè)，建設(shè)北清路高技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚帶。統(tǒng)籌推進(jìn)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，打造生活便利、設(shè)施配套、環(huán)境良好的功能組團(tuán)。北部地區(qū)發(fā)展空間示意圖（2）中部研發(fā)、技術(shù)服務(wù)和高端要素聚集區(qū)按照“空間整合、突出總部、功能提升、集約發(fā)展”原則，以提升自主創(chuàng)新能力為核心，積極推動(dòng)各項(xiàng)先行先試改革，使中部地區(qū)成為研發(fā)、技術(shù)服務(wù)和高端要素聚集地，成為核心區(qū)的標(biāo)志性區(qū)域。集中力量建設(shè)中關(guān)村科學(xué)城，積極推動(dòng)中關(guān)村航天科技園、中關(guān)村航空科技園、中國電子科技集團(tuán)總部等央企總部、研發(fā)機(jī)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)化基地建設(shè)，支持清華、北大等高校建設(shè)新興產(chǎn)業(yè)技術(shù)工程中心和產(chǎn)業(yè)技術(shù)研究院，加快發(fā)展芯片設(shè)計(jì)、新材料研發(fā)等產(chǎn)業(yè)集群。繼續(xù)加強(qiáng)中關(guān)村西區(qū)建設(shè)，抓好業(yè)態(tài)調(diào)整、資源整合和商業(yè)環(huán)境建設(shè)，吸引更多的高端創(chuàng)新要素集聚發(fā)展。高標(biāo)準(zhǔn)建成中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)展示中心。中關(guān)村科學(xué)城規(guī)劃示意圖

（3）西北部高端休閑旅游區(qū)按照旅游資源多樣化、服務(wù)便利化、管理精細(xì)化、市場國際化的要求，圍繞建設(shè)世界高端旅游目的地，深度挖掘和整合旅游資源，構(gòu)建以皇家園林游、科教體驗(yàn)游、都市風(fēng)情游、生態(tài)休閑游為重點(diǎn)的旅游產(chǎn)品體系。大力提升頤和園、圓明園、香山等重點(diǎn)景區(qū)周邊環(huán)境品質(zhì)，建設(shè)與皇家園林相匹配、世界一流的旅游休閑環(huán)境和配套服務(wù)設(shè)施。加強(qiáng)區(qū)域旅游資源整合，探索建立以政府為主導(dǎo)、以市場為紐帶的協(xié)調(diào)機(jī)制促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展。加強(qiáng)旅游與科技、教育、文化、商務(wù)、體育、農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，完善旅游產(chǎn)業(yè)促進(jìn)政策，開發(fā)高端旅游產(chǎn)品，建設(shè)一批帶動(dòng)性強(qiáng)的旅游項(xiàng)目。積極承辦高水平國際性文化旅游活動(dòng)，提高海淀旅游在國內(nèi)和國際的知名度和美譽(yù)度。（4）南部高端商務(wù)服務(wù)和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高層次招商、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，加強(qiáng)資源整合，提升規(guī)模檔次，改善環(huán)境品質(zhì)，樹立南部地區(qū)業(yè)態(tài)高端、品牌優(yōu)質(zhì)、發(fā)展精益的整體形象。加快提升公主墳、甘家口等商業(yè)區(qū)品質(zhì)，積極培育玉淵潭現(xiàn)代生態(tài)型商務(wù)服務(wù)區(qū)和五棵松文化休閑集聚區(qū)，支持國際會(huì)議展示中心等重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，吸引一批世界一流的商業(yè)消費(fèi)、文化消費(fèi)品牌，建設(shè)具有國際國內(nèi)影響力的高端商務(wù)服務(wù)區(qū)。加快建設(shè)西山文化創(chuàng)意大道，大力發(fā)展精品演藝、藝術(shù)品創(chuàng)作展示交易、酒店會(huì)展等產(chǎn)業(yè)，建設(shè)文化內(nèi)涵深、科技水平高、創(chuàng)意思維新的特色文化產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。四大功能區(qū)示意圖因此，北京市海淀區(qū)魏公村小區(qū)魏公村小區(qū)回遷安置項(xiàng)目的建設(shè)是符合海淀區(qū)區(qū)域規(guī)劃要求的。二、產(chǎn)業(yè)政策分析安居才能樂業(yè)，同時(shí)居住條件也反映出一個(gè)地區(qū)文明進(jìn)步的水平。解決住房問題既要符合商品交換的價(jià)值規(guī)律，又要考慮其社會(huì)保障特性，所以，房地產(chǎn)既要與市場經(jīng)濟(jì)銜接，又要與社會(huì)保障機(jī)制結(jié)合?！侗本┦袊窠?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》明確要“把握好房地產(chǎn)對穩(wěn)定投資、延伸消費(fèi)、惠及民生、承載業(yè)態(tài)的作用，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，推動(dòng)房地產(chǎn)建設(shè)向保障性住房、生態(tài)環(huán)境承載生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展的商務(wù)樓宇以及核心區(qū)人口疏解和城鄉(xiāng)結(jié)合部改造等定向安置房轉(zhuǎn)變，向新城、高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)等區(qū)域轉(zhuǎn)移。”《海淀區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》：大力實(shí)施安居工程切實(shí)履行政府對中低收入群體住房保障職責(zé)，增加土地供給，加大財(cái)政投入，完善政策性住房體系。大力發(fā)展廉租住房、公共租賃住房，逐步擴(kuò)大保障人群的覆蓋范圍，推動(dòng)住房保障供應(yīng)結(jié)構(gòu)向租售并舉、以租為主轉(zhuǎn)變，探索建立分層次的租金補(bǔ)貼體系。支持國有企業(yè)、高校、科研院所和社會(huì)單位利用自用國有土地建設(shè)公共租賃住房，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利用存量建設(shè)用地建設(shè)租賃房。做好高端人才公租房試點(diǎn)工作?；就瓿衫吓f小區(qū)和棚戶區(qū)改造，加大定向安置房建設(shè)力度，完善配套服務(wù)設(shè)施。全面實(shí)施保障性住房陽光工程，完善監(jiān)督管理體系，健全準(zhǔn)入、退出和后期管理機(jī)制?！?011年海淀區(qū)政府工作報(bào)告》中指出：大力實(shí)施保障性安居工程。新開工建設(shè)政策性住房189萬平方米，竣工53萬平方米，新建、收購各類政策性住房13559套，超額完成全年任務(wù)。廉租住房實(shí)物配租實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡保”。成立區(qū)公共租賃住房發(fā)展中心，加大對公共租賃住房的建設(shè)、管理和服務(wù)力度。實(shí)施451戶城鎮(zhèn)危房戶解危工作，完成1.1萬戶老樓通氣任務(wù)。提高住房保障水平。推動(dòng)保障性住房結(jié)構(gòu)由“以售為主”向“租售并舉、以租為主”轉(zhuǎn)變，提高公共租賃住房供應(yīng)比例。做好廉租住房的實(shí)物配租工作，動(dòng)態(tài)實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡?！?。力爭全年政策性住房新開工200萬平方米、竣工60萬平方米。加強(qiáng)政策性住房管理，建設(shè)信息化管理系統(tǒng)，建立多部門聯(lián)網(wǎng)、集成統(tǒng)一的資格審核平臺，完善后期管理工作。三、行業(yè)準(zhǔn)入分析根據(jù)規(guī)劃，本項(xiàng)目建設(shè)用地性質(zhì)為居住用地。為了充分利用項(xiàng)目區(qū)域擁有的便利且齊全的交通網(wǎng)絡(luò)資源，以建設(shè)“宜居城市”為目標(biāo)，本項(xiàng)目擬建設(shè)魏公村小區(qū)安置項(xiàng)目，是落實(shí)北京市政府建設(shè)“世界城市”總體規(guī)劃中的重要環(huán)節(jié)性節(jié)點(diǎn)，是實(shí)施北京市“十二五”規(guī)劃確定的“努力將北京建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、文化繁榮、社會(huì)和諧、生態(tài)良好的宜居城市和現(xiàn)代化國際城市”以及實(shí)施海淀區(qū)“十二五”規(guī)劃確定的“建設(shè)現(xiàn)代化新城區(qū)”總體發(fā)展思路的重要舉措。根據(jù)北京市國土資源局《關(guān)于魏公村危改住宅小區(qū)項(xiàng)目有關(guān)事項(xiàng)的函》，經(jīng)與市發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)等部門并報(bào)請市政府批準(zhǔn)，該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)主體為北京天地助房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、銷售商品房、建筑材料、裝飾材料等。北京天地助房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具有北京市海淀區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)頒發(fā)的中華人民共和國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)《資質(zhì)證書》，資質(zhì)等級四級，證書編號HD-A-1038。本項(xiàng)目實(shí)施符合行業(yè)準(zhǔn)入的相關(guān)規(guī)定。

第三章資源開發(fā)及綜合利用分析一、資源開發(fā)方案本項(xiàng)目不屬于資源開發(fā)類項(xiàng)目，不涉及重要自然資源的開發(fā)利用。本項(xiàng)目在建設(shè)階段主要消耗鋼材、混凝土等建筑材料，為常規(guī)資源的投入，在確保建筑質(zhì)量的前提下，以成本最優(yōu)化為目標(biāo)合理使用該類建筑材料，間接影響金屬礦、建材礦的開發(fā)利用。二、水資源消耗本項(xiàng)目建成后主要用于居住，對自然資源中的水有較大的需求。而北京市為水資源嚴(yán)重短缺的城市，人均水資源量不足400m3，為全國的1/7。目前北京市年用水量已達(dá)到平水年水資源量（42億m3），節(jié)約用水已成為刻不容緩的現(xiàn)實(shí)問題，具體到本項(xiàng)目應(yīng)在建設(shè)及后期使用階段要注重對水資源的利用與節(jié)約。三、節(jié)水措施1、合理使用管材、降低供水能耗使用內(nèi)壁光滑的供水管材，減少管道沿程水頭損失，使用低阻力閥門和倒流防止器，減少管道局部水頭損失，水利損失降低后，相應(yīng)可減少水泵供水壓力，以此降低供水能耗。2、采用節(jié)水型器具為減少漏水現(xiàn)象，衛(wèi)生設(shè)備采用節(jié)水型，各種閥門采用建委、規(guī)委允許產(chǎn)品。坐便器采用沖洗水量為6升水的節(jié)水坐便器，且采用兩檔沖洗閥門，水龍頭采用陶瓷芯片，公共衛(wèi)生間采用紅外線感應(yīng)式水嘴，感應(yīng)式?jīng)_洗閥沖洗大小便器，消除長流水。采用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，使用內(nèi)壁光滑的供水管材，減少管道沿程水頭損失，使用低阻力閥門和倒流防止器，減少管道局部水頭損失，同時(shí)合理配置水表等計(jì)量裝置。3、設(shè)置中水系統(tǒng)本項(xiàng)目市政中水中水水源，供本項(xiàng)目沖洗廁所、澆灑綠地、道路灑水及沖洗小區(qū)道路地面等用水，以減少對市政水的直接消耗。4、雨水利用雨水資源化。場地內(nèi)的地表雨水盡量采用地面散排的方式，主要通過地面找坡排入周圍的綠地、水系，盡可能地利用天然雨水澆灌滋潤植物。場地上的硬鋪地面采用滲水面層鋪裝，車行道路與綠地相連處采用平道牙，使道路融入綠地，讓雨水滋養(yǎng)綠地?？紤]到夏季暴雨。地段或建筑物的死角處，如出口入、停車場、墻角處等可利用植物、景觀小品、結(jié)合室外地面鋪裝等，制造具有特色的植物景觀效果。在道路、停車場等地方鋪裝透水材料，使雨水便于滲入地下，將雨水集中引入透水區(qū)域用于灌溉或儲存利用。把雨水工程與建設(shè)工程的景觀水池等設(shè)施合并建設(shè)為統(tǒng)一的儲水池，把草坪綠地建設(shè)為雨水的支流設(shè)施。5、加強(qiáng)用水計(jì)量給水系統(tǒng)均采取三級計(jì)量，一級為小區(qū)與市政供水管網(wǎng)的連接處水表；二級為入樓總水表，三級為分戶水表。在項(xiàng)目區(qū)與市政供水管網(wǎng)的連接處、建筑物的引入管、需單獨(dú)計(jì)量的商戶和用戶的自來水及中水供水管上、綠化、澆灑、沖洗等供水管上分別裝設(shè)水表。第四章節(jié)能方案分析能源既是人類賴以生存和發(fā)展的基本條件，同時(shí)也是制約國家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要因素。解決能源問題的根本出路是堅(jiān)持開發(fā)與節(jié)約并舉、節(jié)約優(yōu)先的方針，大力推進(jìn)節(jié)能降耗，提高能源利用效率。本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，建筑節(jié)能為該類型項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗的一項(xiàng)重要工作內(nèi)容。本項(xiàng)目將嚴(yán)格遵照《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住部分）JGJ26-95》、北京市《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ11-602-2006）及《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ01-621-2005）等有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行各項(xiàng)細(xì)部設(shè)計(jì)與建設(shè)，以使本項(xiàng)目的建筑水平達(dá)到節(jié)能型建筑標(biāo)準(zhǔn)。一、用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范建筑節(jié)能主要是指在建筑中合理使用和有效利用能源，不斷提高能源的利用率，減少能源消耗（主要包括采暖、通風(fēng)、空調(diào)、照明、炊事、家用電器和熱水供應(yīng)等的能源效率）。我國建筑節(jié)能工作始于20世紀(jì)80年代初期，經(jīng)過建筑節(jié)能技術(shù)研究、節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)制定的探索與試行后，現(xiàn)進(jìn)入制訂建筑節(jié)能政策和全面組織實(shí)施階段，并明確了住宅建筑采暖節(jié)能目標(biāo)與公共建筑總體節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。具體內(nèi)容如下：1．北京地區(qū)住宅建筑冬季采暖的節(jié)能目標(biāo)是：在1980年住宅通用設(shè)計(jì)采暖能耗基準(zhǔn)水平的基礎(chǔ)上節(jié)能65%。2．以20世紀(jì)80年代改革開放初期建造的公共建筑作為比較能耗的基礎(chǔ)，現(xiàn)代公共建筑節(jié)能目標(biāo)50%，具體能耗包括建筑維護(hù)結(jié)構(gòu)以及采暖、通風(fēng)、空調(diào)和照明用能源消耗。為達(dá)到上述有關(guān)建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目前期規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)與建造需符合國家頒布的相關(guān)節(jié)能政策、規(guī)范與設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。1、相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策(1)《中華人民共和國節(jié)約能源法》(2)《中華人民共和國可再生能源法》(3)《中華人民共和國電力法》(4)《中華人民共和國建筑法》(5)《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》（國務(wù)院令28號）(6)《節(jié)能中長期專項(xiàng)規(guī)劃》（國家發(fā)改委發(fā)改環(huán)資[2004]2505號）(7)《重點(diǎn)用能單位節(jié)能管理辦法》（國家經(jīng)貿(mào)委1999.3.10）(8)《節(jié)約用電管理辦法》（國家經(jīng)貿(mào)委國家發(fā)展計(jì)劃委[2000]1256號）(9)《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》（建設(shè)部令第143號）(10)《建設(shè)部關(guān)于貫徹<國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定>的實(shí)施意見》（建科[2006]231號）(11)《關(guān)于加強(qiáng)大型公共建筑工程建設(shè)管理的若干意見》（建質(zhì)[2007]1號）(12)《北京市實(shí)施〈節(jié)能法〉辦法》（北京人大1999年9月16日通過）(13)《北京市節(jié)能監(jiān)察辦法》（北京市人民政府令174號）(14)《北京市貫徹落實(shí)〈國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定〉若干意見》(15)《北京市加強(qiáng)節(jié)能工作實(shí)施方案》(16)《北京市建筑節(jié)能管理規(guī)定》（北京市人民政府令80號）(17)《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》（計(jì)交能[1996]905號）(18)《國家鼓勵(lì)發(fā)展的資源節(jié)約綜合利用和環(huán)境保護(hù)技術(shù)》（國家發(fā)改委[2005]65號令）2、建筑類相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范(1)《綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則》（建科[2005]199號）(2)《全國民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施—節(jié)能專篇》（2007年）(3)《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（北京市地方標(biāo)準(zhǔn)）》DBJ01-621-2005(4)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50352-2005(5)《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》JGJ144-2004(6)《建筑給水及采暖工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50242-2002(7)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50015-2003(8)《用水器具節(jié)水技術(shù)條件》DB11/343-2006(9)《節(jié)水型生活用水器具》CJ164-1999(10)《節(jié)水型產(chǎn)品技術(shù)條件與管理通則》GB/T18870-2002(11)《冷水機(jī)組能效限定值及能源效率等級》GB19577-2004(12)《清水離心泵能效限定值及節(jié)能評價(jià)值》GB19762-2005(13)《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50176-93(14)《空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)范》GB50365-2005(15)《通風(fēng)機(jī)能效限定值及節(jié)能評價(jià)值》GB19761-2005(16)《通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)程》GB50243-2002(17)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50019-2003(18)《公共建筑節(jié)能評審標(biāo)準(zhǔn)（北京市地方標(biāo)準(zhǔn)）》DBJ/T01-100-2005(19)《城市熱力網(wǎng)設(shè)計(jì)規(guī)范》CJJ34-2002(20)《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》GB50028-2006(21)《綠色建筑評估標(biāo)準(zhǔn)》DBJ/T01-101-2005(22)《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ16-2008(23)《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50052-95(24)《10kV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50053-94(25)《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50054-95(26)《建筑中水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50336-2002(27)《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50013-2006(28)《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50034-2004(29)《建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50033-2001(30)《綠色照明工程技術(shù)規(guī)程》DBJ01-607-2001(31)《三相配電變壓器能效限定值及節(jié)能評價(jià)值》GB20052-2006(32)《普通照明用雙端熒光燈能效限定值及能效等級》GB19043-2003(33)《普通照明用自鎮(zhèn)流熒光燈能效限定值及能效等級》GB19044-2003(34)《金屬鹵化物燈用鎮(zhèn)流器能效限定值及能效等級》GB20053-2006(35)《金屬鹵化物燈能效限定值及能效等級》GB20054-2006(36)《單端熒光燈能效限定值及節(jié)能評價(jià)值》GB19415-2003(37)《高壓鈉燈能效限定值及能效等級》GB19573-2004(38)《高壓鈉燈用鎮(zhèn)流器能效限定值及節(jié)能評價(jià)值》GB19574-2004(39)《設(shè)備及管道保溫保冷技術(shù)通則》GB04272-92(40)《設(shè)備及管道保溫設(shè)計(jì)導(dǎo)則》GB08175-1987(41)《設(shè)備及管道保冷技術(shù)通則》GB/T11790-1996(42)《設(shè)備及管道保冷設(shè)計(jì)導(dǎo)則》GB/T15586-1995(43)《設(shè)備及管道保溫效果的測試與評價(jià)》GB08174-1987(44)《設(shè)備及管道保冷效果的測試與評價(jià)》GB/T16617-1996(45)《用能單位能源計(jì)量器具配備和管理通則》GB17167-2006(46)《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ48－88(47)《汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ100-98(48)《建筑外窗氣密、水密、抗風(fēng)壓性能分級及檢測方法》（GB/T7106-2008）二、主要節(jié)能措施1、建筑專業(yè)節(jié)能措施在建筑節(jié)能設(shè)計(jì)方面，該項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)理念是盡量減少能源的消耗，建筑體形系數(shù)及窗墻比盡量滿足規(guī)范規(guī)定值要求，按照《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ11-602-2006）及《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DB11/687-2009）的規(guī)定，采取的節(jié)能措施如下：（1）總平面布置上充分利用冬季日照并避開冬季主導(dǎo)風(fēng)向，利用夏季涼爽時(shí)段的自然通風(fēng)。建筑主體為南北方向布局，南向房間應(yīng)保證自然采光和冬季日照要求，盡量減少夏季受東、西向日曬。（2）外窗/陽臺門：采用塑鋼中空玻璃保溫隔熱窗,內(nèi)為12mm空氣間隔層，K=2.60W/（m2·K）。陽臺門下部門芯板傳熱系數(shù)K≤1.70W/（m2·K）（3）屋頂保溫：采用80厚巖棉板對屋頂結(jié)構(gòu)實(shí)施保溫，屋頂與外墻交界處、屋頂開口部位四周采用80厚巖棉板設(shè)置水平防火隔離帶。防火等級為A級。（4）外墻：采用鋼筋混凝土墻外貼80厚巖棉板保溫，容重20kg/m3，K=0.57W/（m2·K）。滿足規(guī)范《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ11-602-2006）中住宅傳熱系數(shù)K≤0.60W/（m2（5）不采暖樓梯間：抹30厚膨脹玻化微珠保溫，傳熱系數(shù)為K=1.50W/（m2·K），滿足滿足規(guī)范《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ11-602-2006）中戶門傳熱系數(shù)K≤2.0W/（m2·K）。（7）不采暖空間上部樓板：在首層樓板下噴涂60mm厚超細(xì)無機(jī)纖維保溫，傳熱系數(shù)K=0.54w/（m2.K）。滿足滿足規(guī)范《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ11-602-2006）中傳熱系數(shù)K≤0.55W/（m2·K）。（8）凸窗頂部、低部和側(cè)墻：均貼55厚巖棉板,傳熱系數(shù)K=0.79W/（m2·K），滿足滿足規(guī)范《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ11-602-2006）中K≤0.80W/（m2·K）。保溫材料防火等級為A級。（9）接觸土壤的建筑物不帶保溫層的混凝土地面：周邊的傳熱系數(shù)K=0.52W/（m2.K），非周邊的傳熱系數(shù)K=0.30W/（m2.K）。2、暖通系統(tǒng)節(jié)能措施（1）冷源、熱源及氣源冷源與熱源的選擇是最重要的問題，建筑所在區(qū)域，沒有區(qū)域冷凍站、生物能、廠礦余熱，有完善的電力和天然氣設(shè)施。經(jīng)過綜合考慮和論證，采用天然氣滿足餐飲后廚炊事所需，住宅采用電分體空調(diào)，配套公建部分VRV空調(diào)系統(tǒng)以滿足夏季供冷需求；冬季住宅采暖熱源由分戶壁掛爐提供，配套公建采用VRV空調(diào)滿足冬季供暖需求。（2）每組散熱器均應(yīng)安裝恒溫閥。根據(jù)室溫變化及時(shí)調(diào)整熱負(fù)荷的供應(yīng)；對其進(jìn)行監(jiān)測與控制，在保證控制系統(tǒng)安全可靠的前提下，追求節(jié)能的最大效益。散熱器散熱面積根據(jù)房間熱負(fù)荷經(jīng)計(jì)算確定，并且計(jì)算時(shí)從房間熱負(fù)荷中扣除室內(nèi)明裝管道的散熱量。（3）改善采暖供熱系統(tǒng)的運(yùn)行管理,提高熱效率利用,加強(qiáng)輸送管道的保溫提高室外管道的節(jié)能效率。（4）合理利用自然通風(fēng)，同時(shí)處理好室內(nèi)氣流組織，提供通風(fēng)效率，降低空調(diào)負(fù)荷，以達(dá)到節(jié)能的目的；通風(fēng)設(shè)計(jì)盡量采用自然通風(fēng)，衛(wèi)生間采用低耗電的排氣扇排除熱濕負(fù)荷及異味。（5）地下停車庫平時(shí)設(shè)送、排風(fēng)系統(tǒng)，采用離心機(jī)風(fēng)機(jī)及誘導(dǎo)風(fēng)機(jī)的組合形式進(jìn)行送/排風(fēng)設(shè)計(jì)。地下車庫采用排煙風(fēng)機(jī)進(jìn)行排風(fēng)兼排煙，設(shè)備機(jī)房設(shè)置雙速排煙風(fēng)機(jī)，平時(shí)低速運(yùn)轉(zhuǎn)以節(jié)能。（6）本項(xiàng)目所有設(shè)備采用的風(fēng)機(jī)的選型在滿足使用參數(shù)的條件下，保證工作點(diǎn)位于風(fēng)機(jī)的穩(wěn)定工況區(qū)，且在高效率區(qū)域內(nèi)，單位風(fēng)量的耗功率均小于《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（北京市地方標(biāo)準(zhǔn)）》DB11/687-2009第4.3.8條表4.3.8的數(shù)值。（7）建筑內(nèi)采暖熱水系統(tǒng)循環(huán)水泵的輸送能效比應(yīng)負(fù)荷《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（北京市地方標(biāo)準(zhǔn)）》DB11/687-2009第4.3.9（8）嚴(yán)格進(jìn)行暖通水、風(fēng)系統(tǒng)的水力計(jì)算，確定合理的采暖循環(huán)泵的流量和揚(yáng)程，確保選用的風(fēng)機(jī)、水泵等工作狀態(tài)處于高效區(qū)。（9）監(jiān)測和控制按照《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（北京市地方標(biāo)準(zhǔn)）》DB11/687-2009和《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（北京市地方標(biāo)準(zhǔn)）》DBJ11-602-2006，采暖、空調(diào)與通風(fēng)系統(tǒng)，設(shè)置集散式DDC控制系統(tǒng)，包括各種監(jiān)測、報(bào)警、記錄、啟停、聯(lián)鎖、變速、調(diào)節(jié)等。3、電氣系統(tǒng)節(jié)能措施國家標(biāo)準(zhǔn)將民用建筑節(jié)能擺在了十分重要的位置，并納入建設(shè)工程管理程序加以監(jiān)管，節(jié)能已成為一項(xiàng)重要的國策。本建設(shè)項(xiàng)目對電氣節(jié)能設(shè)計(jì)將給予充分重視，認(rèn)真執(zhí)行《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》中的規(guī)定，系統(tǒng)的構(gòu)成和產(chǎn)品選用充分考慮節(jié)能因素，采取最佳的控制方式，力爭在硬件和軟件方面，均能獲得良好的節(jié)能效果。具體措施包括：（1）選用D，yn11型結(jié)線低損耗SCB10型以上節(jié)能型干式變壓器，合理確定變壓器負(fù)載率，將變壓器的經(jīng)常負(fù)載率控制在65%左右，使其在經(jīng)濟(jì)狀態(tài)下運(yùn)行，采用合理的配電方式，減少線損，同時(shí)合理選用配電型式減少配電環(huán)節(jié)。（2）變電所位置設(shè)置在地下層設(shè)備用房，盡可能深入負(fù)荷中心，低壓供電半徑控制在200米左右，降低壓降，并減少電能損耗。（3）功率因數(shù)的補(bǔ)償采用集中補(bǔ)償和分散就地補(bǔ)償相結(jié)合的方式，變電所低壓集中補(bǔ)償，條件允許時(shí)可考慮用低壓動(dòng)態(tài)無功功率補(bǔ)償（SVC）方式，可進(jìn)行隨機(jī)性適時(shí)補(bǔ)償，低壓側(cè)不小于0.95。采用合理的功率因數(shù)補(bǔ)償及諧波抑制方式減少UPS電源、EPS電源及變頻器等電子設(shè)備對低壓配電系統(tǒng)造成的諧波污染，提高電網(wǎng)質(zhì)量，降低對自身及上級電網(wǎng)的影響，并降低自身損耗，大容量無變頻控制的異步機(jī)可就地?zé)o功補(bǔ)償。（4）合理選擇纜線截面，調(diào)整負(fù)荷分配，并盡量使運(yùn)行時(shí)的三相負(fù)荷平衡，以減少變壓器的零序損耗。（5）對于大容量風(fēng)機(jī)及水泵負(fù)荷，有變風(fēng)量、變流量要求的設(shè)備采用變頻器控制運(yùn)行狀態(tài)。對于樓內(nèi)各種建筑設(shè)備系統(tǒng)，如：給排水系統(tǒng)、采暖通風(fēng)系統(tǒng)、冷卻水系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)等通過中央監(jiān)控系統(tǒng)。（6）根據(jù)電源允許中斷時(shí)間，合理選擇應(yīng)急電源，以免在電能和經(jīng)濟(jì)方面造成浪費(fèi)。（7）照明：照明節(jié)能設(shè)計(jì)就是在保證不降低作業(yè)面視覺要求、不降低照明質(zhì)量前提下，力求減少照明系統(tǒng)中光能的損失，從而最大限度地利用光能，擬采用的節(jié)能措施有以下幾種：①充分利用自然光，這是照明節(jié)能的重要途徑之一。在設(shè)計(jì)中電氣設(shè)計(jì)人員與建筑專業(yè)配合，做到充分合理地利用自然光使之與室內(nèi)人工照明有機(jī)結(jié)合，從而大大節(jié)約人工照明電能。②嚴(yán)格按照《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50034-2004中規(guī)定各種場所的照明標(biāo)準(zhǔn)、視覺要求、照明功率度等參數(shù)，有效地控制單位面積燈具安裝功率，在滿足照明質(zhì)量的前提下，選用光效高、顯色性好的光源及配光合理、安全高效的光源及燈具。汽車庫、商業(yè)、辦公室采用高效發(fā)光的熒光燈（三基色T8管），樓道正常照明采用緊湊型熒光燈，樓梯間照明采用預(yù)熱式單端熒光燈，室內(nèi)采用開敞式燈具。室外照明、泛光照明等擬采用高壓鈉燈、金屬鹵化物燈等高效氣體放電光源。③采用低能耗性能優(yōu)的光源用電附件。熒光燈管、緊湊型熒光燈擬采用電子鎮(zhèn)流器（低噪聲，諧波含量?。?。（8）照明控制方式采取集中與分散相結(jié)合的控制方式。公共場所按房屋使用的功能不同，采用對應(yīng)的照明控制方式。例如：大堂、商業(yè)、地下車庫等場所因使用功能的需要，白天開燈時(shí)間長,當(dāng)上述場所設(shè)置有外窗時(shí)，照明燈具的布置應(yīng)對應(yīng)使用功能按臨窗區(qū)域及其它區(qū)域合理分組，并采取分組控制，以充分利用自然采光,各功能分區(qū)應(yīng)按不同情景的照明需要配置功能完善的調(diào)光控制設(shè)備。對建筑物的走廊（道）、樓梯間等照明，一般采用帶感光探頭的手動(dòng)或聲控延時(shí)照明開關(guān)進(jìn)行控制，光源采用預(yù)熱燈管。除電梯廳外，樓梯間、走道照明采用聲光控制方式以減少開燈時(shí)間，降低照明能耗；入口大堂、大空間廳室等場所采用分區(qū)、分組集中控制。道路照明、景觀照明、節(jié)日照明采用分類、分區(qū)控制方式，并采用光控程序控制、時(shí)間控制等智能技術(shù)進(jìn)行實(shí)時(shí)控制。景觀照明、節(jié)日照明應(yīng)具備平日、一般節(jié)日、重大節(jié)日開燈控制模式。道路照明燈具主干道采用節(jié)能型燈具，其他非主干道，如草坪燈、庭園燈等采用太陽能光伏燈具。對主干道道路照明（包括景觀照明），采用感光探頭自動(dòng)控制、多段可編程時(shí)序控制、人工控制相結(jié)合的方式，在滿足使用功能的前提下，實(shí)現(xiàn)最大程度的節(jié)電,同時(shí)應(yīng)與樓宇監(jiān)控系統(tǒng)密切配合，達(dá)到對照明控制系統(tǒng)的有效監(jiān)控。（9）電梯的節(jié)能措施在運(yùn)行措施上，采用多臺電梯群控管理，根據(jù)不同時(shí)間段的顧客流，自動(dòng)自行調(diào)度控制，達(dá)到既能減少候梯時(shí)間、最大限度地利用現(xiàn)有交通能力，又能避免數(shù)臺電梯同時(shí)響應(yīng)同一召喚造成空載運(yùn)行、浪費(fèi)電力。在客流量很小的“空閑狀態(tài)”，空閑轎廂中有一臺在基本待命，其他所有轎廂被分散到整個(gè)運(yùn)行行程上，為使各層站的候車時(shí)間最短，將從所有分布在整體服務(wù)區(qū)中的最近一站調(diào)度發(fā)車，不需要運(yùn)行的轎廂自動(dòng)關(guān)閉，避免空載運(yùn)行。合理運(yùn)用電梯的運(yùn)行模式，分時(shí)間段控制，在一段時(shí)間內(nèi)無廳外召喚時(shí)，自動(dòng)切斷照明、風(fēng)扇電源以達(dá)到節(jié)能的目的。加強(qiáng)電梯運(yùn)行時(shí)間管理，實(shí)行專人負(fù)責(zé)開關(guān)電梯。為降低能耗，客流量大的時(shí)候，電梯全部運(yùn)行?？土髁肯鄬^小，電梯運(yùn)行減半。（10）建筑設(shè)備納入樓宇控制系統(tǒng)，對空調(diào)、水泵、電梯等設(shè)備的運(yùn)行采用直接數(shù)字式集中監(jiān)測控制系統(tǒng)（DDC系統(tǒng)）實(shí)行實(shí)時(shí)監(jiān)測、自動(dòng)控制，對冷熱源、換熱機(jī)組等進(jìn)行監(jiān)測、優(yōu)化運(yùn)行臺數(shù)，從而達(dá)到節(jié)約能源的目的。（11）選用綠色、環(huán)保且經(jīng)國家認(rèn)證的電氣產(chǎn)品。在滿足國家規(guī)范及供電行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，選用高性能變壓器及相關(guān)配電設(shè)備，選用高品質(zhì)電纜、電線降低自身損耗。三、能源消耗種類及能耗標(biāo)準(zhǔn)建筑能耗是指消耗在建筑中的采暖、空調(diào)、降溫、電氣、照明、炊事、熱水供應(yīng)等所消耗的能源。這些能源消耗單獨(dú)算起來并不起眼，但總量驚人。在我國能源總消費(fèi)量中，建筑能耗所占的比例已從上世紀(jì)70年代末的10%，上升到近年的27.45%。2000年末，我國建筑年消耗商品能源共計(jì)3.76億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，占全社會(huì)終端能耗總量的27.6%，而建筑用能的增加對全國的溫室氣體排放“貢獻(xiàn)率”已經(jīng)達(dá)到了25%.發(fā)達(dá)國家目前的建筑能耗一般占其全國總能耗的33%左右。以此推斷，隨著我國城市化進(jìn)程的加快和人民生活的改善，建筑耗能比重最終將可能上升至總能耗的35%左右。如此大的比重，建筑節(jié)能已經(jīng)成為我國節(jié)能的重要方面。另一方面，我國與同緯度許多發(fā)達(dá)國家相比，冬天氣候更冷，夏天氣候較熱，南方空氣濕度還很高。我國建筑行業(yè)的能耗驚人,據(jù)抽樣調(diào)查，目前我國單位建筑面積能耗為0.0273噸標(biāo)準(zhǔn)煤/平方米，單位建筑面積用電量為55.5千瓦時(shí)/平方米，人均建筑能耗為1.6噸標(biāo)準(zhǔn)煤。。本項(xiàng)目用地區(qū)域內(nèi)各建筑物，所有設(shè)計(jì)方案及做法等（包括各專業(yè)內(nèi)容）均滿足《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DBJ01-621-2005和《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）》DBJ01-602-2004之要求，并嚴(yán)格執(zhí)行了所有強(qiáng)制性條文所規(guī)定的數(shù)值指標(biāo)以及其它強(qiáng)制性條文，可直接判定為節(jié)能公共建筑設(shè)計(jì)。因此，達(dá)到了50～65％的節(jié)能率。因?yàn)楸緲?biāo)準(zhǔn)比國標(biāo)及其它省市標(biāo)準(zhǔn)更嚴(yán)格，因此，節(jié)能達(dá)到了同行業(yè)國內(nèi)先進(jìn)水平。

第五章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析一、項(xiàng)目選址及用地方案1、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目位于海淀區(qū)魏公村地區(qū)，項(xiàng)目用地四至為：東至百花鞋業(yè)商業(yè)區(qū)，南至規(guī)劃路，西至民族大學(xué)西路，北至魏公村路。項(xiàng)目臨近地鐵4號線，地理位置及周邊環(huán)境比較優(yōu)越。2、占地面積魏公村安置項(xiàng)目總用地規(guī)模約70488平方米，建筑控制高度80米~100米。3、土地利用狀況項(xiàng)目用地為國有建設(shè)用地，用地性質(zhì)為居住用地，土地規(guī)劃用途為住宅。詳見圖5-1。項(xiàng)目用地現(xiàn)狀項(xiàng)目用地現(xiàn)狀項(xiàng)目用地現(xiàn)狀項(xiàng)目用地現(xiàn)狀圖5-SEQ圖5-\*ARABIC1項(xiàng)目用地現(xiàn)狀情況4、土地取得方式根據(jù)北京市國土資源局《關(guān)于魏公村危改住宅小區(qū)項(xiàng)目有關(guān)問題的請示》（京國土市[2008]50號），該項(xiàng)目南區(qū)回遷安置部分通過劃撥方式由建設(shè)單位進(jìn)行回遷安置房建設(shè)。該項(xiàng)目北區(qū)公建地塊，北京天地助房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2003年與北京市國土資源局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，取得該地塊的土地開發(fā)權(quán)。5、項(xiàng)目選址相關(guān)影響情況該項(xiàng)目地處北京市海淀區(qū)南面，地勢較高且建筑規(guī)模適中，四周都有現(xiàn)狀道路。項(xiàng)目建設(shè)壓覆礦床和文物的可能性較小，對防洪和排澇基本上沒有任何影響，也不涉及影響通航及軍事設(shè)施等。二、土地利用合理性分析1、符合土地利用規(guī)劃要求情況該項(xiàng)目用地為居住用地，其使用功能服務(wù)于魏公村危改小區(qū)被拆遷居民的回遷安置需要，根據(jù)海淀街區(qū)深化方案，其使用符合《北京城市總體規(guī)劃（2004-2020）》、《北京市土地利用總體規(guī)劃（2005-2020）》的要求。2、占地規(guī)模合理性分析就北京市西北部方位三環(huán)的區(qū)域而言，無論是相對于周邊同類建筑的容積率水平，還是相對于該項(xiàng)目其所能覆蓋的服務(wù)區(qū)域，一個(gè)399620平方米的建筑群落，70488平方米的占地規(guī)模，項(xiàng)目建成后的建筑物布局寬松，卻又不浪費(fèi)土地，同時(shí)，還充分滿足了辦公功能的需要，更凸顯了該項(xiàng)目用地的特殊價(jià)值和服務(wù)功能。因此，該項(xiàng)目用地的占地規(guī)?？傮w來講是趨于合理的。3、土地集約和有效利用分析該項(xiàng)目為居住類建筑，建筑控制高度80米~100米，建設(shè)用地面積僅約70488平方米，由此可知，該項(xiàng)目用地已經(jīng)充分得到集約和有效利用。三、征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案項(xiàng)目用地全部為國有建設(shè)用地，不涉及征地工作。根據(jù)2009年6月北京市國土資源局《關(guān)于魏公村危改住宅小區(qū)項(xiàng)目有關(guān)事項(xiàng)的函》，擬南部住宅用地全部建設(shè)定向回遷安置住宅，采用經(jīng)濟(jì)適用住房性質(zhì)產(chǎn)權(quán)管理方式，土地采用劃撥方式辦理供地。該項(xiàng)目雖不涉及征地問題，但仍需要對現(xiàn)狀建筑進(jìn)行拆遷，該項(xiàng)目全部為被拆遷戶的安置回遷用房，因此，根據(jù)掌握的情況特制定拆遷方案如下。1、拆遷情況概述根據(jù)現(xiàn)場踏勘及委托方提供的相關(guān)資料，項(xiàng)目內(nèi)需拆除現(xiàn)有建筑為15棟危改居民樓，分別由原海淀區(qū)國土資源和房屋管理局、海淀區(qū)商業(yè)學(xué)校、科技部機(jī)關(guān)服務(wù)局、建設(shè)部機(jī)關(guān)事務(wù)管理局共同使用。有拆遷戶數(shù)1355戶。項(xiàng)目需拆遷共76029平方米房屋。2、拆遷政策依據(jù)①《關(guān)于印發(fā)《北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》的通知》“京政辦發(fā)[2000]19號”；=2\*GB3②《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（北京市市人民政府令第87號）=3\*GB3③《<北京市城市房屋拆遷管理辦法>實(shí)施意見》(京國土房管拆字【2003】1188號)=4\*GB3④關(guān)于印發(fā)《北京市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的通知（京房地評字[1999]656號）=5\*GB3⑤關(guān)于印發(fā)《北京市非住宅樓房估價(jià)技術(shù)規(guī)范》的通知（京國土房管拆[2002]646號）=6\*GB3⑥《關(guān)于進(jìn)一步做好本市城市房屋拆遷安置和補(bǔ)償工作的若干意見》（京建拆[2009]431號）；=7\*GB3⑦《關(guān)于批轉(zhuǎn)北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師協(xié)會(huì)<北京市城市住宅房屋拆遷市場評估技術(shù)方案>的通知》（京建拆〔2009〕450號）等相關(guān)法規(guī)政策的規(guī)定；⑧其它相關(guān)法律法規(guī)及政策規(guī)定。3、拆遷費(fèi)用構(gòu)成該項(xiàng)目不采用貨幣拆遷方式，全部拆遷房屋以實(shí)物補(bǔ)償。拆遷費(fèi)用只包括周轉(zhuǎn)房補(bǔ)貼及拆除費(fèi)用等構(gòu)成。根據(jù)北京市拆遷相關(guān)政策，經(jīng)測算，拆遷費(fèi)用合計(jì)為8000萬元。（1）周轉(zhuǎn)房補(bǔ)貼費(fèi)根據(jù)調(diào)查，目前項(xiàng)目用地范轉(zhuǎn)內(nèi)共用拆遷戶數(shù)1355戶，總建筑面積為76029平方米。擬采取發(fā)放24個(gè)月周轉(zhuǎn)房補(bǔ)貼方式進(jìn)行，根據(jù)市政府87號令、京政函｛2001｝109號、京房管拆字｛2003｝808號、京房地評字（1999）656號等，根據(jù)市場房屋租賃情況，按照每天1.5元/建造平方米進(jìn)行補(bǔ)貼，共補(bǔ)貼24個(gè)月。76029×1.5×30×24=7784萬元（2）拆除費(fèi)參照本市拆遷實(shí)施方案編制要求，取30元/平方米。拆除總面積為76029平方米，合計(jì)為216萬元。（3）拆遷總費(fèi)用本項(xiàng)目拆遷成本費(fèi)用為8000萬元。4、拆遷工作計(jì)劃拆遷工作是本項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的決定性因素之一，開發(fā)單位在取得開發(fā)主體以后將立即對本項(xiàng)目范圍內(nèi)的拆遷情況進(jìn)行調(diào)查摸底，根據(jù)調(diào)查結(jié)果制定詳盡的拆遷安置和補(bǔ)償方案。拆遷工作能否順利進(jìn)行直接關(guān)系到項(xiàng)目的成敗，開發(fā)單位在充分調(diào)查基礎(chǔ)上與拆遷單位進(jìn)行充分溝通，制定拆遷安置和補(bǔ)償方案，設(shè)立專門的組織機(jī)構(gòu)，選用優(yōu)秀的拆遷、評估機(jī)構(gòu)，做好宣傳和動(dòng)員工作，以保證拆遷工作的順利進(jìn)行。拆遷單位將嚴(yán)格遵守和執(zhí)行政府相關(guān)拆遷管理文件和辦法，保障村民和合法利益，依法拆遷，文明拆遷，對于拆遷過程中碰到的困難戶應(yīng)正確處理，避免出現(xiàn)糾紛和負(fù)面影響，維護(hù)當(dāng)?shù)鼐用竦陌捕?，使拆遷工作平穩(wěn)、順利地進(jìn)行。根據(jù)初步掌握的拆遷基礎(chǔ)資料，制定如下拆遷工作計(jì)劃，拆遷工作從辦理拆遷手續(xù)到辦理拆遷結(jié)案表的時(shí)間大約為2年。四、回遷安置對象及范圍1、回遷安置對象及范圍本小區(qū)僅對魏公村住宅項(xiàng)目原小區(qū)內(nèi)15棟危改居民樓，1355戶居民，項(xiàng)目需拆遷共76029平方米房屋。為加快推進(jìn)該項(xiàng)目啟動(dòng)，妥善解決遺留問題，根據(jù)居民座談會(huì)調(diào)查的回遷安置需求意向，該項(xiàng)目擬將南區(qū)回遷安置小區(qū)的回遷住宅建筑面積提高到13.32萬平方米。2、項(xiàng)目實(shí)施的保障措施本項(xiàng)目是建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，屬于定向安置房范疇內(nèi)。鑒于本項(xiàng)目的特殊性，明確相關(guān)規(guī)定、嚴(yán)格審批、簡化程序、加快審批、是該項(xiàng)目能夠順利、較快推進(jìn)的政策保障。本項(xiàng)目是否能夠的順利實(shí)施關(guān)鍵還在于項(xiàng)目內(nèi)部的保障措施，我們認(rèn)為關(guān)鍵在于項(xiàng)目前期工作能否順利實(shí)施;工程建設(shè)進(jìn)度能否得到有效保證;企業(yè)資金是否充足。（1）前期工作的控制：密切與拆遷單位配合，完成各項(xiàng)手續(xù)報(bào)批工作。（2）工程進(jìn)度的控制本工程控制階段的主要工作：安全、質(zhì)量、進(jìn)度、投資等方面的控制，為保證項(xiàng)目的工程進(jìn)度，擬從以下幾方面措施加大力度：1）組織措施①在建設(shè)初期建立進(jìn)度控制目標(biāo)體系，明確項(xiàng)目部中進(jìn)度控制人員及職責(zé)分工。②在建設(shè)過程中，建立工程進(jìn)度報(bào)告制度及進(jìn)度住處溝通網(wǎng)絡(luò)制度。③合同監(jiān)理單位監(jiān)理進(jìn)度計(jì)劃審核制度和進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施中的檢查分析制度，采取橫道圖法、S曲線比較法，或前鋒比較法對進(jìn)度進(jìn)行分析，用改變工作的邏輯關(guān)系或縮短工作的持續(xù)時(shí)間等方法進(jìn)行調(diào)整。④在工程進(jìn)度中，建立進(jìn)度協(xié)調(diào)會(huì)議制度，通過會(huì)議溝通情況，解決進(jìn)行中更大的問題。2）技術(shù)措施①合同監(jiān)理單位，認(rèn)真審查承包商提交的進(jìn)度計(jì)劃，使承包商能在合理的狀態(tài)下施工。②紡制進(jìn)度控制工作細(xì)則，提倡甲方人員實(shí)施進(jìn)度控制。③采用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)及其他科學(xué)適用的計(jì)劃方法并結(jié)合電子計(jì)算機(jī)的應(yīng)用，對建設(shè)工程進(jìn)度實(shí)施動(dòng)態(tài)控制。3）經(jīng)濟(jì)措施①及時(shí)辦理工程預(yù)付款及工程進(jìn)度款支付手續(xù)。②對應(yīng)急趕工給予優(yōu)厚的趕工費(fèi)用。③對工期提前的施工單位，給予優(yōu)厚的獎(jiǎng)勵(lì)。④對工程延誤收取誤期損失，損失賠償金。4）合同措施①加強(qiáng)合同管理，協(xié)調(diào)合同工期與進(jìn)度計(jì)劃之間的關(guān)系，保證合同中進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。②嚴(yán)格控制合同變更，對各方提出的工程變更和設(shè)計(jì)變更，嚴(yán)格審查后再補(bǔ)入合同文件之中。③加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，在合同中應(yīng)充分考慮風(fēng)險(xiǎn)因素及其對進(jìn)度的影響，以及相應(yīng)的處理辦法。④加強(qiáng)索賠管理，公正地處理索賠。5）資金保障措施北京天地助房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2000年12月11日，公司注冊資金為5000萬元人民幣，資質(zhì)等級肆級。2007年5月，北京天地助房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)被北京金悅集團(tuán)下屬的投資公司和金悅鑫房地產(chǎn)公司收購價(jià)，憑借母公司金悅集團(tuán)先進(jìn)的管理理念和高效的管理手段在短時(shí)間內(nèi)迅速發(fā)展壯大，目前資金實(shí)力完全可以承擔(dān)本項(xiàng)目的實(shí)施?，F(xiàn)依托自有資金，已經(jīng)將項(xiàng)目實(shí)施的全部建設(shè)資金籌集完畢?；I資方案的落實(shí)給該項(xiàng)目的實(shí)施打下了良好的資金基礎(chǔ)，具備了該項(xiàng)目進(jìn)一步推進(jìn)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。如遇資金周轉(zhuǎn)、政策調(diào)整等問題，該公司還可以通過銀行貸款、在售項(xiàng)目回收資金的手段籌措項(xiàng)目所需資金。

第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析一、環(huán)境及生態(tài)現(xiàn)狀1、項(xiàng)目場址的自然環(huán)境條件本項(xiàng)目位于海淀區(qū)魏公村地區(qū)，項(xiàng)目用地四至為：東至百花鞋業(yè)商業(yè)區(qū)，南至規(guī)劃路，西至民族大學(xué)西路，北至魏公村路。項(xiàng)目臨近地鐵4號線，地理位置及周邊環(huán)境比較優(yōu)越。2、現(xiàn)有污染物情況(1)噪聲污染由于該項(xiàng)目周邊自然環(huán)境及所臨道路交通狀況良好，環(huán)境噪聲影響相對其他環(huán)境影響因素顯得較為突出，主要為白天來自于項(xiàng)目用地西側(cè)民族大學(xué)西路的噪音污染。但其噪聲值仍滿足《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》(GB12348-2008)中1類標(biāo)準(zhǔn)的限定要求。(2)大氣污染物根據(jù)北京市環(huán)保局發(fā)布的空氣質(zhì)量監(jiān)測報(bào)告，2008年海淀區(qū)空氣質(zhì)量二級和好于二級的天數(shù)平均完成239天，達(dá)標(biāo)率為65.8%。主要污染物為可吸入顆粒物。(3)水污染物該項(xiàng)目的水污染物主要是生活污水等。該項(xiàng)目排水需要實(shí)行雨污分流，污水排放執(zhí)行北京市《水污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》（DB11-307-2005）中排入城鎮(zhèn)污水處理廠的水污染物標(biāo)準(zhǔn)限值。經(jīng)對該項(xiàng)目場地內(nèi)地下水的監(jiān)測結(jié)果表明，pH值、總硬度、溶解性總固體、硝酸鹽、亞硝酸鹽和鉛等濃度符合《地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T14848-2007)中的Ⅲ類標(biāo)準(zhǔn)。由此可見，項(xiàng)目用地周邊現(xiàn)有污染物主要為生活污水、空氣中的可吸入顆粒物（包括來自于周邊道路的汽車尾氣污染）和來自于周邊道路的噪音污染。3、生態(tài)環(huán)境條件和環(huán)境容量狀況該項(xiàng)目綠地率達(dá)30%以上，同時(shí)該項(xiàng)目一定區(qū)域范圍內(nèi)近臨大面積綠地，因此，該項(xiàng)目的生態(tài)環(huán)境條件良好，環(huán)境容量也比較充裕。二、生態(tài)環(huán)境影響分析1、排放污染物類型、排放量情況分析該項(xiàng)目的主要環(huán)境問題在建設(shè)期主要是建筑垃圾、施工噪音和生活排放物，在建成后主要是生活垃圾和噪聲等；其排放量隨施工進(jìn)行階段和建成后的經(jīng)營情況呈不規(guī)則變動(dòng)，但根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施的不同階段可采取不同的環(huán)境保護(hù)措施，加以治理。2、水土流失預(yù)測該項(xiàng)目地塊較大，但四周多為綠色植被，無水土流失情況發(fā)生，將來也無此可能性。3、對生態(tài)環(huán)境的影響因素及影響程度分析該項(xiàng)目對生態(tài)環(huán)境的影響因素主要有生活垃圾、生活廢水。生活廢水可直接排入市政污水管道，基本不會(huì)對生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生影響。生活垃圾收集后，可集中由市政垃圾處理站掩埋，因此也不會(huì)對生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生不良影響。4、對流域和區(qū)域環(huán)境及生態(tài)系統(tǒng)的綜合影響分析該項(xiàng)目地上建筑規(guī)模為260694平方米，雖為一大型居住、辦公建筑群落，其排放污染物的能力還不足以對周邊產(chǎn)生較為明顯的影響。三、生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施1、治理措施(1)施工期間環(huán)境污染防治對策本項(xiàng)目在施工過程中，需要使用大量的車輛及施工機(jī)械，對環(huán)境的影響主要為噪聲、揚(yáng)塵、固體廢渣和廢水。①施工期噪聲防治對策施工期的主要噪聲污染源為裝載機(jī)、混凝土輸送泵等施工機(jī)械以及施工現(xiàn)場的運(yùn)輸車輛等。根據(jù)北京市人民政府頒布的《北京市環(huán)境噪聲管理暫行辦法》，建設(shè)施工部門，對造成噪聲污染的各種施工機(jī)械，要采取有效的隔聲防噪措施，使受影響區(qū)域符合國家《建筑施工廠界噪聲限值》中的規(guī)定，做好降噪工作。本項(xiàng)目施工期間受噪聲影響較大，為減少施工噪聲影響，本項(xiàng)目擬從以下幾個(gè)方面采取降噪措施：在有環(huán)境敏感點(diǎn)的單體建筑盡可能安排在晝間（06：00—22：00）施工；高噪聲設(shè)備的施工時(shí)間安排在晝間（06：00—22：00）；施工設(shè)備選型上采用低噪聲設(shè)備，以降低噪聲源聲壓級；在施工過程中對動(dòng)力機(jī)械設(shè)備定期進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)；嚴(yán)格執(zhí)行《北京市建設(shè)工程施工現(xiàn)場環(huán)境保護(hù)工作基本標(biāo)準(zhǔn)》。在朝向環(huán)境敏感點(diǎn)的一側(cè)設(shè)立簡易的隔音棚。②揚(yáng)塵影響防治對策本項(xiàng)目施工期間產(chǎn)生的揚(yáng)塵，主要來自于運(yùn)輸車輛和水泥庫。由于本項(xiàng)目施工場地裸露浮土較多，北京又是風(fēng)日較多的地區(qū)。因此產(chǎn)塵量較大，施工場地周圍及下風(fēng)向的部分地區(qū)受影響較大。目前，對施工期間產(chǎn)生的揚(yáng)塵污染，主要是通過施工現(xiàn)場的環(huán)境管理制度和采取一些降塵防塵措施，以減少施工期間對大氣環(huán)境的污染。為減小施工場地的揚(yáng)塵污染，本項(xiàng)目在施工過程中擬采取以下措施：施工場地全部硬化，并每天定期灑水，防止浮塵產(chǎn)生，在大風(fēng)日加大灑水量及灑水次數(shù)；施工場地內(nèi)運(yùn)輸通道及時(shí)清掃、灑水，以減少汽車行駛揚(yáng)塵；運(yùn)輸車輛進(jìn)入施工場地低速或限速行駛，以減少產(chǎn)塵量；加強(qiáng)工地管理，注意建筑材料的堆放，尤其是水泥、石灰等易產(chǎn)生揚(yáng)塵的材料，有條件的工地應(yīng)把易產(chǎn)生揚(yáng)塵的材料堆放在工棚內(nèi)；在施工現(xiàn)場廠界加設(shè)圍檔，這是減緩揚(yáng)塵污染的最有效措施，因?yàn)橛袊鷻n的施工現(xiàn)場，其揚(yáng)塵污染相對無圍檔的有明顯改善，可使被污染地區(qū)的TSP濃度減少四分之一左右。③固體廢渣本項(xiàng)目施工期間固體廢物主要為生活垃圾和施工產(chǎn)生的廢渣土。生活垃圾擬用垃圾桶收集后定期運(yùn)送到城市垃圾場消納處理。對施工中的棄土、淤泥及廢渣等及時(shí)清運(yùn)。④廢水本項(xiàng)目施工期間產(chǎn)生的污水主要為生活污水和施工活動(dòng)自身產(chǎn)生的污水。生活污水大部分為沖廁水，施工污水主要含泥沙、懸浮顆粒等。施工廢水和生活污水?dāng)M收集、處理后排至下水管道。施工中嚴(yán)禁將垃圾等廢棄物回填，不產(chǎn)生滲井、滲坑，不會(huì)對地下水產(chǎn)生直接的影響。(2)項(xiàng)目建成后的環(huán)境保護(hù)措施①污水污水主要來源于大量的生活污水，可采取“分流制”排放生活污水和雨水，對城市污水管網(wǎng)和污水處理廠不會(huì)產(chǎn)生不良的影響。該項(xiàng)目路面多為鋪裝路面和綠地，除雨沖刷路面帶有一定雜物外，排入雨水道的雨水不會(huì)含有大量的有害物質(zhì)。②廢氣擬建項(xiàng)目獨(dú)立附屬用房如設(shè)立餐飲經(jīng)營場所，其油煙排放執(zhí)行國家《飲食業(yè)油煙排放標(biāo)準(zhǔn)（試行）》中的規(guī)定。③噪聲項(xiàng)目擬建風(fēng)機(jī)、水泵等固定噪聲源采取減震、降噪措施，廠界噪聲執(zhí)行《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》(GB12348-2008)中的=1\*ROMANI類標(biāo)準(zhǔn)。為降低道路噪聲的影響，臨路住宅需安裝計(jì)權(quán)隔聲量不低于25分貝的通風(fēng)隔聲窗。④地下水：根據(jù)北京市城市地下水資源保護(hù)管理辦法，項(xiàng)目建設(shè)采取嚴(yán)格的地下水源保護(hù)措施。⑤生活垃圾：本項(xiàng)目的生活垃圾，貯存和收集均采用封閉式的垃圾袋和垃圾箱，定期由當(dāng)?shù)氐沫h(huán)衛(wèi)部門清運(yùn)，不會(huì)對周圍環(huán)境產(chǎn)生不良的影響。2、治理方案的可行性分析上述治理方案均來自于長期以來成功經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，實(shí)踐證明是非常行之有效的，可大大降低噪音、廢水、垃圾等環(huán)境影響因素對周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響。3、治理效果分析通過以上治理方案，可以使周邊居民的正常生活和工作，基本不受到任何影響，人們可以正常睡眠，空氣質(zhì)量正常，不會(huì)影響周邊社區(qū)的和諧。四、地質(zhì)災(zāi)害影響分析北京市區(qū)西、北及東北方向三面環(huán)山，東、南及東南面為廣闊的平原區(qū)。地貌單元自西部山前向東部平原區(qū)，由沖積扇過渡為沖積平原。該項(xiàng)目用地屬地震穩(wěn)定區(qū)，建筑結(jié)構(gòu)抗震可按8度設(shè)防。除了建筑設(shè)計(jì)要符合抗震規(guī)范，抗震設(shè)計(jì)進(jìn)行必要的抗震評估外，施工中還要有嚴(yán)格的質(zhì)量保證措施。擬建項(xiàng)目為普通住宅，建成后不存在誘發(fā)地質(zhì)災(zāi)害的風(fēng)險(xiǎn)。五、特殊環(huán)境影響該項(xiàng)目處于海淀區(qū)的南部方位，與海淀旅游觀光景區(qū)及人文大學(xué)區(qū)近臨，自然環(huán)境良好，雖規(guī)模較大，但環(huán)境影響因素少、作用強(qiáng)度小，不會(huì)對周邊這些歷史文化遺產(chǎn)、風(fēng)景名勝或自然景觀造成不利的影響，相反其特殊的居住服務(wù)功能，可進(jìn)一步提高海淀旅游觀光景區(qū)周邊的服務(wù)價(jià)值，促進(jìn)景區(qū)的發(fā)展。第七章經(jīng)濟(jì)影響分析一、成本效益分析1、項(xiàng)目總投資估算投資估算主要為滿足建設(shè)項(xiàng)目的功能要求，合理確定投資規(guī)模。項(xiàng)目所需建設(shè)投資資金主要用于土地費(fèi)用、工程費(fèi)用、工程建設(shè)其它費(fèi)用、建設(shè)期貸款利息及預(yù)備費(fèi)。投資估算具體構(gòu)成及測算分析說明如下：（1）土地費(fèi)用本項(xiàng)目回遷安置房土地采用劃撥方式供地，拆遷補(bǔ)償費(fèi)按實(shí)物補(bǔ)償。拆遷費(fèi)用只包括周轉(zhuǎn)房補(bǔ)貼及拆除費(fèi)用等構(gòu)成。根據(jù)北京市拆遷相關(guān)政策，經(jīng)測算，南區(qū)拆遷費(fèi)用合計(jì)為8000萬元。詳見第五章拆遷補(bǔ)償方案。根據(jù)與北京市國土資源局簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》，北區(qū)的土地取得成本為9409.5萬元。（2）工程費(fèi)用魏公村小區(qū)魏公村小區(qū)回遷安置項(xiàng)目工程費(fèi)用合計(jì)109307萬元，其中南區(qū)回遷住宅樓建安費(fèi)用約為27602萬元，南區(qū)配套公建1644萬元，北區(qū)公建32897萬元，地下建筑工程41678萬元，室外工程5486萬元。其中：=1\*GB3①南區(qū)安置房建安費(fèi)用南區(qū)安置房地上建筑面積133194平方米，建筑單價(jià)2180元/建筑平方米，其中地上土建部分單價(jià)按1600元/平方米進(jìn)行估算。②南區(qū)配套公建南區(qū)配套公建地上建筑規(guī)模6575平方米，綜合建安單價(jià)按2500元/平方米估算。③北區(qū)公建項(xiàng)目北區(qū)公建地上建筑規(guī)模127500平方米，按綜合建安單價(jià)2580元/平方米估算。④地下建筑工程項(xiàng)目地下建筑面積138926平方米，按3000元/建筑平方米估算。⑤室外工程該項(xiàng)目地上建筑面積260694平方米，室外工程按260元/平方米（含綠化、道路、管線及室外照明等）計(jì)算，室外工程及市政工程費(fèi)用合計(jì)為5486萬元。（3）工程建設(shè)其它費(fèi)在計(jì)算上述各項(xiàng)工程費(fèi)用過程中所涉及的工程建設(shè)其它費(fèi)主要按國家及行業(yè)相關(guān)文件規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。用地普測及撥地定樁費(fèi)以用地面積為基數(shù)，按1.5元/平方米計(jì)算。地質(zhì)災(zāi)害評估費(fèi)以用地面積為基數(shù)，按1.5元/平方米計(jì)算。文物考古勘察費(fèi)以用地面積為基數(shù)，按2元/平方米計(jì)算。申請報(bào)告編制費(fèi)、節(jié)能專篇編制費(fèi)參照《國家計(jì)委關(guān)于印發(fā)<建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定>的通知》“計(jì)價(jià)格[1999]1283號”執(zhí)行，同時(shí)參照市場價(jià)格，實(shí)際收費(fèi)以合同為準(zhǔn)。環(huán)境影響編制費(fèi)參照《國家計(jì)委、國家環(huán)境保護(hù)總局關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問題的通知》“計(jì)價(jià)格[2002]125號”執(zhí)行，同時(shí)參照市場價(jià)格，實(shí)際收費(fèi)以合同為準(zhǔn)?？辈煸O(shè)計(jì)費(fèi)參照計(jì)價(jià)格[2002]10號文“國家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知”計(jì)算，勘察費(fèi)按設(shè)計(jì)費(fèi)的10%計(jì)取，實(shí)際收費(fèi)以合同為準(zhǔn)。工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)參照國家發(fā)展改革委、建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)〈建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定〉的通知》（發(fā)改價(jià)格[2007]670號）計(jì)算，實(shí)際收費(fèi)以合同為準(zhǔn)。施工圖審查費(fèi)參照“京勘設(shè)管字[2001]41號”《關(guān)于施工圖設(shè)計(jì)文件審查收費(fèi)的說明》，按2元/平方米計(jì)算?？⒐D編制費(fèi)參照計(jì)價(jià)格[2002]10號文“國家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知”計(jì)算，按照設(shè)計(jì)費(fèi)的8%計(jì)算。招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)參照國家計(jì)委計(jì)價(jià)格[2002]1980號文《關(guān)于印發(fā)<招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法>的通知》。招標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)按照《京價(jià)(收)字1999年042號》，《京價(jià)(收)字[2003]196號》，《京價(jià)(收)字[2003]195號》的規(guī)定計(jì)算。場地平整費(fèi)：場地平整費(fèi)用按4元/平方米計(jì)算。結(jié)算審計(jì)費(fèi)按土地費(fèi)用、工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)之和的0.2%測算。（4）項(xiàng)目管理費(fèi)項(xiàng)目管理費(fèi)按土地費(fèi)用、工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)之和的2%計(jì)取。（5）建設(shè)期貸款利息項(xiàng)目貸款利息按6.65%計(jì)算，貸款額按工程費(fèi)用的65%考慮，貸款金額約71050萬元。結(jié)合項(xiàng)目改造計(jì)劃，貸款利息約為7353萬元。（6）預(yù)備費(fèi)預(yù)備費(fèi)分基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)，本項(xiàng)目只計(jì)提基本預(yù)備費(fèi)?；绢A(yù)備費(fèi)按照工程費(fèi)用（不含安置房建安工程）與工程建設(shè)其它費(fèi)之和的3%計(jì)算。（7）項(xiàng)目總投資綜上所述，該項(xiàng)目建設(shè)總投資144085萬元，其中土地費(fèi)用17410萬元，工程費(fèi)用109307萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)4837萬元，管理費(fèi)2631萬元，建設(shè)期利息7353萬元，預(yù)備費(fèi)2547萬元。具體測算過程如下表所示。表7-SEQ表7-\*ARABIC1項(xiàng)目投資匯總表序號工程項(xiàng)目計(jì)算基數(shù)計(jì)算單價(jià)費(fèi)用合計(jì)備注一土地費(fèi)用174101周轉(zhuǎn)房補(bǔ)貼費(fèi)77842拆除費(fèi)2163北區(qū)土地取得費(fèi)用9410二工程費(fèi)用1093071南區(qū)安置房工程1266192180元/平方米276021.1土建工程1266191600202591.2給排水工程1266198010131.3電氣工程25031651.3.1配電及照明12661912015191.3.2安防系統(tǒng)126619708861.3.3綜合布線126619506331.3.4防雷及接地126619101271.4消防工程1266198010131.5電梯工程126619708861.6采暖工程12661910012662南區(qū)配套公建65752500元/平方米16443北區(qū)公建1275002580元/平方米328973.1土建工程1275001800229503.2給排水工程1275008010203.3電氣工程25031893.3.1配電及照明12750012015303.3.2安防系統(tǒng)127500708933.3.3綜合布線127500506383.3.4防雷及接地127500101283.4消防工程1275008010203.5電梯工程12750012015303.6采暖工程12750010012753.7空調(diào)通風(fēng)工程12750015019134地下建筑面積1389263000元/平方米416785室外工程260元/平方米54865.1綠化工程及室外鋪裝2110205010555.2室外管線、池井21102014029545.3停車場及道路2110205010555.4室外照明21102020422三工程建設(shè)其他費(fèi)48371用地普測及拔地定樁費(fèi)704881.511國測財(cái)字[2002]3號2地質(zhì)災(zāi)害評估費(fèi)704881.511京價(jià)(收)字[2002]361號3文物考古勘察費(fèi)70488214計(jì)價(jià)格[2002]10號4項(xiàng)目申請報(bào)告編制費(fèi)109307插值取費(fèi)15計(jì)價(jià)格[1999]1283號5環(huán)境影響評價(jià)報(bào)告書編制費(fèi)109307插值取費(fèi)18計(jì)價(jià)格[2002]125號6節(jié)能專篇編制費(fèi)109307插值取費(fèi)26計(jì)價(jià)格[1999]1283號7勘察費(fèi)212計(jì)價(jià)格[2002]10號8設(shè)計(jì)費(fèi)109307插值取費(fèi)2122計(jì)價(jià)格[2002]10號9監(jiān)理費(fèi)109307插值取費(fèi)1703發(fā)改價(jià)格[2007]670號10施工圖審查費(fèi)2655452.053京勘設(shè)管字[2001]41號11竣工圖編制費(fèi)21228%170計(jì)價(jià)格[2002]10號文12招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)113344116計(jì)價(jià)格[2002]1980號12.1勘察招標(biāo)212梯級取費(fèi)212.2設(shè)計(jì)招標(biāo)2122梯級取費(fèi)1212.3監(jiān)理招標(biāo)1703梯級取費(fèi)1112.4施工招標(biāo)109307梯級取費(fèi)9113招標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)1133447514場地平整費(fèi)用704884.002815結(jié)算審計(jì)費(fèi)1312910.2%263上述全部費(fèi)用之和的0.2%四管理費(fèi)1315542%2631五建設(shè)期利息710506.65%7353六預(yù)備費(fèi)848983%2547七建設(shè)總投資1440852、項(xiàng)目銷售收益估算（1）安置房購買原則根據(jù)《北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》“京政辦發(fā)[2000]19號”，在危舊房改造中，對被拆除成套住宅房屋的居民，按照原建筑面積予以安置；對被拆除非成套住宅房屋的居民，按照下列標(biāo)準(zhǔn)給予安置：①原住宅建筑面積不足20平方米的，安置1套一居室；②原住宅建筑面積超過20平方米（含）不足30平方米的，安置1套二居室；③原住宅建筑面積超過30平方米（含）不足40平方米的，安置1套三居室；④原住宅建筑面積超過40平方米（含）的，對于超過部分可以比照本條前三款標(biāo)準(zhǔn)予以分套安置或者增加居室間數(shù)。

危改區(qū)內(nèi)居民購買安置房規(guī)則：

①對被拆除的非成套住宅房屋和公有成套住宅房屋，屬安置房建筑面積未超過原建筑面積以內(nèi)的部分，應(yīng)按照房改成本價(jià)格購買，并可享受規(guī)定的優(yōu)惠政策；屬安置房建筑面積超過原建筑面積，但未超過人均15平方米（含）以內(nèi)的部分，應(yīng)按照房改成本價(jià)格購買，不享受相關(guān)的優(yōu)惠政策；屬安置房建筑面積超過人均15平方米的部分，應(yīng)按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格購買。②對按照房改成本價(jià)購買的成套住宅房屋，安置房建筑面積等于原建筑面積的部分不找差價(jià)，超過或者不足原建筑面積的部分按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格結(jié)算差價(jià)。經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格由市政府有關(guān)主管部門核定。

安置房產(chǎn)權(quán)按照經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)管理。（2）魏公村小區(qū)魏公村小區(qū)回遷安置項(xiàng)目銷售原則：①F1：原住房建筑面積部分F1＝（成本價(jià)－成本價(jià)×94％×0.9％×夫婦工齡和）×原住房建筑面積×（1＋調(diào)節(jié)因素之和）×（1－教師優(yōu)惠）×（1－援藏優(yōu)惠）教師及援藏人員可享受規(guī)定面積內(nèi)房價(jià)5%的優(yōu)惠②F2：超過原住房建筑面積但未超過人均15平方米（含）以內(nèi)的部分。F2＝成本價(jià)×（15×家庭人口－原住房面積）③安置房建筑面積超過人均15平方米的部分。F3＝當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格×（安置房建筑面積－15×家庭人口）④總房價(jià)＝F1＋F2＋F3（3）魏公村小區(qū)魏公村小區(qū)回遷安置項(xiàng)目銷售收入估算魏公村小區(qū)魏公村小區(qū)回遷安置項(xiàng)目南區(qū)建筑面積133194平方米，其中住宅建筑面積126619平方米。項(xiàng)目涉及被拆遷居民1355戶，待安置人口約3794人，拆遷房屋76029平方米。項(xiàng)目成本價(jià)為2001年出售公有住房的