資產(chǎn)評估服務(wù)評估實施方案

第一節(jié)總體思路 1第二節(jié)拆遷評估工作流程 2一、前期準備 3二、技術(shù)保證措施 13第三節(jié)作業(yè)時間 15第四節(jié)棚戶區(qū)改造項目重點、難點分析 16一、測繪工作的重點分析及措施 16二、工作的難點分析及對策措施 18三、合理化建議 22第五節(jié)實施中的具體問題及難點 23一、與拆遷公司的配合 23二、與委托人的配合 23三、實施過程中的難點 24第一節(jié)總體思路我們將針對該項目的現(xiàn)狀和實際情況，統(tǒng)一入戶調(diào)查登記的標準，統(tǒng)一解釋的口徑，就估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標準，把認為因素對拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等理解不同而帶來的估價結(jié)果的差異控制在最小限度，有利整體項目的順利進行。為了高效、高質(zhì)量的完成拆遷工作，建議貴單位在制定拆遷補償標準時，對諸如被拆遷附屬物、裝修的補償標準等各項指標在不違反相關(guān)法規(guī)的情況下盡量取允許值的高限（該部分補償款在總補償款里占的比例極小），給被拆遷人一個較為寬松的拆遷補償政策環(huán)境，以保證拆遷工作的順利進行。拆遷是一項專業(yè)性極強的工作，需要工作人員有豐富的專業(yè)工作經(jīng)驗，良好的溝通、協(xié)調(diào)能力。評估公司與拆遷公司之間高度的配合一致性是保證順利完成拆遷工作的重要前提。拆遷補償價格是整個拆遷工作的基礎(chǔ)，評估機構(gòu)發(fā)揮著重要的作用，既要保護被拆遷人的合法權(quán)益，同時也要在合法的前提下，為拆遷人節(jié)約成本，同時拆遷補償方案的具體實施主要由拆遷公司完成，拆遷公司在整個拆遷過程中起著至關(guān)重要的作用。加強評估公司與拆遷公司的業(yè)務(wù)交流，及時溝通各自掌握的信息，會對本項目拆遷工作順利進行起到積極推動作用。第二節(jié)拆遷評估工作流程前期準備前期準備外業(yè)內(nèi)業(yè)報告送達答疑編制報告一、前期準備根據(jù)經(jīng)驗，在拆遷公示張貼后的最初幾天內(nèi)被拆遷人反響最大。被拆遷人對于拆遷政策和拆遷評估技術(shù)路線極為關(guān)注。因此我們在項目指揮部（以委托方為主，評估和拆遷機構(gòu)派人參加）的統(tǒng)一安排下，抓住這一有利契機，選擇經(jīng)驗豐富的估價人員對拆遷現(xiàn)場周邊環(huán)境詳細踏勘、搜集相關(guān)資料，同時對被拆遷人抽查訪問，傾聽意見，解釋政策法規(guī)及估價技術(shù)路線，并及時反饋信息作為確定評估原則、評估實施方案的基礎(chǔ)。前期準備工作的主要內(nèi)容：1.了解項目具體情況了解項目的位置、四至、規(guī)模、用途、房屋狀況、建成年代、權(quán)屬狀況，居住人員構(gòu)成、教育水平、年齡結(jié)構(gòu)、外來人口等。2.搜集相關(guān)文件資料項目立項、規(guī)劃、土地利用等相關(guān)批準文件及批復材料，房地產(chǎn)權(quán)屬資料，征、占地用地證明，居民戶口情況，其他相關(guān)材料（關(guān)于房地產(chǎn)的司法、訴訟等情況）。3.與相關(guān)部門前期配合與項目所在地基層政府組織聯(lián)系，告知其所在區(qū)域已列入拆遷范圍，提前作好準備，以便拆遷過程中相互協(xié)調(diào)配合。4.組織人員學習根據(jù)項目的規(guī)模、房屋結(jié)構(gòu)形式復雜程度，確定項目負責人，安排項目工作參與人員進行學習，熟悉項目情況和適用法律法規(guī)，統(tǒng)一口徑，平衡尺度，掌握重點。5.安排工作計劃根據(jù)項目特點、人員構(gòu)成情況編制工作計劃和進度計劃。6.確定評估原則召開有關(guān)各方參與的協(xié)調(diào)會確定評估原則，如待拆遷區(qū)片的普通附屬物的確定原則和裝修部分的補償標準等。只有確定了合理可行的評估原則，才可最大限度的保證現(xiàn)場拆遷工作的順利進行。因此，應把對拆遷工作的認識統(tǒng)一到項目指揮部的立場上。評估技術(shù)規(guī)范、入戶調(diào)查口徑及具體操作規(guī)程應在入戶前應當制定完成。7.制定技術(shù)方案在對該項目分析研究的基礎(chǔ)上，確定本項目的估價技術(shù)路線與方法。統(tǒng)一估價人員的思路和現(xiàn)場勘察標準，盡量減少人為因素的影響，對相關(guān)技術(shù)參數(shù)的選擇上盡量的保持一致。制定出方案后，確定工作人員負責制，確保整個評估項目能按時、高質(zhì)量的運轉(zhuǎn)。8.與拆遷公司配合前期工作中，評估公司與拆遷公司應相互熟悉、分工合作、密切配合，充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢，在制定政策，宣傳解釋口徑等方面保持一致，為后續(xù)入戶調(diào)查、動遷等工作打下基礎(chǔ)。二、外業(yè)工作（入戶調(diào)查）外業(yè)工作的核心在于查清被拆遷房屋的狀況。為了做到標準統(tǒng)一，避免遺漏從而提高工作效率，我公司設(shè)計了專門的“房屋估價表”，包含三部分內(nèi)容，分別為“房屋及院落示意圖”、“房屋狀況表”和“設(shè)備及附屬物表”，并要求估價人員逐項填寫，現(xiàn)場簽字。在現(xiàn)場查勘過程中，入戶估價人員盡可能保證各種材料搜集完備，對特殊裝修狀況進行現(xiàn)場拍照，并靈活運用與拆遷相關(guān)的法規(guī)政策現(xiàn)場對被拆遷人進行宣傳講解，為拆遷報告的撰寫提供最詳盡的資料及后續(xù)動遷、解釋、答疑等工作打基礎(chǔ)。外業(yè)工作（入戶調(diào)查）的主要內(nèi)容：1.面積量測、示意圖繪制、附屬物登記（包含裝修及部分設(shè)備）；2.文字材料收集：房地產(chǎn)權(quán)屬證書、相關(guān)批件、法律文書、被拆遷人對房產(chǎn)處置聲明等；3.周邊情況調(diào)查記錄：四至、臨街狀況、道路狀況；4.被拆遷人情況：產(chǎn)權(quán)人姓名、年齡、常住人口、戶口在冊人數(shù)、家庭結(jié)構(gòu)、常住人口年齡結(jié)構(gòu)；5.房屋情況：結(jié)構(gòu)形式、建筑材料、建成年代、使用狀況、現(xiàn)狀用途、維修保養(yǎng)情況、其他特殊情況；6.自行裝修裝飾部分：材料、質(zhì)地、成新、使用年限、維修保養(yǎng)情況、其他特殊情況；7.設(shè)備：品牌、型號、使用狀況、維修保養(yǎng)情況、基他特殊情況；8.附屬物：數(shù)量、品種、成新、維修保養(yǎng)情況、其他特殊情況；根據(jù)我們的經(jīng)驗，在入戶調(diào)查過程中，拆遷公司和評估公司一同進行對拆遷工作非常有利，保證現(xiàn)場測量數(shù)據(jù)的一致，宣傳口徑一致，政策解釋一致，基本能保證委托人、拆遷公司、評估公司所取得的第一手數(shù)據(jù)的一致，對整個拆遷工作能達到事半功倍的效果。三、內(nèi)業(yè)測算各小組每日完成外業(yè)工作后，將在晚間對各組白天取得的被拆遷房屋的各項數(shù)據(jù)進行整理、核對，以便及時發(fā)現(xiàn)問題。在全部外業(yè)工作結(jié)束后，各小組對各自取得并經(jīng)過核對的數(shù)據(jù)，進行輸機錄入并匯總計算。在此期間，視情況需要另外組成一個小組駐現(xiàn)場再次對漏戶、漏項等情況拾遺補漏，并及時反饋信息。在內(nèi)業(yè)測算過程中及時與委托人和拆遷公司溝通信息核實數(shù)據(jù)，保證測算的合理性和科學性。四、撰寫報告1.撰寫報告初稿：根據(jù)測算結(jié)果，撰寫初步評估報告。2.三級審核：逐級對初步評估報告進行審核，同時對估價結(jié)果進行整體平衡調(diào)整。3.出具正式拆遷評估報告：在“三級審核”的基礎(chǔ)上針對不同被拆遷人出具正式的拆遷評估報告。五、報告送達1.公示初步結(jié)果報告2.提交分戶報告及整體估價報告六、答疑階段本階段主要與拆遷公司配合，在拆遷現(xiàn)場結(jié)合前期宣傳工作對被拆遷人提供咨詢服務(wù)，本公司初步計劃在出具報告后的七天內(nèi)，保證每一小組至少派一名業(yè)務(wù)能力強的評估人員并由技術(shù)負責人帶領(lǐng)組成答疑小組到拆遷現(xiàn)場耐心細致的向被拆遷人就拆遷評估法規(guī)、拆遷評估方法、估價報告結(jié)果等方面做好解釋、咨詢工作。本公司在征得委托人同意不影響工作的情況下將適時適當?shù)膶θ藛T配備進行調(diào)整。本公司將積極配合委托方和拆遷公司的工作，實施全過程跟蹤服務(wù)，直至拆遷工作全部結(jié)束，各方當事人滿意為止。第三節(jié)技術(shù)方案一、評估技術(shù)方案針對此次項目的評估，我公司制定以下實施計劃，以保證評估過程順利進行。（一）評估前期工作內(nèi)容1.明確評估目的所謂估價目的即委托方對估價結(jié)果的期望用途。估價目的決定了價格內(nèi)涵，進而決定了估價技術(shù)路線。2.明確評估對象即房地產(chǎn)估價項目中需要評估其客觀合理價格或價值的具體地產(chǎn)。3.明確評估時點評估時點是評估結(jié)果對應的日期，它是根據(jù)評估目的所確定的。房地產(chǎn)價格內(nèi)涵與價格形成過程都與評估時點密切相關(guān)。評估結(jié)論具有很強的時間相關(guān)性，同時又具有很強的時效性。此外，評估對象在不同的評估時點的狀態(tài)是不同的，相應就會有不同的價格。評估時點采用公歷表示，精確到日。（二）擬定評估作業(yè)方案1.確定評估技術(shù)路線房地產(chǎn)評估的技術(shù)路線，也就是確定房地產(chǎn)價格形成過程和形成方式。確定評估技術(shù)路線的結(jié)果和目的是：確定價格內(nèi)涵和價格形成過程，以保證評估最接近實際。2.確定評估方法房地產(chǎn)評估技術(shù)路線是對房地產(chǎn)價格形成過程的形成方式的認識，而房地產(chǎn)評估方法本身反映了人們對土地價格形成過程和形成方式的認識。同樣一個評估對象，采用不同的評估方法，就可能得出不同的評估結(jié)果，應當正確確定評估方法。評估人員應正確運用市場比較法、收益法、成本法并在實際操作中規(guī)范、公正地綜合使用。原則上對同一評估對象通常應選用兩種以上的估價方法進行估價。3.明確應該調(diào)查收集的資料及其來源渠道評估所需的資料包括：（1）對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料；（2）對評估對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料；（3）相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實例資料；（4）反映評估對象狀況的資料。作為專業(yè)機構(gòu)，評估機構(gòu)與評估人員應經(jīng)常收集這些資料，對于某一特定的評估對象應在平時收集資料的基礎(chǔ)上，擬定所需調(diào)查收集的資料及其來源渠道。4.預計所需的時間、人力、經(jīng)費根據(jù)所需評估的對象情況，應初步預計完成該項估價任務(wù)所需的時間、人力、經(jīng)費，在保證評估按時、按質(zhì)完成的前提下，應力求達到人力、經(jīng)費最省的目標。5.擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度在以上工作的基礎(chǔ)上，應對所承擔的房地產(chǎn)評估任務(wù)擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度，使工作有條不紊，做到使參與估價的人員胸中有數(shù)。（三）收集評估所需的資料在平時收集評估資料的基礎(chǔ)上，評估人員應著重收集反映可能估價對象所在區(qū)域地區(qū)狀況的資料，如該地區(qū)房屋、土地的環(huán)境、坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料，以及與具體評估對象相關(guān)的其他背景資料。（四）實地查勘評估對象評估人員必須到評估對象現(xiàn)場，親身感受評估對象的位置，周圍環(huán)境，察看該房屋的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修水平、設(shè)備等狀況，并對事先收集的有關(guān)評估對象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)、利用現(xiàn)狀等資料進行核實，同時收集補充評估所需的其他資料，以及對評估對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進行拍照等。以上四個步驟，是接受評估委托后、開始評估之前應做的工作。在這一階段，估價師要注意的是，盡可能不受當事人中一方的影響，全面了解情況，做到兼聽則明，尤其是不要閉門造車。（五）估價中的工作內(nèi)容完成了評估的各項準備，就可以開展實際評估活動，這一階段包括4個步驟，其工作內(nèi)容是：1.選定評估方法計算對于評估對象可選用合適的評估方法進行計算，計算的成敗，關(guān)鍵在于嚴謹，防止發(fā)生不必要的人為的或技術(shù)差錯。2.確定評估結(jié)果對不同評估方法計算出的結(jié)果，應進行比較分析。當這些結(jié)果差異較大時，應尋找并排除出現(xiàn)差異的原因。對不同評估方法估算出的結(jié)果，通常應做以下檢查：（1）評估過程是否有誤；（2）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準確；（3）參數(shù)選擇是否合理；（4）評估項目是否遺漏或重復；（5）是否符合評估原則；（6）公式選用是否恰當；（7）選用的評估方法是否適宜評估對象和評估目的。在確認估算結(jié)果無誤之后，應根據(jù)具體情況計算出一個綜合結(jié)果。在計算出一個綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，應考慮一些不可量化的價格影響因素，對該結(jié)果進行適當?shù)恼{(diào)整，或取整，或認定該結(jié)果，作為最終的評估結(jié)果。當有調(diào)整時，應在評估報告中明確闡述理由。3.撰寫評估報告撰寫評估報告的要求：（1）全面性：應完整地反映評估所涉及的事實、推理過程和結(jié)論，正文的內(nèi)容和附件資料應齊全、配套。（2）公正情況和客觀性：應站在中立的立場上對影響評估對象或價值的因素進行客觀的介紹、分析和評論，作出的結(jié)論應有充分的依據(jù)。（3）準確性：用語應力求準確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經(jīng)查實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項應予以說明，并描寫其對評估結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。（4）概括性：應用簡潔的文字對所涉及的內(nèi)容進行高度概括，對獲得的大量資料應在科學鑒別與分析的基礎(chǔ)上進行篩選，選擇典型、有代表性，能反映事情本質(zhì)特征的資料來說明情況和表達觀點。（六）將評估報告送達委托人評估機構(gòu)在完成了評估報告后要以最快的速度將報告送達給委托人避免因無謂的時間浪費而影響項目進度，損害當事人利益。（七）評估的修訂歸檔工作在評估報告送達給當事人后，評估活動并未結(jié)束。當事人有權(quán)提出異議，申請復議或重新鑒定。1.聽取反饋意見當把評估報告送達給委托人后，作為評估機構(gòu)有義務(wù)聽取當事人的意見，以不斷地修正錯誤，提高業(yè)務(wù)水平?？陬^反映的要做好記錄，書面反映的要收集歸檔，由原評估人員對此作出判斷。2.作出解釋或修訂意見對當事人的異議，應予重視，認真對待每一位客戶的意見，本著有則改之，無則加勉的原則，及時作出決策。如當事人出于誤解的，評估機構(gòu)有義務(wù)作出口頭或書面的答復，以澄清是非，消除誤解。如評估報告確有不完善之處，評估機構(gòu)應作出書面的補充意見，使原評估報告更為完善、準確。如評估報告確有錯誤之處，評估機構(gòu)應本著實事求是的原則，盡快以書面方式予以修訂。評估機構(gòu)的解釋、補充、修訂意見在書面作出時，是原評估報告的組成部分，且后來者優(yōu)于先者。二、技術(shù)保證措施評估服務(wù)工作實行三級督導制度。一級為部門經(jīng)理；二級為項目經(jīng)理；三級為技術(shù)負責人。各級督導人員應對各層次的工作負有指導、監(jiān)督和復核的責任。評估師對其分管業(yè)務(wù)的整個內(nèi)部質(zhì)量控制制度的執(zhí)行情況進行監(jiān)控。（一）部門經(jīng)理在項目進行期間應履行以下監(jiān)督職責：1.監(jiān)督評估過程；2.了解重大問題并及時提出處理意見，如有必要，可適當修改計劃；3.解決專業(yè)判斷分歧，必要時應向適當人員咨詢；4.對評估工作底稿進行第三次復核。（二）項目經(jīng)理在項目進行期間應履行以下職責：1.評估工作己按具體計劃的要求進行；2.工作過程及其結(jié)果已適當記錄；3.所有重大問題已適當解決，或反映在評估結(jié)論中；4.預定的評估目標已實現(xiàn)，形成的評估結(jié)論與評估結(jié)果一致；5.對評估工作底稿進行第二次復核。（三）技術(shù)負責人在項目進行期間應履行以下職責1.對評估工作技術(shù)問題進行指導與審核；2.項目技術(shù)問題登記備案；3.所有重大技術(shù)問題已適當解決；4.對評估工作底稿進行第一次復核。對評估工作底稿的復核采用三級復核制度。在出具報告前，公司需要委派未直接參與評估的人員進行最終的復核。各級復核均需做出必要的復核記錄，書面表示復核意見，并注明復核時間、復核人姓名。凡未執(zhí)行復核程序的評估報告一律不得簽發(fā)。XXX房地產(chǎn)土地評估有限公司承諾在與貴單位合作的評估工作中認真履行以下內(nèi)容：我公司會遵守相關(guān)法律、法規(guī)和土地評估準則的規(guī)定，在評估過程中堅持公正、公平、科學的估價原則，依據(jù)中華人民共和國國家標準GB/T50291-2015《房地產(chǎn)評估規(guī)范》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)，在業(yè)務(wù)承接、現(xiàn)場勘察、估價技術(shù)路線的確定以及估價報告的審核、出具、存檔、評估費用結(jié)算等環(huán)節(jié)均嚴格遵守國家和地方的相關(guān)法律、法規(guī)和政策，嚴格恪守謹慎、獨立、客觀、公正原則。承諾所出具的評估報告中評估目的、評估對象、評估假設(shè)、價值類型和評估方法之間存在合理的邏輯關(guān)系；支持評估價值的資料和數(shù)據(jù)的真實、完整、合理性。承諾不出具含有虛假、不實、有偏見或具有誤導性的分析或結(jié)論的評估報告；承諾不出具高估或虛估抵押物價值的評估報告，積極答復貴單位提出的相關(guān)業(yè)務(wù)咨詢。三、根據(jù)工作方案，確定組織方案經(jīng)過以總經(jīng)理為組長由資深拆遷評估經(jīng)驗的人員組成的技術(shù)小組對該項目現(xiàn)場進行的實地踏勘，結(jié)合多年從事拆遷項目評估的專業(yè)經(jīng)驗，組織參與過類似項目的專業(yè)人員對本項目的情況進行了詳細分析，制定了具體拆遷評估實施方案，根據(jù)該方案的工作流程，建立起以4個技術(shù)小組為基礎(chǔ)、以技術(shù)審核部提供技術(shù)支持、現(xiàn)場負責人現(xiàn)場指揮、項目總負責人總體調(diào)度的組織結(jié)構(gòu)體系，確保整個評估項目從前期準備、入戶調(diào)查、內(nèi)業(yè)測算、出具評估報告、三級審核、現(xiàn)場咨詢答疑、結(jié)案等各項工作能按時、按要求、高質(zhì)高效的完成。第三節(jié)作業(yè)時間根據(jù)委托方提供的資料本次共涉及xx戶，其中xx戶的權(quán)屬為公有，xx戶為私有；結(jié)合以往經(jīng)驗，三調(diào)、測繪、評估測算、出具報告合計需要約180天。第四節(jié)棚戶區(qū)改造項目重點、難點分析一、測繪工作的重點分析及措施（一）本項目工作的重點：1.全面做好宣傳、動員、培訓工作。2.認真收集權(quán)屬信息、房產(chǎn)信息、土地合同等資料，扎實推進摸底調(diào)查階段工作。3.逐一對每個每土地權(quán)屬方，房產(chǎn)所有方做全面的入戶調(diào)查，確保地塊、房產(chǎn)相關(guān)信息準確無誤。4.逐一對每塊地進行權(quán)屬核查，確保地塊的權(quán)屬界線準確無誤。5.把好審核公示關(guān)，確保相關(guān)數(shù)據(jù)及信息的準確性，避免后期工作返工。6.嚴格選擇并使用數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)軟件，并按軟件要求進行數(shù)據(jù)入庫。7.按規(guī)范及檔案管理部門要求進行資料歸檔。8.根據(jù)項目所處位置，進行項目調(diào)研工作。9.項目實施前，及時和項目建設(shè)方做好技術(shù)、方案溝通，編寫切實可行的實施方案。10.根據(jù)工程規(guī)模、工期，配置足夠的人員及設(shè)備。11.組建行之有效的項目管理部。（二）針對工作重點采取的措施：1.建立具有較強執(zhí)行能力的項目部本測繪項目工作量大、技術(shù)要求高、工作協(xié)調(diào)難度大，所涉及的問題比較廣泛，必須要建立一個經(jīng)驗豐富、有較強執(zhí)行能力的項目部來承擔此項工作。我公司根據(jù)本項目的特點，特組建“XXXX測繪項目項目部”，派遣技術(shù)能力強、經(jīng)驗豐富、溝通協(xié)調(diào)能力強，具有較強執(zhí)行能力的專業(yè)人員投入項目部中，依托我公司強大的綜合實力，確保項目按期、順利、圓滿完成。2.制定科學合理的作業(yè)流程制定科學合理的作業(yè)流程和技術(shù)方法以及質(zhì)量控制手段是保證本項目順利實施的基本條件。中標后，我公司將根據(jù)我公司實施該項目的經(jīng)驗，結(jié)合當?shù)貙嶋H情況，制定確實可行的作業(yè)流程，在當?shù)刂鞴懿块T的領(lǐng)導下，依靠各級政府工作人員，有序?qū)嵤?.投入先進的技術(shù)設(shè)備及足夠的人員，以保障項目的順利開展。4.加強組織管理、確保服務(wù)質(zhì)量（三）針對工作質(zhì)量采取的措施：按照我公司的質(zhì)量目標和質(zhì)量方針，我公司承擔本項目的服務(wù)承諾是以先進適用的技術(shù)、及時周到的服務(wù)態(tài)度為用戶提供質(zhì)量優(yōu)良可靠的產(chǎn)品和服務(wù)，獲得用戶的滿意及信任。工作中，我公司將采取以下措施確保服務(wù)質(zhì)量：1.我公司的實施方案必須獲得甲方的批準后方可實施。2.我公司嚴格按照我公司的管理體系文件要求對技術(shù)、質(zhì)量、進度和安全環(huán)保進行控制，每一項產(chǎn)品均應達到優(yōu)良級別。3.我公司的作業(yè)人員均需接受過程中的技術(shù)、質(zhì)量、進度和安全環(huán)保教育培訓。項目部接受我公司的監(jiān)督檢查。4.我公司將建立與甲方的溝通渠道，定期或按要求向甲方匯報工作進度，接受甲方的意見或建議。5.按照“三級檢查、二級驗收”制度，做好項目的檢查及驗收工作。6.為甲方提供后續(xù)的技術(shù)咨詢及服務(wù)。二、工作的難點分析及對策措施（一）工序流程長，數(shù)據(jù)信息量大，確保每個環(huán)節(jié)處理的信息準確可靠是難點XXXX測繪項目工作需要涉及多道工序，每道工序涉及獲采集的數(shù)據(jù)量巨大且信息相互關(guān)聯(lián)，數(shù)據(jù)管理難度相對較大，必須保證每道工序的之間的無差錯的鏈接才能順利完成發(fā)證工作。對策措施：1.每個崗位、每個工種的作業(yè)人員必須是有技術(shù)、有經(jīng)驗的人員擔任，必要時應進行培訓；2.質(zhì)量檢查貫穿在整個過程中，每個環(huán)節(jié)的產(chǎn)品必須經(jīng)過自檢和互檢才能提給下一個環(huán)節(jié)使用。（二）項目涉及的面積大，工作內(nèi)容多，時間緊，確保按時完成的難度較大對策措施：1.能否按時收集相關(guān)資料是影響工期的最重要的因素之一，必須爭取在雨季來臨之前完成。為此，我公司將及時和有關(guān)部門對接收集相關(guān)資料，能夠確保完成；2.能否順利完成入戶調(diào)查是影響工期的最重要的因素之一，由于大部分棚區(qū)改造區(qū)域內(nèi)人員外出打工及工作時間因素，家中無人或留守老人的情況較多，將影響入戶調(diào)查的質(zhì)量和工期。為此，我公司在項目開始前即要求測繪相關(guān)人員配合街道辦管理人員及時聯(lián)系在外務(wù)工人員，發(fā)放宣傳單，使在外務(wù)工人員理解本項目的流程及要求，及早準備；3.能否收集較完善的基礎(chǔ)資料是影響質(zhì)量和工期的最重要的因素之一，。為此，我公司將在中標后詳細列出需要收集的資料清單，在發(fā)包人的協(xié)助下進行收集。4.要保證項目按期完成，需要做好詳細的進度計劃，并根據(jù)情況及時進行必要的調(diào)整，使計劃能夠切合實際。當進度滯后時，應采取增加作業(yè)人員、增加儀器設(shè)備等措施。（三）測繪精度要求高，作業(yè)難度大對策措施：我公司將嚴格按照招標文件要求，按照地籍測量及房產(chǎn)測繪有關(guān)規(guī)程規(guī)范認真執(zhí)行，確保成果質(zhì)量符合驗收要求。（四）XXXX測繪項目涉及承包人的切身利益，工作過程中需要與市里多個政府部門協(xié)調(diào)配合，工作協(xié)調(diào)難度大對策措施：1.緊緊依靠政府和街道辦事處，發(fā)揮政府和街道辦事處的主導地位開展工作；2.積極主動與各方進行溝通聯(lián)系，爭取配合支持；3.我公司的聯(lián)系人必須是項目負責人，這樣才能信息溝通準確、及時。（五）棚戶區(qū)外出務(wù)工經(jīng)商較多，不能及時進行入戶權(quán)屬確認對策措施：對于常年外出未歸、未委托代理人又無法聯(lián)系的外出人員，可先查清城建部門登記以來的房產(chǎn)狀況。（六）實測土地面積與合同及原來的產(chǎn)權(quán)證書記載有出入對策措施：1.嚴格執(zhí)行相關(guān)法律政策規(guī)定，對實測面積，經(jīng)公示后據(jù)實登記。在登記簿中如實填寫“實際測量面積”2.對出入較大的要對土地地籍草圖進行審核，在街道辦及相關(guān)上級部門的知道下進行公示。（七）人身儀器安全保障困難安全為了生產(chǎn)、生產(chǎn)必須安全。解決措施：對進行該項目的技術(shù)人員進行安全生產(chǎn)、交通安全意識教育，做到安全、文明生產(chǎn)，尊重當?shù)亓曀?，遵守社會公德，和當?shù)鼐用裼押孟嗵帯Ｔ谥饕煌ǜ傻缽氖抡{(diào)查和測量的作業(yè)人員，穿戴有紅、黃色標志背心，嚴格遵守城市交通規(guī)則，服從交警指揮。確保人身、儀器、車輛等安全。（八）認識問題大多數(shù)居民對棚戶區(qū)的改造認識上存在不足，他們認為棚戶區(qū)的改造就是棚戶區(qū)的開發(fā)，政府要占用這塊地或者政府將這塊地出讓給了開發(fā)商，他們并不認為棚戶區(qū)的改造是為了改善自己的居住條件。因此，居民更加關(guān)注的是自己能否在改造中得到更多的征地拆遷補償，在認識上存在誤區(qū)。從而對項目上測繪工作造成阻礙，對測量專業(yè)人員所測得數(shù)據(jù)不認可，在入戶調(diào)查環(huán)節(jié)上，居民或所有權(quán)方出現(xiàn)虛報、假報面積的情況。對策措施：1.認真配合業(yè)主方做好宣傳工作；2.對無理取鬧，極度不配合者上報給委托方，進行協(xié)調(diào)處理。（九）城市棚戶區(qū)改造房屋及地籍測繪工作中測量環(huán)境的問題。棚戶區(qū)街道交窄，車輛較多，不利于測量儀器設(shè)備的順利施展。對策措施：現(xiàn)場踏勘后，編制行之有效的項目工作方案，以技術(shù)團隊為依托，必須解決該問題。三、合理化建議針對工作中存在的重點、難點問題，特提出以下合理化建議，希望能得到業(yè)主方的指導意見：1.項目開展前，希望業(yè)主方及同居委會對我公司項目組成員進行該項目的宣傳培訓工作，以便我項目組工作人員能對XXXX項目的政府性，政策性工作進行了解，在工作中也能夠起到對棚戶區(qū)居民答疑解惑的作用，同時能有一定的宣傳效果。避免測繪工作中帶來的不良影響，及部分居民對測繪工作的不理解。2.項目開展前，希望業(yè)主方能給予我公司對相關(guān)資料收集所需要對接的各政府、單位的對口部門的人員聯(lián)系方式，以便于資料收集，工作銜接。3.在項目工作中，我公司按周進行進度匯報，按月進行工作總結(jié)，希望業(yè)主方能安排人員參與并給出指導意見。4.在公示階段，需要業(yè)主方給予公示場地，我公司積極配合公示宣傳工作。第五節(jié)實施中的具體問題及難點一、與拆遷公司的配合（一）評估機構(gòu)：估價技術(shù)路線是整個拆遷工作的基礎(chǔ)，拆遷補償價格是拆遷雙方當事人最關(guān)心的問題，評估機構(gòu)負責對估價結(jié)果進行解釋，既要保護被拆遷人的合法權(quán)益，也要在合法的前提下為拆遷人節(jié)約成本，同時要促進拆遷工作的順利進行。（二）拆遷公司：拆遷補償方案的具體實施主要由拆遷公司完成，從摸底調(diào)查到動遷期的入戶解釋，拆遷公司在整個拆遷過程中起著重要的作用。每一份拆遷協(xié)議的簽訂都需要他們跟被拆遷人細致的溝通和解釋。（三）二者的配合：根據(jù)以前的經(jīng)驗，評估公司與拆遷公司的配合貫穿與整個拆遷工作過程中，評估公司和拆遷公司只有通力合作才能圓滿完成整個項目的拆遷任務(wù)，從前期準備——入戶調(diào)查——內(nèi)業(yè)測算——現(xiàn)場咨詢——參與裁決、訴訟等過程，相互尊重，相互配合，齊心協(xié)力共同完成本項目的拆遷工作。二、與委托人的配合本著在合法范圍內(nèi)為謀取