物業(yè)小區(qū)整改方案

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左岸花都物業(yè)管理整改方案

傾聽業(yè)主心聲，落實(shí)整改措施，全面提升物業(yè)軟硬件管理水平

基礎(chǔ)管理

存在問題

1）、管理人員監(jiān)督檢查不到位。

2）、各部門存在分工不明確，存在相互推諉的現(xiàn)象。

3）、與業(yè)主代表溝通溝通不夠，對(duì)部分業(yè)主提出的好的意見和建議，未樂觀聽取、接受。

4）、對(duì)小區(qū)商家監(jiān)管力度不夠，無強(qiáng)硬的措施，以至于部分商家的噪音擾民、油煙排放、環(huán)境治理不能得到有效的掌握。

5）、小區(qū)已交房6年，小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備老化，入住率僅有三分之二，物管費(fèi)用收繳率較低，隨著今年物價(jià)飛漲，項(xiàng)目各項(xiàng)支出比往年都大，公司經(jīng)營壓力巨大，工作開展較為困難。

整改措施

1）、項(xiàng)目經(jīng)理每天對(duì)小區(qū)巡查不少于兩次，對(duì)發(fā)覺的問題，發(fā)整改通知給各部門負(fù)責(zé)人限期整改，各部門負(fù)責(zé)人每天對(duì)各部門員工工作檢查不少于兩次，對(duì)員工每天的工作進(jìn)行量化，不完成不下班。

2)嚴(yán)禁推諉的原則：對(duì)滿意不了住戶提出求助要求的，也應(yīng)主動(dòng)關(guān)心其聯(lián)系相關(guān)部門，切忌推諉。

3）、公司領(lǐng)導(dǎo)、行政部、項(xiàng)目中心、客服中心對(duì)小區(qū)進(jìn)行交叉檢查，要求每周形成督導(dǎo)報(bào)告，就不合格事宜，限期各部門完成整改。

4）、與業(yè)主委員會(huì)加強(qiáng)溝通和溝通，就小區(qū)部分違規(guī)現(xiàn)象，和業(yè)委會(huì)一起實(shí)行措施及方法進(jìn)行處理。

5）、就商家擾民問題與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)一到聯(lián)系相關(guān)職能部門，實(shí)行強(qiáng)有力的措施，力爭本月內(nèi)使擾民問題得到肯定遏制，部分環(huán)境景觀得到改善，取得業(yè)主基本滿足。

6）、對(duì)小區(qū)欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)行清理和統(tǒng)計(jì)，會(huì)同業(yè)委會(huì)對(duì)小區(qū)欠費(fèi)大戶進(jìn)行費(fèi)用催繳。

二、公共秩序維護(hù)

1、存在問題

1）、安防隊(duì)員新隊(duì)員較多，素養(yǎng)參差不齊，部分秩序維護(hù)隊(duì)員雖經(jīng)培訓(xùn)但是取得的效果有限，但是由于秩序維護(hù)隊(duì)員難招，只能牽強(qiáng)使用。

2）、門崗人員的服務(wù)禮儀及儀容儀表欠缺，表情麻木、呆板對(duì)一些突發(fā)事情處理反映遲緩。

3）、小區(qū)門口亂停車現(xiàn)象嚴(yán)峻，安防隊(duì)員雖對(duì)車輛進(jìn)行停放引導(dǎo)，但部分就餐的車輛依舊不聽勸說，亂停亂放，致使大門時(shí)常被堵，秩序維護(hù)隊(duì)員和就餐車主發(fā)生沖突，交警和派出所停車員也不能解決，業(yè)辦法見較大。

4）、小區(qū)內(nèi)平安設(shè)施（如監(jiān)控、紅外線等）幾乎癱瘓，小區(qū)內(nèi)公共平安只能靠人防，平安管理難度很大。

5）、小區(qū)內(nèi)車位隨著業(yè)主增多，日益緊急，已不能滿意業(yè)主停車需要，部分業(yè)主常常把車輛停放在綠化帶上造成綠化損壞，停車場監(jiān)控設(shè)施癱瘓，一旦發(fā)生車輛擦掛，物業(yè)公司就有責(zé)任。

2、整改措施

1)、加強(qiáng)安防隊(duì)員基礎(chǔ)素養(yǎng)的培訓(xùn)，每周不少于兩次這種培訓(xùn)，就安防隊(duì)員服務(wù)禮儀應(yīng)明確，并作出示范照片，要求全部安防隊(duì)員照做。

2)、加強(qiáng)安防隊(duì)員平常工作程序的督導(dǎo)，就考核要求領(lǐng)班付連帶責(zé)任，發(fā)揮領(lǐng)班的主動(dòng)能動(dòng)性，增加領(lǐng)班的責(zé)任心，使其具有一榮俱榮，一損俱損。

3)、門口因車輛停放發(fā)生的投訴不能超過3次，不能有停車亂收費(fèi)現(xiàn)象，一旦發(fā)覺堅(jiān)決開除。

4)、加強(qiáng)和相關(guān)單位的合作，如派出所、交警，在大門口設(shè)立停車禁止牌，就就餐車輛亂停亂放，應(yīng)通過交警進(jìn)行拖車處理，殺一儆百。

5)、加強(qiáng)和業(yè)主委員會(huì)合作，就小區(qū)平安設(shè)施設(shè)備的狀況，召開專題會(huì)議，進(jìn)行專項(xiàng)整改，盡快啟動(dòng)修理資金的使用，使小區(qū)各項(xiàng)平安設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)作起來。

6)、加強(qiáng)出租戶管理，對(duì)小區(qū)租住戶進(jìn)行清查，建立平安檔案，安防隊(duì)員晚上加大巡邏力度，對(duì)租住戶作為重點(diǎn)巡查的對(duì)象。

7）、對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每1小時(shí)至少巡查1次;

8）、加強(qiáng)對(duì)全部人員進(jìn)出管理，嚴(yán)格要求全部人員憑證進(jìn)出小區(qū)，對(duì)業(yè)主和住戶發(fā)放業(yè)主卡通過刷卡進(jìn)門，出租戶辦理出入證進(jìn)出小區(qū)，外來人員辦理臨時(shí)出入證并登記進(jìn)出小區(qū)；

9）對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，大門道閘系統(tǒng)9月20日之前整改完畢，引導(dǎo)車輛有序通行、停放；

10）增加秩序維護(hù)隊(duì)員大門實(shí)行雙崗；

三、工程維護(hù)

1、存在問題

1）、目前小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備、房屋屋面據(jù)已過質(zhì)保期，業(yè)主反映的滲水、漏水問題及室內(nèi)報(bào)修問題，仍舊找物管處理，但是因?yàn)椴糠譅可娴劫M(fèi)用問題，業(yè)主不情愿自己出錢處理，因此問題始終得不到妥當(dāng)解決。

2）、小區(qū)內(nèi)弱電問題如門禁對(duì)講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等均線路老化，設(shè)備陳舊設(shè)計(jì)不合理，經(jīng)多次修理仍舊不能正常使用，必需進(jìn)行更新及大修才能處理。

3）、小區(qū)排水系統(tǒng)因餐飲商家較多，原設(shè)計(jì)隔油池較小及數(shù)量不夠，常常導(dǎo)致排污管道積油多，并與小區(qū)住戶排污管道相通，因此小區(qū)排水系統(tǒng)不暢，常常需要疏通及清掏。

4）、小區(qū)路面凹凸不平，一遇到大雨部分路面就會(huì)積水。

5)、小區(qū)內(nèi)木制作較多，經(jīng)長時(shí)間日曬雨淋，已經(jīng)腐朽，存在平安隱患。

6)、小區(qū)圍墻欄桿及部分鐵飾品（如彩虹橋）等雖每年都在刷漆翻新，但是因?yàn)闀r(shí)間較長，還是需要更換或者改造。

7）裝修管理缺位，措施和力度不夠，小區(qū)內(nèi)違章亂搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)峻。

2、整改措施

1）、建議公司加大工程整改力度和投入，尤其是形象工程及涉及平安隱患的問題應(yīng)和現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)達(dá)成協(xié)議，暫由物業(yè)公司進(jìn)行墊付費(fèi)用處理。

2）、加強(qiáng)和左岸花都業(yè)主委員會(huì)溝通，啟用修理資金，就小區(qū)內(nèi)大型的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行更新和維護(hù)。

3）、加強(qiáng)工程修理部自身業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)，對(duì)工程人員工作進(jìn)行量化，提高工作效率。

4）、聯(lián)系一家特地整改的施工隊(duì)伍，在公司工程技術(shù)人員解決不了問題的時(shí)候，對(duì)公司項(xiàng)目的問題進(jìn)行整改。

5）對(duì)小區(qū)內(nèi)存在問題應(yīng)分門別類，分輕重緩急，落實(shí)重點(diǎn)，并有方案，有層次的進(jìn)行處理。本月內(nèi)完成彩虹橋的刷漆翻新、自行車棚棚頂修繕翻新、3號(hào)門污水管道的改造、大門道閘系統(tǒng)及門禁系統(tǒng)的整改，保證其正常運(yùn)用。

6）建立共用設(shè)施設(shè)備檔案(設(shè)備臺(tái)帳)，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、修理、保養(yǎng)等記錄齊全。中國物業(yè)管理訓(xùn)練網(wǎng)

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