房屋征收與安置投標(biāo)方案（技術(shù)方案）

房屋征收與安置投標(biāo)方案目錄TOC\o"1-3"\h\u第一章項(xiàng)目背景及需求分析 9第一節(jié)房屋征收 9一、房屋征收 9二、具體流程 9三、征收主體 10四、征收程序 10五、房屋征收法定條件 12第二節(jié)房屋征收安置 13一、國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例 13二、總則 13三、征收決定 14四、補(bǔ)償 17五、法律責(zé)任 20第三節(jié)房屋征收政策 21一、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目重點(diǎn)、難點(diǎn)分析 21二、房屋征收補(bǔ)償與安置程序 30三、征收補(bǔ)償安置辦法 33四、征收安置中的難題與對(duì)策 36五、管理規(guī)定 38六、監(jiān)督與獎(jiǎng)勵(lì) 45第四節(jié)項(xiàng)目需求分析 46一、項(xiàng)目概況 46二、項(xiàng)目范圍 47三、項(xiàng)目要求 47第二章項(xiàng)目整體服務(wù)計(jì)劃及組織機(jī)構(gòu) 49第一節(jié)項(xiàng)目工作計(jì)劃 49一、工作內(nèi)容及要求 49二、工作計(jì)劃 50三、土地征收工作的各個(gè)階段 50四、土地征收實(shí)施流程 55第二節(jié)項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)及人員配備 58一、公司征收管理分配示意圖 59二、職能分配 59第三節(jié)人員管理培訓(xùn) 61一、征地人員工作制度 61二、征地人員管理制度 65三、房屋征收工作人員培訓(xùn) 66四、人員考核辦法 70第三章房屋征收測繪實(shí)施方案 72第一節(jié)測繪操作過程 72一、測繪技術(shù)依據(jù) 72二、實(shí)施方案 73三、測繪工作流程與方法 75四、實(shí)地調(diào)查的工作程序 83第二節(jié)質(zhì)量檢查及保障措施 86一、成果質(zhì)量控制要求 86二、成果質(zhì)量檢查要求 87三、測繪資質(zhì)管理體系 89四、測繪周期承諾 90第三節(jié)測繪成果管理制度 96一、質(zhì)量管理崗位職責(zé)制度 96二、技術(shù)設(shè)計(jì)書審批制度 98三、測繪生產(chǎn)過程、環(huán)節(jié)質(zhì)量監(jiān)督管理制度 99四、二級(jí)檢查一級(jí)驗(yàn)收制度 101五、測繪儀器設(shè)備管理制度 103六、測繪生產(chǎn)質(zhì)量獎(jiǎng)懲制度 104七、測繪生產(chǎn)人員培訓(xùn)、崗位管理制度 106八、客戶服務(wù)制度 107九、質(zhì)量檢驗(yàn)人員考核制度 107十、房產(chǎn)測繪服務(wù)承諾制度 108第四章項(xiàng)目評(píng)估實(shí)施方案 110第一節(jié)評(píng)估方案 110一、統(tǒng)一相關(guān)技術(shù)參數(shù)選取，統(tǒng)一解釋口徑 110二、項(xiàng)目拆遷評(píng)估工作流程 111三、技術(shù)方案 116四、確定組織方案 123五、評(píng)估小組 123六、作業(yè)時(shí)間 125第二節(jié)房屋征收評(píng)估技術(shù)方案 125一、被征收房屋分類及其說明 125二、可比實(shí)例選擇要求及說明 127三、標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的條件設(shè)定及可比實(shí)例選擇的具體要求 129四、住宅房屋實(shí)體因素（K31、K31i）修正說明表 132五、住宅房屋區(qū)位因素（K32、K32i）修正說明表 139六、非營業(yè)用房及其成本法評(píng)估說明 145七、房屋成新因素確定表 149八、營業(yè)用房收益法評(píng)估應(yīng)用說明 155九、裝飾裝修附屬物補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)及其它補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 158第五章房屋征收補(bǔ)償安置方案 179第一節(jié)征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 179一、征收范圍 179二、征收部門與被征收人 179三、征收補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)及原則 179四、征收補(bǔ)償方式及獎(jiǎng)勵(lì)辦法 180五、征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 180六、住宅房屋臨遷過渡安排 188七、搬家（遷）補(bǔ)助費(fèi) 189八、房屋附屬物、附著物的補(bǔ)償 190九、室內(nèi)裝修補(bǔ)償 191十、安置用房的基本裝修標(biāo)準(zhǔn) 191十一、華僑房屋 193十二、不完全產(chǎn)權(quán)的房改房 193十三、住房困難和低收入家庭 193十四、列入文物保護(hù)單位的房屋 194十五、爭議的解決 194十六、補(bǔ)償異議 194十七、土地使用年限修正系數(shù)表 194第二節(jié)房屋征收安置房分配方案 198一、適用范圍 198二、安置房源情況 199三、安置房選房原則 200四、安置房選房前資格選房人的登記確認(rèn)工作 201五、安置房選房工作組織 203六、安置房選房辦法時(shí)間表 205七、安置房選房辦法釋疑 206八、特殊情況的處理 209九、附件 211第六章房屋征收檔案管理 213第一節(jié)房屋征收檔案手續(xù) 213一、進(jìn)行征收檔案移交的相關(guān)要求 213二、進(jìn)行房屋征收檔案移交時(shí)候的流程和時(shí)限 213三、進(jìn)行方案移交時(shí)候的相關(guān)手續(xù) 213四、房屋征收完善檔案收集清單 214第二節(jié)檔案崗位工作職責(zé)和制度 215一、檔案人員崗位職責(zé) 215二、文件材料歸檔制度 216三、電子文檔管理制度 217四、專門檔案管理制度 218五、檔案利用制度 218六、檔案保管制度 219七、檔案鑒定制度 220八、檔案室清潔衛(wèi)生制度 220第七章應(yīng)急服務(wù)方案 222第一節(jié)應(yīng)急指導(dǎo) 222一、指導(dǎo)思想 222二、編制依據(jù) 222三、適用范圍 222四、事件分級(jí) 222第二節(jié)組織機(jī)構(gòu)與職責(zé) 224一、組織機(jī)構(gòu) 224二、組織職責(zé) 224三、預(yù)測預(yù)警 226第三節(jié)房屋征收突發(fā)事件應(yīng)急措施 227一、突發(fā)事件 227二、現(xiàn)場處置 228三、善后工作 229溫馨提示：本方案目錄中的內(nèi)容在word文檔內(nèi)均有詳細(xì)闡述，如需查閱，請(qǐng)購買后下載。說明一、如招標(biāo)文件評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)要求“項(xiàng)目理解及需求分析”詳情可見本文第一章。二、如招標(biāo)文件評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)要求“項(xiàng)目整體服務(wù)計(jì)劃及組織機(jī)構(gòu)”詳情可見本文第二章。三、如招標(biāo)文件評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)要求“房屋征收測繪實(shí)施方案”詳情可見本文第三章。四、如招標(biāo)文件評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)要求“項(xiàng)目評(píng)估實(shí)施方案”詳情可見本文第四章。五、如招標(biāo)文件評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)要求“房屋征收補(bǔ)償安置方案”詳情可見本文第五章。六、如招標(biāo)文件評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)要求“房屋征收檔案管理”詳情可見本文第六章。七、如招標(biāo)文件評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)要求“應(yīng)急服務(wù)方案”詳情可見本文第七章。編制依據(jù)一、項(xiàng)目招標(biāo)文件、補(bǔ)遺及設(shè)計(jì)文件等相關(guān)資料。二、國家現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)的技術(shù)資料、規(guī)范、規(guī)程及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。三、依照有關(guān)主要法律、法規(guī)：（一）《中華人民共和國政府采購法》（二）其他法律法規(guī)。四、行業(yè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)（以下內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況修改）第一章項(xiàng)目背景及需求分析第一節(jié)房屋征收一、房屋征收房屋征收是指由房屋征收部門通常是政府城建部門在摸底立項(xiàng)的基礎(chǔ)上對(duì)居民百姓居住房屋的土地使用權(quán)的有償回收。二、具體流程1.進(jìn)行項(xiàng)目征收立項(xiàng)，并做好項(xiàng)目和前期調(diào)查摸底。2.房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案并報(bào)縣區(qū)政府。3.對(duì)擬征收房屋進(jìn)行調(diào)查登記并公布調(diào)查情況。4.有關(guān)部門對(duì)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。5.政府部門組織補(bǔ)償方案論證并公布征求公眾意見，征求意見期限不得少于30日。（舊城改造項(xiàng)目組織被征收人和公眾代表聽證會(huì)）。6.縣區(qū)政府公布征求意見情況、聽證會(huì)情況和根據(jù)公眾意見、聽證會(huì)情況修改情況，并對(duì)征收補(bǔ)償方案重新修訂公布，同時(shí)做好社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。7.縣區(qū)政府作出房屋征收決定，涉及被征收人數(shù)量較多的，經(jīng)縣區(qū)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。8.公布房屋征收決定，做好房屋征收決定宣傳解釋工作。9.由被征收人選擇征收評(píng)估機(jī)構(gòu)。10.房屋征收部門與被征收人簽訂補(bǔ)償協(xié)議，在規(guī)定期限內(nèi)達(dá)不成協(xié)議的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出征收決定的人民政府作出補(bǔ)償決定，并依法送達(dá)被征收人并在房屋征收范圍內(nèi)公告。11.被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。12.對(duì)于在法定期限內(nèi)不執(zhí)行補(bǔ)償決定也不申請(qǐng)行政復(fù)議或不提起行政訴訟的，有房屋征收決定的人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。三、征收主體1.征收主體：市縣人民政府2.實(shí)施部門：市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門，一般為市縣人民政府房屋征收補(bǔ)償辦公室。房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施單位不得以營利為目的。3.被征收人：征收范圍內(nèi)房屋所有權(quán)人、公房使用權(quán)人、未經(jīng)登記建筑所有權(quán)人等。四、征收程序1.確定征收范圍，禁止建設(shè)和停辦各類手續(xù)。房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。2.擬定征收補(bǔ)償方案：房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)人民政府。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。3.修改和聽證：市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時(shí)公布。因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案4.社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。5.補(bǔ)償資金驗(yàn)收：作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?。6.調(diào)查登記公示：房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。7.對(duì)未經(jīng)登記建筑調(diào)查認(rèn)定處理：市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。8.作出征收決定并公告：市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。五、房屋征收法定條件1.征收范圍屬于國有土地。2.因公共利益需要（1）國防和外交的需要；（2）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（3）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（4）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（5）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。3.符合四規(guī)劃一計(jì)劃國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。第二節(jié)房屋征收安置一、國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》是為規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益制定。由國務(wù)院于2011年1月21日發(fā)布，自公布之日起施行。二、總則1.為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例。2.為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。3.房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則。4.市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級(jí)人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。5.房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施單位不得以營利為目的。房屋征收部門對(duì)房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對(duì)其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。6.上級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)下級(jí)人民政府房屋征收與補(bǔ)償工作的監(jiān)督。國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)財(cái)政、國土資源、發(fā)展改革等有關(guān)部門，加強(qiáng)對(duì)房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施工作的指導(dǎo)。7.任何組織和個(gè)人對(duì)違反本條例規(guī)定的行為，都有權(quán)向有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門舉報(bào)。接到舉報(bào)的有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門對(duì)舉報(bào)應(yīng)當(dāng)及時(shí)核實(shí)、處理。監(jiān)察機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)參與房屋征收與補(bǔ)償工作的政府和有關(guān)部門或者單位及其工作人員的監(jiān)察。三、征收決定1.為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：（1）國防和外交的需要；（2）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（3）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（4）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（5）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。2.依照本條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會(huì)公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證。3.房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)人民政府。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。4.市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時(shí)公布。因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。5.市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?。6.市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。市、縣級(jí)人民政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄?、解釋工作。房屋被依法征收的，國有土地使用?quán)同時(shí)收回。7.被征收人對(duì)市、縣級(jí)人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。第十五條房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。8.房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。四、補(bǔ)償1.作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：（1）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（2）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（3）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。2.征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。3.對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。房屋征收評(píng)估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。4.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。5.被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。6.因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。7.對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。8.市、縣級(jí)人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)建設(shè)活動(dòng)的監(jiān)督管理，對(duì)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。9.房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。10.房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。11.實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。12.被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專戶存儲(chǔ)賬號(hào)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。13.房屋征收部門應(yīng)當(dāng)依法建立房屋征收補(bǔ)償檔案，并將分戶補(bǔ)償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)征收補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計(jì)結(jié)果。五、法律責(zé)任1.市、縣級(jí)人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補(bǔ)償工作中不履行本條例規(guī)定的職責(zé)，或者濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級(jí)人民政府或者本級(jí)人民政府責(zé)令改正，通報(bào)批評(píng)；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。3.采取暴力、威脅等方法阻礙依法進(jìn)行的房屋征收與補(bǔ)償工作，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。4.貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)用的，責(zé)令改正，追回有關(guān)款項(xiàng)，限期退還違法所得，對(duì)有關(guān)責(zé)任單位通報(bào)批評(píng)、給予警告；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分。5.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊(cè)證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第三節(jié)房屋征收政策一、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目重點(diǎn)、難點(diǎn)分析（一）測繪工作的重點(diǎn)分析及措施；1.本項(xiàng)目工作的重點(diǎn)：（1）全面做好宣傳、動(dòng)員、培訓(xùn)工作。（2）認(rèn)真收集權(quán)屬信息、房產(chǎn)信息、土地合同等資料，扎實(shí)推進(jìn)摸底調(diào)查階段工作。（3）逐一對(duì)每個(gè)每土地權(quán)屬方，房產(chǎn)所有方做全面的入戶調(diào)查，確保地塊、房產(chǎn)相關(guān)信息準(zhǔn)確無誤。（5）逐一對(duì)每塊地進(jìn)行權(quán)屬核查，確保地塊的權(quán)屬界線準(zhǔn)確無誤。（6）把好審核公示關(guān)，確保相關(guān)數(shù)據(jù)及信息的準(zhǔn)確性，避免后期工作返工。（7）嚴(yán)格選擇并使用數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)軟件，并按軟件要求進(jìn)行數(shù)據(jù)入庫。（8）按規(guī)范及檔案管理部門要求進(jìn)行資料歸檔。（9）根據(jù)項(xiàng)目所處位置，進(jìn)行項(xiàng)目調(diào)研工作。（10）項(xiàng)目實(shí)施前，及時(shí)和項(xiàng)目建設(shè)方做好技術(shù)、方案溝通，編寫切實(shí)可行的實(shí)施方案。（11）根據(jù)工程規(guī)模、工期，配置足夠的人員及設(shè)備。（12）組建行之有效的項(xiàng)目管理部。2.針對(duì)工作重點(diǎn)采取的措施：（1）建立具有較強(qiáng)執(zhí)行能力的項(xiàng)目部本測繪項(xiàng)目工作量大、技術(shù)要求高、工作協(xié)調(diào)難度大，所涉及的問題比較廣泛，必須要建立一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富、有較強(qiáng)執(zhí)行能力的項(xiàng)目部來承擔(dān)此項(xiàng)工作。我公司根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，特組建“XXXX測繪項(xiàng)目項(xiàng)目部”，派遣技術(shù)能力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富、溝通協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，具有較強(qiáng)執(zhí)行能力的專業(yè)人員投入項(xiàng)目部中，依托我公司強(qiáng)大的綜合實(shí)力，確保項(xiàng)目按期、順利、圓滿完成。（2）制定科學(xué)合理的作業(yè)流程制定科學(xué)合理的作業(yè)流程和技術(shù)方法以及質(zhì)量控制手段是保證本項(xiàng)目順利實(shí)施的基本條件。中標(biāo)后，我公司將根據(jù)我公司實(shí)施該項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，制定確實(shí)可行的作業(yè)流程，在當(dāng)?shù)刂鞴懿块T的領(lǐng)導(dǎo)下，依靠各級(jí)政府工作人員，有序?qū)嵤＃?）投入先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備及足夠的人員，以保障項(xiàng)目的順利開展。（4）加強(qiáng)組織管理、確保服務(wù)質(zhì)量3.針對(duì)工作質(zhì)量采取的措施：按照我公司的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量方針，我公司承擔(dān)本項(xiàng)目的服務(wù)承諾是以先進(jìn)適用的技術(shù)、及時(shí)周到的服務(wù)態(tài)度為用戶提供質(zhì)量優(yōu)良可靠的產(chǎn)品和服務(wù)，獲得用戶的滿意及信任。工作中，我公司將采取以下措施確保服務(wù)質(zhì)量：（1）我公司的實(shí)施方案必須獲得甲方的批準(zhǔn)后方可實(shí)施。（2）我公司嚴(yán)格按照我公司的管理體系文件要求對(duì)技術(shù)、質(zhì)量、進(jìn)度和安全環(huán)保進(jìn)行控制，每一項(xiàng)產(chǎn)品均應(yīng)達(dá)到優(yōu)良級(jí)別。（3）我公司的作業(yè)人員均需接受過程中的技術(shù)、質(zhì)量、進(jìn)度和安全環(huán)保教育培訓(xùn)。項(xiàng)目部接受我公司的監(jiān)督檢查。（4）我公司將建立與甲方的溝通渠道，定期或按要求向甲方匯報(bào)工作進(jìn)度，接受甲方的意見或建議。（5）按照“三級(jí)檢查、二級(jí)驗(yàn)收”制度，做好項(xiàng)目的檢查及驗(yàn)收工作。（6）為甲方提供后續(xù)的技術(shù)咨詢及服務(wù)。4.工作的難點(diǎn)分析及對(duì)策措施（1）工序流程長，數(shù)據(jù)信息量大，確保每個(gè)環(huán)節(jié)處理的信息準(zhǔn)確可靠是難點(diǎn)XX測繪項(xiàng)目工作需要涉及多道工序，每道工序涉及獲采集的數(shù)據(jù)量巨大且信息相互關(guān)聯(lián)，數(shù)據(jù)管理難度相對(duì)較大，必須保證每道工序的之間的無差錯(cuò)的鏈接才能順利完成發(fā)證工作。對(duì)策措施：①每個(gè)崗位、每個(gè)工種的作業(yè)人員必須是有技術(shù)、有經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任，必要時(shí)應(yīng)進(jìn)行培訓(xùn)；②質(zhì)量檢查貫穿在整個(gè)過程中，每個(gè)環(huán)節(jié)的產(chǎn)品必須經(jīng)過自檢和互檢才能提給下一個(gè)環(huán)節(jié)使用。（2）項(xiàng)目涉及的面積大，工作內(nèi)容多，時(shí)間緊，確保按時(shí)完成的難度較大對(duì)策措施：①能否按時(shí)收集相關(guān)資料是影響工期的最重要的因素之一，必須爭取在雨季來臨之前完成。為此，我公司將及時(shí)和有關(guān)部門對(duì)接收集相關(guān)資料，能夠確保完成；②能否順利完成入戶調(diào)查是影響工期的最重要的因素之一，由于大部分棚區(qū)改造區(qū)域內(nèi)人員外出打工及工作時(shí)間因素，家中無人或留守老人的情況較多，將影響入戶調(diào)查的質(zhì)量和工期。為此，我公司在項(xiàng)目開始前即要求測繪相關(guān)人員配合街道辦管理人員及時(shí)聯(lián)系在外務(wù)工人員，發(fā)放宣傳單，使在外務(wù)工人員理解本項(xiàng)目的流程及要求，及早準(zhǔn)備；③能否收集較完善的基礎(chǔ)資料是影響質(zhì)量和工期的最重要的因素之一。為此，我公司將在中標(biāo)后詳細(xì)列出需要收集的資料清單，在發(fā)包人的協(xié)助下進(jìn)行收集。④要保證項(xiàng)目按期完成，需要做好詳細(xì)的進(jìn)度計(jì)劃，并根據(jù)情況及時(shí)進(jìn)行必要的調(diào)整，使計(jì)劃能夠切合實(shí)際。當(dāng)進(jìn)度滯后時(shí)，應(yīng)采取增加作業(yè)人員、增加儀器設(shè)備等措施。（3）測繪精度要求高，作業(yè)難度大對(duì)策措施：我公司將嚴(yán)格按照招標(biāo)文件要求，按照地籍測量及房產(chǎn)測繪有關(guān)規(guī)程規(guī)范認(rèn)真執(zhí)行，確保成果質(zhì)量符合驗(yàn)收要求。（4)XX測繪項(xiàng)目涉及承包人的切身利益，工作過程中需要與市里多個(gè)政府部門協(xié)調(diào)配合，工作協(xié)調(diào)難度大對(duì)策措施：①緊緊依靠政府和街道辦事處，發(fā)揮政府和街道辦事處的主導(dǎo)地位開展工作；②積極主動(dòng)與各方進(jìn)行溝通聯(lián)系，爭取配合支持；③我公司的聯(lián)系人必須是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，這樣才能信息溝通準(zhǔn)確、及時(shí)。（5）棚戶區(qū)外出務(wù)工經(jīng)商較多，不能及時(shí)進(jìn)行入戶權(quán)屬確認(rèn)對(duì)策措施：對(duì)于常年外出未歸、未委托代理人又無法聯(lián)系的外出人員，可先查清城建部門登記以來的房產(chǎn)狀況。（6）實(shí)測土地面積與合同及原來的產(chǎn)權(quán)證書記載有出入對(duì)策措施：①嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法律政策規(guī)定，對(duì)實(shí)測面積，經(jīng)公示后據(jù)實(shí)登記。在登記簿中如實(shí)填寫“實(shí)際測量面積”。②對(duì)出入較大的要對(duì)土地地籍草圖進(jìn)行審核，在街道辦及相關(guān)上級(jí)部門的指導(dǎo)下進(jìn)行公示。（7）人身儀器安全保障困難安全為了生產(chǎn)、生產(chǎn)必須安全。解決措施：對(duì)進(jìn)行該項(xiàng)目的技術(shù)人員進(jìn)行安全生產(chǎn)、交通安全意識(shí)教育，做到安全、文明生產(chǎn)，尊重當(dāng)?shù)亓?xí)俗，遵守社會(huì)公德，和當(dāng)?shù)鼐用裼押孟嗵?。在主要交通干道從事調(diào)查和測量的作業(yè)人員，穿戴有紅、黃色標(biāo)志背心，嚴(yán)格遵守城市交通規(guī)則，服從交警指揮。確保人身、儀器、車輛等安全。（8）認(rèn)識(shí)問題大多數(shù)居民對(duì)棚戶區(qū)的改造認(rèn)識(shí)上存在不足，他們認(rèn)為棚戶區(qū)的改造就是棚戶區(qū)的開發(fā)，政府要占用這塊地或者政府將這塊地出讓給了開發(fā)商，他們并不認(rèn)為棚戶區(qū)的改造是為了改善自己的居住條件。因此，居民更加關(guān)注的是自己能否在改造中得到更多的征地拆遷補(bǔ)償，在認(rèn)識(shí)上存在誤區(qū)。從而對(duì)項(xiàng)目上測繪工作造成阻礙，對(duì)測量專業(yè)人員所測得的數(shù)據(jù)不認(rèn)可，在入戶調(diào)查環(huán)節(jié)上，居民或所有權(quán)方出現(xiàn)虛報(bào)、假報(bào)面積的情況。對(duì)策措施：①認(rèn)真配合業(yè)主方做好宣傳工作；②對(duì)無理取鬧，極度不配合者上報(bào)給委托方，進(jìn)行協(xié)調(diào)處理。（9）城市棚戶區(qū)改造房屋及地籍測繪工作中測量環(huán)境的問題。棚戶區(qū)街道較窄，車輛較多，不利于測量儀器設(shè)備的順利施展。對(duì)策措施：現(xiàn)場踏勘后，編制行之有效的項(xiàng)目工作方案，以技術(shù)團(tuán)隊(duì)為依托，必須解決該問題。（二）拆遷評(píng)估方案實(shí)施中的幾個(gè)具體問題及難點(diǎn)1.與拆遷公司的配合（1）評(píng)估機(jī)構(gòu)：估價(jià)技術(shù)路線是整個(gè)拆遷工作的基礎(chǔ)，拆遷補(bǔ)償價(jià)格是拆遷雙方當(dāng)事人最關(guān)心的問題，評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行解釋，既要保護(hù)被征收人的合法權(quán)益，也要在合法的前提下為拆遷人節(jié)約成本，同時(shí)要促進(jìn)拆遷工作的順利進(jìn)行。（2）拆遷公司：拆遷補(bǔ)償方案的具體實(shí)施主要由拆遷公司完成，從摸底調(diào)查到動(dòng)遷期的入戶解釋，拆遷公司在整個(gè)拆遷過程中起著重要的作用。每一份拆遷協(xié)議的簽訂都需要他們跟被征收人細(xì)致的溝通和解釋。（3）二者的配合：根據(jù)以前的經(jīng)驗(yàn)，評(píng)估公司與拆遷公司的配合貫穿于整個(gè)拆遷工作過程中，評(píng)估公司和拆遷公司只有通力合作才能圓滿完成整個(gè)項(xiàng)目的拆遷任務(wù)，從前期準(zhǔn)備——入戶調(diào)查——內(nèi)業(yè)測算——現(xiàn)場咨詢——參與裁決、訴訟等過程，相互尊重，相互配合，齊心協(xié)力共同完成本項(xiàng)目的拆遷工作。2.與委托人的配合本著在合法范圍內(nèi)為謀取委托方最大化利益的工作原則為宗旨與拆遷人配合，具體體現(xiàn)為：（1）派專人與委托方溝通，定期交換意見，協(xié)調(diào)與拆遷有關(guān)的各種關(guān)系；（2）及時(shí)向委托方通報(bào)拆遷過程中根據(jù)我方經(jīng)驗(yàn)判斷認(rèn)為的異常情況；（3）認(rèn)真接受委托方提出的各種意見和建議，對(duì)委托方提出的具體問題盡量尋求相同案例予以說明及解決；（4)耐心細(xì)致地作好解釋工作，避免被征收人對(duì)拆遷人及拆遷工作的抵觸情緒。3.實(shí)施過程中的難點(diǎn)（1）調(diào)查難：被拆遷的房屋一般都是年代久遠(yuǎn)、維修較差且不大規(guī)則的棚戶，現(xiàn)場查勘及市場調(diào)查主要難在兩點(diǎn)：一是房屋裝修查勘難。房屋裝修涉及的細(xì)部很多，且裝修的內(nèi)容五花八門，有包一面門的，有零星貼瓷磚的，有雜木當(dāng)木地板的，有塑料吊頂?shù)牡鹊?，每一?xiàng)都必須記載清楚，并要得到被征收人的認(rèn)同，難度實(shí)在不小。一般50平方米的房屋裝修需要半天的查勘時(shí)間，如遇經(jīng)營性物業(yè)如酒店、賓館、娛樂場所等復(fù)雜裝修，更需耗費(fèi)大量的時(shí)日。二是踩點(diǎn)調(diào)查難。被拆遷房屋往往具有比較大的特殊性，如有的一樓是混合結(jié)構(gòu)而二樓卻是磚木結(jié)構(gòu)，有的木結(jié)構(gòu)房屋在一面砌筑磚墻等，市場可比實(shí)例較少，調(diào)查取樣十分困難，尤其是對(duì)裝飾材料（有的是過時(shí)淘汰的材料）的認(rèn)定、詢價(jià)非常不易。（2）測算難：由于被拆遷房屋市場資料收集困難，因而在裝飾材料價(jià)格、特殊房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)格等方面要花費(fèi)大量的精力。評(píng)估機(jī)構(gòu)必須根據(jù)查勘的情況謹(jǐn)慎確定成新、朝向、樓層等增減系數(shù)，選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，選定合理的比較實(shí)例進(jìn)行測算。一般的拆遷評(píng)估要進(jìn)行2-3次試算，復(fù)雜的甚至要進(jìn)行五六次試算再加上地方拆遷實(shí)施辦法有時(shí)與國家法律有些沖突，評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)行起來無所適從。如遇大面積多戶拆遷，那測算就更為艱難，每一棟樓之間、戶與戶之間需進(jìn)行合理的平衡，既要保證合法合規(guī)，又要體現(xiàn)差別，稍有不慎，就會(huì)招來責(zé)難。（3）答疑難：拆遷評(píng)估事關(guān)拆遷人與被征收人的切身利益，對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行咨詢本來無可非議，但拆遷評(píng)估由于受各種因素影響，評(píng)估結(jié)果有時(shí)難免會(huì)出現(xiàn)一些誤差。因此前來質(zhì)疑的客戶相當(dāng)多，有的客戶還帶上了自己的親戚朋友一行浩浩蕩蕩，且質(zhì)疑問題事無巨細(xì)均要求詳細(xì)作答，再加上對(duì)評(píng)估專業(yè)知識(shí)的缺乏，常常質(zhì)問評(píng)估事項(xiàng)以外的問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一宗拆遷業(yè)務(wù)中至少有90%的客戶要求答疑，少數(shù)被拆遷人甚至以我單位和拆遷人相“勾結(jié)”為由，大肆謾罵、砸物、動(dòng)手打人，嚴(yán)重影響評(píng)估機(jī)構(gòu)正常業(yè)務(wù)開展。（4）結(jié)案難：由于拆遷涉及方方面面的問題很多，一個(gè)拆遷補(bǔ)償?shù)恼劤尚枰?jīng)過“評(píng)估--談判--復(fù)估--談判--裁定（或上訴）”等來回好多次，比較順利的要一個(gè)星期左右，遇到上訴的則遙遙無期。這樣評(píng)估機(jī)構(gòu)就不知道要在裁決委員會(huì)、法院或仲裁機(jī)關(guān)折騰多少回。二、房屋征收補(bǔ)償與安置程序1.區(qū)人民政府成立區(qū)國土、建設(shè)、財(cái)政、審計(jì)、監(jiān)察等部門參與的征收與補(bǔ)償領(lǐng)導(dǎo)小組，指導(dǎo)集體建設(shè)用地及地面建筑物的征收與補(bǔ)償工作，項(xiàng)目業(yè)主負(fù)責(zé)籌措補(bǔ)償與安置資金存入銀行專用賬戶，審查上報(bào)區(qū)人民政府研究啟動(dòng)補(bǔ)償與安置程序。2.項(xiàng)目業(yè)主具體負(fù)責(zé)集體建設(shè)用地及地面建筑物的征收與補(bǔ)償工作及宣傳解釋工作。3.區(qū)土地主管部門憑政府部門有關(guān)批準(zhǔn)文件和規(guī)劃選址意見書（或建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書，附用地紅線圖）確定房屋征收范圍，被征收人不得進(jìn)行新建、擴(kuò)建、改建、戶口遷入等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為，仍按原房屋狀況和使用性質(zhì)進(jìn)行征收補(bǔ)償。4.項(xiàng)目業(yè)主組織調(diào)查登記，并適時(shí)公布調(diào)查結(jié)果。5.項(xiàng)目業(yè)主擬定房屋補(bǔ)償與安置方案（包括補(bǔ)助與獎(jiǎng)勵(lì)措施），上報(bào)區(qū)人民政府。房屋補(bǔ)償與安置方案的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：房屋征收范圍、實(shí)施時(shí)間、征收依據(jù)、安置方式、房屋貨幣補(bǔ)償價(jià)款的確定原則和支付方式、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的面積和地點(diǎn)等情況以及選房原則、回遷政策、搬遷過渡方式和過渡期限、搬遷和臨時(shí)安置費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)、停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和確定辦法、簽約期限、房屋補(bǔ)償與安置費(fèi)用測算等。6.項(xiàng)目業(yè)主將經(jīng)充分論證的房屋征收補(bǔ)償方案報(bào)市國土部門，市國土部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同區(qū)發(fā)展改革、建設(shè)、財(cái)政、審計(jì)等相關(guān)部門進(jìn)行審核。項(xiàng)目業(yè)主將審核通過的補(bǔ)償與安置方案公布并征求公眾意見。征求公眾意見期限不得少于30日。7.項(xiàng)目業(yè)主公布征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況。8.項(xiàng)目業(yè)主應(yīng)當(dāng)于房屋征收補(bǔ)償方案征求意見期滿后7日內(nèi)，按有關(guān)規(guī)定完成社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告，報(bào)市國土部門備案。9.項(xiàng)目業(yè)主作出房屋征收決定公告前，應(yīng)當(dāng)將房屋征收決定的以下有關(guān)材料報(bào)市國土部門審核：（1）發(fā)展改革部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的批復(fù)文件；（2）國土部門出具的建設(shè)項(xiàng)目土地預(yù)審意見；（3）規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃方案或建筑單體方案；（4）審核通過的征收補(bǔ)償方案書面文件及被征收人意見反饋和方案修改、公布情況；（5）社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告?zhèn)浒概鷾?zhǔn)文件；（6）征收補(bǔ)償資金監(jiān)管協(xié)議和存儲(chǔ)證明；（7）其他需要提報(bào)的材料。10.項(xiàng)目業(yè)主應(yīng)當(dāng)組織區(qū)發(fā)展改革、建設(shè)、財(cái)政、審計(jì)等相關(guān)部門進(jìn)行審核，并給予批復(fù)。審核通過的，項(xiàng)目業(yè)主經(jīng)區(qū)政府同意發(fā)布房屋征收公告，并附經(jīng)審定的房屋補(bǔ)償與安置方案。區(qū)國土部門征收集體土地決定同時(shí)一并公告。11.房屋補(bǔ)償與安置資金應(yīng)當(dāng)專門用于房屋補(bǔ)償與安置，不得挪作他用。項(xiàng)目業(yè)主在審計(jì)、財(cái)政、監(jiān)察等部門監(jiān)督下負(fù)責(zé)對(duì)房屋補(bǔ)償安置資金統(tǒng)一管理，統(tǒng)一結(jié)算。12.被征收人協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)；協(xié)商不成的，則由項(xiàng)目業(yè)主在報(bào)名的評(píng)估機(jī)構(gòu)中推薦3個(gè)具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，公開抽簽確定。項(xiàng)目業(yè)主應(yīng)當(dāng)在抽簽前5日內(nèi)在征收范圍內(nèi)公告抽簽時(shí)間和地點(diǎn)。抽簽過程與結(jié)果應(yīng)當(dāng)由公證機(jī)關(guān)現(xiàn)場公證。13.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》獨(dú)立、客觀、公正地對(duì)被收購房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。有異議的，可以申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以申請(qǐng)鑒定。14.被征收人選擇補(bǔ)償與安置方式，可以是貨幣補(bǔ)償，也可以是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。15.項(xiàng)目業(yè)主與被征收人訂立房屋補(bǔ)償與安置協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容包括補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限、違約責(zé)任、爭議解決的途徑等事項(xiàng)。16.項(xiàng)目業(yè)主向被征收人支付房屋補(bǔ)償?shù)膬r(jià)款、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房；造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，支付停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)。被征收人在協(xié)議約定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。17.補(bǔ)償與安置協(xié)議簽訂后，一方當(dāng)事人不履行協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟或者仲裁（按合同約定）。18.項(xiàng)目業(yè)主應(yīng)建立房屋征收與補(bǔ)償檔案，并將分戶補(bǔ)償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。19.項(xiàng)目業(yè)主組織對(duì)被征收房屋的拆除工作。三、征收補(bǔ)償安置辦法（一）基本規(guī)定1.被征收人是指被征收房屋的所有人，以土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的記載為準(zhǔn)。被征收人應(yīng)當(dāng)如實(shí)向征收人、評(píng)估機(jī)構(gòu)和測量單位等單位提供相關(guān)資料，配合評(píng)估機(jī)構(gòu)、測量單位現(xiàn)場查勘。2.根據(jù)改造區(qū)域的實(shí)際，持有如下材料原件的，如在規(guī)定征收期限內(nèi)完成房屋搬遷騰空并簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議的，可按完全產(chǎn)權(quán)進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償：（1）有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)核發(fā)的土地使用權(quán)證或房屋所有權(quán)證。（2）有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的文書（如土地房產(chǎn)所有證、批準(zhǔn)用地文件、土地動(dòng)用證、居民建房用地申請(qǐng)表等）。（3）市人民政府、區(qū)政府、街道出具的非法占地建房清理憑證及相應(yīng)的繳費(fèi)憑證。3.被征收房屋產(chǎn)權(quán)不清晰或存在產(chǎn)權(quán)糾紛的，不作貨幣補(bǔ)償，實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。存在產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋，在征收公告規(guī)定的征收期限內(nèi)，糾紛仍未解決的，由項(xiàng)目業(yè)主就被征收房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全后征收。4.被征收房屋建筑面積由項(xiàng)目業(yè)主委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位，按現(xiàn)行國家房地產(chǎn)測量規(guī)范計(jì)算。5.被征收房屋補(bǔ)償金額由項(xiàng)目業(yè)主委托具有房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，根據(jù)國家有關(guān)評(píng)估技術(shù)規(guī)范進(jìn)行評(píng)估。如被征收人對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果有異議，根據(jù)建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。6.征收房屋的附屬物，實(shí)行貨幣補(bǔ)償，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按規(guī)定征收文件。7.選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，在征收補(bǔ)償協(xié)議書簽訂后，由征收人一次性付給全部征收補(bǔ)償費(fèi)。8.被征收人在征收公告規(guī)定的征收期限內(nèi)，未完成房屋搬遷騰空并簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議書者，項(xiàng)目業(yè)主依法申請(qǐng)行政裁決，并申請(qǐng)有關(guān)部門依法對(duì)被征收房屋實(shí)施強(qiáng)制征收。（二）經(jīng)營性店面的補(bǔ)償安置辦法1.經(jīng)營性店面以土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的記載為準(zhǔn)。2.根據(jù)改造區(qū)域的實(shí)際情況，持有土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證和工商營業(yè)執(zhí)照，且連續(xù)經(jīng)營三年以上（含三年）的商業(yè)、服務(wù)業(yè)用房，如在規(guī)定期限內(nèi)完成房屋搬遷騰空并簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議的，可認(rèn)定為經(jīng)營性店面。3.經(jīng)營性店面面積以房屋第一層第--自然間的開間X進(jìn)深計(jì)算。4.經(jīng)營性店面，如在規(guī)定期限內(nèi)與征收人簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議的，可按同地段經(jīng)營性店面的用途，評(píng)估其土地價(jià)格。具體補(bǔ)償安置根據(jù)已批準(zhǔn)圖紙上載明的店面間數(shù)和店面面積，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按征收規(guī)定文件。（三）住宅的補(bǔ)償安置辦法持有完全產(chǎn)權(quán)的住宅房屋，按評(píng)估結(jié)果補(bǔ)償。（四）文物和寺廟的補(bǔ)償安置辦法1.征收范圍內(nèi)的文物古跡需要征收或遷移，根據(jù)《中華人民共和國文物保護(hù)法》的有關(guān)規(guī)定，報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)的機(jī)關(guān)和上一級(jí)文化行政管理部門同意后，另行妥善處理。2.宗教活動(dòng)場所應(yīng)服從城市建設(shè)的需要，支持配合房屋征收工作。（1）經(jīng)市宗教事務(wù)主管部門和市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的寺廟，由項(xiàng)目業(yè)主根據(jù)評(píng)估結(jié)果給予合理補(bǔ)償，并協(xié)助市宗教事務(wù)主管部門和宗教團(tuán)體，對(duì)寺廟進(jìn)行妥善處理安置。（2）未經(jīng)市宗教事務(wù)主管部門和市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的寺廟，由市宗教事務(wù)主管部門統(tǒng)一協(xié)調(diào)處理。（五）特困戶的補(bǔ)償安置辦法1.特困戶的認(rèn)定辦法：在征收范圍內(nèi)屬民政部門認(rèn)定的最低生活保障對(duì)象，由本人提出申請(qǐng)，經(jīng)所在社區(qū)居委會(huì)審查并公示后，報(bào)區(qū)政府辦公室審批后確定。2.補(bǔ)償安置辦法：參照《XX市城市房屋征收管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，給予一定金額的補(bǔ)助或優(yōu)惠進(jìn)行安置。四、征收安置中的難題與對(duì)策（一）難題近年來，各地因征地征收而引發(fā)的群體鬧事事件時(shí)有發(fā)生，成為影響社會(huì)穩(wěn)定的一個(gè)因素。其主要特點(diǎn)如下：1.規(guī)模逐漸擴(kuò)大，造成較大影響。一些人抱著“法不責(zé)眾”以及“事情鬧得越兇，領(lǐng)導(dǎo)越重視，越容易解決”的心態(tài)，成團(tuán)結(jié)伙，集體越級(jí)投訴，在社會(huì)上造成較大的負(fù)面影響。2.行為容易過激，事態(tài)難以控制。個(gè)別群眾情緒偏激，容易沖動(dòng)，常常表現(xiàn)為謾罵工作人員，堵路堵門，并造成眾人圍觀，使事態(tài)擴(kuò)大，給處置工作帶來難度。3.一些部門重視不夠，解決問題辦法不多。有的同志在征收過程中對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的重要性認(rèn)識(shí)不足，在思想上出現(xiàn)偏差，片面強(qiáng)調(diào)加快進(jìn)度，對(duì)做好被征收人思想工作研究不夠，思考不深，在事件初露端倪時(shí)缺乏敏感性。目前，征收遺留問題引發(fā)信訪重復(fù)率高，也與有的群眾對(duì)政策一知半解有關(guān)，總認(rèn)為個(gè)人合法權(quán)益受到侵害，提出問題層層加碼，又不愿聽相關(guān)部門和相關(guān)人員的解釋，三番五次到多個(gè)部門重復(fù)信訪，牽涉領(lǐng)導(dǎo)精力，造成較大的負(fù)面影響。因此，如何有效地保護(hù)群眾合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)，規(guī)范征收安置行為，這是實(shí)際工作中迫切需要解決的社會(huì)問題。依法治理，推進(jìn)依法征收。（二）對(duì)策1.當(dāng)公開透明、規(guī)范操作，維護(hù)征地征收工作的公正性。要公開征收許可證審批程序、征收管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及征收投訴渠道。對(duì)征收項(xiàng)目要規(guī)范管理，建立動(dòng)態(tài)檔案，進(jìn)行全程跟蹤服務(wù)和監(jiān)督。結(jié)合整頓和規(guī)范市場秩序的要求，加強(qiáng)征收安置工作的執(zhí)法檢查，對(duì)在檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，嚴(yán)格依法處理，維護(hù)征地征收工作的合法性、公正性。2.完善行政執(zhí)法監(jiān)督制度，強(qiáng)化行政執(zhí)法監(jiān)督。依法行政，先要依法治權(quán)，征收管理部門及其工作人員要正確行使權(quán)力，防止濫用權(quán)力并自覺接受人大監(jiān)督、群眾監(jiān)督以及司法機(jī)關(guān)依據(jù)行政訴訟法實(shí)施的監(jiān)督。征收管理部門要建立健全行政審批責(zé)任追究制度、執(zhí)法人員資格認(rèn)證制度、行政執(zhí)法公示制度和錯(cuò)案責(zé)任追究制度。堅(jiān)持輿論先導(dǎo)，加強(qiáng)法制宣傳。要把思想工作做在前、做上門、做到家、做到位，使被征收人主動(dòng)配合征收工作。在征收實(shí)施的過程中，對(duì)群眾反映的困難要盡最大努力幫助解決。對(duì)群眾的合法權(quán)益要堅(jiān)決予以維護(hù)，對(duì)合情、合理但不一定符合政策的要求，根據(jù)實(shí)際情況，在說服教育的基礎(chǔ)上給予妥善處理，盡可能地減少強(qiáng)拆。多做思想工作說服、教育群眾，爭取大多數(shù)群眾的支持，使干群之間、黨群之間少一點(diǎn)誤會(huì)、多一些理解，努力營造一個(gè)良好的征收工作氛圍。嚴(yán)格執(zhí)行糾紛排查責(zé)任制，化解房屋征收中的各類矛盾。凡涉及征收安置的糾紛問題，各級(jí)調(diào)解組織的主要負(fù)責(zé)人都要以高度的責(zé)任感，及時(shí)化解矛盾，維護(hù)地區(qū)穩(wěn)定。3.認(rèn)真排查、梳理征收中的不穩(wěn)定因素。組織專門力量，對(duì)征收項(xiàng)目（包括有歷史遺留問題的征收項(xiàng)目，正在進(jìn)行和將要進(jìn)行的征收項(xiàng)目）集中進(jìn)行排查。對(duì)可能發(fā)生群體信訪和可能阻斷交通等的征收項(xiàng)目，要重點(diǎn)排查，力爭從最基層或源頭上發(fā)現(xiàn)可能影響社會(huì)穩(wěn)定的問題和隱患，做到情況明、底數(shù)清。4.及時(shí)化解矛盾。對(duì)已經(jīng)發(fā)生的以及排查出來的矛盾和問題，按照“屬地管理”“誰主管、誰負(fù)責(zé)”的原則，制定工作方案，排出時(shí)間表，千方百計(jì)把不穩(wěn)定因素解決在基層，解決在萌芽狀態(tài)。5.切實(shí)落實(shí)糾紛調(diào)處工作責(zé)任制。按照“分級(jí)負(fù)責(zé)、歸口管理”的原則，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)調(diào)處工作的領(lǐng)導(dǎo)，明確專人負(fù)責(zé)，一級(jí)抓一級(jí)，層層抓落實(shí)。五、管理規(guī)定（一）項(xiàng)目業(yè)主征收處工作職責(zé)1.貫徹落實(shí)相關(guān)土地法律法規(guī)，做好項(xiàng)目征地征收、移民安置和地方協(xié)調(diào)工作。2.負(fù)責(zé)項(xiàng)目土地、房屋評(píng)估等報(bào)批及辦理相關(guān)手續(xù)，督促落實(shí)相關(guān)評(píng)估意見。3.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)組織地方征收辦做好土地征用、附著物征收和移民安置工作，協(xié)調(diào)施工單位辦理臨時(shí)用地征用、用水用電等相關(guān)手續(xù)。4.負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目的征地征收工作計(jì)劃，提出征地、征收方案，核實(shí)征地面積和征收數(shù)量，并組織繪制項(xiàng)目最終用地紅線圖。5.負(fù)責(zé)征地征收費(fèi)用及預(yù)算管理，嚴(yán)格執(zhí)行征地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按期編制征地征收計(jì)劃和資金預(yù)算，及時(shí)支付征地征收費(fèi)用，繳交有關(guān)規(guī)費(fèi)。6.負(fù)責(zé)地方關(guān)系協(xié)調(diào)，協(xié)助地方政府調(diào)解糾紛，化解矛盾，保障良好的施工環(huán)境。7.負(fù)責(zé)征地征收資料檔案管理工作。8、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作（二）征地征收工作制度為加強(qiáng)本項(xiàng)目的征地征收管理，依法規(guī)范征地征收行為，維護(hù)被征地征收當(dāng)事人的合法權(quán)益，推動(dòng)征地征收工作的全面落實(shí)。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，建立以下工作制度。1.公示制度項(xiàng)目業(yè)主應(yīng)按時(shí)在征地征收現(xiàn)場或工作地點(diǎn)設(shè)立征地征收公示欄，主要內(nèi)容包括：征地征收通告；征地征收工作程序、安排；征地征收工程量、補(bǔ)償安置方案、監(jiān)督舉報(bào)電話等。2.信訪制度項(xiàng)目業(yè)主應(yīng)在工作地點(diǎn)設(shè)專人負(fù)責(zé)接待群眾，向群眾宣傳征地征收政策、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，提供政策咨詢，聽取群眾意見和建議。設(shè)立投訴舉報(bào)電話和舉報(bào)箱，對(duì)待來信來訪要認(rèn)真做好記錄，處理信訪件，要件件有著落。對(duì)群眾反映的問題，要及時(shí)分析解決，不得拖延和推諉。重大問題及時(shí)匯報(bào)，加強(qiáng)溝通，把問題化解在萌芽狀態(tài)，嚴(yán)禁出現(xiàn)群眾集體（越級(jí)）上訪事件的發(fā)生。對(duì)群眾反映的合理要求，要督促有關(guān)部門解決；不符合政策規(guī)定的，要耐心解釋。3.監(jiān)督檢查制度項(xiàng)目業(yè)主對(duì)實(shí)施征地征收單位和人員采取定期或不定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并予以通報(bào)，情節(jié)嚴(yán)重的要追究有關(guān)單位和人員的責(zé)任。4.業(yè)務(wù)培訓(xùn)制度建立征地征收人員的定期培訓(xùn)制度，提高人員的政治、業(yè)務(wù)素質(zhì)，確保征地征收政策法規(guī)的順利實(shí)施。5.責(zé)任承諾制度（1）堅(jiān)持依法征地征收，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)。教育、督促征地征收人員遵守各項(xiàng)制度和規(guī)定，按要求做好公示和信訪接待，實(shí)行陽光操作。（2）保證嚴(yán)格履行相關(guān)協(xié)議，補(bǔ)償資金在規(guī)定期限內(nèi)足額支付到位（3）保證不采取暴力、威脅或其他非法手段，強(qiáng)迫實(shí)施征地征收行為（4）保證拆除的舊材料不污染水源，以及有其他影響未征收居民正常生產(chǎn)、生活的行為。（5）保證妥善處理好征地征收中的糾紛，不發(fā)生因征地征收工作不到位而引發(fā)集體（越級(jí)）上訪事件。6.責(zé)任追究制度有下列情況之一的，將進(jìn)行責(zé)任追究，分別給予提醒、批評(píng)教育、告誡、通報(bào)，情節(jié)嚴(yán)重，影響惡劣的，將向管轄單位建議更換直至行政紀(jì)律處分。（1）消極對(duì)待征地征收工作，抵制工作安排的。（2）違反征地征收資金管理規(guī)定的。（3）借征地征收，達(dá)到個(gè)人非法目的，造成征地征收工作被動(dòng)局面或造型當(dāng)事人較大損失的。（4）違反征地征收廉政規(guī)定的。（5）未按程序或未依法征地征收的。（6）擾亂征地征收次序，散布虛假信息，混淆是非的行為。（7）違反合同條款或拒不改正的。（8）對(duì)失職行為經(jīng)教育拒不改正的。（9）為處理好征地征收過程中的矛盾，一起上訪行為，尤其是群體性上訪或越級(jí)上訪的。（10）未按時(shí)按量完成征地征收任務(wù)的。（三）征地征收工作廉政規(guī)定1.嚴(yán)格遵守國家法律、法規(guī)及交通部門相關(guān)規(guī)定，自覺遵守交通廳“六條禁令”和監(jiān)理中心“八不準(zhǔn)”的規(guī)定。2.建立健全廉政制度，開展廉政教育，設(shè)立廉政告示牌，公布舉報(bào)電話，自覺接受社會(huì)、媒體、群眾、內(nèi)部監(jiān)督。3.嚴(yán)格執(zhí)行征地征收合同文件，嚴(yán)禁擅自提高標(biāo)準(zhǔn)、更改地類、多付少征、多征少付等行為。4.不得索要或接受禮金、有價(jià)證券和貴重物品，不得在對(duì)方報(bào)銷任何應(yīng)由個(gè)人支付的費(fèi)用。5.不得參與被征遷方的宴請(qǐng)和娛樂以及旅游等活動(dòng)。6.不得私自與被征遷人接觸，不得隨意透露征地征收有關(guān)情況。（四）征遷資金監(jiān)督管理辦法1.項(xiàng)目業(yè)主根據(jù)征地征收協(xié)議向財(cái)務(wù)處申報(bào)征地征收資金使用計(jì)劃。2.項(xiàng)目業(yè)主根據(jù)征地征收協(xié)議、征地征收清單及征地征收進(jìn)度，審核征地征收費(fèi)用支付申請(qǐng)。3.對(duì)征遷費(fèi)使用實(shí)施監(jiān)管，對(duì)撥付的征地征收費(fèi)，必須專款專用，不得占用、挪用、不得漏付、錯(cuò)付、延付、多付、少付等。4.按照法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定，與財(cái)務(wù)審計(jì)部門定期或不定期對(duì)征遷費(fèi)用進(jìn)行檢查，必須按時(shí)報(bào)送征地征收費(fèi)用使用的情況。5.征遷資金指工程建設(shè)中，用于征地征收的各類補(bǔ)償費(fèi)和與征遷相關(guān)的有關(guān)稅費(fèi)和征遷管理部門的管理費(fèi)。6.征地征收資金的支付程序征地征收款支付：征遷辦提出申請(qǐng)附清單——征遷領(lǐng)導(dǎo)審核——征遷辦出具行政事業(yè)性收據(jù)——征遷辦簽署支付意見、填寫合同付款申請(qǐng)單（附清單）——分管領(lǐng)導(dǎo)簽署意見——財(cái)務(wù)處簽署意見——主管領(lǐng)導(dǎo)簽署意見——財(cái)務(wù)處辦理并反饋——被征遷人查收。征遷辦工作經(jīng)費(fèi)用：征遷辦提出申請(qǐng)——征遷辦領(lǐng)導(dǎo)審核——征遷辦出具行政事業(yè)行收據(jù)——征遷辦簽署支付意見——分管領(lǐng)導(dǎo)簽署意見——財(cái)務(wù)處簽署意見——主管領(lǐng)導(dǎo)簽署意見——財(cái)務(wù)處辦理并反饋——征遷單位查收。其他征地征收相關(guān)費(fèi)用的支付：按協(xié)議、按財(cái)務(wù)支付程序辦理。（五）征地征收考核獎(jiǎng)勵(lì)辦法為按時(shí)完成征地征收工作，做好協(xié)調(diào)服務(wù)，確保本項(xiàng)目按項(xiàng)目業(yè)主的要求如期開工，保證項(xiàng)目順利實(shí)施，特制訂本考核獎(jiǎng)勵(lì)辦法。1.考核的對(duì)象以為單位或個(gè)人進(jìn)行考核。2.考核的內(nèi)容考核內(nèi)容包括征地征收完成情況、土地報(bào)批材料組織情況、協(xié)調(diào)服務(wù)工作，統(tǒng)一考核。（1）對(duì)單位征地征收辦工作的考核內(nèi)容包括：①建立征地征收機(jī)構(gòu)，人員到位。②召開本行政區(qū)域內(nèi)的征地征收工作會(huì)議，合理安排、統(tǒng)一部署、措施得力。③及時(shí)組織土地、房屋及附著物復(fù)查核定工作。④簽訂各項(xiàng)征地征收包干協(xié)議和耕地占補(bǔ)平衡協(xié)議。⑤足額及時(shí)支付各項(xiàng)補(bǔ)償款。⑥制定并落實(shí)征收安置方案。⑦積極配合電力、通訊等桿線動(dòng)遷工作。⑧及時(shí)處理征地征收各類糾紛和突發(fā)事件。⑨不得侵害群眾正當(dāng)合法利益。⑩及時(shí)完成其他有關(guān)征地征收關(guān)系協(xié)調(diào)工作。（2）對(duì)建設(shè)單位土地征收工作的考核內(nèi)容包括：①明確責(zé)任人和責(zé)任部門。②完善用地規(guī)劃修改手續(xù)。③組織完成聽證材料。④編制和實(shí)施補(bǔ)充耕地方案并獲得驗(yàn)收。⑤編制和落實(shí)被征地農(nóng)民安置方案。⑥落實(shí)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，落實(shí)征收土地方案。⑦按時(shí)完成工程用地報(bào)批手續(xù)。⑧落實(shí)征地補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。⑨及時(shí)完成其他有關(guān)工作。（3）協(xié)調(diào)服務(wù)工作的考核內(nèi)容：①積極協(xié)調(diào)項(xiàng)目參建單位與當(dāng)?shù)馗鞣降年P(guān)系，及時(shí)處理項(xiàng)目建設(shè)期間發(fā)生的各類糾紛和突發(fā)事件。②積極配合項(xiàng)目建設(shè)期間的用水用電、臨時(shí)用地、施工便道等工作。③積極支持許可手續(xù)的辦理。④積極做好用地紅線的保護(hù)工作，禁止在紅線內(nèi)再種植農(nóng)作物和建其他設(shè)施。（4）獎(jiǎng)勵(lì)類別及標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)勵(lì)類別分為進(jìn)度獎(jiǎng)和超前獎(jiǎng)，對(duì)按期，有效完成前述工作的各縣給予進(jìn)度獎(jiǎng)，對(duì)提前完成用地材料報(bào)批和建設(shè)用地交付的街道另給予超前獎(jiǎng)。對(duì)不能及時(shí)完成征地征收和用地報(bào)批的街道不予獎(jiǎng)勵(lì)。具體獎(jiǎng)勵(lì)辦法另行發(fā)文。（5）考核工作執(zhí)行人用地報(bào)批和征地征收工作的獎(jiǎng)勵(lì)考核由項(xiàng)目辦按上述標(biāo)準(zhǔn)組織實(shí)施。六、監(jiān)督與獎(jiǎng)勵(lì)（一）監(jiān)督主要是加強(qiáng)對(duì)征地征收人員自覺遵守《征地征收廉政規(guī)定》、《征地征收資金管理辦法》和《征地征收工作制度》的監(jiān)督。1.審計(jì)監(jiān)督：在征遷實(shí)施期間，各地征遷部門隨時(shí)接受審計(jì)機(jī)關(guān)對(duì)執(zhí)行征遷政策、資金走向的情況進(jìn)行的審計(jì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和督促改進(jìn)征遷工作中出現(xiàn)的問題。2.檢查監(jiān)督：對(duì)各地征遷安置執(zhí)行情況，特別是農(nóng)民補(bǔ)償政策的落實(shí)情況，及時(shí)研究解決安置過程中出現(xiàn)的問題，確保各項(xiàng)補(bǔ)償資金落實(shí)到位。3.社會(huì)監(jiān)督：各地征遷部門要設(shè)立舉報(bào)箱和舉報(bào)電話，接受社會(huì)各界的監(jiān)督。（二）獎(jiǎng)勵(lì)獎(jiǎng)勵(lì)的原則是對(duì)按期完成征地征收補(bǔ)償安置工作目標(biāo)，工作成績突出的單位和個(gè)人按工作量的大小予以表彰和獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)不能按時(shí)完成任務(wù)或出現(xiàn)群體（越級(jí)）上訪等責(zé)任事故的單位和個(gè)人給予處罰，獎(jiǎng)勵(lì)按照《征地征收考核獎(jiǎng)勵(lì)辦法》執(zhí)行。第四節(jié)項(xiàng)目需求分析一、項(xiàng)目概況1.項(xiàng)目名稱：2.采購單位：3.項(xiàng)目地址：4.項(xiàng)目的主要內(nèi)容：征收土地總面積約為XX畝，主要涉及XX的集體土地和部分國有土地。所需開展任務(wù)要求內(nèi)容包括了“三調(diào)”，地籍測繪，房產(chǎn)測繪，房屋評(píng)估?！叭{(diào)”及房屋地籍測量結(jié)果的應(yīng)用為城市棚戶區(qū)改造工程提供了科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆梢罁?jù)，涵蓋變更地籍資料、土地利用分類、初始權(quán)屬、地籍的區(qū)域劃分、宗地劃分等內(nèi)容，為改造過程中的土地利用和權(quán)屬變更提供了公平合理的法律依據(jù)，是城市棚戶區(qū)改造工作中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。（根據(jù)招標(biāo)文件的具體要求和采購單位的具體實(shí)際情況修改）二、項(xiàng)目范圍序號(hào)采購內(nèi)容名稱預(yù)計(jì)建筑

面積（㎡）戶數(shù)預(yù)算單價(jià)最高限價(jià)（元/㎡）備注1XX房屋征收安置服務(wù)三、項(xiàng)目要求（一）前期準(zhǔn)備階段1.人員配備：根據(jù)項(xiàng)目大小、復(fù)雜程度、時(shí)間緊迫程度配備必需的工作人員，并確定人員分組；2.前期聯(lián)絡(luò)：協(xié)同采購人與項(xiàng)目建設(shè)單位、房屋所有人、村社組織等對(duì)接進(jìn)場調(diào)查事宜；3.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集：在甲方的配合下，協(xié)助甲方進(jìn)行有關(guān)安置表格填寫、其他資料收集整理、建立調(diào)查對(duì)象檔案（需分類匯總裝訂成冊(cè)）、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議分類、拆遷補(bǔ)償款復(fù)核、按戶梳理協(xié)議安置面積、歷史遺留問題的調(diào)查及處理；4.編制安置方案：明確安置房摸文認(rèn)購時(shí)間、地點(diǎn)以及摸文認(rèn)購流程等內(nèi)容，制作摸文認(rèn)購大會(huì)所需的必要資料，提前向房屋所有人發(fā)放安置手冊(cè)及相關(guān)圖紙。（二）摸文認(rèn)購實(shí)施階段1.征收戶檔案整理、分析安置前所形成的相關(guān)資料，形成確權(quán)分析匯總表；2.歷史遺留事項(xiàng)的解決，應(yīng)繳購房款的收繳；3.根據(jù)項(xiàng)目需要，編制每戶的房屋產(chǎn)權(quán)認(rèn)定表格，參加聯(lián)審會(huì)議；4.協(xié)同采購人參加安置房安置前工作會(huì)議；5.組織召開安置房摸文認(rèn)購大會(huì)，做好會(huì)務(wù)工作，簽署安置認(rèn)定表；6.與安置戶簽訂安置協(xié)議；7.安置結(jié)算款的計(jì)算及匯總。（三）收房階段1.按照項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)算匯總每套安置房的費(fèi)用清單；2.拆遷安置（包括農(nóng)房安置）經(jīng)濟(jì)結(jié)算業(yè)務(wù)、完成最終資金結(jié)算等工作；3.負(fù)責(zé)對(duì)認(rèn)購房源予以結(jié)算并開具票據(jù)，按摸文定位認(rèn)定表交付安置房鑰匙；4.協(xié)助采購人辦理產(chǎn)權(quán)證；5.與本項(xiàng)目安置房安置相關(guān)的其他事項(xiàng)。（四）檔案管理負(fù)責(zé)建立完整的房屋征收（征地房屋補(bǔ)償）正、副檔案（包括電子檔案），并于每個(gè)階段工作完成后將正檔移交甲方驗(yàn)收保存。認(rèn)購安置業(yè)務(wù)完成后，副檔一并移交甲方保存。（五）其他負(fù)責(zé)完成甲方交辦的與本項(xiàng)目房屋認(rèn)購安置工作相關(guān)的其他工作。第二章項(xiàng)目整體服務(wù)計(jì)劃及組織機(jī)構(gòu)第一節(jié)項(xiàng)目工作計(jì)劃一、工作內(nèi)容及要求（一）工作范圍1.本工程《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》范圍內(nèi)的征收項(xiàng)目。2.項(xiàng)目業(yè)主以書面形式委托的征收項(xiàng)目。（二）工作內(nèi)容1.房屋征收（1）辦理土地征收、征收安置房屋的前期摸查、編制概算，并以書面的形式向項(xiàng)目業(yè)主提交；（2）根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主提供的本項(xiàng)目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《征地預(yù)公告》等相關(guān)資料，辦理查冊(cè)、地籍測量、查戶籍、協(xié)助項(xiàng)目業(yè)主辦理用地報(bào)批手續(xù)；（3）協(xié)助辦理房屋評(píng)估、測繪、房屋鑒定，根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主確認(rèn)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上門征收、協(xié)助項(xiàng)目業(yè)主與被征收的單位簽訂《土地征收補(bǔ)償協(xié)議書》，辦理產(chǎn)權(quán)交換手續(xù)；（4）協(xié)助項(xiàng)目業(yè)主核定征收土地范圍內(nèi)地上附屬物、樹木等；（5）負(fù)責(zé)督促被征地單位按照補(bǔ)償安置協(xié)議的時(shí)間，按時(shí)搬遷，按時(shí)交出土地；（6）辦理征收房屋內(nèi)的水電尾數(shù)清結(jié)和水電表移交手續(xù)；（7）必要時(shí)申請(qǐng)或參與行政裁決或仲裁、訴訟；（8）辦理結(jié)案、結(jié)算，負(fù)責(zé)按項(xiàng)目分別整理歸類征收土地和安置的測量、摸查、補(bǔ)償?shù)扔嘘P(guān)資料，并移交給項(xiàng)目業(yè)主；（三）加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)按有關(guān)規(guī)定和要求對(duì)從事征地工作的人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，明確征地工作的職責(zé)和任務(wù)，使征地工作人員熟練掌握工作方法，確保征地工作的順利實(shí)施。二、工作計(jì)劃1.xx年xx月——xx年xx月——征收準(zhǔn)備階段；2.xx年xx月——xx年xx月——宣傳動(dòng)員階段；3.xx年xx月——xx年xx月——勘察核實(shí)階段；4.xx年xx月——xx年xx月——征收安置階段。三、土地征收工作的各個(gè)階段（1）征收準(zhǔn)備階段1.委托相關(guān)咨詢?cè)u(píng)估機(jī)構(gòu)完成相應(yīng)的報(bào)告書，并獲取相關(guān)行政批文后，委托國土咨詢?cè)u(píng)估機(jī)構(gòu)編制土地利用總體規(guī)劃修改及土地預(yù)審呈報(bào)書，報(bào)省國土資源廳審批。2.在設(shè)計(jì)單位出征地紅線圖后，委托勘察單位編制《用地可行性研究報(bào)告》和《用地調(diào)查報(bào)告》，報(bào)國家批準(zhǔn)。3.印發(fā)征收安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。4.建立相應(yīng)的征收安置協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，并成立全職的征收安置辦公室，辦公室應(yīng)設(shè)立土地核查小組、房屋丈量小組、矛盾糾紛協(xié)調(diào)小組。5.根據(jù)初步設(shè)計(jì)編制征收安置簡介，準(zhǔn)備征收安置使用的各種表格及工具、用具等。編制項(xiàng)目征收實(shí)施預(yù)案，為正式實(shí)施征收做好充分準(zhǔn)備。6.召開征地征收動(dòng)員大會(huì)。（二）宣傳動(dòng)員階段采取多種形式，宣傳項(xiàng)目的重要性和征地征收政策。通過宣傳發(fā)動(dòng)，使沿線群眾和征遷安置對(duì)象熟悉掌握本項(xiàng)目征地征收政策、計(jì)劃安排，爭取被征單位和個(gè)人積極配合、參與、支持。（三）勘察核實(shí)階段該階段的主要任務(wù)是以施工設(shè)計(jì)圖為依據(jù)，通過實(shí)地勘察放線，劃定XX住宅及集體土地征收紅線范圍，對(duì)征遷范圍內(nèi)的實(shí)物指標(biāo)進(jìn)行丈量、清點(diǎn)、核實(shí)、登記、簽認(rèn)，為開展征遷補(bǔ)償提供數(shù)據(jù)指標(biāo)。1.與被征收單位簽訂紅線協(xié)議。2.由設(shè)計(jì)單位依據(jù)紅線圖劃定紅線范圍，進(jìn)行紅線放樣，項(xiàng)目業(yè)主、實(shí)施征收單位共同參與。3.勘測界定：土地勘測單位以施工圖為依據(jù)，對(duì)項(xiàng)目征地進(jìn)行勘測核對(duì)、繪制勘測界圖、勘測定界報(bào)告書，正式確定用地范圍。4.實(shí)物指標(biāo)調(diào)查，在劃定用地紅線范圍的同時(shí)，與實(shí)施征收單位、測繪單位、項(xiàng)目業(yè)主、被征戶（單位）共同對(duì)紅線內(nèi)土地、建筑物、地面附著物等進(jìn)行現(xiàn)場實(shí)地丈量、清點(diǎn)、登記、四方共同簽認(rèn)工作，調(diào)查登記結(jié)束后及時(shí)統(tǒng)計(jì)、核算、匯總并上報(bào)確認(rèn)。征地征收調(diào)查資料應(yīng)永久存檔保存。（四）征地征收階段1.簽訂協(xié)議（1）與征收部門簽訂征收協(xié)議及項(xiàng)目管理責(zé)任書、征收管理資金管理協(xié)議。（2）項(xiàng)目業(yè)主以確認(rèn)的實(shí)際核實(shí)面積和實(shí)物為依據(jù)，以村為單位分解到住戶，對(duì)被征地單位和個(gè)人的土地及房屋、類別、面積、補(bǔ)償資金進(jìn)行張榜公布。在公布期間無爭議和舉報(bào)，項(xiàng)目業(yè)主、村組分別與被占地的單位、個(gè)人簽訂征地和房屋征遷補(bǔ)償協(xié)議。（3）與沿線電力、通訊等部門及其他設(shè)施的權(quán)屬單位按實(shí)物指標(biāo)調(diào)查結(jié)果簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議。2.實(shí)施征地征收（1）按照征地征收實(shí)施辦法，拆除征地紅線范圍內(nèi)的各類構(gòu)筑物、地面附著物等，滿足交地、施工條件。（2）在市黨委政府的領(lǐng)導(dǎo)下，由項(xiàng)目業(yè)主負(fù)責(zé)組織具體實(shí)施、指導(dǎo)、督促、檢查征收進(jìn)度。（2）督促沿線電力、通訊等部門履行協(xié)議，滿足施工單位進(jìn)場施工要求。（五）資金兌付階段1.保證被征收對(duì)象及時(shí)足額得到補(bǔ)償。2.依據(jù)征收勘察、調(diào)查核實(shí)實(shí)物指標(biāo)、核算征收補(bǔ)償資金，按照協(xié)議按比例分期支付補(bǔ)償資金。3.征地征收補(bǔ)償費(fèi)由項(xiàng)目業(yè)主按征地征收的實(shí)際進(jìn)度分期付款。即：征地征收協(xié)議簽訂后先付征地征收補(bǔ)償費(fèi)的50%，土地丈量、調(diào)查及核算匯總上報(bào)后，在完成征地范圍內(nèi)的清障工作達(dá)到交地條件，經(jīng)驗(yàn)收后，在建設(shè)用地交付施工單位使用并全面開工后，再付征地補(bǔ)償費(fèi)的50%；項(xiàng)目業(yè)主與征收戶簽訂協(xié)議后再付征收費(fèi)的50%（撥付比例按省政府文件規(guī)定為準(zhǔn)）。4.電力、通訊、廣播等部門專業(yè)設(shè)施的征收補(bǔ)償撥付比例按補(bǔ)償協(xié)議的約定辦理。5.按照規(guī)定、進(jìn)度分期撥付征收辦的管理費(fèi)用。（六）征收安置階段按照征收安置辦法，通過采取各種措施，把因本項(xiàng)目建設(shè)搬遷的廠、企事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、學(xué)校、個(gè)體工商戶、集體和個(gè)人的原有生產(chǎn)、工作、生活秩序在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)得到恢復(fù)，它直接關(guān)系到人民群眾安居樂業(yè)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會(huì)的穩(wěn)定。項(xiàng)目業(yè)主一定要在市黨委政府的領(lǐng)導(dǎo)下，按照分級(jí)負(fù)責(zé)的原則，切實(shí)做好此項(xiàng)工作。項(xiàng)目業(yè)主要對(duì)征收戶宅基地安置點(diǎn)嚴(yán)格把關(guān)，避免亂占耕地。（七）工程建設(shè)階段1.根據(jù)國家法律法規(guī)，結(jié)合本項(xiàng)目建設(shè)實(shí)際，對(duì)前階段工作進(jìn)行全面的清理和回顧。以施工單位進(jìn)場交地為切入點(diǎn)，按照“缺什么、補(bǔ)什么”的原則，在妥善處理好本項(xiàng)目征拆的各種遺留問題的基礎(chǔ)上，滿足施工單位進(jìn)場開工的要求；2.項(xiàng)目業(yè)主辦理征地農(nóng)民社會(huì)保障手續(xù)，配合國土部門獲取土地使用批文，滿足項(xiàng)目對(duì)用地的法律要求；3.項(xiàng)目業(yè)主對(duì)征拆戶宅基地安置點(diǎn)的選擇要按規(guī)定、按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；4.施工單位進(jìn)場，復(fù)核項(xiàng)目用地，正式移交施工用地；（八）服務(wù)協(xié)調(diào)階段1.施工過程中需二次征地：設(shè)計(jì)單位、項(xiàng)目業(yè)主、監(jiān)理單位、地方征拆辦人員現(xiàn)場核實(shí)補(bǔ)簽征地手續(xù)。2.協(xié)調(diào)好施工單位在施工過程中與各方的矛盾與糾紛，協(xié)助施工單位辦理臨時(shí)用地、施工便道、用水用電等手續(xù)。3.加強(qiáng)與個(gè)部門的聯(lián)絡(luò)，協(xié)調(diào)好項(xiàng)目業(yè)主及各參建單位與各個(gè)部門的關(guān)系。（九）竣工階段1.經(jīng)項(xiàng)目業(yè)主工程處驗(yàn)收。2.督促施工單位履行合同，恢復(fù)施工便道原貌。3.督促施工單位對(duì)臨時(shí)用地實(shí)行相應(yīng)的綠化等措施恢復(fù)植被。（十）驗(yàn)收總結(jié)階段1.根據(jù)國家法律法規(guī)，結(jié)合本項(xiàng)目建設(shè)實(shí)際，對(duì)征地征收過程進(jìn)行全面回顧和清理，以完善手續(xù)為切入點(diǎn)，妥善處理好征地征收的各種遺留問題，辦齊各種批文和證照，滿足工程交工驗(yàn)收是需要。2.征地征收的資料收集，整理、匯總、歸檔、移交工作，達(dá)到征地征收工作無遺漏、批文證照無遺漏、數(shù)據(jù)資料無差錯(cuò)的目的。3.征地征收竣工驗(yàn)收總結(jié)工作：（1）纂寫項(xiàng)目征地征收工作總結(jié)（2）聘請(qǐng)有關(guān)部門對(duì)征地征收工作進(jìn)行全面檢查或驗(yàn)收，作出結(jié)論性評(píng)價(jià)（3）對(duì)先進(jìn)單位和個(gè)人進(jìn)行表彰。4.征地征收驗(yàn)收總結(jié)是項(xiàng)目驗(yàn)收總結(jié)的一個(gè)重要組成部分，是項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的考核指標(biāo)之一。四、土地征收實(shí)施流程（一）接受業(yè)主單位委托，由業(yè)主單位提供立項(xiàng)批文、規(guī)劃紅線、用地批文等相關(guān)文件和資料給動(dòng)遷單位開展后續(xù)工作。（二）審議、決策根據(jù)任務(wù)分工擬定實(shí)施計(jì)劃（方案）和建議，報(bào)單位領(lǐng)導(dǎo)審批。（三）委托測量單位，根據(jù)紅線圖對(duì)被征收土地進(jìn)行測量，其中包括地上建筑物和構(gòu)筑物等。待其出具測量成果后，動(dòng)遷單位將進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查、產(chǎn)權(quán)收集，對(duì)地上附屬物（包括綠化）進(jìn)行清點(diǎn)、核實(shí)、確認(rèn)，并拍照和錄像。具體可以參考以下幾點(diǎn)：1.動(dòng)遷單位對(duì)摸查情況按三榜公示內(nèi)容需要，即混合、磚木、簡易三類房屋及其附屬物登記造冊(cè)，按照戶籍證明、核定常住人口，力求準(zhǔn)確無誤；區(qū)建設(shè)單位和街道辦事處確定現(xiàn)場監(jiān)管負(fù)責(zé)人和責(zé)任人；公安分局負(fù)責(zé)提供征收地塊的戶籍資料；2.根據(jù)收集資料進(jìn)行查冊(cè)核實(shí)；3.將測繪摸查后數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，造冊(cè)進(jìn)行三方數(shù)據(jù)簽字蓋章確認(rèn)；（四）動(dòng)遷單位根據(jù)數(shù)據(jù)確認(rèn)的成果，編制動(dòng)遷補(bǔ)償?shù)姆桨负透潘?，待業(yè)主單位審核。（五）動(dòng)遷單位嚴(yán)格依據(jù)地塊動(dòng)遷補(bǔ)償方案制定動(dòng)遷補(bǔ)償協(xié)議，待被征收單位與業(yè)主單位洽談一致，并與被征收單位簽訂動(dòng)遷補(bǔ)償協(xié)議。簽訂補(bǔ)償協(xié)議后，動(dòng)遷單位將收回地上附著物權(quán)屬文件，要求被征收單位結(jié)清征收房屋前的水、電、電話、電視、煤氣及物業(yè)管理等所發(fā)生的所有費(fèi)用。（六）按照補(bǔ)償協(xié)議要求，支付補(bǔ)償款。1.支付補(bǔ)償款，必須審查資料是否齊全，包括：（1）補(bǔ)償方案（2）補(bǔ)償協(xié)議（3）被征收人有效證照復(fù)印件、法定代表人證明書原件及法定代表人身份證復(fù)印件、授權(quán)委托書原件及受委托人身份證復(fù)印件；（4）產(chǎn)權(quán)資料（國有土地產(chǎn)權(quán)證、集體土地房產(chǎn)證、宅基地證、報(bào)建資料等產(chǎn)權(quán)證明的復(fù)印件）；（5）會(huì)議紀(jì)要、審核復(fù)函等文件資料；（6）清點(diǎn)數(shù)量確認(rèn)表（測量數(shù)據(jù)）；（7）評(píng)估報(bào)告書；（8）照片；（9）所需的其他相關(guān)資料；（所有復(fù)印件資料要注明與原件相符，并有兩個(gè)現(xiàn)場經(jīng)辦人簽名確認(rèn)）（10）發(fā)出領(lǐng)款通知書；（11）被征收人填寫《工程項(xiàng)目情況登記表》（一式二份）、提交發(fā)票等資料；（七）拆卸房屋，平整場地，場地驗(yàn)收及移交。根據(jù)拆卸工程委托合同約定，拆卸單位對(duì)地上建（構(gòu)）筑物和附屬物進(jìn)行拆除，場地平整后由項(xiàng)目業(yè)主驗(yàn)收合格，共同出具驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。產(chǎn)權(quán)單位與項(xiàng)目業(yè)主辦理土地移交手續(xù)。（八）整理征收補(bǔ)償資料，建立檔案，移交檔案。1.資料的收集、整理。對(duì)原始檔案進(jìn)行收集，整理，進(jìn)行電子文檔的錄入、存盤，以便竣工驗(yàn)收時(shí)的審計(jì)。2.資料歸檔。建設(shè)用地資料既是建設(shè)用地審查報(bào)批的基礎(chǔ)，又是建設(shè)用地單位依法使用土地，維護(hù)自身合法權(quán)利的法定依據(jù)。也是當(dāng)前和今后調(diào)解處理各類土地糾紛和財(cái)務(wù)審計(jì)的重要證據(jù)，必須指定專人，按照《中華人民共和國保守國家秘密法》、《中華人民共和國檔案法》的有關(guān)規(guī)定妥善歸類、存檔。查閱、借用時(shí)必須辦理有關(guān)手續(xù)。（九）申請(qǐng)辦理征收結(jié)案手續(xù)。（十）辦理土地報(bào)批、出讓手續(xù)。（十一）將土地進(jìn)行拍賣。（十二）審計(jì)結(jié)果公布審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)征收補(bǔ)償費(fèi)用、征收補(bǔ)償工作經(jīng)費(fèi)管理和使用情況加強(qiáng)監(jiān)督，并及時(shí)公布審計(jì)結(jié)果。（十三）項(xiàng)目最終結(jié)算征收項(xiàng)目整體完成后X個(gè)月內(nèi)，房屋征收單位會(huì)同項(xiàng)目業(yè)主向財(cái)政部門申請(qǐng)項(xiàng)目結(jié)算。第二節(jié)項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)及人員配備一、公司征收管理分配示意圖二、職能分配本工程一旦中標(biāo)，我公司將成立專門現(xiàn)場辦公地點(diǎn)，并指派優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理作為本工程的統(tǒng)籌人，負(fù)責(zé)工程對(duì)內(nèi)及對(duì)外各專業(yè)的協(xié)調(diào)與溝通工作。我司分八個(gè)業(yè)務(wù)職能小組，分述如下：1.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：職責(zé)：對(duì)整個(gè)項(xiàng)目全權(quán)負(fù)責(zé)。2.項(xiàng)目經(jīng)理：職責(zé)：負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的組織、管理、協(xié)調(diào)工作，制定征收具體執(zhí)行方案，對(duì)日常征收工作進(jìn)行管理、監(jiān)督，及時(shí)處理突發(fā)事件，直接向區(qū)土地中心負(fù)責(zé)。3.項(xiàng)目副經(jīng)理：職責(zé)：協(xié)調(diào)項(xiàng)目經(jīng)理組織、管理、協(xié)調(diào)工作，合理安排各動(dòng)遷組征收安置工作，審核檢查征收補(bǔ)償數(shù)據(jù)。4.助理人員：職責(zé)：負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的征收公告手續(xù)、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、征收結(jié)案、協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)調(diào)其他相關(guān)工作及土地出讓等。5.動(dòng)遷人員：職責(zé)：對(duì)征收范圍內(nèi)的房屋進(jìn)行摸查、動(dòng)遷、補(bǔ)償、安置、產(chǎn)交、房屋代管、綠化遷改審批、證據(jù)保全、裁決、訴訟、強(qiáng)制執(zhí)行等到有關(guān)工作。6.施工主管人員：職責(zé)：負(fù)責(zé)戶外水電、通信、有線電視、消防、煤氣管線等到的報(bào)停、封表、拆除、遷移等工作及房屋拆卸的現(xiàn)場安全管理、文明施工等工作。7.后勤人員：職責(zé)：配備工作用車兩輛，并配備現(xiàn)場辦公電腦、打印、復(fù)印等到相應(yīng)辦公設(shè)備工具等設(shè)施。8.資料管理：職責(zé)：資料歸檔、文書處理、電子郵件收發(fā)等。第三節(jié)人員管理培訓(xùn)一、征地人員工作制度（一）調(diào)查登記制度1.調(diào)查人員組成征地拆遷現(xiàn)場實(shí)物調(diào)查必須由五個(gè)方面的人員組成，即實(shí)行"五到場五簽字”調(diào)查確認(rèn)制度:（1）被征地集體經(jīng)濟(jì)組織法人或其委托代理人到場及簽字。（2）被征地承包經(jīng)營人到場及簽字。（3）被征地所在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府工作人員到場及簽字。（4）征地拆遷辦工作人員到場及簽字。（5）項(xiàng)目用地單位代表到場及簽字。2.調(diào)查登記要求（1）實(shí)事求是和公平公正。（2）公開測量、公開登記，做到不重不漏。.（3）表格填寫清晰，杜絕隨意涂改，全名簽字章。（4）現(xiàn)場繪制調(diào)查登記表上被征地拆遷房屋示意草圖、填寫尺寸數(shù)據(jù)，現(xiàn)場拍攝被其形狀圖片編號(hào)備查。3.資料移交要求調(diào)查登記資料必須一式三份，在現(xiàn)場調(diào)查人與被調(diào)查人簽字確認(rèn)后，一份現(xiàn)場交給被調(diào)查人，另外兩份及時(shí)移交專人簽收管理(一份作原始資料存檔備查，一份交內(nèi)業(yè)工作人員錄入?yún)R總)。（二）公示制度按國土資源部《征用土地公告辦法》相關(guān)規(guī)定，必須在征地拆遷現(xiàn)場或工作地點(diǎn)設(shè)立征地拆遷公示欄，主要內(nèi)容包括:1.征地批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、批準(zhǔn)時(shí)間和批準(zhǔn)用途；2.被征用土地的所有權(quán)人、位置、地類和面積；3.征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人員安置途徑；4.辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浀钠谙?、地點(diǎn)。5.監(jiān)督舉報(bào)電話等。（三）信訪制度1.落實(shí)專人負(fù)責(zé)群眾接待，向群眾宣傳征地拆遷政策、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，提供政策咨詢，聽取群眾意見和建議。2.設(shè)立投訴舉報(bào)電話和舉報(bào)箱，對(duì)待來信來訪要認(rèn)真做好記錄。處理信訪件，做到件件有結(jié)果。3.對(duì)群眾反應(yīng)的問題，及時(shí)分析解決，不得拖延和推諉。重大問題及時(shí)匯報(bào)，加強(qiáng)溝通，把問題化解在萌芽狀態(tài)，嚴(yán)禁因處理不及時(shí)出現(xiàn)群眾集體(越級(jí))上訪事件的發(fā)生。4.對(duì)群眾反映的合理要求，要促使有關(guān)部門解決；不符合政策規(guī)定的，要耐心解釋。（四）監(jiān)督檢查制度接受縣級(jí)相關(guān)部門和國土房管局黨組領(lǐng)導(dǎo)對(duì)征地辦工作的監(jiān)督檢查，征地辦負(fù)責(zé)人對(duì)所有負(fù)責(zé)征地拆遷工作的人員采取定期或不定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理并予以通報(bào)，情節(jié)嚴(yán)重的要追究其責(zé)任。（五）責(zé)任承諾制度1.堅(jiān)持依法征地拆遷，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法律、法規(guī)。教育、督促征地拆遷人員遵守各項(xiàng)制度和規(guī)定，按要求做好公示和信訪接待，實(shí)行陽光操作。2.保證嚴(yán)格依法履行征地拆遷補(bǔ)償相關(guān)協(xié)議，補(bǔ)償資金在規(guī)定期限內(nèi)足額支付到位。3.保證不采取暴辦、威脅或其它非法手段，強(qiáng)迫實(shí)施征地拆遷行為。4.保證妥善處理好征地拆遷中的糾紛，不發(fā)生因征地拆遷工作不到位