房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法研究

房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)收制度相對(duì)其他行業(yè)較為特殊，存在預(yù)收房屋銷(xiāo)售款、簽訂商品房銷(xiāo)售合同和會(huì)計(jì)收入確認(rèn)時(shí)間間隔較長(zhǎng)，一般為1到2年。另外，現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度中要求，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的預(yù)繳土地增值稅、營(yíng)銷(xiāo)支出、財(cái)務(wù)和行政管理支出通過(guò)損益科目核算，在財(cái)務(wù)報(bào)表中損益項(xiàng)目列示。在實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的一切財(cái)務(wù)支出、銷(xiāo)售支出和管理支出都屬于期間費(fèi)用，期間費(fèi)用入當(dāng)期損益，導(dǎo)致企業(yè)在竣工之前極易出現(xiàn)虧損狀況，難以在實(shí)際中體現(xiàn)企業(yè)的潛在收益，上述原因?qū)е路康禺a(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表無(wú)法真實(shí)反映公司自身的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)基本面，在房屋交付前的報(bào)表可能引起對(duì)償債能力的錯(cuò)誤判斷，使得財(cái)務(wù)報(bào)表結(jié)果和企業(yè)真實(shí)情況相背離。而且，財(cái)務(wù)報(bào)表是反映企業(yè)某一時(shí)點(diǎn)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資周期時(shí)間長(zhǎng)的特性導(dǎo)房屋交付前財(cái)務(wù)報(bào)表體現(xiàn)的是重資產(chǎn)高負(fù)債和虧損經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)狀況，而房屋交付時(shí)復(fù)核收入確認(rèn)條件后項(xiàng)目開(kāi)發(fā)已接近尾聲，報(bào)表中的項(xiàng)目又無(wú)法反映企業(yè)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)，據(jù)此進(jìn)行財(cái)務(wù)企業(yè)報(bào)表分析缺乏實(shí)效。財(cái)務(wù)報(bào)表使管理者對(duì)企業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)水平做很難出準(zhǔn)確判斷，降低了財(cái)務(wù)報(bào)表在企業(yè)管理輔助經(jīng)營(yíng)決策的效能。財(cái)務(wù)報(bào)表分析的方法有很多種，每種方法都是結(jié)合行業(yè)特性和財(cái)務(wù)報(bào)表使用者自身需求考慮，因此就有各自局限性和適用性。一、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法簡(jiǎn)介（一）比較分析法比較分析法是通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表中性質(zhì)相同或相似，彼此存在相互關(guān)聯(lián)的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行比較，從而揭示企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果的現(xiàn)狀或未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。比較分析法按照比較參照對(duì)象的不同一般分為縱向比較、橫向比較和實(shí)際完成與預(yù)算或計(jì)劃比較。按照比較內(nèi)容的不同一般分為總量比較，結(jié)構(gòu)百分比比較和財(cái)務(wù)比率比較?？v向比較是與本企業(yè)歷史比較，指將本期的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)和連續(xù)的前期（一般3-5年）的同類(lèi)型數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，通過(guò)數(shù)據(jù)的變化和趨勢(shì)作為評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的趨勢(shì)發(fā)展。因縱向比較以本企業(yè)的歷史數(shù)據(jù)作為比較基礎(chǔ)，只能反映過(guò)去的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，如經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生很大變化導(dǎo)致指標(biāo)的增減變化，未必能真實(shí)反映企業(yè)自身的管理水平。橫向比較是與同業(yè)或標(biāo)桿比較，指將本企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)與行業(yè)內(nèi)的平均水平，最高水平和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的同類(lèi)同期財(cái)務(wù)指標(biāo)比較，以評(píng)價(jià)本企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的級(jí)次，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。橫向比較通常選用同業(yè)標(biāo)準(zhǔn)作為比較對(duì)象，應(yīng)在行業(yè)內(nèi)選取經(jīng)營(yíng)規(guī)模相近、項(xiàng)目性質(zhì)相似企業(yè)，否則比較結(jié)果可能無(wú)效。同時(shí)橫向比較分析是以大量歷史數(shù)據(jù)為依據(jù)，對(duì)企業(yè)未來(lái)營(yíng)運(yùn)預(yù)測(cè)較差。實(shí)際完成與預(yù)算比較指將企業(yè)本期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與同期預(yù)算進(jìn)行對(duì)比，通過(guò)實(shí)際發(fā)生數(shù)與預(yù)算數(shù)的差異情況反映預(yù)算執(zhí)行情況，特別是重大不利偏差，應(yīng)分析其原因并加以有效的改善措施，促使企業(yè)完成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。實(shí)際完成與預(yù)算比較發(fā)生的差異原因，可能是預(yù)算編制不合理，也可能是執(zhí)行過(guò)程中存在的問(wèn)題，需要區(qū)分兩者原因也較困難?？偭勘容^分析的總量指財(cái)務(wù)報(bào)表科目的總金額，如資產(chǎn)總計(jì)、所有者權(quán)益合計(jì)、利潤(rùn)總額等。總量比較分析一般用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的變化趨勢(shì)以評(píng)價(jià)其增長(zhǎng)潛力，也可以用于行業(yè)內(nèi)對(duì)比，評(píng)價(jià)企業(yè)的行業(yè)地位。結(jié)構(gòu)百分比比較分析指財(cái)務(wù)報(bào)表某一科目金額占對(duì)比總量指標(biāo)的比例，通過(guò)權(quán)重關(guān)系反映內(nèi)在聯(lián)系。一般用于分析指標(biāo)權(quán)重是否合理，從而進(jìn)一步分析形成原因。財(cái)務(wù)比率是報(bào)表指標(biāo)之間的數(shù)量關(guān)系，反映其內(nèi)在聯(lián)系。因財(cái)務(wù)比率是相對(duì)數(shù)，使用比率分析可以避免規(guī)模的影響，可以同行業(yè)內(nèi)各企業(yè)對(duì)比，在歷史指標(biāo)比較中應(yīng)用廣泛。也是財(cái)務(wù)分析中最重要的比較方法。（二）因素分析法因素分析法是財(cái)務(wù)報(bào)表中某一項(xiàng)目分解為若干個(gè)與其相互聯(lián)系的因素，通過(guò)各相關(guān)某一個(gè)因素變化對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表指標(biāo)影響程度的方法，運(yùn)用該種分析方法需要將各個(gè)因素逐一替代，也稱(chēng)之為連環(huán)替代法。因素分析法前提是在假設(shè)基礎(chǔ)上，是在某種假設(shè)情況下通過(guò)替代各個(gè)驅(qū)動(dòng)因素得出影響結(jié)果。因此，假設(shè)條件要有合理性，不能脫離企業(yè)自身情況，否則分析結(jié)果可能無(wú)法達(dá)到預(yù)期效果，導(dǎo)致企業(yè)管理者無(wú)法做出正確決策。二、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法的案例分析（一）比較分析法案例比較分析法運(yùn)用簡(jiǎn)單，是財(cái)務(wù)報(bào)表分析的基礎(chǔ)分析方法，在財(cái)務(wù)分析中運(yùn)用作為廣泛。通過(guò)指標(biāo)對(duì)比可以分析本企業(yè)的定位以及企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，從而進(jìn)行挖潛剖析，采取有效措施解決經(jīng)營(yíng)劣勢(shì)，維持或發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢(shì)，達(dá)到提升企業(yè)價(jià)值的目的。A房地產(chǎn)公司2018-2020年?duì)I業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)指標(biāo)情況如下：營(yíng)業(yè)總收入分別為，2018年7050萬(wàn)元，2019年11116萬(wàn)元，2020年5637萬(wàn)元，其中營(yíng)業(yè)收入分別為2018年7050萬(wàn)元，2019年11116萬(wàn)元，2020年5637萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)總成本分別為2018年4563萬(wàn)元，2019年5106萬(wàn)元，2020年5729萬(wàn)元，其中營(yíng)業(yè)成本分別為2018年3116萬(wàn)元，2019年3642萬(wàn)元，2020年2255萬(wàn)元，稅金及附加分別為2018年176萬(wàn)元，2019年204萬(wàn)元，2020年2441萬(wàn)元，管理費(fèi)用分別為2018年910萬(wàn)元，2019年840萬(wàn)元，2020年790萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用分別為2018年-26萬(wàn)元，2019年-31萬(wàn)元，2020年252萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)別為2018年2513萬(wàn)元，2019年4955萬(wàn)元，2020年-344萬(wàn)元。從數(shù)據(jù)看，A公司2019年和2018年數(shù)據(jù)相比，營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本、稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)等指標(biāo)相對(duì)穩(wěn)定，各項(xiàng)指標(biāo)基本是穩(wěn)定增加。但2020年指標(biāo)數(shù)據(jù)同2019年比較后發(fā)現(xiàn)，營(yíng)業(yè)收入由8167萬(wàn)元降至5637萬(wàn)元，增長(zhǎng)率為-31%，營(yíng)業(yè)成本由3642萬(wàn)元降至2255萬(wàn)元，增長(zhǎng)率為12%，稅金及附加由204萬(wàn)元升至2255萬(wàn)元，增長(zhǎng)率為1096%，財(cái)務(wù)費(fèi)用由-31萬(wàn)元增加至252萬(wàn)元，增長(zhǎng)率為913%。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)由盈利變?yōu)樘潛p。異常指標(biāo)為營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率由正轉(zhuǎn)負(fù)，稅金及附加和財(cái)務(wù)費(fèi)用漲幅巨大。是什么原因使得A公司經(jīng)營(yíng)指標(biāo)出現(xiàn)如此之大的變化，導(dǎo)致公司基本面發(fā)生改變，是公司運(yùn)營(yíng)發(fā)生了重大問(wèn)題？通過(guò)深入分析，營(yíng)業(yè)收入降低的主要原因是宏觀政策提出“住房不炒”和個(gè)人購(gòu)房貸款政策導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)整體去化較慢，公司受其影響銷(xiāo)售不達(dá)預(yù)期，加之公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目接近收尾，可售房源存量較少的原因。稅金及附加變動(dòng)原因是公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中在2020年度滿足土地增值稅清算條件，清算申報(bào)補(bǔ)繳土地增值稅2300萬(wàn)元，剔除該影響稅金及附加科目正常。財(cái)務(wù)費(fèi)用大幅增長(zhǎng)的原因?yàn)殚_(kāi)發(fā)項(xiàng)目在2020年度竣工驗(yàn)收，借款利息有資本化轉(zhuǎn)為費(fèi)用化，竣工后發(fā)生的貸款利息290萬(wàn)元計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。通過(guò)上述分析得出，由于房地產(chǎn)行業(yè)本身的特性，A公司經(jīng)營(yíng)基本穩(wěn)定，未出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)重大問(wèn)題。（二）比率分析法案例比率分析法也是財(cái)務(wù)報(bào)表分析最基礎(chǔ)最常用的分析方法，與其他分析方法相比具有排出規(guī)模影響，數(shù)據(jù)相關(guān)性高，分析內(nèi)容全面和使用簡(jiǎn)單的特點(diǎn)。A房地產(chǎn)公司2018-2020年資產(chǎn)、負(fù)債指標(biāo)情況如下，貨幣資金2019年3910萬(wàn)元，2020年15101萬(wàn)元，應(yīng)收賬款2019年292萬(wàn)元，2020年261萬(wàn)元，其他應(yīng)收款2019年208萬(wàn)元，2020年208萬(wàn)元，存貨2019年35299萬(wàn)元，2020年21193萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)2019年39709萬(wàn)元，2020年36763萬(wàn)元，固定資產(chǎn)2019年315萬(wàn)元，2020年271萬(wàn)元，非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)2019年315萬(wàn)元，2020年271萬(wàn)元，資產(chǎn)總計(jì)2019年40024萬(wàn)元，2020年37034萬(wàn)元，短期借款2019年5000萬(wàn)元，2020年5000萬(wàn)元，預(yù)收款項(xiàng)2019年7188萬(wàn)元，2020年8617萬(wàn)元，流動(dòng)負(fù)債合計(jì)2019年12188萬(wàn)元，2020年13617萬(wàn)元，負(fù)債合計(jì)2019年12188萬(wàn)元，2020年13617萬(wàn)元，所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）合計(jì)2019年27836萬(wàn)元，2020年23417萬(wàn)元。分析其償債能力和優(yōu)化建議。通過(guò)A房地產(chǎn)公司報(bào)表情況得出比率如下，流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)÷流動(dòng)負(fù)債合計(jì)：2019年325%年2020年269%，速動(dòng)比率=（流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)－存貨凈額）÷流動(dòng)負(fù)債合計(jì)：2019年36%年2020年114%，資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額×100%：2019年30%年2020年37%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率=（總負(fù)債-預(yù)收）/（總資產(chǎn)-預(yù)收）：2019年15%年2020年18%，凈負(fù)債率=（有息負(fù)債-貨幣資金）/合并權(quán)益：2019年4%年2020年-43%，現(xiàn)金短債比=貨幣資金/短期有息債務(wù)：2019年78%年2020年302%。比率指標(biāo)情況可以看出，公司2019年資產(chǎn)負(fù)債率30%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率15%，流動(dòng)比率326%，反映A公司償債能力較強(qiáng)。但觀其速動(dòng)比率36%，凈負(fù)債率4%和現(xiàn)金短債比78%又遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同業(yè)水平，劇“三道紅線”的調(diào)控政策要求也有很大差距。結(jié)合報(bào)表數(shù)據(jù)，A公司應(yīng)采取最有效的措施應(yīng)加大銷(xiāo)售支持，加快房屋銷(xiāo)售和回款以提升政策關(guān)注指標(biāo)。通過(guò)2020年度指標(biāo)來(lái)看，公司資產(chǎn)負(fù)債率37%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率18%，流動(dòng)比率270%，速動(dòng)比率114%，凈負(fù)債率-43%和現(xiàn)金短債比302%，公司償債能力依然很強(qiáng)，滿足了“三道紅線”的政策中的“綠檔”要求。通過(guò)報(bào)表數(shù)據(jù)可以看出，A房地產(chǎn)公司存貨比2019年降低14106萬(wàn)元，預(yù)收賬款增加1429萬(wàn)元，數(shù)據(jù)變動(dòng)的原因是由房屋銷(xiāo)售達(dá)成。同時(shí)，A公司2020年末短期借款5000萬(wàn)元，貨幣資金15101萬(wàn)元，如后續(xù)沒(méi)有較好的投資項(xiàng)目，可以歸還公司短期借款，降低公司資金成本。（三）因素分析法案例因素分析法把確定好分析的一個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)分解為預(yù)期相互關(guān)聯(lián)的驅(qū)動(dòng)因素，通過(guò)逐一替換各個(gè)因素得出對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響程度，找出關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素，把管理重心和有限的資源更多傾向關(guān)鍵因素上，提升管理效益。A房地產(chǎn)公司通過(guò)和對(duì)標(biāo)企業(yè)比較后發(fā)現(xiàn)公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)指標(biāo)偏低，主要原因?yàn)殇N(xiāo)售毛利率差異較大，公司希望采取有效措施提高本企業(yè)銷(xiāo)售毛利率，以達(dá)到縮小差距的目的。采用因素法分析，將銷(xiāo)售毛利率構(gòu)成因素：銷(xiāo)售毛利率=（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-主營(yíng)業(yè)務(wù)成本）/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入×100%，影響銷(xiāo)售毛利率的為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和主營(yíng)業(yè)務(wù)成本兩個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)，提高銷(xiāo)售毛利的辦法是提高主營(yíng)業(yè)務(wù)收入或降低主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。影響主營(yíng)業(yè)收入指標(biāo)因素為公司銷(xiāo)售的住宅和商業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格和面積。即主營(yíng)業(yè)務(wù)收入=住宅單價(jià)*住宅銷(xiāo)售面積+商業(yè)單價(jià)*商業(yè)銷(xiāo)售面積。影響主營(yíng)業(yè)務(wù)成本指標(biāo)的因素是產(chǎn)品單位成本和銷(xiāo)售面積，即主營(yíng)業(yè)務(wù)成本=住宅單位成本*住宅銷(xiāo)售面積+商業(yè)單位成本*商業(yè)銷(xiāo)售面積，通過(guò)公式可以看出，通過(guò)提高開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的單價(jià)或銷(xiāo)售面積可以提高主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，通過(guò)降低產(chǎn)品的單位成本和銷(xiāo)售面積可以降低主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。另外通過(guò)自身不同的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)公式進(jìn)行分解，銷(xiāo)售毛利率=（住宅單價(jià)*住宅銷(xiāo)售面積+商業(yè)單價(jià)*商業(yè)銷(xiāo)售面積）-（住宅單位成本*住宅銷(xiāo)售面積+商業(yè)單位成本*商業(yè)銷(xiāo)售面積）/住宅單價(jià)*住宅銷(xiāo)售面積+商業(yè)單價(jià)*商業(yè)銷(xiāo)售面積，分解后得出通過(guò)提高高毛利產(chǎn)品的商業(yè)銷(xiāo)售面積也可以提高公司的銷(xiāo)售毛利率。通過(guò)因素分析得出影響銷(xiāo)售毛利率的驅(qū)動(dòng)因素是提高產(chǎn)品銷(xiāo)售單價(jià)，降低產(chǎn)品銷(xiāo)售成本和增加商業(yè)銷(xiāo)售面積。找到具體的驅(qū)動(dòng)因素后，A公司充分考慮項(xiàng)目所在地的城市概況、城市房地產(chǎn)分析、項(xiàng)目本體分析、項(xiàng)目競(jìng)品分析，從人口、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃等方面調(diào)研了解這個(gè)城市的概況。結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)供應(yīng)面積，去化面積，去化周期，項(xiàng)目位置、交通、配套設(shè)施等優(yōu)缺點(diǎn)分析，提高產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格方式對(duì)產(chǎn)品銷(xiāo)售去化產(chǎn)生嚴(yán)重影響，同時(shí)也會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門(mén)造成沖擊。通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本進(jìn)行分析后的出，為了保證開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量和品質(zhì)，公司在開(kāi)發(fā)成本管控中已經(jīng)嚴(yán)格按照成本目標(biāo)和預(yù)算指標(biāo)的要求執(zhí)行，當(dāng)期市場(chǎng)物價(jià)趨勢(shì)也在上升，短期內(nèi)沒(méi)有降價(jià)的可能。因此降低開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的單位成本也不可能實(shí)現(xiàn)。如果采用提升高毛利產(chǎn)品商業(yè)銷(xiāo)售面積，可以通過(guò)對(duì)產(chǎn)品的宣傳，增加銷(xiāo)售渠道和激勵(lì)措施等方面進(jìn)行資源配置去實(shí)現(xiàn)，將管理重心向商業(yè)銷(xiāo)售