萬科關于城市布局研究

集團城市布局〔草案〕企劃部零五年十二月目錄城市布局的現(xiàn)狀及擴張的必要性擴張原那么城市選擇及分級競爭對手的布局分析結論綜述城市布局的現(xiàn)狀及擴張的必要性幾組數(shù)字00-04年全國房地產市場〔商品住宅〕銷售額復合增速為27.8%，萬科銷額的復合增速為39.1%00年，萬科共進入6座城市，當年主要房地產工程10個04年，萬科共進入17座城市，當年主要操作房地產工程37個04年萬科是市場占有率1.06%〔銷售額，年報數(shù)據(jù)〕，到2014年要到達3%假定未來十年行業(yè)增速萬科需到達的增長速度〔銷售額〕15%20%25%27.6%33.2%40.3%在深耕現(xiàn)有城市的根底上的適度擴張，是我們保持高速增長的必要條件。擴張原那么聚焦三大區(qū)域，優(yōu)先開展東部沿海城市；優(yōu)先選擇宏觀經濟規(guī)模和房地產市場容量較大的城市；考慮資源共享及經營本錢，同等條件下優(yōu)先開展臨近城市；在深耕中心城市，提高市場份額的根底上，再考慮衛(wèi)星城市的開展。城市選擇及分級城市選擇及分級城市選擇標準市轄區(qū)常住人口GDP固定資產投資三產占比人均年末儲蓄余額人均可支配收入商品房銷面積100萬200億30%1萬元7500元400萬平宏觀經濟規(guī)模市場容量中山〔501.4億〕鞍山〔175.4億〕中山〔31.56%〕重慶〔11194元〕鞍山〔7434元〕指標底限底線參考城市注：為確保數(shù)據(jù)來源的統(tǒng)一，宏觀指標均出自《2005年中國城市統(tǒng)計年鑒》，為2003年數(shù)據(jù)。商品房銷售面積為04年數(shù)據(jù)。500億城市選擇及分級商品房銷售面積900萬平米以上400萬平米以上核心城市中心城市400萬平米以下衛(wèi)星城市說明：中心城市按照操作5-10個工程，單工程年消化量6萬估算，那么年銷售面積到達30-60萬平米，中心城市以400萬的年消化量；〔相當于市場占有率到達7.5%~15%〕因考慮集團現(xiàn)狀及區(qū)域規(guī)劃特點，局部區(qū)域考慮將幾個較小城市合并看作中心城市規(guī)模；核心城市市場規(guī)模參考04年深圳商品房消化量〔936萬平〕確定；——城市分級標準城市選擇及分級衛(wèi)星城市進入標準：中心城市連續(xù)兩年內操作三個以上工程，完成經營方案，且無重大經營失誤；衛(wèi)星城市工程選擇標準；工程簡單，可快速復制工程位于衛(wèi)星城市的中心城區(qū)，工程風險可控鑒于目前中國經濟的梯級分布狀況，僅東部沿海區(qū)域考慮衛(wèi)星城市，中西部地區(qū)暫不考慮。中心城市可跨省選擇衛(wèi)星城市?！鞘蟹旨墭藴食鞘羞x擇及分級——城市選擇地圖中心城市分布圖核心城市/中心城市分布圖城市選擇及分級注：〔1〕重慶、長沙、哈爾濱、福州不處于三大經濟圈，在三大經濟圈沒有充分深耕及布局尚未完成的情況下，暫不考慮?！?〕東莞因其公布數(shù)字可能明顯偏小，因此將其列為潛力城市一級；〔3〕考慮山東省的經濟規(guī)模和濟南的地位，將濟南列為中心城市；〔5〕對于一個公司負責兩個以上城市的情況將在分析具體區(qū)域的時詳細評述?！?〕帶“*”的數(shù)據(jù)為經濟普查后更新的04年數(shù)據(jù)，人口為03年各城市市轄區(qū)常駐人口工作流程注：成渝是十一五規(guī)劃中提到的區(qū)域開展重點地區(qū)，但因其目前規(guī)劃尚未明確，暫將其列為城市群考慮區(qū)域分析區(qū)域劃分依據(jù)： 國家發(fā)改委確認的經濟圈、城市群〔福建沿海城市帶為福建省確認〕城市組團分級：經濟圈〔3個〕：長三角、珠三角、京津冀〔原環(huán)渤海是由京津冀、山東半島和遼中南組成，現(xiàn)已拆分〕城市群〔7+1〕：山東半島、中原、遼中南、關中、武漢、哈長、長株潭、成渝城市帶〔1個〕：福建沿海——區(qū)域劃分地圖區(qū)域分布圖區(qū)域分析經濟圈區(qū)域分析——長江三角洲經濟圈江蘇浙江范圍： 長三角都市經濟圈包括上海市、江蘇省8地級市〔南京、蘇州、無錫、常州、揚州、鎮(zhèn)江、南通、泰州〕、浙江省7地級市〔杭州、寧波、湖州、嘉興、紹興、舟山、臺州〕，共16個城市。區(qū)域分析——長江三角洲經濟圈各城市經濟開展水平〔03年數(shù)據(jù)〕上海經濟規(guī)模遙遙領先于其他城市第二梯隊城市包括蘇州、杭州、無錫、寧波、南京，經濟水平伯仲之間第三梯隊城市經濟開展水平相對落后。注：數(shù)據(jù)來自《2005年中國城市統(tǒng)計年鑒》，為03年數(shù)據(jù)。區(qū)域分析——長江三角洲經濟圈上海“十一五”規(guī)劃主要指標經濟增長率為年均9％以上；〔“十五”期間年均增長11.5%〕第三產業(yè)增加值占全市生產總值比重50％以上；〔04年為47.9%〕中心城區(qū)第三產業(yè)增加值占中心城區(qū)生產總值比重80％；非公有制經濟增長值占全市生產總值比重50％左右；單位生產總值綜合能耗下降率20％左右；地方財政收入與經濟保持同步增長。上海常住人口規(guī)?！笆晃濉逼陂g定為1900萬人〔03年市轄區(qū)常駐人口1278萬〕?！碴惲加钤谑惺萌舜笏拇螘h勝利閉幕上的講話〕區(qū)域分析——長江三角洲經濟圈區(qū)域內規(guī)劃南京都市圈：南京、鎮(zhèn)江、揚州、馬鞍山、滁州、蕪湖規(guī)劃定位： 都市圈核心城市南京是江蘇省政治、經濟、科教文化、信息中心，南京都市圈地跨江蘇蘇南、蘇中、蘇北，南京都市圈地處長江三角洲的北翼，是長江三角洲地區(qū)重要的根底產業(yè)、制造業(yè)、科教文化基地之一?！赌暇┒际腥σ?guī)劃〔2002—2020〕》江蘇省政府2002年批復策略建議：1、揚州作為南京的衛(wèi)星城市；2、5年內深耕南京，5年后可考慮進入衛(wèi)星城市。到中心城市的鐵路距離〔公里〕區(qū)域分析——長江三角洲經濟圈區(qū)域內規(guī)劃蘇錫常都市圈：蘇州、無錫、常州蘇州經濟開展水平較高，GDP在長三角僅次于上海；無錫市江蘇省的重要城市，在蘇錫常都市圈規(guī)劃中定位于國際機場、物流、信息中心《蘇錫常都市圈規(guī)劃》(2001—2020)，江蘇省政府2002年批復策略建議：1、常州作為無錫的衛(wèi)星城市；2、蘇州持續(xù)深耕，暫不附帶衛(wèi)星城市；3、無錫現(xiàn)階段繼續(xù)深耕，三年后可考慮進入衛(wèi)星城市；4、南通據(jù)蘇錫常城市群較近，可作為無錫的衛(wèi)星城市。三城市的鐵路距離〔公里〕區(qū)域分析——長江三角洲經濟圈江蘇“十一五”規(guī)劃要點： 三個開展：率先開展、科學開展、和諧開展 四個優(yōu)先：富民優(yōu)先、科教優(yōu)先、環(huán)保優(yōu)先、節(jié)約優(yōu)先 兩個量化指標：江蘇在2010年人均GDP要比2005年增加兩倍左右到“十一五”末，江蘇的單位生產總值能源消耗力爭比“十五”期末降低20%左右《中共江蘇省委關于制定江蘇省國民經濟和社會開展第十一個五年規(guī)劃的建議》區(qū)域分析——長江三角洲經濟圈區(qū)域內規(guī)劃杭州灣地區(qū)城市群：杭州、寧波、紹興、嘉興、湖州和舟山《浙江省杭州灣地區(qū)城市群空間開展戰(zhàn)略規(guī)劃》浙江省政府發(fā)布杭州和寧波是該區(qū)域經濟的重心，周邊其他城市從經濟總量和人口規(guī)模上看仍存在較大差距。到中心城市的鐵路距離〔公里〕策略建議：1、杭州、寧波是區(qū)域中心城市，考慮06年進入2、湖州、嘉興、紹興作為杭州的衛(wèi)星城市；舟山作為寧波的衛(wèi)星城市3、五年內在開展杭州、寧波，五年后考慮進入衛(wèi)星城市區(qū)域分析——長江三角洲經濟圈浙江省“十一五”規(guī)劃重點： (一)建設社會主義新農村，推進城鄉(xiāng)協(xié)調開展。(二)著力自主創(chuàng)新，推進產業(yè)結構優(yōu)化升級。(三)統(tǒng)籌區(qū)域開展，完善根底設施。(四)全面推進生態(tài)省建設，加快建設資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會。(五)科教興省、人才強省，加快建設文化大省。(六)建設“平安浙江”，促進社會和諧。(七)深化體制改革，提高對內對外開放水平區(qū)域分析——珠江三角洲經濟圈范圍： 廣州、深圳、東莞、江門、佛山、珠海、肇慶、中山、惠州廣東區(qū)域分析——珠江三角洲經濟圈各城市經濟開展水平注：數(shù)據(jù)來自《2005年中國城市統(tǒng)計年鑒》區(qū)域分析——珠江三角洲經濟圈廣東省省“十一五”規(guī)劃重點：經濟增長目標定在9%以上，人均生產總值至2010年要到達比2000年翻一番二是“十一五”期末單位生產總值能耗比“十五”期末降低13%以上?！驳陀谌珖?0%的要求〕“十一五”期間的主要任務：〔一〕調整優(yōu)化經濟結構，全面提升產業(yè)素質。〔二〕提高自主創(chuàng)新能力，努力增強綜合競爭力。〔三〕促進內外源型經濟協(xié)調開展，進一步提高開放水平。〔四〕統(tǒng)籌城鄉(xiāng)開展，努力建設社會主義新農村?！参濉炒罅﹂_展縣域經濟，促進區(qū)域協(xié)調開展。〔六〕加大改革攻堅和體制創(chuàng)新力度，建立比較完善的市場經濟體制?！财摺骋詷嫿ê椭C廣東為目標，推動社會各項事業(yè)開展?！舶恕臣涌旖ㄔO綠色廣東，構建資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會。〔黃華華就制定廣東“十一五”規(guī)劃建議作的說明〕區(qū)域分析——珠江三角洲經濟圈區(qū)域內規(guī)劃中部都市區(qū)： 包括廣州、佛山、肇慶三市。定位：珠江三角洲輻射能力最強的綜合效勞中心和國際競爭力最強的產業(yè)中心之一《珠江三角洲城鎮(zhèn)群協(xié)調開展規(guī)劃》策略建議：1、廣州作為核心城市持續(xù)深耕2、肇慶作為佛山的衛(wèi)星城市廣州、佛山經濟規(guī)模較大，人口比較集中，城市間的距離也較近肇慶與另外兩座城市相比，在經濟規(guī)模和人口上存在較大差距區(qū)域分析——珠江三角洲經濟圈區(qū)域內規(guī)劃東岸都市區(qū)： 包括深圳、東莞、惠州三市。定位：成為具有國際影響力的現(xiàn)代制造業(yè)基地和生產效勞中心?！吨榻侵蕹擎?zhèn)群協(xié)調開展規(guī)劃》策略建議：1、惠州作為深圳的衛(wèi)星城市2、東莞暫不附帶衛(wèi)星城市惠州與深圳、東莞相比經濟規(guī)模和人口均較小。區(qū)域分析——珠江三角洲經濟圈區(qū)域內規(guī)劃東岸都市區(qū)： 包括中山、珠海、江門三市。定位：重點培育主城區(qū)的綜合效勞功能和依托于港口運輸?shù)呐R港工業(yè)，穩(wěn)步開展旅游業(yè)和物流業(yè)，成為珠江三角洲未來加快開展的重點地區(qū)?！吨榻侵蕹擎?zhèn)群協(xié)調開展規(guī)劃》策略建議：1、合并考慮，將三市作為一個中心城市看待2、江門、珠海未來可在中心城區(qū)獲取中小工程，中山暫不考慮獲取工程。從三市目前經濟規(guī)模看，都不具備形成中心城市的能力；目前港珠澳大橋的建設已進入具體實施階段，區(qū)域未來開展?jié)摿^大區(qū)域分析——京津冀經濟圈范圍：京津冀都市經濟圈包括北京、天津以及河北的石家莊、唐山、保定、秦皇島、廊坊、滄州、承德、張家口8地市。距中心城市的鐵路距離〔公里〕區(qū)域分析——京津冀經濟圈各城市經濟開展水平策略建議：1、加大京津兩地投資，持續(xù)深耕2、區(qū)域內其它城市暫不考慮區(qū)域內各城市間經濟開展不均衡，存在較大落差區(qū)域地理跨度較大區(qū)域分析北京十一五規(guī)劃要點：生產總值年均增長9%,到2010年實現(xiàn)人均地區(qū)生產總值比2000年翻一番走高端產業(yè)開展之路，加大科技創(chuàng)新投入,全市研發(fā)經費支出占地區(qū)生產總值的比重到達6%加快轉變經濟增長方式,萬元生產總值能源消耗比“十五”期末降低25%把現(xiàn)代效勞業(yè)放在優(yōu)先開展的位置,增強首都的效勞功能和輻射能力。《中共北京市委關于制定北京市國民經濟和社會開展第十一個五年規(guī)劃的建議》天津十一五規(guī)劃要點：全市人均生產總值超過7000美元。萬元生產總值能耗比“十五”末降低15%以上。財政收入超過1500億元。城市居民人均可支配收入和農村居民人均純收入年均分別增長10%以上?！吨泄蔡旖蚴形P于制定天津市國民經濟和社會開展第十一個五年規(guī)劃的建議〔草案〕〔討論稿〕》區(qū)域分析城市群區(qū)域分析——山東半島城市群范圍：山東半島包括山東省的8個地級市，濟南、青島、淄博、東營、煙臺、濰坊、威海和日照。距中心城市距離〔公里〕區(qū)域分析山東省十一五規(guī)劃要點：山東省經濟增長目標定在年均增長10%左右，到2010年全省經濟總量(GDP)將達29000億元，人均3800美元左右建設“一群一圈一帶”固定資產投資年均增長率要到達18%，5年累計投資要到達80000億元。到2010年，高速公路通車里程將由目前的3000公里增加到5000公里。沿海主要港口的貨物吞吐量要到達6億噸，集裝箱到達1400萬標準箱，而青島要建設成為北方國際航運中心。區(qū)域分析——山東半島城市群策略建議：1、青島、煙臺+威海、濟南作為該區(qū)域的三個中心城市。2、優(yōu)先順序：青島——煙臺+威?！獫?、五年內在區(qū)域三個中心內開展，五年后考慮衛(wèi)星城市各城市經濟開展水平青島是山東經濟的重心，05年山東省政府工作報告中已明確將青島作為區(qū)域經濟開展的龍頭?！采綎|省05年政府工作報告〕區(qū)域分析——遼中南城市群范圍：遼中南地區(qū)包括遼寧省的10個地級市，沈陽、大連、鞍山、撫順、本溪、丹東、營口、遼陽、鐵嶺和盤錦。距中心城市距離〔公里〕區(qū)域分析——遼中南城市群遼寧省十一五規(guī)劃要點：經濟增長速度和效益增幅持續(xù)到達或超過東部地區(qū)平均水平；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入到達全國平均水平，農民人均純收入到達沿海省份平均水平。全省生產總值預期年均增長11%左右，2010年人均生產總值比2000年翻一番半；單位生產總值能源消耗比“十五”期末降低20%。城鄉(xiāng)居民收入水平和生活質量普遍提高，社會保障體系更加完善，就業(yè)水平明顯提高。教育、文化、衛(wèi)生、體育等社會事業(yè)蓬勃開展，生態(tài)環(huán)境明顯改善，民主政治和精神文明建設進一步加強，構建和諧遼寧取得新進步。區(qū)域分析——遼中南城市群策略建議：1、鞍山、遼陽、本溪作為沈陽的衛(wèi)星城市；大連不附帶衛(wèi)星城市；2、長春作為沈陽的衛(wèi)星城市3、區(qū)域內其它城市暫不考慮各城市經濟開展水平區(qū)域分析中原、關中、武漢、長株潭及福建沿海城市群有著類似的區(qū)域經濟開展特點：1、中心城市與周邊輻射城市在經濟總量上有著很大的落差；2、區(qū)域的中心城市經濟水平與許多其他中心城市相比仍存在很大差距；3、根據(jù)中心城市目前的開展水平，其對周邊城市經濟的拉動作用不明顯。策略建議：對于上述城市群，近期只關注中心城市，深耕武漢。區(qū)域分析——中原城市群范圍：中原城市群是以鄭州都市圈為中心，以洛陽為次中心，開封、新鄉(xiāng)、焦作、許昌、平頂山、漯河、濟源等9城市。距中心城市的距離〔公里〕定位： “繼續(xù)建設以鄭州為中心、以洛陽和開封為重要支撐的中原城市群，擴大城市規(guī)模，優(yōu)化產業(yè)布局，完善城市體系，改善生態(tài)環(huán)境，增強輻射功能。洛陽市要開展成為以裝備工業(yè)、石化工業(yè)、旅游業(yè)為支柱，高新技術產業(yè)相對集中的中心城市。開封市要以輕紡、機械和化工等產業(yè)為支撐，加快旅游文化名城建設。新鄉(xiāng)、焦作、許昌、平頂山等城市要發(fā)揮各自優(yōu)勢，加快產業(yè)升級，突出特色，開展成為主導產業(yè)突出、經濟實力強、效勞體系健全的大城市。” 〔河南省“十五”規(guī)劃〕區(qū)域分析——關中城市群范圍：關中地區(qū)包括陜西省的5個地級市西安、銅川、寶雞、咸陽、渭南和楊凌。到中心城市的距離〔公里〕中心城市定位： 西安－咸陽主城加快實現(xiàn)由一般加工業(yè)向以高新技術產業(yè)為先導的新型制造業(yè)轉變。積極開展高新技術產業(yè)，運用高新技術和先進適用技術改造傳統(tǒng)優(yōu)勢產業(yè)，建設以機械裝備、電子信息產品、生物醫(yī)藥、新型輕紡、國防科技工業(yè)為重點的全國現(xiàn)代制造業(yè)基地，引導和促進以新興效勞業(yè)為主的第三產業(yè)的開展，建成中國西部地區(qū)重要的科教、旅游、金融、現(xiàn)代物流、信息中心。〔關中“一線兩帶”城鎮(zhèn)群建設規(guī)劃成果匯報〕區(qū)域分析——武漢城市群范圍：武漢、黃石、鄂州、孝感、黃岡、咸寧、仙桃、潛江、天門中心城市定位：武漢市的產業(yè)布局定位是，開展符合中心城市特點和要求的現(xiàn)代都市型、產業(yè)高關聯(lián)性和高輻射性的產業(yè)。周邊城市那么圍繞武漢市配套和發(fā)揮優(yōu)勢特色，開展配套產業(yè)和特色經濟?！参錆h城市圈產業(yè)規(guī)劃〔征求意見稿〕〕區(qū)域分析——長株潭城市群范圍：長沙、株洲、湘潭到中心城市的距離〔公里〕區(qū)域分析——哈長城市群范圍：哈長地區(qū)包括黑龍江省的9個地級市和吉林省的5個地級，哈爾濱、大慶、齊齊哈爾、牡丹江、綏化、雞西、鶴崗、雙鴨山、七臺河、長春、四平、吉林市、松原、遼源。到中心城市的鐵路距離〔公里〕策略建議：哈長城市群的情況類似遼中南城市群，且受冬施影響較大，不做重點開展區(qū)域。鑒于已進入長春，保持現(xiàn)有投資規(guī)模，定位于沈陽的衛(wèi)星城市。區(qū)域分析2005年上半年七大城市群經濟狀況比較——GDP山東半島的經濟總量和效率均遠高于其他城市群數(shù)據(jù)來源：國家發(fā)改委《2005年上半年我國7個城市群經濟運行情況》區(qū)域分析2005年上半年七大城市群經濟狀況比較——投資&消費山東半島的投資消費均居于七大城市群前列，遼中南居于第二位，但從總量上同山東半島還有較大差距。數(shù)據(jù)來源：國家發(fā)改委《2005年上半年我國7個城市群經濟運行情況》區(qū)域分析2005年上半年七大城市群經濟狀況比較 ——財政收入&人均可支配收入人均可支配收入方面山東和長株潭較高，財政收入方面，山東仍居于七大城市群的前列。數(shù)據(jù)來源：國家發(fā)改委《2005年上半年我國7個城市群經濟運行情況》區(qū)域分析——成渝經濟圈成渝經濟圈規(guī)劃已列入十一五規(guī)劃課題，目前尚無正式公布的成果。策略建議：關注重慶的開展，尋找適宜的進入時機。同時密切關注國家對于成渝經濟圈的規(guī)劃進展情況。區(qū)域分析——成渝經濟圈成都十一五規(guī)劃目標：□地區(qū)生產總值年均增長12%以上，到2010年，地區(qū)生產總值到達；4000億元以上，人均地區(qū)生產總值到達4200美元；

□一、二、三產業(yè)增加值比例調整為5：45：50；單位地區(qū)生產總值能源消耗比“十五”期末降低20%左右；

□經濟結構戰(zhàn)略性調整取得明顯成效，經濟質量和效益明顯提高，民營經濟占全市經濟總量的比重到達60%以上；

□城鎮(zhèn)化水平進一步提高，城鎮(zhèn)化率到達65%以上；

□城鄉(xiāng)人民收入水平和生活質量穩(wěn)步提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長8%，農民人均純收入年均增長8.5%；

□生態(tài)建設和環(huán)境保護取得顯著成效，環(huán)境空氣質量、地表水環(huán)境質量按環(huán)境功能區(qū)劃達標，工業(yè)企業(yè)污染物全面達標排放，森林覆蓋率到達37%；

□各項社會事業(yè)全面開展，精神文明建設和民主法制建設取得明顯進展。區(qū)域分析——福建沿海城市帶范圍： 福州、泉州、廈門、漳州、莆田、寧德、南平、三明、龍巖《中共福建省委福建省人民政府關于開展壯大中心城市的假設干意見》、《海峽西岸經濟區(qū)建設綱要》策略建議：關注福州、泉州和廈門三座中心城市的開展，。競爭對手分析競爭對手布局分析——中海中 海目前已進入13座城市；主要布局長江三角洲和珠江三角洲。競爭對手布局分析——招商招 商目前已進入9座城市；三大區(qū)域均已進入，主要布局重要的一線城市競爭對手布局分析——金地金 地目前已進入9座城市；三大區(qū)域均已進入競爭對手布局分析——復地復 地目前已進入6座城市；布局以長三角為主，兼顧京津冀地區(qū)競爭對手布局分析——順馳順 馳目前已進入17座城市；主要在京津冀、長三角、中原、