8項(xiàng)目八-物業(yè)服務(wù)收費(fèi)相關(guān)制度-1收費(fèi)法律制度

項(xiàng)目八

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)相關(guān)制度目錄任務(wù)一物業(yè)服務(wù)收費(fèi)法律規(guī)定任務(wù)二住宅專項(xiàng)維修資金制度[引入案例]

已經(jīng)享受物業(yè)服務(wù)拒交物業(yè)費(fèi)占理嗎？案情介紹：某物業(yè)公司與小區(qū)開發(fā)商簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，為該小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。合同到期后，物業(yè)公司接受業(yè)主委員會(huì)的委托，繼續(xù)為小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，并與業(yè)主委員會(huì)簽訂了為期三年的《物業(yè)管理服務(wù)合同》，在該合同期滿后物業(yè)公司繼續(xù)為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。居民徐某在辦理入住手續(xù)后接受了物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)。但徐某的房屋一直拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)長(zhǎng)達(dá)22個(gè)月，共計(jì)3000元。經(jīng)物業(yè)公司多次催要未果，物業(yè)公司起訴徐某要求其支付物業(yè)費(fèi)。[引入案例]

已經(jīng)享受物業(yè)服務(wù)拒交物業(yè)費(fèi)占理嗎？徐某說，雖然自己居住在小區(qū)內(nèi)，但是從未參與過業(yè)主關(guān)于物業(yè)公司的選聘，而在《物業(yè)管理服務(wù)合同》到期后，物業(yè)公司在管理小區(qū)，但與業(yè)主之間卻沒有合同，物業(yè)公司也無法證明自身盡到管理小區(qū)的責(zé)任。徐某堅(jiān)持己見，不同意交納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司提供了業(yè)主委員會(huì)出具的證明，證明自身在合同到期后持續(xù)為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。作為業(yè)主，已經(jīng)享受到物業(yè)服務(wù)卻以沒有合同為由拒交物業(yè)費(fèi)，是否符合法律規(guī)定呢?[引入案例]

已經(jīng)享受物業(yè)服務(wù)拒交物業(yè)費(fèi)占理嗎？法院審理：法院認(rèn)為，公民、法人的合法民事權(quán)益應(yīng)予保護(hù)。本案中，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)委會(huì)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容符合法律規(guī)定，法院就其法律效力依法予以確認(rèn)。徐某作為該小區(qū)的業(yè)主，該合同對(duì)其發(fā)生法律效力。物業(yè)公司已依約履行了基本的物業(yè)服務(wù)義務(wù)，徐某應(yīng)依約履行交納相應(yīng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的合同義務(wù)。在雙方未簽訂物業(yè)服務(wù)合同期間，物業(yè)公司有證據(jù)證明持續(xù)為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，雙方已形成事實(shí)上的合同關(guān)系，徐某應(yīng)履行交納此段期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。最終，法院判決徐某給付物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)3000元;如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。[引入案例]

已經(jīng)享受物業(yè)服務(wù)拒交物業(yè)費(fèi)占理嗎？前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主有約束力嗎?根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。物業(yè)提供服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)交費(fèi)首先，根據(jù)《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。其次，經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。任務(wù)一

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)法律規(guī)定01一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的概念與原則

（一）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的概念物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。（二）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則1.合理原則2.公開透明原則3.公平有償原則4.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)原則二、物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成

（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用，是維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)區(qū)域內(nèi)的秩序而產(chǎn)生的一項(xiàng)費(fèi)用。（六）管理機(jī)構(gòu)行政辦公費(fèi)用。（七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)方式

（一）政府指導(dǎo)價(jià)1.與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品價(jià)格2.資源稀缺的少數(shù)商品價(jià)格3.重要的公用事業(yè)價(jià)格4.重要的公益性服務(wù)價(jià)格。（二）市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)是指物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方經(jīng)過協(xié)商確定價(jià)格的一種定價(jià)方法。隨著人們生活水平的提高以及物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的不斷完善，由供需雙方協(xié)商確定，通過市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng)所形成的市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)已經(jīng)成為最主要的定價(jià)方法。當(dāng)前，市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)方法主要用于普通住宅以外的物業(yè)。四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取

（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取方式1.包干制包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。它已經(jīng)成為當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理收費(fèi)的普遍方式。2.酬金制酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。（二）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取對(duì)象《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定:“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納?！蔽?、物業(yè)服務(wù)費(fèi)欠費(fèi)管理

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條規(guī)定：“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴?！保ㄒ唬I(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其在規(guī)定的期限內(nèi)交納（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴[案例8-1]業(yè)主未能證明物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)存在重大瑕疵，其拒交物業(yè)費(fèi)理由成立嗎？案情簡(jiǎn)介：流行前線商場(chǎng)物業(yè)公司起訴業(yè)主要求支付物業(yè)費(fèi)的物業(yè)服務(wù)合同糾紛系列案中，部分業(yè)主抗辯稱物業(yè)公司沒有按照合同約定履行管理義務(wù)，物業(yè)管理存在眾多瑕疵，比如商場(chǎng)垃圾沒有及時(shí)清理、公共區(qū)域照明燈損壞后沒有及時(shí)更換等，并以此拒交物業(yè)費(fèi)。最終法院認(rèn)定，僅憑被告提供的一組照片，不足以證明原告提供的物業(yè)服務(wù)存在重大瑕疵，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是對(duì)整體區(qū)域的各個(gè)方面提供物業(yè)服務(wù)，包括共用設(shè)施的維護(hù)和管理、公共秩序的管理、公共環(huán)境衛(wèi)生等，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)具有公共性和整體性，業(yè)主不按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)會(huì)對(duì)小區(qū)的整體服務(wù)產(chǎn)生不利的影響，對(duì)于其他按時(shí)交納費(fèi)用的業(yè)主也極為不公。[案例8-1]業(yè)主未能證明物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)存在重大瑕疵，其拒交物業(yè)費(fèi)理由成立嗎？另外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任，而非拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。最后，法院認(rèn)定業(yè)主抗辯不成立，判決支持物業(yè)公司主張的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。[案例8-2]十余位業(yè)主拒絕交納物業(yè)費(fèi)，法院強(qiáng)制執(zhí)行無果后，幾個(gè)月業(yè)主們均主動(dòng)上門交款，這是為何?2014年9月，因某小區(qū)的十余位業(yè)主拒不繳納物業(yè)管理費(fèi)，負(fù)責(zé)管理該小區(qū)的物業(yè)公司將這十余位業(yè)主均告上了法庭，縣法院最終判決業(yè)主支付物業(yè)公司2年多來的物業(yè)費(fèi)1000元到3000元不等。然而，判決生效后，業(yè)主們卻一直未履行法院判決的義務(wù)。物業(yè)公司隨向廬江縣法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。案件進(jìn)入執(zhí)行程序后，執(zhí)行法官立即向業(yè)主們送達(dá)了執(zhí)行通知書，同時(shí)告知被執(zhí)行人積極交款的必要性和拒不執(zhí)行的后果，如有對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿的可以另行解決。但是這些業(yè)主仍未按照法院要求主動(dòng)交款。執(zhí)行法官在查詢業(yè)主們財(cái)產(chǎn)的同時(shí)并將他們列入了失信被執(zhí)行人名單。此后，除少數(shù)幾名業(yè)主由法院強(qiáng)制扣劃銀行存款，案件得以解決外，其余業(yè)主均未交納應(yīng)交款項(xiàng)，物業(yè)公司的債權(quán)一時(shí)無法得以實(shí)現(xiàn)。就在執(zhí)行法官準(zhǔn)備上門處理這些案件的時(shí)候，多名業(yè)主主動(dòng)聯(lián)系到法院，表示愿意馬上交款，請(qǐng)求人民法院屏蔽他們的失信被執(zhí)行人“黑名單”。[案例8-2]十余位業(yè)主拒絕交納物業(yè)費(fèi)，法院強(qiáng)制執(zhí)行無果后，幾個(gè)月業(yè)主們均主動(dòng)上門交款，這是為何?原來這些業(yè)主的房屋辦理了按揭貸款，到期后銀行發(fā)現(xiàn)了他們有相關(guān)的不良記錄，無奈之下這些業(yè)主主動(dòng)交款，請(qǐng)求屏蔽他們的“黑名單”，以消除他們的不良記