X社區(qū)物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書(shū)

編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書(shū)山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟頁(yè)碼：第頁(yè)哈爾濱昆侖商城物業(yè)管理管控有限公司簡(jiǎn)介（一）、企業(yè)介紹哈爾濱昆侖商城物業(yè)管理管控有限公司是哈爾濱市物業(yè)供熱集團(tuán)公司與香港順邁國(guó)際有限公司依據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度合資組建的專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化、企業(yè)化的中外合資物業(yè)管理管控公司。2001年12月，正式成為全國(guó)物業(yè)管理管控協(xié)會(huì)944號(hào)會(huì)員，現(xiàn)為黑龍江省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)理事單位，省物業(yè)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)單位，哈爾濱市物業(yè)管理管控協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位，物業(yè)管理管控國(guó)家一級(jí)資質(zhì)企業(yè)。公司現(xiàn)管理管控和已簽訂合同合約的物業(yè)相關(guān)項(xiàng)目包括昆侖商城、世紀(jì)廣場(chǎng)、得意居、名人府邸、中國(guó)銀行黑龍江省分行辦公樓、海富名都城、龍福家園、美霖嘉園、盛世嘉園、聚豪天下、江南國(guó)際公寓、百順風(fēng)華、太陽(yáng)島風(fēng)景區(qū)、世茂濱江新城等多個(gè)高檔物業(yè)小區(qū)，總面積逾200萬(wàn)平方米。公司繼承了香港順邁集團(tuán)先進(jìn)的國(guó)際物業(yè)管理管控模式，汲取了哈爾濱市房產(chǎn)局近50年來(lái)對(duì)房屋維修、保養(yǎng)和內(nèi)業(yè)檔案管理管控的經(jīng)驗(yàn)，并導(dǎo)入“環(huán)境+文化”的物業(yè)管理管控新理念，努力與國(guó)際化的物業(yè)管理管控模式接軌，并逐步向國(guó)內(nèi)知名，省內(nèi)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)化、集團(tuán)化物業(yè)管理管控企業(yè)發(fā)展。（二）公司的組織結(jié)構(gòu)及下屬專(zhuān)業(yè)公司嚴(yán)密合理的組織系統(tǒng)是企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的基礎(chǔ)，昆侖商城物業(yè)管理管控有限公司實(shí)行董事會(huì)監(jiān)督領(lǐng)導(dǎo)下的集中管理管控，通過(guò)嚴(yán)格的職能界定和崗位職責(zé)劃分，建立起了一套具有明確的職權(quán)劃分、嚴(yán)格的規(guī)章制度、合理的專(zhuān)業(yè)勞動(dòng)組織結(jié)構(gòu)系統(tǒng)，從而確保了公司在董事會(huì)的正確領(lǐng)導(dǎo)下安全有序地運(yùn)行。公司以專(zhuān)業(yè)、高效、精干的原則，并根據(jù)公司未來(lái)的發(fā)展需要及公司的管理管控體制，設(shè)置了七個(gè)部門(mén)一個(gè)中心，主要有：綜合部、管家部、財(cái)務(wù)部、工程部、業(yè)務(wù)拓展部、法律事務(wù)部、安全管理管控部、管控中心。圍繞物業(yè)管理管控服務(wù)，公司先后成立了園林綠化公司、電梯維修公司、金屬制品公司、保潔服務(wù)公司等系列子公司公司管理架構(gòu)圖總經(jīng)理副總經(jīng)理 物料庫(kù)檔案室司機(jī)班食堂水組電組電梯組綜合組其中，綜合部負(fù)責(zé)公司行政管理管控、后勤與內(nèi)務(wù)管理管控、人事勞資、人力資源開(kāi)發(fā)與培訓(xùn)、企業(yè)文化、社區(qū)文化、黨群工作、對(duì)外協(xié)調(diào)等。下設(shè)司機(jī)班、食堂。管家部負(fù)責(zé)公司業(yè)務(wù)檔案的建立與管理管控、費(fèi)用收繳稽核、制定費(fèi)用指標(biāo)、提出業(yè)務(wù)操作規(guī)程與規(guī)范、對(duì)所管物業(yè)實(shí)施統(tǒng)籌管理管控及對(duì)外接管物業(yè)規(guī)劃書(shū)的制定。下設(shè)檔案室、物料庫(kù)。財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)公司日常財(cái)務(wù)活動(dòng)、建立財(cái)務(wù)管理管控制度、擬訂年度財(cái)務(wù)預(yù)算、提交年度財(cái)務(wù)決算、保證公司的運(yùn)轉(zhuǎn)能力。工程部負(fù)責(zé)公司所管物業(yè)公共部位、公用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，并制定公共設(shè)施、設(shè)備的年度維修、養(yǎng)護(hù)相關(guān)計(jì)劃，建立設(shè)施、設(shè)備的內(nèi)業(yè)檔案，為業(yè)主的員工提供自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的有償維修服務(wù)。業(yè)務(wù)拓展部負(fù)責(zé)公司社區(qū)文化、各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)與服務(wù)相關(guān)項(xiàng)目的策劃、管理管控、開(kāi)展便民服務(wù)等。管控中心負(fù)責(zé)受理業(yè)主的員工報(bào)修、投訴及部門(mén)信息反饋，并作為公司樞紐環(huán)節(jié)，協(xié)調(diào)、調(diào)度相關(guān)部門(mén)與人員，為業(yè)主的員工提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。負(fù)責(zé)各部門(mén)、各管理管控處服務(wù)質(zhì)量的巡查與監(jiān)控，督促提出整改措施及業(yè)務(wù)操作規(guī)程與規(guī)范，不斷提高服務(wù)水平。安全管理管控部負(fù)責(zé)對(duì)安管人員進(jìn)行職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，協(xié)助管控中心隨時(shí)對(duì)值班、值崗員工進(jìn)行檢查。監(jiān)督其在崗盡職及遵守公司制度，正規(guī)值班值崗。法律事務(wù)部負(fù)責(zé)促進(jìn)公司各方面事務(wù)按市場(chǎng)規(guī)范及國(guó)家法律、法規(guī)、規(guī)章、政策運(yùn)行、完善公司的各項(xiàng)合同合約關(guān)系，代理涉訴案件，加大費(fèi)用收繳力度。（三）公司下設(shè)物業(yè)管理管控處是物業(yè)管理管控的現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)所管范圍內(nèi)保安、保潔、報(bào)修、收費(fèi)工作，直接與業(yè)主的員工溝通、協(xié)調(diào)，監(jiān)督所管人員的工作表現(xiàn)和行為規(guī)范。現(xiàn)公司主要設(shè)有昆侖商城物業(yè)管理管控處、世紀(jì)廣場(chǎng)物業(yè)管理管控處、得意居物業(yè)管理管控處、名人府邸物業(yè)管理管控處、省中行辦公樓物業(yè)管理管控處、海富名都城物業(yè)管理管控處、龍福家園物業(yè)管理管控處、美霖嘉園物業(yè)管理管控處、盛世嘉園物業(yè)管理管控處、聚豪天下物業(yè)管理管控處、江南國(guó)際公寓物業(yè)管理管控處、百順風(fēng)華物業(yè)管理管控處等多個(gè)物業(yè)管理管控處。八個(gè)部門(mén)一個(gè)中心及下設(shè)管理管控處更好地延伸了公司的管理管控職能，密切地職能銜接使公司管理管控沒(méi)有空白。從而形成了以總經(jīng)理為中心的指揮領(lǐng)導(dǎo)網(wǎng)絡(luò)。（四）、公司的管理管控模式昆侖商城物業(yè)管理管控有限公司在成立之初即確定“安全第一，服務(wù)至上”為基礎(chǔ)性服務(wù)理念，以為業(yè)主提供“人性化、商業(yè)化”的管理管控為目標(biāo)，并根據(jù)部門(mén)的職權(quán)范圍制訂了一套切實(shí)可行操作性強(qiáng)的運(yùn)作程序和管理管控規(guī)范，并對(duì)各個(gè)崗位制定了詳細(xì)的崗位職責(zé)。根據(jù)實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)情況，每年公司要進(jìn)行年度總結(jié)，半年召開(kāi)一次經(jīng)濟(jì)分析會(huì)；每月召開(kāi)一次總經(jīng)理辦公會(huì)，分析當(dāng)月公司各項(xiàng)工作中出現(xiàn)的問(wèn)題，并制定出解決措施；每周由總經(jīng)理召開(kāi)各部門(mén)，管理管控處經(jīng)理參加的公司例會(huì)，研究解決各部門(mén)、管理管控處匯報(bào)上來(lái)的工作問(wèn)題；每天各部門(mén)、各管理管控處召開(kāi)本單位例會(huì)，安排布置當(dāng)天工作。定期例會(huì)制度確保了公司各項(xiàng)工作的順利完成，并使工作中出現(xiàn)的各種情況，能夠及時(shí)有效地得到解決。（五）、物業(yè)公司的優(yōu)勢(shì)經(jīng)驗(yàn)豐富、精明強(qiáng)干的領(lǐng)導(dǎo)班子一個(gè)企業(yè)要成功，就要有好的帶頭人，我公司現(xiàn)任總經(jīng)理曹學(xué)昌先生原就職于龍電物業(yè)公司任總經(jīng)理職務(wù)，碩士研究生學(xué)歷，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，并正在哈爾濱工業(yè)大學(xué)建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理管控專(zhuān)業(yè)攻讀物業(yè)管理管控方面的博士學(xué)位，目前是省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)理事，省物業(yè)管理管控專(zhuān)業(yè)委員會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)，省物業(yè)管理管控專(zhuān)家組成員，哈爾濱物業(yè)管理管控協(xié)會(huì)常務(wù)理事，曹總經(jīng)理對(duì)高檔物業(yè)管理管控具有自己獨(dú)特的方法和思路。公司還聘請(qǐng)臺(tái)灣的物業(yè)管理管控高級(jí)人才，原香港順邁集團(tuán)物業(yè)部經(jīng)理羅昌迨先生為公司經(jīng)營(yíng)顧問(wèn)，承擔(dān)公司經(jīng)營(yíng)決策責(zé)任。公司的中層管理管控干部也都具有大專(zhuān)以上的學(xué)歷，并且都有著多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，理論與實(shí)踐的結(jié)合，使我們公司的領(lǐng)導(dǎo)決策層能在物業(yè)的行業(yè)中高瞻遠(yuǎn)矚，不斷的帶領(lǐng)我物業(yè)公司走向一個(gè)又一個(gè)新的高峰。高素質(zhì)、高效率的優(yōu)秀保安團(tuán)隊(duì)我們公司的安管人員大部分是軍隊(duì)的轉(zhuǎn)業(yè)退伍軍人，具有一定的體能、專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，熟悉防火、防盜及一般情況的處理，實(shí)行24小時(shí)晝夜值班的制度，晝夜進(jìn)行管區(qū)巡邏。我們的保安人員每天都要按軍事化管理管控的要求出早操、晨報(bào)、晨訓(xùn)，每月三次小訓(xùn)，一次大訓(xùn)，以例行的比武促進(jìn)人員素質(zhì)不斷提高。迄今為止我們所管理管控的物業(yè)小區(qū)尚未發(fā)生一件重大治安事件。技術(shù)過(guò)硬的專(zhuān)業(yè)維修隊(duì)伍我們公司所配備的維修人員，各工種齊全，技術(shù)過(guò)硬，無(wú)論是水暖工、電工、木工、瓦工、電焊工大部分都持有相關(guān)的技術(shù)等級(jí)證書(shū)。他們熟悉社區(qū)的管線走向及隱蔽工程，為了能隨時(shí)處置各種突發(fā)事件，確保及時(shí)有效地完成各種報(bào)修、急修和公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作，工程維修人員同樣實(shí)行24小時(shí)值班制度，以保證在任何時(shí)間接到報(bào)修后都能在15分鐘到30分鐘內(nèi)迅速的趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修處理。我們還根據(jù)各物業(yè)社區(qū)的具體情況，制定大中修相關(guān)計(jì)劃，按相關(guān)計(jì)劃定期的對(duì)各個(gè)物業(yè)小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備及房屋進(jìn)行維修、保養(yǎng)，做到小修及時(shí)到位，大修不過(guò)夜。專(zhuān)業(yè)的保潔隊(duì)伍各管理管控處的保潔工作是我們物業(yè)日常工作的重點(diǎn)，為此我公司成立了專(zhuān)業(yè)的保潔公司來(lái)負(fù)責(zé)各物業(yè)小區(qū)的保潔工作，該保潔公司負(fù)責(zé)人由具有多年賓館保潔經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任，同時(shí)我們還參照國(guó)家三星級(jí)酒店關(guān)于衛(wèi)生方面的檢查制度，制定了我公司詳細(xì)的保潔工作規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)，以此標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量保潔人員的工作成績(jī)。我們公司除了定期的對(duì)保潔員進(jìn)行有關(guān)保潔方面知識(shí)的專(zhuān)門(mén)培訓(xùn)外，還由管控中心每天派員到各管理管控區(qū)域進(jìn)行檢查督導(dǎo)，并對(duì)保潔及工作人員的工作情況詳細(xì)記錄，按記錄進(jìn)行考核評(píng)定，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。專(zhuān)業(yè)的配套服務(wù)我們公司除了業(yè)務(wù)拓展部，還根據(jù)公司未來(lái)發(fā)展的需要，成立了一系列專(zhuān)業(yè)化的子公司。主要有：綠化公司、電梯維修公司、保潔公司、文化傳播公司等多個(gè)子公司。綠化公司于2003年1月成立，公司主要組成人員均是具有本科以上學(xué)歷具有豐富經(jīng)驗(yàn)的農(nóng)業(yè)大學(xué)往屆畢業(yè)生組成，在成立至今短短的半年時(shí)間內(nèi)就順利完成了16個(gè)物業(yè)小區(qū)近20萬(wàn)平米的選苗、布景、造型、修建、養(yǎng)護(hù)等各項(xiàng)綠化工作，受到了廣大業(yè)主的員工的一致好評(píng)。此外，他們還在哈市市郊成立了專(zhuān)門(mén)的綠化基地，與國(guó)內(nèi)一些知名苗圃基地有密切的合作關(guān)系，既保證了綠化質(zhì)量，又能隨時(shí)根據(jù)需要為業(yè)主的員工提供各種超值服務(wù)。電梯維修公司也是我公司的子公司之一，公司主要組成人員均是具有相應(yīng)資質(zhì)的資深技術(shù)人員。從成立之初到現(xiàn)在，該公司除了保證我公司所管理管控的各物業(yè)小區(qū)的32部電梯正常維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行外，還對(duì)外承攬了的一系列電梯維修、養(yǎng)護(hù)工作，通過(guò)例行的維修及保養(yǎng)，我公司所管理管控的物業(yè)小區(qū)所有電梯均運(yùn)行良好，無(wú)一例事故發(fā)生，既節(jié)約了成本，又為業(yè)主的員工降低了電梯養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用。保潔公司也是我公司重要的子公司之一，該公司配備了洗地機(jī)、吸水機(jī)、打蠟機(jī)、電動(dòng)升降平臺(tái)等一系列專(zhuān)業(yè)工具，公司主要負(fù)責(zé)人具有多年的星級(jí)賓館專(zhuān)業(yè)保潔經(jīng)驗(yàn)，自公司成立以來(lái)，已經(jīng)對(duì)外承接了多項(xiàng)大理石地面清洗，打蠟和地毯清洗、養(yǎng)護(hù)等工作，受到廣大業(yè)主的員工的一致好評(píng)。文化傳播公司是我們正在著手組建的子公司之一，主要負(fù)責(zé)對(duì)外宣傳、社區(qū)文化、廣告創(chuàng)意、文案、員工培訓(xùn)等工作。嚴(yán)密的規(guī)章制度俗話(huà)說(shuō)“沒(méi)有規(guī)矩，不成方圓”，為提高公司員工的敬業(yè)、服務(wù)意識(shí)，使公司上下能夠做到令行禁止，更有效率的完成好公司下達(dá)的各項(xiàng)工作任務(wù)，公司還引進(jìn)了部隊(duì)的軍事化管理管控機(jī)制，定期邀請(qǐng)駐地部隊(duì)的優(yōu)秀教練員對(duì)員工進(jìn)行軍訓(xùn)。公司各部門(mén)和下屬管理管控處的員工實(shí)行半軍事化管理管控，每天早晨出操訓(xùn)練，背誦公司員工守則和文明用語(yǔ)，此項(xiàng)制度加強(qiáng)了員工的組織性、紀(jì)律性。公司為管控中心配備了超短波電臺(tái)，為保安和維修等一線部分人員配備了對(duì)講機(jī)，在方便情況溝通的同時(shí)，保證管理管控機(jī)關(guān)的各項(xiàng)指令及時(shí)有效的傳達(dá)到各個(gè)崗位，以便更好的為業(yè)主的員工服務(wù)。公司根據(jù)創(chuàng)品牌企業(yè)和未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需要，本著“能者上，庸者下，劣者退”的原則管理管控人力資源，通過(guò)制定嚴(yán)格的考核、獎(jiǎng)罰、晉升、辭退制度培養(yǎng)出一支素質(zhì)過(guò)硬、技能全面的人力資源隊(duì)伍。嚴(yán)格的人員選拔和培訓(xùn)制度公司以“精干、高效、實(shí)用”原則，制定了一系列人員招聘、培訓(xùn)、選拔、儲(chǔ)備相關(guān)計(jì)劃。在招聘工作中，公司嚴(yán)格把關(guān)，以誠(chéng)信、敬業(yè)、協(xié)作為基本標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行招聘，經(jīng)過(guò)綜合部的初試、部門(mén)經(jīng)理和總經(jīng)理的面試、物業(yè)管理管控崗前培訓(xùn)，經(jīng)考試合格試用期滿(mǎn)后才能正式上崗。在培訓(xùn)工作中，公司制訂了詳細(xì)崗前和在崗培訓(xùn)相關(guān)計(jì)劃,不斷提高企業(yè)員工的綜合素質(zhì)。通過(guò)有組織培訓(xùn)，有相關(guān)計(jì)劃選擇人才，公司的人力資源管理管控不斷走入正軌，我們把一批有專(zhuān)業(yè)技能的人才放到了能發(fā)展才干的崗位，把品行出眾的人才放到了能體現(xiàn)德才素質(zhì)的管理管控崗位，人盡其才，物盡其用，從而建立起一支更具專(zhuān)業(yè)水平，更有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理管控團(tuán)隊(duì)。（六）、驕人的業(yè)績(jī)物業(yè)公司成立近兩年來(lái)，通過(guò)我們的不斷努力，取得了可喜的成績(jī)，我們公司管理管控的昆侖商城、世紀(jì)廣場(chǎng)、得意居、名人府邸等物業(yè)小區(qū)先后多次被評(píng)為“南崗區(qū)優(yōu)秀治安管理管控小區(qū)”、“市級(jí)物業(yè)管理管控優(yōu)秀示范小區(qū)”、“市級(jí)優(yōu)秀綠化庭院”、“省級(jí)物業(yè)管理管控優(yōu)秀示范小區(qū)”等多項(xiàng)榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)，更有業(yè)主的員工贈(zèng)送的錦旗多面和表?yè)P(yáng)信數(shù)封。世紀(jì)廣場(chǎng)物業(yè)小區(qū)是哈爾濱市物業(yè)管理管控示范單位，每年省市領(lǐng)導(dǎo)均會(huì)陪同外國(guó)元首和貴賓到該物業(yè)小區(qū)進(jìn)行參觀、指導(dǎo)。我公司于2003年為我們所管理管控的昆侖商城物業(yè)小區(qū)和世紀(jì)廣場(chǎng)物業(yè)小區(qū)申報(bào)“全國(guó)物業(yè)管理管控優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”，在省建設(shè)廳和國(guó)家建設(shè)部組織的評(píng)檢過(guò)程中雙雙順利通過(guò)檢查，創(chuàng)下了同行業(yè)之最，成為東北地區(qū)為數(shù)不多的一次申報(bào)2個(gè)國(guó)家級(jí)物業(yè)管理管控優(yōu)秀示范小區(qū)并且順利通過(guò)的物業(yè)公司之一。我公司于2004年成功申報(bào)國(guó)家一級(jí)資質(zhì)，成為國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理管控企業(yè)。公司于2004年初成立北京市昆侖人家物業(yè)管理管控分公司，同年接管北京市鼎盛園小區(qū)，現(xiàn)正為其進(jìn)行前期物業(yè)管理管控服務(wù)。2004年，為了在管理管控上與國(guó)際接軌，我公司在年初就積極導(dǎo)入ISO9001國(guó)際質(zhì)量保證體系，使公司的管理管控步入了標(biāo)準(zhǔn)化、程序化的軌道。并且在11月，順利通過(guò)了ISO9001:2000（質(zhì)量管理管控體系）、ISO14001：1996（環(huán)境管理管控體系）、OHSAS18001：2000（職業(yè)健康安全管理管控體系）三位一體綜合認(rèn)證。使公司的管理管控體系上升到一個(gè)全新的高度，達(dá)到了行業(yè)內(nèi)先進(jìn)水平。同年，公司還榮獲“中國(guó)市場(chǎng)物業(yè)管理管控企業(yè)十大知名品牌”以及“中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行誠(chéng)信單位”等榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。海德國(guó)際社區(qū)物業(yè)管理管控服務(wù)合適的方案海德國(guó)際社區(qū)物業(yè)管理管控相關(guān)項(xiàng)目的管理管控特點(diǎn)分析一、海德國(guó)際社區(qū)的特點(diǎn)海德國(guó)際社區(qū)建在浙江省義烏與東陽(yáng)兩大商業(yè)城市的交界處，位于世紀(jì)大道旁、蓮花山上、東陽(yáng)江畔。山麓、河流成就了海德國(guó)際社區(qū)的完美天資。它由北美山地別墅、英式聯(lián)排別墅、庭院排屋、酒店式公寓、高爾夫球場(chǎng)、五星級(jí)國(guó)際酒店、商業(yè)街、國(guó)際雙語(yǔ)學(xué)校等組成，這是一座堪與美國(guó)社區(qū)媲美的生態(tài)園林社區(qū)，她標(biāo)志著義烏的居住水平由此與國(guó)際同步。海德國(guó)際社區(qū)，作為一個(gè)高品質(zhì)的多元化國(guó)際社區(qū)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)及生活方式的營(yíng)造上，表現(xiàn)出行業(yè)的領(lǐng)旗者的超凡風(fēng)范，將文化融于建筑之中，讓建筑與自然和諧融合，充分顯示出社區(qū)的多元化和包容性，更加適合不同居者的口味。根據(jù)海德國(guó)際社區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)，社區(qū)的購(gòu)房業(yè)主，將大部分為事業(yè)有成的成功人士。這些業(yè)主購(gòu)房觀念成熟，置業(yè)目的明確，文化品位較高，他們?cè)谶x擇海德國(guó)際社區(qū)的同時(shí)，也在選擇符合社區(qū)品位的物業(yè)服務(wù)，感受尊貴的專(zhuān)署服務(wù)，確保物業(yè)保值、增值是他們的首選目標(biāo)。海德國(guó)際社區(qū)以綠色、健康與智能化為主題，建筑布局合理，配套設(shè)施完善，社區(qū)內(nèi)高層住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)街區(qū)、及別墅錯(cuò)落有致，道路、景觀以及河、湖、園等分布其間，學(xué)校、商場(chǎng)、公寓、商鋪一應(yīng)俱全，充分滿(mǎn)足了業(yè)主居住、生活、休閑、娛樂(lè)、健康、度假等的需要。海德國(guó)際社區(qū)將以尊貴、舒適、繁榮的形象成為東陽(yáng)市建筑史上的輝煌。二、海德國(guó)際社區(qū)的管理管控難點(diǎn)在海德國(guó)際社區(qū)的物業(yè)管理管控服務(wù)工作中，凸現(xiàn)出來(lái)的難點(diǎn)主要有以下方面：1、整個(gè)社區(qū)體量巨大，建筑類(lèi)型多樣，業(yè)主提出的物業(yè)管理管控服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和需求各有不同。2、地域處在新開(kāi)發(fā)區(qū)域，城市功能延伸尚未完全到位，社區(qū)周邊環(huán)境尚未形成規(guī)模的商圈，政府與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的配套設(shè)施功能尚不能完全發(fā)揮，這就要求物業(yè)管理管控公司能夠充分考慮利用現(xiàn)有資源為業(yè)主提供全方位的物業(yè)管理管控服務(wù)，滿(mǎn)足業(yè)主的衣食住行等高標(biāo)準(zhǔn)要求。綜上分析，針對(duì)于“海德國(guó)際社區(qū)”業(yè)主的物業(yè)管理管控服務(wù)工作，已經(jīng)不能局限于圍合式小區(qū)提供基本服務(wù)的物業(yè)管理管控，物業(yè)公司只有延伸服務(wù)內(nèi)涵，拓展服務(wù)領(lǐng)域，創(chuàng)新服務(wù)理念，以管理管控城市生活區(qū)的理念，提供符合經(jīng)商工作、居住生活、度假休閑、投資置業(yè)等各個(gè)類(lèi)型、各個(gè)階層業(yè)主需要的，管家式專(zhuān)屬物業(yè)管理管控服務(wù)模式，從衣、食、住、行、醫(yī)、娛、用、教、體、信、修、銀等各個(gè)方面，讓購(gòu)房置業(yè)的業(yè)主享受尊貴、尊崇的服務(wù)，才能滿(mǎn)足業(yè)主的真正需要，從而配合發(fā)展商做好銷(xiāo)售和售后服務(wù)工作。使海德國(guó)際社區(qū)真正成為城市政治、經(jīng)濟(jì)、娛樂(lè)中心區(qū)。三、物業(yè)管理管控難點(diǎn)解決方法1、實(shí)施規(guī)范化管理管控，使業(yè)主的物業(yè)資產(chǎn)保值、增值。根據(jù)海德國(guó)際社區(qū)的地理位置和建筑格局，我們認(rèn)為海德國(guó)際社區(qū)的物業(yè)管理管控服務(wù)，應(yīng)該在人文服務(wù)上突出“尊貴、舒適”，在環(huán)境管理管控上體現(xiàn)“生態(tài)、綠色”，在社區(qū)文化中彰顯“高雅、高尚”，在治安秩序上感受“安全、安心”。在海德國(guó)際社區(qū)購(gòu)房的業(yè)主對(duì)于高檔社區(qū)的物業(yè)管理管控服務(wù)合適的內(nèi)容，以及國(guó)家、地方關(guān)于物業(yè)管理管控的相關(guān)法律、法規(guī)都將會(huì)有一定了解。這就需要物業(yè)管理管控企業(yè)嚴(yán)格按照“規(guī)范化”的要求實(shí)施物業(yè)管理管控服務(wù)工作，并針對(duì)高檔社區(qū)的業(yè)主和物業(yè)環(huán)境、建筑狀況等對(duì)小區(qū)員工進(jìn)行崗前綜合培訓(xùn)和崗上加強(qiáng)培訓(xùn)。確保物業(yè)公司的每一名員工在服務(wù)和管理管控的任何一個(gè)細(xì)節(jié)，都能夠遵照國(guó)家的“條例”，地方的“法規(guī)”開(kāi)展工作，大到道路、河流、房屋外觀，小到空調(diào)安裝、裝飾裝修都嚴(yán)格按照“條例”、“規(guī)定”實(shí)施規(guī)范化管理管控。保持高檔社區(qū)的原有風(fēng)格，以國(guó)家示范住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)整個(gè)社區(qū)，保障業(yè)主和發(fā)展商的物業(yè)在社區(qū)內(nèi)不斷增值。同時(shí)，分公司內(nèi)部進(jìn)行規(guī)范化管理管控，運(yùn)用先進(jìn)的扁平化管理管控模式，以?xún)?nèi)部的規(guī)范化管理管控帶動(dòng)整個(gè)社區(qū)的規(guī)范化物業(yè)服務(wù)，建立獨(dú)特的企業(yè)文化系統(tǒng)，加強(qiáng)企業(yè)形象設(shè)計(jì)和視覺(jué)識(shí)別體系，提升管理管控服務(wù)品位，形成與海德國(guó)際社區(qū)一致的“國(guó)際化管理管控”風(fēng)格。2、開(kāi)展人性化的管家式服務(wù)，使物業(yè)管理管控服務(wù)提檔升級(jí)，獲得社會(huì)、業(yè)主認(rèn)可。根據(jù)業(yè)主生活、居住、工作、置業(yè)需求，把業(yè)主需要的服務(wù)提供給業(yè)主，滿(mǎn)足不同業(yè)主的不同需要，讓“人性化”專(zhuān)署的管家式物業(yè)管理管控服務(wù)涵蓋業(yè)主生活的各個(gè)層面。把屬于小區(qū)的社區(qū)文化貫穿到業(yè)主生活的每個(gè)細(xì)節(jié)，使物業(yè)服務(wù)更加貼近人性、貼近業(yè)主，是我們追求的目標(biāo)。根據(jù)海德國(guó)際社區(qū)基本情況，公司將在社區(qū)內(nèi)設(shè)置環(huán)區(qū)環(huán)保電瓶車(chē)，作為業(yè)主在社區(qū)內(nèi)的代步工具，為業(yè)主的出行、購(gòu)物、工作提供方便?？紤]到業(yè)主救護(hù)和應(yīng)急出行的需要，配備應(yīng)急服務(wù)車(chē)輛，提供24小時(shí)應(yīng)急服務(wù)，為有救護(hù)、應(yīng)急出行等需要的業(yè)主提供及時(shí)到位的服務(wù)。公司還將組織引進(jìn)一些知名企業(yè)到社區(qū)置業(yè)經(jīng)商，為業(yè)主解決飲食、娛樂(lè)、休閑、文化、就醫(yī)等服務(wù)，更多關(guān)注業(yè)主細(xì)微的物業(yè)管理管控服務(wù)需求，使業(yè)主享受尊崇、尊貴的專(zhuān)屬服務(wù)，創(chuàng)造海德國(guó)際社區(qū)的社區(qū)文化氛圍，按照發(fā)展商生態(tài)園林社區(qū)，以及高尚祥和、尊榮顯貴、崇尚文化的智能社區(qū)定位，相關(guān)計(jì)劃、組織、開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)。設(shè)立商務(wù)生活服務(wù)中心，提供代辦、代購(gòu)、代買(mǎi)、代售等服務(wù)，和周邊的大型購(gòu)物中心、中高檔賓館酒店、旅行社、火車(chē)站、民航等機(jī)構(gòu)建立合作伙伴，對(duì)于社區(qū)業(yè)主只要持有VIP卡，就可享受打折、優(yōu)惠服務(wù)。全面提高發(fā)展商和物業(yè)公司的社會(huì)認(rèn)知度，把海德國(guó)際社區(qū)建設(shè)成居住亮點(diǎn)和投資熱點(diǎn)。3、開(kāi)拓創(chuàng)新，注重環(huán)保，為業(yè)主提供超值服務(wù)，提升社區(qū)品位。海德國(guó)際社區(qū)作為綠色、健康主題的生態(tài)園林社區(qū)，突出了山、河、湖、園等自然環(huán)境在社區(qū)中的作用，公司在未來(lái)的物業(yè)管理管控服務(wù)中，也將把生態(tài)、綠色、環(huán)保、作為服務(wù)的主題，圍繞自然環(huán)境開(kāi)展系列文化活動(dòng)，注重保護(hù)、維護(hù)自然環(huán)境和自然生態(tài)，實(shí)現(xiàn)發(fā)展商的設(shè)計(jì)規(guī)劃初衷。提升物業(yè)服務(wù)的科技含量，建立網(wǎng)絡(luò)社區(qū)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上報(bào)修、網(wǎng)上購(gòu)物、網(wǎng)上投訴、網(wǎng)上物業(yè)服務(wù)論壇等智能化物業(yè)服務(wù)平臺(tái)，物業(yè)費(fèi)合適的內(nèi)容在網(wǎng)上公布，由銀行托收各種費(fèi)用。創(chuàng)建海德國(guó)際社區(qū)的網(wǎng)絡(luò)家園。公司還將依托下屬子公司在家政服務(wù)、清洗保潔、花卉養(yǎng)護(hù)、空氣監(jiān)測(cè)、就醫(yī)體檢、社區(qū)文化活動(dòng)等方面為業(yè)主提供全方位服務(wù)，創(chuàng)造全新的大家庭氛圍，把海德國(guó)際社區(qū)打造為東陽(yáng)與義烏市的頂級(jí)多功能社區(qū)。

投標(biāo)總報(bào)價(jià)一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)根據(jù)海德國(guó)際社區(qū)的具體特點(diǎn)。在取費(fèi)時(shí)，我們本著精打細(xì)算、務(wù)求準(zhǔn)確、合理的原則。分別確定了高層住宅、商服、別墅、寫(xiě)字樓等各類(lèi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：高層住宅建筑面積每平方米/每月元商服公企建筑面積每平方米/每月元?jiǎng)e墅住宅建筑面積每平方米/每月元寫(xiě)字樓建筑面積每平方米/每月元地上車(chē)位管理管控費(fèi)每月每位元地下車(chē)位管理管控費(fèi)每月每位元電梯費(fèi)基礎(chǔ)層元/月

管理管控服務(wù)總承諾在社區(qū)的總體服務(wù)中，我們承諾“服務(wù)無(wú)止境、管理管控?zé)o盲點(diǎn)、業(yè)主無(wú)怨言”。公司在中標(biāo)并簽署了物業(yè)管理管控委托合同合約后，將嚴(yán)格按照投標(biāo)書(shū)約定時(shí)間，提交履約保證金。如在物業(yè)管理管控服務(wù)過(guò)程中，出現(xiàn)物業(yè)公司人為因素造成設(shè)備設(shè)施損壞時(shí)，將按照合同合約中的相關(guān)約定進(jìn)行賠償修復(fù)。在全面的管理管控服務(wù)中，我們承諾“管理管控?zé)o盲點(diǎn)、服務(wù)無(wú)止境、業(yè)主無(wú)怨言”、全員都是“禮賓員、引導(dǎo)員、保潔員”，用高品級(jí)的物業(yè)管理管控標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)于海德國(guó)際社區(qū)，把社區(qū)打造成東陽(yáng)市的頂級(jí)建筑群，切實(shí)提高社區(qū)的市場(chǎng)知名度，提高服務(wù)品級(jí)，保證社區(qū)的功能含金量。一．物業(yè)管理管控基礎(chǔ)服務(wù)合適的內(nèi)容承諾（一）、社區(qū)綜合管理管控方面一年內(nèi)通過(guò)“市級(jí)物業(yè)管理管控示范小區(qū)”評(píng)比，并獲得榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。二年內(nèi)通過(guò)“省級(jí)物業(yè)管理管控示范小區(qū)”評(píng)比，并獲得榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。三年內(nèi)通過(guò)“國(guó)家級(jí)物業(yè)管理管控示范小區(qū)”評(píng)比，并獲得榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。（二）、社區(qū)治安秩序——公司按照社區(qū)管理管控需要配備安管員，協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好安全防范工作；——封閉式小區(qū)，所有出入口設(shè)立保安崗?fù)?，?shí)行24小時(shí)值班制度，力求做到萬(wàn)無(wú)一失；——開(kāi)放式小區(qū)設(shè)機(jī)動(dòng)巡邏，重點(diǎn)部位派專(zhuān)人值守，保證業(yè)主的生活秩序、工作秩序、公共場(chǎng)所秩序保持良好狀態(tài)，小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備、小品、雕塑不出現(xiàn)損壞丟失；——專(zhuān)人操作監(jiān)控設(shè)備，嚴(yán)密監(jiān)控社區(qū)治安秩序，保證社區(qū)秩序良好，無(wú)安全隱患；——專(zhuān)人管理管控地上、地下車(chē)位，保持停車(chē)秩序良好；——主要消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，每周定期對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)，保證社區(qū)內(nèi)無(wú)消防隱患，消防通道暢通無(wú)阻。（三）、社區(qū)清潔，嚴(yán)格執(zhí)行ISO14000環(huán)境保護(hù)體系標(biāo)準(zhǔn)——樓內(nèi)保潔按照三星級(jí)酒店保潔方面的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行；——確保社區(qū)路面、廣場(chǎng)、綠地?zé)o雜物，清潔一新；——社區(qū)水面、湖面無(wú)垃圾、漂浮物；——社區(qū)路面、邊石、路燈、雕塑、小品、圍欄定期凈水清洗，無(wú)積塵、印痕；——引進(jìn)大型保潔、清洗設(shè)備，保證社區(qū)主要街道每日早晚各用清水沖洗1次，路面潔凈無(wú)塵?！鐓^(qū)垃圾按環(huán)保要求，分類(lèi)收集，日產(chǎn)日清。（四）、社區(qū)綠化——草坪美觀平整，高度4—6厘米，覆土率達(dá)到95%以上；——綠籬修剪整齊，無(wú)空缺，無(wú)病蟲(chóng)害；——樹(shù)木生長(zhǎng)茂盛，品種多樣，合理搭配；按照養(yǎng)護(hù)合適的方案實(shí)施二次改造，確保后期成活率。——室內(nèi)的綠擺、花木盆景設(shè)計(jì)美觀，擺放適當(dāng)，品味高雅，生長(zhǎng)良好，成活率100%；（五）、社區(qū)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)——嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備大、中、小修相關(guān)計(jì)劃，保證社區(qū)內(nèi)所有公共設(shè)施設(shè)備狀況良好，運(yùn)行正常?！峁?4小時(shí)報(bào)修服務(wù)，接到業(yè)主報(bào)修15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，小修、急修不過(guò)夜；——確保社區(qū)街道及庭院燈飾等設(shè)備設(shè)施的正常使用，更換維修不過(guò)夜，完好率100%；——重要設(shè)施設(shè)備，如消防監(jiān)控系統(tǒng)、備用發(fā)電機(jī)、排風(fēng)定期啟動(dòng)，確保狀態(tài)正常。（六）、社區(qū)物業(yè)公共房產(chǎn)管理管控——確保物業(yè)房產(chǎn)無(wú)火災(zāi)、無(wú)盜竊等安全事故發(fā)生；——保證室內(nèi)清潔衛(wèi)生，無(wú)堆放垃圾，墻面設(shè)施無(wú)積塵；——確保房產(chǎn)外觀整潔、設(shè)施正常、功能正常、使用正常。二、城市生活區(qū)域管理管控承諾根據(jù)海德國(guó)際社區(qū)的建筑體量巨大，建筑類(lèi)型多樣，配套設(shè)施完善，功能齊全等特點(diǎn)，按照單純的居住小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理管控服務(wù)，已經(jīng)不能滿(mǎn)足整個(gè)社區(qū)從業(yè)主到發(fā)展商的服務(wù)需要。為此，公司在物業(yè)小區(qū)基本服務(wù)合適的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，在海德國(guó)際社區(qū)推出城市生活區(qū)管理管控服務(wù)合適的內(nèi)容。1、交通出行方面——在海德國(guó)際社區(qū)內(nèi)設(shè)置環(huán)區(qū)環(huán)保電瓶車(chē)，作為業(yè)主在社區(qū)內(nèi)的代步工具?！紤]到業(yè)主救護(hù)和應(yīng)急出行的需要，配備應(yīng)急服務(wù)車(chē)輛，提供24小時(shí)應(yīng)急服務(wù)，為有救護(hù)、應(yīng)急出行等需要的業(yè)主提供及時(shí)到位的服務(wù)。2、政設(shè)施管理管控——按照社區(qū)的配套市政設(shè)施的設(shè)置，定期對(duì)市政公用設(shè)施進(jìn)行日常管理管控和維護(hù)。——加強(qiáng)社區(qū)燈飾亮化、彩化建設(shè)，打造東陽(yáng)市的不夜城?！鐓^(qū)的主要街路實(shí)行高壓清掃作業(yè)，全自動(dòng)掃路，實(shí)施機(jī)械化保潔作業(yè)。使用真空擠壓式垃圾清運(yùn)車(chē)進(jìn)行垃圾清運(yùn)，垃圾日產(chǎn)日清。——小區(qū)燈飾及時(shí)檢修更換，維修率達(dá)100%。3、市容秩序方面——杜絕私建濫建、違章搭建、違規(guī)操作——商鋪牌匾燈箱規(guī)范有序、典雅富麗。——禁止無(wú)證流動(dòng)商販進(jìn)內(nèi)社區(qū)，廢品回收由公司指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)，確保社區(qū)秩序井然，環(huán)境幽雅，衛(wèi)生清潔。4、物流配送方面——公司將在首期建設(shè)的社區(qū)內(nèi)建立采購(gòu)配送中心，送貨上門(mén)，滿(mǎn)足業(yè)主生活、工作、購(gòu)物等的基本需求?！_(kāi)設(shè)社區(qū)票務(wù)中心，為業(yè)主提供航空、鐵路等票務(wù)預(yù)訂，送票上門(mén)服務(wù)?！_(kāi)辦家裝超市，為業(yè)主的物業(yè)裝修提供選擇和施工方便。5、社區(qū)文化活動(dòng)方面——海德國(guó)際社區(qū)的社區(qū)文化定位于：健康多樣、高尚高雅、親情溝通?！M織和開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)中，公司將充分調(diào)動(dòng)業(yè)主的參與性和積極性，按照季節(jié)、民族節(jié)日、傳統(tǒng)節(jié)日、外來(lái)節(jié)日等的不同，組織相對(duì)應(yīng)的文化活動(dòng)，以季節(jié)為單位開(kāi)展有主題貫穿的文化活動(dòng)季?！杭镜难亟で?、郊游、龍舟比賽；——夏季的家庭健康運(yùn)動(dòng)會(huì)，社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)；——秋季的采摘游、中秋音樂(lè)會(huì)、重陽(yáng)登高；——冬季的圣誕節(jié)狂歡舞會(huì)，元宵節(jié)賞燈猜迷。6、飲食娛樂(lè)方面——按照社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，引進(jìn)咖啡、酒吧、中餐、西餐、娛樂(lè)等相關(guān)項(xiàng)目，形成規(guī)模和連片效應(yīng)?！⑸鐓^(qū)餐廳，開(kāi)設(shè)送餐服務(wù)。7、業(yè)主就醫(yī)看護(hù)方面——與本市的大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系，在社區(qū)內(nèi)設(shè)置醫(yī)療機(jī)構(gòu)；——定期為業(yè)主進(jìn)行免費(fèi)體檢，并建立健康檔案，對(duì)需要者提供相應(yīng)的保健合適的方案；——開(kāi)展長(zhǎng)期的醫(yī)療咨詢(xún)活動(dòng)；——設(shè)置看護(hù)服務(wù)機(jī)構(gòu)，在節(jié)假日為業(yè)主的孩子和老人提供看護(hù)服務(wù)，方便業(yè)主的工作和旅游。8、日常便民服務(wù)——為方便業(yè)主，滿(mǎn)足業(yè)主的需要，社區(qū)內(nèi)建立24小時(shí)客戶(hù)服務(wù)中心。——提供電腦維護(hù)、代辦網(wǎng)站等服務(wù)；——提供委托性服務(wù)，如代客購(gòu)物、代送快件等；——提供會(huì)務(wù)、PARTY、展覽會(huì)、沙龍策劃、尊貴會(huì)議服務(wù)；——提供旅游服務(wù)，如代訂票、聯(lián)系旅游團(tuán)以及提供最新的旅游信息等服務(wù)；——提供車(chē)務(wù)出租，代駕、代客泊車(chē)服務(wù)；——提供汽車(chē)清洗、美容、租賃服務(wù)，建立護(hù)理檔案；——為業(yè)主提供洗衣、送水、訂奶料理家政等多項(xiàng)便民服務(wù)。三、根據(jù)不同層次業(yè)主的需求，提供可選擇的管家式服務(wù)家政管理管控服務(wù)——家庭聚會(huì)策劃，家庭清潔保潔，家庭花卉養(yǎng)護(hù)，寵物護(hù)理，子女教育，老人看護(hù)，衣物、家具、車(chē)輛、家電的清洗、保養(yǎng)，出行、旅游景點(diǎn)聯(lián)絡(luò)策劃，家庭物品采購(gòu)，家庭聚餐制作，婚喪嫁娶全程策劃服務(wù)?！?qǐng)保姆，提供私人醫(yī)生。私人秘書(shū)服務(wù)——重要事件提醒，商務(wù)、政務(wù)活動(dòng)策劃接待，各種會(huì)議服務(wù)，文件收發(fā)、處理，重要客戶(hù)、客人的聯(lián)絡(luò)接待，涉外活動(dòng)、涉外商務(wù)的口譯、筆譯以及資料翻譯，電子商務(wù)，電腦醫(yī)生等。顧問(wèn)咨詢(xún)代理服務(wù)——提供房產(chǎn)置業(yè)手續(xù)代辦、經(jīng)濟(jì)、民事法律咨詢(xún)，商務(wù)代辦，投資理財(cái)，戶(hù)口遷移，子女入托、入學(xué)，置業(yè)擔(dān)保，房屋租賃、銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)租、經(jīng)營(yíng)，物品采購(gòu)顧問(wèn)等各個(gè)層面。

第四節(jié)海德國(guó)際社區(qū)的質(zhì)量管理管控目標(biāo)和采用的管理管控方式質(zhì)量管理管控目標(biāo)海德國(guó)際社區(qū)作為2004年?yáng)|陽(yáng)市開(kāi)盤(pán)的地標(biāo)性房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目，所處的地理位置和升值潛力，都值得我們期待。我公司在物業(yè)管理管控服務(wù)工作中，按照城市高檔物業(yè)集中區(qū)、城市經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)的開(kāi)發(fā)定位，制定了以下目標(biāo)：一年內(nèi)創(chuàng)建“市級(jí)物業(yè)管理管控示范住宅小區(qū)”，并獲得稱(chēng)號(hào)。二年內(nèi)創(chuàng)建“省級(jí)物業(yè)管理管控示范住宅小區(qū)”，并獲得稱(chēng)號(hào)。三年內(nèi)創(chuàng)建“國(guó)家級(jí)物業(yè)管理管控示范住宅小區(qū)”，并獲得稱(chēng)號(hào)。同時(shí)，從物業(yè)管理管控前期介入開(kāi)始到物業(yè)正式接管驗(yàn)收，我公司會(huì)從內(nèi)業(yè)、外業(yè)等每個(gè)環(huán)節(jié)出發(fā)，始終按照“國(guó)家級(jí)物業(yè)管理管控示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范化的物業(yè)管理管控工作。配合開(kāi)發(fā)商進(jìn)行樓盤(pán)的銷(xiāo)售，把入住海德國(guó)際社區(qū)打造成身份、地位、成就的象征，把海德國(guó)際社區(qū)打造成浙江省的標(biāo)志性建筑。隨著物業(yè)管理管控服務(wù)的深入，在解決就業(yè)、保護(hù)環(huán)境、創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益等方面，為政府和社會(huì)做出貢獻(xiàn)。二、管理管控小區(qū)所取得的各種效益1、社會(huì)效益海德國(guó)際社區(qū)作為東陽(yáng)市的地標(biāo)性建筑，高品級(jí)的物業(yè)管理管控服務(wù)是相關(guān)項(xiàng)目繼續(xù)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售的有利基礎(chǔ)。海德國(guó)際社區(qū)在建筑架構(gòu)、配套設(shè)施、綜合布局、使用功能以及周邊環(huán)境上都將會(huì)給東陽(yáng)市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)代來(lái)巨大影響。物業(yè)公司通過(guò)規(guī)范化的管理管控和人性化服務(wù)，建立獨(dú)特的企業(yè)文化系統(tǒng)，加強(qiáng)企業(yè)形象設(shè)計(jì)和視覺(jué)識(shí)別體系，形成與海德國(guó)際社區(qū)一致的“國(guó)際化管理管控”風(fēng)格，對(duì)于樹(shù)立物業(yè)管理管控品牌，拉動(dòng)?xùn)|陽(yáng)市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，引進(jìn)人才，引進(jìn)投資，都將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。經(jīng)過(guò)物業(yè)公司的長(zhǎng)期管理管控，業(yè)主和發(fā)展商的物業(yè)也將不斷增值，最終形成銷(xiāo)售熱點(diǎn)和居住亮點(diǎn)，帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)繁榮。二、經(jīng)濟(jì)效益公司通過(guò)規(guī)?；?jīng)營(yíng)、商業(yè)化運(yùn)作，節(jié)能降耗，增收節(jié)支，將會(huì)更大的提高物業(yè)費(fèi)使用率，把更多資金用于物業(yè)管理管控服務(wù)之中，在保持相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上，以高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)回報(bào)業(yè)主，形成取之于民，用之于民的良性循環(huán)。三、環(huán)境效益物業(yè)公司在社區(qū)的管理管控服務(wù)中，用扎實(shí)的管理管控實(shí)現(xiàn)海德國(guó)際社區(qū)的綠色、環(huán)保、生態(tài)的園林社區(qū)特色，把社區(qū)打造成行政辦公、教育科研、旅游、綠色產(chǎn)業(yè)為一體，具有現(xiàn)代化特色的園林生態(tài)社區(qū)。業(yè)主生活在綠色、環(huán)保的生態(tài)園林社區(qū)中，也將享受到更多舒適和健康。三、海德國(guó)際社區(qū)擬采用的管理管控方式1、實(shí)行一體化管理管控我公司對(duì)海德國(guó)際社區(qū)將提供專(zhuān)業(yè)化、人性化、規(guī)范化的物業(yè)管理管控服務(wù)工作，同時(shí)采用ISO9000質(zhì)量管理管控體系、ISO14000環(huán)境管理管控體系和OHSMS18000職業(yè)健康安全管理管控體系的一體化管理管控，細(xì)化治安秩序管理管控、綠化美化、清潔保潔、維修維護(hù)等工作，為開(kāi)放商和入住社區(qū)的業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，使海德國(guó)際社區(qū)成為東陽(yáng)市的頂級(jí)社區(qū)，為浙江省畫(huà)出一道靚麗的風(fēng)景線。2、實(shí)行全員聘用制管理管控企業(yè)將實(shí)行全員聘任制，上至總經(jīng)理下至普通員工都是經(jīng)過(guò)層層選拔，競(jìng)聘上崗。本著“能者上，庸者下，劣者退”的原則管理管控人力資源，通過(guò)制定嚴(yán)格的考核、獎(jiǎng)罰、晉升、辭退制度培養(yǎng)出一支素質(zhì)過(guò)硬、技能全面、年輕化、專(zhuān)業(yè)化的高效率的物業(yè)管理管控隊(duì)伍。3、實(shí)行軍事化管理管控對(duì)于海德國(guó)際社區(qū)的管理管控隊(duì)伍我們將引進(jìn)部隊(duì)的軍事化管理管控機(jī)制，保安員優(yōu)先招聘軍隊(duì)退伍轉(zhuǎn)業(yè)軍人，對(duì)于進(jìn)入公司的保安員首先送到部隊(duì)進(jìn)行為期20天的軍事化封閉式訓(xùn)練，通過(guò)20天的嚴(yán)格訓(xùn)練和考核，勝任的保安員正式進(jìn)崗實(shí)習(xí)。在崗期間，保安人員每天都要按軍事化管理管控的要求出早操、晨訓(xùn)，每月三次小訓(xùn)，一次大訓(xùn)，以例行的比武與消防演練促進(jìn)人員素質(zhì)不斷提高。迄今為止我們所管理管控的物業(yè)小區(qū)尚未發(fā)生一件重大治安事件。4、實(shí)行定期例會(huì)制度，及時(shí)解決工作難題根據(jù)實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)情況，每年公司要進(jìn)行年度總結(jié)，半年召開(kāi)一次經(jīng)營(yíng)管理管控分析會(huì)；每月召開(kāi)一次總經(jīng)理辦公會(huì)，分析當(dāng)月公司各項(xiàng)工作中出現(xiàn)的問(wèn)題，并制定出解決措施；每周由總經(jīng)理召開(kāi)各部門(mén)、各區(qū)經(jīng)理參加的公司例會(huì)，研究解決各部門(mén)、管理管控處匯報(bào)上來(lái)的工作問(wèn)題；每天各部門(mén)、各管理管控處召開(kāi)本單位例會(huì)，安排布置當(dāng)天工作。一年365天，公司員工每天堅(jiān)持出早操，背誦《員工守則》和《文明用語(yǔ)》等。每周一，公司全體員工在廣場(chǎng)集合，升國(guó)旗，對(duì)員工進(jìn)行愛(ài)崗敬業(yè)，愛(ài)國(guó)愛(ài)家鄉(xiāng)的教育。5、實(shí)行全面預(yù)算管理管控，公司將在小區(qū)實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)一段時(shí)間后，根據(jù)以往的數(shù)據(jù)，為各部門(mén)制定詳細(xì)的物業(yè)費(fèi)收繳、物料消耗、工資支出、各崗位人員配置等各項(xiàng)收支指標(biāo)，同時(shí)與相關(guān)責(zé)任人簽訂責(zé)任狀，嚴(yán)格按照指標(biāo)進(jìn)行。6、實(shí)行酒店賓館三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)保潔管理管控保潔工作是我們物業(yè)管理管控日常服務(wù)工作的重點(diǎn)，為此我公司在保潔工作中選派具有多年賓館保潔經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)工作，同時(shí)我們還參照國(guó)家三星級(jí)酒店關(guān)于衛(wèi)生方面的檢查制度，制定了我公司詳細(xì)的保潔工作規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)，以此標(biāo)準(zhǔn)來(lái)考核保潔人員的實(shí)際工作效果。7、實(shí)行品質(zhì)監(jiān)督管理管控，實(shí)行員工“星級(jí)評(píng)定”制度設(shè)立客戶(hù)品質(zhì)服務(wù)部，負(fù)責(zé)公司內(nèi)部服務(wù)質(zhì)量管理管控監(jiān)督，定期走訪業(yè)主，定期進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，對(duì)服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行抽查，檢查服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度是否符合標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)投訴處理結(jié)果進(jìn)行跟蹤回訪、了解、反饋業(yè)主信息，對(duì)管理管控和服務(wù)工作提出指導(dǎo)意見(jiàn)。實(shí)行員工星級(jí)評(píng)定制度，根據(jù)員工的日常工作表現(xiàn)及工作成績(jī)?cè)u(píng)定員工等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放相應(yīng)級(jí)別工資。8、實(shí)行全員保潔、全天候保潔管理管控海德國(guó)際社區(qū)小區(qū)內(nèi)，實(shí)行全員保潔制度，對(duì)于公司每一位員工都有責(zé)任和義務(wù)保護(hù)社區(qū)的衛(wèi)生清潔，每一位員工在社區(qū)內(nèi)都是保潔員。實(shí)行全天候保潔服務(wù)，無(wú)論雨、雪、風(fēng)、霜、寒、暑，我們保證社區(qū)清潔保潔服務(wù)工作都能不間斷進(jìn)行。同時(shí)，通過(guò)培訓(xùn)提高保潔員生態(tài)環(huán)保意識(shí)，垃圾分類(lèi)處理，盡量使用環(huán)保產(chǎn)品進(jìn)行保潔工作。

第五節(jié)物業(yè)管理管控服務(wù)合適的內(nèi)容一、社區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的前期物業(yè)管理管控服務(wù)鑒于海德國(guó)際社區(qū)的特殊性，如果我公司中標(biāo)，我們將在簽訂委托合同合約后及時(shí)從總公司抽調(diào)專(zhuān)業(yè)的安管員、水、電、土建工程師進(jìn)駐設(shè)區(qū)，為社區(qū)的前期建設(shè)無(wú)償提供以下服務(wù)：1.保安形象崗以及物業(yè)管理管控咨詢(xún)服務(wù)中標(biāo)后，我們將為海德國(guó)際社區(qū)售樓部門(mén)選派保安人員提供禮賓崗服務(wù)，負(fù)責(zé)售樓中心的安全管理管控，維護(hù)正常銷(xiāo)售秩序。選派業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、形象好的管理管控人員到銷(xiāo)售中心，負(fù)責(zé)向業(yè)主提供有關(guān)物業(yè)管理管控方面的咨詢(xún)服務(wù)。2.社區(qū)的水、電、土建工程質(zhì)量等方面的第三方監(jiān)督服務(wù)中標(biāo)后，我公司將以第三方角度進(jìn)駐施工現(xiàn)場(chǎng)，幫助開(kāi)發(fā)商對(duì)社區(qū)的水暖、電氣、土建工程質(zhì)量等進(jìn)行監(jiān)督，及時(shí)了解并記載社區(qū)隱蔽工程及工程變更情況，以利于今后更好的開(kāi)展物業(yè)管理管控工作。對(duì)于不利于今后物業(yè)管理管控的地方提出合理化建議，起到第二監(jiān)理的作用。3.建筑材料選用的合理化建議前期介入后，物業(yè)公司將根據(jù)以往的所管樓宇中選用建材的使用情況，向開(kāi)發(fā)商提交一份各種品牌、型號(hào)建材使用情況的報(bào)告，以供開(kāi)發(fā)商擇優(yōu)選用。4.參與安全保衛(wèi)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)前期介入后，在考慮成本的前提下，物業(yè)公司將盡可能為開(kāi)發(fā)商提供防盜報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)及施工建議（必要時(shí)，我公司可派員參與施工），通過(guò)完善的報(bào)警系統(tǒng)，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全的居住、辦公環(huán)境。5.對(duì)一些細(xì)微之處的建議前期介入后，我物業(yè)公司將從業(yè)主的立場(chǎng)出發(fā)，根據(jù)北方地域的特點(diǎn)技實(shí)際情況，盡可能全面細(xì)致的考慮到各種可能的使用問(wèn)題尤其是供暖問(wèn)題，提請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)和施工單位注意，同時(shí)提出合理化建議?？⒐を?yàn)收期間的管理管控服務(wù)社區(qū)竣工驗(yàn)收后，物業(yè)公司將配合開(kāi)發(fā)商做好社區(qū)的各項(xiàng)工程驗(yàn)收工作主要包括以下驗(yàn)收：（一）分類(lèi)驗(yàn)收1.隱蔽工程驗(yàn)收各項(xiàng)隱蔽工程完成后，要隱蔽前，開(kāi)發(fā)與建設(shè)單位以及物業(yè)公司按技術(shù)規(guī)范要求及時(shí)進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收以施工圖和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范為準(zhǔn)。經(jīng)差合格后，三方在工程檢查記錄上簽字確認(rèn)。2.分期驗(yàn)收對(duì)于各期工程或單元工程在達(dá)到使用條件，可以提前進(jìn)行驗(yàn)收，以配合銷(xiāo)售及時(shí)投入使用。3.單項(xiàng)工程驗(yàn)收對(duì)于工程相關(guān)項(xiàng)目的某個(gè)單項(xiàng)工程按設(shè)計(jì)要施工完畢，具備使用條件，物業(yè)公司可以先行進(jìn)行驗(yàn)收，并進(jìn)入管理管控、保潔開(kāi)荒。4.全部工程驗(yàn)收當(dāng)整個(gè)建設(shè)相關(guān)項(xiàng)目按設(shè)計(jì)要求全部建成，并通過(guò)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收后，物業(yè)公司將組織水、電、土建等各項(xiàng)驗(yàn)收小組與開(kāi)發(fā)商、建筑商正式進(jìn)行物業(yè)移交工作，移交結(jié)束后，盡快為業(yè)主辦理進(jìn)戶(hù)手續(xù)。（二）、物業(yè)接管驗(yàn)收1、公共設(shè)施、設(shè)備驗(yàn)收現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收與交接（1）我公司將選派經(jīng)驗(yàn)豐富的水暖、電氣及土建工程師會(huì)同開(kāi)發(fā)商組成現(xiàn)場(chǎng)交接小組，總公司成立專(zhuān)門(mén)的接管小組代表業(yè)主對(duì)社區(qū)的房屋、建筑、設(shè)施、設(shè)備等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交接驗(yàn)收。（2）總公司各職能部門(mén)將對(duì)現(xiàn)場(chǎng)交接驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的各類(lèi)設(shè)備、設(shè)施、物品等數(shù)量及遺留問(wèn)題記錄在交接驗(yàn)收單上，交接驗(yàn)收單一式三份，由物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商和建筑商三方負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后各自歸檔保存。（3）對(duì)交接驗(yàn)收中存在的各種問(wèn)題，由分公司職能部門(mén)與相關(guān)部門(mén)共同協(xié)商解決。（4）對(duì)已接管驗(yàn)收的區(qū)域，組織相關(guān)工作人員部分進(jìn)入，以便盡快熟悉業(yè)主和社區(qū)情況，保證社區(qū)秩序穩(wěn)定，環(huán)境整潔。2、物業(yè)管理管控用房的交接以及鑰匙的交接驗(yàn)收（1）社區(qū)其他交接事項(xiàng)進(jìn)行時(shí)，分公司將委派專(zhuān)人與開(kāi)發(fā)商和建筑商協(xié)商管理管控用房的交接事宜，交接完畢后及時(shí)進(jìn)行裝飾裝修，以便盡快投入使用，及時(shí)為業(yè)主提供物業(yè)管理管控服務(wù)。（2）鑰匙的交接分公司將派專(zhuān)人對(duì)社區(qū)內(nèi)所有公共部位的鑰匙尤其是水箱房、電井、水井等重要部位的鑰匙逐一進(jìn)行核對(duì)、試用。對(duì)所有交接的鑰匙填寫(xiě)鑰匙交接單，同時(shí)建立交接檔案?jìng)浯妫员阌趯?duì)鑰匙進(jìn)行統(tǒng)一管理管控；交接后的鑰匙我們將由職能部門(mén)專(zhuān)門(mén)管理管控，必要時(shí)可更換重點(diǎn)部位的鎖匙，做到放置穩(wěn)妥、安全有序。（三）業(yè)主進(jìn)戶(hù)及裝修期間的管理管控服務(wù)1.業(yè)主進(jìn)戶(hù)在業(yè)主集中進(jìn)戶(hù)期間，我公司承諾將從總公司抽調(diào)大批人手參與進(jìn)戶(hù)工作，按照公司既定程序，保證進(jìn)戶(hù)工作有序進(jìn)行。具體進(jìn)戶(hù)流程見(jiàn)下表：

業(yè)主進(jìn)戶(hù)流程業(yè)主提供入住資料：進(jìn)住通知單、購(gòu)房合同合約、身份證（原件、復(fù)印件），本人名章，領(lǐng)取業(yè)主入住指南查驗(yàn)進(jìn)戶(hù)通知單，發(fā)放入住文件袋通知單加蓋“已領(lǐng)資料章”回收填好之《業(yè)主臨時(shí)公約》《業(yè)主資料登記表》等資料進(jìn)戶(hù)通知單、業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主手冊(cè)蓋章憑已簽字之進(jìn)戶(hù)通知單收費(fèi)，收回進(jìn)戶(hù)通知單憑入住交費(fèi)收據(jù)發(fā)放鑰匙，在住戶(hù)手冊(cè)上加蓋注發(fā)放日期，業(yè)主在《鑰匙發(fā)放登記表》行政員、開(kāi)發(fā)商、業(yè)主三方共同驗(yàn)收房屋抄水、電、氣表，填寫(xiě)驗(yàn)收交接單，三方各執(zhí)一份，記錄業(yè)主維修要求，約定維修時(shí)間，業(yè)主在入住登記表上簽字入住文件整理、匯總、歸檔入住文件整理、匯總、歸檔

2.業(yè)主裝修管理管控在業(yè)主進(jìn)戶(hù)裝修期間，我公司將嚴(yán)格按照裝修管理管控程序嚴(yán)格進(jìn)行管理管控，主要流程如下：

業(yè)主裝修管理管控程序業(yè)主持住戶(hù)手冊(cè)、收費(fèi)票據(jù)領(lǐng)取裝修審批手續(xù)業(yè)主填寫(xiě)審批表，交裝修行政事務(wù)主管、責(zé)任工程師審批施工責(zé)任人出具施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、施工圖、身份證復(fù)印件業(yè)主、施工責(zé)任人各執(zhí)一份審批表，繳納裝修押金，垃圾清運(yùn)費(fèi)施工人員填寫(xiě)施工保證書(shū)和施工人員登記表，領(lǐng)取施工證行政主管，當(dāng)班安管員追蹤監(jiān)督施工情況，日巡查施工現(xiàn)場(chǎng)4次裝修竣工及時(shí)驗(yàn)收，行政主管匯同業(yè)主驗(yàn)收住宅，簽署驗(yàn)收意見(jiàn)裝修竣工后，行政主管及工程師驗(yàn)收合格退還押金三、綜合管理管控（1）每年年初由客戶(hù)服務(wù)部制定海德國(guó)際社區(qū)物業(yè)管理管控服務(wù)工作相關(guān)計(jì)劃，總經(jīng)理與各部門(mén)簽訂責(zé)任狀，由各部門(mén)主管負(fù)責(zé)組織實(shí)施；

（2）由工程部負(fù)責(zé)每半年一次對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定大中小修，維修相關(guān)計(jì)劃,由工程部負(fù)責(zé)組織實(shí)施；

（3）海德國(guó)際社區(qū)內(nèi)設(shè)立24小時(shí)報(bào)修及服務(wù)電話(huà)，白天設(shè)有專(zhuān)職行政管理管控員負(fù)責(zé)接待業(yè)主來(lái)訪，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶(hù)的咨詢(xún)和投訴；夜間有2個(gè)主管以上管理管控人員及6個(gè)以上維修人員值班，處理各種急迫性報(bào)修，水、電等急迫性報(bào)修15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)；

（4）根據(jù)入住情況，協(xié)助召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并配合其運(yùn)作；

（5）在社區(qū)設(shè)立健全的管理管控規(guī)章制度，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理管控檔案資料齊全，管理管控規(guī)范；

（6）負(fù)責(zé)協(xié)助組建業(yè)主委員會(huì)，每半年公布一次費(fèi)用支出情況，公開(kāi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn);

（7）應(yīng)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理管控服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行現(xiàn)代化管理管控；

（8）全體員工統(tǒng)一著公司制服，佩帶有物業(yè)公司胸牌，物業(yè)管理管控員和特殊工種持相關(guān)證書(shū)上崗；

（9）每一年進(jìn)行一次物業(yè)管理管控服務(wù)滿(mǎn)意率問(wèn)卷調(diào)查，促進(jìn)管理管控服務(wù)工作的改進(jìn)和提高，征求意見(jiàn)用戶(hù)不低于總戶(hù)數(shù)的95％，滿(mǎn)意率達(dá)到98％以上。

（10）建立應(yīng)對(duì)各種公共突發(fā)事件的處理機(jī)制和預(yù)案，包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時(shí)投入運(yùn)行。四、安全管理管控經(jīng)我公司對(duì)海德國(guó)際社區(qū)的現(xiàn)場(chǎng)考察及分析，根據(jù)其獨(dú)特的地理環(huán)境及特點(diǎn)，我們將制定相應(yīng)的治安防范措施，以確保區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理管控而造成的刑事案件發(fā)案率、火災(zāi)發(fā)案率、三車(chē)丟失率標(biāo)準(zhǔn)降至最低。海德國(guó)際社區(qū)內(nèi)的安全管理管控主要包括公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管，其中包括：

（1）海德國(guó)際社區(qū)的住宅實(shí)行封閉式管理管控：社區(qū)內(nèi)的個(gè)主要出入口24小時(shí)設(shè)有專(zhuān)職安管員值守，在變電亭、所等危及人身安全處設(shè)立明顯標(biāo)志和防范措施；在非住宅區(qū)域內(nèi)實(shí)行開(kāi)發(fā)式管理管控，設(shè)立機(jī)動(dòng)巡邏組，在社區(qū)內(nèi)每小時(shí)巡邏一次，通過(guò)保安機(jī)動(dòng)巡邏組24小時(shí)的定期巡邏，保證社區(qū)公共安全。

（2）海德國(guó)際社區(qū)設(shè)立專(zhuān)職管理管控員維護(hù)交通秩序：包括對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)輛和非機(jī)動(dòng)車(chē)輛的行駛方向、速度、臨時(shí)停放位置進(jìn)行管理管控，保持社區(qū)內(nèi)車(chē)輛行駛通暢；

（3）海德國(guó)際社區(qū)設(shè)立專(zhuān)職管理管控員看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門(mén)、窗、消防器材及社區(qū)的井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹(shù)木、果實(shí)等；

（4）海德國(guó)際社區(qū)夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行每1小時(shí)一次的防范檢查和巡邏，巡邏人數(shù)2人為一組，做到巡邏有相關(guān)計(jì)劃、有記錄；

（5）由客戶(hù)服務(wù)部制定海德國(guó)際社區(qū)詳細(xì)的發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；有安全管理管控部定期進(jìn)行培訓(xùn)，保證突發(fā)事件發(fā)生時(shí)，立即采取措施，并及時(shí)報(bào)警和配合公安部門(mén)進(jìn)行處理。（6）、建議開(kāi)發(fā)商采用的保安硬件設(shè)備巡更警備系統(tǒng)為保證保安巡查人員切實(shí)巡查到位，有必要對(duì)巡查人員進(jìn)行巡邏路線的監(jiān)控及巡邏情況的檢查，因此我們準(zhǔn)備采用電子巡更警備系統(tǒng)，巡邏保安員及管理管控人員在巡邏時(shí)佩帶數(shù)據(jù)收納器，在分布于社區(qū)各處的巡查點(diǎn)處進(jìn)行數(shù)據(jù)取納，同時(shí)記錄取納時(shí)間，巡更結(jié)束后立即將其取納的數(shù)據(jù)全部通過(guò)打印機(jī)打印出來(lái)，以驗(yàn)證巡更人員是否按指定的時(shí)間和路線即時(shí)檢查到各個(gè)巡查點(diǎn)。閉路監(jiān)控系統(tǒng)分有線監(jiān)控和無(wú)線監(jiān)控兩部分。有線監(jiān)控系統(tǒng)包括安裝多個(gè)帶旋轉(zhuǎn)云臺(tái)的室外監(jiān)視探頭，主要安裝在需定點(diǎn)監(jiān)控的地方，如停車(chē)場(chǎng)、道路行人步行出入口等處。無(wú)監(jiān)控系統(tǒng)主要采用UNITEK無(wú)線式監(jiān)控系統(tǒng)。該系統(tǒng)脫離有線監(jiān)控的繁瑣接線，主要用于露天開(kāi)闊地帶并針對(duì)可疑點(diǎn)進(jìn)行布控，分布社區(qū)內(nèi)的各監(jiān)視探頭以微波傳輸方式，將攝取到的圖象傳往指揮中心，因采用無(wú)線聯(lián)接方式，探頭的安置地點(diǎn)可方便地變換位置，無(wú)須破土或架空鋪設(shè)電纜線。上述兩種方式的監(jiān)控如果將由設(shè)在信息處理指揮中心的24小時(shí)循環(huán)錄像系統(tǒng)記錄在硬盤(pán)錄像機(jī)上，以備查證。這兩種監(jiān)控方式的結(jié)合，將會(huì)在技術(shù)上對(duì)社區(qū)治安給予充分的保障。紅外線探測(cè)系統(tǒng)這是一種對(duì)物體是否通過(guò)而進(jìn)行監(jiān)視報(bào)警的保安系統(tǒng)，該控測(cè)系統(tǒng)主要安裝在外圍，對(duì)非正常途徑進(jìn)入社區(qū)的物體進(jìn)行監(jiān)測(cè)報(bào)警。無(wú)線式家庭防盜系統(tǒng)該系統(tǒng)可通過(guò)電話(huà)實(shí)現(xiàn)24小時(shí)盜竊、搶劫、火災(zāi)、煤氣泄露、緊急求救等自動(dòng)報(bào)警。用戶(hù)使用時(shí)先在報(bào)警系統(tǒng)的自動(dòng)撥號(hào)機(jī)上設(shè)定指揮中心的報(bào)警電話(huà)號(hào)碼及用戶(hù)識(shí)別碼。在盜賊撬門(mén)，撬窗入屋或走進(jìn)紅外線感應(yīng)區(qū)，觸動(dòng)警戒狀態(tài)下的主機(jī)的警報(bào)，自動(dòng)撥號(hào)機(jī)撥通指揮中心的電話(huà)后發(fā)送用戶(hù)識(shí)別碼。訊號(hào)通過(guò)電話(huà)線傳到指揮中心，中心即響起急促的警鈴，隨后電腦屏幕即顯示用戶(hù)資料（姓名、地址、電話(huà)、識(shí)別碼等等）及用戶(hù)所在位置，保安人員則馬上采取適當(dāng)?shù)男袆?dòng)。用戶(hù)住所遇搶劫需緊急求救時(shí)，按遙控器的求救鍵或主機(jī)的PANIC紅鍵，求救信號(hào)即傳到指揮中心，即可獲得報(bào)警信號(hào)。。電子墻——周界防越系統(tǒng)這是一種技術(shù)上先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)上合理的綜合安全防范管理管控系統(tǒng)，可監(jiān)控諸如：建筑物、周邊入侵、火警、其他非法入侵等。系統(tǒng)可自動(dòng)啟動(dòng)報(bào)警器、閉路電視、打開(kāi)滅火器、通知保安員等，非常適合“海德國(guó)際社區(qū)”開(kāi)放式周界的非法進(jìn)入之防范。上述各項(xiàng)設(shè)備部分已在本公司部分社區(qū)使用，效果良好，并且我們已積累了豐富的保養(yǎng)維護(hù)經(jīng)驗(yàn)。我們擬在海德國(guó)際社區(qū)安裝使用，從硬件上確保海德國(guó)際社區(qū)治安防范萬(wàn)無(wú)一失。五、公共部位及公共設(shè)備設(shè)施的日常維護(hù)和管理管控對(duì)于社區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，嚴(yán)格按照《物業(yè)管理管控條例》《哈爾濱物業(yè)管理管控辦法》中的規(guī)定合適的內(nèi)容，定期進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，通過(guò)例行維護(hù)，確保居住社區(qū)內(nèi)樓房共用部位共用設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施的正常使用運(yùn)行和小修養(yǎng)護(hù)：1、公共設(shè)施設(shè)備綜合維護(hù)管理管控（1）海德國(guó)際社區(qū)內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和小修由工程部進(jìn)行管理管控和維護(hù)，執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》；

（2）海德國(guó)際社區(qū)內(nèi)的護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用每周檢查一次；道路、甬路、步道、活動(dòng)場(chǎng)地每周定期檢查以保證達(dá)到平整，邊溝涵洞通暢；

（3）海德國(guó)際社區(qū)內(nèi)的雨水、污水管道每半月檢查一次，平時(shí)不定期抽查，保持通暢，每半年清淘化糞池一次、雨水井，相關(guān)設(shè)施無(wú)破損；

（4）海德國(guó)際社區(qū)內(nèi)的外墻定期進(jìn)行清洗。2、分類(lèi)維修和管理管控（1）土建公共部位的維修與養(yǎng)護(hù)對(duì)公共給排水設(shè)施設(shè)備、公共門(mén)窗及地面、公共墻面等使用情況制定相應(yīng)相關(guān)計(jì)劃，定期進(jìn)行檢查。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，制止業(yè)主未經(jīng)設(shè)計(jì)部門(mén)許可及有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，任意破壞主體結(jié)構(gòu)的行為。（2）水暖部位的維修與養(yǎng)護(hù)給排水的運(yùn)行維護(hù)是指為保證社區(qū)給排水設(shè)備、設(shè)備的正常運(yùn)行所進(jìn)行的日常維護(hù)保養(yǎng)。常見(jiàn)維護(hù)要點(diǎn)：管道漏水修理，管道堵塞排堵，水龍頭閥門(mén)的維修，衛(wèi)生潔具的維修，水泵保養(yǎng)與維修，壓力表的校驗(yàn)，潛水泵的檢查保養(yǎng)，換熱設(shè)備的運(yùn)行與維修，生活水箱的清洗消毒。（3）供電設(shè)施設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)供電設(shè)備管理管控與維護(hù)主要指為保持社區(qū)供電系統(tǒng)正常運(yùn)行，對(duì)歸物業(yè)維護(hù)的供電設(shè)備進(jìn)行日常管理管控和維護(hù)。常見(jiàn)維修要點(diǎn)：電路電器故障、破損燈具的更換、配電箱的檢查、應(yīng)急照明設(shè)備的檢查、照明燈具的維修等。（4）電梯的維修與養(yǎng)護(hù)電梯的運(yùn)行維護(hù)是指為保證社區(qū)電梯的正常運(yùn)行所進(jìn)行的日常運(yùn)行管理管控和維修護(hù)，該項(xiàng)管理管控我們交由下屬專(zhuān)業(yè)公司來(lái)進(jìn)行，我們?nèi)粘Ｋ鞯墓ぷ魇亲龊萌粘Ｑ矙z維護(hù)、收集資料、按期報(bào)檢以及建立確定應(yīng)急處理合適的方案。（5）保安消防監(jiān)控系統(tǒng)的維修與養(yǎng)護(hù)保安消防監(jiān)控方面我們將結(jié)合實(shí)際正確使用設(shè)備，及時(shí)按規(guī)定保存運(yùn)行資料積累建立歷史及動(dòng)向趨勢(shì)記錄，及時(shí)檢修，定期保養(yǎng)，保證安全運(yùn)行。六、清潔管理管控1.由客戶(hù)服務(wù)部所屬的保潔主管制定《保潔區(qū)域分工安排表》，由公司制定健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實(shí)行崗位責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍；

2.設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，并每日上午10點(diǎn)前將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對(duì)垃圾（專(zhuān)用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理管控，垃圾日產(chǎn)日清；

3.每日對(duì)保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行一次徹底清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無(wú)廢棄雜物；

4.對(duì)樓梯間、門(mén)廳、電梯間、走廊等的門(mén)、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進(jìn)行一周一次徹底清掃;

5.按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲(chóng)劑；

6.在雨、雪天氣應(yīng)及時(shí)對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃；

7.發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，客戶(hù)服務(wù)部需要迅速組織人員對(duì)物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。七、社區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)管理管控海德國(guó)際社區(qū)的綠化工作將由我公司下屬的專(zhuān)業(yè)綠化公司按園林局規(guī)定的養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行養(yǎng)護(hù)任務(wù)。保證海德國(guó)際社區(qū)內(nèi)植物配置基本合理，喬灌花草齊全。綠地較充分，基本無(wú)裸露土地。保證海德國(guó)際社區(qū)內(nèi)樹(shù)木生長(zhǎng)正常，生長(zhǎng)達(dá)到該樹(shù)種規(guī)格的平均生長(zhǎng)量。樹(shù)冠基本完整，內(nèi)膛不亂，通風(fēng)透光，修剪及時(shí)無(wú)死樹(shù)和明顯枯枝死杈。在正常條件下無(wú)明顯黃葉、焦葉、卷葉、落葉，被啃咬的葉片最嚴(yán)重的每株10%以下，由蛀干害蟲(chóng)的株數(shù)在2%以下，介殼蟲(chóng)危害較輕，樹(shù)木缺株在4%以下，樹(shù)木基本無(wú)釘綁捆綁現(xiàn)象。保證海德國(guó)際社區(qū)內(nèi)綠籬生長(zhǎng)造型正常，葉色正常，修剪及時(shí)，基本無(wú)死樹(shù)和干樹(shù)枝，有蟲(chóng)株率在10%以下，草坪覆蓋率達(dá)到90%以上，修剪及時(shí)，葉色正常，無(wú)明顯雜草；宿根花卉管理管控及時(shí)，花期正常，缺株率在5%以下。保證海德國(guó)際社區(qū)內(nèi)綠地完整，無(wú)雜樹(shù)，無(wú)堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施基本完好，無(wú)明顯人為破壞，對(duì)違法行為能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理，綠化生產(chǎn)垃圾能及時(shí)清運(yùn)。保證海德國(guó)際社區(qū)內(nèi)按二級(jí)養(yǎng)護(hù)技術(shù)措施要求認(rèn)真地進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。八、社區(qū)的消防管理管控海德國(guó)際社區(qū)的公共區(qū)域消防設(shè)施的維護(hù)及消防管理管控有工程部及安全管理管控部負(fù)責(zé)實(shí)施。由安全管理管控部制定健全的消防管理管控制度（詳見(jiàn)管理管控制度匯編），建立健全消防責(zé)任制及火災(zāi)消防預(yù)案。主要消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，每周定期對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)。由安全管理管控部組織安管員每季度定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證相關(guān)人員熟練掌握消防基本技能。如發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)報(bào)警，協(xié)助消防人員疏散、救助人員等工作。九、停車(chē)場(chǎng)管理管控多年來(lái)，由我公司管轄的小區(qū)未發(fā)生過(guò)車(chē)輛丟失案件，這主要是因?yàn)槲覀冇幸惶讎?yán)密的管理管控辦法，比如“一車(chē)二卡”制度，每輛住戶(hù)的車(chē)都備有兩張卡，一張為車(chē)輛卡，一張為人員卡，只有兩卡都無(wú)誤才能夠出小區(qū)。另外，在人員素質(zhì)方面，我們也有特殊要求，安管員上崗前，必須熟知每輛車(chē)的情況，如果不能通過(guò)管理管控處的車(chē)況（含司機(jī)）熟悉程度考核，則不能上崗，同時(shí)強(qiáng)調(diào)保管員高度的責(zé)任心及主管人員嚴(yán)格認(rèn)真的檢查檢查制度。另外，我們將在海德國(guó)際社區(qū)建議開(kāi)發(fā)商采用行進(jìn)的讀感示門(mén)禁系統(tǒng)，由感應(yīng)卡開(kāi)啟道閘，無(wú)卡者將無(wú)法駕駛車(chē)輛離開(kāi)停車(chē)場(chǎng)所。為確保三車(chē)不發(fā)生丟失案件，我們將對(duì)三車(chē)分別采用不同的管理管控措施：自行車(chē)——建議開(kāi)發(fā)商采用地鎖式自行車(chē)保險(xiǎn)停放架，徹底消滅撬鎖盜車(chē)的案件發(fā)生。摩托車(chē)——建議開(kāi)發(fā)商采用IC卡管理管控方式，并規(guī)定必須加裝摩托車(chē)防盜器，同時(shí)按規(guī)定停放。裝置閉路監(jiān)視器加以嚴(yán)格控制。汽車(chē)——建議開(kāi)發(fā)商采用讀卡式門(mén)禁系統(tǒng)與人防相結(jié)合的管理管控辦法，堵絕失車(chē)的任何漏洞。指定專(zhuān)門(mén)停車(chē)場(chǎng)對(duì)于小區(qū)內(nèi)亂停亂放容易引起丟車(chē)的車(chē)輛一律采取鎖車(chē)措施。具體管理管控規(guī)定如下：由客戶(hù)服務(wù)部制定詳細(xì)健全的海德國(guó)際社區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)存車(chē)管理管控制度和管理管控合適的方案以及緊急情況預(yù)案。在海德國(guó)際社區(qū)內(nèi)設(shè)立機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)，外來(lái)車(chē)輛嚴(yán)格管理管控，未經(jīng)許可不得進(jìn)入小區(qū)內(nèi)。停車(chē)場(chǎng)設(shè)專(zhuān)職管理管控員，實(shí)行24小時(shí)值班制度，進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)的駕駛員要服從管理管控員的管理管控和指揮，接受檢查，按指定地點(diǎn)停放，自覺(jué)維護(hù)車(chē)場(chǎng)秩序車(chē)輛進(jìn)入停車(chē)位，司機(jī)需主動(dòng)出示停車(chē)證，接受檢查。司機(jī)離開(kāi)車(chē)輛時(shí)，必須鎖好車(chē)門(mén)、車(chē)窗，重要文件、貴重物品，請(qǐng)勿放在車(chē)內(nèi)，管理管控員不負(fù)責(zé)保管，如造成損失，車(chē)主自負(fù)。車(chē)場(chǎng)內(nèi)嚴(yán)禁攜帶易燃、易爆、劇毒及各種腐蝕性物品不得在停車(chē)場(chǎng)內(nèi)洗車(chē)、修理、加油、傾倒廢油。進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)的車(chē)輛，不得亂停放，不得堵塞車(chē)輛，違者鎖車(chē)處理。對(duì)于長(zhǎng)期在社區(qū)內(nèi)存放的車(chē)輛，客戶(hù)服務(wù)部與之簽訂停車(chē)管理管控服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。十、高壓供水及給排水系統(tǒng)的管理管控由工程部負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)運(yùn)行和維修。有防疫部門(mén)核發(fā)的“供水衛(wèi)生許可證”，并張貼于醒目處。保持供水設(shè)施周?chē)沫h(huán)境整潔，每周檢查一次。保證業(yè)主正常生活用水，大修停水時(shí)及時(shí)張貼通知，并采取臨時(shí)供水措施。保證供水安全，每半年進(jìn)行一次水質(zhì)化驗(yàn)，確保水質(zhì)合格?；?yàn)單妥善保管以便隨時(shí)檢查。水箱每年清洗和消毒一次，清洗完畢水箱蓋及時(shí)上鎖。供水管理管控與操作人員按規(guī)定進(jìn)行健康檢查，并取得健康合格證。發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，加強(qiáng)對(duì)供水系統(tǒng)的消毒，禁止非工作人員進(jìn)入高壓水泵機(jī)房?jī)?nèi)，接近高位水箱。消防泵每年試泵一次，保證泵能轉(zhuǎn)，水能上。維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按政府有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。十一、社區(qū)的電梯管理管控電梯的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行由我公司下屬專(zhuān)業(yè)電梯公司負(fù)責(zé)。主梯維修時(shí)，有備用梯的，用備用梯運(yùn)行，無(wú)備用梯的，屬急迫性維修的，保證在30分鐘內(nèi)搶修完畢，其他維修于23點(diǎn)至次日5點(diǎn)內(nèi)完工，由安全管理管控部制定緊急情況處理預(yù)案。維修標(biāo)準(zhǔn)按有關(guān)文件執(zhí)行。如發(fā)生電梯關(guān)人、夾人等危險(xiǎn)情況時(shí)，保證在15分鐘內(nèi)迅速組織救助。保證電梯24小時(shí)不間斷運(yùn)行。十二、社區(qū)的供電及照明系統(tǒng)管理管控由工程部負(fù)責(zé)維護(hù)派專(zhuān)職人員定期巡視維修，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)維修并上報(bào)安全管理管控部；維修后的閘具、線路應(yīng)完好無(wú)損，使用良好。配合年度修繕任務(wù)，定期進(jìn)行安全檢查；每天查看儀表、監(jiān)視負(fù)荷用電、保證用電安全。負(fù)責(zé)社區(qū)樓內(nèi)、外線路的維護(hù)，保證做到安全供電有保障；同時(shí)監(jiān)督超負(fù)荷用電，保證業(yè)主用電安全。妥善處理因零線斷線造成的燒毀電器事故。十三、社區(qū)業(yè)主日常的裝修管理管控（非集中進(jìn)戶(hù)）制定健全的裝修管理管控服務(wù)制度（詳細(xì)見(jiàn)管理管控制度匯編）業(yè)主申請(qǐng)裝修時(shí)，管理管控員負(fù)責(zé)查驗(yàn)業(yè)主裝修合適的方案，與業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理管控協(xié)議，同時(shí)告知業(yè)主裝修注意事項(xiàng)。業(yè)主裝修期間，物業(yè)公司定期對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視與檢查，嚴(yán)格進(jìn)行治安、消防和房屋安全管理管控；對(duì)社區(qū)內(nèi)的裝修車(chē)輛、裝修人員實(shí)行出入證管理管控，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛。業(yè)主裝修結(jié)束后，及時(shí)進(jìn)行檢查。及時(shí)對(duì)違反裝修協(xié)議的業(yè)主進(jìn)行相應(yīng)處理，問(wèn)題嚴(yán)重的上報(bào)當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T(mén)。負(fù)責(zé)及時(shí)清運(yùn)裝修垃圾，垃圾集中堆放時(shí)間不超過(guò)24小時(shí)。十四、社區(qū)的空置房管理管控對(duì)于開(kāi)發(fā)商待售的空置房屋，我公司將在接手管理管控后，每周定期派員進(jìn)行設(shè)施設(shè)備及水、電、氣的例行檢查工作，同時(shí)填寫(xiě)空房檢查表，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)派員修復(fù)。修復(fù)后及時(shí)記錄在案，備檔留存。每半月組織保潔員進(jìn)行一次集中保潔和清掃，以保證空置房屋的衛(wèi)生。在冬季供暖期開(kāi)始前和供暖結(jié)束后，我公司都將嚴(yán)格按照程序?qū)辗康墓┡O(shè)施進(jìn)行集中檢查，重點(diǎn)巡查，防止跑、冒、滴、漏現(xiàn)象的發(fā)生。配合開(kāi)發(fā)商售樓部的售房需要，在力所能及的范圍內(nèi)為售樓部門(mén)提供各種方便。附：空置房屋管理管控規(guī)定為了加強(qiáng)未出售空置房屋的管理管控，明確空置房屋的管理管控責(zé)任，配合好開(kāi)發(fā)公司的房屋銷(xiāo)售工作，防止空置房屋內(nèi)的物品丟失、損壞及其他意外事件的發(fā)生，搞好空置房屋的看護(hù)工作，特制定本規(guī)定：1、空置房屋的交接各管理管控處所管范圍內(nèi)的空置房屋經(jīng)管家部、開(kāi)發(fā)公司、物業(yè)管理管控處有關(guān)人員共同查驗(yàn)登記，注明存在問(wèn)題后，叁方進(jìn)行簽字交接。2、空置房屋鑰匙的管理管控（1）空置房屋交接驗(yàn)收后，應(yīng)將空置房屋的1把外門(mén)鑰匙交給管理管控處，由管理管控處設(shè)人保管，以備空置房屋的日常檢查、銷(xiāo)售看房及緊急情況的及時(shí)處理，其余鑰匙由管家部統(tǒng)一管理管控。（2）空置房屋的鑰匙不得隨意外借，如因外借發(fā)生問(wèn)題保管人負(fù)全部責(zé)任。（3）空置房屋售出業(yè)主需要進(jìn)戶(hù)時(shí)，應(yīng)將所有房屋鑰匙一次性全部交給業(yè)主，并注明交出鑰匙數(shù)量，確認(rèn)無(wú)誤后請(qǐng)業(yè)主簽字。（4）空置房屋的鑰匙如在保管過(guò)程中發(fā)生丟失，管理管控處應(yīng)及時(shí)通知管家部，造成損失由各管理管控處負(fù)責(zé)。3、空置房屋的管理管控（1）空置房屋的日常管理管控由各管理管控處負(fù)責(zé)，各管理管控處要定期對(duì)空置房屋進(jìn)行檢查清掃，并對(duì)檢查情況詳細(xì)記載，每周一次。對(duì)室內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查時(shí)，如發(fā)現(xiàn)異常問(wèn)題應(yīng)及時(shí)通知維修部門(mén)進(jìn)行維修。（2）管家部對(duì)各管理管控處空置房屋的看護(hù)情況進(jìn)行不定期抽查。（3）任何人不得將空置房屋私自出租、轉(zhuǎn)借及存放私人物品。（4）任何人不得將空置房屋的水、電、煤氣、電話(huà)等私自提供給他人使用。（5）除管理管控處空房看管負(fù)責(zé)人外，其他人進(jìn)入空置房屋時(shí)必須由各管理管控處派專(zhuān)人陪同，以防止空置房屋內(nèi)的設(shè)備設(shè)施丟失損壞。（6）購(gòu)房者看房時(shí)必須由銷(xiāo)售部工作人員親自帶領(lǐng)且銷(xiāo)售部人員必須佩帶胸卡示明身份，購(gòu)房者看房或維修部門(mén)進(jìn)行維修時(shí)，各管理管控處必須積極配合，并派專(zhuān)人陪同，看房或維修完畢后，陪同人員檢查并關(guān)閉水、電設(shè)施后方可離開(kāi)，并在當(dāng)日值班記錄登記。十五、社區(qū)的智能化系統(tǒng)管理管控工程部負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)智能化設(shè)施的日常運(yùn)行維護(hù)實(shí)行24小時(shí)不間斷運(yùn)行，做好相應(yīng)運(yùn)行記錄，并按規(guī)定期限保存。保證系統(tǒng)正常運(yùn)行，發(fā)生故障，及時(shí)排除。智能化系統(tǒng)主要指：樓宇對(duì)講系統(tǒng)及門(mén)禁系統(tǒng)、周界紅外線報(bào)警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、中控室運(yùn)行維護(hù)系統(tǒng)等。十六、社區(qū)的財(cái)務(wù)管理管控（一）財(cái)務(wù)管理管控工作模式、制度、預(yù)算、決算方式、合適的內(nèi)容1．工作模式獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧2.財(cái)務(wù)制度、預(yù)算、決算方式及合適的內(nèi)容（二）財(cái)務(wù)管理管控監(jiān)督制度為認(rèn)真貫徹執(zhí)行“取之于民、用之于民”和“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”的財(cái)務(wù)收支方針，完善“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展”的企業(yè)管理管控機(jī)制，提高物業(yè)管理管控的經(jīng)濟(jì)效益，杜絕不必要的開(kāi)支，特制定財(cái)務(wù)監(jiān)督制度。1、物業(yè)公司實(shí)行“內(nèi)部獨(dú)立核算”、“自負(fù)盈虧”的財(cái)務(wù)核算制度，堅(jiān)持財(cái)務(wù)賬目公開(kāi)，接受上級(jí)主管部門(mén)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主對(duì)財(cái)務(wù)的監(jiān)督。2、物業(yè)公司按時(shí)按期將財(cái)務(wù)報(bào)表向業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主公布；年度財(cái)務(wù)賬目經(jīng)審計(jì)部門(mén)審計(jì)，公司總經(jīng)理簽字并加蓋公章后，向全體業(yè)主公布。3、物業(yè)公司半年賬目于每年7月20日、年度賬目于次年1月20日在物業(yè)公司各管理管控處的宣傳板上向全體業(yè)主公布。物業(yè)公司負(fù)責(zé)人在業(yè)主大會(huì)期間向大會(huì)作年度賬目收支說(shuō)明。4、業(yè)主對(duì)公布的賬目可以提出質(zhì)詢(xún)，物業(yè)公司在接到質(zhì)詢(xún)后三日內(nèi)給予答復(fù)5、向業(yè)主收取的物業(yè)管理管控費(fèi)，嚴(yán)格按照市住宅和市物價(jià)局聯(lián)合發(fā)布的指導(dǎo)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。根據(jù)企業(yè)發(fā)展，管理管控標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)水平的提高、物價(jià)指數(shù)的上漲，今后物業(yè)管理管控服務(wù)費(fèi)的變動(dòng)將嚴(yán)格遵守《哈爾濱市物業(yè)管理管控條例》規(guī)定的程序，由業(yè)主委員會(huì)通過(guò)后執(zhí)行。6、公用設(shè)施專(zhuān)用基金、住宅維修基金的管理管控、使用和公開(kāi)公布辦法將嚴(yán)格按照《哈爾濱市物業(yè)管理管控條例》的規(guī)定執(zhí)行。7、公司有償維修服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、商務(wù)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)公司物業(yè)管理管控實(shí)際情況，參照市場(chǎng)價(jià)格，低于同行業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。（三）財(cái)務(wù)管理管控預(yù)算、決算方式及合適的內(nèi)容總則第一條、為了規(guī)范公司的會(huì)計(jì)核算工作，真實(shí)、完整地提供會(huì)計(jì)信息，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理管控和財(cái)務(wù)核算工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》《公司章程》以及國(guó)家其他有關(guān)法律、法規(guī)，制定本制度。第二條、公司財(cái)務(wù)管理管控體制實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理管控，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧。第二章核算原則第三條、公司填制會(huì)計(jì)賃證、登記會(huì)計(jì)薄、管理管控會(huì)計(jì)檔案等要求，按照《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》和《會(huì)計(jì)檔案管理管控辦法》的規(guī)定執(zhí)行。第四條、公司會(huì)計(jì)核算以人民幣為記帳本位幣。會(huì)計(jì)記帳采用借貸記帳法，會(huì)計(jì)記錄的文字使用中文。第五條、公司在會(huì)計(jì)核算時(shí)應(yīng)以實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)為依據(jù)，如實(shí)反映公司的經(jīng)營(yíng)狀況以及經(jīng)營(yíng)成果。第六條、會(huì)計(jì)核算方法前后各期應(yīng)保持一致，不得隨意變更。第七條、流動(dòng)資產(chǎn)，是指可以在一年或者超過(guò)一年的一個(gè)經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)變現(xiàn)或耗用的資產(chǎn)，主要包括現(xiàn)金、銀行存款、短期投資、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)、存貨等。第八條、公司財(cái)務(wù)應(yīng)設(shè)置現(xiàn)金銀行存款日記帳，按照業(yè)務(wù)發(fā)生順序逐日逐筆登記。銀行存款應(yīng)按銀行名稱(chēng)、種類(lèi)進(jìn)行明細(xì)核算。第九條、現(xiàn)金的賬面余額必須與庫(kù)存數(shù)相符。銀行存款應(yīng)與銀行對(duì)帳單相符，并按月編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表，調(diào)節(jié)相符。第三章固定資產(chǎn)第十條、固定資產(chǎn)，是指公司使用期限超過(guò)一年的房屋、建筑物、機(jī)器、工具等。不屬于經(jīng)營(yíng)主要設(shè)備的物品，單位價(jià)值在2000元以上，并且使用年限超過(guò)2年的，也應(yīng)作為固定資產(chǎn)。不具備以上條件的列為低值易耗品。第十一條、公司應(yīng)根據(jù)固定資產(chǎn)定義，結(jié)合本公司的具本情況，制定出適合于本公司的固定資產(chǎn)目錄、分類(lèi)方法，每類(lèi)或每項(xiàng)固定資產(chǎn)的折舊年限，折舊方法，作為進(jìn)行固定資產(chǎn)核算的依據(jù)。第十二條、固定資產(chǎn)計(jì)價(jià)入帳，固定資產(chǎn)在取得時(shí)，應(yīng)按取得時(shí)的成本入帳。取得時(shí)的成本包括：買(mǎi)價(jià)、進(jìn)口關(guān)稅、運(yùn)輸和保險(xiǎn)等相關(guān)費(fèi)用，以及為使用固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所必要的支出。固定資產(chǎn)取得時(shí)的成本應(yīng)根據(jù)具體情況分別確定。第十三條、購(gòu)置的不需要經(jīng)過(guò)建造過(guò)程即可使用的固定資產(chǎn)，按實(shí)際支付的買(mǎi)價(jià)、包裝費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、安裝成本、交納的有關(guān)稅金等，作為入帳價(jià)值。第十四條、自行建造的固定資產(chǎn)，按建造成該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的全部支出、作為入帳價(jià)值。第十五條、融資租入的固定資產(chǎn)，按租賃開(kāi)始日租賃資產(chǎn)的原帳面價(jià)值與最低租賃付款額的現(xiàn)值兩者中較低者，作為入帳價(jià)值。第十六條、接受捐贈(zèng)的固定資產(chǎn)，應(yīng)由捐贈(zèng)方提供有關(guān)憑據(jù)。如受贈(zèng)的系舊的固定資產(chǎn)按上述方法確認(rèn)價(jià)值，減去該項(xiàng)資產(chǎn)的新的程度估價(jià)價(jià)值損耗后的余額，作為入帳價(jià)值。第十七條、經(jīng)批準(zhǔn)無(wú)償調(diào)入的固定資產(chǎn)，按調(diào)出單位的帳面價(jià)值加上發(fā)生的運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，作為入帳價(jià)值。第十八條、固定資產(chǎn)的入帳價(jià)值中，還應(yīng)包括公司為取得固定資產(chǎn)而交納的契稅、耕地占用稅、車(chē)輛購(gòu)置稅等相關(guān)稅費(fèi)。第四章固定資產(chǎn)折舊第十九條、公司應(yīng)根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和消耗方式，合理地確定固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)使用年限和預(yù)計(jì)凈值，并根據(jù)科學(xué)發(fā)展環(huán)境及其他因素，選擇合理的固定資產(chǎn)折舊方法，按照管理管控權(quán)限，經(jīng)公司董事會(huì)批準(zhǔn)，作為計(jì)提折舊的依據(jù)。第二十條、固定資產(chǎn)折舊方法采用年限平均法：年折舊率＝（1－預(yù)計(jì)凈殘值率）÷使用年限月折舊率＝年折舊率÷12月折舊額＝固定資產(chǎn)原值×月折舊率。第二十一條、公司應(yīng)按月提取折舊，當(dāng)月增加的固定資產(chǎn)，當(dāng)月不提折舊，從下月起計(jì)提折舊，當(dāng)月減少的固定資產(chǎn)，當(dāng)月照提折舊，從下月起不提折舊。第二十二條、固定資產(chǎn)提足折舊后，不論能否繼續(xù)使用，均不再提取折舊，提前報(bào)銷(xiāo)的固定資產(chǎn)不再補(bǔ)提折舊，所謂提足折舊，是指已經(jīng)提足該項(xiàng)固定資產(chǎn)應(yīng)提的折舊總額。應(yīng)提的折舊總額為固定資產(chǎn)原值減去預(yù)計(jì)殘值加上預(yù)計(jì)清理費(fèi)用。第五章低值易耗品第二十三條、凡在2000元人民幣以下，500元人民幣以上的非固定資產(chǎn)的低值易耗品，公司應(yīng)指定專(zhuān)門(mén)部門(mén)購(gòu)入管理管控，財(cái)務(wù)部門(mén)建帳。第二十四條、低值易耗品核算方法，應(yīng)填制低值易耗品攤銷(xiāo)耗用明細(xì)表，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，才能核銷(xiāo)。第六章經(jīng)營(yíng)收入第二十五條、收入是指公司在經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)中，所形成的經(jīng)濟(jì)利益的總流入，包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。第二十六條、公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)收入的性能，按照收入確認(rèn)的原則，合理地確認(rèn)和計(jì)量各項(xiàng)收入。第七章成本和費(fèi)用第二十七條、費(fèi)用是指公司為經(jīng)營(yíng)提供服務(wù)所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)利益的流出，其中包括：經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、管理管控費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。第二十八條、公司各項(xiàng)費(fèi)用支出，實(shí)行相關(guān)計(jì)劃、審批管理管控。各部門(mén)每年年初提出預(yù)支出相關(guān)計(jì)劃，經(jīng)財(cái)務(wù)部匯總后報(bào)給總經(jīng)理辦公會(huì)議審查，核定相關(guān)計(jì)劃后，實(shí)施各部門(mén)按相關(guān)計(jì)劃報(bào)銷(xiāo)。第二十九條、對(duì)于借審批手續(xù)不完備的，財(cái)務(wù)部不得辦理借款業(yè)務(wù)。當(dāng)事人前次借現(xiàn)金使用情況不清，及時(shí)報(bào)銷(xiāo)的，報(bào)銷(xiāo)憑證不符合規(guī)定的，財(cái)務(wù)部有權(quán)拒絕辦理再次借款。第三十條、報(bào)銷(xiāo)憑證分類(lèi)粘貼整齊，填寫(xiě)好報(bào)銷(xiāo)單，經(jīng)當(dāng)事人簽字，證明人驗(yàn)收，負(fù)責(zé)人簽字，財(cái)務(wù)部審核后，方可報(bào)銷(xiāo)。第三十一條、各部門(mén)的報(bào)銷(xiāo)憑證，必須符合財(cái)務(wù)要求，有稅務(wù)局部門(mén)印簽，否則不預(yù)報(bào)銷(xiāo)。第三十二條、凡是發(fā)現(xiàn)涂改，偽造報(bào)銷(xiāo)憑證，弄虛作假現(xiàn)象，給予解聘處分，數(shù)額大、情節(jié)嚴(yán)重的要報(bào)告公安機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。第八章利潤(rùn)及利潤(rùn)分配第三十三條、利潤(rùn)是指公司在一定會(huì)計(jì)期間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)成果，包括營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、利潤(rùn)總額和凈利潤(rùn)。第三十四條、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，是指主營(yíng)業(yè)務(wù)收入減去主營(yíng)業(yè)務(wù)成本和主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加，加上其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)，減去營(yíng)業(yè)費(fèi)用，管理管控費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用后的余額。第三十五條、利潤(rùn)總額，是指營(yíng)業(yè)利潤(rùn)加上投資收益，補(bǔ)貼收入，營(yíng)業(yè)外收入、減去營(yíng)業(yè)外支出后的余額。第三十六條、凈利潤(rùn)，是指利潤(rùn)總額減去所得稅后的余額。第三十七條、公司按月計(jì)算利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)，按照國(guó)家稅收規(guī)定計(jì)算繳納所得稅。（四）、物業(yè)管理管控費(fèi)、代收、代繳費(fèi)用收繳方式與方法1、物業(yè)管理管控費(fèi)及代收代繳的各項(xiàng)費(fèi)用采取業(yè)主牡丹卡委托收繳為主，行政員上門(mén)收繳為輔的收費(fèi)方式。2.收繳方法在社區(qū)進(jìn)戶(hù)之初，我們將推行高效便捷的牡丹卡自動(dòng)繳費(fèi)系統(tǒng)，同時(shí)為業(yè)主辦理牡丹卡，和業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)費(fèi)授權(quán)委托書(shū)，授權(quán)我公司可以通過(guò)銀行卡劃取代收代繳的各項(xiàng)費(fèi)用。在費(fèi)用發(fā)生后，我公司會(huì)及時(shí)將物業(yè)費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用清單送到業(yè)主手中，待業(yè)主確認(rèn)無(wú)誤后，在統(tǒng)一時(shí)間統(tǒng)一劃撥，劃撥完畢及時(shí)為業(yè)主開(kāi)據(jù)收據(jù)。對(duì)于未辦理牡丹卡的業(yè)主，我們將采取收費(fèi)員主動(dòng)上門(mén)收繳的方式，以節(jié)省業(yè)主時(shí)間，同時(shí)收費(fèi)員還將借此機(jī)會(huì)對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪，調(diào)查物業(yè)服務(wù)情況。（五）、專(zhuān)項(xiàng)資金管理管控及使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理管控，我公司將嚴(yán)格按照建設(shè)部有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，但鑒于黑龍江省暫未執(zhí)行該規(guī)定，如開(kāi)發(fā)商和業(yè)主對(duì)此有相關(guān)約定，我公司將按照約定執(zhí)行。十七、社區(qū)的商務(wù)服務(wù)：商務(wù)服務(wù)工作是關(guān)系到業(yè)主生活、居住質(zhì)量的重要工作，公司根據(jù)社區(qū)的結(jié)構(gòu)和地理特征，以及公司近年開(kāi)展商務(wù)服務(wù)工作的經(jīng)驗(yàn)，準(zhǔn)備把商務(wù)服務(wù)活動(dòng)開(kāi)展到業(yè)主生活、居住的方方面面，以豐富的服務(wù)相關(guān)項(xiàng)目，優(yōu)良的服務(wù)質(zhì)量，為業(yè)主的工作、生活創(chuàng)造方便、快捷、高效的環(huán)境。（一）基礎(chǔ)服務(wù)：包括送水、送奶；洗車(chē)、洗衣；假期兒童托教班；代訂牛奶；代訂報(bào)刊雜志；代叫出租車(chē)介紹家政服務(wù)；代請(qǐng)家教；組織商品展銷(xiāo)；調(diào)試家電等（二）可選擇的管家式服務(wù)海德國(guó)際社區(qū)建筑類(lèi)型多樣，購(gòu)房業(yè)主的來(lái)源、層次、條件、需求也趨于不同，我們針對(duì)不同需求的業(yè)主，量身定做了可選擇的管家式服務(wù)合適的內(nèi)容。其中包括為普通家庭設(shè)計(jì)的家政管理管控服務(wù)；為商務(wù)、政務(wù)人士設(shè)計(jì)的秘書(shū)式服務(wù)；為投資置業(yè)人士設(shè)計(jì)的顧問(wèn)咨詢(xún)代理服務(wù)；以及有需要的全方位的專(zhuān)屬管家式服務(wù)。1、家政管理管控服務(wù)做為海德國(guó)際社區(qū)的業(yè)主，大多是城市精英和成功人士，有很多時(shí)候他們疏于家庭事務(wù)的管理管控，但他們對(duì)自己的生活質(zhì)量又要求很高，近乎苛求。為此，公司推出社區(qū)家政管理管控服務(wù)合適的內(nèi)容，使社區(qū)業(yè)主在公務(wù)繁忙之余，能夠充分享受家庭溫馨。家政管理管控服務(wù)合適的內(nèi)容包括：家庭聚會(huì)策劃，家庭清潔保潔，家庭花卉養(yǎng)護(hù)，寵物護(hù)理，子女教育，老人看護(hù)，衣物、家具、車(chē)輛、家電的清洗、保養(yǎng)，出行、旅游景點(diǎn)聯(lián)絡(luò)策劃，家庭物品采購(gòu)，家庭聚餐制作，婚喪嫁娶全程策劃服務(wù)等。這些服務(wù)的推出保證業(yè)主在紛繁忙碌的工作之余，推開(kāi)家門(mén)永遠(yuǎn)是體面、溫馨、舒適的家庭生活氛圍。2、私人秘書(shū)服務(wù)無(wú)論是叱咤商場(chǎng)的成功商人，還是位高權(quán)重的政府官員，以及在家辦公的SOHOME一族，誰(shuí)也不會(huì)把秘書(shū)領(lǐng)回家，誰(shuí)也不能把龐大的辦公室?guī)Щ丶?，家永遠(yuǎn)是休息的恬靜港灣。但商場(chǎng)、職場(chǎng)、官場(chǎng)總是瞬息萬(wàn)變。為了滿(mǎn)足這些成功人士的需求，公司推出貼身秘書(shū)服務(wù)。合適的內(nèi)容包括：重要事件提醒，商務(wù)、政務(wù)活動(dòng)策劃接待，各種會(huì)議服務(wù)，文件收發(fā)、處理，重要客戶(hù)、客人的聯(lián)絡(luò)接待，涉外活動(dòng)、涉外商務(wù)的口譯、筆譯以及資料翻譯，電子商務(wù)，電腦醫(yī)生等。貼身的秘書(shū)服務(wù)基本滿(mǎn)足了有需求業(yè)主的商務(wù)、業(yè)務(wù)、辦公需要，使這些業(yè)主能夠在家掌握外