房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 -2024年第一季度成都房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望

2024年一季度，成都優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)位于東大街的甲級(jí)樓宇光環(huán)中心一號(hào)樓的交付，新增辦公面積約3.5萬(wàn)平方米；連續(xù)兩個(gè)季度的新增供應(yīng)推動(dòng)?xùn)|大街子市場(chǎng)特別是攀成鋼板塊的不斷擴(kuò)張，截至季末，區(qū)域總存量突破80萬(wàn)平方米。著眼需求端，繼去年底成交密集落地后，市場(chǎng)邁入傳統(tǒng)淡季，需求增長(zhǎng)有限；此外，第三方辦公運(yùn)營(yíng)商調(diào)整持續(xù)，最終季內(nèi)凈吸納量錄得2.5萬(wàn)平方米，環(huán)比減少約56.3%。但凈吸納量對(duì)比去年同期的負(fù)值，仍有明顯改善，主要得益于頭部企業(yè)整合、縮減辦公面積的調(diào)整已基本落地，近期該類(lèi)退租案例逐漸減少。供需作用下，成都優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體空置率環(huán)比持平，仍為24.7%。盡管處淡季，但得益于產(chǎn)業(yè)、人才等高度集聚所塑造的市場(chǎng)韌性，以及近兩年持續(xù)的高品質(zhì)甲級(jí)樓宇供應(yīng)，季內(nèi)金融城子市場(chǎng)的去化不僅持續(xù)引領(lǐng)全市，需求占比更是較上季度顯著提升18.8個(gè)百分點(diǎn)至分甲乙級(jí)看，甲級(jí)樓凈吸納量錄得1.3萬(wàn)平方米，環(huán)比減少69.5%，主要是因?yàn)橐环矫嫔虅?wù)活動(dòng)與決策進(jìn)程于春節(jié)淡季期間顯著放緩；另一方面，隨著“拎包入駐”逐漸成為市場(chǎng)標(biāo)配，加之企業(yè)辦公成本的持續(xù)收緊，因此提供該類(lèi)辦公產(chǎn)品更為集中的乙級(jí)和非標(biāo)辦公項(xiàng)目也一定程度上分流甲級(jí)樓宇的需求。有鑒于此，季內(nèi)業(yè)主進(jìn)一步擴(kuò)大商務(wù)條件的可談空間，導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均租金環(huán)比下降1.8%。新增需求按行業(yè)來(lái)看，金融業(yè)重回需求榜首，季內(nèi)需求占比達(dá)20.6%；TMT行業(yè)緊隨其后，占比14.6%；而企業(yè)總部搬遷推動(dòng)消費(fèi)品制造業(yè)首次闖入需求前三，占比13.4%。其中，以普惠金融為代表的非傳統(tǒng)金融持續(xù)擴(kuò)張，占季內(nèi)金融業(yè)總需求過(guò)半，且占比全市需求較上季度顯著增長(zhǎng)6個(gè)百分點(diǎn)；此外，該類(lèi)企業(yè)延續(xù)對(duì)大面積的偏好，占比季內(nèi)金融業(yè)1,000平方米及以上大面積成交的2/3。隨著近年來(lái)成都錨定建設(shè)西部金融中心的目標(biāo)任務(wù)，普惠金融供給體系不斷完善，相關(guān)企業(yè)提速發(fā)展；加之宏觀層面以促消費(fèi)、穩(wěn)增長(zhǎng)為目的的貨幣政策不斷加力，釋放流動(dòng)性，繼而利好非傳統(tǒng)金融企業(yè)發(fā)展，并有望在未來(lái)持續(xù)衍生辦公需求。值得關(guān)注的是，季內(nèi)消費(fèi)品和工業(yè)品制造業(yè)需求均環(huán)比增長(zhǎng)，合計(jì)占比全市需求的近1/5。其中，消費(fèi)品制造業(yè)需求主要來(lái)自于本地頭部酒類(lèi)企業(yè)的逾萬(wàn)平方米總部搬遷，以及消費(fèi)市場(chǎng)復(fù)蘇引致的數(shù)筆快消類(lèi)企業(yè)的需求落地；而隨著成都新經(jīng)濟(jì)尤其是先進(jìn)制造業(yè)的提速發(fā)展，工業(yè)品制造業(yè)的相關(guān)辦公需求亦持續(xù)落地，季內(nèi)錄得川內(nèi)金屬新材料、建筑材料、裝備制造、芯片半導(dǎo)體等相關(guān)領(lǐng)域企業(yè)的升級(jí)或新設(shè)立案例即為佐證。展望2024年，成都優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供應(yīng)回升，約80萬(wàn)平方米的樓宇預(yù)計(jì)交付，其中超65%的新增項(xiàng)目將落于天府新區(qū)，持續(xù)的供應(yīng)或?qū)⑦M(jìn)一步加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。2024年第一季度，成都零售物業(yè)市場(chǎng)未錄得新增購(gòu)物中心和百貨，總存量維持愈千萬(wàn)平方米，居全國(guó)第二。非標(biāo)商業(yè)方面，季內(nèi)兩個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，其中包括備受矚目的麓湖CPI，其在建筑形態(tài)、消費(fèi)動(dòng)線、品牌組合及商業(yè)運(yùn)營(yíng)上均創(chuàng)新突破?！凹偃战?jīng)濟(jì)”持續(xù)升溫，消費(fèi)市場(chǎng)潛能加快釋放。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年農(nóng)歷春節(jié)期間，成都餐飲消費(fèi)高位增長(zhǎng)，1-2月增幅8.9%；成都市A級(jí)旅游景區(qū)的門(mén)票收入同比增長(zhǎng)63.1%，215條特色商業(yè)街區(qū)的營(yíng)業(yè)額同比增長(zhǎng)215.0%。清明假期間，成都接待外地游客總數(shù)488.3萬(wàn)人次；A級(jí)旅游景區(qū)的門(mén)票收入同比增長(zhǎng)133.6%。著眼需求端，傳統(tǒng)淡季，零售商拓店步伐相對(duì)放緩，去化主要來(lái)自于核心商圈調(diào)改升級(jí)后的租戶回補(bǔ)，以及部分業(yè)主招引或自營(yíng)大型體驗(yàn)業(yè)態(tài)的貢獻(xiàn)，最終凈吸納量錄得約8.4萬(wàn)平方米，環(huán)比下降40%。相應(yīng)地，市場(chǎng)整體空置率環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，至10.4%。策略調(diào)整、品牌更迭、供需關(guān)系三大因素致使核心、次級(jí)及近郊商圈的差異化表現(xiàn)進(jìn)一步加深。其中，核心商圈強(qiáng)者恒強(qiáng)，運(yùn)營(yíng)商主動(dòng)調(diào)改，且高度聚集零售業(yè)態(tài)，春鹽商圈季內(nèi)零售需求占比高達(dá)81.8%即為佐證。矚目案例包括，太古里東里開(kāi)啟高奢珠寶腕表區(qū)的打造，季內(nèi)TASAKI圍擋，這也意味著繼奢侈品牌、設(shè)計(jì)師品牌于IFS和太古里同時(shí)布局“雙店”后，“雙店”矩陣再次擴(kuò)大。在次級(jí)商圈，運(yùn)營(yíng)商紛紛加碼垂直業(yè)態(tài)，如兒童親子、二次元?jiǎng)勇?、寵物、女裝等；但對(duì)較高空置的購(gòu)物中心而言，運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)換思路，通過(guò)招引或自營(yíng)大型體驗(yàn)設(shè)施，如籃球場(chǎng)、室內(nèi)動(dòng)物園、攀巖等，以快速填補(bǔ)空鋪和引流。因此，次級(jí)商圈整體空置率環(huán)比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)至11.7%。近年來(lái)在持續(xù)供應(yīng)之下，近郊商圈部分板塊競(jìng)爭(zhēng)壓力加大，如郫都、新都等，空置率環(huán)比上升1.6個(gè)百分點(diǎn)至9.9%。有鑒于此，核心商圈平均租金環(huán)比上漲0.3%，并帶動(dòng)全市平均租金環(huán)比上漲0.1%，邁入上升通道。新增需求方面，零售業(yè)態(tài)占比48.4%，拓店品類(lèi)包括：奢侈品牌的細(xì)分產(chǎn)品線、潮牌于核心商圈的填補(bǔ)，如DiorMen、FENDICASA、COMMEdesGARCONS、BAPE等；戶外運(yùn)動(dòng)、辣妹女裝、美妝護(hù)膚也錄得擴(kuò)張，如Wilson、迪卡儂、HellyHansen、一顆藍(lán)莓、UrbanDecay等。餐飲業(yè)態(tài)開(kāi)始迭代，除季內(nèi)需求占比收縮至33.9%外（2023年占比為39.8%市場(chǎng)也錄得閉店退租案例，主要集中在高樓層的非連鎖餐飲品牌。拓店則呈現(xiàn)兩極化表現(xiàn)，一方面自帶流量的米其林或網(wǎng)紅餐飲品牌于地標(biāo)項(xiàng)目或熱門(mén)商圈擴(kuò)張，如新斗記、四面泰等；另一方面，簡(jiǎn)餐、輕餐等快捷、健康餐食擴(kuò)張，且主要集中在臨近商務(wù)區(qū)的購(gòu)物中心，矚目品牌包括GAGA、Wagas、Boots泥靴、和府撈面等。體驗(yàn)業(yè)態(tài)擴(kuò)張?zhí)崴?，需求占比上升?8.3%，其中超四成為兒童親子品類(lèi)，包括親子樂(lè)園、早教、藝術(shù)培訓(xùn)等。另一方面，零售商選址的靈活性不斷增強(qiáng)，除繼續(xù)按市場(chǎng)需求布局多功能門(mén)店外，如季內(nèi)Lululemon于成都雙流機(jī)場(chǎng)圍擋，也將綜合考量商圈容量、店鋪昭示性、面積格局等因素來(lái)彈性決定與運(yùn)營(yíng)商的合作模式。例如，零售品牌更可能在熱門(mén)商圈絕佳昭示性的跨層店鋪布局直營(yíng)店，以期實(shí)現(xiàn)品牌輸出與消費(fèi)落地的最大效果；而在購(gòu)物中心內(nèi)場(chǎng)單層或較小面積店鋪等則更傾向于布局代理店。鑒于直營(yíng)店在場(chǎng)景設(shè)計(jì)、貨品結(jié)構(gòu)等方面都更具優(yōu)勢(shì)，招引直營(yíng)店或?qū)⒊蔀檫\(yùn)營(yíng)商提升競(jìng)爭(zhēng)力的又一策略。本季度，Salomon直營(yíng)店圍擋ICD，系成都第二家直營(yíng)店；SMFK成都首家直營(yíng)店于晶融匯開(kāi)業(yè)。2024年第二季度，成都零售物業(yè)市場(chǎng)將迎來(lái)3個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，其中包括備受矚目的光環(huán)購(gòu)物公園等。2024年第一季度，成都倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)未錄得新增供應(yīng)。傳統(tǒng)淡季，需求增長(zhǎng)有限，加之多重原因?qū)е碌拇竺娣e集中退租，最終市場(chǎng)凈吸納量錄得約負(fù)11.7萬(wàn)平方米。相應(yīng)地，市場(chǎng)整體空置率環(huán)比上升2.1個(gè)百分點(diǎn)至10%。具體而言，季內(nèi)大面積的集中退租原因有三，其一去年底電商和三方物流的短租在消費(fèi)高峰后于本季度集中退租，導(dǎo)致市場(chǎng)季節(jié)性波動(dòng)；其二，消費(fèi)品制造業(yè)租戶因科技迭代所導(dǎo)致的供應(yīng)鏈需求調(diào)整；其三，新能源汽車(chē)租戶因整合倉(cāng)儲(chǔ)面積所引發(fā)的騰退。分區(qū)域看，退租主要集中在新都、青白江園區(qū)，空置率環(huán)比分別上升6.2、2.0個(gè)百分點(diǎn)。盡管季內(nèi)市場(chǎng)受到短期波動(dòng)，但龍泉、青白江園區(qū)持續(xù)的低空置率水平，以及可預(yù)知的有限新增供應(yīng)，業(yè)主上調(diào)租金預(yù)期，推動(dòng)區(qū)域租金環(huán)比分別上漲0.3%、0.2%，并帶動(dòng)全市平均租金邁入上行通道，環(huán)比上漲0.1%。新增需求方面，業(yè)主積極探尋多元化的需求來(lái)源，服務(wù)型的新興業(yè)態(tài)引領(lǐng)季內(nèi)需求去化，占比46.7%；同時(shí)，快遞快運(yùn)及承接消費(fèi)降級(jí)的電商相關(guān)供應(yīng)商亦持續(xù)擴(kuò)張，推動(dòng)三方物流、電商的需求占比分別為28.5%、13.4%。分區(qū)域看，新增需求主要集中在以天府空港為代表的遠(yuǎn)郊園區(qū)，占比46.7%。2024年，成都聚焦新質(zhì)生產(chǎn)力引育，持續(xù)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)建圈強(qiáng)鏈。1-2月，成都工業(yè)投資同比增長(zhǎng)33.5%，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平21.6個(gè)百分點(diǎn)，而促使增速上升的核心因素在于“新質(zhì)生產(chǎn)力”的發(fā)展，如電子信息、醫(yī)藥制造的工業(yè)投資增速分別達(dá)42.7%、16.5%等。另一方面，一季度成都共25個(gè)重大產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目落地，其中包括13個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈引領(lǐng)帶動(dòng)項(xiàng)目，如神龍汽車(chē)新能源整車(chē)新車(chē)型及“三