桂花園設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理方案【物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)分享】

物管從業(yè)二十年，本文極具參考價(jià)值，如若有用請(qǐng)打賞支持，謝謝！桂花園設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理方案【物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)分享】桂花園設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理方案

管理目標(biāo)：

園區(qū)設(shè)施設(shè)備能正常運(yùn)行。

燈罩完好無(wú)損、干凈，正常調(diào)整因素除外，亮燈率保持在99%以上。做到”急修不過(guò)夜，小修不過(guò)二”，確保及時(shí)率達(dá)95%以上，合格率達(dá)98%。

業(yè)主對(duì)工程維修的有效投訴率低于2%。

設(shè)備房標(biāo)識(shí)齊全，巡查、保養(yǎng)記錄齊全，機(jī)房環(huán)境干凈整潔。人員配置：

1、維修工3人，負(fù)責(zé)園區(qū)公共設(shè)備設(shè)施的巡查、維護(hù)保養(yǎng)、維修及業(yè)主自用設(shè)備設(shè)施的有償維修保養(yǎng)工作。

2、崗位設(shè)置：1）維修工A：負(fù)責(zé)園區(qū)巡查、外委單位維修保養(yǎng)監(jiān)管、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)兼日常維修。

2）維修工B：負(fù)責(zé)園區(qū)弱電維修保養(yǎng)、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)及日常維修。

3）維修工C：負(fù)責(zé)水電抄表、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)及日常維修。3、日常工作安排：

1）維修工A：每周對(duì)園區(qū)公共設(shè)備設(shè)施巡查一次，每天上午分區(qū)域?qū)艟摺㈤T(mén)窗、墻路面、健身娛樂(lè)設(shè)施、景觀水系、電氣箱、管道閥門(mén)、排污泵、風(fēng)機(jī)房及安防設(shè)備進(jìn)行檢查記錄，下午對(duì)巡查出的問(wèn)題進(jìn)行處理及記錄。

2）維修工B：每周三對(duì)周界報(bào)警設(shè)備進(jìn)行一次檢查維護(hù)，每二天對(duì)周界報(bào)警系統(tǒng)進(jìn)行一次報(bào)警試驗(yàn)（保安部負(fù)責(zé)），每月對(duì)探頭范圍綠化進(jìn)行一次修剪（綠化工負(fù)責(zé)），確保周界報(bào)警系統(tǒng)正常工作；其余工作日按計(jì)劃對(duì)公共設(shè)備設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)及處理日常維修工作。3）維修工C：每月30日抄一次公共電表，形成公共能耗報(bào)表，及時(shí)掌握公共設(shè)備設(shè)施運(yùn)行情況；其余工作日處理日常維修工作及按計(jì)劃對(duì)公共設(shè)備設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)。

4）每月22日，根據(jù)材料使用量填寫(xiě)常用材料申購(gòu)單，盡量避免維修等料延誤維修速度，保障維修及時(shí)率。

4、維修服務(wù)規(guī)范：1）上門(mén)維修準(zhǔn)備

從接到報(bào)修開(kāi)始應(yīng)在15分鐘內(nèi)或按約定時(shí)間準(zhǔn)時(shí)到達(dá)業(yè)主家。所有維修人員出工前必須隨身攜帶工具箱，仔細(xì)檢查箱內(nèi)工具，并根據(jù)維修項(xiàng)目做好相應(yīng)調(diào)整，做到工具齊備，箱體清潔。

2）入戶(hù)維修①按規(guī)定門(mén)鈴、叩門(mén)

A、到達(dá)業(yè)主家門(mén)口先輕按門(mén)鈴，如無(wú)反應(yīng)則在間隔6秒鐘后再按第二次，不能連續(xù)按。

B、如無(wú)門(mén)鈴則應(yīng)輕輕地叩門(mén)，叩門(mén)時(shí)，一般用右手食指和中指的中關(guān)節(jié)輕輕連叩兩次，然后等待2～4秒鐘。若室內(nèi)沒(méi)有回音再連續(xù)敲三次，等待6～8秒鐘。若仍無(wú)回音，再敲三次，等待10秒鐘。如果連續(xù)敲3遍門(mén)仍無(wú)回音，則不應(yīng)該再敲。在業(yè)主門(mén)上留下另約時(shí)間維修通知單后離開(kāi)，并及時(shí)將情況向管理中心匯報(bào)。②在隔門(mén)與業(yè)主對(duì)話(huà)時(shí)，必須說(shuō)明身份和來(lái)意；業(yè)主開(kāi)門(mén)后應(yīng)招呼一聲”您好”，征得業(yè)主同意后，穿上專(zhuān)用自備鞋套，在業(yè)主帶領(lǐng)下進(jìn)入維修房間，不可隨意走動(dòng)。

③在維修開(kāi)始前，應(yīng)再次詢(xún)問(wèn)需維修項(xiàng)目，仔細(xì)查看維修現(xiàn)場(chǎng)及周邊狀況，如有妨礙修理的物品應(yīng)主動(dòng)協(xié)助業(yè)主移開(kāi)。

④攤開(kāi)塑料布或報(bào)紙以擺放工具及材料，并事先鋪好自備的毛巾或報(bào)紙等隔離物以防止?jié)B水及垃圾撒落。⑤在維修中應(yīng)專(zhuān)心致志，保證質(zhì)量，提高效率，并盡可能降低噪音，工具輕拿輕放；嚴(yán)禁吃、喝、抽和收取小費(fèi)。

⑥維修完畢后，應(yīng)對(duì)維修結(jié)果進(jìn)行自檢，待業(yè)主驗(yàn)收認(rèn)可后，請(qǐng)業(yè)主簽字。

⑦按公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，如業(yè)主有異議，應(yīng)耐心解釋?zhuān)豢膳c之爭(zhēng)執(zhí)。同時(shí)，維修人員應(yīng)主動(dòng)向業(yè)主交代使用中應(yīng)注意事項(xiàng)。⑧對(duì)未能及時(shí)完成維修的（如無(wú)法獨(dú)立完成、專(zhuān)業(yè)性太強(qiáng)、配件不齊等），應(yīng)對(duì)業(yè)主說(shuō)明情況，解釋原因，取得業(yè)主的諒解和支持或說(shuō)明維修計(jì)劃（包括完成時(shí)間），并盡快將其解決。

⑨如因各種原因確實(shí)無(wú)力完成的，應(yīng)告知業(yè)主，請(qǐng)其另行解決。

3）清場(chǎng)工作完畢后將工作前移動(dòng)的物品要放回原處，要做好清潔工作。

4）離場(chǎng)

離開(kāi)業(yè)主家時(shí)應(yīng)說(shuō)聲”如有需要盡管與管理中心/維修中心聯(lián)系”并向業(yè)主說(shuō)”再見(jiàn)”。5）維修材料注意事項(xiàng)

原則上所需維修材料均由業(yè)主自行購(gòu)買(mǎi)，業(yè)主確實(shí)不便購(gòu)買(mǎi)的，可代為購(gòu)買(mǎi)，購(gòu)買(mǎi)材料時(shí)，應(yīng)要求供方出示質(zhì)保卡，并開(kāi)具發(fā)票。

6）與管理中心的通報(bào)如該次維修服務(wù)業(yè)主未通過(guò)管理中心報(bào)修，當(dāng)維修結(jié)束或與業(yè)主溝通后，及時(shí)將情況向管理中心通報(bào)，便于及時(shí)閉環(huán)。

要求標(biāo)準(zhǔn)：

1）草坪燈、地埋燈、庭院燈、車(chē)庫(kù)燈、導(dǎo)向燈每天開(kāi)關(guān)時(shí)間：根據(jù)季節(jié)及天氣情況靈活掌握。2）亮燈情況由中班隊(duì)員進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞的填寫(xiě)《報(bào)修登記表》，次日由早班班長(zhǎng)交客戶(hù)服務(wù)部，客戶(hù)服務(wù)部落實(shí)工程維修人員及時(shí)查明原因，給予維修，要求：燈泡燈罩無(wú)缺損，設(shè)備完好，亮燈率在99%以上。

3）每半年擦拭或清洗一次燈泡和燈罩內(nèi)部。要求：燈泡、燈罩保持清潔明亮。

4）窨井、窨溝、排水溝、集水井，每月檢查一次，每年清理一次，（全體員工配合）臺(tái)風(fēng)來(lái)臨前突擊檢查一次。要求：無(wú)積水、無(wú)雜物、無(wú)塌陷，水流暢通，井蓋完好。5）排污泵、排氣扇，每月進(jìn)行試運(yùn)行；遇雨天上班時(shí)第一時(shí)間對(duì)半地下車(chē)庫(kù)巡視，檢查排水泵液位開(kāi)關(guān)、排水情況是否正常，管道閥門(mén)接是否漏水等，并作好檢查記錄。

6）每月檢查一次控制箱，每季檢查并進(jìn)行除塵，對(duì)接頭螺絲緊固；對(duì)控制箱體表面進(jìn)行一次除塵拭擦。要求：表面無(wú)灰塵，及扇葉無(wú)變形現(xiàn)象。

7）每季度檢查一次每一層水表箱內(nèi)閥門(mén)接口及減壓閥，如發(fā)現(xiàn)有漏水現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)處理。要求：無(wú)滲漏現(xiàn)象。8）露天消防栓每年一次保養(yǎng)。要求：表面無(wú)生銹現(xiàn)象，顏色一致。

9）消防箱噴淋管每年一次保養(yǎng)。要求：管道表面無(wú)生銹現(xiàn)象，顏色一致。

10）定期檢查風(fēng)機(jī)房，每月對(duì)風(fēng)機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。要求：設(shè)備正常運(yùn)行，無(wú)損壞現(xiàn)象，表面無(wú)積塵，并做好記錄。11）消防儀表每周巡查（機(jī)房維修工負(fù)責(zé)，公共區(qū)域保安負(fù)責(zé)）。要求：壓力正常。

12）每月對(duì)亭子進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，每年保養(yǎng)一次。要求：屋面、立柱無(wú)損壞。

13）每周檢查健身娛樂(lè)設(shè)施，連接是否牢固、表面有無(wú)破損、地面保護(hù)設(shè)施是否開(kāi)裂。根據(jù)需要對(duì)螺絲進(jìn)行加油、緊固。14）網(wǎng)球場(chǎng)每月檢查一次一年保養(yǎng)一次。要求：地面、圍欄表面無(wú)銹腐現(xiàn)象，螺絲要牢固。

15）花架每季度檢查一次，視情況進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。要求：表面無(wú)破損。

16）景觀水池每季度檢查一次半年清洗一次。要求：無(wú)

滲水、無(wú)破損、底部無(wú)嚴(yán)重積塵。

17）園區(qū)建筑小品、護(hù)攔每年保養(yǎng)一次。要求：無(wú)損壞現(xiàn)象。

18）外墻面每月檢查一次，三年清洗一次。要求：無(wú)脫落無(wú)空鼓無(wú)滲水，表面完好無(wú)損壞。

19）內(nèi)墻面每月檢查一次，每三年翻新一次。要求：表面整潔無(wú)破損。

20）道路、停車(chē)場(chǎng)每周檢查一次。要求：地面平整無(wú)破損。21）水景開(kāi)放時(shí)間：（保安隊(duì)負(fù)責(zé)開(kāi)關(guān)）

國(guó)定假日：10：00～12：00，晚上開(kāi)放時(shí)間參照雙休日；

雙休日：17：00～19：00（12月～4月）；18：00～20：00（5月～11月）。22）公共門(mén)窗、鎖每周檢查一次。要求：表面完好無(wú)變形，窗戶(hù)無(wú)滲水。

23）每月一次對(duì)道閘進(jìn)行檢查，保養(yǎng)。如對(duì)道閘彈簧加油、接觸性能是否正常。要求：起動(dòng)靈活，無(wú)損壞現(xiàn)象。

24）每年一次檢查并清潔單元電表箱、配電箱、配電柜及每層管線(xiàn)分線(xiàn)盒。要求：無(wú)積塵，接頭無(wú)松動(dòng)現(xiàn)象。25）每半年測(cè)試一次各主要用電線(xiàn)路的絕緣狀況。要求：絕緣良好。

26）每年對(duì)圍墻的鐵質(zhì)護(hù)欄進(jìn)行一次保養(yǎng)，要求無(wú)明顯銹跡。

27）UPS、備用電源每季放電運(yùn)行一次，時(shí)間約45分鐘左右，檢查外觀是否清潔，各接線(xiàn)端子是否牢固。5、業(yè)主有償服務(wù)管理

（1）要求標(biāo)準(zhǔn)

1）在接到維修單后十五分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)。急修15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，小修2小時(shí)內(nèi)完成，中修24小時(shí)內(nèi)完成，大修1天內(nèi)有答復(fù)。（2）管理內(nèi)容

有償服務(wù)項(xiàng)目

住戶(hù)自用部位、自用設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)1）更換燈管、燈泡；

2）維修、更換門(mén)鎖；

3）住戶(hù)自用部位下水道疏通服務(wù)；4）安裝插座；

5）熱水器、抽油煙機(jī)拆裝；

6）室內(nèi)供電線(xiàn)路維修；7）掛鏡、像框；

8）更換玻璃；

9）維修、更換自來(lái)水管、水閥及軟管；10）維修、更換水盆、水箱配件；

11）維修、更換晾衣架。

（3）維修后開(kāi)具收費(fèi)憑證。6、安保系統(tǒng)智能化系統(tǒng)的維護(hù)方案和計(jì)劃

（1）智能化系統(tǒng)維護(hù)方案

XX·桂花園智能化系統(tǒng)包括攝像監(jiān)控系統(tǒng)；紅外周界防越報(bào)警系統(tǒng)、保安巡更監(jiān)控系統(tǒng)；可視對(duì)講門(mén)禁系統(tǒng)；車(chē)輛管理系統(tǒng)；消防報(bào)警系統(tǒng)；對(duì)于以上配置特點(diǎn)，制定如下維護(hù)方案：日檢：系統(tǒng)外觀；前端、終端、傳輸線(xiàn)路信號(hào)

日常檢查記錄；軟件測(cè)試

維護(hù)內(nèi)容例檢：系統(tǒng)外觀；前端、終端、傳輸線(xiàn)路信號(hào)傳輸階段性檢查、記錄、軟件測(cè)試

臨檢：對(duì)日常維護(hù)工作、例檢工作進(jìn)行督檢，

對(duì)其工作成果進(jìn)行測(cè)評(píng)一般性檢查維護(hù)（日檢）

月檢

維護(hù)方式定期檢查維護(hù)（例檢）季