房地產(chǎn)開發(fā)成本核算與成本管理制度

房地產(chǎn)開發(fā)成本核算與成本管理制度總則為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計算開發(fā)產(chǎn)品成本，加強開發(fā)成本的管理控制，特制定本制度。本制度參考《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）文件精神制定。成本核算程序成本核算的基本程序：第一步：確定成本核算對象。按照房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點，根據(jù)成本核算對象的確定原則，確定成本核算對象。第二步：歸集開發(fā)成本。設置成本核算會計科目，按照集團會計核算制度的要求，核算和歸集發(fā)生的開發(fā)成本及費用。第三步：確定成本分配方法。根據(jù)受益原則和配比原則，確定應分攤的成本和費用在各成本核算對象之間的分攤方法、標準。第四步：在成本核算對象之間分配成本。將歸集的成本費用按確定的分攤方法和標準在各成本核算對象之間進行分配。第五步：計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。第六步：結(jié)轉(zhuǎn)成本。開發(fā)產(chǎn)品完工時，正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。第七步：結(jié)轉(zhuǎn)當期銷售成本。交樓結(jié)轉(zhuǎn)收入時，正確劃分已交樓開發(fā)產(chǎn)品和未交樓開發(fā)產(chǎn)品成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)當期交樓開發(fā)產(chǎn)品銷售成本。第八步：編制成本報表。根據(jù)成本核算和管理的要求，編制成本報表，綜合反映各成本核算對象的成本情況。成本核算對象的確定成本核算對象的確定原則（一）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應作為獨立的成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。（二）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。（三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。（四）定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。（五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。（六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算。成本核算對象的確定方法按照成本核算對象的確定原則，成本核算對象按以下方法進行分類：（一）根據(jù)項目規(guī)劃能一期開發(fā)完畢的項目，按住宅、寫字樓、公寓、店面、酒店、車位等不同產(chǎn)品類型劃分成本核算對象。有高層、多層等不同結(jié)構(gòu)類型且導致成本或定價差異較大的，還可按結(jié)構(gòu)類型劃分成本核算對象。以上建筑物內(nèi)非獨立、無償移交的公建配套設施，如衛(wèi)生站、居委會、警務室等，含在所屬建筑物產(chǎn)品中核算。（二）根據(jù)項目規(guī)劃不能一期開發(fā)完畢的項目，分期（或分區(qū)）分別進行核算，在此基礎上再按以上方法確定成本核算對象。（三）在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理：（1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，應單獨作為過渡性成本核算對象。過渡性成本核算對象歸集各項成本后，再按受益原則分配至其他最終成本核算對象。只為一個單體開發(fā)項目服務且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的成本直接計入該單體開發(fā)項目的成本。（2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當作為單獨成本核算對象歸集其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。（3）對獨立的設計概算或施工圖預算的公共配套設施（主要指具有獨立使用功能的配套設施，如體育館、會所、幼兒園等），不論是否有產(chǎn)權(quán)，不論其支出是否攤?cè)肷唐贩康乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均單獨作為成本核算對象歸集。成本核算對象一經(jīng)確定，不能隨意更改，若項目調(diào)規(guī)或開發(fā)計劃變更導致原成本核算對象發(fā)生變化的，需與成本部門協(xié)商保持一致。成本核算對象具體設置如下圖成本核算的內(nèi)容成本核算的內(nèi)容：成本核算包括在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用，包括土地成本、前期工程費、建安成本、基礎設施費、公共配套費、資金成本、開發(fā)間接費用。成本核算科目應按成本項目進行明細核算，具體核算科目以核算系統(tǒng)設置的科目為準。（一）土地成本：指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括：土地出讓或轉(zhuǎn)讓金、土地征用及拆遷補償費（項目安置房或回遷房建設作為獨立項目管理，成本作為經(jīng)營地塊土地成本并入該科目）、契稅、市政設施配套費、土地交易費等。（二）前期工程費：指在取得土地開發(fā)權(quán)之后，項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、報批報建、籌建、三通一平等前期費用。主要包括：規(guī)劃設計費、勘察測繪費、報批報建費、三通一平費、臨時設施費等。（三）建安成本：指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建、安裝預算內(nèi)的各項費用。主要包括：基礎工程、主體工程、設備及安裝工程、裝飾工程等。（四）基礎設施費：指項目開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、通訊、綠化以及道路等基礎設施費用。主要包括：供電工程、供水工程、供氣工程、供暖工程、通訊工程（含有線電視）、園林景觀工程、室外總體工程等。（五）公共配套費：指根據(jù)城市建設規(guī)劃的要求，或開發(fā)項目建設規(guī)劃的要求，為滿足居住的需要而與開發(fā)項目配套建設的各種服務性設施。主要包括：幼兒園、社區(qū)服務用房、會所、物業(yè)用房、學校、人防設備工程等。（六）資金成本：指在項目開發(fā)期間為籌集和使用資金相應的可資本化財務費用，主要包括：利息、融資費用等（資本化條件以會計核算制度要求為準）。（七）開發(fā)間接費用：指與項目開發(fā)直接相關(guān)，但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出，以及直接從事項目開發(fā)的部門發(fā)生的相關(guān)行政管理費等，包括直接間接費和分攤間接費。直接間接費包括：工程監(jiān)理費、工程造價咨詢費、招投標費、質(zhì)測檢審費、產(chǎn)權(quán)測量登記費、抵押鑒證費、營銷設施建造費、物管前期介入費等；分攤間接費指將“開發(fā)間接費用”一級科目核算的直接從事項目開發(fā)的部門為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用分配計入有關(guān)成本核算對象的間接費用。成本的歸集分配成本歸集的基本要求成本核算應做好日常成本臺賬的編制與更新，每月成本臺賬的數(shù)據(jù)應與EAS賬核對一致，并定期與成本部、成本系統(tǒng)核實，避免缺項、漏項、甩項。項目開發(fā)過程中應充分關(guān)注成本支出的動態(tài)變化和結(jié)算進度，報表日、收入成本結(jié)轉(zhuǎn)或稅務清算時點應對應付未付的成本進行準確、合理預估，保證成本歸集的及時、準確和完整。成本預估、結(jié)算、分配應依據(jù)相關(guān)支持性文件，包括但不限于每項成本支出的收費文件、合同、結(jié)算清單、工程量確認單等資料。成本分配的基本原則（1）成本歸集、分配應逐項分析各單項合同或單筆支出，依據(jù)相關(guān)支持文件確定各成本項目合理的受益對象、分配標準和分配流程。（2）各成本項目的受益對象應仔細甄別，準確界定成本受益對象的范圍，根據(jù)相關(guān)支持文件能直接確定歸屬對象的，應直接計入該成本核算對象。不能直接歸屬的共同成本，采用合理標準和流程分配計入相關(guān)成本核算對象。（3）成本分配依據(jù)的建筑面積數(shù)據(jù)需設計部門主管領(lǐng)導簽字確認，項目整體建筑面積數(shù)據(jù)可參照以下順序取得：（1）實測面積；（2）預測面積；（3）施工圖面積（最新版本）；（4）建筑工程規(guī)劃許可證面積；（5）前期規(guī)劃面積。取得最新、可靠面積數(shù)據(jù)后，需對成本分配結(jié)果進行調(diào)整。成本分配的具體要求（一）土地成本分配土地成本若能直接歸屬特定成本核算對象的，應將相應部分的土地成本直接計入該成本核算對象。若不能直接歸屬的，應按以下方法分配計入相關(guān)成本核算對象：（1）如涉及多期或多地塊，先按照各期或各地塊占地面積比計算出各期或各地塊土地成本（依據(jù)土地使用權(quán)證、土地出讓合同、土地成交確認書、政府文件、外部設計院或測繪機構(gòu)的測繪報告等）；（2）同一期或地塊內(nèi)，按各不相連的獨立建筑物占地面積或建筑面積計算分配各建筑物應分配的土地成本，可根據(jù)項目特點選擇合理分攤方式；（3）同一建筑物按建筑面積計算單位土地成本；（4）對于土地出讓合同明確約定包含地下空間，或單獨繳納土地出讓金的，則地下室須分配土地成本：若能直接歸集，可將相應部分土地價款直接計入地下室成本；若不能直接歸集，可按建筑面積法或其他合理方法計算出應分配給地下室的土地成本。（5）對于土地出讓合同未明確約定地下空間土地價款的，可根據(jù)當?shù)氐叵陆ㄖ欠裼嬋莸南嚓P(guān)政策，對計容部分分配土地成本，不計容部分不分配土地成本。（二）前期工程費、建安成本、基礎設施費等成本分配。若能直接歸屬特定成本核算對象的，應將相應部分的成本直接計入該成本核算對象。若不能直接歸屬的，應在受益范圍內(nèi)按建筑面積或依合同約定采取其他適當方法分配計入相關(guān)成本核算對象。（三）開發(fā)間接費用分配開發(fā)間接費用在當期在建成本核算對象之間使用建筑面積法進行分配，核算對象的開發(fā)期間差異較大的，可按成本核算對象當期施工時間占總體施工時間的比例進行調(diào)整。（四）資金成本分配按照會計準則和會計核算要求，核算借款費用，界定資本化時點，計算確定借款費用資本化金額。原則上項目進行分期開發(fā)的，期內(nèi)所有建筑購建活動未完畢前產(chǎn)生的借款費用符合資本化條件均應資本化。借款費用如能明確歸屬于各成本核算對象的，直接記入各成本核算對象的開發(fā)成本；如不能明確歸屬于各成本核算對象的，按各成本核算對象當期發(fā)生開發(fā)成本占全部成本核算對象當期發(fā)生開發(fā)成本的比例進行分配。（五）公共配套設施成本分配公共配套設施作為過渡性成本核算對象核算的，應按規(guī)定的程序歸集各項成本，再按受益原則二次分配至其他最終成本核算對象，按各成本核算對象建筑面積占全部成本核算對象建筑面積的比例進行分配。公共配套設施的受益對象應準確辨識，例如小學、幼兒園等教育設施的受益對象一般為住宅產(chǎn)品。（六）地下成本分配（1）地下室一般包括地下車位、地下商業(yè)、地下配套設施（如物業(yè)用房、設備用房、人防設施）等。地下室相關(guān)成本能直接歸屬特定地下室成本核算對象的，直接計入該成本核算對象。若不能直接歸屬的共同成本，按建筑面積法分配至地下室各成本核算對象。按受益原則，地下室一般不應分配承擔園林環(huán)境工程成本、不相關(guān)的配套設施等成本，分配時應根據(jù)成本支出明細具體甄別。若地下設施受益對象為地上建筑物的，其成本不應包含在地下室成本之內(nèi)。地下配套設施（含地下人防、利用人防設施形成的車位等）等過渡性成本核算對象的成本，需按建筑面積法再分配至最終受益對象。（2）地下四大塊基礎工程（包括土石方、圍護支撐、降水、樁基）和地下室工程成本支出，根據(jù)受益原則在地上建筑物及地下室之間按建筑面積法分配。成本計算和結(jié)轉(zhuǎn)期末（季末、半年末、年末）應按以下方法進行成本計提：（一）在建成本核算對象成本的計提期末根據(jù)建筑工程進度與賬面開發(fā)成本數(shù)的差額計提成本，次月紅字沖回。（二）完工、交樓成本核算對象進行結(jié)轉(zhuǎn)前成本的計提（1）每期末根據(jù)各成本核算對象的預算造價與賬面開發(fā)成本數(shù)的差額計提成本。其中預算造價已結(jié)算的合同取結(jié)算價，未結(jié)算的合同按合同價、賬面開發(fā)成本數(shù)、100%進度數(shù)三者取大值。實際發(fā)生時按開發(fā)成本實際發(fā)生額計入相應的成本核算對象開發(fā)成本，按開發(fā)成本實際發(fā)生額在計提成本數(shù)額內(nèi)沖回。下一期末，若預算造價發(fā)生變動，按預算變動數(shù)進行成本補提或沖減。（2）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（3）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。（三）期末成本計提數(shù)據(jù)由財務部門牽頭，根據(jù)工程進度、合同結(jié)算進度，協(xié)商成本部門編制、工程部門審核，財務部門確認后存檔并作為計提依據(jù)。開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目完工時，應及時將其開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)至開發(fā)產(chǎn)品。對于開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生經(jīng)營用途改變?yōu)楣潭ㄙY產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)的，應從開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)至固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)。（二）開發(fā)產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)的方法如下：（1）按完工項目各成本核算對象發(fā)生的成本總和除以其對應的建筑面積，計算得出單位建筑成本；（2）結(jié)轉(zhuǎn)至開發(fā)產(chǎn)品的成本=單位建筑成本×累計已完工建筑面積-以前年度已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)成本；（3）以上成本結(jié)轉(zhuǎn)中非獨立地下室不承擔地面以上建筑裝修費用。主營業(yè)務成本的結(jié)轉(zhuǎn)（一）主營業(yè)務成本結(jié)轉(zhuǎn)的原則（1）配比原則：收入與成本相匹配原則；（2）調(diào)整原則：已結(jié)轉(zhuǎn)項目由于預算成本變動、規(guī)劃變更等各種原因，造成與原來結(jié)轉(zhuǎn)金額產(chǎn)生差異時，其差異金額在發(fā)生變化的當期進行結(jié)轉(zhuǎn)。（二）房地產(chǎn)完工項目結(jié)轉(zhuǎn)收入時，應及時將各成本核算對象的開發(fā)產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)至主營業(yè)務成本，具體結(jié)轉(zhuǎn)方法如下：單位銷售成本=開發(fā)產(chǎn)品總成本÷總可售面積結(jié)轉(zhuǎn)至主營業(yè)務成本金額=單位銷售成本×累計已銷售面積-以前年度已結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務成本成本核算注意事項成本管理要求財務部應與成本部保持全程密切溝通，定期與成本部核對成本數(shù)據(jù)，共同確定成本核算科目、成本受益對象、成本分配標準和方法，確保財務數(shù)據(jù)與成本部數(shù)據(jù)合理一致，并取得完整的成本合同、付款、結(jié)算等相關(guān)材料，保證成本歸集、分配的及時、準確和完整。成本差的核算處理由于結(jié)算或預估金額、分配依據(jù)和方法的變動造成同一成本核算對象本期與前期分配的成本存在差異，形成“成本差”。針對成本差可采用以下方法處理：（1）對于可售物業(yè)：成本差較小的，可在當期處理，不再追溯調(diào)整；成本差較大的，需追溯調(diào)整。日常成本核算中應及時預計成本的變動情況，準確預估未發(fā)生成本，避免出現(xiàn)后期出現(xiàn)大額成本差。（2）對于自持物業(yè)，可增加自持物業(yè)的原值，從調(diào)整次