二手房基礎(chǔ)業(yè)務(wù)知識課件

基本業(yè)務(wù)知識

人力資源部1精選課件ppt業(yè)務(wù)基礎(chǔ)知識一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)二、二手房業(yè)務(wù)基礎(chǔ)2精選課件ppt一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)(一)房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念

(二)房地產(chǎn)分類

(三)建筑基礎(chǔ)知識

3精選課件ppt一）房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念土地所有權(quán)——分為國有土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)。建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類房地產(chǎn)——附著在土地上的各類建筑物、構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)總數(shù)。房地產(chǎn)業(yè)——從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、管理、服務(wù)等行業(yè)與企業(yè)的總稱。（是一個巨大的產(chǎn)業(yè)體系）4精選課件ppt房產(chǎn)與地產(chǎn)房地產(chǎn)概念：房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物組成的。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫“不動產(chǎn)”。房地產(chǎn)在物質(zhì)上有三種形態(tài):

（1）單純的土地（2）單純的房屋（3）土地房屋的綜合體房產(chǎn)：是房屋及其占有權(quán)，使用權(quán)，收益權(quán)，處分權(quán)等權(quán)利的總稱。地產(chǎn)：指能夠?yàn)闄?quán)利人帶來收益或滿足其工作生活需要的土地資產(chǎn)，是土地及其使用權(quán)，收益權(quán)等權(quán)利的總稱。

一）房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念5精選課件ppt土地使用權(quán)的取得1.出讓：指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)，轉(zhuǎn)讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。特征：1）土地一級市場，由國家壟斷，任何單位和個人不得出讓土地使用權(quán)；

2）出讓土地權(quán)限于國有土地；

3）集體土地未被征用不得出讓；

4）土地使用者只有支付了土地出讓金后，才能取得土地使用權(quán)證書

6精選課件ppt2.劃撥：指有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者交納了補(bǔ)償。安置費(fèi)后將土地讓其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。特征：1）劃撥土地可以轉(zhuǎn)讓；

2）劃撥土地使用權(quán)可以出租；

3）可以設(shè)定抵押；

4）劃撥土地交易需交納土地出讓金：

5）劃撥地?zé)o使用年限限制。土地使用權(quán)的取得7精選課件ppt一）房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念土地所有權(quán)歸國家或集體所有；（例外，如香港、澳門、臺灣）

土地使用權(quán)的年限(僅針對出讓地)

住宅用地：70年（昆明市）工業(yè)用地：50年綜合或其他用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年教育用地、科技用地、文化用地、衛(wèi)生用地、體育用地：50年

加油站、加氣站：20年續(xù)期8精選課件ppt房地產(chǎn)的特性自然特性：

位置固定使用耐久資源有限物業(yè)差異經(jīng)濟(jì)特性：

生產(chǎn)周期長資金密集易受政策影響長期增值性一）房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念9精選課件ppt房地產(chǎn)市場的特點(diǎn):經(jīng)營對象的非流動性:房地產(chǎn)主要經(jīng)營對象是房產(chǎn)和土地的使用權(quán),而房屋和土地都是不動產(chǎn),具有不能作空間位移的物理屬性.流通形式的多樣性:指房地產(chǎn)流通的具體形態(tài)和方法.城市房屋流通形式主要有買賣、抵押、典當(dāng)、信托等，城市土地使用權(quán)的流通形式主要有出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等。供給的稀缺性:指房地產(chǎn)市場是一個供給稀缺的市場.一方面是人口的不斷增加,需求也相應(yīng)增長;另一方面是土地作為不可再生資源,其數(shù)量基本是恒定的一）房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念10精選課件ppt二）房地產(chǎn)分類土地分類：1、生地2、熟地（1）三通一平(水通、電通、路通、道路平

)

（2）五通一平（通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地）

（3）七通一平（通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)?、通熱力以及場地平?/p>

)11精選課件ppt房產(chǎn)分類1、住宅：作為居住用途的物業(yè)，每單元設(shè)有獨(dú)立廳、房、廚、廁等設(shè)施，并設(shè)獨(dú)立的水、電、氣、電視線路等。包括商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房等；2、寫字樓：作為辦公用途的物業(yè)，一般設(shè)有中央空調(diào)、智能通訊設(shè)備（寬帶、視像會議系統(tǒng)等），每單位可提供多條電話線及每層采用公共衛(wèi)生間及茶水間；3、廠房：作為生產(chǎn)用途的物業(yè)，房屋結(jié)構(gòu)與住宅及寫字樓有一定的差別，如電力負(fù)荷量、供應(yīng)量及交通運(yùn)輸方面的考慮;二）房地產(chǎn)分類12精選課件ppt二）房地產(chǎn)分類4、臨街鋪：商業(yè)用途，并設(shè)有獨(dú)立櫥窗及門戶直接連接街道5、商場鋪：在大型建筑物內(nèi)分間多個獨(dú)立營業(yè)的物業(yè)6、期房（樓花）：在建的、不能交付使用的房屋.(25%)7、準(zhǔn)現(xiàn)樓：已經(jīng)平頂，正在裝修，即可交付使用的樓8、現(xiàn)樓：已交付使用的商品房房產(chǎn)分類13精選課件ppt1、建筑物的分類（1）按房屋類型分類（2）按建筑高度分類

（3）按建筑結(jié)構(gòu)分類（4）按使用性質(zhì)分類（5）按政策性質(zhì)分類三）建筑基礎(chǔ)知識14精選課件ppt(1).按房屋類型分類

躍層復(fù)式錯層平層15精選課件ppt16精選課件ppt17精選課件ppt18精選課件ppt（2）按建筑高度分類低層：１－3層優(yōu)勢：獨(dú)院式、雙聯(lián)式、聯(lián)排式,多面臨空、通風(fēng)、采光佳，平面組合靈活，院落式使用便利，安靜。多層：3－8層優(yōu)勢:構(gòu)造格局佳，公攤少，房屋價格低，物業(yè)費(fèi)用低。小高層：9－18層優(yōu)勢:有電梯，戶形設(shè)計(jì)的空間大。高層：18-30層優(yōu)勢:抗震性高層優(yōu)于多層、視野廣、景觀好。超高層：30層以上優(yōu)勢:視野非常好，檔次高，外觀豪華。19精選課件ppt（3）按建筑結(jié)構(gòu)分類

層數(shù)較低，一般在3層以下。1949年以前建造的城鎮(zhèn)居民住宅，20世紀(jì)50～60年代建造的民用房屋和簡易房屋，大多為這種結(jié)構(gòu)。磚木結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)一般在8層以下，造價較低，但抗震性能較差，開間和進(jìn)深的尺寸及層高都受到一定的限制，正逐步被鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)所替代。20精選課件ppt（3）按建筑結(jié)構(gòu)分類鋼筋混凝土這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，空間分割較自由，可改性比較強(qiáng)。小高層和高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。鋼結(jié)構(gòu)建造成本較高，多用于高層公共建筑和跨度大的工業(yè)建筑，如體育館、影劇院、跨度大的工業(yè)廠房。21精選課件ppt（4）按使用性質(zhì)分類：

農(nóng)業(yè)建筑工業(yè)建筑公共建筑居住建筑22精選課件ppt（5）按政策性質(zhì)分類

商品房指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營的住宅。其價格由成本、稅金、利潤、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。

經(jīng)濟(jì)適用房（5年內(nèi)不能交易）指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。它是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。這類住宅因減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用，其成本略低于普通商品房。購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易；在取得完全產(chǎn)權(quán)前，經(jīng)濟(jì)適用住房購房人只能用于自住，不得出售、出租、閑置、出借，也不得擅自改變住房用途。

23精選課件ppt集資房

指由政府、單位、個人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，建設(shè)而成的一種房屋。使用權(quán)房（公房）

指由國家以及國有企業(yè)，事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。承租人對使用權(quán)房沒有產(chǎn)權(quán)，只有使用權(quán)。對于購買二手房用做投資的買家來講，使用權(quán)房也很有誘惑力：投入較低，租金收益卻并不少。除價格優(yōu)勢外，購買使用權(quán)后，相應(yīng)的福利也可轉(zhuǎn)讓，購買者也可參加房改。（5）按政策性質(zhì)分類24精選課件ppt2、面積解析房屋的建筑面積(套內(nèi)+公攤）——房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且層高在2.2m以上（含），有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固的永久性建筑。

套內(nèi)建筑面積——套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積。

使用面積——房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積。它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積

公攤面積——產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分?jǐn)偯娣e三）建筑基礎(chǔ)知識25精選課件ppt3、建筑專業(yè)術(shù)語開間：即住宅的寬度。一般商品住宅的開間為3.0m～3.9m。為了縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。進(jìn)深：

指住宅的實(shí)際長度。磚混結(jié)構(gòu)住宅的進(jìn)深為3.0m～6.0m，為保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過長。

層高：下層地板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。層高的標(biāo)準(zhǔn)為：2.6m～3m。凈高:指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。

凈高＝層高-樓板厚度

容積率——指總建筑面積與總占地面積的之比。裙房（裙樓）：指與高層建筑緊密連接、組成一個整體的其他低層建筑。裙房的高度一般不超過24m。三）建筑基礎(chǔ)知識26精選課件ppt容積參數(shù)容積率一般是由政府規(guī)定具體參數(shù)如下：獨(dú)立別墅為0.2~0.5聯(lián)排別墅為0.4~0.7

6層以下多層住宅為0.8~1.2

11層小高層住宅為1.5~2.018層高層住宅為1.8~2.5

19層以上住宅為2.4~4.5住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅27精選課件ppt二、二手房業(yè)務(wù)基礎(chǔ)28精選課件ppt

指以收取傭金為目的，為促成他人交易而從事居間、代理或行紀(jì)服務(wù)，并獲取一定報(bào)酬的中介人士。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，指溝通房地產(chǎn)賣方與買方之間聯(lián)系，促進(jìn)達(dá)成交易并從中取得傭金的代理人，聯(lián)系人，中間人，經(jīng)理人或介紹人。

二手房交易以居間為主，工作的性質(zhì)屬于銷售的范疇，只不過我們銷售的產(chǎn)品是一種無形產(chǎn)品—服務(wù)，房子不屬于我們，買家的鈔票也不屬于我們，我們的職責(zé)是提供了交易平臺，完成合理搭配，協(xié)助安全交易，所以從業(yè)者要時刻牢記我們的定位—中間人（居間方）。引入——經(jīng)紀(jì)人29精選課件ppt產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)→房屋所有權(quán)和該房屋占用國有土地的使用權(quán)（國有土地使用權(quán)）亦即房地產(chǎn)所有者對其所有的房地產(chǎn)享有占用、使用、收益和處分的權(quán)利。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)｛絕對性

排他性

唯一性

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式：買賣、置換、贈與、繼承30精選課件ppt房地產(chǎn)交易概念指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃等市場行為?！穹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓：

指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

基本業(yè)務(wù)知識31精選課件ppt房地產(chǎn)價格的構(gòu)成：

房地產(chǎn)價格又稱房地混合價，是指建筑物連同其占用的土地的價格，往往同于上述人們平常所說的房價。

房地產(chǎn)價格=土地價格+建筑物價格基本業(yè)務(wù)知識32精選課件ppt

房地產(chǎn)市場一級市場（土地市場）：指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場。二級市場（增量市場）：指生產(chǎn)者或者經(jīng)營者把新建、初次使用的房屋向消費(fèi)者轉(zhuǎn)移，主要是生產(chǎn)者或者經(jīng)營者與消費(fèi)者之間的交易行為。三級市場（存量市場）：指在二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易市場。33精選課件ppt三級市場的日常工作盤源客源經(jīng)紀(jì)公司成交跟進(jìn)客戶、業(yè)主看房，勘房談判溝通、拜訪等等34精選課件ppt三級市場常用術(shù)語洗盤：指通過業(yè)主資料或其他途徑了解房屋的最新動態(tài)和基本情況洗客：指通過客戶資料了解客戶的最新動態(tài)洗樓：指通過派發(fā)資料直接和業(yè)主客戶交流，了解其有關(guān)需求跑盤：指通過走訪、電話了解樓盤信息跳盤：指通過同行挖走業(yè)主房源35精選課件ppt跳客:指通過同行挖走其客戶資源守價:指咬住某價格不放浪價:指討價還價的方式誠意金:指為了解客戶意向和交易方便而向客戶收取一定的購房意向金(可以退還)定金:指買賣雙方在交易過程中的信物和擔(dān)保