地產科技六路項目市場調研報告

銘源地產科技六路項目市場調研報告2013.091[項目本體分析]本體分析屬性界定2【項目區(qū)位】本案位于木塔寨版塊，高新二期、高新新區(qū)及電子城三大版塊之間，科技六路與白沙路十字西南角，距高新路十字2.2KM，距都市之門2.2KM，距電子商城1.2KM高新區(qū)規(guī)劃圖高新國際商務中心電子商城都市之門2.2KM2.2KM1.2KM高新區(qū)經過十幾年的發(fā)展，已成為西安最具現(xiàn)代化、國際化特征的科技新城和重要的經濟增長極。以電子信息、裝備制造、生物醫(yī)藥、新材料等四大主導產業(yè)為主的高新技術產業(yè)在西安高新區(qū)蓬勃發(fā)展。西安已經成為我國七大ＩＣ設計基地之一，眾多本土半導體公司集聚在西安高新區(qū)；聚集了100多家大型企業(yè)總部和100多家大型研發(fā)中心；預計到2015年，新增過百億的總部類企業(yè)達到10家，過十億的總部類企業(yè)達到300家；吸引全球五百強區(qū)域性總部達到50家；3【交通狀況】項目緊鄰城市干道科技六路，與唐延路、太白南路、高新路、丈八北路等多條城市干道聯(lián)通，且附近有10余條公交線路，未來區(qū)域內將有三條地鐵線路開通，交通通達性好城市主要道路城市地鐵線路區(qū)域主要道路科技六路白沙路科技四路科技四路科技二路科技六路太白南路太白南路科技二路科技路科技路科技路丈八東路錦業(yè)路繞城高速繞城高速繞城高速西

三環(huán)西

三環(huán)南二環(huán)南二環(huán)西

三環(huán)道路體系：縱橫交錯，通達四方豎向交通干道：丈八北路/團結南路/唐延路/高新路/白沙路/太白南路橫向交通干道：科技六路/科技四路/科技二路/科技路/丈八西路/錦業(yè)路公共交通體系：10條公交線路﹥木塔寨站/木塔寨苗圃站：260、6、220、311、322、313、260、916、五龍，從高新西南方向（錦業(yè)二路、錦業(yè)三路、郭杜方向）開來，經木塔寨，沿太白南路通往東北（萬壽路、火車站、南門）不同區(qū)域。軌道交通：3#/6#/8#線雙地鐵地鐵6#線2017年通車，通向市中心；地鐵8#線為完整環(huán)線，可自由換乘；高新路丈八東路唐

延路唐

延路唐

延路丈

北北路丈

北北路團結南路團結南路地鐵6號線地鐵8號線地鐵3號線4【配套&資源】木塔寨版塊依托木塔寺遺址公園及西安文理學院，為高新首席高端生態(tài)教育居住區(qū)；項目享有木塔寺遺址公園二線景觀資源，但科技六路及白沙路沿線商務商業(yè)氛圍較弱，配套匱乏商務配套地塊以西約900米為高新商務核心唐延路寫字樓集中區(qū)域；向東約500米電子城商務集中區(qū)西部電子社區(qū)；商業(yè)配套項目東距電子城商圈不到一公里，包含賽格電腦城、人人樂購物中心和栗園商業(yè)步行街，為區(qū)域內最大商圈；科技六路沿線主要以社區(qū)底商為主，以高新路口和太白路口較為集中；生活配套項目周邊楓林綠洲、蘭亭坊、蘭喬圣菲等高端居住區(qū)環(huán)繞，形成高新高端住宅聚集區(qū)；項目對面為西安文理學院，存在大量的潛在年輕消費群體；木塔寺公園蘭亭坊公園時光楓林綠洲融僑馨苑西安文理學院唐延路商務聚集區(qū)電子城商圈西部電子社區(qū)蘭喬圣菲高新一中高中部5【地塊四至】地塊位于唐延路與太白南路之間，科技六路中段，東臨建邦華庭，南臨本項目建設中的住宅用地，西側為已封頂?shù)陌仓梅?，現(xiàn)狀為在用的垃圾站，場地平整，有部分活動板房臨街商鋪、庫房需拆遷本項目紫薇安置房楓林綠洲西安文理學院香榭蘭廷建邦華庭建材市場蘭亭坊科技六路科技六路白沙路本項目900米510米1100米項目距太白南路約510米，距高新路（地鐵6號線站點）約900米，距唐延路1100米；太白南路唐延路高新路楓林綠洲白沙路/科技六路西安文理學院科技六路地塊垃圾站住宅用地紫薇安置房臨街活動板房6【地塊指標】地塊占地21畝，容積率7，整體較為方正，科技六路臨街展示面長約97米，南北向長約150米，地塊狹長，對后期規(guī)劃排布有影響地塊指標地塊整體方正，南北長約150米，東西寬約97米，北側緊鄰科技六路，東側緊鄰未來修建白沙路；占地面積：約21畝容積率：7建筑面積：約10萬平方米用地性質：商業(yè)用地97150白沙路（規(guī)劃）科技六路7高新三大商務商業(yè)版塊交界處、高端生態(tài)教育居住區(qū)、城市干道中段、商務商業(yè)氛圍較弱的中等規(guī)模中高容積率綜合物業(yè)三大商務商業(yè)版塊交界處/便捷交通體系本案位于木塔寨版塊，高新二期、高新新區(qū)及電子城三大版塊之間，緊鄰城市干道科技六路，與唐延路、太白南路、高新路、丈八北路等多條城市干道聯(lián)通，且附近有10余條公交線路，未來將有三條地鐵線路開通，交通通達性好高新首席高端生態(tài)教育居住區(qū)/科技六路商務商業(yè)氛圍較差木塔寨版塊依托木塔寺遺址公園及西安文理學院，為高新首席高端生態(tài)教育居住區(qū)；但項目所在科技六路沿線配套目前較為匱乏，享有木塔寺遺址公園二線景觀資源周邊中高端住宅聚集/距離交通樞紐較遠項目地塊位于唐延路與太白南路之間，科技六路中段，距離唐延路-高新路十字、太白南路十字均較遠；周邊中高端住宅聚集，商務氛圍較弱中等規(guī)模中高容積率綜合體物業(yè)地塊占地21畝，容積率7，整體較為方正，科技六路臨街面長約97米，南北向長約150米，地塊狹長，對后期規(guī)劃排布有一定影響【地塊指標】高新三大商務商業(yè)版塊交界處、高端生態(tài)教育居住區(qū)、城市干道中段、商務商業(yè)氛圍較弱的中等規(guī)模中高容積率綜合物業(yè)[寫字樓市場研究]9【整體市場】處于快速發(fā)展初期，預計2013年成交面積將在70萬㎡以上，成交均價將保持8500元/㎡左右2010年為商務市場發(fā)展的轉折年。成交面積達到63萬㎡（較上年增長70%），成交均價突破7000元/㎡。2011年成交價格達到頂峰，為9431元/㎡，成交量達到65萬㎡。2012年、2013年均出現(xiàn)成交價格略降，成交量穩(wěn)定增長的局面。2012年成交面積突破70萬㎡；按照2013年上半年月均成交面積6萬㎡計算，2013年預計成交面積72萬㎡。10【整體市場】高新、經開為商務市場成交主力，高新區(qū)主力成交價格在8000-9000元/㎡西安市高新區(qū)為商務市場的成交主力，2012年成交42萬㎡，占全市的61%；2013年成交量在全市占比略有下降，約占38%；經開區(qū)的成交量上升明顯，2012年全年成交15.34㎡，2013年上半年成交量已達到10.14萬㎡，占全市商務成交量比重由2012年的22%，上升到28%。除城南、城北、城西版塊價格略升，浐灞版塊價格飛速增長外，高新、經開、曲江版塊價格略降；主要成交區(qū)域的高新、經開版塊的成交價格均有小幅下滑，主力成交價格在8000-9000元/㎡。11【高新市場】主要集中在高新路科技路沿線、唐延路-灃惠南路沿線和錦業(yè)路沿線，整體呈現(xiàn)“兩核一軸”發(fā)展態(tài)勢，太白南路沿線有零星分布核心CBD版塊：科技路高新路沿線發(fā)展現(xiàn)狀：高新核心CBD，寫字樓項目林立，多為高端甲級寫字樓，區(qū)域發(fā)展成熟度高發(fā)展前景：受土地供應限制，寫字樓放量有限，目前停車和交通問題較大唐延路版塊：唐延路沿線發(fā)展現(xiàn)狀：高速發(fā)展版塊，寫字樓聚集，產品設計水平有限，以中端寫字樓為主發(fā)展前景：配套水平處于飛速發(fā)展期，位于連接兩大CBD版塊的黃金商務帶，寫字樓有一定發(fā)展?jié)摿χ醒隒BD版塊：錦業(yè)路沿線發(fā)展現(xiàn)狀：區(qū)域配套成熟度低發(fā)展前景：高新規(guī)劃的中央CBD，依托高新管委會的帶動，潛力無限，后續(xù)潛在供應較大，是未來核心辦公區(qū)太白南路沿線發(fā)展現(xiàn)狀：寫字樓數(shù)量較少，整體品質不高發(fā)展前景：中小企業(yè)較多，現(xiàn)有寫字樓老舊，后續(xù)潛在需求較大高新國際財富中心二期匯鑫IBC唐灃國際旺座現(xiàn)代城CLASS國際公館橡樹街區(qū)洛克大廈匯金國際綠地領海都市之門中央CBD版塊招行大廈新長安廣場唐延路版塊核心CBD版塊邁科國際大廈唐延國際陜西投資大廈銀河新坐標綠地SOHO高科廣場西部國際廣場旺座國際城榮禾云圖中心瀚源國際12【寫字樓產品分類】可根據指標將寫字樓項目分為甲級寫字樓和乙級寫字樓市場實現(xiàn)：在用項目租金實現(xiàn)為區(qū)域標桿，100元/平米·月以上；

在售項目為銷售價格在15000元/平米以上;建筑形象：標志性強，識別度高;硬件標準：寫字樓立項，層高3.9-4.2米，8-14部品牌電梯，中央空調;市場口碑：具有較強的市場影響力，購買或入住知名企業(yè)占比較多;代表項目：高新國際、林凱國際、電信大廈、綠地中心。市場實現(xiàn)：在用項目租金實現(xiàn)為區(qū)域標桿，70-90元/平米·月；

在售項目為銷售價格在9000-13000元/平米；建筑形象：公建化立面，具有一定的可識別度；硬件標準：寫字樓立項，層高3.5-4米，3-6部品牌電梯，

多數(shù)配置中央空調，整體品質弱于甲級寫字樓；市場口碑：市場影響力一般，購買或入住企業(yè)以中小規(guī)模企業(yè)為主；代表項目：禾盛京廣中心3#樓、邁科國際、洛克大廈。甲級寫字樓乙級寫字樓13[寫字樓市場研究]甲級寫字樓乙級寫字樓14【市場掃描】主要分布于科技路、唐延路和錦業(yè)路沿線招商大廈高新國際商務中心林凱國際都市之門綠地·領海綠地·智海人防超高層項目世紀金源錦業(yè)時代西部機場錦業(yè)路項目中鐵西安中心綠地中心禾盛京廣中心邁科商業(yè)中心錦世達項目科技路唐延路錦業(yè)路在用甲級寫字樓分布：科技路版塊：高新國際、招商大廈、林凱國際、電信大廈錦業(yè)路版塊：都市之門、綠地領海、綠地智海；其中綠地領海和智海為準入住項目在售甲級寫字樓分布：錦業(yè)路版塊：西安綠地中心、中鐵西安中心未來可見供應甲級寫字樓分布：唐延路版塊：人防超高層項目、世紀金源、新長安廣場超高層和錦世達項目錦業(yè)路版塊：錦業(yè)時代、邁科商業(yè)中心、西部機場錦業(yè)路項目綠地中心在售項目世紀金源未來供應電信大廈在用項目圖例新長安廣場超高層15【在用項目市場表現(xiàn)】甲級寫字樓需求充足，入住率較高；核心地段甲級寫字樓租金在120元/㎡*月左右，市場實現(xiàn)好高新國際林凱國際都市之門招商大廈地段城市項目名稱（二手房）售價實現(xiàn)（萬元/㎡）租金實現(xiàn)（元/㎡*月）入住率科技路招商大廈1.6—2.2120—12595%高新國際2.0—2.2120-13091%林凱國際開發(fā)商自持110—14075%電信大廈/110—120100%錦業(yè)路都市之門1.6—2.190-10070%地段較好的寫字樓甲級寫字樓市場實現(xiàn)較好；甲級寫字樓需求旺盛，入住率較高；與一線城市相比，西安寫字樓甲級寫字樓租金處于同一水平，但是銷售價格差距較大，西安寫字樓價格具有較大的增長空間。電信大廈16【在用項目產品力表現(xiàn)】主要通過外部形象展示和硬件配置、物業(yè)服務提升項目核心價值項目名稱規(guī)模（萬㎡）高度（m）外立面標準層大堂電梯車位空調物管公司層高/凈高面積（㎡）挑高（m）面積（㎡）數(shù)量品牌電梯服務面積（㎡）數(shù)量招商大廈7218石材+玻璃幕墻3.75/2.815601230012原裝進口日立5800500中央空調志誠物業(yè)高新國際5.2155玻璃幕墻3.7/2.7150014.86009原裝進口三菱6100420中央空調天地源物業(yè)林凱國際6.6100伊朗進口米黃色洞石3.8/2.82348936013原裝進口奧蒂斯5200176VAV中央空調林凱物業(yè)都市之門30100石材+玻璃幕墻3.85/2.833001226010D：蒂森克虜伯B:通力53001500中央空調東湖物業(yè)電信大廈4.5160石材3.85/2.8127082807OTIS6400中央空調信元物業(yè)17【在用項目標準層】均以中央核心筒的框架筒體結構為主，且多為異形外立面，提升整體昭示性林凱國際招商大廈都市之門高新國際18【在用項目案例】林凱國際：差異化核心價值體系打造，充分滿足高端客戶需求總裁尊貴體系獨特外形展示，增強可識別性和昭示性；總裁VIP體系打造，增強客戶尊貴感：VIP大堂，大堂內設置高端商務會客廳兩部總裁專屬電梯標準層預留8個獨立VIP洗手間目標鎖定世界500強，形成市場高端認知，提升整體辦公氛圍和檔次。對于那些人流量較多和雜的企業(yè)，比如證券、傳銷、保險和教育等企業(yè)（總部除外）均不考慮；已達成簽約意向的包括IBM、松下、高通、松下、佳能等一線企業(yè)，市場高端認知基本形成。項目產品核心價值異形外立面19【在用項目案例】高新國際：超越區(qū)域平臺水平硬件配套+高品質物業(yè)服務提升產品核心價值指標數(shù)據層數(shù)37標準層面積1515㎡大堂面積/挑高300㎡/14.5m層高3.75m外立面玻璃幕墻電梯9部三菱電梯服務面積6100㎡物業(yè)公司顧問：戴德梁行，物管公司開發(fā)商自持項目產品核心價值地段：科技路與高新路路口，占據兩大城市主干道優(yōu)質資源，交通便捷度高；商業(yè)配套：坐擁世紀金花、金鷹兩大商場，中高端商業(yè)氛圍濃厚；硬件配置：超越平臺水平的硬件條件，提升項目價值；品質物業(yè)：物業(yè)服務水平保持為區(qū)域最高水平，獲得客戶高度認可，實現(xiàn)項目長期增值；20【在用項目客戶】企業(yè)性質民營和國企占比較高，行業(yè)分布集中于金融業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)

較其他需求面積相比，辦公面積在1000平米以上的企業(yè)中，企業(yè)性質主要以民營企業(yè)為主，國企所占份額大幅度增加；。

辦公面積在1000平米以上企業(yè)中，行業(yè)主要集中于金融業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)。

21【在用項目客戶】金融類企業(yè)以保險、銀行類企業(yè)為主，重點關注產品整體形象、物業(yè)服務和相關行業(yè)客戶的進駐情況

高新區(qū)辦公面積在1000平米以上的金融業(yè)企業(yè)主要以銀行、保險以及擔保類企業(yè)為主，該類企業(yè)比較關注物業(yè)服務、物業(yè)形象和檔次；辦公面積在1000㎡以上金融業(yè)企業(yè)主要分布于招商銀行大廈、邁科國際大廈、西部國際廣場。

客戶訪談錄：

我們選擇辦公樓形象肯定是最重要的一點，外部看起來要氣派一點，因為這個可以直接影響到我們企業(yè)形象和客戶對我們公司的第一感覺；其次就是跟我們公司有關行業(yè)客戶群的情況，最好這個寫字樓里面有相關行業(yè)客戶；——招商銀行大廈某擔保公司行政主管22【在用項目客戶】現(xiàn)代服務業(yè)企業(yè)以咨詢服務類企業(yè)為主，重點關注物業(yè)服務、辦公環(huán)境舒適度和產品整體形象

高新區(qū)辦公面積在1000㎡以上的現(xiàn)代服務業(yè)企業(yè)主要以咨詢服務類企業(yè)為主，該類企業(yè)比較關注物業(yè)服務、物業(yè)形象和辦公環(huán)境的舒適度；辦公面積在1000㎡以上的現(xiàn)代服務業(yè)企業(yè)主要分布于西部國際廣場、財富中心、高科廣場以及新長安廣場。

客戶訪談錄：

我們企業(yè)在選擇辦公樓時，主要考慮的是寫字樓的環(huán)境，因為我們的員工基本都是在辦公室辦公，所以工作環(huán)境一定要舒適，工作環(huán)境舒適了，員工的辦公效率也就高了?！呖茝V場某公司行政部經理23【在用項目客戶】國企主要以工程建筑、金融及能源為主，重點關注產品整體形象、領導辦公的舒適度和尊貴感

高新區(qū)辦公面積在1000平米以上國企及央企主要要以工程建筑業(yè)、金融業(yè)以及能源類行業(yè)企業(yè)為主；辦公面積在1000㎡以上的國企主要分布于陜西投資大廈、都市之門、洛克大廈以及邁科國際大廈這幾個項目；

國企類企業(yè)比較關注寫字樓的物業(yè)形象以及領導辦公的舒適度和尊貴感；我們選擇的辦公樓，首先外部看起來要氣派一點，最好有一整層這樣的面積適合我們辦公，因為國企畢竟跟民營企業(yè)不一樣，另外就是獨立的辦公室要多，我們每個領導都需要單獨的辦公室，其他部門也最好有單獨的辦公區(qū)間，最好是辦公室。還有就是要說這個樓能體現(xiàn)領導的尊貴感，可能領導會更關注；——某工程建筑公司行政主管24【在售項目市場表現(xiàn)】在售項目較少，整體供應相對稀缺；超高層產品以標桿形象實現(xiàn)價格突破綠地中心中鐵西安中心項目綠地中心中鐵西安中心總建面（萬㎡）1713.35層數(shù)5751寫字樓體量（萬㎡）109銷售價格（萬）低區(qū)：1.7-1.8高區(qū)：2.2-2.31.8-2銷售速度（㎡/月）4000（月回款1.2億）1375（以開發(fā)商關系銷售為主）標準層面積（分割區(qū)間㎡）300-2000150-220025【在售項目產品力表現(xiàn)】在高度、硬件配置、高科技運用方面提升產品整體價值項目名稱高度（m）外立面標準層大堂電梯車位空調物管公司層高/凈高面積（㎡）挑高（m）面積（㎡）數(shù)量品牌電梯服務面積（㎡）數(shù)量綠地中心270玻璃幕墻4.2200012100024三菱41671700中央空調長城物業(yè)中鐵西安中心230low-e玻璃幕墻4.2/2.8220011.3160020瑞士迅達4500620中央空調第一太平戴維斯26【在售項目標準層】產品多采用中心核心筒設計，劃分面積較大，戶型方正，提高面積利用率中鐵西安中心綠地中心27【在售項目案例】綠地中心：西安第一高打造樹立形象標桿，通過高科技系統(tǒng)和硬件配置提升整體品質項目產品核心價值高度：270米，為西安在售和在用項目第一高度，奠定項目標桿形象，標識性強；品牌：一線品牌開發(fā)商，操作經營豐富，在全國有多個標桿式寫字樓項目，具有極強的市場影響力；8大科技系統(tǒng)：智慧型新風置換系統(tǒng)、生態(tài)立體綠化系統(tǒng)、感應式恒濕系統(tǒng)、階梯式水資源綜合利用系統(tǒng)、高速勢能自發(fā)電電梯系統(tǒng)、樓宇綜合智能燈光系統(tǒng)、紫外線感應式遮陽系統(tǒng)、辦公樓綜合隔聲系統(tǒng)；硬件配置：層高、單梯服務面積等均為區(qū)域標桿。項目位置高新錦業(yè)路與丈八三路十字建筑面積17萬平米建筑形式270米超高層面積劃分地下3層，地上57層，300~2000平米物管第一太平戴維斯永綠物業(yè)銷售階段在售，20000元/平米，預計2013年放量5萬平方米28【在售項目案例】中鐵西安中心：通過高度和硬件提升項目形象項目產品核心價值高度：230米，奠定項目標桿形象，標識性強；生態(tài)辦公：2200個/㎝3負氧離子花園，實現(xiàn)室外花園與室內辦公零距離接觸；硬件配置：11.3m挑高五星級行政大堂，4.2-5.5m層高，20部國際頂級標準電梯，打造創(chuàng)新國際商務體驗；指標數(shù)據標準層面積2200㎡大堂面積/挑高1600㎡/11.3m層高4.2（凈高：不小于2.8米）柱間距9米幕墻LOW-E雙層中空鋼化玻璃商務配套行政會所、國際標準會議廳電梯20部瑞士迅達（其中2部消防梯）電梯服務面積4500㎡面積劃分150—2200㎡物業(yè)公司顧問：第一太平戴維斯，物業(yè)管理開發(fā)商自持：中鐵第一太平物業(yè)29【在售項目客戶】投資客戶關注升值潛力和投資回報率，置業(yè)關注點排序：地段>形象>配套，其傾向于購買核心地段標桿物業(yè)，超高層、創(chuàng)新立面和獨特辦公氣場可成為吸引客戶置業(yè)的方向能源、金融、工程等行業(yè)的機構投資客置業(yè)選擇：核心地段的升值潛力大的物業(yè)；置業(yè)總價：500-1000萬；能源、有色金屬等壟斷、暴利行業(yè)的老板等客戶和企業(yè)高管置業(yè)選擇：核心地段的高品質物業(yè)；置業(yè)總價：1000萬以上；暴利行業(yè)投資大企業(yè)投資普通投資以小型私營企業(yè)員工、私營業(yè)者為主，群體基數(shù)大置業(yè)選擇：具有較大升值潛力地段的品質物業(yè)；置業(yè)總價：500萬以下；目前購買高新區(qū)寫字樓的投資客戶都是暴利行業(yè)或者大企業(yè)機構等大投資客戶，投資總價較高，選擇地段都是核心地段。有很多小投資客戶，但是由于寫字樓物業(yè)總價較高，普通投資客戶缺失?！呖粕卸柬椖拷浝聿慌R路就得想辦法把形象展示出來，要么弄個超高層，要不立面特別炫，否則憑啥去你們那買，如果形象很牛，配套也能達到市場水平，客戶很有可能去投資；客戶認為稀缺就是高端，超高層需求量很大，現(xiàn)在有很多都市之門的客戶都等著買我們超高層辦公產品?！G地置業(yè)顧問30【未來供應量盤點】未來供應項目超過10個，主要集中在唐延路版塊和錦業(yè)路版塊，多為超高層產品，總供應量超過100萬㎡，競爭壓力較大人防超高層項目啟迪清揚時代世紀金源錦業(yè)時代西部機場錦業(yè)路項目禾盛京廣中心邁科商業(yè)中心錦世達項目項目名稱項目體量（萬㎡）產品形式未來供應啟迪清揚時代20高層、208米超高層錦世達項目35350米超高層錦業(yè)時代82棟超高層邁科商業(yè)中心9205米超高層人防項目約6超高層世紀金源約6超高層禾盛京廣中心約6200米超高層西部機場錦業(yè)路項目約7高層木塔寨項目約4高層創(chuàng)意時代中心約6高層新長安廣場超高層--初定300米超高層合計107萬左右高新區(qū)寫字樓甲級寫字樓未來供應量盤點：新長安廣場超高層木塔寨項目31【未來供應產品案例】禾盛京廣中心：通過高度、硬件配置和面積贈送打造項目核心價值指標數(shù)據高度/層數(shù)200米/41標準層面積1640㎡大堂面積/挑高420㎡/11m層高4（凈高：大于等于2.8米）柱間距8.4米幕墻中空鋼化LOW-E鍍膜玻璃電梯6部低區(qū)電梯，5部高區(qū)電梯物業(yè)公司戴德梁行項目產品核心價值高度：200米，奠定項目標桿形象，標識性強；局部面積贈送；智能體系打造：通過打造智能化辦公系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、環(huán)保解決方案，滿足商務精英辦公需求；硬件配置：4m層高超越區(qū)域平臺水平；11m挑空豪華裝修大堂體現(xiàn)產品無與倫比的卓越氣質。32【甲級寫字樓小結】整體市場產品力市場表現(xiàn)客戶主要集中于科技路、唐延路、錦業(yè)路三大版塊；未來供應多為超高層產品，供應量大，競爭壓力較大。入駐率較高，甲級寫字樓需求較為充足；核心地段甲級寫字樓市場實現(xiàn)最好。在用項目主要通過外部形象展示和硬件、服務提升項目核心價值;在售項目通過打造超高層產品，同時從硬件配置、高科技運用等方向打造項目價值點。企業(yè)性質主要為民營企業(yè)和國企，以金融類和現(xiàn)代服務類企業(yè)為主；在用客戶多關注產品整體形象、辦公舒適度和相關產業(yè)進駐情況；投資客戶關注升值潛力和投資回報率，地段是第一關注點。33[寫字樓市場研究]甲級寫字樓乙級寫字樓34【市場掃描】在用項目集中在科技路版塊和唐延路版塊，在售項目和可見供應項目主要集中在唐延路和錦業(yè)路版塊，太白南路沿線少量供應西部國際廣場高科廣場郎臣大廈新長安廣場唐延國際洛克大廈東海世紀中心西部機場錦業(yè)路項目錦業(yè)時代摩爾中心梵天科技三路啟迪清揚時代禾盛京廣中心大都薈中投融城國際水晶SOHO都市之窗項目位置銷售情況邁科國際西高新唐延路南段在用西部國際廣場南二環(huán)與高新交匯西南角在用創(chuàng)業(yè)廣場高新四路與科技路交匯處西南角在用華晶廣場西高新灃惠路與科技三路十字在用財富廣場一期南二環(huán)在用洛克大廈唐延路在用高科廣場南二環(huán)與高新區(qū)主干道在用郎臣大廈高新區(qū)高新四路中段在用新長安廣場高新區(qū)灃惠南路34號在用錦業(yè)時代錦業(yè)路東段32號在售東海世紀中心南三環(huán)與丈八六路交匯在售啟迪清揚時代科技二路（清華科技園）在售摩爾中心灃惠南路與科技六路交匯在售高新大都薈科技路與高新四路十字西北角在售禾盛京廣中心高新區(qū)唐延路與科技路十字在售水晶SOHO科技六路和團結南路十字西北角在售都市之窗團結南路與唐興路十字西南角在售中投融城國際錦業(yè)一路與丈八二路交匯在售西部機場錦業(yè)路項目錦業(yè)路西段未來供應梵天科技路三路項目科技三路未來供應在用在售未來榮禾云圖中心瀚源國際35【在用項目市場表現(xiàn)】租金在30-90元/㎡，二手房售價在0.65-1.6萬元/㎡，且入住率都在80%左右，需求較為充足；科技路、唐延路版塊價值實現(xiàn)高，太白南路沿線物業(yè)價值仍有較大提升空間位置項目名稱售價（萬元）租金（元/平/月）入住率入住時間科技路版塊西部國際廣場1.2-1.48083%2005年高科廣場1.2-1.48088%2004年創(chuàng)業(yè)廣場1.3-1.69090%2004年華晶廣場1.1-1.28080%2010年郎臣大廈1.3-1.59076%2011年唐延路版塊邁科國際1.4-1.511080%2010年財富廣場1.0-1.29082%2010年洛克大廈1.1-1.37078%2010年太白南路沿線紫薇龍騰0.75-0.845100%2006年西部電子社區(qū)0.65-0.730-4090%2005年西部國際廣場高科廣場郎臣大廈新長安廣場唐延國際洛克大廈邁科國際紫薇龍騰新世界西部電子社區(qū)36【在用項目產品力表現(xiàn)】產品力參差不齊，太白南路沿線產品力不高位置項目名稱標準層大堂電梯車位空調物業(yè)層高/凈高面積（㎡）挑高（m）面積（㎡）數(shù)量品牌數(shù)量品牌物業(yè)費科技路版塊西部國際廣場3.7/2.71100980010三菱317中央空調西部集團物業(yè)6.5元/平高科廣場3.85/2.7160079007三菱362中央空調高科物業(yè)8元/平米創(chuàng)業(yè)廣場3.8/2.7105075007三菱324中央空調西安創(chuàng)業(yè)物業(yè)發(fā)展有限公司11.8元/平（含水費、中央空調費、電梯費）華晶廣場3.55/2.7136095006日立263中央空調萬達物業(yè)4.9元/平唐延路版塊邁科國際3.85/2.71300中央挑高13米，其余3.8米10005永達日立261中央空調邁科物業(yè)9元/平財富中心3.65/2.613803.82604三菱253中央空調西部集團物業(yè)4.6元/平洛克大廈3.75/2.7130095005日立428中央空調高得大管家物業(yè)5.5元/平太白南路沿線西部電子社區(qū)3.5/3.22300*33.5-5.590-1503帶森550獨立空調紫薇物業(yè)2-3.3元/平37【在用項目客戶】使用面積在1000平米以下的中小企業(yè)客戶占比達到87%，客戶數(shù)量充足，民營企業(yè)占絕大多數(shù)

從高新區(qū)目前入駐企業(yè)的面積需求來看，面積需求在300㎡以下和500-1000㎡的企業(yè)較多；

從企業(yè)性質分析，面積需求在500-1000㎡的企業(yè)以民營企業(yè)為主，其次為國企。38【在用項目客戶】客戶結構多元化，制造業(yè)、工程建筑和地產開發(fā)企業(yè)數(shù)量較多，與現(xiàn)代服務業(yè)和金融業(yè)處于同一層級

面積需求500-1000㎡在高新區(qū)寫字樓企業(yè)里占絕大部分；大部分企業(yè)在創(chuàng)業(yè)期3-5年，需要的辦公面積多為500-1000㎡；500-1000㎡所涵蓋的行業(yè)類型最廣泛，客戶群相對復合，制造業(yè)、工程建筑和地產開發(fā)企業(yè)數(shù)量與現(xiàn)代服務業(yè)和金融業(yè)處于同一層級39【在用項目案例】邁科國際：通過打造高端產品形象，控制企業(yè)客戶結構純粹度，以準甲級寫字樓的形象實現(xiàn)租金高溢價項目名稱售價（萬元/平米）租金（元/平·月）邁科國際1.4-1.5110平臺水平1.2-1.570-90項目產品核心價值高端產品形象展示，增強可識別性和昭示性，提升產品形象：建筑造型：帆船造型，可識別度高，標志性強；建筑材質：石材搭配Low-E玻璃，提升產品品質；奢適大堂設計：大堂面積1000㎡、挑高13m均為區(qū)域寫字樓項目最高水平；高純粹度企業(yè)客戶結構，提升整體辦公氛圍和檔次：與邁科開發(fā)商相關金融單位占到61%。項目租金與區(qū)域平臺水平相比較，實現(xiàn)了較高的市場溢價：40【在用項目客戶】老一代乙級寫字樓在形象展示、硬件配置和物業(yè)服務等方面無法滿足客戶現(xiàn)有需求高新路沿線和太白南路沿線寫字樓辦公年代久遠，在形象、配置等方面均不能滿足快速發(fā)展型企業(yè)的要求代表項目：西部創(chuàng)業(yè)大廈、南洋國際、亞美大廈等高新一代辦公物業(yè)和西部電子社區(qū)、紫薇龍騰等太白南路沿線物業(yè)；物業(yè)現(xiàn)狀：形象老舊、內部硬件配套落后、面積劃分較小、管理混亂；入駐企業(yè)：多以草創(chuàng)型中小企業(yè)為主，高新版塊多以旅游、科技、通訊、實業(yè)、教育、咨詢?yōu)橹?，太白南路沿線多以裝飾裝修、數(shù)控、軟件為主，行業(yè)分布較廣。中小型企業(yè)多因形象及辦公品質外溢至高新區(qū)唐延路版塊乙級寫字樓，外溢比例達到20%以上高新區(qū)最早的寫字樓已經滿足不了中大規(guī)模企業(yè)發(fā)展的需求，很多企業(yè)都外溢到唐延路版塊了，畢竟這邊是承接核心區(qū)的第一圈層，而且商務氛圍慢慢形成了；從亞美大廈、南洋國際來我們項目改善的很多，都是大中型發(fā)展企業(yè)，以前寫字間形象、面積都不夠用了，需要一個更好的辦公環(huán)境做長遠發(fā)展，比例大概能占到20%以上吧；—新長安廣場銷售經理唐延路發(fā)展很快，公共交通也在變好，員工上班很方便，而且這邊企業(yè)的規(guī)模都跟我們差不多，整體辦公氛圍和形象都符合我們企業(yè)的需求；從南洋國際搬過來的，那邊什么類型的企業(yè)都有，太亂了。我們屬于服務性質的公司，形象還是很重要；

——洛克大廈企業(yè)創(chuàng)業(yè)大廈西部電子社區(qū)41【在售項目市場表現(xiàn)】銷售價格集中于1.1-14萬，太白南路沿線產品市場表現(xiàn)較好位置項目總建面（萬㎡）層數(shù)寫字樓體量（萬㎡）銷售價格（萬）銷售情況（㎡）標準層面積（分割區(qū)間㎡）錦業(yè)路版塊錦業(yè)時代3427101.4月銷售4000140-900東海世紀中心11246咨詢中--300-1700中投融城國際1024、276咨詢中--100-1500唐延路版塊摩爾中心402651.2-1.3--120-1560高新大都薈502931.1散賣5層（約7000）93-1400禾盛京廣中心3026101.1-1.3排號中88-850泰華金貿國際37323212-1.3月銷售7000133-580（9#）Cross萬象匯202211.2銷售95%600高新水晶soho1028、256排號中排號10層111-1200、138-1800啟迪清揚時代302631.1--350-1300都市之窗172241.4咨詢中100-2200太白南路沿線榮禾云圖中心3.22631-1.1開盤一周銷售560070-1400瀚源國際4.12421.1認籌30組57-1100高新大都薈啟迪清揚時代錦業(yè)時代唐延路灃惠路錦業(yè)路東海世紀中心禾盛京廣中心摩爾中心榮禾云圖中心瀚源國際42【在售項目產品力表現(xiàn)】唐延路版塊項目較為集中，產品力水平較高位置項目名稱高度（m）外立面標準層大堂電梯車位空調物管公司層高/凈高面積（㎡）挑高（m）面積（㎡）數(shù)量品牌電梯服務面積（㎡）數(shù)量唐延路版塊啟迪清揚時代98干掛石材+玻璃幕墻3.31200128006未定50003200VIV空調陜西啟迪摩爾中心98花崗巖+玻璃幕墻5.51560102008、5未定--3500VIV空調長城物業(yè)禾盛京廣中心100（3#、4#）low-e玻璃幕墻4/2.8164010.8390、2706未定---3000多聯(lián)機分戶中央空調戴德梁行泰華金貿國際99山水云陶筑玻璃幕墻3.2無梁板580（9#）、1000（7#）103004、5未定50003900VIV中央空調北京國貿中心酒店式物業(yè)Cross萬象匯80真石漆+玻璃幕墻3.56006.53003日立40003000無中央空調金松物業(yè)高新大都薈99玻璃幕墻3.3/2.714009未定7未定42002200分戶中央空調衡信柏迪高新水晶soho98玻璃幕墻+干掛石材A3.7B3.21800、120010A300B200A10B6未定38004800867A中央空調B分戶空調未定都市之窗80石材+玻璃幕墻3.522002620010未定40001377地源熱泵中央空調高力物業(yè)43【在售項目產品力表現(xiàn)】唐延路版塊項目較為集中，產品力水平較高位置項目名稱高度（m）外立面標準層大堂電梯車位空調物管公司層高/凈高面積（㎡）挑高（m）面積（㎡）數(shù)量品牌電梯服務面積（㎡）數(shù)量錦業(yè)路版塊錦業(yè)時代96玻璃幕墻3.4（平層）、5.5（loft）90093004未定80002194分戶空調戴德梁行東海世紀中心93干掛石材+玻璃幕墻3.91850103007未定--未定中央空調未定中投融城國際100玻璃幕墻3.9、3.51800、140012.3400-5006未定5000未定戶式中央空調未定太白南路沿線榮禾云圖中心99LOW-E玻璃+干掛石材3.6140092806未定5000500中央空調和潤物業(yè)瀚源國際90+玻璃幕墻3.5110020未定5未定4000106中央空調戴德梁行44【在售項目標準層】大部分采用中心核心筒設計，部分產品板樓和偏心核心筒設計實現(xiàn)標準層創(chuàng)新，增強辦公實用性和舒適度摩爾中心瀚源國際啟迪清揚時代榮禾云圖中心45【在售項目案例】高新水晶soho：外立面、電梯及車位等硬件配備比肩甲級寫字樓，一半開發(fā)商自持雙層底下車庫連接入戶大堂營造雙大堂的非凡尊貴感；2部總裁專屬電梯，劃分圈層感；1：1.3的高車位配比；玻璃幕墻+干掛石材的外立面設計，塑造品質外觀；標準層1800㎡劃分成110~239㎡面積段，合理的面積區(qū)間劃分，既能滿足中小型企業(yè)需求，又滿足大中型企業(yè)整層辦公需求。指標A座B座標準層面積1800㎡1200㎡標準層層高3.7m3.2m大堂面積300㎡200㎡大堂挑高10m最小面積劃分137㎡110㎡電梯10部6部電梯服務面積3800㎡4800㎡外立面干掛石材+玻璃幕墻車位867個項目產品核心價值46【在售項目案例】都市之窗：西安首個純鋼結構寫字樓，多重智能系統(tǒng)并用，客戶對建筑結構、高科技運用不敏感，市場表現(xiàn)一般項目產品核心價值鋼構：西北首座純鋼結構融合體，抗震性能極佳，空間可隨意分割，戶內有效使用面積提高5%-8%；多重智能系統(tǒng)并用：新風系統(tǒng)：提高室內空氣品質，保證工作環(huán)境的舒適度；27層過濾直飲水系統(tǒng)：項目特設純凈水制水車間，滿足辦公直飲水需求；地緣熱泵中央空調：利用地下可再生能源，實現(xiàn)24H不間斷恒溫，降低傳統(tǒng)中央空調運行費用，最大化節(jié)約辦公成本；智能停車：

西北第一家智能停車庫，5層地下停車場，1300多個充裕車位。指標數(shù)據層數(shù)22標準層面積2200㎡建筑結構鋼構大堂面積/挑高200㎡/26m層高3.5m外立面干掛石材+玻璃幕墻電梯10部電梯服務面積4000㎡智能系統(tǒng)24H新風系統(tǒng)、27層過濾直飲水、地源熱泵中央空調客戶關注價格、面積和硬件配套，對建筑結構和高科技運用敏感度不高。47【在售項目案例】禾盛京廣中心：純玻璃幕墻打造準甲級高端產品形象，通過面積贈送提升產品性價比，市場實現(xiàn)較好超高層超甲級寫字樓3#、4#乙級寫字樓酒店式公寓唐延路北南贈送面積項目產品核心價值建筑形象：總體設計感較強，純玻璃幕墻打造，提升產品高端品質，實現(xiàn)項目高形象；硬件配套：通過硬件材質和品牌控制成本，提升舒適度；面積贈送提高性價比：3#送露臺面積：61～89㎡；4#送露臺面積：30～45㎡；1200㎡平層單位贈送大視野空中花園，實現(xiàn)有氧辦公。市場表現(xiàn)售價（萬元/平米）1-1.3速度（平米/月）4000-600048【在售項目案例】摩爾中心：板樓、偏心核心筒設計實現(xiàn)標準層創(chuàng)新，蜂窩鋁扣板立面材質，控制成本的同時實現(xiàn)產品的昭示性項目產品核心價值建筑形象：蜂窩鋁扣板立面材質，實現(xiàn)客戶制定化和成本控制，樹立產品形象，提升產品品質；標準層創(chuàng)新：板樓設計，通風采光優(yōu)勢明顯；偏心核心筒，南向優(yōu)質單元數(shù)量多；核心筒分散設計，部分單元獨享走廊公共空間和電梯入戶設計，增強尊貴感。49【在售項目案例】啟迪清揚時代：通過規(guī)模化產品打造形成高品質寫字樓集群，營造濃厚辦公氛圍，提升產品附加值項目產品核心價值外部形象：超高層異形外立面，樹立區(qū)域標桿，提升項目昭示性；規(guī)模：34萬㎡的超大規(guī)模，8棟高品質寫字樓產品形成產品集群，營造濃厚辦公氛圍；硬件配置：3.6m層高，12m挑高、800㎡豪華大堂，高速WiFi全樓覆蓋，3200個車位配置；寫字樓配套參數(shù)電梯6部電梯大堂800㎡，12米高電梯服務面積4600㎡車停3200個，4600平米/部標準層標準層面積：1200㎡，一層4戶標準層高3.3米空調VRV空調，品牌不定外立面干掛石材+玻璃幕面其他門窗、斷橋鋁合金，高速WiFi覆蓋50【在售項目客戶】自用客戶關注產品昭示性、性價比、面積劃分和辦公舒適度，對高科技運用、新型建筑材料等不敏感我們項目是西北第一家純鋼構建筑

，同時也使用了一系列的高科技系統(tǒng)（27層過濾直飲水系統(tǒng)、新風系統(tǒng)、地源熱泵中央空調系統(tǒng)），但這些對客戶的吸引力不足，反而加大了購買成本，客戶關注更多的仍然是價格、地段、產品后期好不好用?！际兄爸脴I(yè)顧問300-600㎡的產品銷售最好，其中自用的占到三分之二，而投資客戶更傾向于購買200-300㎡更小面積的產品。自用客戶的關注點和投資客戶的不同，他們更關心價格、層高等，對辦公舒適度有較高要求?！咝滤oho置業(yè)顧問“近兩年唐延路辦公環(huán)境、辦公氛圍都漸漸有了起色，在高新區(qū)口碑還是算不錯的，很多企業(yè)都慕名而來，從長期發(fā)展來看，專業(yè)寫字樓肯定是商務辦公的首選，商住樓只是一個過渡的產品形式，有存在的空間，但不會成為成熟辦公區(qū)的市場主流；”“企業(yè)越成熟，規(guī)模越大，發(fā)展越穩(wěn)定，對專業(yè)寫字樓的需求就越多，但目前企業(yè)的想法也在慢慢轉變，小公司來看專業(yè)寫字樓很多，可能是覺得專業(yè)寫字樓更有品質，更有保證，從客戶心理轉變和需求上來看，專業(yè)寫字樓市場機會挺大的；——禾盛京廣中心置業(yè)顧問51【在售項目客戶】投資客戶更關注產品價格、升值空間、面積劃分和周邊環(huán)境配套產品本身純玻璃幕墻的外立面能夠提升項目整體形象檔次，再加上面積贈送，提高了產品的性價比；面積區(qū)間最小劃到了80多㎡，降低了投資成本?！淌⒕V中心置業(yè)顧問金石柏朗是太白南路沿線新一代寫字樓里的標桿產品，它通過大方簡約的外觀設計滿足客戶對產品外部形象的需求，高面積贈送實現(xiàn)零公攤，產生了高性價比。135~830㎡自由分割，給投資客戶提供了更多的選擇?！鹗乩手脴I(yè)顧問52【未來供應產品】

主要集中在唐延路和錦業(yè)路版塊，供應量較少，太白南路與科技路版塊基本無供應唐延路灃惠路錦業(yè)路西部機場錦業(yè)路項目梵天科技三路木塔寨新棟東方米蘭項目名稱規(guī)模銷售情況西部機場錦業(yè)路項目6萬未來供應梵天科技路三路項目4萬未來供應木塔寨項目--未來供應東方米蘭國際城--未來供應領匯秦唐國際--未來供應新棟--未來供應53【乙級寫字樓小結】整體市場產品力市場表現(xiàn)客戶主要集中于科技路、唐延路、錦業(yè)路三大版塊，太白南路沿線少量供應；未來供應項目較多，供應量較大，競爭壓力不及甲級寫字樓市場。在用項目需求較為充足；科技路、唐延路版塊價值實現(xiàn)高，太白南路沿線價值實現(xiàn)較低；在售項目功能實用、性價比較高的產品可實現(xiàn)溢價。在用項目外部形象老舊，硬件配套及物業(yè)服務較為落后；在售項目整體形象實現(xiàn)突破，在標準層面積劃分、物業(yè)服務、實用性方面均有發(fā)力。面積需求在300㎡以下和500-1000㎡的企業(yè)較多；自用客戶關注產品性價比和實用性；投資客戶更關注產品價格、升值空間、面積劃分和周邊環(huán)境配套。54[公寓市場研究]商務公寓居住公寓55【在用項目市場格局及表現(xiàn)】在用的SOHO公寓集中在唐延路沿線，租金實現(xiàn)約為60-70元/㎡*月，可實現(xiàn)85%以上的入住率，市場需求旺盛56分布片區(qū)項目租金（元/平米/月）入住率體量使用時間唐延路版塊唐灃國際60-7083%3.02010年9月交房，企業(yè)入駐時間不久旺座國際80-8590%以上182年左右旺座現(xiàn)代城65-7090%153-4年海星城市廣場65-7090%以上13.84-5年中央CBD版塊匯鑫IBC60-7086%14不到2年太白南路版塊嘉天國際5580%13.85年左右世界500強等有實力的大規(guī)模企業(yè)就那么多，需求的面積畢竟有限，高新區(qū)的企業(yè)支撐還是要靠中小企業(yè)，這類企業(yè)是辦公市場的主力；高新不缺100元/平米以上的寫字樓，缺的是品質有保證、租金在50-60元/平米左右寫字樓，這也是旺座現(xiàn)代城、旺座國際成功的原因；——二手房訪談市場最好賣最好租的還是像旺座系列的產品，辦公品質，高性價比，符合高新主流企業(yè)的需求；——高新國際租售中心唐灃國際廣場海星城市廣場旺座國際城旺座現(xiàn)代城匯鑫IBC嘉天國際金石柏朗【在用項目產品力表現(xiàn)】太白南路在用SOHO公寓數(shù)量少、配套老舊，整體與乙級寫字樓相比，硬件配套及物業(yè)費較低，實用性強分布片區(qū)項目名稱外立面標準層大堂電梯車位空調物業(yè)層高/凈高面積（㎡）挑高（m）面積（㎡）數(shù)量品牌數(shù)量品牌物業(yè)費唐延路沿線唐灃國際廣場外磚+玻璃幕墻3.3/36409.32003優(yōu)安達600戶式中央空凋唐灃物業(yè)3.2元/平/月旺座現(xiàn)代城白色鋁塑板幕墻+玻璃窗3.7/2.683083004日立800戶式中央空凋怡人物業(yè)5-6元/平/月旺座國際城裙樓為進口高槏石材，主體外墻為高級鋁塑板3.7/2.7110091604日立900戶式中央空凋怡人物業(yè)2.5元/平/月海星城市廣場二層以下花崗巖、三層以上玻璃+亞光金屬面磚2.9/2.4180061507德國蒂森克虜伯543中央空調戴德梁行4.5元/平/月錦業(yè)路沿線匯鑫IBC石材;無孔駁接式玻璃幕墻---/2.712003.53008三菱500中央空調西安匯馨物業(yè)管理有限責任公司5元/平/月太白南路沿線金石柏朗干掛石材+LOW-E玻璃3.3830680-1004永大192戶式獨立金石物業(yè)—嘉天國際墻磚---/2.48003.42004日立200中央空調嘉天物業(yè)3.2元/平/月5758【在用項目案例】旺座現(xiàn)代城：通過高品質形象和實用功能配置，緊抓區(qū)域投資及成長型中小企業(yè)需求，成為銷售奇跡，實現(xiàn)高入住率項目價值點：立面簡潔大氣，白色鋁塑板幕墻和玻璃窗營造出非凡的現(xiàn)代感，地標感極強；超大面積挑高公共大堂，拔高項目整體商務辦公形象；銷售面積100-250㎡為主，面積控制，低總價；通風采光效果好，辦公舒適度高；配備戶式中央空調分戶核算，滿足成長型中小企業(yè)辦公需求；項目地點高新區(qū)唐延路35號占地面積㎡40073建筑面積㎡180000層面積830戶型100-250電梯4梯4戶產品類型一座商務酒店七座辦公樓銷售情況在2006年西安寫字樓市場普遍疲軟的背景下，旺座現(xiàn)代城在短短9個月時間內8萬㎡寫字間售罄，創(chuàng)造西安寫字樓市場銷售奇跡入住率90%以上58【在售項目案例】金石柏朗：板樓設計和酒店式物業(yè)服務提高面積實用性和辦公舒適度，市場實現(xiàn)良好項目產品核心價值面積贈送：整層產品實現(xiàn)140㎡面積贈送，提高產品性價比；標準層創(chuàng)新：板樓設計，通風采光優(yōu)勢明顯；135~830㎡自由分割，滿足中小企業(yè)使用需求；共享會議室設置，降低企業(yè)運營成本；品質物業(yè)：

金石物業(yè)，24H酒店式物業(yè)服務。指標數(shù)據層數(shù)27標準層面積830㎡大堂面積/挑高80-100㎡/6m層高3.3m外立面干掛石材+LOW-E玻璃電梯4部永大電梯服務面積5000㎡智能系統(tǒng)24H負壓新風系統(tǒng)、無負壓供水、雙網、一卡通寫字樓體量為20000㎡，已銷售18000㎡，價格區(qū)間為9800-12000元/㎡，市場表現(xiàn)良好。591、對使用成本敏感企業(yè)還屬于創(chuàng)業(yè)期，能省則省，租金最好不要超過60元/平米；專業(yè)寫字樓公攤很大，后期使用成本太高；2、對產品層面關注主要體現(xiàn)在立面、大堂等形象部位及電梯等硬件配套選擇旺座國際很大的原因就是立面很有質感，品質感和昭示性很強；——旺座國際入駐企業(yè)電梯要夠用，最好不要出現(xiàn)擠不上的情況，海星的層高能再高一些就好了，3米的層高有點壓抑；——海星客戶3、對空調、物業(yè)要求往左現(xiàn)代城的物業(yè)不錯，周邊有什么施工的比較吵，給物業(yè)打個電話就解決了，但是我們在西曬這邊，很熱，空調不是特別涼快；——旺座國際入駐企業(yè)中小型企業(yè)關注空調、電梯等設備后期產生的費用大小，關注租用面積的實際使用率高低。對于辦公形象和品質的關注在成本考量下，還沒有特別高端的需求。這類企業(yè)集中的寫字樓一般產品力和形象都不會特別好。

——瑪雅旺座現(xiàn)代城店店長【在用項目客戶特征】租賃客戶多為創(chuàng)業(yè)型、發(fā)展初期的中小型企業(yè)，以流通行業(yè)、業(yè)務型公司為主，辦公面積需求在300㎡以內，關注辦公成本及實用性主要為一些創(chuàng)業(yè)期或發(fā)展型的中小企業(yè)，包括電子、材料、通訊、貿易、IT、地產、服務、能源類行業(yè)，行業(yè)類別豐富；客戶：以企業(yè)辦事處、創(chuàng)業(yè)期、發(fā)展期的中小企業(yè)為主需求面積以200-300平米為主，目前隨著企業(yè)的發(fā)展，部分需要整層或半層面積；60【在用項目小結】在用的SOHO公寓主要集中在唐延路沿線，太白南路沿線數(shù)量較少；租金實現(xiàn)約為60-70元/㎡*月，可實現(xiàn)85%以上的入住率，市場需求旺盛；在用SOHO公寓配套老舊，整體與乙級寫字樓相比，硬件配套及物業(yè)費較低，實用性強；整層分割為小面積區(qū)間出售，總價較低；租賃客戶多為創(chuàng)業(yè)型、發(fā)展初期的中小型企業(yè)，以流通行業(yè)、業(yè)務型公司為主，辦公面積需求在300㎡以內，關注辦公成本及實用性；整體市場市場表現(xiàn)產品力123客戶461【在售項目市場格局及表現(xiàn)】在售SOHO公寓主要分布在唐延路和太白南路版塊，市場存量超過10萬㎡，價格平臺約為8000-9000元/㎡，平臺去化水平約1500㎡/月，高科尚都憑借地段及性價比優(yōu)勢遠遠超越市場平臺分布片區(qū)項目產權年限2013預計供應量（㎡）項目規(guī)模物業(yè)構成售價銷售速度中央CBD版塊高科尚都50年50944二期20萬㎡辦公12萬㎡SOHO6萬㎡7700月銷面積5850㎡唐延路版塊糖果house50年24007萬4800㎡商業(yè)6萬㎡SOHO7500元/㎡月銷面積1400㎡太白南路版塊上上國際40年170003萬㎡2.5萬7800元/㎡月銷面積1300㎡尚中心40年370003萬㎡SOHO1.5萬㎡；商業(yè)0.6㎡；酒店0.45萬㎡精裝1.7萬/；；毛坯1.5萬月銷1800㎡存量10.64萬㎡尚中心上上國際糖果house高科尚都62【在售項目產品力表現(xiàn)】通過比乙級寫字樓稍低的配套實現(xiàn)辦公需求，品質大堂提升企業(yè)形象，硬件設施略有提升分布片區(qū)項目名稱外立面標準層大堂電梯車位空調物業(yè)層高/凈高面積（㎡）挑高（米）面積（㎡）數(shù)量品牌數(shù)量品牌物業(yè)費中央CBD版塊高科尚都涂料3.7/2.77506503通力472中央空調高科物業(yè)1.5元/平/月唐延路版塊啟迪輕揚時代石材+玻璃幕墻3.6/2.71270123005未定3000中央空調陜西啟迪物業(yè)管理公司5元/平/月糖果house墻磚3.85/2.760053003奧提斯450無博特物業(yè)1.3元/平/月太白南路版塊上上國際3.85/3.110001204未定200中央空調未定未定尚中心石材+玻璃幕墻5.37/—1500103006迅達300獨立掛式空調未定未定63【在售項目標準層】多為中心核心筒的SOHO產品設計，部分項目創(chuàng)新南北通透標準層設計增加了辦公的舒適度嘉天國際標準層16空中花園

天井尚中心采用了標準層創(chuàng)新，融入了天井和空中花園的設計，在提升采光通風的同時，增加項目整體生態(tài)宜居感和辦公舒適度。旺座現(xiàn)代城標準層嘉天國際與旺座現(xiàn)代城的標準層屬于中規(guī)中矩的設計，影響通風和采光，降低辦公舒適度。64尚中心loft45㎡兩室兩廳上上國際商務59㎡上上國際商務115㎡【在售項目戶型】戶型方正，根據辦公需求分隔小開間，每戶配備衛(wèi)生間可居住可辦公，拓寬功能空間65【在售項目案例】上上國際：太白路成熟地段可自由商務組合的商務辦公寫字樓，面積區(qū)間劃分合理，小戶型居多，客戶認可高項目基本情況：區(qū)位：位于太白南路與科技路交匯處；項目高新中央商務圈、太白路軸心區(qū)及小寨潮流圈的核心交匯地段，有著強大的地段集群效應；項目是一棟寫字樓，占地3453.平方米，建筑面積為30270平方米，共21層，每層面積為1000平方米；共525戶，每層有21戶，層面積為1000㎡，每層有4戶38㎡、4戶51㎡，9戶60㎡，4戶55㎡，戶型可以打通組合；1-4層為底商，商業(yè)自持，西面設有高層立體停車位；銷售情況銷售價格7800元/㎡銷售速度平均一月50套66【在售項目案例】尚中心：在核心地段優(yōu)勢下通過產品創(chuàng)新打造具有生態(tài)價值的雙板式loft公寓，客戶對生態(tài)感知度高，但對loft形式并不敏感，市場表現(xiàn)較好項目概況規(guī)模面積約4.3萬平米，公攤率20%，綠化率30%，總綠化面積近3000平方米。層分布1-4商業(yè)中間層：LOFT公寓，層高5.37米頂三層：酒店層面積1500平方米戶型51㎡、55㎡、45㎡、78㎡戶型可以打通項目價值點：區(qū)位：位于高新路十字南200米高新中學對面，由南北走向的板式建筑構成的公寓；樓體中間有16座空中花園，80米的挑高的立體庭院；精裝修loft公寓；銷售情況2012.11目前銷售價格55001.7萬/㎡精裝；1.5萬/㎡毛坯銷售速度平均每月銷售1800㎡（約40套）67【在售項目案例】糖果house：位于唐延路南段，商務商業(yè)氛圍較差，項目自身品質不高，去化速度較慢項目基本情況：區(qū)位：高新灃惠南路（水晶島西側）；項目是四棟公寓樓，占地1266平方米，建筑面積為70000平方米，共31層；共1086戶，每層有8-11戶，有41㎡-103㎡區(qū)間段戶型；1-2層為底商，還未出售；41㎡大開間售罄，還有70-103㎡大戶型沒賣完銷售情況2010.9.28目前銷售價格55007500銷售速度開盤至現(xiàn)在剩30多套，平均每月銷售30套左右68投資客戶分類：第一類是寫字樓專業(yè)的投資高手，對于寫字樓的投資優(yōu)勢較為了解，主力客戶之一；第二類是自用兼投資類客戶，這些客戶往往擁有自己的公司，購買物業(yè)自用，但視租賃前景以及企業(yè)發(fā)展狀況也愿意將物業(yè)出租，主力客戶之一；第三類是項目周邊社區(qū)業(yè)主，因看重區(qū)域發(fā)展?jié)摿Χx擇小戶型產品投資。——世聯(lián)高新中端寫字樓市場銷售市場研究（2009-2010年）【在售項目客戶特征】購買客戶以純粹投資客戶和自用兼投資的企業(yè)類客戶為主，關注區(qū)域發(fā)展?jié)摿Α㈨椖客顿Y門檻、投資回報率及實用性旺座國際因為是綜合用地，牽扯到個人所得稅問題，最開始賣的時候很便宜，去年漲到8000-9000元/平米，現(xiàn)在都可以賣到1.5萬/平米；當初買的時候才6000元/平米，現(xiàn)在都漲到1.5-1.6萬/平米，這才幾年時間，投資回報率很誘人；投資客戶主要看中的是外立面，形象要好，后期才好出手，其次會關注電梯、層高、空調等基本配套，主要還是以租賃的需求來選擇產品；部分自用兼投資的企業(yè)對品質關注多一些，會看大堂，電梯等配套，畢竟關系自己以后的使用；——旺座國際租售中心置業(yè)邏輯：發(fā)展中的商務新區(qū)>高性價比產品>產品配置

旺座國際在科技路和唐延路交口，發(fā)展很有優(yōu)勢，當初買的時候雖然區(qū)域發(fā)展不好，但是投資的眼光要長遠，現(xiàn)在證明我的眼光沒有錯；——神木李總（旺座國際投資客戶）69【在售項目小結】在售SOHO公寓主要分布在唐延路和太白南路版塊；市場存量約10萬㎡，價格平臺約為8000-9000元/㎡，平臺去化水平為1500㎡/月，高科尚都憑借地段及性價比優(yōu)勢遠遠超過市場平均水平；品質大堂提升企業(yè)形象，硬件設施略有提升，創(chuàng)新南北通透標準層設計增加了生活與辦公的舒適度；購買客戶以投資為主，以純粹投資客戶和自用兼投資的企業(yè)類客戶為主，關注區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、投資回報率及實用性；整體市場市場表現(xiàn)產品力123客戶470[公寓市場研究]商務公寓居住公寓71【在售項目市場格局】目前在售的居住公寓主要分布在丈八北路、團結南路及科技路沿線，多以商務商業(yè)綜合體的形式出現(xiàn)，市場存量70萬㎡以上項目名稱產品類型產權年限體量（萬㎡）項目狀況高新?水晶城居住公寓50年4在售玫瑰公館居住公寓70年4嘉天SMART居住公寓50年7.5老虎國際公寓酒店式公寓40年6.5西熙CC居住公寓40年12方舟國際（豪布斯卡）酒店式公寓40年1.5cross萬象匯酒店式公寓50年6數(shù)字365居住公寓40年7.5龍記觀瀾山居住公寓70年8大都薈居住公寓70年6鉑悅居住公寓40年2高山流水和城居住公寓70年6天朗藍湖樹居住公寓70年3.3都市之窗居住公寓50年2總量76.3大都薈嘉天smart西熙ccCross萬象匯豪布斯卡天朗藍湖樹龍記觀瀾山玫瑰公館水晶城數(shù)字365高山流水和城老虎國際公寓鉑悅都市之窗72【在售項目市場表現(xiàn)】月均去化約20-30套，部分項目憑借地段及性價比去化較快；平臺價格水平約7000-8000元/㎡，整體去化速度相當?shù)那闆r下，精裝修及酒店式公寓可實現(xiàn)更高溢價項目名稱產品類型總量（套）銷售量入市時期均價（元/㎡）銷售周期（月）去化率月均去化剩余量高新·水晶城居住公寓8767882011.10135002990%2788玫瑰公館居住公寓10806482010.970003160%21432嘉天SMART居住公寓12812562012.98500920%281025西熙CC居住公寓7502252013.46800230%113525數(shù)字365居住公寓3922352009.1270004060%6156龍記觀瀾山居住公寓335排號2013.56800——暫停銷售排卡較差——大都薈居住公寓6725002012.870001275%83172鉑悅居住公寓3992802012.1087001170%20119老虎國際公寓酒店式公寓8406722012.3110001580%45168方舟國際（豪布斯卡）酒店式公寓2601302012.6140001250%11130cross萬象匯酒店式公寓3203042012.685001595%2016高山流水和城居住公寓1521002010.1067003665%552天朗藍湖樹居住公寓2600未入市8000——————260都市之窗居住公寓3770未入市9000——————377市場表現(xiàn)：銷售速度：月均去化在10-30套/月，大都薈和西熙CC憑借高性價比實現(xiàn)快速去化；銷售價格：居住公寓以7000-8000元/平米為主，酒店式公寓實現(xiàn)高價11000-13000元/平米；73【在售項目產品力表現(xiàn)】主力戶型基本在30-60㎡，30-50㎡為市場暢銷面積區(qū)間，精裝修約占50%項目名稱戶型面積（平米）梯戶比是否精裝精裝標準物業(yè)品牌面積區(qū)間主力戶型高新·水晶城42-10242-894T16是2000高新物業(yè)玫瑰公館51-8151、814T20否——待定嘉天SMART33-8233-825T21是2500藍基物業(yè)西熙CC38、82386T30是1200待定數(shù)字36557-12750-705T否——長征物業(yè)龍記觀瀾山43-7543-605T23否——待定大都薈24-8030-403T9和2T6否——衡信柏迪鉑悅36-62366T21是1500衡信柏迪老虎國際公寓30-9930-404T18/4T21是3000待定方舟國際（豪布斯卡）33-7531-454T20是3000待定cross萬象匯38-12650-563T9/3T7否——金松物業(yè)高山流水和城35-14540-502T4/2T5/2T2否——錦江物業(yè)天朗藍湖樹32-10148-60奇數(shù)層6T22/偶數(shù)層3T4否——天朗物業(yè)都市之窗53-84535T29是——未定74【在售項目戶型】大開間：面積區(qū)間在30-40㎡，開間在3.8米以上為能滿足居住舒適度的戶型，贈送面積最高在10㎡左右高新水晶城43.72㎡，大開間，開間4.2米，進深8.3米鉑悅37.58㎡，一室一廳，客廳、臥室開間3.86米，進深7米鉑悅75高新水晶城53.65㎡，一室一廳，客廳、臥室開間3.86米，進深7米【在售項目戶型】一室一廳：面積在45㎡以上，在樓體設計的邊角位置，通常采光不好，戶型占比會影響該類產品整體戶型舒適度，贈送面積在3-4㎡高山流水和城46.25㎡，一室一廳，臥室方正進深3.3，客廳