2024年3月地產(chǎn)債運行情況報告-3 月行業(yè)利差走勢逆轉供需兩端政策有望進一步加碼

核心觀點：3月地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模季節(jié)性回升，但同比仍存在16%的降幅，且民企自主融資能力依然偏弱，當月僅2家民企成功發(fā)債。民企到期規(guī)模顯著下降，一季度地產(chǎn)債整體凈融資額回正。受資金面和房企負面輿情等因素影響，3月地產(chǎn)債發(fā)行利差較2月上行13bp。萬科輿情引發(fā)市場高度關注，帶動3月地產(chǎn)債價格異動頻次顯著升高。由于萬科最大股東為國有企業(yè)，其信用風險變化在一定程度上導致國企地產(chǎn)債利差走擴并帶動行業(yè)利差整體上行，相比之兩端持續(xù)發(fā)力推動樓市實現(xiàn)軟著陸。供給方面，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制有望在全國所有城市實現(xiàn)全覆蓋，會有更多房地產(chǎn)項目進入“白名單”，房企開發(fā)貸發(fā)放速度會明顯加快。需求端政策有望從三方面發(fā)力：一是在因城施策原則下，有序放松一線及重點二線城市限購，重點滿足剛性和改善性需求；二是在2月大幅下調(diào)5年期以上LPR報價后，繼續(xù)通過下調(diào)首套及二套房貸利率下限等方式，引導新發(fā)放居民房貸利率較大幅度下調(diào)；三是通過全面推行“帶押過戶”等方式，進一步激活二手房市場，同時部分地區(qū)將對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實施更大幅度的稅費減免。我們判斷，若各項支持政策及時調(diào)整到位，下半年樓市有望出僅2家民企成功發(fā)債。民企到期規(guī)模顯著下降，一季度地產(chǎn)債整體凈融資額回正。受資金面和房企負1民企到期規(guī)模顯著下降，整體凈融資額回正。3月共計24家房企發(fā)行地產(chǎn)債52只，合計發(fā)行規(guī)模為490.7億元，受季節(jié)性因素影響環(huán)比增長227.4%，但同比仍存在16.2%的降幅；凈融資方面，當月到期規(guī)模下降，帶動整體凈融資額回正至36.4億元。整體來看，一季度合計發(fā)行規(guī)模為1142.5億元，同比小幅下降3.2%。民企到期規(guī)模較去年同期顯著下降46.4%，帶動民企凈融資缺口顯著收窄至），元、-135.4億元。具體看，當月僅濱江集團和綠城集團2家民營房企發(fā)行債券，2只債券均以發(fā)行人22圖表53月境內(nèi)地產(chǎn)債加權平均融資利率1及同------1--122241----1--431537223321--------3----二、萬科輿情引發(fā)市場高度關注，帶動3月地產(chǎn)債價格異動頻次顯著升高。由于萬科最大股東為國有3月行業(yè)利差走勢逆轉，月內(nèi)行業(yè)利差合計上行超11bp。具體看，3月行業(yè)信用利差由月初的末利差升至85.06bp,較月初上行14.06bp；當月民企利差上行走勢中止，利差由月初的4150.23bp下行至月末的3653.04bp，下行幅度合計為497.19bp。我們認為，由于萬科最大股東為國有企業(yè)，月內(nèi)萬科集團負面輿情對國企地產(chǎn)債造成一定沖擊，相較之下1平均融資利率采用加權平均法計算，權重為發(fā)行3億元，交易債券數(shù)量、成交總額環(huán)比提升22受輿情影響萬科債券價格出現(xiàn)大幅波動，帶動3月地產(chǎn)債價格異動頻次顯著提高。3月，債券單團、萬科股份、遠洋控股、金科地產(chǎn)、陽光城集團、融創(chuàng)集團、深圳龍光和上海寶龍實業(yè)；月內(nèi)單日集團、陽光城集團、深圳龍光、萬科股份和上海寶龍實業(yè)。我們關注到，月內(nèi)萬科股份債券價格異動頻次高達76次，主要系近期萬科有一些輿情流出，引發(fā)市場455圖表8地產(chǎn)債二級市場價格異動頻次統(tǒng)計（單位：次）2融資缺口為12.11億美元。具體看，當月發(fā)行境外債的主體包括中梁控股、奧園集團、恒隆地產(chǎn)、太穿透債務主體530--4-系統(tǒng)33本報告對境外債的統(tǒng)計均以發(fā)行或到期當月平均匯率為基礎計算，匯率數(shù)據(jù)來源為中國外匯交易中心網(wǎng)站。遠洋控股和天建地產(chǎn)，其中天建地產(chǎn)為首次發(fā)生境內(nèi)債展期。境外債方面，共計新增3只違約債券，涉及違約金額13.13億美元，涉及3家主體，分別為合景泰富、金輝控股和旭輝控股，展期的主體仍認定為新增境內(nèi)債違約（或展期）主體。對境外債的統(tǒng)計同理；2.同一主體先展期后違約屬于信用風險的進一步暴露，分別計入新增展期和新增違約；同一主體先違約后展期只6徑新增信用風數(shù)量數(shù)量數(shù)量數(shù)量111--11--1--1--14--4--22--2--1----1--14--42--1--1--22--3--21--2--2金科\世茂3--4115--6--67\方圓17--4\佳兆業(yè)\泰勒2--3--1廣州時代控股1--21金科11--1--12--2--12--21--2--11--1--1121--1----1--11--111----1--1--31--3----211--1--11------11--1-----1--1---111金輝--2---5-77當前樓市仍面臨較大下行壓力，預計后續(xù)政策將從供需兩端持續(xù)發(fā)力促進房地產(chǎn)軟著陸。高頻數(shù)兩端持續(xù)發(fā)力。供給方面，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制有望在全國所有城市實現(xiàn)全覆蓋，會有更多房地產(chǎn)項目進入“白名單”，房企開發(fā)貸發(fā)放速度會明顯加快。需求端政策有望從三方面策原則下，有序放松一線及重點二線城市限購，重點滿足剛性和改善性需求；二是在2月大幅下調(diào)5年期以上LPR報價后，繼續(xù)通過下調(diào)首套及二套房貸利率下限等方式，引導新發(fā)放居民房貸利率較大幅度下調(diào)；三是通過全面推行“帶押過戶”等方式，進一步激活二手房市場，同時部分地區(qū)將對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實施更大幅度的稅費減免。我們判斷，若各項支持政策及時調(diào)整到位，下半年樓市有望出本研究報告及相關的信用分析數(shù)據(jù)、模型、軟件、研究觀點等所有內(nèi)容的著作權和其他相關知識產(chǎn)權均歸東方金誠所有，東方金誠保留未獲書面授權的機構及人士不應獲取或以任何方式使用本研究報告，東方金誠對本研究報告的未授權使用、超授權使用和非法使用等不本研究報告中引用的標明出處的公開資料，其合法性、真實性、準確性、完整性均由資料提供方