小區(qū)物業(yè)保安管理制度

小區(qū)物業(yè)保安管理制度小區(qū)物業(yè)保安管理制度1

1、酷愛本職，自發(fā)遵守國家法令、法律，負責小區(qū)的平安捍衛(wèi)事情，保障小區(qū)物業(yè)辦理事情的'順遂進行。

2、平穩(wěn)建立“業(yè)主至上，辦事第一”的辦事主旨；和“虔誠公司，愛崗敬業(yè)”的職業(yè)品德。

3、對峙準繩，是非分明，石家莊保安公司勇于同違法犯法份子作斗爭。如產生火警、偷盜、兇殺等突發(fā)變亂，保安職員必需做好須要的應急處置并庇護好現場，實時通知本小區(qū)物管坐和轄區(qū)派出所。

4、對峙防備與沖擊處置相連系，進行經常性治安防備巡查和防火平安查抄，獨創(chuàng)隱患實時上報物管坐。

5、嚴禁外來閑雜職員進入小區(qū)，來訪職員必需掛號，答應前方可入內。

6、對收支車輛和停放車輛要嚴酷辦理，同一批示，嚴禁亂停亂放；未經掛號容許不得進入小區(qū)，嚴禁貯裝易燃易爆損害品的車輛進入小區(qū)。

7、做好各項掛號及交代班記實。

8、公司、物管坐或處所相關部分姑且交辦的事情使命

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1、本制度所稱的商業(yè)隱私是指不為公眾所知悉，能為公司帶來經濟利益，具有好用性質的技術信息和經營信息，以及公司依法律規(guī)定或者有關協議的約定，對外擔當保密義務的事項。

2、成為公司商業(yè)隱私的技術信息包括技術方案、工程設計、計算機軟件、圖紙、樣品、模型、模具、技術文檔等等。

3、成為公司商業(yè)隱私的`經營信息包括客戶名單、客戶訂單、營銷安排、選購 資料、財務資料、進貨渠道、經營目標、經營項目、管理訣竅、貨源情報、內部文件、經濟合同、合作協議等等。

4、員工不得刺探、過問與本職工作無關的商業(yè)隱私，不得以任何方式泄露公司的商業(yè)隱私。

5、遵守公司隱私文件、檔案資料的登記、借用和保密制度。隱私文件應存放得當，借用隱私文件、檔案資料必需經總裁批準;不得在公共場所談論公司機密事項和交接隱私文件。

6、文件和檔案資料不得私自復印、摘錄和外傳，因工作須要復印時，應經總裁批準。

7、發(fā)覺公司商業(yè)隱私被泄露或者因自己過失泄露商業(yè)隱私，應當實行有效措施防止泄密進一步擴大，并剛好向總裁匯報。

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為加強對局機關保安工作的管理，規(guī)范門衛(wèi)工作人員行為，保持好機關穩(wěn)定有序的工作秩序，特制定本制度。

一、工作守則

1、酷愛本職工作，做到堅守崗位，文明服務，不得擅離職守，仔細執(zhí)行領導指定的任務，樹立高度的組織紀律觀念，全面做好局機關大樓的平安保衛(wèi)工作。

2、上崗時留意形象，做到服裝整齊，儀表端正，精神飽滿，看法親善，禮貌待人，不干與工作無關的事，不隨意會客、閑聊，不擅自把無關人員帶進機關，嚴禁在門衛(wèi)室內進行消遣活動。

3、全天24小時保衛(wèi)，遵守考勤制度，做到無遲到、早退、缺勤，因事、因病離崗或請假須提前和分管領導報告。經批準并確定代班人員后方可離開，不得擅離崗位。

4、愛惜辦公設備設施，熟識有關設備的操作、運用，根據平安、節(jié)儉的原則，運用水、電等設施。

二、崗位職責

1、負責局機關辦公樓(包括后院)內的一切平安保衛(wèi)工作，忠于職責，勤巡勤查。防止無關人員和車輛進入機關辦公樓或院內，對生疏人員或可疑人員要詢問，發(fā)覺可疑人員要提高警覺，對可疑狀況要剛好報告。

2、對出入機關辦公樓的外來人員要仔細按要求進行登記，嚴防推銷、收廢品等閑雜人員進入辦公樓推銷業(yè)務或隨意行動出入，維護機關機關辦公樓和院內的治安和正常的辦公秩序。負責檢查公物外出狀況，并進行登記，出門物資在未查驗清晰前不得放行。

3、熟識本機關人員、車輛等基本狀況，對外單位及外地來機關辦事的車輛，應問明狀況。外單位的車輛在下班后和公休日，不準在機關院內停放，非來辦事的車輛，不準停放在機關院內和辦公樓前。

4、要熱忱接待前來辦事的群眾，并正確指引有關部門的位置，接待集體上訪人員要留意工作方法和看法，人數較多并有聚眾鬧事苗頭時，要剛好關上大門，并快速通知局領導，防止有關人員沖擊機關辦公場所。

5、加強防范檢查，要以防火、防盜、防破壞為主要內容，隨時巡查機關各部位防火、防盜及防漏(水、電)狀況，并填寫好巡查日志。工作日內每晚7:00前要對辦公樓進行全面檢查，查看各辦公室和走廊的'門窗、電器是否關好，如發(fā)覺未關好的，要馬上與相關人員聯系，夜間要定時巡察機關辦公樓和大院。

6、嚴守大門，辦公樓前大門辦公時間要求放開，非辦公時間半閉，晚上7:00全閉，次日早上8:00開門。

7、發(fā)覺偷盜等違法犯罪分子，應想方設法擒獲，如遇治安或刑事案件，要愛護好現場，并馬上報警和向分管領導報告。發(fā)覺火險快速報警，并盡力組織撲救。違反機關制度，損壞院內財物或夜間翻越門墻的，門衛(wèi)人員應予以制止，由于門衛(wèi)人員失職造成損失的(除追究有關人員責任外)應追究門衛(wèi)人員的責任。

8、幫助做好防汛等其它特別時期的值班工作。主動仔細地做好領導交辦的其它工作任務。

9、每天徹底清掃處機關大院一次，做到全天保潔。監(jiān)督辦公院外的居民和過往行人不得隨地亂倒垃圾和大小便。要管好院內花木及設施。

10、仔細做好報刊、信件收發(fā)工作，做到剛好、精確，急件剛好送交有關人員。

11、完成領導交辦的其他工作。

三、違規(guī)責任

門衛(wèi)人員對機關平安有干脆責任，必需確保機關平安。一旦出現問題，要追究有關人員責任，并與工資掛鉤。在職責范圍內出現失(盜)竊等平安保衛(wèi)問題，將視情節(jié)輕重賜予扣發(fā)工資或辭退處分。

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一、職業(yè)紀律:

1、嚴禁保安員執(zhí)勤著裝不整齊,不按規(guī)定著裝佩帶不全。

2、嚴禁保安員當班時看閱書報小說,玩嬉戲機等與工作無關的事情。

3、嚴禁保安員值班時打瞌睡或聚眾閑聊嬉鬧。

4、嚴禁飲酒執(zhí)勤或在商戶門前及住宅區(qū)吸煙。

5、嚴禁交接班不清晰,必需搞好本班衛(wèi)生

6、嚴禁非法扣留他人證件及物品或接受住戶的錢物。

7、嚴禁在突發(fā)事務,緊急狀況中臨陣脫逃或視之不理。

8、嚴禁保安員之間,監(jiān)守自盜,以權謀私,向住戶收取費用。

9、嚴禁違反保安器材、消防器材的操作規(guī)定或轉借。

10、嚴禁無故不參加保安會議培訓學習訓練及集體活動。

11、嚴禁拉幫結派、搞不團結、頂撞上級。

12、嚴禁未經批準缺勤和擅離崗位或請假不按時歸隊。

13、嚴禁隱瞞不向上級匯報工作中存在的問題或可能造成的'后果。

二、規(guī)范用語:

您好、請進、請講、請稍等、請您出示證件、請您把車停好、請您登記、請問您找誰、愧疚、對不起、感謝、再見等。

三、崗位規(guī)范:

(一)門衛(wèi)

1、按時到崗,交接后換崗,堅守崗位不脫崗。保持個人儀表整齊,門崗四周環(huán)境清潔、嚴格做好小區(qū)外來進出車輛及人員的登記工作;。

2、留意視察人員進出狀況,發(fā)覺疑點應當剛好詢問,阻擋小商小販進入小區(qū)叫賣等。

3、對進出小區(qū)的各類車輛進行有效疏導,保持出入口的整齊和暢通。

4、外來人員必需登記方可進入小區(qū)，裝修工人必需按規(guī)定時間進行施工。

5、大型車輛嚴禁進入小區(qū)，必需進入的必需由物業(yè)經理批準方可進入。

6、對于裝修業(yè)戶進行查看、嚴禁私自對房屋承重墻進行改動，商網裝修嚴禁私自臥地溝及封堵地溝口

7、裝修用沙子、石子、必需裝袋方可進入小區(qū)、刨墻廢料由業(yè)主自行運出禁止長時間堆放在樓下、樓道屬于消防通道嚴禁堆放一切物品。

(二)巡邏

1、增加巡邏時間、,要勤巡查，多看、多聽、多問留意發(fā)覺可疑的人、事、物，預防案件、事故的發(fā)生，力爭做到萬無一失;。發(fā)覺匪警、火警等警情馬上報警和報告負責人,。

2、對轄區(qū)設置的消火栓箱、雨水井蓋、平安警示標記等涉及公共平安的設施、設備進行巡查發(fā)覺缺失、損壞或不能正常運用等應剛好報告并記錄。

3、發(fā)覺業(yè)主、運用人在裝修過程中有違反國家和本市有關規(guī)定以及業(yè)主臨時公約業(yè)主公約行為的,要予以勸阻、制止;對勸阻、制止無效的,要剛好報告公司負責人

四、監(jiān)控

1、堅守崗位,不間斷凝視監(jiān)視屏及限制柜的運行狀況,記錄精確和完整。發(fā)覺周界報警、探頭等監(jiān)控設備故障,要剛好報告小區(qū)修理人員實行措施消退故障,保持正常運用。

2、按規(guī)定保存監(jiān)控錄相、設備運行、解除異樣狀況等記錄。

3、發(fā)覺異樣狀況或匪警、火警等警情馬上報警,同時報告小區(qū)負責人和相關處警單位,并監(jiān)控處理過程。

4、監(jiān)控室屬于保密場所閑人免進!嚴禁帶摯友和其他人等在監(jiān)控室內會客及閑聊，(三)車管

1、正確引導轄區(qū)內車輛行駛和停放,對違反車輛停放規(guī)定的業(yè)主進行勸導并幫助整改。

2、保持車庫、車棚整齊,車輛停放有序,消防器材完好有效。發(fā)覺車輛門窗未關,漏油、漏水等狀況剛好通知車主,對漏油可能造成的危害做好防范措施。

考核標準

1、提前15分鐘到崗并換好服裝，由當班班長召開班前會。對上班狀況進行了解，有無異樣，寫好班前記錄。遲到者罰款50元

2、交班前上一班人員要仔細具體檢查、并對本崗位的狀況向下班人員講清，并寫好交接班記錄。違者罰款50元

3、上一班人員要將本崗位全部用具放到指定位置，室內衛(wèi)生仔細清掃干凈后，經下一班檢查同意后本班方可離崗。未清掃者罰款50元

4、須在崗位上交接班，接班者不到崗位或交接班不清晰時，不得交接班。違規(guī)者罰款50元

5、交班后對本崗位所管轄的部位仔細檢查，檢查后要仔細記錄。發(fā)覺未記錄者罰款50元

6、對待來公司辦事人員看法要親善，講究禮貌，文明執(zhí)勤。接到投訴罰款20元。

7、工作期間，當班人員必需著裝整齊、整齊、不得著便裝。違者罰款20元。

8、發(fā)覺脫崗、睡崗一次罰款50元造成損失的依據情節(jié)輕重再做懲罰。

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一、上崗前對交接班的檢查

1、上班次遺留問題。

2、本班出勤率。

3、預訂狀況及預定的菜單，有關vip客人的狀況。

4、營業(yè)用品的打算狀況。

5、有關珍貴物品的移交。

6、上級交辦，關照的特殊事宜。

二、對本班營業(yè)前的檢查。

1、工作人員到崗狀況。

2、當餐打算狀況（即營業(yè)備料、舉薦菜、酒水的配備，調味品打算）。

3、備用餐具、用具打算狀況。

4、用餐設備完好程序（照明、電源開關、空調、服務車等）。

5、營業(yè)場所的清潔程度。

6、營業(yè)家私的的完好。

7、對管轄區(qū)域的整體形象檢查。

三、對本班營業(yè)當值的巡察。

1、客流量及其分布。

2、當區(qū)員工的工作狀況。

3、當區(qū)客人的'就餐反應。

4、保證服務的標準化。

5、剛好處理客人的投訴和突發(fā)事務。

6、聽從上級臨時調配。

四、對本班營業(yè)后的巡察。

1、營業(yè)后的收尾工作。

2、對珍貴物品的清點的回收、存放。

3、營業(yè)后人員作息狀況及值班支配。

4、檢查電、煤氣、火、水、門鎖等平安措施的執(zhí)行狀況。

5、做好工作記錄，考勤記錄，員工工作評估。

6、當日報表的編制。

留意事項：

1、對巡察須有書面記錄。

2、待處理事宜若超越本崗位職權范圍，必需剛好上報上級，不得延誤時間或隱瞞事實。

3、對投訴或突發(fā)事務必需具體填寫有關報告。

4、上述巡察制度，必需嚴格執(zhí)行，按事實照實記錄。

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一、崗位職責

(一)、護管隊隊長崗位職責

1、主持全隊工作，堅決執(zhí)行管理處領導指令，帶領全隊人員依據各自職責，仔細做好平安保衛(wèi)工作。

2、熟識護管各崗位職責、任務、工作要求、考核標準，駕馭護管區(qū)內的護管工作規(guī)律及特點，加強重點崗位的平安防范。

3、處事公道，言行文明，對自己的缺點勇于改正，虛心接受工作建議和看法。

4、做好護管隊的工作支配(包括訓練、學習支配)。

5、常常檢查各崗位工作狀況。零點之后的夜間查崗每周不少于兩次。

6、每周召開例會一次，每半月召開隊務會一次。

7、剛好做好護管員的崗位培訓、軍事訓練及日?？己斯ぷ鳌?/p>

8、帶領護管隊協作其他管理服務工作，制止、訂正各類違章行為。

9、負責全隊員工的內務管理和考勤工作。

10、完成上級交辦的其他臨時任務。

(二)、護管員崗位職責

1、聽從領導、聽從指揮，做到令行即止，遇事報告。

2、遵守國家法令、法規(guī)，做到依法辦事。

3、熟識本崗位職責和工作秩序，圓滿完成工作任務。

4、監(jiān)守崗位，保持高度警惕，留意發(fā)覺可疑的人、事、物，預防治安案件的發(fā)生。

5、主動協作衛(wèi)生、綠化、修理等其它服務，制止違章行為，防止破壞，不能制止解決的向管理處報告。

6、熟識和愛惜小區(qū)內配套的公共設施、機電設備、消防器材，并嫻熟駕馭各種滅火器材的運用方法。

7、主動幫助公安機關開展各項治安防范活動和行為，努力完成各項治安服務工作。

8、廉潔奉公，堅持原則，是非分明，敢于同違法犯罪分子、行為作斗爭。

9、仔細完成領導交辦的其它任務。

(三)巡邏員崗位職責

1、熟識巡邏區(qū)內各種設備、物品的位置，發(fā)覺設備、物品有移動等可疑狀況，馬上查明報告。

2、檢查電線線路(目視檢查、禁止手動檢查)和水管道有無損壞，發(fā)覺漏水(電)時，剛好實行措施并報告。

3、巡邏中聞到異味，聽到可疑聲響，需馬上查明狀況并報告。

4、留意視察來往人員的狀況及其攜帶的物品，發(fā)覺可疑人員要選擇適當的位置加以監(jiān)視并剛好報告。

5、發(fā)覺偷盜、流氓等違法犯罪分子，即刻擒獲。

6、發(fā)覺打架、吵架、斗毆等行為，要予以制止。

7、發(fā)覺火警時，馬上組織撲滅，并快速報警。

8、發(fā)覺可疑物品，要馬上做平安處理，并報告有關部門。

9、驅逐亂散發(fā)廣告、撿垃圾等閑雜違章人員。

10、巡察護管員各崗位執(zhí)勤狀況，幫助處理疑難問題，仔細填寫巡邏簽到記錄。

11、制止私扯亂掛、亂貼亂畫等違反小區(qū)管理規(guī)定的行為.

(四)監(jiān)控員崗位職責

一、監(jiān)控人員工作應仔細負責剛好記錄異樣狀況，遇突發(fā)事務應嫻熟操作云臺視察，并做好錄像同時通報所部，嚴禁離崗、睡覺或做與值班無關的事情。

二、負責監(jiān)控小區(qū)(大廈)內有無異樣狀況，并做好原始記錄，供應資料。

三、保持監(jiān)控室的整齊衛(wèi)生，愛惜設備，保持設備清潔，完整好用，協作修理保養(yǎng)單位做好設備的維護，發(fā)生設備故障，第一時問通知修理人員到場處理。

四、學習駕馭各種先進設備的性能，特點及運用方法，按規(guī)定程序操作監(jiān)控設備，并維護好設備，不

準私自外借任何器材。

五、做好機房保密工作，不得向無關人員透露監(jiān)控狀況，嚴禁非工作人員進入監(jiān)控室。

六、完成上級交辦的'其它任務。

二、制度規(guī)定

(一)、治安巡回檢查制度

1、小區(qū)設24小時巡邏護管隊，集中精力，提高警惕，防止不法分子盜竊破壞，確保住戶治安平安。

2、對小區(qū)巡邏檢查的護管隊員必需佩帶工作證，按規(guī)定的巡邏線巡邏，嚴禁單獨行為。

3、根據《小區(qū)治安巡邏記錄表》中所規(guī)定的內容進行巡邏，在檢查中，發(fā)覺險情，應實行堅決的應急處理措施，并剛好上報管理處，在有關人員及領導到達現場之前不能離開。

4、巡邏檢查人員必需熟識巡邏區(qū)內各類設備、物品放置，如發(fā)覺移動設備、物品的可疑狀況，要馬上查明，針對檢查發(fā)覺的擔心全隱患，應通知及幫助住戶、落實各項防范措施。

5、檢查消防器材有無損壞，如有損壞，必需馬上報告領導，進行更換。

6、留意視察過往人員狀況及其攜帶的物品，如發(fā)覺可疑的人員和物品，要選擇適當的地點加以監(jiān)視，并剛好報告領導，必要時要對其所帶物品進行檢查并做好登記。

7、夜間巡邏檢查，應檢查清理閑散人員，防止不法分子盜竊、破壞，檢查火險隱患。

(二)、護管隊交接班制度

1、按時交接班，接班人員應提前非常鐘到達崗位。接班人員未到前當班人員不能離崗。

2、接班人要具體了解上一班執(zhí)勤狀況和本班應留意事項。要做到“三明”：上下班狀況明，本班接辦的事情明，物品器材清點明。

3、交班人在下班前必需填好值班記錄。應做到“三清”：本班狀況清，交接的問題清，物品、器械清。

4、當班人員應剛好處理發(fā)覺的問題，對不能移交給下班的事情要接著在崗處理完，接班人幫助完成。

5、交接時要做好記錄并簽名。

(三)、收費崗工作制度

一、聽從班長領導，嚴格執(zhí)行各項規(guī)章制度，堅守工作崗位，遵守工作紀律。

二、仔細執(zhí)行收費方法、標準和程序，做到過而不漏、收而不貪、快而無誤。

三、著裝整齊，言行規(guī)范，禮貌待客，文明服務。

四、接受監(jiān)督檢查，敢于同違紀行為做斗爭。

五、按規(guī)定妥當保管款、票、卡、仔細填寫各種記錄和表格。

六、愛惜并正確運用收費設施，升降桿運用堅持一車一落，發(fā)覺問題，剛好報告。

七、主動參與各種培訓，努力提高業(yè)務素養(yǎng)。

八、主動參與各種會議，不斷總結收費工作閱歷，提出合理化建議。

小區(qū)物業(yè)保安管理制度7

20xx年，在公司的領導下，在物業(yè)公司全體職工和各管理處員工的努力下，物業(yè)公司進入了尋求發(fā)展，重要而關鍵的一年。在競爭激烈的市場中，物業(yè)公司以“緊抓目標，緊盯利潤，想方設法經營創(chuàng)收，想方設法服務業(yè)主，適時參加市場競爭”的經營理念，開創(chuàng)了一條適合曲陸物業(yè)公司發(fā)展的新路子。公司在競爭激烈的市場中不斷摸索和探究，不斷向前發(fā)展。

在過去的一年里，有值得我們傲慢的成果，但是也存在不少問題，現就物業(yè)公司在完成預定目標過程中所做的工作匯報如下：

一、20xx年物業(yè)公司經營狀況

（一）經營成果：

1、公司目標經營狀況：

預料經營收入完成基本指標為101萬元，力爭完成120，1—10月份公司以實現經營收入101萬元；

預料彌補虧損完成基本指標為5萬元，力爭完成10萬元，1—10月公司已實現彌補虧損5萬元。

2、業(yè)務拓展狀況。

在行政工作報告中，公司領導提出了要各分子公司打開思路，進入市場，主動拓展業(yè)務的要求。為此，物業(yè)公司緊緊圍繞公司指導思想，主動關注曲靖物業(yè)市場，最終開拓了三個項目。分別是：曲靖軍分區(qū)干休所，附二小文錦樓和珠江花園。

公司自20xx年成立以來，從起步階段接手的曲陸苑小區(qū)、瀟湘小區(qū)、陸良住宅區(qū)等內部小區(qū)，到參加市場競爭，通過招投標等市場渠道實現承接多個新住宅小區(qū)；從管理面積為以前的8萬平方米擴大到今年的16萬平方米，從只擁有員工20多人到現在的90多人；從去年仍處于虧損20余萬元的狀態(tài)，到今年彌補虧損，實現贏利；從在物業(yè)管理方面沒有任何閱歷，到逐步在曲靖市場樹立了良好形象；就這樣在過去了這一年里，物業(yè)公司快速的成長壯大，通過所管轄小區(qū)取得的信任和評價，公司漸漸在曲靖物業(yè)行業(yè)得到認可，經營效益有了明顯的增長，公司規(guī)模不斷擴大，為今后公司的發(fā)展奠定了堅實的基礎。

3、為了適應公司業(yè)務快速發(fā)展，我們公司今年還在人員方面做了大量的補充和培訓工作。對新招人員我們組織培訓，對一部分有閱歷的人員，激勵他們相互學習，明確各個人員崗位職責。

4、完成對新接小區(qū)的前期更迭查驗工作，并對存在問題協調甲方處理。到目前為止，各小區(qū)的物業(yè)服務工作穩(wěn)步開展。

5、完成其它相關工作，包括：

1）收費站綠化。受公司托付，我們對曲陸高速馬路沿線收費站進行綠化管養(yǎng)，對部分站點的綠化進行了改造。

2）曲陸高速馬路沿線栽補苦刺花。至今已栽補里程達30余KM，完成公司要求目標。

3）物業(yè)修理工作。全年共完成小區(qū)大小修理1010余件，并針對各個小區(qū)的太陽能、設備漏水、監(jiān)控系統，門禁系統等的更迭查驗中

出現的問題提出整改修理方案，今年共計提出20余條建議，同時，定期對各個小區(qū)設施設備進行修理維護保養(yǎng)，保障正常運行，甲方因此給以曲陸物業(yè)管理公司較高的評價。

6、精神文明建設方面

1）開展平安節(jié)能降耗工作。完成公司既定目標，簽訂平安節(jié)能降耗責任書，制定節(jié)能降耗方案，并仔細落實各項平安節(jié)能降耗措施。

2）開展社會綜合治理行動，其中包括秩序維護大隊應對突發(fā)事務處臵的相關培訓，與南寧警署治安聯動。

3）主動協作各個社區(qū)開展第六次人口普，我公司人員較快較好的完成普查工作。

4）在公司內部開展爭先創(chuàng)優(yōu)活動，并主動申報麒麟區(qū)區(qū)級文明單位。

（二）公司經營存在的問題：

1、20xx年，公司發(fā)展過快，導致管理工作跟不上。近年來，公司業(yè)務發(fā)展較快，致使公司內部規(guī)章制度和管理機制無法和公司業(yè)務相匹配，崗位職責不清晰，導致相互推諉責任等一些不良行犯難以治理。

2、業(yè)主對物業(yè)管理工作的了解不夠。住宅小區(qū)居民和業(yè)主在住房消費上花錢買服務的觀念還未建立起來。有些業(yè)主不清晰物業(yè)運行的全貌、管理工作負荷和費用開支范圍，日常進出看到的只是保安員、保潔員在工作，于是憑直覺作出簡潔判定，認為物值不符，常常帶著不滿足的心情來投訴。

3、物業(yè)管理費收繳難。部分業(yè)主以不入住，房屋質量差等許多理由拒交物業(yè)管理費。他們不交費，仍舊可以享受到和其他業(yè)主一樣的服務，這樣很輕易使更多的業(yè)主效仿他們的做法，使公司造成不必要的損失，增加公司的成本。

4、公司管理層及工作人員業(yè)務實力普遍偏低。主要體現在管理人員在物業(yè)方面的法律法規(guī)有待加強，處理問題的方式方法單一，沒有做到有禮有節(jié)。管理方面，精細化管理不到位。

5、收費低，服務要求高，沒有真正體現值價相符的物業(yè)服務。曲靖物業(yè)市場一般對住宅小區(qū)物業(yè)管理收費標準定的很低，物業(yè)管理服務的付出與收費標準存在差異，公司利益得不到保證。

6、員工工資普遍偏低，導致公司人員流淌性大，難以留住優(yōu)秀員工。當前，在《勞動合同法》實施和CPI高漲的背景下，物業(yè)服務企業(yè)的成本大增，員工面臨著嚴峻的生存壓力。

7、對物業(yè)招投標方面的學問不足。因為公司剛剛處于起步階段，對物業(yè)招投標方面接觸有限，因此，遇到招投標時常常是現學現用，體現了在這方面學問的欠缺與不足。

8、培訓難以跟上，特殊是客服人員對相關物業(yè)學問，法律法規(guī)及與業(yè)主溝通方面。員工隊伍整體素養(yǎng)不高，聘請專業(yè)技術人員不全，在今后的人事工作中通過培訓挖掘內部技術潛能，發(fā)覺、培育和儲備技術人才。

（三）20xx年工作安排

1、完善公司組織架構，各司其責，使公司能更好更快的發(fā)展。設，臵原則為統一領導，分層管理。公司在總經理和副總經理的統一領導下，設，臵財務部，綜合部，物業(yè)管理處，秩序維護大隊。各個崗位職責明晰，一崗多責，分工協作，跟各個物業(yè)管理處簽訂目標責任書，責權明確，敏捷運作。

2、規(guī)范業(yè)務流程。對于每一項工作流程，都應當明確其工作目標、適用范圍、相關術語與定義、涉及的部門與崗位以及其負有的權責、工作程序、關鍵限制點和核心重要輸入輸出，并配以相應的操作性表單，保證工作內容無縫連接、工作人員克盡職守，最終實現工作任務的圓滿完成和企業(yè)發(fā)展目標的實現。

3、建立嚴格的成本限制體系。加強成本限制，節(jié)約費用支出，建立目標成本體系，在不影響所供應的服務質量的前提下，達到成本的持續(xù)降低，是規(guī)范公司內部管理，降低消耗，增收節(jié)流的重要工作內容；因此，物業(yè)管理公司須要建立嚴格的成本限制和預算管理體系，通過對工作流程的精細梳理和權責體系的明確界定，對公司的選購 成本、營銷成本、人力成本、管理成本以及財務成本等進行嚴格的規(guī)劃、評審和優(yōu)化工作，在事先、事中和事后進行全方位的成本管理，最終達到持續(xù)降低成本的目的。

4、加強對員工物業(yè)管理學問方面的培訓。特殊是客服人員對相關物業(yè)學問，法律法規(guī)及與業(yè)主溝通方面進行深度培訓，通過培訓達到全面提高員工的素養(yǎng)，提高服務水平和業(yè)務技能，同時增加員工的忠誠度。

5、健全各小區(qū)突發(fā)事務應急演練的培訓。20xx年我們將建設一只能處理物業(yè)管理緊急事務的專業(yè)保安隊伍，健全物業(yè)管理服務中處理緊急演練培訓，提高保安隊伍處理緊急事務的實力。

6、在機會成熟的狀況下主動向外拓展業(yè)務。拓展業(yè)務始終是公司健康發(fā)展的.首要任務，市場的有限性迫使企業(yè)要主動想外擴展才能更好的生存和發(fā)展。但是因為公司管理還待提高，因此，必需在機會成熟時，抓住機會努力想外又快又好又穩(wěn)的發(fā)展。

7、加強物業(yè)管理方面的學問宣揚。物業(yè)管理在曲靖剛剛起步，許多業(yè)主對物業(yè)管理學問不了解，甚至誤會，導致物業(yè)管理工作難以進行，為了更好的開展公司今后工作和樹立公司品牌形象，因此須要在今后的工作中加強這一方面的宣揚。

8、利用現有項目主動拓寬服務領域。物業(yè)公司擁有先天的客戶資源優(yōu)勢，今年物業(yè)公司業(yè)務發(fā)展快速，無法顧及拓寬服務領域，待理順公司內部管理后，將適時進行一些增值服務或綜合服務，以整合和充分利用社會資源和社會服務供應來提高公司的盈利實力和品牌效益，例如家政服務，送水，送氣，房屋中介，寬帶辦理、自用部份的有償修理服務等。

9、主動打算對珠江花園物業(yè)服務費提價的前期打算工作。珠江花園物業(yè)費將在20xx年1月1日正式提價，相關事宜我們正主動與各方協商打算。

10、加大追收欠拖不交及惡意欠費勁度；增加凈利潤收入，實現顆粒歸倉。利用法律法規(guī)允許范圍和行業(yè)特點，采納多種催收手段進行催收。

11、做好創(chuàng)建文明單位的前期打算工作。

12、樹立品牌服務。利用“曲陸”這個老字號在市場競爭中取得優(yōu)勢，充分發(fā)揮地緣優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢，創(chuàng)建機會在從先進的物業(yè)公司學習其先進的管理、經營方法和閱歷，在全面提高服務水平的基礎上，打造出本市的物業(yè)管理新品牌。

13、協調解決目前小區(qū)更迭查驗的遺留問題。把前期發(fā)覺須要整改的內容剛好與甲方協調處理，不讓遺留問題影響公司之后的管理工作。

綜上所述，通過建立健全公司內部管理體系，理順母子公司關系，建立客戶導向的市場服務意識，培育優(yōu)秀的物業(yè)管理人員，是物業(yè)管理公司全面提升管理實力，培育核心競爭優(yōu)勢的關鍵步驟，只有內部規(guī)范了，才能真正做到一心一意為住戶服務，使物業(yè)管理企業(yè)能在激烈的物業(yè)管理市場競爭中立于不敗之地。

小區(qū)物業(yè)保安管理制度8

一、構造、安插、和諧好保安部分的日常事情。

二、熟知小區(qū)樓層的平安方法、裝備。共同、幫忙公司物秘部負責搞好歡迎