【公租房政策實(shí)施過(guò)程中存在的問(wèn)題及優(yōu)化建議探析9300字（論文）】

公租房政策實(shí)施過(guò)程中存在的問(wèn)題及完善對(duì)策研究目錄TOC\o"1-2"\h\u10077公租房政策實(shí)施過(guò)程中存在的問(wèn)題及對(duì)策 129589摘要 153631公租房政策實(shí)施的現(xiàn)狀 146641.1公共租賃房的界定 1235511.2公租房政策實(shí)施現(xiàn)狀調(diào)查 2186442公租房政策實(shí)施過(guò)程中存在的問(wèn)題 5140862.1公租房建設(shè)融資難 5217152.2公租房申請(qǐng)、配租、退出中存在的問(wèn)題 5284012.3公租房管理水平低 6327583公租房政策實(shí)施過(guò)程存在問(wèn)題的原因分析 6166343.1補(bǔ)貼形式單一、建房資金及用地來(lái)源少 6110443.2公租房政策、法律法規(guī)不完善 722293.3公租房準(zhǔn)入、退出機(jī)制不健全 7288653.4公租房配套設(shè)施不完善 7306124解決公租房政策實(shí)施過(guò)程中存在問(wèn)題的對(duì)策 888774.1拓寬融資渠道、增加用地供應(yīng)量 8116074.2完善公租房政策、法律法規(guī) 8187884.3健全公租房準(zhǔn)入、退出機(jī)制 9249124.4完善公租房配套設(shè)施 9摘要隨著我國(guó)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住房問(wèn)題已成為我國(guó)現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展的一個(gè)主要問(wèn)題為了緩解我國(guó)住房緊缺問(wèn)題，我國(guó)政府開始實(shí)施公租房政策，有效地促進(jìn)了我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展?？梢?，探究當(dāng)前公租房政策實(shí)施過(guò)程中的問(wèn)題，提出相應(yīng)的解決措施，對(duì)完善的住房保障體系、社會(huì)主義和諧社會(huì)的建設(shè)具有重大的意義。本文運(yùn)用問(wèn)卷調(diào)查法，借助抽樣方法抽取了500個(gè)樣本，通過(guò)調(diào)查和訪談的方式，描述當(dāng)前貴州省黔西縣公租房實(shí)施的基本概況和現(xiàn)狀，提出當(dāng)前存在安全、管理、租金等問(wèn)題，分析存在問(wèn)題的原因，在此基礎(chǔ)上，提出完善公租房建設(shè)及管理模式為公租房建設(shè)與管理提供新經(jīng)驗(yàn)，為住房制度改革和完善帶來(lái)新思路，為民生改善乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展探索新模式。關(guān)鍵詞：公租房政策；住房政策；準(zhǔn)入機(jī)制；退出機(jī)制1公租房政策實(shí)施的現(xiàn)狀1.1公共租賃房的界定公租房是公共租賃房的簡(jiǎn)稱，是政府提供政策和資金支持，所有權(quán)由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，限定套型面積，用低于市場(chǎng)價(jià)格或者承租者承受的價(jià)格，向符合條件的家庭供應(yīng)長(zhǎng)期居住的保障性住房。公租房是國(guó)家保障城市居民住房問(wèn)題的創(chuàng)新制度，在國(guó)家出臺(tái)公租房制度之前，相繼出臺(tái)了廉租租和經(jīng)濟(jì)適用房制度，它們都在一定程度上保障了部分城市居民的住房。公租房和廉租房都是政府提供保障性住房，向申請(qǐng)者收取租金或提供租金補(bǔ)貼和實(shí)物配租，因此它具有公共性。經(jīng)濟(jì)適用房是指已經(jīng)列入國(guó)家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)，企業(yè)或者集資住房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)收入家庭出售住房，它是具有社會(huì)保障性商品住宅，所以經(jīng)濟(jì)適用房具有私有性。1.2公租房政策實(shí)施現(xiàn)狀調(diào)查1.2.1樣本的選擇和數(shù)據(jù)的收集在論文寫作過(guò)程中，筆者檢索、查閱了大量與公租房實(shí)施有關(guān)的重要論文、專著，初步了解了當(dāng)前研究成果、熱點(diǎn)問(wèn)題，在此基礎(chǔ)上有針對(duì)性的借鑒吸收，初步形成了論文的總體框架和基本觀點(diǎn)。文章采用問(wèn)卷調(diào)查等形式對(duì)貴州省黔西縣500個(gè)樣本，公租房租用者實(shí)地調(diào)查，積累了大量原始數(shù)據(jù)資料。之后，對(duì)這些調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析，探討公租房政策實(shí)施過(guò)程中存在的問(wèn)題，分析原因，并提出對(duì)策。1.2.2公租房政策實(shí)施的效果（1）住房形式選擇的情況與特點(diǎn)如圖1-1的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，目前收入群體的住房形式以個(gè)人或家庭單獨(dú)租房和集體宿舍為主，分別占總?cè)藬?shù)的36.45%和28.08%。參加工作3年以上者，及在貴州省黔西縣工作是與家人一起的狀況下人們更多地選擇個(gè)人或家庭單獨(dú)租房；如工作時(shí)間為1-3年，或者在貴州省黔西縣自己一人生活則基本選擇集體宿舍或與他人合租的方式，如圖1-2、圖1-3所示。收入群體自購(gòu)商品房或經(jīng)適房的人員占少數(shù)，且年齡在31-45歲。相比外省市戶籍人口，本地戶籍人口選擇自購(gòu)商品房的比例要大，如圖1-4所示。從目前收入群體租住住房的屬性來(lái)看（圖1-5所示），私人房屋占65%，這說(shuō)明私人房屋依然是租賃住房市場(chǎng)的主體。圖1-5住房形式與年齡分布數(shù)據(jù)來(lái)源：由調(diào)查問(wèn)卷數(shù)據(jù)結(jié)果統(tǒng)計(jì)所得圖1-2住房形式與家庭情況數(shù)據(jù)來(lái)源：由調(diào)查問(wèn)卷數(shù)據(jù)結(jié)果統(tǒng)計(jì)所得圖1-3住房形式與戶籍特征數(shù)據(jù)來(lái)源：由調(diào)查問(wèn)卷數(shù)據(jù)結(jié)果統(tǒng)計(jì)所得圖1-4租賃住房屬性構(gòu)成數(shù)據(jù)來(lái)源：由調(diào)查問(wèn)卷數(shù)據(jù)結(jié)果統(tǒng)計(jì)所得圖1-5收入居民承擔(dān)目前房租的個(gè)人評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源：由調(diào)查問(wèn)卷數(shù)據(jù)結(jié)果統(tǒng)計(jì)所得（2）居住地點(diǎn)分布且在居住地點(diǎn)選擇上，32%的人居住在城中村或城鄉(xiāng)結(jié)合部（距市區(qū)較近），39%的人居住在城郊地區(qū)（距離市區(qū)較遠(yuǎn)）（見圖1-6）。被調(diào)查的收收入者的住房人均使用面積小、居住地點(diǎn)偏遠(yuǎn)或環(huán)境差與其房租支出占月收入比重不高的特征相符。圖1-6居住地點(diǎn)分布情況（3）租賃住房的原因及未來(lái)打算問(wèn)卷針對(duì)現(xiàn)實(shí)中居民進(jìn)行租房選擇時(shí)存在的原因情況進(jìn)行了總結(jié)歸納，將原因歸為流動(dòng)性、可負(fù)擔(dān)性、定居地點(diǎn)選擇、住房消費(fèi)方式選擇、投資偏好、交通問(wèn)題六個(gè)方面進(jìn)行了調(diào)查，被調(diào)查者可選擇多項(xiàng)，統(tǒng)計(jì)結(jié)果如表1-1所示。數(shù)據(jù)顯示，在被調(diào)查者中有90%以上的人選擇租房是因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高，同時(shí)短期內(nèi)自己住房支付能力也不足，但是未來(lái)會(huì)有購(gòu)房計(jì)劃。其中三分之一的人租房原因是在老家已有住房或希望在其他城市購(gòu)買住房，說(shuō)明他們不打算定居貴州省黔西縣。選擇長(zhǎng)期租房的人十分的少，絕大多數(shù)的人仍然希望未來(lái)能夠擁有自己的住房。極少部分有一定積蓄和收入較高的人已購(gòu)住房，因?yàn)橥顿Y偏好和交通不便而選擇租房，這部分人不納入公租房的考慮范圍。表1-1租賃住房的原因及未來(lái)打算租賃住房的原因及未來(lái)打算流動(dòng)性問(wèn)題從事職業(yè)和未來(lái)尚不確定，暫時(shí)租房。8517%可負(fù)擔(dān)性問(wèn)題因房?jī)r(jià)過(guò)高，暫時(shí)無(wú)力購(gòu)買住房而選擇租房，未來(lái)會(huì)考慮買房。32565%定居地點(diǎn)選擇老家已有住房，不打算定居貴州省黔西縣，選擇租房。459%住房消費(fèi)方式選擇未來(lái)會(huì)在其他城市或家鄉(xiāng)買房，但目前在貴州省黔西縣工作選擇租房居住。316.2%會(huì)定居貴州省黔西縣，但無(wú)意購(gòu)買住房，堅(jiān)持長(zhǎng)期租房。20.4%投資偏好問(wèn)題已有住房，主要用來(lái)投資，自己選擇租房居住。40.8%交通問(wèn)題已在本市或周邊地區(qū)購(gòu)房，因離工作地點(diǎn)較遠(yuǎn)，不得已選擇租房。81.6%其他數(shù)據(jù)來(lái)源：由調(diào)查問(wèn)卷數(shù)據(jù)結(jié)果統(tǒng)計(jì)所得2公租房政策實(shí)施過(guò)程中存在的問(wèn)題2.1公租房建設(shè)融資難從公租房的定義中可以看出，公租房是歸政府或公共機(jī)構(gòu)所有的，公租房的這種性質(zhì)就決定了其主要是依靠政府投資來(lái)進(jìn)行建設(shè)的，政府成為公租房資金的主要來(lái)源，許多信貸機(jī)構(gòu)都不愿意參與到公租房投資，進(jìn)而造成了公租房建設(shè)資金不足，公租房建設(shè)項(xiàng)目所需資金在實(shí)際融資過(guò)程中遇到的各種問(wèn)題嚴(yán)重限制著公租房項(xiàng)目的推廣及公租房?jī)?yōu)惠政策的貫徹實(shí)施。而在當(dāng)前社會(huì)發(fā)展形勢(shì)下，越來(lái)越多的人涌入到城市生活，尤其是一些剛畢業(yè)的學(xué)生，他們?cè)诔鞘兄械淖》恐饕且揽抗夥?。為了更好地滿足我國(guó)當(dāng)代社會(huì)發(fā)展的需求，拓寬公租房融資渠道，為公租房建設(shè)提供充足的資金有著重要的作用和意義。2.2公租房申請(qǐng)、配租、退出中存在的問(wèn)題2.2.1公租房配租對(duì)象界定難公租房作為我國(guó)住房體系中的重要組成部分，首先，公租房不歸個(gè)人所有，是由政府或公共技工所有，其次，公租房一般為小戶型房源，其建設(shè)目的是為了解決那些處于社會(huì)“夾心層”以及收入人群的住房問(wèn)題，住房條件和房屋租金具有較大的優(yōu)惠，大部分資金投入來(lái)自政府和社會(huì)融資。近年來(lái)，我國(guó)城市化建設(shè)不斷加快，越來(lái)越多的人涌入到城市生活，增加了城市住房壓力，同時(shí)，畢業(yè)生的增加也會(huì)增加城市住房壓力，而公租房政策作為我國(guó)緩解住房壓力的一項(xiàng)重要決策，我國(guó)實(shí)施公租房政策有助于解決目前我國(guó)較為緊張的居民住房問(wèn)題，同時(shí)對(duì)于維護(hù)社會(huì)治安穩(wěn)定和人民的安居樂(lè)業(yè)，促進(jìn)我國(guó)現(xiàn)代社會(huì)的穩(wěn)定、快速發(fā)展具有重要意義，也為我國(guó)建設(shè)具有中國(guó)特色的社會(huì)主義現(xiàn)代化社會(huì)提供必要的基礎(chǔ)保障。2.2.2公租房申請(qǐng)程序不甚規(guī)范據(jù)貴州省黔西縣房管局保障處透露，貴州省黔西縣公租房保障對(duì)象為符合條件的中等偏下收入住房困難家庭和無(wú)房新就業(yè)職工。程序上要求申請(qǐng)?zhí)峁┏Ｗ艨诨蚓幼∽C、固定勞動(dòng)(聘用)合同、家庭住房情況證明、繳納社?；蜃》抗e金證明等十項(xiàng)材料。有的居民身體不好跑不動(dòng)，當(dāng)場(chǎng)掉淚，有的居民為開個(gè)證明來(lái)回折騰。2011年度貴州省黔西縣啟動(dòng)公租房資格申請(qǐng)兩天，居民普遍反映手續(xù)太復(fù)雜，希望少交些資料。窗口人員表示，按照相關(guān)規(guī)定，必須從街道、區(qū)相關(guān)部門、市局這樣的流程一步步逐級(jí)審核。由此看來(lái)，公租房申請(qǐng)簡(jiǎn)化手續(xù)勢(shì)在必然。不少屬于公租房的保障人群因?yàn)楣夥可暾?qǐng)復(fù)雜，紛紛放棄了申請(qǐng)機(jī)會(huì)。工業(yè)園區(qū)公租房也存在一樣的問(wèn)題，因?yàn)楣I(yè)園區(qū)公租房基本也是參照當(dāng)?shù)厥姓雠_(tái)的公租房管理辦法，申請(qǐng)程序需要精簡(jiǎn)。2.2.3公租房退出不順暢根據(jù)公共物品理論，政府在公共品的生產(chǎn)過(guò)程中，一方面要為國(guó)民提供公共福利，又要在各種各樣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中扮演參與者的角色，因此，尋租現(xiàn)象一直都難以避免。部分城市的保障性住房資源更是流向政府和壟斷型企業(yè)的職工手中。準(zhǔn)入機(jī)制的欠缺，易導(dǎo)致公共資源的流失，也影響了保障性住房分配的公平與效率?，F(xiàn)階段，很多地方的公租房管理辦法不是由市政府或地區(qū)人大制定，而是由主管部門制定，普通市民沒有參與的途徑，有的地方甚至是執(zhí)行部門的負(fù)責(zé)人自行決定，準(zhǔn)入環(huán)節(jié)的漏洞十分令人擔(dān)憂。2.3公租房管理水平低2.3.1公租房小區(qū)物業(yè)管理水平低住房主管部門對(duì)公租房小區(qū)后期物業(yè)管理不夠重視。不少工業(yè)園區(qū)在配合完成當(dāng)?shù)毓夥拷ㄔO(shè)任務(wù)之后，就把公租房扔給物業(yè)公司不管了，做的最多的就是按時(shí)收取租金。部分企業(yè)集體租住公租房，更加節(jié)約了相關(guān)部門公租房收租的工作量。小區(qū)的物業(yè)管理水平得不到監(jiān)督，也得不到重視，更得不到投入，小區(qū)的居住環(huán)境惡化，甚至造成固定資產(chǎn)破損貶值。2.3.2公租房小區(qū)治安水平差公租房小區(qū)建成使用時(shí)間較短，開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)大多不正規(guī)，管理和服務(wù)意識(shí)不到位?，F(xiàn)階段小區(qū)治安防范措施和防范制度普遍不健全，公租房小區(qū)特別是安置區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施落后，小區(qū)封閉性較差，出入口多，安保人員對(duì)出入人員、車輛既不登記也不盤問(wèn)，也不開展全天候巡邏;小區(qū)內(nèi)技防設(shè)施普遍缺乏，門禁系統(tǒng)質(zhì)量差、管理不善，有的甚至無(wú)電子監(jiān)控系統(tǒng)。諸多因素導(dǎo)致了居民小區(qū)在治安防范上的先天不足，致使小區(qū)內(nèi)侵財(cái)型犯罪案件多發(fā)。公租房小區(qū)業(yè)主安全防范意識(shí)淡薄。隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，大量農(nóng)村人口走進(jìn)小區(qū)成為業(yè)主，一些傳統(tǒng)的思維方式和生活習(xí)慣制約了小區(qū)物業(yè)管理的正常進(jìn)行。公租房小區(qū)業(yè)主素質(zhì)良莠不齊，有的對(duì)物業(yè)管理工作不配合、不支持，導(dǎo)致很多管理措施難以到位。小區(qū)普遍存在機(jī)動(dòng)車亂停亂放、不加裝鎖具的現(xiàn)象。有的業(yè)主自我防范意識(shí)差，家里存放大量現(xiàn)金、貴重物品，外出不注意檢查門窗關(guān)閉情況，加上多數(shù)住戶白天家中無(wú)人，給不法分子以可乘之機(jī)。一旦發(fā)生案件，一些業(yè)主又往往因未及時(shí)報(bào)警、缺乏保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)的意識(shí)，使一些案件失去了最佳破案時(shí)機(jī)。3公租房政策實(shí)施過(guò)程存在問(wèn)題的原因分析3.1補(bǔ)貼形式單一、建房資金及用地來(lái)源少目前階段主要采用的是實(shí)物配租的形式，因?yàn)楣夥恐贫热绻袁F(xiàn)金補(bǔ)貼為主，則客觀上要求必須有發(fā)達(dá)的廉價(jià)租賃房市場(chǎng)，才能保證現(xiàn)金補(bǔ)貼的效果；然而現(xiàn)實(shí)的住宅租賃市場(chǎng)相對(duì)滯后并不能提供充足的低租房屋，市區(qū)的租金價(jià)格往往超越了收入群體的消費(fèi)承受力，城中村及城鄉(xiāng)結(jié)合部的租賃房屋部分可以解決公租房對(duì)象的住房問(wèn)題，但交通成本、工作成本等的增加迫使其在解決居住問(wèn)題后面臨新的生活困難。因此當(dāng)前仍以實(shí)物配租為主，現(xiàn)金補(bǔ)貼為輔。要實(shí)現(xiàn)配租形式的政策初衷，關(guān)鍵還在培育租賃住房市場(chǎng)。公租房建設(shè)是一項(xiàng)規(guī)模巨大、持續(xù)性的大工程，需要很大的資金供給，政府的財(cái)政能力有限，在中后期建設(shè)不可能還完全依靠政府出資，即使政府愿意大力繼續(xù)出資建設(shè)也是有心無(wú)力。另外由于公租房的性質(zhì)為公、租金相對(duì)市場(chǎng)較低，資金回籠周期長(zhǎng)，銀行對(duì)于貸款的收回時(shí)間太久，勢(shì)必對(duì)于公租房的貸款缺乏長(zhǎng)期的興趣，不愿意繼續(xù)大量貸款于公租房建設(shè)。那么我們的公租房建設(shè)必將面臨資金缺乏的難題，所以必須擴(kuò)寬公租房的資金來(lái)源。貴州省黔西縣公租房建設(shè)的土地主要是由政府劃撥方式供給的，貴州省黔西縣政府從2002年開始儲(chǔ)備土地，到公租房大力建設(shè)的時(shí)候貴州省黔西縣市政府已經(jīng)儲(chǔ)備30多萬(wàn)畝的土地。儲(chǔ)備了大量的土地是貴州省黔西縣公租房大力建設(shè)并取得重大成就的基礎(chǔ)，但是政府儲(chǔ)備的土地根本滿足不了公租房建設(shè)的土地需求，貴州省黔西縣市政府單從2010-2013年就要規(guī)劃建設(shè)4000萬(wàn)平方米的公租房。公租房建設(shè)還在持續(xù)的大力建設(shè)當(dāng)中，政府儲(chǔ)備的土地越來(lái)越緊缺，在加上土地出讓是政府財(cái)產(chǎn)收入的重要來(lái)源，把土地貯備完全供給于公租房建設(shè)，政府財(cái)政會(huì)面臨巨大的考驗(yàn)，政府勢(shì)必不會(huì)大力進(jìn)行公租房的土地劃撥。那么，未來(lái)公租房建設(shè)勢(shì)必將面臨土地供應(yīng)的短缺，所以我們必須要?jiǎng)?chuàng)新土地供應(yīng)的多樣化。3.2公租房政策、法律法規(guī)不完善我國(guó)住房制度建設(shè)欠缺，缺少正式立法保護(hù)，較高層級(jí)的立法缺失使我國(guó)在探索保障性住房道路上走了很多彎路。現(xiàn)階段只是出臺(tái)了效力明顯低于國(guó)家高度的一些部門規(guī)章和地方政府規(guī)章，這極大影響了住房保障政策的實(shí)施。我國(guó)目前各種暫行管理辦法五花八門，不僅會(huì)使政策很難落實(shí)到位，還會(huì)因?yàn)檎叩募姺睆?fù)雜使群眾造成不當(dāng)?shù)恼`解。由于缺乏法律法規(guī)的硬性約束，在公租房制度運(yùn)行過(guò)程中，時(shí)常會(huì)發(fā)生諸如“土地財(cái)政”嚴(yán)重、資金籌集受阻等政策落實(shí)不到位的現(xiàn)象，而地方政府往往只關(guān)注眼前利益，缺乏系統(tǒng)、長(zhǎng)期規(guī)劃。中國(guó)雖然把新發(fā)展起來(lái)的公租房制度擺在十分突出的位置，但截至到現(xiàn)在，相關(guān)立法機(jī)構(gòu)依舊沒有對(duì)外頒布一部正式的法律文件。作為我國(guó)住房保障體系未來(lái)的主力軍，公租房建設(shè)相比已經(jīng)成熟的經(jīng)濟(jì)適用房還處于發(fā)展的第一階段，迫切需要一部真正意義上的國(guó)家層面的法律；而在地方層面上，各城市也只是根據(jù)地方的實(shí)際情況相應(yīng)頒布了一些指導(dǎo)性文件，具體的實(shí)施細(xì)則及配套規(guī)范更是少之又少。所以，這些缺乏強(qiáng)制力的政策指導(dǎo)，是不利于我國(guó)公租房制度發(fā)展的。3.3公租房準(zhǔn)入、退出機(jī)制不健全公租房制度有效實(shí)施離不開合理的準(zhǔn)入、退出機(jī)制。當(dāng)前我國(guó)需要住房保障的人群眾多，但我國(guó)還沒有像西方發(fā)達(dá)國(guó)家一樣從宏觀范圍設(shè)立一套個(gè)人信用制度，城市居民的收入情況政府機(jī)構(gòu)無(wú)從得知，住房保障機(jī)構(gòu)對(duì)保障對(duì)象的劃分沒有依據(jù)做出合理的界定，無(wú)法建立完善的準(zhǔn)入機(jī)制。準(zhǔn)入機(jī)制的健全與否將直接決定政策執(zhí)行的效力。試想，若沒有在準(zhǔn)入階段把好關(guān)，“尋租”甚至騙租、騙購(gòu)保障性住房現(xiàn)象將很容易發(fā)生，這將直接侵占收入家庭原本應(yīng)享有的住房福利。這幾年，一些分配亂象的事件被媒體屢次曝光，出現(xiàn)“開高級(jí)車，住保障房”、“轉(zhuǎn)租廉租房”等負(fù)面新聞。一方面要為國(guó)民提供公共福利，又要在各種各樣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中扮演參與者的角色，因此，尋租現(xiàn)象一直都難以避免。部分城市的保障性住房資源更是流向政府和壟斷型企業(yè)的職工手中。準(zhǔn)入機(jī)制的欠缺，易導(dǎo)致公共資源的流失，也影響了保障性住房分配的公平與效率?，F(xiàn)階段，很多地方的公租房管理辦法不是由市政府或地區(qū)人大制定，而是由主管部門制定，普通市民沒有參與的途徑，有的地方甚至是執(zhí)行部門的負(fù)責(zé)人自行決定，準(zhǔn)入環(huán)節(jié)的漏洞十分令人擔(dān)憂?，F(xiàn)階段，我國(guó)的退出機(jī)制也不是很完善，承租者“退出難”的問(wèn)題比較突出。需要明確的一點(diǎn)是，公租房是不能永久性被同一承租者使用的，但承租者的條件不再符合合約時(shí)，住戶應(yīng)主動(dòng)退出，把房讓給其他更需要的人。但由于我國(guó)還沒有建立監(jiān)督、裁決和懲罰處理等機(jī)制，公租房建設(shè)即將進(jìn)入瓶頸期，現(xiàn)實(shí)中很多租房者一旦住進(jìn)公租房便會(huì)以各種理由長(zhǎng)期霸占甚至轉(zhuǎn)租，退出辦法難以實(shí)施。由于我國(guó)公租房建設(shè)時(shí)間短，對(duì)公租房承租者擁有的權(quán)利和對(duì)應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)都缺乏界定，執(zhí)法機(jī)構(gòu)的管理、監(jiān)督職能也沒有具體明文規(guī)定，這也在很大程度上妨礙了公租房住戶的合理流動(dòng)，政府不得不在缺乏資金的情況下，不斷提供新的房源來(lái)滿足尚未解決和新增“夾心層”的住房需求，長(zhǎng)此以往，我國(guó)的住房保障體系將會(huì)進(jìn)入一個(gè)惡性循環(huán)。3.4公租房配套設(shè)施不完善根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)反映，居民對(duì)當(dāng)前的公租房政策實(shí)施效果的評(píng)價(jià)受住房附近交通、公共配套設(shè)施、生活成本等客觀因素影響。在對(duì)我市現(xiàn)行公租房政策不滿意的幾方面中，除申請(qǐng)條件苛刻，覆蓋面小外，房屋選址偏僻遠(yuǎn)離市區(qū)和周圍交通不便利也是反映較多的兩項(xiàng)。公租房項(xiàng)目申請(qǐng)入住率低，主要受住房附近交通、公共配套設(shè)施、生活成本等客觀因素影響。同時(shí)已入住公租房的家庭或個(gè)人反映，雖然生活條件改善了，但就業(yè)和生活成本的困惱更加嚴(yán)峻了。以目前的形勢(shì)來(lái)看，公租房建設(shè)選址和配套還未能充分滿足居民住房要求。調(diào)查顯示，居民在租房選擇時(shí)，偏重于對(duì)住房附近交通便利性、租金、住房選址方面的考慮（見表3-1），這意味著公租房的租金設(shè)置、建設(shè)選址與配套設(shè)施要滿足居民這幾方面的需求才能避免公租房“遇冷”（即入住率低）。當(dāng)然，考慮到城市的規(guī)劃發(fā)展和土地利用價(jià)值，公租房的選址可以定位于離市中心較遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部或近郊，但一定要做好前期規(guī)劃，務(wù)必配套齊全、交通便利。在劃定一部分土地用于住宅開發(fā)的同時(shí)，其他土地用于工廠、綜合商業(yè)區(qū)、學(xué)校和開放空間建設(shè)，為居民就近提供大量就業(yè)機(jī)會(huì)，減少生活和交通成本，這樣才能真正讓公租房居民安居樂(lè)業(yè)。表3-1影響租房選擇的住房要素重要性評(píng)估影響租房的因素重要程度平均得分排序很不重要不重要一般重要很重要住房租金0.00%0.00%2.38%16.67%80.95%0.19762住房戶型和面積0.00%10.12%29.76%25.60%34.52%0.15425住房選址0.00%1.79%19.64%29.76%48.81%0.17323住房類型4.17%28.57%47.62%%12.50%7.14%0.11066周邊環(huán)境設(shè)施0.00%0.00%10.71%73.81%15.48%0.16364交通便利程度0.00%0.00%42.38%9.52%88.10%0.20091數(shù)據(jù)來(lái)源：由調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計(jì)所得4解決公租房政策實(shí)施過(guò)程中存在問(wèn)題的對(duì)策4.1拓寬融資渠道、增加用地供應(yīng)量我國(guó)當(dāng)前公租房建設(shè)資金的主要來(lái)源是政府，這種單一的資金來(lái)源很難滿足當(dāng)代社會(huì)發(fā)展的需要。為了提高公租房政策實(shí)施效果，不斷拓寬公租房融資渠道有著重要意義。政府可以采取一些優(yōu)惠政策來(lái)拓寬公租房的建設(shè)資金來(lái)源，利用一些優(yōu)惠政策來(lái)吸引金融機(jī)構(gòu)為公租房提供貸款。同時(shí)還可以采用銀行統(tǒng)一籌集、管理和使用保障性住房資金的方式，以固定利息率吸收社會(huì)資金。另外，公租房建設(shè)光靠政策強(qiáng)制投入不是可持續(xù)發(fā)展的選擇，因此需要設(shè)計(jì)合理的補(bǔ)償機(jī)制。政府可考慮在建造有一定規(guī)模的公租房小區(qū)時(shí)，適當(dāng)提高商業(yè)配套用房比例，將沿街的商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)管理一并劃歸公租房管理機(jī)構(gòu)，用其長(zhǎng)期穩(wěn)定的商業(yè)用房出租收益來(lái)補(bǔ)貼公租房的成本不足部分。政府需要制定優(yōu)惠的財(cái)政、稅收、金融等一系列與公租房相關(guān)的政策，來(lái)鼓勵(lì)社會(huì)積極參與，以此擴(kuò)大公共租賃住房的投資規(guī)模以及增加公共租賃住房的供應(yīng)量。4.2完善公租房政策、法律法規(guī)在這個(gè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的社會(huì)里，法律具有強(qiáng)制性，法律制度是我國(guó)現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展的保障。隨著我國(guó)法制社會(huì)建設(shè)的不斷開展，國(guó)家制定的各項(xiàng)法律法規(guī)正在不斷地完善，為此，在我國(guó)公租房政策實(shí)施中，為了保障公租房政策順利實(shí)施，解決我國(guó)現(xiàn)代社會(huì)住房問(wèn)題，就必須建立完善的公租房法律制度。首先，要制定完善的公租房法律法規(guī)，規(guī)定公租房申請(qǐng)、審核等程序，同時(shí)制定相關(guān)法律法規(guī)，明確政府在公租房政策實(shí)施中的法律責(zé)任和義務(wù)。其次，要完善糾紛解決機(jī)制，以司法為保障，進(jìn)而提高公租房實(shí)施效果。盡管我國(guó)的公租房政策起步較晚，住房保障體系建設(shè)還存在一些問(wèn)題亟待解決，但是，這些事情順利實(shí)施的重要保障就是要建立健全必要的法律制度，從而推動(dòng)我國(guó)公租房建設(shè)以及住房建設(shè)進(jìn)程的快速發(fā)展4.3健全公租房準(zhǔn)入、退出機(jī)制4.3.1完善貴州省黔西縣公租房的準(zhǔn)入機(jī)制（1）貴州省黔西縣公租房的申請(qǐng)，必須要有完整的五項(xiàng)資料。但對(duì)于五項(xiàng)資料如何辨別真假?zèng)]有明確的規(guī)定，所以在公租房初審的階段，公租房管理部門與銀行、民政局、公安局等相關(guān)部門成立審查小組，對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行詳細(xì)審查，防止不符合要求者入住公租房。（2）對(duì)于進(jìn)入公租房要求有兩條是：?jiǎn)紊砣耸渴杖氩荒艹^(guò)2000，家庭收入不能超過(guò)3000；在貴州省黔西縣主城區(qū)沒有私權(quán)產(chǎn)權(quán)房，沒出租公房、廉租房。對(duì)于申請(qǐng)人的收入問(wèn)題的真假，公租房管理部門應(yīng)同其它部門成立的小組在申請(qǐng)、使用公租房的整個(gè)過(guò)程當(dāng)中就行調(diào)查，從其工資、消費(fèi)、生活方式予以調(diào)查總結(jié)。另外單從收入和住房作為參考還不夠完善，應(yīng)該擴(kuò)大調(diào)查的范圍，包括銀行存款、債權(quán)、股票、積金、理財(cái)、車等，這些都是個(gè)人或者家庭收入證明的重要方面。4.3.2完善公租房的退出機(jī)制公租房制度要發(fā)揮其功能必須要有一套完善的退出機(jī)制，才能及時(shí)清除不符合和非法使用公租房的使用者，這樣才能保障公租房更有效地利用，最大程度的滿足真正需要住房的城市居民。（1）公租房使用者的收入、住房、家庭條件發(fā)生改變，要主動(dòng)申報(bào)給公租房管理部門，公租房管理部門根據(jù)具體情況進(jìn)行退租和重新配租。在實(shí)際當(dāng)中，許多收入條件增加或住房改變都不會(huì)主動(dòng)申報(bào)，那么就要求我們公租房管理局成立的小組加大日常的調(diào)查，一旦調(diào)查出不符合入住公租房的，應(yīng)該在規(guī)定的期限內(nèi)退出公租房。（2）公租房的使用者，如果符合《貴州省黔西縣市公共租賃住房管理暫行辦法》第七章第三十八條的規(guī)定，應(yīng)該予以強(qiáng)制退出，并且在一定的期限內(nèi)不得在申請(qǐng)公租房。在具體的操作上就要要求我們公租房管理局同有關(guān)部門成立的小組加大調(diào)查力度，不定期不定時(shí)的就行抽查。另外，應(yīng)該加大懲罰力度，對(duì)違法者予以罰款或刑事處罰。4.4完善公租房配套設(shè)施在我國(guó)公租房管理上，筆者認(rèn)為可以實(shí)習(xí)省級(jí)統(tǒng)籌制，省、市、縣各級(jí)政府各司其職，保證公租房制度順利運(yùn)行，并要求各地方政府建立專業(yè)的公租房管理機(jī)構(gòu)，對(duì)公租房的開發(fā)、分配、運(yùn)營(yíng)監(jiān)管以及對(duì)違規(guī)違法行為要深究法律責(zé)任。通過(guò)專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，合理規(guī)劃公租房運(yùn)營(yíng)體系。從資金籌集、土地劃撥、住房建設(shè)、配套設(shè)施再到后期維護(hù)，都能在專業(yè)管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督、審查下嚴(yán)格執(zhí)行。與此同時(shí)，針對(duì)當(dāng)前公租房建設(shè)、運(yùn)營(yíng)中存在的位置邊緣化、社區(qū)管理服務(wù)差等問(wèn)題，可以參考香港房委會(huì)的做法，即采取合理規(guī)劃，配套完善的手段，對(duì)新建公租房社區(qū)的選址和管理進(jìn)行探索。在公租房建設(shè)中，公租房的專業(yè)管理機(jī)構(gòu)積極參與城市規(guī)劃設(shè)計(jì)，不但負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)房屋建設(shè)工作的進(jìn)度，還與政府其他有關(guān)部門建立緊密聯(lián)系，使得公租房在建成后，如水電、公共交通服務(wù)等生活必