房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法

內(nèi)部編號：(YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法第一章總則房地產(chǎn)開發(fā)項目(以下簡稱房地產(chǎn)項目)經(jīng)濟評價，是房地產(chǎn)項目可行性研究的目決策科學(xué)化的重要手段。為了引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)盲目性，提高房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價質(zhì)量，制定本方法。發(fā)展的需要和城市總體規(guī)劃的要求，運用微觀效益分量分析與定性分析相結(jié)合、動態(tài)分析與靜態(tài)分析相中，按照房地產(chǎn)項目未來獲取收益的方式，可將房地產(chǎn)項務(wù)評價和綜合評價。對于一般的房地產(chǎn)項目只需進行區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展有較大影響的房地產(chǎn)項目，如經(jīng)濟。度和價格體系，計算房地產(chǎn)項目的財務(wù)收入和財務(wù)支償能力以及資金平衡狀況，判斷項目的財務(wù)可的角度，分析和計算房地產(chǎn)項目對區(qū)域社會經(jīng)濟地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、房地產(chǎn)項目策劃、房地產(chǎn)項目目收入估算與資金籌措的基礎(chǔ)上進行。同時應(yīng)注可以為房地產(chǎn)開發(fā)商服務(wù)，作為房地產(chǎn)開發(fā)商投資決門服務(wù)，作為政府管理部門審批房地產(chǎn)項目的依據(jù)要產(chǎn)品做為商品進入市場交換和房地產(chǎn)開發(fā)商自營的集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準確性和選擇參數(shù)的合理性，對房地產(chǎn)性有著重要的影響，這就要求房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價人員查與預(yù)測測，以了解房地產(chǎn)市場的過去和現(xiàn)狀，把握房地產(chǎn)市場來發(fā)展趨勢，為分析和確定房地產(chǎn)項目建設(shè)的、開發(fā)經(jīng)營方式，以及估算收入、投資與成本容和方法，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項目的用途、未來獲取收益列類型：三、辦公用途的房地產(chǎn)項目，包括商務(wù)辦公樓(寫字樓)等。上進行三通一平等，將其開發(fā)成為建設(shè)熟房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測和房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)經(jīng)濟、文化教育、自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施生或?qū)⒁l(fā)生的重大事件或政策對房地產(chǎn)項目的影應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測的基礎(chǔ)上進行包括已審批立項的項目、潛在的競爭項目及預(yù)計它們投入調(diào)查的對象、內(nèi)容和目的的不同而有所不同。通常采關(guān)系的數(shù)量模型，并以此為基礎(chǔ)分析、計算和確定房地因預(yù)測的對象、內(nèi)容、期限不同而有所不同。通常采法、移動平均數(shù)法、加權(quán)移動平均數(shù)法、趨勢項目策劃目策劃，以形成和優(yōu)選出較具體的項目開發(fā)經(jīng)營方案。目區(qū)位的分析與選擇，開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇的分析與擇，包括地域的分析與選擇和具體地點的分析與選擇。性選擇，是對項目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考項目座落地點和周圍環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件的慮項目所在地點的交通、城市規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安的分析與選擇，應(yīng)在符合城市規(guī)劃的前提下按照最高最佳利用原則(最高最佳利用是法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行、經(jīng)過充分合理的論證，能夠帶來最高收益的利用)，選擇最佳的用途和最合適的開發(fā)規(guī)建設(shè)和裝修檔次、平面布置等。此外，還可考慮僅將生地。與選擇，首先應(yīng)考慮開發(fā)完成后的市場前景，再倒推機。并應(yīng)充分估計到辦理前期手續(xù)和征地拆遷的難度等因素對開發(fā)進度的影響。大型房地產(chǎn)項目可考慮分期分批開發(fā)(滾動開發(fā))。社會關(guān)系等方面的實力或優(yōu)勢程度，以及從分散風(fēng)險的角度出發(fā)，對獨資、合資、合作(包括合建)、委托開發(fā)等開發(fā)合作方式進行選擇。與選擇，主要是結(jié)合項目開發(fā)合作方式設(shè)計資金結(jié)構(gòu)并通過分析可能的投資來源營方式的分析與選擇，主要是考慮近期利益和長遠利益的兼顧、資金壓力、自身的經(jīng)營能力以及市場的接受程度等，對出售(包括預(yù)售)、出租(包括預(yù)租、短租或長租)、自營等經(jīng)營方式進行選擇。目投資與成本費用估算投資、開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金發(fā)期內(nèi)投入的全部資金以及維持開發(fā)企業(yè)正常經(jīng)營活內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項費用，主公開發(fā)間接費用、財務(wù)費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期程中形成出售、出租目的的開發(fā)產(chǎn)品成本和自營自用，應(yīng)注意開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)產(chǎn)品成本與固定資產(chǎn)和目產(chǎn)品建成時，按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度轉(zhuǎn)入房。當(dāng)房地產(chǎn)項目有多種產(chǎn)品時，可分別估算每種產(chǎn)品的、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財務(wù)和會包括：土地轉(zhuǎn)讓成本、出租土地經(jīng)營成本、房地產(chǎn)銷售產(chǎn)項目，房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本可按其當(dāng)期第二十七條，可能形成一定比例的開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)，主要包括固定房、開發(fā)企業(yè)機器設(shè)備和運輸設(shè)備，以及自營房地產(chǎn)項目土地費用是指為取得房地產(chǎn)項目用地而發(fā)生的費用。房地產(chǎn)項目取得的費用各不相同。主要有下列幾種：劃撥或征用土地的地的土地出讓地價款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費、租用土開發(fā)建設(shè)基金、征地管理費、耕地占用稅、拆遷費、其停業(yè)補償費；拆遷管理土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓地價款。主要包括向政府，地所在城市、地區(qū)、地段、土地的用途以及使用條件向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費。依法通過土土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其他合法使用者。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)向土地出租方支付的費用。以租用方式取得土地使用來自房地產(chǎn)項目的一個或多個投資者的直接投資。在現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費用，但一般需要對土房地產(chǎn)項目前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究，水文、地質(zhì)費用支出一般可按占項目總投資的一定百分比作量乘以正常工日費率估算。前期工作咨詢費可按建安工計算；項目水文、地質(zhì)勘測所需費用支出根據(jù)所需工作量估算，也；建筑規(guī)劃設(shè)計費，市政設(shè)計費可按建筑設(shè)計取費標(biāo)準取,估費詳見建設(shè)項目環(huán)境影響咨詢收費標(biāo)準；交通評價費按地1980號；工程監(jiān)理費建設(shè)前期階段按工程概預(yù)算的0.1~0.2％計取；施工階段按取費標(biāo)準?。蝗ㄒ黄劫M(土方臨時水電)可按20元/平方米暫估。土地開發(fā)中，三通一平(通水、通電、通路、土地平整)工程費用根據(jù)實際工作量估算。礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的括供水、供電、供氣、排污、綠化、小區(qū)、道路工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設(shè)備采購費用和安研究階段，建筑安裝工程費用估算可以采用單元估算法估算法、概預(yù)算定額法，也可估算。具體估算方法的選擇應(yīng)視資料的可獲得性和費用算建筑安裝工程費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施(又稱公建設(shè)施)的建設(shè)費用，主要包括：居委會、派出所、托兒所、間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)用。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而包括：行政管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費動保險費、待業(yè)保險費、董事、訴訟費、排污費、綠化費、房地產(chǎn)稅、車船使用稅、土、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費他管理費用。管理費可按項目投資(前期工程費、建安工程費、室外工程及市政配套、其他費用之和)或前述1~費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。主要包括借款和債續(xù)費、代理費、外匯匯兌凈損失以及其他財務(wù)費用。一般費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費及1)廣告宣傳及市場推廣費，一般約為銷售收入的1%~2%。2)銷售代理費，一般約為銷售收入的1.5%~2%。3)其他銷售費用，一般約為銷售收入的0.5%~1%。費用主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費、工程合費、竣工圖編制費、工程保險費等。這些費用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費率估算，一般約占投資額(建安工程費、室外工程及市政配套之和)計取的2%-3%。房地產(chǎn)項目投資估算中應(yīng)考慮項目所負擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方費用。主要包括：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、土地使用稅化建設(shè)費、電話初裝費、分散建等。在一些大中型城市，這部分稅費已經(jīng)成為房地產(chǎn)項目地產(chǎn)項目投資估算應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見費用。不可預(yù)見費根據(jù)項目的復(fù)雜程的準確程度，一般按前期工程費、建安工程費、室外工程營費用是指房地產(chǎn)項目開發(fā)完成后，在項目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運營費用。主理費用是指以出租或自營方式獲得收益的房地產(chǎn)項目在經(jīng)營期間發(fā)生的物料消設(shè)進度和將會發(fā)生的實際付款時間和金額編制資金使可行性研究階段，資金使用計劃可按年、半年或季度編考慮各種投資款項的付款特點，要考慮預(yù)付款、欠付款目收入、稅金估算與資金籌措案的基礎(chǔ)上，制定切實可行的出售、出租、自營等計劃(以下簡稱租售計劃)。租售計劃應(yīng)遵守政府有關(guān)房地產(chǎn)租售的規(guī)定，與開發(fā)和相應(yīng)的數(shù)量，應(yīng)在房地產(chǎn)項目可供租售的房地產(chǎn)類型第四十六條產(chǎn)項目的特點，選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面成交價格的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)項目的租售市場營銷策略相一致，在考慮政治、經(jīng)濟、社會等宏觀的同時，還應(yīng)對房地產(chǎn)市場供求狀況進行分析，考慮已擇比較實例房地產(chǎn)；建立價格可比基礎(chǔ)一、銷售收入和租金收入等于可供租售的房地產(chǎn)數(shù)量乘以單位租售價格。各期(年、半年或季度，以下同)可能獲得的收入，主要包括土地轉(zhuǎn)讓收入，商品房銷應(yīng)注意可租售面積比例的變化對租售收入的影響；空置期(項目竣工后暫時找不到租戶的時間)和空置率(未出租面積占總出租面積的百分比)對年租金收入的的原因?qū)е虏荒茕N售面積比例的增大對銷售收入產(chǎn)生的完成后的房地產(chǎn)為其進行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營，應(yīng)充分考慮目前已有的商業(yè)和服務(wù)業(yè)設(shè)施對房地產(chǎn)項目未來商業(yè)、服務(wù)業(yè)市場可能發(fā)生的變化對房地產(chǎn)項目的產(chǎn)交易的付款習(xí)慣和慣例，以及分期付款的期數(shù)和各期售價格、銷售期安排、銷售率及銷售費用的計提比例。銷比例為10%，按揭比例為90%；按揭首付比例住宅為3成金在銷售后的第三個月或下一季度到位；可根據(jù)項目情第四十九條以及投資、成本與費用使用計劃，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。資金來源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸本化率的1.1~1.2倍，即增加10%~20%融資費用。貸款年限按中短期(1~3年)考慮。假設(shè)中明確了項實現(xiàn)的銷售附加估算表；自營收入、經(jīng)營稅金及附加估算表；投資計銷售、出租與自營過程中發(fā)生的稅費，主要包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加(通常也叫兩稅一費)。%。。地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位進稅率，從30%~60%。項目算基礎(chǔ)122．12．22．32．5目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5程費、建筑安裝工程費等管理費用、銷售費用、財務(wù)費用(詳見書中闡述)印花稅(土地使用權(quán)金額+開發(fā)成本)×20%3456適用稅率目財務(wù)評價第五十一條地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測，項目策劃，投資、成本與費用措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財務(wù)報表基本財務(wù)報表按照獨立法人房地產(chǎn)項目(項目公司)的要求進行科目設(shè)置；非獨務(wù)報表的科目設(shè)置，可參照獨立法人項目進行，但應(yīng)注。發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，用以計算收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標(biāo)，考察房地產(chǎn)項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案(不論其資金來源及利息多少)進行比較建立共同的基礎(chǔ)。資者角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計算自有資金財務(wù)內(nèi)部收益表。該表以投資者各方的出資額作為計算基礎(chǔ)，用以計率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)，反映投資者各方投入資的資金盈余或短缺情況，用于發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的標(biāo)。利潤總額＝經(jīng)營收入－經(jīng)營成本－管理費用－銷售費用－財務(wù)加－土地增值稅經(jīng)營收入＝銷售收入＋租金收入＋自營收入銷售收入＝土地轉(zhuǎn)讓收入＋商品房銷售收入＋配套設(shè)施銷售收入租金收入＝出租房租金收入＋出租土地租金收入經(jīng)營稅金及附加＝營業(yè)稅＋城市維護建設(shè)稅＋教育費附加經(jīng)營成本＝土地轉(zhuǎn)讓成本＋商品房銷售成本＋配套設(shè)施銷售出租房經(jīng)營成本虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補，下一年，可以在五年內(nèi)延續(xù)彌補；五年內(nèi)不足彌補的，用稅后利除前項后的10％提取察房地產(chǎn)項目的財務(wù)盈利能力水平。根據(jù)房地產(chǎn)項目項目類型的不同，可以通過上述基本報表，有選擇地計一、財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)率是指房地產(chǎn)項目在整個開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)金流量用試差法求取。在財務(wù)評價中，將求出的全部投資或資本金(投資者的實際出資額)財務(wù)內(nèi)部收益率與投資者設(shè)定的折現(xiàn)率Ic或可接受的最低收益率(MARR)比較，當(dāng)FIRR≥當(dāng)計算求出的財務(wù)內(nèi)部收益率以季節(jié)為期間時(半年時類同)，應(yīng)將其換算為以之后，再與企業(yè)最低滿意收益率進行比較。其換算公FIRRFIRR季)4次方－1]×100%二、財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)財務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最低滿意收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率(ic)，將房地產(chǎn)項流量表計算求得。財務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于零的房地產(chǎn)三、投資回收期(主要適用于出租和自營的房地產(chǎn)項目)1、投資回收期(Pt)產(chǎn)項目的凈收益抵償總投資所需要的時間。一般以年投資回收期可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表(全部投資)中累計凈現(xiàn)金流量求得。其詳細投資回收期＝(累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)－1)＋(上期累計現(xiàn)金流量的絕對值÷當(dāng)期凈現(xiàn)金流量)＋借貸資金要是考察房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的財務(wù)狀況及rm]m次方－1(1)按期計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當(dāng)期均在期中支用，按半期計息每期應(yīng)計利息＝(期初借款本息累計＋本期借款÷2)×利率(2)等額償還本金和利息總額的計算公式：Ic本息與n款償還時間(由還款期開始計算)。和利息各期不等，償還的本金部分將逐期增多，支付的利金累計×期利率(3)等額還本，利息照付計算公式：間的本金及利息之和是不等的，償還期內(nèi)每期償還金累計×期利率借款償還期。產(chǎn)品租售的房地產(chǎn)項目一般可利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還房地產(chǎn)項目借款(Id)所需要的時間。其計算公式為：Rtt的資金，包括：利潤、折舊、攤銷及其他還與運用表及國內(nèi)借款還本付息計算表直接計算；其詳細Pd＝借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)－開始借款期數(shù)＋(當(dāng)期償還借款額÷當(dāng)期可其國外借款的還本利息，一般是按已經(jīng)明確或預(yù)計可能的借款償還條件(包括寬限期、償還期及償還方式等)計算。當(dāng)借款償還期的資金平衡狀況。作為房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營的必要條件，各期累計盈余資金不應(yīng)出現(xiàn)負值(即資金缺口)。如果出現(xiàn)資金缺口，應(yīng)采取適當(dāng)?shù)拇胧?如短期貸款等)予以解決。資金平衡分析目不確定性分析分析未來不確定性因素對項目的影響進行分析，分析可能造成的風(fēng)險。不確定性分析是房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價產(chǎn)項目投資決策的成敗有著重要的影響。房地產(chǎn)項目不者根據(jù)房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的大小和特點，確定合理的要包括敏感性分析、臨界點分析和概率分析；進行不：租售價格、銷售進度、出租比例、可租售房地產(chǎn)面積測房地產(chǎn)項目不確定性因素發(fā)生變化時，對項目成敗過確定這些因素的影響程度，判斷房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效，并從中找出對于房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益影響較大的價指標(biāo)。通常采用的指標(biāo)有：項目內(nèi)部收益率值。性分析時，可以采用列表的方法表示不確定性因素的相對變的幅度，也可以采用敏感性分析圖對多個不確定性因房地產(chǎn)項目達到允許的不確定性因素的臨界值組合顯示項目的風(fēng)險程度方法。通常進行的臨界目重要的不確定性因素，能否在預(yù)定的價格下銷售出預(yù)地產(chǎn)項目成敗的關(guān)鍵。最低售價是指房地產(chǎn)項目產(chǎn)品售價下低盈利水平時的價格，售價低于這一價格時，項目盈利水平求。最低銷售量是指在預(yù)定的房屋售價下，要達到預(yù)定的最達到的銷售量。最低售價與預(yù)測售價之間的差距越大，最低商品量之間的差距越大，說明房地產(chǎn)項目抗市場風(fēng)險的能力盈利性的重要因素，是重要的不確定性因素。最高土銷售額和其費用不變的條件下，保持預(yù)期收益水平所能土地費用超過這一價格時，項目將無法獲得足夠的收益距越大，最高土地取得價格越強。下，滿足預(yù)期的項目收益要求所能承受的最高工可能工程費用之間差距越大，說明房地產(chǎn)項目承受工程費預(yù)測不確定性因素對房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益影響的一種定析不確定性因素的概率分布，計算在不同概率分布條件下標(biāo)的期望值，說明房地產(chǎn)項目在特定收益狀態(tài)下的風(fēng)險程。目方案比選合理的房地產(chǎn)開發(fā)方案的必要手段。對于房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營方案，應(yīng)首先進行經(jīng)濟分析和計算，篩選比選時，應(yīng)注意各方案之間的可比性，遵循費用與效益計，并根據(jù)項目實際情況，選擇適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟評價指標(biāo)作為比一、差額投資內(nèi)部收益率(△IRR)各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)將上述求得的差額投資內(nèi)部收益率與投資者的最低滿意收益率(MARR)進行比較，當(dāng)△IRR≥MARR時，以投資大的方案為優(yōu)選方案；反之二、凈現(xiàn)值(NPV)三、等額年值(AW)AWNPVic(1＋ic)n次方/[(1＋ic)n次方－1]。部收益率、凈現(xiàn)值當(dāng)開發(fā)經(jīng)營期不同時，宜采用等額年值指標(biāo)進行資內(nèi)部收益率指標(biāo)或凈現(xiàn)值指標(biāo)進行方案比選時，應(yīng)首先出售型房地產(chǎn)項目，也可直接采用利潤總額、投資利潤率第六十八條的房地產(chǎn)項目方案進行比選時，為簡化計算，可采用費用一、費用現(xiàn)值(PC)指標(biāo)n。二、等額年費用(AC)指標(biāo)ACPCic(1＋ic)n/[(1＋ic)n－1]目綜合評價域社會經(jīng)濟發(fā)展的角度，考察房地產(chǎn)項目的效益和費產(chǎn)項目對區(qū)域經(jīng)濟的貢獻，分為直接效益和間接圍內(nèi)，政府能夠得到的收益，一般包括下列方供水增容費、排水增容費、城起的，在項目直接效益中未得到反映的那部分榮地區(qū)商貿(mào)服務(wù)、促進地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展等經(jīng)濟為項目付出的代價，分為直接費用和間接費政府所花費的投資和經(jīng)營管理費用。一般包括在直接費用中未得到反映的那部分費用。主要套的基礎(chǔ)設(shè)施投資、為滿足項目需要而引起的基礎(chǔ)服務(wù)供應(yīng)缺口使區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)生的損失等。當(dāng)基礎(chǔ)服務(wù)(如電力)供不應(yīng)求時，為滿口徑對應(yīng)一致的原則，防止重復(fù)計算或漏算。例發(fā)過程中上繳政府的稅費，如耕地占用稅、建價中應(yīng)視作區(qū)域經(jīng)濟中的轉(zhuǎn)移支付，不計為項業(yè)性開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中上繳政府的稅費，在可能使項目產(chǎn)生不同的效益和費用，對此應(yīng)注----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------理費用--