預(yù)告登記之性質(zhì)從德國(guó)法的有關(guān)規(guī)定說(shuō)起

預(yù)告登記之性質(zhì)從德國(guó)法的有關(guān)規(guī)定說(shuō)起一、本文概述本文旨在深入探討預(yù)告登記的性質(zhì)，并以德國(guó)法的相關(guān)規(guī)定為起點(diǎn)展開分析。預(yù)告登記作為一種法律手段，在房地產(chǎn)交易、物權(quán)變動(dòng)等領(lǐng)域具有重要的作用。本文首先將對(duì)預(yù)告登記的基本概念進(jìn)行界定，明確其在法律體系中的地位。隨后，將重點(diǎn)分析德國(guó)法中關(guān)于預(yù)告登記的具體規(guī)定，包括其適用范圍、法律效力以及實(shí)際操作中的注意事項(xiàng)。通過(guò)對(duì)德國(guó)法規(guī)定的解讀，本文旨在揭示預(yù)告登記的性質(zhì)及其在法律實(shí)踐中的應(yīng)用價(jià)值。在此基礎(chǔ)上，本文還將探討預(yù)告登記與其他相關(guān)法律制度的關(guān)系，如與不動(dòng)產(chǎn)登記、物權(quán)變動(dòng)等制度的銜接與協(xié)調(diào)。本文將對(duì)預(yù)告登記的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行展望，以期為我國(guó)相關(guān)領(lǐng)域的法律制度建設(shè)提供有益的參考和借鑒。二、德國(guó)法中預(yù)告登記的性質(zhì)與特點(diǎn)德國(guó)法中的預(yù)告登記，作為一種獨(dú)特的物權(quán)制度，具有其獨(dú)特的性質(zhì)與特點(diǎn)。預(yù)告登記的性質(zhì)在于其保障性。預(yù)告登記的主要目的是為了保障未來(lái)物權(quán)的實(shí)現(xiàn)。在不動(dòng)產(chǎn)交易中，由于各種原因，交易雙方可能無(wú)法立即完成物權(quán)變動(dòng)。預(yù)告登記作為一種預(yù)先的登記措施，能夠確保交易雙方在未來(lái)的某個(gè)時(shí)間點(diǎn)按照約定的條件完成物權(quán)變動(dòng)，從而避免一方因?qū)Ψ竭`約而遭受損失。預(yù)告登記具有對(duì)抗第三人的效力。在德國(guó)法中，一旦進(jìn)行了預(yù)告登記，即使后續(xù)的登記權(quán)利人未進(jìn)行登記，也不能對(duì)抗已經(jīng)進(jìn)行預(yù)告登記的權(quán)利人。這一特點(diǎn)使得預(yù)告登記在保護(hù)交易安全方面發(fā)揮了重要作用。即使在后續(xù)的交易中出現(xiàn)了新的權(quán)利人，已經(jīng)進(jìn)行預(yù)告登記的權(quán)利人仍可以依據(jù)其預(yù)告登記主張其權(quán)利。預(yù)告登記還具有限制處分權(quán)的特點(diǎn)。在預(yù)告登記期間，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)受到一定的限制。這種限制確保了未來(lái)物權(quán)能夠按照約定的條件實(shí)現(xiàn)，避免了因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的不當(dāng)處分而導(dǎo)致交易失敗的風(fēng)險(xiǎn)。德國(guó)法中的預(yù)告登記制度還具有其獨(dú)特的程序性要求。例如，預(yù)告登記的申請(qǐng)必須滿足一定的條件，如申請(qǐng)人必須是與不動(dòng)產(chǎn)交易有利害關(guān)系的人，且必須提供相關(guān)的證明材料。同時(shí)，預(yù)告登記的效力也有一定的期限限制，過(guò)期后需要重新申請(qǐng)。這些程序性要求確保了預(yù)告登記制度的規(guī)范運(yùn)作，避免了濫用和誤用的情況。德國(guó)法中的預(yù)告登記制度以其保障性、對(duì)抗第三人的效力、限制處分權(quán)以及獨(dú)特的程序性要求等特點(diǎn)，為不動(dòng)產(chǎn)交易提供了有效的法律保障。這些特點(diǎn)使得預(yù)告登記制度在德國(guó)法中具有重要地位，也為其他國(guó)家和地區(qū)的物權(quán)立法提供了有益的參考。三、預(yù)告登記與物權(quán)變動(dòng)在探討預(yù)告登記的性質(zhì)時(shí)，我們不得不提及其與物權(quán)變動(dòng)之間的緊密聯(lián)系。物權(quán)變動(dòng)，指的是物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅。在物權(quán)法中，物權(quán)變動(dòng)通常需要通過(guò)一定的法律行為或法律事件來(lái)實(shí)現(xiàn)。而預(yù)告登記，作為一種特殊的登記制度，其在物權(quán)變動(dòng)中扮演了重要的角色。在德國(guó)法中，預(yù)告登記被視為一種限制物權(quán)變動(dòng)的手段。當(dāng)預(yù)告登記被設(shè)立時(shí)，它將為未來(lái)的物權(quán)變動(dòng)設(shè)定一種預(yù)期狀態(tài)。這種預(yù)期狀態(tài)的存在，意味著在預(yù)告登記期間，與預(yù)告登記相關(guān)的物權(quán)將受到一定的限制，不能隨意變動(dòng)。這種限制確保了預(yù)告登記權(quán)利人的利益得到保護(hù)，防止了因物權(quán)變動(dòng)而可能導(dǎo)致的損害。具體而言，預(yù)告登記的效果主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：預(yù)告登記可以防止物權(quán)的轉(zhuǎn)讓。在預(yù)告登記期間，與預(yù)告登記相關(guān)的物權(quán)將無(wú)法進(jìn)行正常的轉(zhuǎn)讓，從而保障了預(yù)告登記權(quán)利人的優(yōu)先權(quán)。預(yù)告登記還可以限制物權(quán)的設(shè)立和變更。在預(yù)告登記期間，與預(yù)告登記相關(guān)的物權(quán)將無(wú)法進(jìn)行新的設(shè)立或變更，從而確保了預(yù)告登記權(quán)利人的利益不受損害。預(yù)告登記還可以影響物權(quán)的消滅。在預(yù)告登記期間，與預(yù)告登記相關(guān)的物權(quán)將無(wú)法進(jìn)行正常的消滅，從而保障了預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)益。預(yù)告登記并不是一種絕對(duì)的限制。在某些情況下，如預(yù)告登記權(quán)利人同意或法律另有規(guī)定時(shí)，物權(quán)變動(dòng)仍然可以進(jìn)行。預(yù)告登記也有一定的有效期限，一旦期限屆滿，預(yù)告登記將失去效力，物權(quán)變動(dòng)也將不再受到限制。預(yù)告登記與物權(quán)變動(dòng)之間存在著密切的關(guān)系。預(yù)告登記作為一種限制物權(quán)變動(dòng)的手段，為預(yù)告登記權(quán)利人提供了有效的權(quán)益保障。同時(shí)，預(yù)告登記也不是絕對(duì)的限制，其有效性受到一定條件的限制和約束。四、預(yù)告登記與債權(quán)保護(hù)在深入探討預(yù)告登記的性質(zhì)之前，我們首先需要理解預(yù)告登記與債權(quán)保護(hù)之間的緊密聯(lián)系。債權(quán)，作為民法中的一個(gè)核心概念，主要指的是請(qǐng)求他人為特定行為的權(quán)利。預(yù)告登記作為一種法律制度，其最直接的目的就是為了保護(hù)債權(quán)人的利益，確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。從德國(guó)法的角度來(lái)看，預(yù)告登記具有明顯的債權(quán)保護(hù)功能。根據(jù)德國(guó)民法典的相關(guān)規(guī)定，預(yù)告登記的主要作用在于防止債務(wù)人處分其財(cái)產(chǎn)，從而保障債權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。這一制度設(shè)計(jì)背后的邏輯在于，債權(quán)人在與債務(wù)人達(dá)成合同后，往往會(huì)面臨債務(wù)人可能處分其財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，如將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人或設(shè)定抵押等。一旦債務(wù)人進(jìn)行此類處分，債權(quán)人的債權(quán)就可能面臨無(wú)法實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)預(yù)告登記，債權(quán)人可以將其請(qǐng)求權(quán)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上進(jìn)行公示，從而取得對(duì)抗第三人的效力。值得注意的是，預(yù)告登記并非直接保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，而是提供了一種法律手段，使得債權(quán)人在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，能夠通過(guò)預(yù)告登記來(lái)阻止債務(wù)人處分其財(cái)產(chǎn)，進(jìn)而保護(hù)自己的利益。這種保護(hù)機(jī)制在一定程度上平衡了債權(quán)人與債務(wù)人之間的利益關(guān)系，使得雙方在合同履行過(guò)程中能夠相互制約，共同維護(hù)交易的安全與穩(wěn)定。預(yù)告登記與債權(quán)保護(hù)之間的聯(lián)系還體現(xiàn)在其對(duì)于交易安全的影響上。在一個(gè)充滿不確定性的交易環(huán)境中，債權(quán)人往往需要通過(guò)各種手段來(lái)確保自己的利益不受損害。預(yù)告登記作為一種公示手段，能夠使得債權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上進(jìn)行公示，從而增加交易的透明度，減少交易風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，預(yù)告登記還能夠?yàn)榻灰字械钠渌麉⑴c者提供必要的信息，使得他們能夠在交易前對(duì)交易對(duì)象的權(quán)利狀況進(jìn)行充分了解，進(jìn)而做出更為明智的決策。預(yù)告登記作為一種法律制度，在債權(quán)保護(hù)方面發(fā)揮著重要作用。通過(guò)防止債務(wù)人處分其財(cái)產(chǎn)，預(yù)告登記為債權(quán)人提供了一種有效的法律手段來(lái)保障其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，預(yù)告登記還能夠增加交易的透明度，減少交易風(fēng)險(xiǎn)，為交易安全提供有力保障。在探討預(yù)告登記的性質(zhì)時(shí)，我們必須充分考慮到其與債權(quán)保護(hù)之間的緊密聯(lián)系。五、預(yù)告登記與公共利益在探討預(yù)告登記的性質(zhì)時(shí)，我們必須不可忽視其與公共利益的關(guān)系。德國(guó)的法律規(guī)定中，預(yù)告登記并非完全自由的行為，而是受到一定限制的。這種限制主要來(lái)源于對(duì)公共利益的考慮。預(yù)告登記的目的在于保護(hù)特定的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，使其在未來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)時(shí)具有優(yōu)先權(quán)。這種優(yōu)先權(quán)并非無(wú)限制的。當(dāng)預(yù)告登記與公共利益發(fā)生沖突時(shí)，法律往往會(huì)傾向于保護(hù)公共利益。例如，在城市建設(shè)、公共設(shè)施建設(shè)等涉及公共利益的項(xiàng)目中，即使存在預(yù)告登記，也可能因?yàn)楣怖娴男枰幌拗苹蛉∠?。德?guó)法還規(guī)定了一些特定的情形，在這些情形下，預(yù)告登記可能無(wú)法對(duì)抗公共利益。例如，在土地征收、房屋拆遷等涉及國(guó)家建設(shè)和社會(huì)發(fā)展的重大項(xiàng)目中，即使存在預(yù)告登記，也可能因?yàn)楣怖娴男枰怀蜂N或限制。預(yù)告登記與公共利益的關(guān)系還體現(xiàn)在預(yù)告登記的效力上。在德國(guó)法中，預(yù)告登記的效力并非絕對(duì)，而是受到一定限制的。例如，在預(yù)告登記后，如果權(quán)利人長(zhǎng)時(shí)間不行使權(quán)利，或者權(quán)利的實(shí)現(xiàn)已經(jīng)明顯不可能，那么預(yù)告登記的效力可能會(huì)被削弱或取消。這種規(guī)定也是出于對(duì)公共利益的考慮，以防止權(quán)利濫用和資源浪費(fèi)。預(yù)告登記與公共利益之間存在密切的關(guān)系。在預(yù)告登記制度的設(shè)計(jì)和實(shí)施中，必須充分考慮公共利益的需要和平衡。只有才能確保預(yù)告登記制度在保護(hù)個(gè)人權(quán)利的同時(shí)，也不損害公共利益。六、德國(guó)法中預(yù)告登記的實(shí)踐與案例在德國(guó)法體系中，預(yù)告登記作為一種重要的物權(quán)保護(hù)手段，其實(shí)踐應(yīng)用十分廣泛。這一制度不僅為德國(guó)民法體系提供了堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)，也在司法實(shí)踐中得到了充分的體現(xiàn)和驗(yàn)證。以一起具體的案例為例，甲與乙簽訂了一份房屋買賣合同，約定乙在交付房款后，甲需在一定期限內(nèi)完成房屋過(guò)戶手續(xù)。在乙支付房款后，甲遲遲不履行過(guò)戶義務(wù)。此時(shí)，乙為了保障自己的權(quán)益，可以依據(jù)德國(guó)民法典的相關(guān)規(guī)定，向法院申請(qǐng)對(duì)甲的房屋進(jìn)行預(yù)告登記。一旦預(yù)告登記生效，甲在未得到乙同意的情況下，將無(wú)法再次處分該房屋，從而確保乙在過(guò)戶手續(xù)完成前對(duì)該房屋享有排他的權(quán)利。除了上述案例外，預(yù)告登記在德國(guó)還廣泛應(yīng)用于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、在建工程抵押等多個(gè)領(lǐng)域。其實(shí)踐中的靈活應(yīng)用，不僅保護(hù)了當(dāng)事人的合法權(quán)益，也為德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了穩(wěn)定的法律環(huán)境。值得一提的是，德國(guó)法院在審理涉及預(yù)告登記的案件時(shí)，通常會(huì)結(jié)合具體案情，綜合考慮各方當(dāng)事人的利益平衡。法官在解釋和適用法律時(shí)，也會(huì)充分考慮到預(yù)告登記的目的和效果，以確保法律的公正性和適用性。德國(guó)法中預(yù)告登記的實(shí)踐與案例充分展示了這一制度在保護(hù)當(dāng)事人權(quán)益、維護(hù)市場(chǎng)秩序方面的重要作用。同時(shí)，也為其他國(guó)家和地區(qū)在完善相關(guān)法律制度時(shí)提供了有益的參考和借鑒。七、結(jié)論與展望通過(guò)對(duì)德國(guó)法中關(guān)于預(yù)告登記性質(zhì)的深入研究，我們可以清晰地看到預(yù)告登記作為一種獨(dú)特的物權(quán)保護(hù)手段，在保障交易安全和促進(jìn)物權(quán)變動(dòng)效率方面所起到的重要作用。德國(guó)法通過(guò)預(yù)告登記制度，有效地平衡了物權(quán)人與債權(quán)人之間的利益，確保了交易雙方的權(quán)益不受損害。從德國(guó)法的規(guī)定來(lái)看，預(yù)告登記具有物權(quán)效力，能夠限制登記權(quán)利人的處分權(quán)，確保預(yù)告登記權(quán)利人在未來(lái)取得物權(quán)。這一制度設(shè)計(jì)不僅有助于維護(hù)交易秩序，減少糾紛的發(fā)生，還有助于提高交易效率，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。預(yù)告登記制度并非完美無(wú)缺。在實(shí)踐中，如何準(zhǔn)確界定預(yù)告登記的適用范圍、如何平衡各方利益、如何確保預(yù)告登記的公正性和效率性等問(wèn)題仍然需要深入探討。在未來(lái)的研究中，我們可以進(jìn)一步關(guān)注預(yù)告登記制度的完善與優(yōu)化，以更好地適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。同時(shí)，我們也應(yīng)該看到，德國(guó)法的預(yù)告登記制度為其他國(guó)家或地區(qū)提供了有益的借鑒。通過(guò)對(duì)德國(guó)法預(yù)告登記制度的深入理解和研究，我們可以為完善我國(guó)的相關(guān)法律制度提供有益的參考和啟示。預(yù)告登記作為一種重要的物權(quán)保護(hù)手段，在保障交易安全和促進(jìn)物權(quán)變動(dòng)效率方面發(fā)揮著不可替代的作用。未來(lái)，我們應(yīng)該繼續(xù)關(guān)注和研究預(yù)告登記制度，不斷完善和優(yōu)化相關(guān)制度設(shè)計(jì)，以更好地服務(wù)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。參考資料：預(yù)告登記指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。如在商品房預(yù)售中，購(gòu)房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。本質(zhì)上是為了在為開發(fā)商售賣期房、提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率提供法律支持。《中華人民共和國(guó)民法典》第221條：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！薄邦A(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起90天內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民法典》物權(quán)編的解釋（一）第四條規(guī)定：“未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)等物權(quán)，或者設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)、居住權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照民法典第二百二十一條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。”所謂預(yù)告登記，就是為保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而將此權(quán)利進(jìn)行的登記。他將債權(quán)請(qǐng)求權(quán)予以登記，使其具有對(duì)抗第三人的效力，使妨害其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)所為的處分無(wú)效，以保障將來(lái)本登記的實(shí)現(xiàn)。以我國(guó)《民法通則》、《合同法》為代表的債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式分析，當(dāng)事人的債權(quán)合同僅引起債權(quán)變動(dòng)的法律效果。生效的債權(quán)合同結(jié)合交付或登記，方能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。因?yàn)?，一物?shù)賣情況下的數(shù)個(gè)買賣合同的效力是相互獨(dú)立的，均可引起債權(quán)變動(dòng)，而同時(shí)存在的各個(gè)債權(quán)具有相容性、平等性，就同一標(biāo)的物可設(shè)立數(shù)個(gè)債權(quán)，其間沒(méi)有行使上的先后之分。此時(shí)，問(wèn)題的焦點(diǎn)是一物數(shù)賣情況下標(biāo)的物的所有權(quán)歸屬。而在我國(guó)債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下，先取得標(biāo)的物的占有或者先辦理完畢登記手續(xù)的買受人取得標(biāo)的物的所有權(quán)，其他買受人得向出賣人主張違約責(zé)任。例如出賣人先與買受人甲訂立不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，出賣人收受價(jià)金后，再賣予乙，并向乙辦理移轉(zhuǎn)登記。在此情形，買受人甲除擁有債法上的請(qǐng)求權(quán)外，并無(wú)排斥第三人的權(quán)利，原則上僅能依債務(wù)不履行的規(guī)定向出賣人請(qǐng)求損害賠償。此種狀況，對(duì)買受人甲不利，為解決這一問(wèn)題就產(chǎn)生了預(yù)告登記制度。預(yù)告登記與一般的不動(dòng)產(chǎn)登記區(qū)別表現(xiàn)在：一般的不動(dòng)產(chǎn)登記都是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在已經(jīng)完成的狀態(tài)下所進(jìn)行的登記，而預(yù)告登記則是為了保全將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而進(jìn)行的一種登記。預(yù)告登記作出后，并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動(dòng)，而只是使登記申請(qǐng)人取得一種請(qǐng)求將來(lái)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利。納入預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)后來(lái)發(fā)生與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有排他效力，以確保將來(lái)只發(fā)生該請(qǐng)求權(quán)所期待的法律結(jié)果。預(yù)告登記是與異議登記同時(shí)構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)登記中的重要內(nèi)容。預(yù)告登記發(fā)端于早期普魯士法所規(guī)定的異議登記，后來(lái)為德國(guó)、瑞士、日本等國(guó)以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法所繼受，成為民法中的一項(xiàng)重要的物權(quán)制度。不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度將物權(quán)法理論和債權(quán)法理論有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，賦予債權(quán)請(qǐng)求權(quán)以物權(quán)的排他效力，既保護(hù)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)又保護(hù)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，可以有效地保護(hù)上述情形下的不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)，最終達(dá)到平衡不動(dòng)產(chǎn)交易當(dāng)中各方利益的目的。由于本國(guó)實(shí)際情況及法律背景的不同，各國(guó)對(duì)預(yù)告登記制度的目的、適用等做出了不同的規(guī)定。在我國(guó)以往的民事立法中，沒(méi)有設(shè)計(jì)預(yù)告登記制度，但學(xué)術(shù)界在有關(guān)外國(guó)法的譯評(píng)中有零星涉及。上海市在《上海市房地產(chǎn)登記條例》中專設(shè)第五章規(guī)定了預(yù)告登記制度，此可謂預(yù)告登記制度的在立法中的最先顯現(xiàn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：關(guān)于其法律性質(zhì)，究竟是一種物權(quán)，或僅為一種債權(quán)保全手段，甚有爭(zhēng)論。預(yù)告登記是介于債權(quán)與物權(quán)之間，兼具兩者的性質(zhì)，在現(xiàn)行法上為其定性實(shí)有困難，可認(rèn)為系于土地登記簿上公示，以保全對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之請(qǐng)求權(quán)為目的，具有若干物權(quán)效力的制度。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：預(yù)告登記的權(quán)利是一種具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)，或者可以說(shuō)是一種準(zhǔn)物權(quán)。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為：預(yù)告登記的性質(zhì)是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有確保將來(lái)只發(fā)生該請(qǐng)求權(quán)所期待的法律結(jié)果，其實(shí)質(zhì)是限制現(xiàn)時(shí)登記的權(quán)利人處分其權(quán)利。從各國(guó)法律規(guī)定來(lái)看，預(yù)告登記使登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)具備了對(duì)抗第三人的效力，即具備了物權(quán)的排他效力。預(yù)告登記是債權(quán)被物權(quán)化的一種具體體現(xiàn)。經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，債權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)可以對(duì)抗第三人。預(yù)告登記使已登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)經(jīng)過(guò)公示后，具備了對(duì)抗第三人的效力，即具備了一定的物權(quán)效力。從預(yù)告登記的性質(zhì)上說(shuō)，預(yù)告登記是債權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)，是物權(quán)法原理向債權(quán)法領(lǐng)域的擴(kuò)張、滲透。所謂債權(quán)物權(quán)化，是指?jìng)鶛?quán)具備了物權(quán)的某些效力。當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。辦理預(yù)告登記所需要件如下：（5）預(yù)購(gòu)人單方申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記的，預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人在商品房預(yù)售合同中對(duì)預(yù)告登記附有條件和期限的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的證明材料；（6）設(shè)定在建工程抵押的房屋，需要提交抵押權(quán)人同意房屋買賣的證明材料。（7）已設(shè)定在建工程抵押權(quán)的，提交抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)的證明原件。房屋抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)、申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記的，除提交本項(xiàng)規(guī)定材料外，還應(yīng)當(dāng)提交抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書面文件原件、他項(xiàng)權(quán)利證書原件、抵押權(quán)注銷申請(qǐng)書原件。（5）當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定原件（轉(zhuǎn)讓合同中已有約定的除外）。已辦理房屋所有權(quán)登記或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記的房屋，可以辦理房屋抵押權(quán)預(yù)告登記。在我國(guó)現(xiàn)行法中，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記（本登記）已有若干規(guī)定，但是否存在預(yù)告登記則不無(wú)疑問(wèn)。例如，有人認(rèn)為，商品房預(yù)售合同的登記屬于預(yù)告登記的性質(zhì)，其主要功能在于通過(guò)商品房的預(yù)售登記保護(hù)買受人所享有的權(quán)利。也有人認(rèn)為，商品房預(yù)售合同雖然要求備案，但也僅僅是備案而已，其更多具有的是行政管理色彩。這種備案和預(yù)告登記有根本的差別，而且法律并沒(méi)有規(guī)定這種備案具有什么效力，因而這種備案根本不具有預(yù)告登記的功能。第一，在商品房預(yù)售登記的適用對(duì)象上，商品房預(yù)售登記是對(duì)商品房預(yù)售合同的登記，而預(yù)告登記是對(duì)請(qǐng)求權(quán)的登記，兩者的目的是根本不同的。前者進(jìn)行保全的是商品房預(yù)售合同，而后者是權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)。這一差異導(dǎo)致了商品房預(yù)售登記并不具有預(yù)告登記制度的功能，預(yù)告登記的保全權(quán)利、保全權(quán)利順位及確保交易安全的功能無(wú)從體現(xiàn)。第二，根據(jù)預(yù)告登記制度的理論，申請(qǐng)預(yù)告登記的人為享有請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利人，義務(wù)人為不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)所有權(quán)人，請(qǐng)求權(quán)人應(yīng)取得義務(wù)人的承諾或法院的假處分命令才能申請(qǐng)預(yù)告登記。而在商品房預(yù)售登記中，申請(qǐng)人為商品房預(yù)售人，同時(shí)其又是商品房預(yù)售登記的義務(wù)人，且法律、行政規(guī)章強(qiáng)制預(yù)售進(jìn)行商品房預(yù)售登記，這與預(yù)告登記性質(zhì)不符。同時(shí)，商品房預(yù)售人進(jìn)行預(yù)售登記是依據(jù)公法而進(jìn)行的，而預(yù)告登記是登記權(quán)利人依據(jù)私法行使私權(quán)的行為。可想而知，如果商品房預(yù)售中的購(gòu)房人無(wú)權(quán)申請(qǐng)進(jìn)行預(yù)售登記，而作為債務(wù)人的預(yù)售人對(duì)進(jìn)行商品房預(yù)售合同登記又沒(méi)有什么利益可言，甚至要支付預(yù)售登記的費(fèi)用，那么商品房預(yù)售合同登記如何起到保護(hù)交易安全、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的作用呢？第三，預(yù)告登記制度的核心是其效力，各國(guó)法律大多規(guī)定了預(yù)告登記具有保全順位的效力、保全權(quán)利的效力與滿足的效力等。只有賦予預(yù)告登記以這些效力，才能使預(yù)告登記具有實(shí)際意義，成為請(qǐng)求權(quán)的保全手段。而我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售登記僅有“應(yīng)當(dāng)”進(jìn)行登記的規(guī)定，而沒(méi)有對(duì)登記效力的規(guī)定。不僅沒(méi)有規(guī)定未經(jīng)登記的預(yù)售合同是無(wú)效還是不能對(duì)抗第三人；而且也沒(méi)有規(guī)定經(jīng)過(guò)登記的預(yù)售合同，預(yù)購(gòu)人是否具有對(duì)抗第三人的效力，是否可以對(duì)抗隨后成立的物權(quán)變動(dòng)或有損于登記債權(quán)的行為。第四，我國(guó)法律、行政規(guī)章未規(guī)定商品房預(yù)售登記的消滅，這也與預(yù)告登記制度不符。預(yù)告登記只是一種請(qǐng)求權(quán)的保全，不具有獨(dú)立的效力，只有在將預(yù)告登記推進(jìn)到本登記時(shí)才具有意義。預(yù)告登記由于一些特定的事由出現(xiàn)而消滅，不會(huì)永遠(yuǎn)存續(xù)。而我國(guó)商品房預(yù)售登記不涂銷，存續(xù)時(shí)間非常長(zhǎng)，這也意味著其目的在于行政管理，而非對(duì)購(gòu)房人的請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行保護(hù)。由此可以斷言，我國(guó)實(shí)行的商品房預(yù)售登記僅僅是預(yù)售行政管理的一種預(yù)售資格審查手段，不具備債權(quán)保全的對(duì)抗效力，與預(yù)告登記制度存在著根本上的差異。為建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，全面保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的當(dāng)事人合法權(quán)益，有必要?jiǎng)?chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度。創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的客觀需要。自我國(guó)實(shí)行改革開放以來(lái)，土地使用權(quán)及房屋不僅為生活所必需，而且成為不可或缺的生產(chǎn)要素，原先被視為禁區(qū)的許多不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易，導(dǎo)致和促進(jìn)了土地二級(jí)交易市場(chǎng)的建立及房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。作為不動(dòng)產(chǎn)登記制度之一的預(yù)告登記，具有服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)交易的功能，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度有利于保障請(qǐng)求權(quán)人的權(quán)利，有利于保護(hù)交易中的第三人，有利于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)健康的有序發(fā)展。創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度是現(xiàn)實(shí)生活的迫切需要。隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，買賣房屋已成為普通百姓的常見(jiàn)行為，但普通百姓作為消費(fèi)者購(gòu)買預(yù)售的房屋，其只能根據(jù)與預(yù)售人訂立的預(yù)售合同享有債權(quán)性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán)，并不能具有排他的效力。雖然我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)有了巨大的發(fā)展，但由于信用在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的缺失，使得在現(xiàn)實(shí)生活中（尤其是在商品房預(yù)售中）經(jīng)常發(fā)生不守誠(chéng)實(shí)信用強(qiáng)行撕毀合同的情形，出現(xiàn)了大量的一房?jī)少u（甚至數(shù)賣）的糾紛。但撕毀合同的一方往往是經(jīng)濟(jì)上的強(qiáng)者，而相對(duì)人常常是弱者，購(gòu)房人無(wú)法防止預(yù)售人將房屋以更高的價(jià)格出賣給他人，這就使得處于弱勢(shì)地位的購(gòu)房人無(wú)法取得指定的房屋，只能以對(duì)方違約為由請(qǐng)求損害賠償，其權(quán)益難以得到有效的保護(hù)。通過(guò)預(yù)告登記制度，購(gòu)房人將其請(qǐng)求權(quán)納入預(yù)告登記，使其請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的排他效力，確認(rèn)預(yù)售人一方違背預(yù)告登記內(nèi)容的處分行為歸于無(wú)效，就可以確保購(gòu)房人獲得所購(gòu)買的房屋?？梢哉f(shuō)，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度有利于對(duì)經(jīng)濟(jì)上弱者的保護(hù)，這也符合當(dāng)今法律注重保護(hù)弱者的價(jià)值趨向。再次，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度是健全我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法律制度的需要。我國(guó)《民法通則》第72條及《合同法》第133條規(guī)定，所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起移轉(zhuǎn)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)屬法律另有規(guī)定的情形，我國(guó)一些法律僅就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)粗略地規(guī)定了應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠駝t不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果，但并未建立健全的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。在國(guó)外，大多數(shù)國(guó)家規(guī)定了預(yù)告登記、異議登記及更正登記等，與不動(dòng)產(chǎn)的本登記構(gòu)成了完備的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。我國(guó)未來(lái)民事立法應(yīng)當(dāng)借鑒國(guó)外立法經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度，以架構(gòu)完備的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度是地方立法上升為國(guó)家立法的需要。基于預(yù)告登記的重要作用，我國(guó)一些地方立法已經(jīng)對(duì)預(yù)告登記制度進(jìn)行了有益的嘗試。例如，2002年實(shí)施的《南京市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記條例》對(duì)預(yù)告登記作了明確規(guī)定；將于2003年5月實(shí)施的《上海市房地產(chǎn)登記條例》新增設(shè)了臨時(shí)登記、預(yù)告登記及異議登記等。我們認(rèn)為，當(dāng)?shù)胤搅⒎ū蛔C明是行之有效的經(jīng)驗(yàn)并發(fā)展成熟時(shí)，就應(yīng)當(dāng)將其上升為國(guó)家立法。這也是我國(guó)立法上的一條重要經(jīng)驗(yàn)，如公司法的制定就是以地方立法為先導(dǎo)的。為此，我國(guó)民法立法應(yīng)當(dāng)吸收地方立法的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度，并對(duì)其內(nèi)容加以具體、明確的規(guī)定。預(yù)告登記自近代在普魯士法上形成以來(lái)，基于其保障所登記請(qǐng)求權(quán)的重要作用，逐漸為大陸法系各國(guó)所繼受，成為不動(dòng)產(chǎn)登記中的一項(xiàng)重要制度。綜觀各國(guó)關(guān)于預(yù)告登記的立法，主要有以下兩種立法例：法典式是指在民法典中對(duì)預(yù)告登記進(jìn)行規(guī)定，采取此種立法例的有德國(guó)、瑞士。德國(guó)民法承受了后期普魯士法的預(yù)告登記制度，在《德國(guó)民法典》第883—888條對(duì)預(yù)告登記作了規(guī)定。在德國(guó)民法中，預(yù)告登記的產(chǎn)生應(yīng)當(dāng)具備以下條件：（1）存在可擔(dān)保的請(qǐng)求權(quán)。例如，一項(xiàng)土地權(quán)利的請(qǐng)求權(quán)（包括土地所有權(quán)或其他土地權(quán)利）、取消一項(xiàng)土地權(quán)利或土地上負(fù)擔(dān)權(quán)利、變更土地權(quán)利內(nèi)容的請(qǐng)求權(quán)、變更土地權(quán)利順位的請(qǐng)求權(quán)等。（2）具備德國(guó)《土地登記簿法》第29條規(guī)定形式的單方許可，或者訴訟保全，或者根據(jù)《民事訴訟法》第895條作出的判決。根據(jù)《德國(guó)民法典》第885條的規(guī)定，預(yù)告登記根據(jù)臨時(shí)處分或根據(jù)預(yù)告登記所涉及的土地或者權(quán)利的人同意進(jìn)行登記。為了發(fā)布臨時(shí)處分命令，無(wú)需證實(shí)應(yīng)保全的請(qǐng)求權(quán)已受到危害。可見(jiàn)，德國(guó)民法上的預(yù)告登記可因兩種方式作成：一是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人的同意。如果有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人的同意，得以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人為登記義務(wù)人；二是法院的臨時(shí)處分命令。為預(yù)告登記而作出的臨時(shí)處分，與民事訴訟法中規(guī)定的臨時(shí)處分有所不同。根據(jù)德國(guó)《民事訴訟法》第935條的規(guī)定，臨時(shí)處分是在當(dāng)事人認(rèn)為存在著將來(lái)不能實(shí)現(xiàn)其權(quán)利或難以實(shí)現(xiàn)其權(quán)利的危險(xiǎn)時(shí)實(shí)施的。而預(yù)告登記的臨時(shí)處分命令的作出無(wú)須當(dāng)事人證明請(qǐng)求權(quán)處于危險(xiǎn)，只需證明存在著得為預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)即可。預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)納入預(yù)告登記后，即具有排他效力，可能妨害或者損害履行所擔(dān)保的請(qǐng)求權(quán)的處分視為違反預(yù)告登記的處分而無(wú)效。這種效力只是相對(duì)無(wú)效，即只要處分不妨害請(qǐng)求權(quán)的履行，他就是有效的。預(yù)告登記是與所登記的請(qǐng)求權(quán)緊密結(jié)合在一起的，隨著請(qǐng)求權(quán)的移轉(zhuǎn)而移轉(zhuǎn)，隨著請(qǐng)求權(quán)的消滅而消滅，這亦可謂預(yù)告登記具有從屬性。預(yù)告登記還因債權(quán)人的放棄、所保全的請(qǐng)求權(quán)指向的物權(quán)納入本登記、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人行使涂銷預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)而消滅。在瑞士民法中，預(yù)告登記可分為人的權(quán)利的預(yù)告登記、處分的限制的預(yù)告登記和假登記三種。從這三種登記的內(nèi)容來(lái)看，人的權(quán)利的預(yù)告登記、處分的限制的預(yù)告登記相當(dāng)于德國(guó)民法中的預(yù)告登記，而假登記則相當(dāng)于德國(guó)民法中的異議登記。關(guān)于人的權(quán)利的預(yù)告登記，《瑞士民法典》第959條的規(guī)定，先買權(quán)、買回權(quán)、買受權(quán)、用益租賃權(quán)和使用租賃權(quán)等人的權(quán)利，可以在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上進(jìn)行預(yù)告登記，一經(jīng)預(yù)告登記，即對(duì)日后取得的權(quán)利有對(duì)抗的效力?？梢?jiàn)，這種登記屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的登記，并賦予了登記的債權(quán)有對(duì)抗的效力。關(guān)于處分的限制的預(yù)告登記，《瑞士民法典》第960條規(guī)定，對(duì)下列土地處分限制可以進(jìn)行預(yù)告登記：（3）屬法定預(yù)告登記的，如家宅的設(shè)定及后位繼承人的繼承權(quán)等權(quán)利。這些處分的限制，一經(jīng)預(yù)告登記后，即對(duì)他人日后取得的權(quán)利有對(duì)抗的效力。關(guān)于假登記，《瑞士民法典》第961條規(guī)定，在為保全主張物權(quán)、法律允許補(bǔ)作書證的情形下，可以進(jìn)行假登記。這種假登記經(jīng)全體當(dāng)事人同意或法官的命令作成，只要該登記的權(quán)利被確認(rèn)，其物權(quán)效力追溯至假登記之時(shí)。對(duì)假登記的申請(qǐng)，法官應(yīng)依快速程序裁決，并在申請(qǐng)人已初步證據(jù)證明后準(zhǔn)予假登記。特別法式是指在不動(dòng)產(chǎn)登記法、土地法等特別法中規(guī)定預(yù)告登記，采取此種立法例的有日本、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)等。日本在《不動(dòng)產(chǎn)登記法》中對(duì)假登記作了規(guī)定，而我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)則在“土地法”中規(guī)定了預(yù)告登記，并且在“土地登記規(guī)則”中對(duì)預(yù)告登記的實(shí)施予以細(xì)化。日本的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》規(guī)定有假登記和預(yù)告登記。從其內(nèi)容來(lái)看，日本法中的假登記相當(dāng)于德國(guó)民法上的預(yù)告登記，而預(yù)告登記則相當(dāng)于德國(guó)民法上的異議登記。（2）欲保全前條所載權(quán)利的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅的請(qǐng)求權(quán)時(shí)。上述請(qǐng)求權(quán)為附始期、附停止條件或其他可于將來(lái)確定者時(shí)，亦同?！保?）物權(quán)變動(dòng)已發(fā)生，但尚未具備登記申請(qǐng)程序上需要的條件。這種情形下的假登記，屬于保全物權(quán)的假登記；（2）保全所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、先取特權(quán)、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、承租權(quán)、采石權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅的請(qǐng)求權(quán)。這種情形下的假登記，屬于保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的假登記；（3）對(duì)附始期、附停止條件或其他可于將來(lái)確定的請(qǐng)求權(quán)。假登記的權(quán)利人可在有義務(wù)人承諾時(shí)，向登記機(jī)關(guān)附具承諾書而申請(qǐng)假登記，也可以向管轄不動(dòng)產(chǎn)所在地的地方法院申請(qǐng)，由法院做出假處分的命令，然后假登記權(quán)利人附具假處分命令正本向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)假登記。經(jīng)過(guò)假登記后，本登記的順位依假登記的順位確定；假登記權(quán)利人具備本登記原因請(qǐng)求登記時(shí)，假登記義務(wù)人侵害假登記權(quán)利人權(quán)利的處分無(wú)效。經(jīng)過(guò)假登記，假登記權(quán)利人在義務(wù)人破產(chǎn)時(shí)，仍然可以將假登記推進(jìn)到本登記，并在本登記完畢后對(duì)其權(quán)利可以對(duì)抗破產(chǎn)債權(quán)人。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記法》第184條規(guī)定，假登記的涂銷，可以在申請(qǐng)書上附具該登記的登記證明書，由假登記名義人申請(qǐng)涂銷；若在申請(qǐng)書上附具了假登記名義人的承諾書或可對(duì)抗其裁判謄本時(shí)，登記上的利害關(guān)系人也可申請(qǐng)涂銷假登記。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”起初是在借鑒日本《不動(dòng)產(chǎn)登記法》的基礎(chǔ)上規(guī)定預(yù)告登記制度的，但1975年臺(tái)灣地區(qū)修正的“土地法”對(duì)預(yù)告登記制度作了較大的修改，形成了臺(tái)灣地區(qū)今天的預(yù)告登記制度。（2000年1月26日修正的臺(tái)灣地區(qū)“土地法”及2001年10月31日修正的我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“土地法”修正案都未對(duì)預(yù)告登記部分進(jìn)行修改。）依照臺(tái)灣地區(qū)“土地法”第79條之一第1項(xiàng)規(guī)定，預(yù)告登記保全的權(quán)利不是土地權(quán)利本身，而是：（1）關(guān)于土地權(quán)利移轉(zhuǎn)或使其消滅的請(qǐng)求權(quán)。土地權(quán)利移轉(zhuǎn)應(yīng)解釋為土地或建筑物所有權(quán)及其他權(quán)利的移轉(zhuǎn)，而移轉(zhuǎn)包括繼受取得與設(shè)定取得，故因買賣、遺贈(zèng)、買回等取得土地及建筑物移轉(zhuǎn)請(qǐng)求權(quán)的，均可以請(qǐng)求預(yù)告登記；（2）關(guān)于土地權(quán)利內(nèi)容或次序變更的請(qǐng)求權(quán)，即以期間、數(shù)額等權(quán)利內(nèi)容的變更為標(biāo)的的請(qǐng)求權(quán)，以及次序在前的權(quán)利人和次序在后的權(quán)利人變更其權(quán)利次序的請(qǐng)求權(quán)；（3）附條件或附期限的請(qǐng)求權(quán)。預(yù)告登記不以現(xiàn)在發(fā)生的請(qǐng)求權(quán)為限，前述請(qǐng)求權(quán)附有條件或期限，也可以請(qǐng)求預(yù)告登記。根據(jù)2001年9月14日修正的臺(tái)灣地區(qū)“土地登記規(guī)則”第34條及第137條的規(guī)定，申請(qǐng)預(yù)告登記，必須提出登記申請(qǐng)書、登記原因證明文件、已登記者的所有權(quán)或他項(xiàng)權(quán)利證明書、申請(qǐng)人身份證明（能以電子處理達(dá)成查詢者，得免提出）及其他由“中央地政機(jī)關(guān)”規(guī)定應(yīng)提出之證明文件。還應(yīng)提出登記名義人同意書及印鑒證明。預(yù)告登記由請(qǐng)求權(quán)人申請(qǐng)，其提交上述文件后，由登記機(jī)關(guān)進(jìn)行審查合法后予以登記。登記完成后，登記機(jī)關(guān)應(yīng)通知登記申請(qǐng)人與登記名義人。臺(tái)灣地區(qū)“土地法”為兼顧當(dāng)事人利益，保持目的與手段的平衡，對(duì)預(yù)告登記的效力采取處分相對(duì)無(wú)效的原則。依據(jù)“土地法”第79條之一第2項(xiàng)的規(guī)定，“前項(xiàng)預(yù)告登記未涂銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對(duì)于所登記之請(qǐng)求權(quán)有妨礙者無(wú)效。”基于預(yù)告登記的從屬性，預(yù)告登記隨請(qǐng)求權(quán)的移轉(zhuǎn)而移轉(zhuǎn)。“預(yù)告登記之效力，因預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)之消滅而消滅，舉凡預(yù)告登記之請(qǐng)求權(quán)已履行、免除、罹于時(shí)效、法律行為無(wú)效或撤銷等，預(yù)告登記隨而失其效力。又因征收、法院判決或強(qiáng)制執(zhí)行而為新登記，預(yù)告登記即乏排除之效力，亦形同消滅。”（陳鳳琪：《土地登記實(shí)用》，五南圖書出版有限公司1982年增修四版，第378頁(yè)。）債權(quán)人也可以拋棄預(yù)告登記，向地政機(jī)關(guān)申請(qǐng)涂銷預(yù)告登記。上述兩種立法例各有其利弊。將預(yù)告登記在民法典中明確規(guī)定，可以強(qiáng)調(diào)預(yù)告登記制度的重要性，也使其在法律地位上處于較高的位階上，但民法典不可能對(duì)預(yù)告登記作出詳盡的規(guī)定，只能對(duì)其申請(qǐng)、效力等作原則性的規(guī)定，這不可避免地會(huì)影響預(yù)告登記的可操作性。而將預(yù)告登記在特別法中詳盡規(guī)定，雖可以解決預(yù)告登記的操作問(wèn)題，但由于預(yù)告登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的重要一環(huán)，在民法典中的付諸闕如總會(huì)給人一種與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)脫節(jié)之感。我們很難說(shuō)法典式與特別法式立法例孰優(yōu)孰劣，或許只是各國(guó)立法時(shí)適應(yīng)本國(guó)社會(huì)狀況的一種取舍。我國(guó)創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度選擇何種立法例，應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情與本土資源作出決定。我們認(rèn)為，既然我們希望制訂一部完整的民法典，就不應(yīng)該遺漏預(yù)告登記制度，應(yīng)在民法典中給予預(yù)告登記以一定的地位。限于民法典的規(guī)模所限，我們也不應(yīng)奢望預(yù)告登記在民法典中得到“包羅萬(wàn)象”的規(guī)定。為此，在民法典中對(duì)預(yù)告登記作出概括性規(guī)定的同時(shí)，我們還可以借鑒日本、臺(tái)灣地區(qū)在特別法中規(guī)定預(yù)告登記的經(jīng)驗(yàn)，在有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律或法規(guī)中對(duì)預(yù)告登記作出詳盡的規(guī)定。對(duì)于這種既在民法典中對(duì)預(yù)告登記進(jìn)行原則規(guī)定，又在特別法中詳細(xì)規(guī)定的立法，我們可稱之為綜合式立法。目前，我國(guó)的物權(quán)法專家建議稿及物權(quán)法草案征求意見(jiàn)稿都對(duì)預(yù)告登記制度有所涉及，但其規(guī)定并不盡如人意。我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在借鑒國(guó)外法律資源的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)的具體國(guó)情，構(gòu)建預(yù)告登記制度，具體可以從如下四個(gè)方面入手：從上述各國(guó)關(guān)于預(yù)告登記的適用范圍來(lái)看，除日本的預(yù)告登記適用于保全物權(quán)和保全債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)外，德國(guó)、瑞士及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的預(yù)告登記只適用于保全債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)。之所以存在上述差異，是因?yàn)槿毡久穹ㄔ谖餀?quán)變動(dòng)上采取債權(quán)意思主義，物權(quán)的變動(dòng)僅因當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生效力，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)未經(jīng)登記的，在實(shí)體上已經(jīng)發(fā)生效力，但不發(fā)生對(duì)抗第三人的效力。為保全這種實(shí)體上已經(jīng)發(fā)生變動(dòng)的物權(quán)，使其具有對(duì)抗效力，法律遂允許權(quán)利人進(jìn)行預(yù)告登記。而德國(guó)、瑞士及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法在物權(quán)變動(dòng)上采取形式主義，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)非經(jīng)登記，不發(fā)生效力，因而只能存在對(duì)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行預(yù)告登記，不可能存在對(duì)保全物權(quán)的預(yù)告登記。在我國(guó)，關(guān)于物權(quán)變動(dòng)應(yīng)采取模式，盡管理論上有不同的看法，但學(xué)者們均不主張采取單純的意思主義。我國(guó)創(chuàng)設(shè)的預(yù)告登記制度，其范圍自不適用于保全物權(quán)，而只能適用于保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。對(duì)此，有人認(rèn)為，可以預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)應(yīng)包括：也有人認(rèn)為，預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)包括：根據(jù)合同產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)，根據(jù)法律規(guī)定產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)、根據(jù)法院的指令產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)、根據(jù)政府的指令產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)以及遺產(chǎn)分割等方面的請(qǐng)求權(quán)。這些請(qǐng)求權(quán)應(yīng)當(dāng)具有一個(gè)共同的特征，即請(qǐng)求發(fā)生變動(dòng)的物權(quán)必須是可以納入登記的物權(quán)。目前，從物權(quán)法專家建議稿及物權(quán)法草案征求意見(jiàn)稿來(lái)看，雖然都承認(rèn)了預(yù)告登記，但規(guī)定也有所不同。例如，王利明教授主持的《物權(quán)法專家建議稿》第31條規(guī)定：“當(dāng)事人在房屋預(yù)售買賣中，可以自愿辦理預(yù)售登記。房屋所有人違反房屋預(yù)售登記的內(nèi)容所作出的處分房屋權(quán)利的行為無(wú)效。房屋預(yù)售登記的內(nèi)容與現(xiàn)房登記內(nèi)容不符的，以現(xiàn)房登記的內(nèi)容為準(zhǔn)?！绷夯坌墙淌谥鞒值摹段餀?quán)法草案建議稿》第35條規(guī)定：“為保全一項(xiàng)目的在于移轉(zhuǎn)、變更和廢止不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，可將該請(qǐng)求權(quán)納入預(yù)告登記?！薄邦A(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)，可以附條件，也可以附期限?！薄段餀?quán)法（征求意見(jiàn)稿）》第19條規(guī)定：“債權(quán)人為了限制債務(wù)人處分不動(dòng)產(chǎn)，保障其將來(lái)取得物權(quán)，有權(quán)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記?！鄙鲜龅谝环N規(guī)定將預(yù)告登記僅局限于商品房預(yù)售登記顯然過(guò)于狹隘，不利于保護(hù)權(quán)利人的利益，而后兩種規(guī)定又過(guò)于模糊，不利于實(shí)踐操作。應(yīng)當(dāng)盡量將預(yù)告登記的適用范圍予以明確，使預(yù)告登記能真正涵蓋需要保全的請(qǐng)求權(quán)，以發(fā)揮預(yù)告登記制度的應(yīng)有功能。預(yù)告登記應(yīng)適用于下列情形：（3）有關(guān)的特殊不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等。考慮到我國(guó)社會(huì)主義公有制的性質(zhì)及土地所有權(quán)歸國(guó)家與集體所有的現(xiàn)狀，對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)與農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅，也可以適用預(yù)告登記。目前，我國(guó)已有地方法規(guī)對(duì)預(yù)告登記的適用范圍作了規(guī)定，可資借鑒。例如，《南京市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記條例》第29條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記：（一）預(yù)購(gòu)商品房的；（二）約定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的；（三）約定回購(gòu)房屋的；（四）約定通行權(quán)的；（五）為保全約定的其他涉及房屋的請(qǐng)求權(quán)的。當(dāng)事人申請(qǐng)預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交合同書或者房屋所有權(quán)人的承諾書?！鳖A(yù)告登記的申請(qǐng)必須由具有資格的人提出，同時(shí)還須具備一定的條件。在預(yù)告登記中，應(yīng)以所保全的請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利人為預(yù)告登記權(quán)利人，以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人為預(yù)告登記的義務(wù)人。有學(xué)者認(rèn)為，預(yù)告登記可以由債權(quán)人和債務(wù)人共同申請(qǐng)，也可以由債權(quán)人或債務(wù)人根據(jù)當(dāng)事人雙方訂立的合同單獨(dú)申請(qǐng)，也可以根據(jù)法院的裁判提起預(yù)告登記的申請(qǐng)。（前引余能斌書，第404頁(yè)。）我們認(rèn)為，預(yù)告登記只能由預(yù)告登記權(quán)利人申請(qǐng)，義務(wù)人有義務(wù)協(xié)助進(jìn)行，應(yīng)當(dāng)出具預(yù)告登記申請(qǐng)所需的書面同意書。上述兩個(gè)《物權(quán)法草案建議稿》均未對(duì)預(yù)告登記的申請(qǐng)權(quán)人與預(yù)告登記的義務(wù)人作出明確規(guī)定，這不利于預(yù)告登記的操作，容易發(fā)生預(yù)告登記糾紛。而《物權(quán)法（征求意見(jiàn)稿）》也只是規(guī)定了債權(quán)人有權(quán)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記，對(duì)預(yù)告登記的義務(wù)人未提及。我們認(rèn)為，在未來(lái)民法立法對(duì)預(yù)告登記進(jìn)行規(guī)定時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人和義務(wù)人都予以明確規(guī)定，并對(duì)列明申請(qǐng)預(yù)告登記時(shí)需要提交的文書。借鑒德國(guó)、日本、瑞士等國(guó)承認(rèn)法院的臨時(shí)處分命令可以產(chǎn)生預(yù)告登記的作法，我國(guó)民事立法也應(yīng)當(dāng)規(guī)定，當(dāng)義務(wù)人拒絕協(xié)助時(shí)，預(yù)告登記權(quán)利人可以向法院提出申請(qǐng)，由法院依照非訟程序作出裁定，權(quán)利人可以持此裁定向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。為此，需要民事訴訟法對(duì)這種程序作出規(guī)定。預(yù)告登記的效力是預(yù)告登記制度的中心問(wèn)題，各國(guó)立法均對(duì)預(yù)告登記的效力作了規(guī)定。從各國(guó)法律的規(guī)定看，預(yù)告登記的效力主要包括保全權(quán)利的效力、保全順位的效力和滿足的效力。上述三種效力分別體現(xiàn)了預(yù)告登記的擔(dān)保作用、順位作用和完善作用。在我國(guó)，有人認(rèn)為，預(yù)告登記的效力包括：（2）順位保護(hù)效力，即保障請(qǐng)求權(quán)所指定的物權(quán)變動(dòng)享有登記的順位；（3）破產(chǎn)保護(hù)效力，即在相對(duì)人陷于破產(chǎn)時(shí)，排斥他人而保障請(qǐng)求權(quán)發(fā)生指定的效果。（3）在相對(duì)人破產(chǎn)時(shí)，保障作為請(qǐng)求權(quán)標(biāo)的的不動(dòng)產(chǎn)不列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，從而使請(qǐng)求權(quán)具有優(yōu)先于破產(chǎn)債權(quán)的效力；（4）在相對(duì)人死亡的場(chǎng)合，繼承人負(fù)有協(xié)助辦理本登記的義務(wù)。（前引余能斌書，第404頁(yè)。）可見(jiàn)，我國(guó)學(xué)者對(duì)預(yù)告登記效力的認(rèn)識(shí)也是基本一致的。我們認(rèn)為，借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，綜合學(xué)者的意見(jiàn)，我國(guó)未來(lái)的民事立法應(yīng)規(guī)定如下預(yù)告登記的效力：（1）權(quán)利保全效力。即預(yù)告登記后，義務(wù)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的處分在妨害預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的范圍內(nèi)，處分行為無(wú)效。關(guān)于權(quán)利保全效力，《德國(guó)民法典》第883條第2款規(guī)定：“在對(duì)土地或權(quán)利為預(yù)告登記后所為的處分，在妨害前項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)的全部或一部的限度無(wú)效?！蔽覈?guó)臺(tái)灣地區(qū)“土地法”第79條中規(guī)定：“前項(xiàng)預(yù)告登記未涂銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對(duì)于所登記的請(qǐng)求權(quán)有妨礙者無(wú)效。”可見(jiàn)，在權(quán)利保全的效力上，義務(wù)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的處分采取的是相對(duì)無(wú)效的原則。（2）權(quán)利順位保全效力。即當(dāng)預(yù)告登記推進(jìn)到本登記時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的順位不是依本登記的日期確定，而是以預(yù)告登記的日期為準(zhǔn)加以確定。關(guān)于保全權(quán)利順位的效力，《德國(guó)民法典》第883條第3款規(guī)定：“以轉(zhuǎn)讓某項(xiàng)權(quán)利為請(qǐng)求權(quán)的標(biāo)的時(shí)，該項(xiàng)權(quán)利的順位按預(yù)告登記的日期加以確定?！比毡尽恫粍?dòng)產(chǎn)登記法》第7條第2項(xiàng)規(guī)定：“已進(jìn)行假登記時(shí)，本登記的順位依假登記的順位?！笨梢?jiàn)，預(yù)告登記具有保全日后本登記順位的效力。由于預(yù)告登記本身并無(wú)獨(dú)立的效力，只是在本登記時(shí)，預(yù)告登記才具有意義。預(yù)告登記的命運(yùn)與效力完全依賴于本登記是否可以作成。經(jīng)由預(yù)告登記，被保全的權(quán)利的順位被確定在預(yù)告登記之時(shí)。預(yù)告登記便防止了第三人的介入，保全了本登記的順位，使所有權(quán)轉(zhuǎn)移請(qǐng)求權(quán)得以順利實(shí)現(xiàn)。（3）破產(chǎn)保護(hù)效力（滿足的效力）。即在相對(duì)人破產(chǎn)，但請(qǐng)求權(quán)的履行期限尚未屆至或者履行條件并未成就時(shí)，權(quán)利人可以將作為請(qǐng)求權(quán)標(biāo)的的不動(dòng)產(chǎn)不列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，使請(qǐng)求權(quán)發(fā)生指定的效果。關(guān)于破產(chǎn)保護(hù)的效力，《德國(guó)破產(chǎn)法》第24條規(guī)定：“為保全破產(chǎn)人的土地權(quán)利，或破產(chǎn)人所為登記的權(quán)利讓與、消滅，或權(quán)利內(nèi)容、順位變更請(qǐng)求權(quán)，在登記簿內(nèi)記入預(yù)告登記時(shí)，債權(quán)人對(duì)破產(chǎn)管理人得請(qǐng)求履行?！痹谌毡久穹ㄉ?，所有權(quán)轉(zhuǎn)移的假登記與本登記之間，作為標(biāo)的的不動(dòng)產(chǎn)被編入破產(chǎn)財(cái)團(tuán)時(shí)，仍無(wú)礙于辦理本登記。如辦理了本登記，得以其所有權(quán)的取得權(quán)對(duì)抗破產(chǎn)債權(quán)人。關(guān)于上述三種效力，在我國(guó)的物權(quán)法專家建議稿及征求意見(jiàn)稿中，只規(guī)定了權(quán)利保全效力，對(duì)權(quán)利順位保全的效力及破產(chǎn)保護(hù)的效力均沒(méi)有涉及。而對(duì)權(quán)利保全效力的規(guī)定，也不盡完善。我們認(rèn)為，上述三種效力是預(yù)告登記的基本效力，我國(guó)民事立法應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)。關(guān)于權(quán)利保全的效力，《物權(quán)法草案建議稿》第35條中規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)處分與預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同時(shí)，該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)處分無(wú)效。”《物權(quán)法（征求意見(jiàn)稿）》第19條中規(guī)定：“預(yù)告登記后，債務(wù)人違背預(yù)告登記對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)作出的處分，不發(fā)生物權(quán)效力。”這些規(guī)定只是概括地認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)處分無(wú)效或不發(fā)生物權(quán)的效力，但這種無(wú)效是絕對(duì)無(wú)效還是相對(duì)無(wú)效并不明確。對(duì)此，有學(xué)者建議修改為：“預(yù)告登記期間，債務(wù)人非經(jīng)債權(quán)人書面同意，不得對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)作出處分，否則該處分行為無(wú)效，因此給善意第三人造成的損失，由債務(wù)人負(fù)責(zé)賠償?！蔽覀冋J(rèn)為，預(yù)告登記的保全權(quán)利的效力，應(yīng)以義務(wù)人的處分行為相對(duì)無(wú)效為原則。這是因?yàn)?，?dāng)義務(wù)人的處分并不妨害預(yù)告登記的權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)時(shí)，權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)并不受到影響，自無(wú)認(rèn)定該處分行為無(wú)效的理由。同時(shí)，確認(rèn)義務(wù)人的處分為相對(duì)無(wú)效也是各國(guó)的通例。預(yù)告登記使登記的請(qǐng)求權(quán)具備了一定的物權(quán)效力，能夠防止登記后不利于被保全的請(qǐng)求權(quán)的任何物權(quán)變動(dòng)發(fā)生。但要發(fā)生請(qǐng)求權(quán)所指向的物權(quán)變動(dòng)，請(qǐng)求權(quán)人還必須在約定或者規(guī)定的時(shí)間行使其請(qǐng)求權(quán)，并以自己的行為實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)。否則，請(qǐng)求權(quán)人屆時(shí)不積極行使自己的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)原來(lái)希望發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)持消極的態(tài)度，法律沒(méi)有必要保護(hù)權(quán)利上的睡眠者，應(yīng)當(dāng)使該權(quán)利消滅，以促使請(qǐng)求權(quán)人積極行使請(qǐng)求權(quán)。梁慧星教授主持的《物權(quán)法草案建議稿》第37條規(guī)定：“預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利人屆時(shí)不行使其權(quán)利的，其利害關(guān)系人可以申請(qǐng)涂銷該預(yù)告登記。被涂銷的預(yù)告登記，自涂銷時(shí)喪失其效力。涂銷預(yù)告登記的通知，可依公示方式送達(dá)?！倍段餀?quán)法（征求意見(jiàn)稿）》第20條規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)人自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，或者該債權(quán)消滅的，該預(yù)告登記失效?！眱筛鍖?duì)預(yù)告登記的失效從兩個(gè)不同的角度作了規(guī)定，各有不同的側(cè)重。我們認(rèn)為，我國(guó)未來(lái)的民法立法可以將兩者結(jié)合，既允許有關(guān)利害關(guān)系人申請(qǐng)涂銷預(yù)告登記，也應(yīng)規(guī)定在達(dá)到法定期間不申請(qǐng)本登記時(shí)預(yù)告登記失效。預(yù)告登記除基于上述原因失效外，還可因權(quán)利人的拋棄而失效。在正常狀態(tài)下，當(dāng)預(yù)告登記推進(jìn)到本登記后，預(yù)告登記自然失效。請(qǐng)求權(quán)，對(duì)原來(lái)希望發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)持消極的態(tài)度，法律沒(méi)有必要保護(hù)權(quán)利上的睡眠者，應(yīng)當(dāng)使該權(quán)利消滅，以促使請(qǐng)求權(quán)人積極行使請(qǐng)求權(quán)。預(yù)告登記是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的重要的組成部分，有其自身的價(jià)值所在。如穩(wěn)定不動(dòng)產(chǎn)交易秩序，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全，平衡不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中當(dāng)事人的利益；保護(hù)弱者，同時(shí)也是現(xiàn)代民法社會(huì)本位的體現(xiàn)等等。預(yù)告登記制度是民法中權(quán)利不得濫用原則的具體體現(xiàn)。其對(duì)義務(wù)人（不動(dòng)產(chǎn)所有人）處分的限制效力，即不動(dòng)產(chǎn)所有人在與買受人或者其他有關(guān)物權(quán)權(quán)利請(qǐng)求人進(jìn)行預(yù)告登記后，由于法律賦予預(yù)告登記的效力，迫使所有權(quán)人不能夠再次進(jìn)行妨害預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)的處分或移轉(zhuǎn)。這就使得所有權(quán)人有了在預(yù)告登記后進(jìn)行再次處分或移轉(zhuǎn)的法律后果的預(yù)期。預(yù)告登記制度是民法中誠(chéng)實(shí)信用原則的具體體現(xiàn)。誠(chéng)實(shí)信用原則要求法律關(guān)系中當(dāng)事人誠(chéng)實(shí)無(wú)欺地行使自己的權(quán)利和履行自己的義務(wù)。由于在不動(dòng)產(chǎn)交易中，不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)需以登記為公示手段，才發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。但在債權(quán)行為的成立與不動(dòng)產(chǎn)的移轉(zhuǎn)登記之間時(shí)常會(huì)有很長(zhǎng)的時(shí)間間隔。在理論上和實(shí)際生活中都給了不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人進(jìn)行違反前一個(gè)債權(quán)行為的處分、移轉(zhuǎn)等物權(quán)行為。預(yù)告登記制度正好預(yù)防了這種危險(xiǎn)。保障債權(quán)人獲得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。也就是說(shuō)預(yù)告登記制度使得義務(wù)人誠(chéng)實(shí)履行自己對(duì)相對(duì)債權(quán)人的義務(wù)。債權(quán)人也就可以依賴誠(chéng)實(shí)信用原則的預(yù)期來(lái)實(shí)現(xiàn)自己對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的預(yù)期。再次，預(yù)告登記制度具有保護(hù)弱者民法價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人和不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求人相比，前者基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際管領(lǐng)和控制，處于強(qiáng)者的地位；后者處于被動(dòng)和弱者的地位。在現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)交易中，賣方一物數(shù)賣，甚至撕毀合同的現(xiàn)象多有發(fā)生，這對(duì)買方極為不利。建立預(yù)告登記制度，賦予債權(quán)請(qǐng)求權(quán)以物權(quán)的對(duì)抗力，使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人妨害預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的行為無(wú)效，保護(hù)弱者。綜觀上述預(yù)告登記的制度價(jià)值，其明顯與現(xiàn)代民法社會(huì)本位的價(jià)值取向是基本吻合的。在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中，不動(dòng)產(chǎn)交易大多數(shù)發(fā)生在商品房買賣和土地使用權(quán)變動(dòng)中。特別由于我國(guó)隨著城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，上述現(xiàn)象進(jìn)一步呈上升趨勢(shì)；再加上我國(guó)目前尚無(wú)房屋買賣合同的立法，最高人民法院的僅有的幾個(gè)司法解釋相互之間還存有沖突，在全國(guó)范圍內(nèi)還沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，各地法院多依民法的基本精神和當(dāng)?shù)氐恼哌M(jìn)行處理，出現(xiàn)了極不一致的處理方式。預(yù)告登記制度有著深刻意義的適用價(jià)值。在商品房預(yù)售中，如果房地產(chǎn)商罔顧信用、圖謀私利或其他原因使然而背棄信義、違背善良風(fēng)俗一物二買。購(gòu)房者一般處于弱者地位，同時(shí)房屋是人們生存的基本物件之一，其對(duì)于購(gòu)房者的意義是可想而知的。雖然在前述情況下，購(gòu)房者（債權(quán)人）通過(guò)現(xiàn)行法律可以追索房地產(chǎn)商的違約責(zé)任。但對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他的目的是獲得房屋的所有權(quán)，并非是追索賠償。正如梁慧星教授所說(shuō)：“消費(fèi)者購(gòu)買預(yù)售的住房，因涉及其住房權(quán)這種生存權(quán)即基本人權(quán)，法律上承認(rèn)買受獲得指定的房屋的權(quán)利享有特殊保護(hù)的必要?！蓖ㄟ^(guò)立法規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度可以為購(gòu)房者提供獲得所購(gòu)房屋的法律預(yù)期，保護(hù)了不動(dòng)產(chǎn)交易的安全，也很好地解決了現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中商品房預(yù)售中的很多問(wèn)題，為廣大的購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中一粒定心丸，更好地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展，商品房預(yù)售逐漸成為一種重要的房地產(chǎn)交易形式。由于預(yù)售商品房買賣合同涉及的法律關(guān)系復(fù)雜，交易風(fēng)險(xiǎn)大，因此需要建立完善的法律制度來(lái)保障買賣雙方的權(quán)益。本文將從預(yù)告登記制度的角度出發(fā)，探討其在預(yù)售商品房交易中的適用情況。預(yù)告登記是物權(quán)法中的一項(xiàng)重要制度，是指在不動(dòng)產(chǎn)登記前，當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)對(duì)將來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行預(yù)先登記。當(dāng)條件成就時(shí)，當(dāng)事人可以持原不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)合同及其他必要材料申請(qǐng)正式登記。在預(yù)售商品房交易中，買受人往往處于弱勢(shì)地位。由于房屋尚未建成，買受人無(wú)法了解房屋實(shí)際情況，容易受到開發(fā)商虛假宣傳等行為的影響。通過(guò)預(yù)告登記制度，可以將預(yù)購(gòu)人的權(quán)利