張家港城南商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目前期市場(chǎng)定位報(bào)告8()

張家港城南商業(yè)廣場(chǎng)前期市場(chǎng)定位以及物業(yè)開(kāi)展caiin建議報(bào)告2007.3璀璨繁華——理性論證的思辨，激情火花的碰撞工程挑戰(zhàn)性激起我們(cnm的沖動(dòng)與興奮榮耀夢(mèng)想——保衛(wèi)我們的榮耀〔拒絕平庸，超越自我成就貴司的夢(mèng)想【追求旺粗、打造經(jīng)典〕璀璨繁華

榮耀夢(mèng)想報(bào)告要解決

的問(wèn)題口商業(yè)地產(chǎn)工程如何運(yùn)作?口工程所面臨的市場(chǎng)如何?口如何看待深入認(rèn)識(shí)工程?口工程如何進(jìn)行整體定位?口該如何將工程推廣出去?口工程招商工作gsgo)如何開(kāi)展?行業(yè)分析

分析市場(chǎng)

認(rèn)識(shí)工程(gōngchéng)挖掘時(shí)機(jī)周密方案

深入執(zhí)行報(bào)告

思路準(zhǔn)確(zhǔnquè)定位第一局部

商業(yè)工程運(yùn)作分析商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)

分析商業(yè)地產(chǎn)深度

思考!一、工程與城市emam的協(xié)調(diào)無(wú)展商業(yè)地產(chǎn)特征(tàzhg22、商業(yè)地產(chǎn)作用2、嚴(yán)格sa

對(duì)建設(shè)周期的有效控制二、必須o

遵循開(kāi)發(fā)一般規(guī)律二、必須o

遵循開(kāi)發(fā)一般規(guī)律4、要有跨行業(yè)整合chm

的能力三、重視工程整體mnn

經(jīng)營(yíng)1、重視前期niam)籌劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)三、重視工程整體cimen經(jīng)營(yíng)2、有效把握工程的定性ahnexiw)與定量三、重視工程整體man

經(jīng)營(yíng)3、工程功能與城市chncn)的有機(jī)結(jié)合三、重視工程整體chiman經(jīng)營(yíng)4、工程籌劃須有創(chuàng)新chmam)

思路四、突破經(jīng)營(yíng)uinoino管理瓶頸經(jīng)營(yíng)uinwime管理是商業(yè)地產(chǎn)的瓶頸突破經(jīng)營(yíng)管理瓶頸，商業(yè)地產(chǎn)才能滿盤(pán)皆活五

、構(gòu)建價(jià)值qm

增值體系1、

商業(yè)地產(chǎn)價(jià)直sam

是由假設(shè)于固素支撐的一

個(gè)完整體系，不同固素的變化和組臺(tái)，可以改變

商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值giaz。2、追求商業(yè)地產(chǎn)投資利潤(rùn)，必須了解價(jià)直固素的

排列組臺(tái)及其對(duì)價(jià)直增值的作用，而且影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)直的因素夏雜多樣。·區(qū)位條件(tiáojiàn)·物業(yè)類(lèi)型·綜合經(jīng)營(yíng)程度·裝修·時(shí)間因素五、構(gòu)建價(jià)值cuam增值體系·區(qū)位(φ

i

)條件·物業(yè)類(lèi)型五、構(gòu)建gwjin價(jià)值增值體系o綜合tan

經(jīng)營(yíng)程度·裝修tzhwangxio)五、構(gòu)建價(jià)值sin

增值體系·

時(shí)間(ek(jien)因素六、必須承擔(dān)社會(huì)()貴任六、必須o

承擔(dān)社會(huì)責(zé)任本工程的開(kāi)發(fā)也是由多個(gè)環(huán)節(jié)(hamiis)組成

開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)、管理，是一個(gè)鏈條七、商家的選擇cwimo要具有科學(xué)性，了解商家需求不得不思考什么優(yōu)勢(shì)能使本工程中立是?在市場(chǎng)竟?fàn)?/p>

環(huán)境七、商家(ehom

jo的選擇要具有科學(xué)性，了解商家

(ehang

jia)需求八、零售商業(yè)面臨miàmm的問(wèn)題參考如何進(jìn)行開(kāi)發(fā)決策?如何進(jìn)行營(yíng)運(yùn)管理?八、零售商業(yè)面臨的問(wèn)題cénb參考第二m

的局部

市場(chǎng)分析市場(chǎng)情況s分析口宏觀konggim分析口商業(yè)物業(yè)分析口消費(fèi)情況分析口典型商圈分析口典型競(jìng)爭(zhēng)工程分析口市場(chǎng)分析結(jié)論宏觀市場(chǎng)a分析口長(zhǎng)三角地區(qū)已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最重要一極；口江蘇經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭強(qiáng)勁ganging,GDP總量位列第二；口蘇南地區(qū)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速增長(zhǎng)；口蘇錫常經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅猛，尤其蘇州無(wú)錫令人側(cè)目；口蘇南的縣域經(jīng)濟(jì)興旺，人民生活富足；口江陰、張家港、常熟都位居百?gòu)?qiáng)前列?？谏鐣?huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)821億元，比2000年增長(zhǎng)了1.4倍，年均增長(zhǎng)18.7%;口城鄉(xiāng)居民購(gòu)置力不斷增強(qiáng)，消費(fèi)(xiaofei)結(jié)構(gòu)升級(jí)明顯加快，形成了以汽車(chē)、住宅、IT相關(guān)產(chǎn)品為主的新的消費(fèi)(xiaofei)熱點(diǎn)；口全市私家車(chē)擁有量已突破30萬(wàn)輛大關(guān)，約為南京、無(wú)錫的總和；口貿(mào)易業(yè)經(jīng)營(yíng)形式發(fā)生巨大變革，超級(jí)市場(chǎng)、便利店、專賣(mài)店、購(gòu)物中心、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、

無(wú)店鋪銷(xiāo)售等多種零售業(yè)態(tài)共同開(kāi)展；口假日休閑娛樂(lè)消費(fèi)逐漸成為新的消費(fèi)時(shí)尚，假日消費(fèi)為零售市場(chǎng)帶來(lái)了巨大商機(jī)，成為“十五”時(shí)期一道新的亮麗的風(fēng)景線。蘇州商業(yè)

經(jīng)濟(jì)分析十五期間蘇州社會(huì)消費(fèi)品零售總額趨勢(shì)圖9008007006005004003002001000526.05—451.62-社會(huì)消費(fèi)品零售總額(億元)2002年

2003年2004年2005年2000年2001年-348.17391.54625

2001年2002年

2003年2004年2005年

120100806040200通訊器材類(lèi)零售額(億元)

十五期間蘇州個(gè)人住房消費(fèi)總額趨勢(shì)圖十五期間蘇州通訊產(chǎn)品零售總額趨勢(shì)圖十五期間蘇州餐飲業(yè)零售總額趨勢(shì)圖2000年

2001年

2002年2003年

2004年

2005年住房銷(xiāo)售額(個(gè)人現(xiàn)房)(億元)116.95106.802004年

2005年共一百六十

0年餐飲業(yè)零售額(億元)2001年2003年2002年33.8285.2167.1349.05口2006年無(wú)錫國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速開(kāi)展(kaizhǎn)。全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2805億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)15.1%:口

私營(yíng)個(gè)體企業(yè)20.74萬(wàn)戶，從業(yè)人員110.99萬(wàn)人，注冊(cè)資金1150.84億元，分別增長(zhǎng)21.0%、28.2%和

30.2%。私營(yíng)個(gè)體企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1210.39億元，占全市總量的43.2%,完成工業(yè)總產(chǎn)值3602.18億元，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額351.55億元，上繳稅金108.04億元。私營(yíng)個(gè)體固定資產(chǎn)投入495.91億元，增長(zhǎng)40.8%:口社會(huì)消費(fèi)品零售總額824.11億元，增長(zhǎng)16.3%,其中，城市消費(fèi)品零售額695.49億元，增

長(zhǎng)17.6%;農(nóng)村消費(fèi)品零售額128.63億元，增長(zhǎng)9.7%:□居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。全市城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工年平均工資25602元，增長(zhǎng)15.7%。市區(qū)城市居民人均可支配收入16005元，同比增長(zhǎng)17.8%。農(nóng)民人均純收入8004元，增長(zhǎng)12.5%。無(wú)錫商業(yè)經(jīng)濟(jì)分析讓我看看kànkàn你的城市，我就能說(shuō)出這個(gè)城市的居民在文化上追求的是什么。印象cinxtáng張

家港口2005年1-9月，張家港市國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持了健康、

快速開(kāi)展的良好勢(shì)頭，實(shí)現(xiàn)GDP520.69

億元，增長(zhǎng)18.1%:口外資，私企，規(guī)模經(jīng)濟(jì)，三者均衡開(kāi)展，形成了蘇南小城市的特有的富民(mmm結(jié)構(gòu)。張家港社會(huì)經(jīng)濟(jì)

及房地產(chǎn)分析中心城區(qū)的“一中心五組團(tuán)”城市開(kāi)展(kaizhǎn)框架所謂“一中心五組團(tuán)”,即中心商務(wù)區(qū)、東部物流市場(chǎng)區(qū)、城西生活片區(qū)南部暨陽(yáng)湖生態(tài)園區(qū)、城北居住片區(qū)。目前，張家港市區(qū)人口23.5萬(wàn)人，市區(qū)建成區(qū)面積30平方公里，城市化率達(dá)52%。按照

城市開(kāi)展規(guī)劃推算，每年將有2萬(wàn)人左右進(jìn)城。而從老城區(qū)現(xiàn)有的容量和承載能力來(lái)看

已無(wú)法滿足這一需要。加上張家港城區(qū)人口集中在老城區(qū)，交通、環(huán)境、停車(chē)等問(wèn)題已日益突出，未來(lái)人口也將向西、南與東面逐步遷移。城市開(kāi)

展…據(jù)張家港：商業(yè)cmco

大片爭(zhēng)相上演。西門(mén)新村

農(nóng)業(yè)銀行供

新康藥店

建筑設(shè)計(jì)研究院

園林9

新村

糖煙

新市河北橋。西

材

城市之光

門(mén)橋

林

灣

店曲

酒店

曲德源大酒店五

中華麗酒店

請(qǐng)王岸一

宏圖織染公司海華海

步行街店

曲

陵大

店

管理所

學(xué)

酒

店

酒

城東橋

商

重慶股

香

員

金。銅盆新秤

物資回收和用公司。國(guó)

工商銀行

協(xié)興機(jī)械制浩公司

前溪薦。乘肉物(gòu

wi)公

園

品

公

司交通銀行

海

廈

字物貿(mào)

河市南莊

市直承分局

品部酒家

河

建工貿(mào)聯(lián)營(yíng)張索淹市

四

港

城

汽

車(chē)

站

。前海琶文安驗(yàn)小學(xué)

28/

農(nóng)

路禁巷里

開(kāi)發(fā)發(fā)展麥

詞料公司

香港城陵大酒店富中大酒南在由正任公司暨陽(yáng)湖陸大度金角大花曲典達(dá)大酒長(zhǎng)江城新村行畫(huà)梁國(guó)銀行文中銀園工市市振豐酒店酒店川閣四林面美店￥大橋龍風(fēng)聚新店由大

酒園大區(qū)角老商業(yè)酒店6西重長(zhǎng)城大路店壩凱利河鎮(zhèn)城東街工商銀行梁豐小道辦事處楊舍齡燈配酒9路金悅?cè)A大酒五金大度a命樓坊鮮酒鮮墻新村金天酒店-0新￥商業(yè)銀行場(chǎng)大裝

飾

市由東環(huán)路河大酒岸二村黃士所北女糧豐招持學(xué)場(chǎng)小廣處驗(yàn)閑征實(shí)休公路門(mén)北W酒頭公司倉(cāng)庫(kù)由交通大酒店服裝廠

曹白

。清黨線長(zhǎng)江新城花園。趙莊第三十六頁(yè)，共

一

百六十九頁(yè)。。錢(qián)家巷m地中海大酒店本案(běnàn)。所溪花園。陳家巷。義家灣。南許巷西步行街在張家港人心目(xinmù)中，要購(gòu)物就去步行街步行街業(yè)態(tài)整體。分析步行街掠影(uěying)——不止1家的KFC,

代表了步行街國(guó)際化的快速步伐。消費(fèi)者分析(fena)目前

核心商圈整體分析張家港樓市經(jīng)過(guò)近4年的開(kāi)展，住宅地產(chǎn)已經(jīng)突破了原

來(lái)單樓獨(dú)幢的簡(jiǎn)單模式，智能化物業(yè)管理，高檔小區(qū)

配套，景觀營(yíng)造等都到達(dá)了同類(lèi)城市中上水平。由于conyo港城商業(yè)工程原本開(kāi)發(fā)較少，加上住宅地產(chǎn)的開(kāi)

展也帶動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的快速開(kāi)展的因素，從原先投資住宅

底商到目前投資專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)，張家港的商業(yè)地產(chǎn)正進(jìn)入

一個(gè)全新的壯大期間。港城商業(yè)地產(chǎn)分析em港城地產(chǎn)開(kāi)展所處階段從人均GDP

與宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率來(lái)判斷港城房地產(chǎn)所處

開(kāi)展階段。庫(kù)茲涅茨?各國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)?從人均GDP判斷港城所處的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展階段來(lái)看，2004年張家港人均GDP高達(dá)3630美元，按世界銀行標(biāo)準(zhǔn)utohim來(lái)衡量，張家港

房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)處于高速增長(zhǎng)期(800-4000美元),并

向平穩(wěn)蹭長(zhǎng)期避後過(guò)演，而港城目前宏觀怒這增長(zhǎng)頭

0-3oouss

800-4000US$

4000-8

8000-20000US$段，

綜合考慮張象港房產(chǎn)起步晚，前兩年房產(chǎn)全疏躍式開(kāi)展的因素，根本判斷張家港房產(chǎn)開(kāi)展正處于高潔可同內(nèi)碼蘭地公的應(yīng)期

停滯iS$wUv07010800US$穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展3%壽麗據(jù)調(diào)查，目前在張家港樓市上本地的專業(yè)市場(chǎng)形態(tài)出現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)有：香港城，本案，溫州商貿(mào)城，梁豐五金(wijm)機(jī)電城，

金港中央廣場(chǎng)，塘橋國(guó)際針紡城，城西購(gòu)物公園等近10個(gè)左右。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年張家港在建商業(yè)地產(chǎn)的工程總量達(dá)662329平方米。按正常

建設(shè)速度，意味著今后二、三年內(nèi)將有總量達(dá)60多萬(wàn)平方之巨的商業(yè)地產(chǎn)

落戶港城，這對(duì)于僅有999平方公里的張家港來(lái)說(shuō)，可以說(shuō)是一個(gè)相當(dāng)大的

規(guī)模。未來(lái)的張家港商業(yè)地產(chǎn)工程之間的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)有所加劇。按照張家港市人口總量85萬(wàn)計(jì)算，張家港市人均擁有商業(yè)用房面積將

新增0.78平方米。2006年的張家港商業(yè)地產(chǎn)將邁入一個(gè)新的開(kāi)展階段。未來(lái)市場(chǎng)商業(yè)工程(cmahm供給量較大，

競(jìng)爭(zhēng)劇烈。外地caa)工程也來(lái)分羹外地在張家港市推廣的商業(yè)地產(chǎn)也有揚(yáng)州高郵的江蘇〔中國(guó)〕紡織

服裝城，蘇州渭塘的中國(guó)珍珠(zhenzho)〔寶石〕城，無(wú)錫的禾嘉國(guó)際

酒店式公寓，揚(yáng)州的五亭龍國(guó)際玩具禮品城等數(shù)個(gè)之多。定位模糊：很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始定位綜合性的以望吸引人氣，鋪開(kāi)銷(xiāo)售面積，但由于先前未對(duì)于市場(chǎng)進(jìn)行把握，實(shí)際在后期經(jīng)營(yíng)上存在較大困難。缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理：在張家港不難發(fā)現(xiàn)這種問(wèn)題，商鋪蓋的很漂亮，首期

銷(xiāo)售情況也不錯(cuò)，但逐步就開(kāi)展成為小商品市場(chǎng)，形象和檔次上不去，租

金水準(zhǔn)也上不了臺(tái)階，后期商鋪的價(jià)值也難提升。招商的重視程度不夠(bùgòu):很多開(kāi)展商重銷(xiāo)售但對(duì)于招商重視不夠(bùgòu),甚至于有了主題定位卻不去拓展主力店，等著客戶上門(mén)談?wù)猩蹋狈Α白邉?dòng)式”“旗艦店帶二級(jí)店”的招商觀念，使得整體經(jīng)營(yíng)的檔次與租金水準(zhǔn)難以提升。過(guò)多強(qiáng)調(diào)投資回報(bào)率：為了沖銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，不少開(kāi)展商在在宣傳推廣上過(guò)度渲染投資回報(bào)率，甚至有外地工程在廣告中承諾零風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)率，但由于實(shí)際租金未到達(dá)實(shí)際承諾的水準(zhǔn)，不少開(kāi)展商只能墊資付出客戶租金，損失了已經(jīng)到手的利潤(rùn)。張家港商業(yè)(shingye目前主要癥結(jié)規(guī)模：建筑面積18萬(wàn)平米整體定位：國(guó)際級(jí)全業(yè)態(tài)一站式商業(yè)中心功能定位：集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、現(xiàn)代商務(wù)(shāngwù)、度假為一體位置：東二環(huán)路與東苑路口營(yíng)銷(xiāo)推廣核心賣(mài)點(diǎn)：招商先行，已根本確定易初蓮花、錦江之星、國(guó)美電器，同時(shí)

提出前三年返租7-8%,并有統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理目前銷(xiāo)售情況：接受登記，尚未開(kāi)盤(pán)價(jià)格：預(yù)售均價(jià)為1.7-1.8萬(wàn)/平米〔沿街〕、1.5-1.6萬(wàn)〔內(nèi)街〕實(shí)際實(shí)現(xiàn)均價(jià)：開(kāi)展商為提升板塊人氣、提升物業(yè)價(jià)格而投入較大招商力度，

由于易初蓮花及國(guó)美電器租金相對(duì)低廉，預(yù)計(jì)整體實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格為1-1.2萬(wàn)元

/平米。與本案處于同一(tongyi)板塊整體定位較為接近是直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手香港城香港城形象amsm定位：一站式綜合性購(gòu)物

…商業(yè)城關(guān)鍵詞羅列：國(guó)際理念全業(yè)態(tài)(yètài)一站式商業(yè)中心宣傳優(yōu)勢(shì)：輻射力大大規(guī)劃優(yōu)勢(shì)人氣優(yōu)勢(shì)運(yùn)營(yíng)模式領(lǐng)先商業(yè)設(shè)計(jì)領(lǐng)先戰(zhàn)略合作領(lǐng)先巴黎服

裝

世

界公

園規(guī)劃仕宅區(qū)

香港城生活贈(zèng)物廣場(chǎng)政府規(guī)劃商業(yè)區(qū)教碼港整體定位：張家港城西新區(qū)的商業(yè)中心功能定位：購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等諸多功能于一體的綜合性消費(fèi)場(chǎng)所。占地面積：21萬(wàn)平米建筑面積：15萬(wàn)平米目前銷(xiāo)售情況：預(yù)熱中機(jī)遇：目前城西新區(qū)規(guī)劃7.2平方公里，已建和在建(zàijiàn)的住宅面積約200萬(wàn)平方米，西區(qū)缺乏商業(yè)配套，但到2007年城西新區(qū)根本建成時(shí)，區(qū)內(nèi)人口將達(dá)12萬(wàn)。張家港購(gòu)物o

公園購(gòu)物公園形象定位：旗艦型“一站式”購(gòu)物休閑商業(yè)組群結(jié)合

工程的思考口張家港雖然富足，但畢竟人口有限，消費(fèi)有限，況

且aaggig)周邊類(lèi)似的直接競(jìng)爭(zhēng)工程多，如果不能跳出張家港，競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必非常慘烈。口能否讓張家港〔含周邊城鎮(zhèn)〕臨近其他蘇南城市的消費(fèi)者也來(lái)我們工程呢?口如果能來(lái)，我們的工程想不火都不行!口如何才能防止與香港城、購(gòu)物公園的直面競(jìng)爭(zhēng)?口如何才能讓周邊城市的居民也來(lái)此消費(fèi)呢?口必須給出人家來(lái)的理由!口那就是：確實(shí)與眾不同、有特色、有吸引力。第三局部

工程

分析口周邊環(huán)境分析口物業(yè)分析口SWOT分析口物業(yè)類(lèi)型分析工程

再分析周邊環(huán)境分析口地段絕佳，屬于未來(lái)城市中央?yún)^(qū)；口毗鄰兩個(gè)生態(tài)公園；口在老商業(yè)區(qū)和現(xiàn)代物流園區(qū)中間enmim;

口緊臨長(zhǎng)途汽車(chē)站；口附近酒店及娛樂(lè)設(shè)施齊備；口中高檔小區(qū)眾多，人口密集。物業(yè)…分析口綜合體復(fù)合式物業(yè)；口12萬(wàn)方的體量，對(duì)開(kāi)展一站式體驗(yàn)中心比較適中；口業(yè)態(tài)復(fù)雜，租售和經(jīng)營(yíng)方式多樣。SWOT

分

析A

、

優(yōu)

勢(shì)ysush〔S〕[時(shí)機(jī)利用]張家港房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)水平相對(duì)落后，市場(chǎng)操作空間較大

快速切入市場(chǎng)，準(zhǔn)確定位，占領(lǐng)高地B、劣勢(shì)asho〔W〕C、時(shí)機(jī)〔O〕D、

威

脅wekie

〔T〕[威脅躲避]立足張家港市場(chǎng)，跳出張家港找市場(chǎng)先發(fā)制人搶市場(chǎng)，標(biāo)新立異占市場(chǎng)選擇有效的傳播(chuánb6)途徑及創(chuàng)新手法

打造商業(yè)典范，標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)模式主要特色與功能主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已在中國(guó)開(kāi)設(shè)的店名(例)標(biāo)準(zhǔn)化食品超市(SW)營(yíng)業(yè)面積1000平方米以上，以經(jīng)營(yíng)生鮮食品為主，雜貨和家居用品為輔。傳統(tǒng)食品超市(不經(jīng)營(yíng)生鮮食品的小超市),食品店，雜貨店，菜市場(chǎng)阿霍德頂頂鮮超市(荷蘭)

友誼西龍超市(日本)大型綜合超市(GMS)營(yíng)業(yè)面積達(dá)2500平方采以上，綜合食品超市和百貨店特色。食品超市，百貨公司、食品專賣(mài)店和熟食店家樂(lè)福(法國(guó))沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)(美國(guó)商品批發(fā)集散中心《新模式)營(yíng)業(yè)面積10000平方米以上，以國(guó)內(nèi)外名牌產(chǎn)品的批發(fā)為主。批發(fā)商場(chǎng)，大型超市，倉(cāng)儲(chǔ)賣(mài)

場(chǎng)利聯(lián)倉(cāng)行(香港)倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店(WS)檔業(yè)面積10000平方米以上，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容50%-70%為食品，50%-30%為非食品。比發(fā)商店，超級(jí)市場(chǎng)，農(nóng)貿(mào)市

場(chǎng)麥德龍(德國(guó))沃爾瑪山姆會(huì)員店(美國(guó))萬(wàn)客隆(荷蘭)好又多(臺(tái)灣)大潤(rùn)發(fā)(臺(tái)灣)便利店(CVS)營(yíng)業(yè)面積80-100平方米，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容為食品，飲料，便利性服務(wù)。食品店、雜貨店、快餐店、藥

店7-11(美國(guó))羅林(日本)

百佳(香港)超大型購(gòu)物中心(WALL)營(yíng)業(yè)面積40000平方米以上，提供購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、旅游、休閑、辦公為一體的全方位服務(wù)。百貨商廈、食品餐飲業(yè)、娛樂(lè)

休閑業(yè)第一八佰伴商廈(日本)遠(yuǎn)東百貨(臺(tái)灣)中高檔百貨公司營(yíng)業(yè)面積10000平方米以上，提供店中店和時(shí)尚百貨服務(wù)。百貨商場(chǎng)豐聯(lián)商廈(新加坡)太平洋百貨(臺(tái)

灣)金鷹國(guó)際大洋百貨總結(jié)大眾化現(xiàn)代連鎖型零售業(yè)，超大型現(xiàn)代購(gòu)物中心，新型百貨公司。大陸傳統(tǒng)商店次美日為代表的跨功連鎖集團(tuán)臺(tái)、港、東南亞華人百貨集團(tuán)臺(tái)、港、東南亞華人連鎖訪華團(tuán)物業(yè)類(lèi)型u

分析SHOPPING

MALL的概念cSHOPPING

MALL簡(jiǎn)稱MALL,

與購(gòu)物中心、商業(yè)街不能等同，美國(guó)對(duì)MALL

的詮釋是指“在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中，許多商店和餐館

組成的大型零售綜合體”,由開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)、統(tǒng)一管理的商業(yè)設(shè)施，它擁

有大型核心店、多樣化商業(yè)街和寬廣的停車(chē)場(chǎng)，能滿足消費(fèi)者的購(gòu)物需求和

日常生活的商業(yè)場(chǎng)所。MALL

的支柱是大型的百貨店或綜合超市，大量的那么是組成室內(nèi)商業(yè)街的多種專業(yè)店，還有餐飲、娛樂(lè)等企業(yè)。MALL

作為一種商業(yè)零售企業(yè)群體，是20世紀(jì)中葉在美國(guó)開(kāi)始出現(xiàn)的，當(dāng)時(shí)美國(guó)人均GDP

已達(dá)一萬(wàn)美元以上，家庭汽車(chē)化和住宅郊區(qū)(Giaoqu化已

根本形成，購(gòu)物和吃喝娛樂(lè)有新的需求，這是產(chǎn)生MALL

的重要條件。日本、新加坡、韓國(guó)借鑒了美國(guó)的做法，在當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)態(tài)如百貨、超市、倉(cāng)庫(kù)商品、專業(yè)店等均已成熟，競(jìng)爭(zhēng)劇烈，繁華商業(yè)已經(jīng)飽和甚至出現(xiàn)相對(duì)衰退的情況下，在郊區(qū)(iaoqD)逐步開(kāi)發(fā)建立。華潤(rùn)萬(wàn)象城由香港華潤(rùn)集團(tuán)在深圳投資開(kāi)發(fā)，集零

售、餐飲、娛樂(lè)、辦公、酒店、居住等

功能于一體，總建筑面積55萬(wàn)平方米，總投資逾40億港元，是深圳目前規(guī)模最大的綜合性商業(yè)建筑群。首期項(xiàng)目包括

超大規(guī)模室內(nèi)購(gòu)物及娛樂(lè)中心“萬(wàn)象城”、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)5A甲級(jí)寫(xiě)字樓“華潤(rùn)大廈”。二期項(xiàng)目包括五星級(jí)商務(wù)大酒店、酒店式服務(wù)公寓及一個(gè)由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂(lè)休閑廣場(chǎng)。國(guó)內(nèi)最新型的SHOPPING

MALL舉

例第六十頁(yè)，共一百六十九頁(yè)。華潤(rùn)中心首期工程萬(wàn)象城建筑面積(iànzhùmiàn)達(dá)18.8萬(wàn)平方米，擁有近300個(gè)獨(dú)立店鋪，集零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑、文化、康體等于一身

,是真正意義的“一站式”消費(fèi)中心。華潤(rùn)萬(wàn)象

城借鑒國(guó)外購(gòu)物中心的成功經(jīng)驗(yàn)，萬(wàn)象城的租戶

組合方面采取了主力店+次主力店+專門(mén)店的形

式。四家主力店包括深圳最大的電影城——7廳

嘉禾影城、奧運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)的“冰紛萬(wàn)象”滑冰場(chǎng)。有

近300個(gè)國(guó)內(nèi)外知名品牌專門(mén)店，包羅萬(wàn)象、異

彩紛呈，其中三分之一的品牌商家是首次進(jìn)入中

國(guó)大陸或者深圳市場(chǎng)。第六十一頁(yè)，提西書(shū)九頁(yè)。hitp/skydnkurcom

200842

y

AM總投資7億元人民幣，位于

深圳中心區(qū)CBD中央、占地

4.3萬(wàn)平方米、建筑總面積達(dá)14萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心-

中心城。中心城位于深圳市

中心區(qū)核心地段，是深圳市

重點(diǎn)扶持的第1號(hào)商貿(mào)流通

項(xiàng)目，中國(guó)首個(gè)純美式生態(tài)

型購(gòu)物中心怡景中心城“最新的建筑形式、最佳的業(yè)態(tài)組合、最優(yōu)的營(yíng)

運(yùn)管理”為三大發(fā)展目標(biāo)，傾心打造集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、旅游等為一體，以“生態(tài)休閑消費(fèi)”、“一站式滿足”為核心理念的純美式生態(tài)型休閑購(gòu)物中心。CoCo

Park,位于深圳市福田中心區(qū)，毗鄰深圳會(huì)展中心，擁有地鐵購(gòu)

物公園站三地鐵口和未來(lái)的公交總站。項(xiàng)目占地面積約31000平方米，

建筑面積約8.5萬(wàn)平方米，建筑主體為五層，其中地下二層，地上三層。停車(chē)位600個(gè)，聯(lián)動(dòng)星河國(guó)際花園停車(chē)場(chǎng)，共約2300個(gè)停車(chē)位CoCo

ParkCoCo

Park要打造集一個(gè)餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑.

廣場(chǎng)秀、街頭文化藝術(shù)等多功能于一體的購(gòu)物中心

并首先提出園林情景式的“自由版購(gòu)物中心”概念。項(xiàng)目位于深圳南山區(qū)南油片區(qū)和

蛇口片區(qū)的交界處，南海大道東

側(cè)，工業(yè)八路北側(cè)，東濱路南側(cè)。

項(xiàng)目占地面積39322平方米，商

業(yè)面積70500平方米，規(guī)劃有約

800個(gè)的停車(chē)位，為租賃性純商業(yè)物業(yè)。工程定位為集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)為一體，以中青年家庭為主力消費(fèi)群，著力于滿足南山區(qū)大量中高收入中青年家庭追求生活質(zhì)量、品位生活樂(lè)趣的需求，致力打造集“時(shí)尚十陽(yáng)光+溫馨”為一體的新型商業(yè)購(gòu)物中心。以“歡樂(lè)生活，你我共舞”為口號(hào)，

花園城中心給消費(fèi)者帶來(lái)的不僅僅

是一個(gè)純粹(hineui購(gòu)物的空間場(chǎng)所，

更是一種追求時(shí)尚的生活態(tài)度，

一

種體驗(yàn)休閑的生活方式。國(guó)內(nèi)SHOPPING

MALL總

結(jié)i國(guó)內(nèi)SHOPPING

MALL共性：1、

體量大都在8-

18萬(wàn)左右；2、

都為多功能一站式消費(fèi)中心；3、

都特別強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)功能；4、都處在城市核心區(qū)域；5、

都是多業(yè)態(tài)復(fù)合體；6、交通便利；7、周邊配套齊備；8、自身的車(chē)位配套充足。國(guó)內(nèi)SHOPPING

MALL

差異性：1、銷(xiāo)售租賃模式不盡相同；2、

在消費(fèi)、體驗(yàn)功能根本類(lèi)似的情況下，都有各自的細(xì)化定位主張(zhizhing),

比方有的強(qiáng)調(diào)美式，有的強(qiáng)調(diào)自由、生態(tài)，有的強(qiáng)調(diào)歡樂(lè)陽(yáng)光；3、業(yè)態(tài)比例有差異。看過(guò)了這么多工程，我們對(duì)本工程發(fā)出憧憬的同時(shí)，馬上面臨一個(gè)問(wèn)

題，即

我

們

該

怎

么

辦

?

我

們

應(yīng)

該開(kāi)展成什么樣的?這就涉及到工程定位的問(wèn)題。為什么要定位uhgway?因?yàn)闇?zhǔn)確的定位——才有荒涼(ruanglánsg)的內(nèi)華達(dá)州的世界賭城拉斯維加斯才有香港成為全球最自由的經(jīng)濟(jì)體才有鄧小平的“一國(guó)兩制”豹論斷才有美國(guó)蓮花公司重新崛起才有日本豐田打敗美國(guó)外鄉(xiāng)汽車(chē)品牌第四局部a

定位分析口工程客戶&m定位口工程屬性定位口工程品質(zhì)定位口工程產(chǎn)品定位口工程形象定位

口工程核心理念口工程consitng業(yè)態(tài)定位口經(jīng)營(yíng)管理定位口定位元素分析口銷(xiāo)售模式定位口租賃模式定位工

程

定位分析工程客戶…定位分析口目標(biāo)消費(fèi)群體cm

定位口目標(biāo)購(gòu)置群體定位張家港老商業(yè)區(qū)消費(fèi)群分析工程

終端消費(fèi)群定

寫(xiě)真

中產(chǎn)階級(jí)終端客戶位工程終端m

am消費(fèi)群定位終端客戶ckonu寫(xiě)真——小資產(chǎn)階級(jí)工程終端

m

消費(fèi)群定位工

程

購(gòu)置群定位中產(chǎn)階層新白領(lǐng)階層外地購(gòu)買(mǎi)者營(yíng)(sying)業(yè)藝術(shù)家味(pǐnwèi)階企業(yè)家集休閑wm、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、

旅游觀光、商務(wù)為一體的一站式消

費(fèi)商業(yè)廣場(chǎng)。一

站式體驗(yàn)

商業(yè)街區(qū)工程m

chens屬性定位工程產(chǎn)品定位1、物業(yè)形態(tài)(xingtan定位2、產(chǎn)品(chnpin功能定位工程

產(chǎn)品定位3、產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)(jingyíng)定位港

城

商

業(yè)

領(lǐng)

袖蘇

南

財(cái)

富

標(biāo)

王工

程

形

象

定

位我釋意：體驗(yàn)中心精彩生活……

歡樂(lè)你工

程hems核心理念釋意：為什么要強(qiáng)調(diào)“體驗(yàn)”?體驗(yàn)是一種創(chuàng)造難忘經(jīng)歷的活動(dòng)mmódomg,是企業(yè)以效勞為舞臺(tái)、商業(yè)為道具，圍繞消費(fèi)

者創(chuàng)造出值得回憶的活動(dòng)módóng)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)到

達(dá)一定程度之后，人類(lèi)的消費(fèi)重點(diǎn)將從產(chǎn)品和

效勞向體驗(yàn)轉(zhuǎn)移，繼產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)和效勞經(jīng)濟(jì)之后，

體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。體驗(yàn)(avàm)經(jīng)濟(jì)理論來(lái)源(lhiyuán):托夫勒——?第三次浪潮?迪斯尼主題餐廳宋城體驗(yàn)wm

經(jīng)濟(jì)案例電

影華南MALL體驗(yàn)之城顛覆傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)模式——在體驗(yàn)中售樓，休閑、娛樂(lè)、洽談無(wú)處不在，售

樓部就是華南MALL的精華濃縮，這里發(fā)布項(xiàng)目信

息、傳達(dá)生活方式及文化，成為中國(guó)地產(chǎn)售樓模

式在硬、軟件方面的重大突破。“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”正是全球的一個(gè)當(dāng)紅概念——微軟把它的操作系統(tǒng)命名為XP,IBM推出IBMThinkPad體驗(yàn)中心，在戴爾是“顧客體驗(yàn)：

把握它”,在惠普是“整體客戶體驗(yàn)”。中央商務(wù)大廈體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)案例——深圳中央商務(wù)大廈推行“客戶體驗(yàn)”。體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)——風(fēng)情msstmg)營(yíng)銷(xiāo)案例運(yùn)動(dòng)元素攀巖、極限運(yùn)動(dòng)(滑板、山地車(chē))、跆拳道、武館、舞蹈班、健身會(huì)英式、德式、法式、意式、南北美式、東南亞式等，快餐(肯德基、麥餐飲元素當(dāng)勞、SUBWAY)、

咖啡館(星巴克、真鍋、名典、McCafe)、冰淇淋(天使冰王、哈根達(dá)斯)、巧克力店等酒吧(搖滾、鄉(xiāng)村、JASS吧、清吧、雪茄吧)、自助KTV、

車(chē)吧、發(fā)娛樂(lè)元素?zé)寻伞⒉桶?、巴伐利亞酒吧、拉丁酒吧、港式酒吧文化元素?huà)廊、英文培訓(xùn)(有酒吧、有外國(guó)人、就有環(huán)境)新業(yè)態(tài)元素：折扣店、銀行超市、院線休閑元素酒店、會(huì)所、美發(fā)美體、數(shù)碼沖印購(gòu)物元素超市、折扣店、服飾店、工藝品店、珠寶首飾店、化妝品市場(chǎng)定位emwm元素娛樂(lè)/健身

16%數(shù)碼影音/書(shū)籍

1%珠寶/飾品/化妝品/個(gè)人護(hù)理4%家居禮品

2%運(yùn)動(dòng)服裝/用品

5%兒童服裝/用品

1%工程

業(yè)態(tài)定位傳統(tǒng)商業(yè)工程的業(yè)態(tài)分布(enbu)情況主力百貨

25%服裝/皮具

17%其他業(yè)態(tài)6%特色餐飲23%本項(xiàng)目作為一站式體驗(yàn)消費(fèi)中心，其消費(fèi)構(gòu)成，包羅餐

飲、購(gòu)物、娛樂(lè)、文化藝術(shù)、休閑等多業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)比例：餐飲(酒吧)36%;電影院(娛樂(lè)休閑)15%;精品

生活超市：10%;流行服飾及配套百貨：39%工程thme

業(yè)態(tài)定位工程經(jīng)營(yíng)管理定位銷(xiāo)售模式模式釋義備注步行街購(gòu)鋪?zhàn)誀I(yíng)客戶購(gòu)鋪后擁有商鋪產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，

客戶購(gòu)鋪后自行經(jīng)營(yíng)?？蛻艚?jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)須符合步行街整

體業(yè)態(tài)規(guī)劃。購(gòu)

鋪出

租

投資客戶購(gòu)鋪后擁有商鋪產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，

客戶購(gòu)鋪后自行出租。租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)須符合步行街整

體業(yè)態(tài)規(guī)劃。購(gòu)

鋪

托

管

投資客戶購(gòu)鋪后擁有商鋪產(chǎn)權(quán)，但在規(guī)

定期限內(nèi)(前三年內(nèi))沒(méi)有商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)，商鋪交由步行街商業(yè)管理公

司統(tǒng)一招商出租，客戶獲得商鋪總

價(jià)款的8%年固定回報(bào)(稅前),三年后可選擇繼續(xù)回租或回歸經(jīng)營(yíng)權(quán)。發(fā)展商將商鋪回租，由商業(yè)管

理公司統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理，獲得租金收益，同時(shí)由商業(yè)管理公司承擔(dān)購(gòu)鋪客

戶的年固定回報(bào)。綜合體購(gòu)鋪?zhàn)誀I(yíng)客戶購(gòu)鋪后擁有商鋪產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，

客戶購(gòu)鋪后自行經(jīng)營(yíng)。必須是綜合體整體面積或整層

面積，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)符合商場(chǎng)整體

業(yè)態(tài)規(guī)劃。購(gòu)

鋪出

租

投資客戶購(gòu)鋪后擁有商鋪產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，

客戶購(gòu)鋪后自行出租。必須是綜合體整體面積或整層

面積，租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)符合商場(chǎng)

整體業(yè)態(tài)規(guī)劃。以上步行街及綜合體銷(xiāo)售模式(購(gòu)鋪?zhàn)誀I(yíng)、購(gòu)鋪出租投資、購(gòu)鋪托管投資)沒(méi)有備

注

限定特定樓層及特定區(qū)域。工程

俏售模式定位銷(xiāo)售對(duì)象銷(xiāo)售模式模式釋義備注步行街租鋪經(jīng)營(yíng)客戶通過(guò)步行街商業(yè)管理

公司或者商鋪業(yè)主租賃商

鋪而自行經(jīng)營(yíng)，按時(shí)向業(yè)

主交納租金，向商業(yè)管理

公司交納管理費(fèi)用。租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)須符合步行街整體業(yè)態(tài)規(guī)劃。購(gòu)鋪投

資、租

鋪經(jīng)營(yíng)

同步客戶可在一定區(qū)域內(nèi)購(gòu)鋪

出租而賺取一定租金，同

時(shí)可在指定業(yè)態(tài)范圍內(nèi)租

鋪經(jīng)營(yíng)賺取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)購(gòu)鋪可自行出租也可進(jìn)行經(jīng)營(yíng)托管，租戶

經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)須符合步行

街整體業(yè)態(tài)規(guī)劃。綜合體租鋪?zhàn)?/p>

營(yíng)客戶通過(guò)步行街商業(yè)管理

公司或者商鋪業(yè)主租賃商

鋪而自行經(jīng)營(yíng)，按時(shí)向業(yè)

主交納租金，向商業(yè)管理

公司交納管理費(fèi)用。必須是綜合體整體面積或整層面積，租戶

經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)符合商場(chǎng)整

體業(yè)態(tài)規(guī)劃。工程租賃模式定第五局部c

推廣分析工程

營(yíng)銷(xiāo)推廣策略工程賣(mài)點(diǎn)總結(jié)工程總體營(yíng)銷(xiāo)思路工程總體營(yíng)銷(xiāo)策略工程前期推廣現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)氣氛gim營(yíng)造廣告宣傳策略工

程gongchéng

八

大訴求商業(yè)規(guī)模宏大，硬件設(shè)施一流超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)，港城首席一站式“體驗(yàn)式商業(yè)街區(qū)”消費(fèi)基地，精彩生活，歡樂(lè)你我城市形象工程，蘇南商業(yè)新亮點(diǎn)，坐標(biāo)地位無(wú)可替代，政府傾力支持實(shí)力地產(chǎn)新聯(lián)地產(chǎn)拆巨資力邀各路精英強(qiáng)勢(shì)打造，塑造城市尊榮與策華港城最具經(jīng)營(yíng)、投資價(jià)值商業(yè)旺地，高投資回報(bào)保障成立專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，整合專業(yè)強(qiáng)勢(shì)品牌公司，進(jìn)行高水平經(jīng)營(yíng)管理統(tǒng)一運(yùn)

作，確保商場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定開(kāi)展，實(shí)現(xiàn)開(kāi)展商、投資者、商家共贏港城商業(yè)中心區(qū)首創(chuàng)人性化購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)領(lǐng)袖，倡導(dǎo)新型消費(fèi)經(jīng)營(yíng)理念工程smstm賣(mài)點(diǎn)提煉整到所斤面歸

地后

理而工程

總體營(yíng)銷(xiāo)思路檢和打鐵

ea

,

借臺(tái)唱戲

高山打鼓，內(nèi)外接應(yīng)道高一尺，后來(lái)層上產(chǎn)品制勝

準(zhǔn)備政府互動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)速度制勝營(yíng)銷(xiāo)護(hù)航

燈麗名利兩旺洗牌市場(chǎng)穩(wěn)打快儀經(jīng)營(yíng)為先,

定

位為重銷(xiāo)售為主，招商互動(dòng)工程總體營(yíng)銷(xiāo)c

策略“品牌持久戰(zhàn)±營(yíng)銷(xiāo)殲滅戰(zhàn)”品牌與銷(xiāo)售

、

招商互動(dòng)品牌至勝，經(jīng)營(yíng)為先光輝形象，

一鳴驚人論壇公關(guān)，活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)人勢(shì)累積，迅速突圍1、我們的整體chǎngn策略思路為：策略思路2、

策略caue主題沒(méi)石驚鳥(niǎo)點(diǎn)擊omp

突圍點(diǎn)陣(diǎnzhèn)—工程形

象懸疑布陣—有效方位(fangwèi)點(diǎn)

擊投石—現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)勢(shì)造勢(shì)驚鳥(niǎo)—媒體及活動(dòng)攻勢(shì)收網(wǎng)—強(qiáng)媒體煽動(dòng)系列3、策略eas總覽第一波：

點(diǎn)陣市場(chǎng)攻擊運(yùn)籌預(yù)熱階段

局部范圍媒體定向封鎖項(xiàng)目形象懸疑期第五波：收網(wǎng)目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)和階段

營(yíng)銷(xiāo)策略攻擊形象穩(wěn)定期第三波：投石市場(chǎng)攻擊引爆階段

媒體整合封殺形象鮮明期進(jìn)度地面環(huán)境拆遷及施工狀態(tài)外部環(huán)境及包裝成型銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)

開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)四周后市場(chǎng)攻擊爆破階段

主賣(mài)點(diǎn)整合傳播形象鮮活期市場(chǎng)攻擊鋪墊階段

媒體形象造勢(shì)形象識(shí)別期第四波：驚鳥(niǎo)第二波：布陣1、推廣核心(héxin)標(biāo)的——工程的市場(chǎng)形象工程品牌的核心價(jià)值工程品牌的VI工程品牌的功能開(kāi)展商的品牌實(shí)力2、

推廣受眾——3、推廣主要目標(biāo)——工程

前期推廣策略4、

具體手段在工程現(xiàn)場(chǎng)樹(shù)立廣告牌以發(fā)布工程登記信息工程現(xiàn)場(chǎng)及城市主要節(jié)點(diǎn)樹(shù)立企業(yè)形象廣告(guǎnggào)參與城市公益活動(dòng)及公益設(shè)施建設(shè)銷(xiāo)售員進(jìn)行走銷(xiāo)宣傳，積累有效客戶戶外廣告、公益活動(dòng)系列性公關(guān)、宣傳活動(dòng)報(bào)紙軟文、專題訪談核心媒體的確定、運(yùn)用前期市場(chǎng)亮相前期市場(chǎng)炒作項(xiàng)目新聞炒作媒體資源整合3、推廣(uiguing)內(nèi)容工程

現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)氣氛〔一〕包裝(baozhuáng)總綱應(yīng)用(yìngyòng)系

統(tǒng)A、營(yíng)銷(xiāo)(yíngxiāo)通

路包裝B、

賣(mài)

場(chǎng)(mài

chǎng)形象包裝C、

宣傳形象包裝D

、促銷(xiāo)禮品廣告宣傳策略A、廣

告(guǎnggio

目標(biāo)：廣告宣傳策略(caue)

B、廣告訴求C、廣告風(fēng)格D、媒體組合主訴求點(diǎn)：區(qū)位——產(chǎn)品特質(zhì)——立體(liti)業(yè)態(tài)組合——經(jīng)營(yíng)管理——投資回報(bào)輔訴求點(diǎn)：開(kāi)展商品牌——單鋪總價(jià)優(yōu)勢(shì)——工程規(guī)?！猩?/p>

推廣主題：區(qū)位商業(yè)價(jià)值——商業(yè)形象——招商狀況——升值空間——投資回報(bào)B、

廣

告guingsis訴

求C、廣

告gnggio風(fēng)

格D、媒體組合eahs)1、靜態(tài)(jingtà)

宣傳方

式2、動(dòng)態(tài)宣傳(xuānchuán)方式電視廣告報(bào)紙3、其它(qíta)媒介第六局部

招商

分析銷(xiāo)售工程招商口招商銷(xiāo)售模式解析m口招商思路分析口招商策略分析口招商原那么分析分析■

招

商(zhao

shang)模

式

解析(模式一】整體出租模式釋義整體租賃是指開(kāi)發(fā)商不將物業(yè)出售，而將其整體出租給一家商業(yè)企業(yè)，由這家商

業(yè)企業(yè)進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商每年向商業(yè)企業(yè)收取約定的租金。租金一般

在第三或第四年起開(kāi)始遞增，前二，三年主要是幫助商業(yè)企業(yè)培養(yǎng)市場(chǎng)，以實(shí)現(xiàn)

項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展；同時(shí)，商業(yè)企業(yè)向開(kāi)發(fā)商交納相當(dāng)于2—3個(gè)月租金的押金。優(yōu)點(diǎn)不需設(shè)立專門(mén)的經(jīng)營(yíng)公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員交易簡(jiǎn)單，結(jié)算方便物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款，有利開(kāi)發(fā)新的項(xiàng)目物業(yè)的升值空間較大帶租約更有利于日后整體銷(xiāo)售或設(shè)計(jì)產(chǎn)權(quán)式商鋪缺點(diǎn)收益低，其回報(bào)率在3～5%之間租期長(zhǎng)，物業(yè)就算升值，其套現(xiàn)的難度很大不排除租戶經(jīng)營(yíng)失敗而沒(méi)法交租的可能，因而對(duì)租戶的評(píng)估要求準(zhǔn)確適用

類(lèi)型無(wú)商業(yè)專才的開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)相對(duì)保守的開(kāi)發(fā)商售后返租的產(chǎn)權(quán)式物業(yè)開(kāi)發(fā)商物業(yè)面積一般不超過(guò)30000m2■招商模式(mbam)解析(模式二】分層或分片出租模式釋義與整體出租模式相似，只是開(kāi)發(fā)商按市場(chǎng)需求，將各層或各片區(qū)分別出租給不同

租戶優(yōu)點(diǎn)租金相對(duì)整體出租要高一些風(fēng)險(xiǎn)分散，租金相對(duì)有一定保證物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款北整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè)或設(shè)計(jì)成產(chǎn)權(quán)式商鋪某一層經(jīng)營(yíng)失敗時(shí)，開(kāi)發(fā)商能掌握主動(dòng)權(quán)，并進(jìn)行重新招租缺點(diǎn)需重視前期的商業(yè)策劃(業(yè)態(tài)組合、功能定位、市場(chǎng)定位等)需設(shè)立相應(yīng)的管理部門(mén)及配備有關(guān)的商業(yè)專才各業(yè)態(tài)環(huán)環(huán)相扣，

一家經(jīng)營(yíng)失敗，影響到其他租戶的經(jīng)營(yíng)，要求開(kāi)發(fā)商建立儲(chǔ)備

租戶資源庫(kù)，并具備極強(qiáng)的招商能力適用

類(lèi)型資金實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商售后返租的產(chǎn)權(quán)式商城物業(yè)面積在20000～50000m2■

招

商(zhaoshamg)模

式

解析(模式三】分散出租模式釋義分散出租亦稱零租，開(kāi)發(fā)商在確定某一主題功能下對(duì)各個(gè)鋪位進(jìn)行招租，租期相對(duì)短些，一般為2～5年；開(kāi)發(fā)商應(yīng)幫助租戶統(tǒng)一辦理相關(guān)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記甚至代開(kāi)具銷(xiāo)售發(fā)票、財(cái)務(wù)結(jié)算等。許多成功運(yùn)用模式的案例多數(shù)為大型專業(yè)批

發(fā)市場(chǎng)，如深圳賽格電子配套市場(chǎng)，華強(qiáng)電子世界等優(yōu)點(diǎn)租金很高，開(kāi)發(fā)商收益可最大化物業(yè)升值空間大，容易出售表現(xiàn)租期短，容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營(yíng)缺點(diǎn)需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理需充分重視前期的市場(chǎng)定位，功能定位，功能定位的策劃工作招商能力的要求極高日常經(jīng)營(yíng)能力的要求高經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最大適用

類(lèi)型商業(yè)區(qū)或城郊的大型商業(yè)物業(yè)面積在10000～500000m2(停車(chē)場(chǎng)及卸貨區(qū)的面積足夠大)售后返租的產(chǎn)權(quán)式商城■

招

商(zhao

shang)模

式解析(模式四】分層(或片)與散鋪結(jié)合出租模式釋義此模式是將上述第2種和第3種模式結(jié)合。在確定了功能后，采用第2種模

式引進(jìn)若干主力店，之后再利用主力店的品牌效應(yīng)，對(duì)各類(lèi)中小店進(jìn)行

招租。目前多數(shù)大型大商業(yè)采用此模式。優(yōu)點(diǎn)大小租戶的結(jié)構(gòu)使項(xiàng)目穩(wěn)定性提高主力店的進(jìn)駐有助于將部分物業(yè)設(shè)計(jì)成產(chǎn)權(quán)式鋪位，并容易取得銷(xiāo)售的成功有利建立完整的租戶資源庫(kù)，為以后開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)造成功運(yùn)作的條件為開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造經(jīng)常性收益缺點(diǎn)要求開(kāi)發(fā)商具備很雄厚的自有資金實(shí)力需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才對(duì)主力店的招租能力要求極高適用

類(lèi)型主要是50000m以上的大商業(yè)■招商模式(mbah)解析(模式一】整體銷(xiāo)售方式釋義即將商鋪全部或分層銷(xiāo)售，面向企業(yè)或大型投資客進(jìn)行銷(xiāo)

售的方式優(yōu)點(diǎn)快速銷(xiāo)售迅速回籠資金資金再利用缺點(diǎn)犧牲利益較多價(jià)格較低客戶可遇不可求，銷(xiāo)售等待空置的問(wèn)題與產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)結(jié)果的不完整適用

類(lèi)型有實(shí)力的發(fā)展商，可以等待資金的回籠，

一般為群樓或底

商商鋪■銷(xiāo)售xaoshaw模

式解析不同銷(xiāo)售方式結(jié)果整體銷(xiāo)售方式快速回籠資金、銷(xiāo)售難度較大、發(fā)

展商必須犧牲經(jīng)濟(jì)利益、銷(xiāo)售等待

周期較長(zhǎng)、可能最終難以實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售小面積分割銷(xiāo)售方式提供輔助銷(xiāo)售手段、實(shí)現(xiàn)快速回籠

資金、銷(xiāo)售難度減小、發(fā)展商獲得

較好的經(jīng)濟(jì)利益回報(bào)、銷(xiāo)售周期縮

短、最終可實(shí)現(xiàn)全部銷(xiāo)售，減少空

置率■銷(xiāo)售taseahu模式解析析在前期策劃就應(yīng)確定銷(xiāo)售策略整售整售對(duì)很多開(kāi)發(fā)商來(lái)講都是可遇而不可求的，商業(yè)行業(yè)整體利潤(rùn)較低，

注重資產(chǎn)的良好流動(dòng)性，

一般不會(huì)采取直接購(gòu)買(mǎi)的方式取得經(jīng)營(yíng)權(quán)。但對(duì)于總面積較小，總值相對(duì)較低而增值潛力較大的物業(yè)，仍可嘗試

接觸部分資金實(shí)力雄厚的投資性公司，購(gòu)買(mǎi)方式可以整體(部分)股權(quán)轉(zhuǎn)讓等形式進(jìn)行以合理避稅。但一般來(lái)講，對(duì)整售不可抱有太大希

望，以免貽誤商機(jī)不

售

、

整租這種方式不牽涉產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，將數(shù)層甚至項(xiàng)目整體租賃給商業(yè)經(jīng)營(yíng)商。對(duì)于資金實(shí)力比較雄厚，看好物業(yè)的升值的開(kāi)發(fā)商往往這樣執(zhí)行。其

優(yōu)點(diǎn)在于：整租給一家具備成功經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，便于經(jīng)營(yíng)定位

和統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，商業(yè)經(jīng)營(yíng)易于成功，物業(yè)租金逐年遞增，形成穩(wěn)定的利潤(rùn)源泉，而且可將物業(yè)抵押融資，等待增值。但經(jīng)營(yíng)方進(jìn)行商業(yè)選址時(shí)選擇面廣，談判實(shí)力強(qiáng)，壓價(jià)狠，開(kāi)發(fā)商租金菲薄，初期資金

壓力較大■銷(xiāo)售模式(m6ah))解在前期策劃就應(yīng)確定銷(xiāo)售策略不售

、

零租這種方式同樣為資金實(shí)力比較雄厚的開(kāi)發(fā)商所青睞，但要求開(kāi)發(fā)商具備出色的招商能力和商業(yè)物業(yè)管理能力或者有優(yōu)秀的專業(yè)公司作為長(zhǎng)期合作伙伴。廣州天河城就是一個(gè)成功案例，數(shù)十萬(wàn)平方米寸土未售，

其開(kāi)發(fā)商每年坐收租金數(shù)億，很多經(jīng)營(yíng)戶求租無(wú)門(mén)。并且天河城的商業(yè)經(jīng)營(yíng)成功帶動(dòng)了自身物業(yè)，周邊土地、物業(yè)的迅速增殖，形成了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。零售

、

零租是一般中小型開(kāi)發(fā)商以及低層商業(yè)樓盤(pán)和商業(yè)步行街的作法，有利于資金的迅速回收，商鋪產(chǎn)權(quán)分散到客戶，滯銷(xiāo)商鋪則作為出租物業(yè)。但不利于擴(kuò)大企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模和統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)定位。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)分散，難以統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，如果樓層較高，則極易出現(xiàn)一樓經(jīng)營(yíng)火爆，二樓以上冷冷清清的局面。如樓層不高則風(fēng)險(xiǎn)較低，特別適合于商業(yè)步行街。成

都的羅馬假日廣場(chǎng)便成功操作了這種模式，該項(xiàng)目為商業(yè)步行街+大型

超市，依靠著名大型超市旗艦店吸聚人氣，商業(yè)步行街僅為2-3層，全

部分割成20-30平方米的單元商鋪，總價(jià)較低，吸引了眾多中小投資者，

項(xiàng)目周期僅一年左右，贏得了豐厚回報(bào)■招商與銷(xiāo)售組合h)

模式解析在前期策劃就應(yīng)確定銷(xiāo)售策略零售

、

整租這是一種高收益高風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)作模式，適用于大型封閉式商場(chǎng)。操作方

法往往是：將每一層劃分為10—50平方米的小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷(xiāo)售回收大量

資金，確保項(xiàng)目盈利。然后通過(guò)返租的方法從購(gòu)房者手中取得商業(yè)鋪

面的經(jīng)營(yíng)權(quán)，其返租利率一般定在6%——10%(高于銀行貸款利率才有

吸引力)優(yōu)點(diǎn)短期內(nèi)回收大量資金實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)，易吸引上行人流，盤(pán)活樓盤(pán)，有利于樓盤(pán)升值，

讓客戶感受升值空間通過(guò)將經(jīng)營(yíng)權(quán)以返租的形式從產(chǎn)權(quán)所有者手中收回，交給真正經(jīng)營(yíng)實(shí)

力的大商家進(jìn)行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)合同期不可能很長(zhǎng)三樓以上銷(xiāo)售難度大，客戶風(fēng)險(xiǎn)高，

一旦商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗，會(huì)導(dǎo)致業(yè)主租金顆粒無(wú)收6%—10%的返租率往往高于銀行同期利率與之收益相對(duì)應(yīng)的百貨業(yè)行業(yè)

平均利潤(rùn)率，入不敷出?！稣猩膛c銷(xiāo)售(xeoshow組合模式解析總之，回籠資金(即產(chǎn)權(quán)分散銷(xiāo)售)與商

業(yè)經(jīng)營(yíng)(即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng))兩者總是一對(duì)深刻

的矛盾，而且商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)對(duì)開(kāi)發(fā)商名譽(yù)、

品牌的影響也將有很強(qiáng)的廣泛性和延續(xù)性：試想，

一個(gè)銷(xiāo)售不暢，入住率低的住宅小區(qū)是很

容易被市民遺忘的。而對(duì)于一個(gè)位于市中心，

經(jīng)營(yíng)不善冷冷清清，返租承諾無(wú)法兌現(xiàn)(投資

者云集討債)的大型購(gòu)物廣場(chǎng)：即使當(dāng)年開(kāi)發(fā)

商銷(xiāo)售良好，早已賺得盆滿缽滿，其長(zhǎng)期的負(fù)

面社會(huì)影響也會(huì)使開(kāi)發(fā)商的品牌形象大打折扣

值此集團(tuán)大舉進(jìn)攻商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的大好時(shí)機(jī)，

相信公司同仁必能“膽大心細(xì)過(guò)三峽”,規(guī)避

風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)獲得其豐厚的投資收益?！稣猩膛c銷(xiāo)售eesmm組合模式解析結(jié)論②國(guó)

招

商(zhaoshang)思路定位(alngei)

是

根

本

—是否具有唯一性?是否具有可實(shí)現(xiàn)行?主題先行——引發(fā)品牌會(huì)聚成效，產(chǎn)生功能聚集，形成市場(chǎng)戰(zhàn)略高點(diǎn)，商家不

得不爭(zhēng)。餅故事一戴姆勒—奔馳與克菜斯勒的臺(tái)并就是始于故事的開(kāi)始；以商帶商——先優(yōu)愚引入知名大商家，誘引中等商家付出較高代價(jià)進(jìn)入，小商家高價(jià)

瘋搶；招

商(zhasahang)類(lèi)別一類(lèi)(īle1):

國(guó)際餐飲業(yè)，娛樂(lè)業(yè)，服飾商家二類(lèi)：上海、香港、臺(tái)灣.知名餐吹，娛樂(lè)、服飾三類(lèi)：蘇南知名餐飲，娛樂(lè)，服飾，藝術(shù)商家由高到低，以商帶商:■

招

商(heo

shang)策略·先國(guó)際，后國(guó)內(nèi)；先外地后本地；先知名特色，后背通商家→商家的引入，要跳出南京的限制，把一些新商家，新元素，新面孔引入南京，從而形成我們工程的獨(dú)特個(gè)性與形象——國(guó)際娛樂(lè)街區(qū)。·同類(lèi)型商家限制數(shù)量(每一種類(lèi)型、風(fēng)格、業(yè)態(tài)，行業(yè)都有名額限制。這是為了保證)一是萬(wàn)紫千紅，各種元素并存；二是不產(chǎn)生惡性競(jìng)爭(zhēng)，共生共存，相輝映；→三是，形成招商熱朝拖購(gòu)；·四是，吸引(xi/m)不同取向的客戶群體，形成成大的娛樂(lè)聚集地。(續(xù)上)市場(chǎng)累積試探客戶培養(yǎng)(péiyany),試探市場(chǎng)，熱度累積走出去請(qǐng)進(jìn)來(lái)香港，上海，深圳工程推介會(huì)(可選)以外打內(nèi)

以洋帶外鄉(xiāng)掀起拉購(gòu)高潮■

招

商(zhaoshang)

策略而場(chǎng)空自(kòngbái)原那么2可行性原那么(nàme)3可操作性原那么4本錢(qián)導(dǎo)向原那么■招商原那么■招商物料第七局部

細(xì)節(jié)as

建議哈商業(yè)…ew……………wmn新非常銷(xiāo)費(fèi)食第八局部

管理

m建議概

述cki

so)針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)工程建設(shè)定位較高的特

點(diǎn)，建設(shè)工程后期必須要求有專業(yè)、標(biāo)準(zhǔn)

的高水平物業(yè)管理與之相輔，以創(chuàng)立工程

物業(yè)管理的品牌與商業(yè)經(jīng)營(yíng)的共同(enerm開(kāi)展。狹義的物業(yè)管理定義狹義的商業(yè)管理是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)及其附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常的維護(hù)

和對(duì)其工作狀態(tài)的監(jiān)控管理內(nèi)容治安防盜及其設(shè)備管理衛(wèi)生清潔及其設(shè)施管理水電、通訊狀況及其設(shè)施設(shè)備管理消防及其設(shè)備管理停車(chē)、公共休憩及其它場(chǎng)所設(shè)施管理內(nèi)部交通設(shè)施(電梯等)優(yōu)點(diǎn)專業(yè)的商服物業(yè)管理公司能提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)水平專業(yè)的管理公司能確保商場(chǎng)的正常經(jīng)營(yíng)和物業(yè)、消防安全需要，

在商場(chǎng)硬件資源使用上達(dá)到很高的效率專業(yè)的商服物業(yè)管理公司能確保商場(chǎng)物業(yè)的保值增值及其附屬

設(shè)施設(shè)備的正常使用和良好養(yǎng)護(hù)一、管理模式廣義的物業(yè)管理定義廣義的物業(yè)管理除了單純的物業(yè)日常管理外，還包括不動(dòng)產(chǎn)的

保值、增值方面的管理內(nèi)容項(xiàng)目市場(chǎng)定位，經(jīng)營(yíng)管理建議項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況管理、跟蹤分析、計(jì)劃、實(shí)施、監(jiān)控、調(diào)整

項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)管理，包括項(xiàng)目整體CI策劃、品牌營(yíng)造與推廣等項(xiàng)目資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，包括項(xiàng)目成本控制、財(cái)務(wù)分析、工程的建

立結(jié)論項(xiàng)目真正的成功，除取決于狹義的物業(yè)管理外，還取決于廣義

物業(yè)管理的到位一、管理模式二、本工程(mchono物業(yè)管理介入期的選擇1、商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理宜采取早期(zsoq)介入的方式二

、本工程物業(yè)管理介入sero期的選擇2、物業(yè)管理早期介入對(duì)本工程(gongchm2)的主要作用介入內(nèi)容介入方式經(jīng)營(yíng)