廣告策劃-凡客誠品微博營銷案例解析

微博營銷的路徑分析和案例解析北京索瑯國際公關(guān)廣告索瑯國際2024/4/6目錄微博開展現(xiàn)狀分析微博概述微博的特性微博使用手冊微博營銷路徑分析微博營銷案例解析2024/4/6微博，是一個基于用戶關(guān)系的信息分享、傳播以及獲取的平臺，允許用戶通過Web、Wap、Mail、APP、IM、SMS以及各種客戶端，以簡短的文本進行更新和發(fā)布消息。隨著開展，這些消息可以被很多方式傳送，也可以發(fā)布多媒體，如圖片、影音和出版物字數(shù)通常限制在140字以內(nèi)微博是用來溝通的，一個人說，其他人聽，然后彼此反復討論微博概述2024/4/6便捷性微博在語言的編排組織上，沒有博客那么高，只需要反應自己的心情，不需要長篇大論,更新起來也方便；微博開通的多種API使得大量的用戶可以通過手機、網(wǎng)絡(luò)等方式來即時更新自己的個人信息。背對臉與博客上--面對面的表演不同，微型博客上是背對臉的Follow5（跟隨我），就好比你在電腦前打游戲，路過的人從你背后看著你怎么玩，而你并不需要主動和背后的人交流?？梢砸稽c對多點，也可以點對點。原創(chuàng)性微博網(wǎng)站現(xiàn)在的即時通訊功能非常強大，通過QQ和MSN直接書寫，在沒有網(wǎng)絡(luò)的地方，只要有手機也可即時更新自己的內(nèi)容，哪怕你就在事發(fā)現(xiàn)場。微博的特征2024/4/6隱私控制：僅自己可見、僅我關(guān)注的用戶可見、全站可見轉(zhuǎn)發(fā)邏輯：轉(zhuǎn)發(fā)原文：填寫內(nèi)容那么顯示填寫的內(nèi)容，不填寫內(nèi)容那么顯示“轉(zhuǎn)發(fā)微博〞轉(zhuǎn)發(fā)規(guī)那么：轉(zhuǎn)發(fā)轉(zhuǎn)發(fā)來的內(nèi)容，產(chǎn)生的內(nèi)容等于直接轉(zhuǎn)發(fā)，與轉(zhuǎn)發(fā)源建立關(guān)系，可調(diào)用中間轉(zhuǎn)發(fā)者描述轉(zhuǎn)發(fā)描述：直接轉(zhuǎn)發(fā)可以復選是否作為原文評論；間接轉(zhuǎn)發(fā)可復選作為原文評論和中間轉(zhuǎn)發(fā)者評論源內(nèi)容刪除：源內(nèi)容刪除為邏輯刪除，被轉(zhuǎn)發(fā)的內(nèi)容還會顯示評論/回復邏輯：原文評論：可復選作為自己的新微博發(fā)表回復評論：即@XXX，及最為評論，也作為對XXX的回復，可復選作為新微博發(fā)表評論/回復與轉(zhuǎn)發(fā)的關(guān)系：評論/回復時復選同時作為新微博=轉(zhuǎn)發(fā)，轉(zhuǎn)發(fā)時復選同時作為評論=評論站內(nèi)信與@XXX的關(guān)系站內(nèi)信相當于私信，只有對方能看到，并且不會發(fā)送錯誤@XXX被運用到回復和間接發(fā)信中，因為所有的@XXX，只要XXX存在，就會受到通知，并在@列表中找到@他的全部信息，這些信息有評論回復、也有站內(nèi)信〔公開的〕@邏輯：@XXX，系統(tǒng)會將@后的內(nèi)容作為用戶名進行搜索，而用戶名又是不可重復的，即可實現(xiàn)快速定位到某個用戶進入該用戶空間，但存在的問題是，如果隨意修改了@后的內(nèi)容，可能會出現(xiàn)用戶不存在或冒用他人的問題出現(xiàn)#邏輯：#XXXX#，系統(tǒng)會將#中間的內(nèi)容加上鏈接，點擊鏈接對鏈接內(nèi)容進行相關(guān)話題搜索，這樣能進入已經(jīng)存在的話題，并列出相關(guān)話題主要功能及操作的邏輯關(guān)系微博使用手冊2024/4/6更多內(nèi)容表現(xiàn)形式，讓微博承載的信息量倍增完全的開放性，讓微博滲透到網(wǎng)絡(luò)的各個角落高質(zhì)量的粉絲，會使信息以意想不到的速度迅速傳播開去隨時了解到關(guān)注對象的動態(tài)，方便快捷的互動2024/4/6微博講究有頭有臉，無論是個人還是企業(yè)，都應該以真正的面目示人微博并不是單方面的信息發(fā)布版，它是一種立體的互動平臺。國家大事、時政要聞、只要你愿意，任何一個人都可以成為新聞的發(fā)布者。微博不是一個獨立的載體，它與個人博客、企業(yè)官網(wǎng)互相聯(lián)系完善的個人資料相對而言會更加吸引人們的關(guān)注消息傳遞方式的多樣化，令微博的傳播性大大提升2024/4/6建立帳號發(fā)表話題關(guān)注別人轉(zhuǎn)貼@別人轉(zhuǎn)貼評論評論@別人回應回應這就是屬于優(yōu)質(zhì)粉絲群體吸引粉絲的最有效途徑吸引優(yōu)質(zhì)粉絲的有效途徑微博使用手冊：人們?nèi)绾螌ふ冶舜送?024/4/6目錄微博現(xiàn)狀及開展趨勢微博營銷路徑分析微博營銷與博客營銷的本質(zhì)區(qū)別微博營銷的特點微博營銷的作用微博營銷的價值微博營銷的策略微博營銷的技巧微博營銷的傳播路徑微博營銷案例解析2024/4/6微博營銷與博客營銷的本質(zhì)區(qū)別差異性微博博客信息源表現(xiàn)形式的差異微博內(nèi)容則短小精煉，重點在于表達現(xiàn)在發(fā)生了什么有趣（有價值）的事情，而不是系統(tǒng)的、嚴謹?shù)钠髽I(yè)新聞或產(chǎn)品介紹。博客營銷以博客文章（信息源）的價值為基礎(chǔ)，并且以個人觀點表述為主要模式，每篇博客文章表現(xiàn)為獨立的一個網(wǎng)頁，因此對內(nèi)容的數(shù)量和質(zhì)量有一定要求，這也是博客營銷的瓶頸之一。信息傳播模式的差異微博注重時效性，3天前發(fā)布的信息可能很少會有人再去問津，同時，微博的傳播渠道除了相互關(guān)注的好友（粉絲）直接瀏覽之外，還可以通過好友的轉(zhuǎn)發(fā)向更多的人群傳播，因此是一個快速傳播簡短信息的方式。博客營銷除了用戶直接進入網(wǎng)站或者RSS訂閱瀏覽之外，往往還可以通過搜索引擎搜索獲得持續(xù)的瀏覽，博客對時效性要求不高的特點決定了博客可以獲得多個渠道用戶的長期關(guān)注。用戶獲取信息的差異用戶可以利用電腦、手機等多種終端方便地獲取微博信息，發(fā)揮了“碎片時間資源集合”的價值。對于博客信息，用戶也可以利用電腦和手機獲取信息，但是相對于微博來說，信息獲取遠不如微博方便、快捷。微博營銷與博客營銷的區(qū)別：博客營銷可以依靠個人的力量，而微博營銷那么要依賴你的社會網(wǎng)絡(luò)資源。2024/4/6微博營銷的特點立體化：高速度：便捷性：廣泛性：微博最顯著特征之一就是其傳播迅速。一條關(guān)注度較高的微博在互聯(lián)網(wǎng)及與之關(guān)聯(lián)的WAP平臺上發(fā)出后短時間內(nèi)互動性轉(zhuǎn)發(fā)就可以抵達微博世界的每一個角落，到達短時間內(nèi)最多的目擊人數(shù)。微博營銷優(yōu)于傳統(tǒng)的廣告行業(yè)，發(fā)布信息的主體無須經(jīng)過繁復的行政審批，從而節(jié)約了大量的時間和本錢。通過粉絲關(guān)注的形式進行病毒式的傳播，影響面非常廣泛，同時，名人效應能夠使事件的傳播量呈幾何級放大。2024/4/6微博營銷的特點2024/4/6微博營銷的作用普通微博用戶最初的交流和互動并無特定的對象和確切的目的，話題的跟隨者都是零星分布和隨機出現(xiàn)的，形成一種受眾群細化、傳播內(nèi)容針對、實時更新的分眾傳播；信息通過互聯(lián)網(wǎng)平臺進行二次傳播時，已經(jīng)形成了分眾傳播與群眾傳播相互交織、相互作用的傳播環(huán)境，而這兩種特征的結(jié)合，讓微博的傳播形態(tài)有了新的模式；從最初的分眾傳播形式到最終的群眾傳播效果，依靠的即使微博平臺上對其他群眾媒體特別是網(wǎng)絡(luò)媒體的鏈接和互動從而讓傳播活動的參與者和受眾由個體、群體迅速擴大為群眾。2024/4/6微博營銷前景微博將是有效的網(wǎng)絡(luò)營銷工具，微博的運營商可以與企業(yè)共同進行籌劃，以企業(yè)微博、代言人微博、用戶微博為載體，針對新產(chǎn)品、新品牌等進行主動的網(wǎng)絡(luò)營銷微博將是植入式廣告的最好載體之一。微博營銷可以在趣味話題、圖片和視頻中植入廣告微博是一種按照讀者喜好定制的活媒體，將是企業(yè)和媒體人十分熱衷使用的客戶滿意度測試工具。往往能在微博中熱議的話題，就能夠馬上成為各大媒體爭相討論的熱點話題微博也是重要事件的最好的新聞發(fā)布現(xiàn)場。微博的營銷價值微博給網(wǎng)民尤其是網(wǎng)民提供了一個信息快速發(fā)布、傳遞的渠道。建立一個微博平臺上的事件營銷環(huán)境，能夠快速吸引關(guān)注。這對于企業(yè)的公共關(guān)系維護、話題營銷開展，能起到如虎添翼的作用。品牌營銷的有力武器。每一個微博后面，都是一個消費者，一個用戶。越是只言片語，越是最真實的用戶體驗。微博營銷的價值2024/4/6-產(chǎn)品、品牌信息的傳播〔品牌頻道〕CRM與客戶對話微博的商業(yè)價值表達于客戶效勞微博客可以為企業(yè)提供用戶追蹤效勞，在追蹤模式中，可以利用“品牌頻道〞開展對產(chǎn)品、品牌的信息傳播，并與顧客進行對話，縮短了企業(yè)對客戶需求的響應時間，網(wǎng)絡(luò)整合營銷4I原那么中提到的Interests利益原那么強調(diào)，對目標用戶群開展營銷時，要時刻注意營銷活動為客戶提供了實在的利益，而這正顯然是Twitter客戶效勞取得成功的關(guān)鍵。2024/4/6微博客的商業(yè)價值表達于互動形式〔跨地域，實時性〕-與傳統(tǒng)的互動營銷相比，微博客的互動形式可以打破地域人數(shù)的限制，全國甚至全球的受眾都可能成為互動營銷的參與者-更重要的是來自不同地區(qū)的志趣相投者實時溝通，更加深度的交流。品牌的烙印會在體驗與關(guān)系互動中更加深刻。案例：國外一葡萄酒公司在Twitter上舉辦了TwitterTasteLive，5款雨果葡萄酒分別提供給使用Twitter的葡萄酒愛好者品嘗。然后主辦方確定一個時間，在Twitter上和葡萄酒愛好者進行互動交流，并用視頻直播來輔助這次體驗活動，加強了活動的直觀性。用Twitter的形式將品酒會現(xiàn)場搬到網(wǎng)上，只要Twitter用戶將自己的想法以文字由網(wǎng)站、短信息等發(fā)送給訂閱者和好友，雙方就可及時反響。2024/4/6微博客的商業(yè)價值表達于硬廣形式刺激用戶熱情以許可式、自主式進行廣告根據(jù)興趣愛好人群，定位精確，營銷效果更好案例：Twitter允許個人用戶可以通過在個人頁面中插入廣告獲利，用戶可以自主邀請廣告主購置個人網(wǎng)頁的廣告位，雙方協(xié)商投放時間和收取費用。Twitter僅僅收取5%作為效勞費。為了保證廣告主的利益，廣告播出期間的每一小時，用戶都可以按比例獲得由Twitter廣告部門設(shè)定的虛擬帳戶中的金額，廣告完成后，錢才能轉(zhuǎn)入用戶真實帳戶中。如果用戶在廣告期滿前去除了廣告，就只能得的局部費用。2024/4/6微博客的商業(yè)價值表達于公關(guān)效勞企業(yè)輿情監(jiān)測：營銷團隊可通過微博客平臺，實時監(jiān)測受眾對于品牌或產(chǎn)品的評論及疑問企業(yè)的危機公關(guān)維護〔TwitterSearch〕如遇到企業(yè)危機事件，可通過微博客對負面口碑進行及時的正面引導，使搜索引擎中有關(guān)負面的消息盡快淹沒，使企業(yè)的損失降至最低案例：面對Twitter形成的“社會化媒體的長尾〞，一個不起眼的小消息都有可能被無限放大，對企業(yè)來說，在危機之前如何預警，危機產(chǎn)生后如何公關(guān)處理，都是值得研究的課題。2024/4/6微博營銷的一般策略2024/4/6微博營銷的技巧〔1〕標簽

：根據(jù)不同的時期設(shè)置不同的標簽，永遠讓搜索結(jié)果處在第一頁.話題：我聽見你的聲音+我在聽你說+我明白你說的+達成營銷目的互動：創(chuàng)造有意義的體驗和互動，人們才會和你進行交流善用群眾熱門話題如#地震#，因為它適合微博的每個人主動搜索行業(yè)相關(guān)話題，主動去與用戶互動2024/4/6微博營銷的技巧〔2〕有規(guī)律地進行更新，每天5~10條，一小時內(nèi)不要連發(fā)兩條定期舉辦活動，能夠帶來快速的粉絲增長，并增加其忠誠度讓你的內(nèi)容有連載性，連載會顯著提高粉絲的活潑度不要關(guān)注超過50個人，哪怕你有100萬的粉絲上班、午休、下午四點后、晚上8點，抓住這些頂峰發(fā)帖時間2024/4/6微博營銷傳播路徑名人傳播路徑推首傳播路徑病毒傳播路徑2024/4/6目錄微博開展現(xiàn)狀分析微博營銷路徑分析微博營銷案例解析凡客誠品“凡客體〞營銷路徑模擬操作：興業(yè)全球李小天微博營銷模擬附：微博營銷面臨問題2024/4/6凡客誠品凡客體營銷路徑2021年7月6日晚上10時01分，Vancl的官方微博開始了一個小小的互動營銷，而結(jié)果是誰也沒料想到的，截至七夕這一天，光新浪微博上就有近3萬條直接話題這個門的爆發(fā)并不是因為凡客誠品的品牌號召力，而是因為參與討論的人很多2024/4/6“愛……，不愛……，是……，不是……，我是……〞這那么最早出現(xiàn)在公交站牌的廣告語，是為Vancl代言人韓寒和王珞丹所定制，目的是主推今夏熱銷的T恤。“豆瓣〞社區(qū)和各門戶微博是“凡客體〞最早出現(xiàn)的地方。上?；訌V告公司AKQA的首席文案朱宇是最早的PS者，在PS后的廣告中，郭德綱身著紀梵希名牌上衣卻呈現(xiàn)出明顯的郭式氣質(zhì)，再配上“15元一件的老頭汗衫〞字樣，被網(wǎng)友評價為盡顯個性。很快玩票者就突破了廣告人的圈子，PS名人成為最初的風潮，小沈陽、地產(chǎn)界名人任志強、演員馬景濤、西太平洋大學博士唐駿、禹晉永等紛紛亮相。源自一那么公交廣告門戶微博曝光惡搞名人PS凡客誠品凡客體營銷路徑-軌跡2024/4/6此后，PS的范圍又進一步擴展至普通人，有人用它表白自我，有人那么用來調(diào)侃同事，迅速形成網(wǎng)友大聯(lián)歡。最后，又來了不少想要“搭車〞營銷的企業(yè)，有某些廣告設(shè)計工作室的自我推銷，有某門戶網(wǎng)站各頻道的個性展示，有網(wǎng)絡(luò)游戲代言人講述真我風采，有殺毒軟件借此推出擬人化形象。到現(xiàn)在為止，Vancl官方微博上收集的廣告PS版本仍在不斷增加……人人參與，網(wǎng)友大聯(lián)歡商業(yè)借勢持續(xù)升溫凡客誠品凡客體營銷路徑-軌跡2024/4/61、行業(yè)人物發(fā)布微博后引起行業(yè)意見領(lǐng)袖關(guān)注，高質(zhì)量的粉絲的參與，使得這次普通的討論變成了有效的信息傳播。模擬操作：興業(yè)全球李小天微博營銷模擬2024/4/6興業(yè)全球李小天2、專業(yè)執(zhí)行團隊集中轉(zhuǎn)帖、評論，迅速形成短期熱門話題標簽模擬操作：興業(yè)全球李小天微博營銷模擬3、由于專業(yè)執(zhí)行團隊集中轉(zhuǎn)帖和評論后，信息在微博廣場形成熱門標簽?；谖⒉﹥?nèi)部的營銷完成，等待其他媒體的轉(zhuǎn)載和信息的二次曝光2024/4/6微博營銷面臨的主要問題用戶根本上集中在互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者這樣一個很小的圈子內(nèi)，大量的非專業(yè)用戶極少使用微博，這導致微博并沒有像國外那樣在群眾之中迅速普及小眾傳播，不普及平臺的開放程度與開發(fā)能力中國互聯(lián)網(wǎng)的開放程度使Twitter網(wǎng)站最大的特點之一“消息的即時傳遞〞并不能完善地展現(xiàn)出來。話題少且不聚眾能引起用戶產(chǎn)生溝通和討論的話題貧瘠，且內(nèi)容不集中，致使很多受眾僅保持了三分鐘熱度，而不能持久關(guān)注盲目效仿，紛繁蕪雜沒有考慮到用戶體驗及外部環(huán)境就盲目效仿國外的模式，同類網(wǎng)站過多，并且毫無新意。2024/4/6我們的思考：一次營銷成功與否取決于天時地利等太多不可測的因素，具體到微博營銷這種新型的營銷手段，它往往是一次成功互動營銷活動的發(fā)起者，但隨著網(wǎng)絡(luò)蝴蝶效應的產(chǎn)生，單純依靠微博營銷這種手段已經(jīng)難以對方向進行有效的把控；

同時，微博的時效性決定了它的傳播周期是非常短暫的，網(wǎng)友會因為獵奇而不斷追逐新的網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品，如果營銷手段不進行更新，那么這場營銷的“乘數(shù)效應〞就會遞減；不要寄希望只是通過這樣一種營銷方式，就能將品牌的所有特性就覆蓋。每一階段、每一傳播，只要向目標受眾傳達一種產(chǎn)品特性，就已經(jīng)足夠。如果將產(chǎn)品的性能、價格和品牌全部通過這種方式轉(zhuǎn)達出來，會起到弄巧成拙，導致失敗。這種營銷方式是存在風險的。如果產(chǎn)品本身是網(wǎng)民認可的，一般就不會被太過分地貶低和中傷；而如果產(chǎn)品不過硬，那么有可能成為網(wǎng)友“惡搞〞的平臺而無法控制輿論的走向。2024/4/6企業(yè)slogan標準VI的logo微博草根名人熱點話題公益事件根本包括了所有業(yè)務(wù)堅持更新的標志質(zhì)量較高的粉絲群發(fā)出后的回響度較高附：企業(yè)專屬微博打造路徑2024/4/6如何進行房地產(chǎn)市場分析學習內(nèi)容理論局部案例學習為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？慈溪銀泰地產(chǎn)工程市場研究及定位報告市場為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？

開發(fā)商建筑師消費者1。評估工程所處的市場環(huán)境2。尋找工程潛在的市場時機，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定工程的開展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估工程目標實現(xiàn)的可能性。。。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的根底。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購置者或租賃者供給方：市場中的各競爭物業(yè)〔包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等〕市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

1。思路三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、工程市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析工程市場分析廣州經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場工程所在地市場例如：區(qū)域房地產(chǎn)開展處于何種階段？工程市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的根本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種開展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)開展前景進行預測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行比照預測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：工程市場分析根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找到工程的時機點、預估工程的市場占有率。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析〔一〕根本內(nèi)容+對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的根本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的開展前景。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析〔二〕根本資料的獲得數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟開展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展狀況的指標人均GDP與房地產(chǎn)開展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)開展關(guān)系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法異?；菊Ｕ＿\行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標，合理指標為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標，發(fā)達國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場預警預報指標體系第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展狀況的指標房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展狀況的指標消費類型恩格爾系數(shù)住房消費占總消費性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費占總消費支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2021年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第三步專業(yè)市場分析〔住宅〕1、住宅類土地供給情況、成交情況、成