物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理：第四章 收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估

2024/4/31第四章收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估第一節(jié)收益性物業(yè)的概念第二節(jié)收益性物業(yè)價(jià)格的概念和特征第三節(jié)收益性物業(yè)價(jià)值和價(jià)格的種類第四節(jié)影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素第五節(jié)收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法2024/4/32測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)收益性物業(yè)價(jià)格及其特征、價(jià)格和價(jià)值的種類、影響價(jià)格的因素、價(jià)值評(píng)估的基本方法等內(nèi)容的熟悉程度，以及運(yùn)用基本的估價(jià)技術(shù)，在物業(yè)資產(chǎn)的購(gòu)置、經(jīng)營(yíng)管理和處置過(guò)程中進(jìn)行價(jià)值分析與價(jià)格決策的能力和知識(shí)水平。（一）考試目的2024/4/33掌握：物業(yè)價(jià)格的構(gòu)成，投資價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格的聯(lián)系與區(qū)別，市場(chǎng)法、成本法和收益法的用途、適用對(duì)象和操作步驟。熟悉：收益性物業(yè)價(jià)格及其特征，收益性物業(yè)價(jià)格和價(jià)值的種類，收益法估價(jià)的基本公式及其應(yīng)用。了解：影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素，市場(chǎng)法和成本法的應(yīng)用。（二）考試基本要求2024/4/34物業(yè)價(jià)格的特征收益性物業(yè)價(jià)格和價(jià)值的種類影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估的基本方法、內(nèi)容及步驟（三）要點(diǎn)說(shuō)明2024/4/35第一節(jié)收益性物業(yè)的概念

收益性物業(yè)——是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的物業(yè)，包括住宅、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂(lè)場(chǎng)等。影響收益性物業(yè)價(jià)值的因素：區(qū)位、新舊程度、供求、物業(yè)管理等。收益性物業(yè)價(jià)值的高低主要取決于：未來(lái)凈收益的大小、獲得凈收益期限的長(zhǎng)短、獲得凈收益的可靠性。2024/4/36第二節(jié)收益性物業(yè)價(jià)格的概念和特征物業(yè)價(jià)格：是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價(jià)——貨幣額、商品或其他有價(jià)物。一、物業(yè)價(jià)格的概念有用性有效需求：不但愿意購(gòu)買而且有能力購(gòu)買二、物業(yè)價(jià)格的形成條件稀缺性2024/4/37物業(yè)價(jià)格受區(qū)位的影響很大；物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格；物業(yè)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金；物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間很長(zhǎng)；物業(yè)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別因素的影響。三、物業(yè)價(jià)格的特征2024/4/38使用價(jià)值和交換價(jià)值投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格總價(jià)格和單位價(jià)格實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)買賣價(jià)格、租賃價(jià)格市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)原始價(jià)值、賬面價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值第三節(jié)

收益性物業(yè)價(jià)值和價(jià)格的種類2024/4/39使用價(jià)值：是指該種商品能滿足人們某種需要的效用；交換價(jià)值：是指該種同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來(lái)衡量。一、使用價(jià)值和交換價(jià)值2024/4/310投資價(jià)值：一是指值得投資；二是指從某個(gè)特定的投資者的角度所衡量的價(jià)值，是主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值：是指該物業(yè)對(duì)于一個(gè)典型的投資者的價(jià)值，是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值。二、投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值2024/4/311成交價(jià)格：成交價(jià)，是指在一筆物業(yè)交易中交易雙方實(shí)際達(dá)成交易——買者同意付出、賣者同意接受，或者買者支付、賣者收取的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。市場(chǎng)價(jià)格：是指某種物業(yè)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類物業(yè)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。理論價(jià)格：是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下的價(jià)格。三、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格2024/4/312總價(jià)格：總價(jià)，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)整體的價(jià)格。單位價(jià)格：?jiǎn)蝺r(jià)，土地單價(jià)是指單位土地面積的土地價(jià)格；土地與建筑物合在一起的物業(yè)單價(jià)是指單位建筑物面積的價(jià)格。四、總價(jià)格和單位價(jià)格2024/4/313實(shí)際價(jià)格：是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。名義價(jià)格：是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。五、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格2024/4/314現(xiàn)房?jī)r(jià)格：是指以現(xiàn)狀物業(yè)為交易標(biāo)的的價(jià)格。期房?jī)r(jià)格：是指以目前尚未建成而在將來(lái)建成的房屋（含土地）為交易標(biāo)的的價(jià)格。六、現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格期房?jī)r(jià)格＝現(xiàn)房?jī)r(jià)格－預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償2024/4/315交易達(dá)成日交貨日付款日和付款方式備注現(xiàn)貨交易現(xiàn)在現(xiàn)在現(xiàn)在一次付清此為典型的現(xiàn)貨交易現(xiàn)在起分期付清未來(lái)一次付清此成為賒銷或賒購(gòu)期貨交易現(xiàn)在未來(lái)現(xiàn)在一次付清此成為預(yù)購(gòu)或預(yù)售現(xiàn)在起分期付清未來(lái)一次付清此為典型的期貨交易現(xiàn)貨交易和期貨交易的各種情形：2024/4/316起價(jià)：所銷售的商品房的最低價(jià)格；標(biāo)價(jià)：又稱報(bào)價(jià)、表格價(jià)，即賣方的要價(jià)；成交價(jià)：是商品房買賣雙方的實(shí)際交易價(jià)格；均價(jià)：是所銷售商品房的平均價(jià)格。七、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)2024/4/317評(píng)估價(jià)：是對(duì)擬拍賣的物業(yè)的公開市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的結(jié)果；保留價(jià)：又稱拍賣底價(jià)，是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價(jià)格；起拍價(jià)：又稱開叫價(jià)格、起叫價(jià)，是拍賣師在拍賣時(shí)首次報(bào)出的拍賣標(biāo)的的價(jià)格；應(yīng)價(jià)：競(jìng)買人對(duì)拍賣師報(bào)出的價(jià)格的應(yīng)允，或是競(jìng)買人自己報(bào)出的購(gòu)買價(jià)格。成交價(jià)：經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認(rèn)后的競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)。八、評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)2024/4/318買賣價(jià)格：是物業(yè)權(quán)利人通過(guò)買賣方式將其物業(yè)轉(zhuǎn)移給他人，由物業(yè)權(quán)利人收取或他人支付的貨幣額、商品或其他有價(jià)物；租賃價(jià)格：租金，是物業(yè)權(quán)利人作為出租人將其物業(yè)出租給承租人使用，由出租人收取或承租人支付的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。九、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格2024/4/319市場(chǎng)租金：協(xié)議租金，是指由于市場(chǎng)供求狀況決定的租金；商品租金：全價(jià)租金，是指以物業(yè)價(jià)值為基礎(chǔ)確定的租金，由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤(rùn)構(gòu)成；成本租金：是指按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本確定的租金，由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅構(gòu)成；準(zhǔn)成本租金：是指接近但還不到成本租金水平的租金；福利租金房租的分類：2024/4/320地租房屋折舊費(fèi)維修費(fèi)管理費(fèi)投資利息房租的構(gòu)成因素：保險(xiǎn)費(fèi)物業(yè)稅租賃費(fèi)用租賃稅費(fèi)利潤(rùn)2024/4/321市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)：由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格；政府指導(dǎo)價(jià)：由政府價(jià)格主管部門或其他部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格；政府定價(jià)：由政府價(jià)格主管部門或其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。十、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)2024/4/322原始價(jià)值：一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初取得時(shí)實(shí)際發(fā)生的成本，包括買價(jià)、運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、繳納的有關(guān)稅費(fèi)等；賬面價(jià)值：一項(xiàng)資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已計(jì)提折舊后的余額；市場(chǎng)價(jià)值：一項(xiàng)資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)在市場(chǎng)上實(shí)際所值的價(jià)格；或者假設(shè)把該項(xiàng)資產(chǎn)拿到市場(chǎng)上去交易，它最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。十一、原始價(jià)值、賬面價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值2024/4/323物業(yè)價(jià)格的影響因素概述人口因素居民收入因素物價(jià)因素利率因素匯率因素物業(yè)稅收因素城市規(guī)劃因素交通管制因素心理因素第四節(jié)

影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素2024/4/324一、物業(yè)價(jià)格的影響因素概述不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，引起物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的；不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，引起物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的；不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，與物業(yè)價(jià)格之間的影響關(guān)系是不盡相同的；有些物業(yè)價(jià)格影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響與時(shí)間有關(guān)，有些與時(shí)間無(wú)關(guān)；某些物業(yè)價(jià)格影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來(lái)量化，但更多的影響因素卻難以用數(shù)學(xué)公式或模型將其描述出來(lái)。2024/4/325二、人口因素人口數(shù)量：人口數(shù)量增加，對(duì)物業(yè)的需求就會(huì)增加，物業(yè)價(jià)格也就會(huì)上漲；人口素質(zhì)：人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起物業(yè)價(jià)格的變化；家庭人口規(guī)模：將引起居住單位數(shù)的變動(dòng)，從而引起所需要的住房數(shù)量的變動(dòng)，隨之導(dǎo)致物業(yè)需求的變化而影響物業(yè)價(jià)格。2024/4/326三、居民收入因素居民收入的真正增加（非名義增加），意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動(dòng)所需要的空間會(huì)擴(kuò)大，從而增加對(duì)物業(yè)的需求，導(dǎo)致物業(yè)價(jià)格上漲。2024/4/327四、物價(jià)因素物價(jià)的普遍波動(dòng)表明貨幣購(gòu)買力的變動(dòng)，即幣值發(fā)生變動(dòng)，此時(shí)物業(yè)價(jià)格也隨之變動(dòng)；某些物價(jià)，如建筑材料價(jià)格、建筑設(shè)備價(jià)格、建筑人工費(fèi)等的變動(dòng)可能會(huì)引起物業(yè)價(jià)格的變動(dòng)；國(guó)內(nèi)外統(tǒng)計(jì)資料表明，物業(yè)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率和國(guó)民收入的增長(zhǎng)率。2024/4/328五、利率因素從成本的角度，利率升降會(huì)增加或降低物業(yè)開發(fā)的投資利息；從物業(yè)需求的角度，由于現(xiàn)代購(gòu)買物業(yè)普遍采取貸款方式付款，利率升降會(huì)減少或增加物業(yè)需求；從物業(yè)價(jià)值是物業(yè)預(yù)期未來(lái)收益的現(xiàn)值之和的角度，由于物業(yè)價(jià)值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，所以利率升降會(huì)使物業(yè)價(jià)格下降或上升；綜合來(lái)看，物業(yè)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)。2024/4/329六、匯率因素當(dāng)預(yù)期某國(guó)的貨幣會(huì)升值時(shí)，就會(huì)吸引國(guó)外資金購(gòu)買該國(guó)物業(yè)，從而導(dǎo)致其物業(yè)價(jià)格上漲。七、物業(yè)稅收因素增加物業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)稅收，會(huì)增加物業(yè)開發(fā)建設(shè)成本，推動(dòng)物業(yè)價(jià)格上升物業(yè)交易環(huán)節(jié)，增加買方的稅收，會(huì)抑制物業(yè)需求，使物業(yè)價(jià)格下降對(duì)保有物業(yè)課稅，實(shí)際上是減少了利用物業(yè)的收益，導(dǎo)致物業(yè)價(jià)格低落2024/4/330八、城市規(guī)劃因素尤其是對(duì)城市發(fā)展方向、土地使用性質(zhì)、建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等的規(guī)定，會(huì)對(duì)物業(yè)價(jià)格有很大影響；2024/4/331九、交通管制因素交通為居民帶來(lái)出行便捷，節(jié)約出行時(shí)耗，提高出行效率，交通方便程度直接影響物業(yè)價(jià)格。十、心理因素購(gòu)買或出售心態(tài)；個(gè)人欣賞趣味；時(shí)尚風(fēng)氣；接近名家住宅心理；講究風(fēng)水或吉祥號(hào)碼。2024/4/332第五節(jié)

收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法物業(yè)估價(jià)是為了特定的目的，對(duì)特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定的時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定。一宗物業(yè)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，通?？梢詮囊韵聨讉€(gè)途徑求?。?/p>

（1）近期市場(chǎng)上類似的物業(yè)是以什么價(jià)格進(jìn)行交易的；（2）如果重新開發(fā)建設(shè)一宗類似的物業(yè)需要多少費(fèi)用；（3）如果將該宗物業(yè)出租或營(yíng)業(yè)預(yù)計(jì)可以獲得多少收益等。市場(chǎng)法、成本法、收益法2024/4/333一、市場(chǎng)法又稱市場(chǎng)比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過(guò)交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似物業(yè)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚?，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。（一）市場(chǎng)法概述經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理2024/4/334市場(chǎng)法適用的對(duì)象是具有交易性的物業(yè)，而那些很少發(fā)生交易的物業(yè)，則難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。市場(chǎng)法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期，存在著較多類似物業(yè)的交易。如果在物業(yè)市場(chǎng)發(fā)育不夠或者類似物業(yè)交易實(shí)例較少的地區(qū)，就難以采用市場(chǎng)法。

估價(jià)對(duì)象是指需要評(píng)估其客觀合理價(jià)格或價(jià)值的具體物業(yè)。

估價(jià)時(shí)點(diǎn)是指需要評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間。

類似物業(yè)是指與估價(jià)對(duì)象相同或相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)。2024/4/335搜集交易實(shí)例選取可比實(shí)例對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理求取比準(zhǔn)價(jià)格市場(chǎng)法的一般步驟：2024/4/336交易實(shí)例物業(yè)的狀況：如名稱、坐落、面積、用途等；交易雙方：如買賣方的名稱、關(guān)系；成交日期成交價(jià)格：計(jì)價(jià)方式和價(jià)款；付款方式：一次性付款、分期付款、貸款方式付款；交易情況：交易目的、交易方式、交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式等。（二）搜集交易實(shí)例2024/4/337可比實(shí)例物業(yè)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象物業(yè)的類似物業(yè)；可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合；可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。（三）選取可比實(shí)例用途相同：具體利用方式相同；建筑結(jié)構(gòu)；所處地段等

1年以內(nèi)，最好不要超過(guò)2年。2024/4/338統(tǒng)一付款方式統(tǒng)一采用單價(jià)統(tǒng)一幣種和貨幣單位（四）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)統(tǒng)一面積單位統(tǒng)一面積內(nèi)涵2024/4/339利害關(guān)系人之間的交易急于出售或急于購(gòu)買的交易交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易特殊交易方式的交易，如拍賣、招標(biāo)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易相鄰物業(yè)的合并交易受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易（五）交易情況修正2024/4/340將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。（六）交易日期調(diào)整區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整。（七）物業(yè)狀況調(diào)整通過(guò)不同可比實(shí)例所得到的價(jià)格可能是不相同的，最后需要采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法把它們綜合成一個(gè)價(jià)格，以此作為市場(chǎng)法的估價(jià)結(jié)果。（八）求取比準(zhǔn)價(jià)格2024/4/341二、成本法先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新構(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新構(gòu)建價(jià)格減去折舊，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。（一）成本法概述從賣方角度看，其理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。從買方角度看，其理論依據(jù)是替代原理。2024/4/342適用對(duì)象和條件一般而言，只要是可以估算出其成本的都可采用。但是，此法一般用于既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)評(píng)估，住宅、學(xué)校、圖書館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益性房地產(chǎn)，以及特殊工業(yè)廠房、油庫(kù)、發(fā)電站、碼頭、油田等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊服務(wù)體系而建的房地產(chǎn)的評(píng)估；2024/4/343單純的建筑物的評(píng)估基本上也采用此法。此法也適用于市場(chǎng)不完善或狹小市場(chǎng)上無(wú)法運(yùn)用比較法進(jìn)行評(píng)估的房地產(chǎn)。也廣泛應(yīng)用于一些特殊目的的估價(jià)，征稅、糾紛、保險(xiǎn)賠償?shù)取?024/4/344搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料測(cè)算重新構(gòu)建價(jià)格測(cè)算折舊求取積算價(jià)格成本法的一般步驟：2024/4/345土地取得成本：取得物業(yè)開發(fā)用地所必須的費(fèi)用、稅金等開發(fā)成本：土地開發(fā)成本、建筑物建造成本管理費(fèi)用：物業(yè)開發(fā)商人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)等投資利息：土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息銷售費(fèi)用：廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等銷售稅費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加等開發(fā)利潤(rùn)：按照一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)利潤(rùn)率（二）物業(yè)價(jià)格構(gòu)成2024/4/346物業(yè)價(jià)格＝重新構(gòu)建價(jià)格－折舊（三）成本法的基本公式新開發(fā)土地價(jià)格＝取得待開發(fā)土地的成本＋土地開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用＋銷售稅金＋開發(fā)利潤(rùn)新建物業(yè)價(jià)格＝土地取得成本＋土地開發(fā)成本＋建筑物建造成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤(rùn)舊物業(yè)價(jià)格＝物業(yè)的重新構(gòu)建價(jià)格－建筑物的折舊＝土地的重新構(gòu)建價(jià)格＋建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格－建筑物的折舊2024/4/347是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必須的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必須的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。重新構(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)、客觀的、全新狀況下的價(jià)格。（四）物業(yè)的重新構(gòu)建價(jià)格2024/4/348求取房地的重新構(gòu)建價(jià)格的兩大路徑：不將該房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分，而是模擬物業(yè)開發(fā)商的物業(yè)開發(fā)過(guò)程，在物業(yè)價(jià)格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，采用成本法來(lái)求取；將該房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分，先求取土地的重新構(gòu)建價(jià)格，再求取建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格，然后將兩者相加來(lái)求取。2024/4/349根據(jù)建筑物重新建造方式的不同分為：重置價(jià)格：是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。重建價(jià)格：是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。2024/4/350是指由于各種原因而造成的建筑物價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與重新構(gòu)建價(jià)格的差額。建筑物折舊的分類：（五）建筑物的折舊物質(zhì)折舊：建筑物在實(shí)體上的老化、損壞造成；功能折舊：建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過(guò)剩造成；經(jīng)濟(jì)折舊：建筑物本身以外的各種不利因素造成。2024/4/351年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)求取建筑物折舊的方法。剩余經(jīng)濟(jì)壽命＝經(jīng)濟(jì)壽命－有效年齡求取建筑物折舊的年限法：是指建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到它對(duì)物業(yè)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)時(shí)止的時(shí)間。是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑物狀況和效用所顯示的年齡。2024/4/352它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等（P109）。建筑物的年折舊總額的計(jì)算公式：直線法：Et——建筑物的折舊總額C——建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格S——建筑物的凈殘值N——建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命R——建筑物的凈殘值率2024/4/353三、收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。（一）收益法概述2024/4/354收益法的理論依據(jù)

——經(jīng)濟(jì)學(xué)中的預(yù)期原理：決定房地產(chǎn)價(jià)值的是其未來(lái)所能獲得的收益，而不是過(guò)去已獲得的收益；即房地產(chǎn)的價(jià)格是基于市場(chǎng)參與者對(duì)其未來(lái)所能獲取的預(yù)期收益或得到的滿足程度，而不是基于其歷史價(jià)格（生產(chǎn)它所投入的成本或過(guò)去的市場(chǎng)狀況）。2024/4/355收益法適用于有收益或潛在收益，并且收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠量化的房地產(chǎn)；還可用來(lái)檢驗(yàn)市場(chǎng)法和成本法的可靠性。2024/4/356搜集并驗(yàn)證有關(guān)資料預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格收益法的一般步驟：2024/4/3571、收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式（二）報(bào)酬資本化法的主要計(jì)算公式V——物業(yè)的收益價(jià)格A——物業(yè)的年凈收益Y——物業(yè)的報(bào)酬率或折舊率n——物業(yè)的收益期限公式原型！?。≒112）2024/4/3582、收益期限為無(wú)限年且凈收益每年不變的公式V——物業(yè)的收益價(jià)格A——物業(yè)的凈收益Y——物業(yè)的報(bào)酬率或折舊率3、凈收益在前若干年有變化的公式t——凈收益有變化的期限2024/4/359（三）物業(yè)凈收益的求取凈收益＝租賃收入－由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用租賃收入：包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入；出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用：包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)。2024/4/360（四）報(bào)酬率的求取報(bào)酬率為投資回報(bào)與所投入的資本的比率。報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)。風(fēng)險(xiǎn)與物業(yè)的價(jià)值反相關(guān)。求取報(bào)酬率的方法主要有累加法和市場(chǎng)提取法。2024/4/361累加法的公式：報(bào)酬率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償＋缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償－投資帶來(lái)的優(yōu)惠市場(chǎng)提取法：利用與估價(jià)對(duì)象物業(yè)具有類似收益特征的可比實(shí)例物業(yè)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率。2024/4/362（五）直接資本化法將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法。V——物業(yè)價(jià)值NOI——物業(yè)未來(lái)第一年的凈收益R——資本化率2024/4/3631、在某一時(shí)點(diǎn)，對(duì)于一個(gè)特定的收益性物業(yè)，其()是客觀的，唯一的。

A投資價(jià)值B市場(chǎng)價(jià)值C使用價(jià)值D交換價(jià)值2、對(duì)于物業(yè)價(jià)格的特征，下列說(shuō)法正確的有()。

A物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格

B物業(yè)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金

C物業(yè)價(jià)格的高低是由房地產(chǎn)估價(jià)師決定的D物業(yè)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別因素的影響

E物業(yè)價(jià)格隨著時(shí)間的增長(zhǎng)而升高2024/4/3643、下列對(duì)于成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格的說(shuō)法正確的是()。

A理論價(jià)格一般情況下要比市場(chǎng)價(jià)格高B成交價(jià)格就是市場(chǎng)價(jià)格

C實(shí)際的成交價(jià)格位于賣方所愿意接受的最低價(jià)格與買方所愿意支付的最高價(jià)格之間

D在買方市場(chǎng)下，成交價(jià)格會(huì)偏向最高買價(jià)4、一套建筑面積100