大中華區(qū)2023年四季度物業(yè)摘要

大中華區(qū)物業(yè)摘要中國|2023年第四季度律回春漸與時偕行2 二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要目錄專題文章探索新均衡廣東跨境電商行業(yè)蓬勃發(fā)展，催生物流倉儲新風口全景數(shù)據(jù)，重新解讀成都產(chǎn)業(yè)全貌在香港不斷變化的零售格局中尋找機會

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住宅北京上海廣州香港澳門物流地產(chǎn)北京上海廣州成都酒店北京上海廣州深圳香港3 二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要編者按2023年四季度，中國經(jīng)濟出現(xiàn)了更多積極變化，生產(chǎn)端和需求端的多項指標均實現(xiàn)了普遍的改善。2023年經(jīng)濟社會發(fā)展主要預期目標均得以實現(xiàn)，中國經(jīng)濟運行延續(xù)回升向好趨勢，宏觀調(diào)控政策力度與效度穩(wěn)步提升，提高質(zhì)效，高質(zhì)量發(fā)展扎實推進，中長期發(fā)展的積極因素進一步得到加強；但正如中央經(jīng)濟工作會議所指出的，進一步推動經(jīng)濟回升向好，需要克服來自有效需求不足、部分行業(yè)產(chǎn)能過剩、社會預期偏弱、風險隱患較多、國內(nèi)大循環(huán)存在堵點和外部環(huán)境等方面的困難和挑戰(zhàn)。展望2024年，在高通脹、高債務、高利率制約下，世界其他主要經(jīng)濟體增長動能趨弱、國際貿(mào)易下滑、全球經(jīng)濟增長放緩的概率仍不低。相比之下，中國經(jīng)濟發(fā)展的韌性和長期向好的基本趨勢繼續(xù)保持，全面深化改革、開放的潛力和宏觀政策的空間仍然充足。在工業(yè)產(chǎn)出走穩(wěn)走強、消費成為主增長動能、投資提速發(fā)力見效等諸多積極因素支持下，中國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級加快、經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展全面落實。中國依然是全球經(jīng)濟增長的壓艙石和動力源，依然能為海內(nèi)外投資者提供穩(wěn)健的投資機會和多元化的資產(chǎn)類別。

龐溟大中華區(qū)研究部總監(jiān)兼首席經(jīng)濟學家姚耀中國區(qū)研究部總監(jiān)4 |專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店| 二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要經(jīng)濟和政策動態(tài)展望2024年，在高通脹、高債務、高利率制約下，世界其他主要經(jīng)濟體增長動能趨弱、國際貿(mào)易下滑、全球經(jīng)濟增長放緩的概率仍不低。相比之下，中國經(jīng)濟發(fā)展的韌性和長期向好的基本趨勢繼續(xù)保持，全面深化改革、開放的潛力和宏觀政策的空間仍然充足。在工業(yè)產(chǎn)出走穩(wěn)走強、消費成為主增長動能、投資提速發(fā)力見效等諸多積極因素支持下，中國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級加快、經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展全面落實。中國依然是全球經(jīng)濟增長的壓艙石和動力源，依然能為海內(nèi)外投資者提供穩(wěn)健的投資機會和多元化的資產(chǎn)類別。甲級辦公樓市場：2023年，中國經(jīng)濟在震蕩中緩步復蘇，第四季度延續(xù)當前趨勢，國民經(jīng)濟穩(wěn)定向好發(fā)展。1月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2023年中國經(jīng)濟“成績單”，國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長5.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值688238億元，增長5.8%，增長幅度大于第一、第二產(chǎn)業(yè)。全國經(jīng)濟發(fā)展扎實推進。全國辦公樓市場在2023年全年面臨需求承壓，但在第四季度，價格的刺激開始帶動需求端小幅回暖，主要城市的凈吸納量總量明顯

提升。企業(yè)降本增效、業(yè)主以價換量的主流趨勢仍在延續(xù)，隨著經(jīng)濟恢復向好的勢頭持續(xù)得到鞏固，辦公樓市場的整體預期將由需求的逐步改善而推進恢復進程?？v覽全國主要城市的辦公樓市場，市場活躍度及問詢量在2023年第四季度均有所提升，業(yè)主的以價換量策略開始顯效，刺激部分需求在年末落地。本季度全國主要城市凈吸納量錄得75萬平方米，較上季度顯著上升，環(huán)比上升81%。

本季度一線城市凈吸納量錄得45.6萬平方米，占全國總量的61%。深圳甲級辦公樓凈吸納量在四季度得到明顯拉升，錄得21.3萬平方米凈吸納量，且其中大部分源于租賃而非自用需求。受惠于政策扶持、產(chǎn)業(yè)引導，深圳福田與前海子市場表現(xiàn)突出，四季度凈吸納量合計占全市約六成。上海和廣州的甲級辦公樓市場的大部分租戶在成本控制的影響下，對市場的觀望情緒較濃，但經(jīng)濟復蘇的傳導作用及業(yè)主5 |專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店| 二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要以價換量對市場的刺激作用已在年末顯現(xiàn)，兩個城市的凈吸納量水平較上季度均有所回升。北京甲級辦公樓市場在四季度經(jīng)歷了問詢量及看房量的小幅提升，但受制于租賃談判周期延長，需求未完全落地，凈吸納量較上季度小幅下降。二線城市中，成都和重慶經(jīng)歷第三季度的調(diào)整期后，凈吸納量在第四季度轉(zhuǎn)正企

甲級辦公樓租金，2023第四季度增長值（環(huán)比）5%3%1%-1%-3%-5%穩(wěn)，錄得二線城市中的凈吸納量最高值。但這兩個城市在本季度大部分凈吸納量來自于企業(yè)自用需求，租賃市場化活躍度遠不及年初預期。在全國經(jīng)濟波動回升的大環(huán)境下，金融行業(yè)及專業(yè)服務業(yè)保持韌性，依舊是全國大部分城市辦公樓租賃市場的主力。金融類公司，尤其是內(nèi)資金融企業(yè)，在年末抓住租金窗口期，積極落地升級、搬遷或整合辦公室的需求，以實現(xiàn)其降本增效的目標。同時，專業(yè)服務業(yè)在全國大部分城市顯現(xiàn)出穩(wěn)定的需求，尤其是消費服務、電子商務及教育成交板塊成交較2022年有明顯上升。在南京，在線教育整合其布局與業(yè)務組合，積極拓寬業(yè)務范圍至職業(yè)、素質(zhì)及出國教育等新興賽道。在天津，專業(yè)服務業(yè)的需求增長主要來自留學教育行業(yè)疫情后的擴張需求，全年錄得了多個留學及在線教育行業(yè)的成交。此外，個別城市的地產(chǎn)建筑行業(yè)需求穩(wěn)定增長。南京四季度地產(chǎn)建筑行業(yè)的租賃成交量較上季度有明顯增加，‘中建’系成交居多，多成交于河西板塊，主要以升級搬遷為主。西安城市建設向北延伸,載體基建施工需求顯著增長，拉動建筑工程與基建類企業(yè)及設計院、分包商等關聯(lián)企業(yè)順勢擴張。第四季度，全國一線城市甲級辦公樓市場共入市約127萬平方米的面積，環(huán)比上升54%。深圳和上海占一線城市新入市總量的前二，一并貢獻了一線城市中超八成的供應量。同時，四季度也成為該兩個城市全年供應高峰時期。深圳共有七個新項目竣工入市，合計新增約65萬平方米供

*無錫、寧波、長沙每半年更新一次**鄭州、廈門每年更新一次數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行應，將深圳甲級辦公樓市場空置率推高至25.5%。上海共有三個項目竣工，總建筑面積共計42萬平方米，中央商務區(qū)及非中央商務區(qū)空置率分別上升至14.9%及29.8%。廣州的新增供應在下半年有所放緩，四季度僅錄得一個新項目竣工入市。由于重點行業(yè)的需求有所改善，全市甲級辦公樓空置率截至四季度末降至21.4%，環(huán)比下降0.5個百分點。北京在四季度錄得新增供應量14萬平方米，在當前的市場壓力下，小幅推高全市甲級空置率至11.8%。1.5線及二線城市新增供應體量共計錄得34萬平方米，較上季度回落51%。當前市場整體需求承壓，部分業(yè)主對市場情況持觀望態(tài)度，選擇將項目延期入市。寧波在年末迎來約11萬平方米的新項目入市，是本季度1.5及二線城市中新增供應量最高的城市。連續(xù)兩個季度的集中供應未能被寧波寫字樓市場及時吸納，空置率上升至30%，是2013年至今該市空置率的最高值。同時，青島在經(jīng)歷兩年集中供應后，本季度繼續(xù)錄得一棟辦公樓入市，空置率小幅回彈至39.5%。受需求走弱和開發(fā)商資金鏈短缺影響，2023年成都甲級辦公樓新增供應不足年初預估值的50%，本季度供應量持續(xù)保持低位，新增面積約為6.1萬平方米。第四季度，全國主要城市辦公樓市場租金錄得0.7%至4.2%不同程度的環(huán)比降幅。業(yè)主調(diào)整租金的意愿也明顯增強，愿意提

供更多激勵政策以應對激烈的市場競爭。一線城市中，北京、上海與廣州的甲級辦公樓市場的平均租金環(huán)比跌幅皆超過上季度。北京甲級辦公樓平均租金環(huán)比下降4.2%。先前幾個季度中，業(yè)主會通過提供定制裝修等附加服務來推進租賃交易，但發(fā)現(xiàn)所產(chǎn)生的實際效用有限。而當前大部分業(yè)主已意識到直接降租是促使成交落地的快速有效途徑。上海中央商務區(qū)租金環(huán)比下降2.8%，同比下降5.6%。面對新增供應壓力以及周邊非中央商務區(qū)的租金競爭，樓齡較長、空置率較高項目的業(yè)主在租金及激勵政策上讓步幅度加大，以吸引或保留租戶。廣州的甲級辦公樓租金環(huán)比降幅擴大，由于大量新增供應預期和市場租賃需求尚未恢復到疫情前水平，調(diào)整租賃策略加速去化成為大部分業(yè)主的共識。全國1.5線與二線城市的甲級市場租金持續(xù)處于下行通道，價格競爭是2023年的市場主線。成都辦公樓市場需求端疲弱導致市場競爭十分嚴峻，截至四季度，全市甲級辦公樓平均租金收至92.8元/平方米/月，全年跌幅高達6.6%。西安辦公樓市場需求端降本增效情緒加劇，疊加未來供應潮的臨近，市場租金持續(xù)承壓。從面積段看，市場疲態(tài)也致使較大面積的租賃決策趨于審慎，全年400平方米以上的中、大面積租賃需求占比同比縮減約6.9個百分點。青島的甲級市場平均有效租金為107元/平方米/月，同比下降6.0%。相比于先前通過提供附加服務來推進租賃6 |專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店| 二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要交易，區(qū)域業(yè)主已意識到直接降價更能有效促使成交落地。2024年，預計全市場辦公樓租金仍有下探空間，低租金環(huán)境將促使更多租戶做出搬遷選擇。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場：2023年是中國的“消費提振年”。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023年中國社會消費品零售總額實現(xiàn)47.1萬億元，同比增長7.2%；全年消費對經(jīng)濟增長貢獻率高達82.5%，拉動GDP增長4.3個百分點，內(nèi)需仍是中國經(jīng)濟增長的關鍵。從細分領域看，在補償性需求逐步釋放過程下，消費需求呈現(xiàn)出結構性差異。服務零售額增速遠高于商品零售額增。消費端的結構性復蘇傳導至商業(yè)地產(chǎn)板塊，以餐飲、娛樂等為主的購物中心新租需求帶動零售地產(chǎn)市場加速去化。在經(jīng)濟短周期中、在年輕人消費習

21城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)供求指標16,00015%14,00012%千平方米12,00010,0009%比分百8,0006%6,0004,0003%2,0000%00809101112131415161718192021222324F凈吸納量新增供應空置率2008至2022年凈吸納量、新增供應和空置率均為全年數(shù)據(jù)。2023年凈吸納量、新增供應和空置率為年底預測值。數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行慣迭代中、在線上獲客引流模式瞬息萬變中……商業(yè)地產(chǎn)在這場極速的變局中迎來一場大考。供應端：2023年，零售商業(yè)地產(chǎn)新增供應全年高開低走。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，2023年中國21城優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)新增供應共計791.4萬平方米，同比下降2.3%，在過去十年中僅高于2020年。需求端不均衡的復蘇使得商場招商普遍承壓，年底多個項目選擇延期，拉低整體供應。一線占新增供應總量的32.3%，創(chuàng)自2018年以來最高。在經(jīng)濟復蘇周期中，一線與其他高線城市的消費堅韌顯著高于低線城市或城鎮(zhèn)地區(qū)，供需兩側(cè)均展現(xiàn)出更優(yōu)的恢復力和資產(chǎn)表現(xiàn)。從體量上看，供應前十多為頭部商業(yè)運營商。在統(tǒng)計的21個城市里，華潤置地以10個項目總計115.6萬平方米的新增供應傲居供應第一，且產(chǎn)品線豐富。前十運營商新增供應占總供應的57.6%，頭部效應凸顯。項目端：多新項目與城市在地文化緊密結合，如蘇州仁恒倉街和上海龍華會。通過融合現(xiàn)代建筑表達與當?shù)匚幕Y源，為商業(yè)開發(fā)提供了更多可能性。同時，瞄準年輕消費者的商業(yè)項目備受關注，例如北京

朝外TheBox、上海百聯(lián)ZX創(chuàng)趣場、北京DT51、西安原力場等。除此之外，今年多個改造類項目入市，在市場變化迅速的背景下，優(yōu)質(zhì)運營商決定在消費復蘇年開啟新一輪投資，去適應快速發(fā)展的消費市場，體現(xiàn)出破局求新的決心。需求端：今年商業(yè)流動和人流量出現(xiàn)反彈，旅游和跨區(qū)消費人群逐步回歸，線下接觸型消費，例如餐飲、娛樂、服務等迎來了期盼已久的復蘇。但疫情的“疤痕效應”和經(jīng)濟的不確定性導致居民的收入預期降低，致使消費復蘇呈現(xiàn)結構性的差異。在這樣的趨勢下，居民的消費計劃性被強化，更加關注商品性價比，當期消費支出的必要性是最終影響消費行為的重要因素。奢侈品銷售額開始承壓、低客單價潮流服飾的火熱、國貨美妝份額的擴大等消費現(xiàn)象都是消費者“理性”消費的市場結果。另一方面，消費偏好已悄然實現(xiàn)代際更迭，賽事經(jīng)濟、演藝經(jīng)濟、節(jié)假日經(jīng)濟等服務經(jīng)濟帶來的消費觸點更易點燃消費市場?？罩寐剩航衲晷略龉獕毫τ兴徍?，優(yōu)質(zhì)項目以較高的開業(yè)率進入市場，整體市場空置率按季持續(xù)回落。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)

計，2023年第四季度，中國21城優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場平均空置率報10.5%，環(huán)比回落0.1個百分點，較去年末已累計回落0.7個百分點。全國空置率整年延續(xù)下跌態(tài)勢，但依舊高于2019年3個百分點，處于歷史高位。分城市來看，三類城市去化速率不一，A、B、C類城市空置率下滑幅度成遞減態(tài)勢。A類城市（四大一線城市）年底平均空置率報7.4%，年累計降幅高達1.6個百分點，超過全國平均降幅0.9個百分點。B類城市（長江經(jīng)濟帶六大1.5線）的平均空置環(huán)比持平，仍然高于2022年末。C類城市（其他1.5及2線）空置率環(huán)比有所下降，累計降幅0.6個百分點。租金：租金方面，年末多城市租金下探。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，2023年中國21城優(yōu)質(zhì)購物中心的首層平均租金同比下降1.0個百分點，租金仍未止跌回穩(wěn)，其中四季度租金跌幅反彈至0.6%。一方面由于消費需求不均衡的復蘇，商品消費恢復不及預期，年末商品零售額增長率放緩。另一方面我們看到多城市空置率依舊處于高位，“以價換量”仍是多數(shù)城市商場的招商策略，以此填補空鋪。同時年內(nèi)餐飲、服務、娛樂等承租能力較弱的業(yè)態(tài)占據(jù)租賃需求主導7 |專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店| 二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要地位，而傳統(tǒng)時尚則維持謹慎，增量需求的結構性變化也是導致零售商業(yè)地產(chǎn)實際租金營收下滑的一大誘因。消費REITs：10月，首批申請的四單消費基礎設施REITs（華夏金茂購物中心REIT、華潤商業(yè)REIT、中金印力消費REIT以及嘉實物美消費REIT）先后正式獲得中國證監(jiān)會準予注冊的批復，2023年成為中國C-REITs元年。首批C-REITs底層資產(chǎn)區(qū)位條件尚優(yōu)，均位于強一、二線城市，且在城市區(qū)域內(nèi)核心商圈輻射范圍內(nèi)，城市消費需求強盛且發(fā)展?jié)摿妱拧ｍ椖康倪\營管理相對成熟穩(wěn)定，具備較強的增長潛力。四單REITs預計2024年可供分派率在4.80%-6.68%之間，該分派率

二十城市大眾住宅市場季度成交量8,000平方米）7,0006,0005,0004,0003,0001,00004Q102Q114Q112Q124Q122Q134Q132Q144Q142Q154Q152Q164Q162Q174Q172Q184Q182Q194Q192Q204Q202Q214Q212Q224Q222Q234Q234個一線城市16個二線城市20個城市季度平均成交量注：1)4個一線城市包括北京，上海，廣州和深圳。16個二線城市包括長沙，成都，重慶，大連，杭州，南京，寧波，青島，沈陽，蘇州，天津，武漢，無錫，廈門，西安以及鄭州;2)重慶大眾市場成交量包含所有商品房，重慶政府并未分開計算商品住宅部分。數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)水平與其他產(chǎn)權類項目上市時點相比更高。目前華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT、華安百聯(lián)消費REIT也已正式申報，消費基礎設施REITs發(fā)展進程大幅加快，這對于當前房企走出行業(yè)困境具有重要意義。但商業(yè)地產(chǎn)的市場基本面仍是支撐投融資端的底層邏輯，唯有健康、看漲的前端地產(chǎn)市場，才有穩(wěn)健發(fā)展的多渠道資本反饋。因此在這一大趨勢下，商業(yè)資管的未來市場價值更不容小覷。未來展望：據(jù)仲量聯(lián)行預測，2024年21城預計迎來逾1,100萬平方米的新增供應，其中不少為2023年延期開業(yè)項目。北京、上海以超百萬的供應排名前兩位，一線城市將繼續(xù)占據(jù)市場開發(fā)的主導地位。南京、武漢也有超90萬體量的新增供應入市，整體供應節(jié)奏相較2023年加快。在供應壓力下，我們預計空置率在2024年會有小幅回升。除了常規(guī)商業(yè)供應外，非標商業(yè)的發(fā)展仍然方興未艾。在當下的商業(yè)變局中，“標準化”與“非標“之間不存在簡單的對立或競爭，載體本就需要適配消費需求的多元組合，適應不同場景下的消費行為，是”城市級—區(qū)域級—社區(qū)級“三級商業(yè)體系的有力補充。我們可以看到，許多大型購物中心開始引進非標概念，比如打造有特色的主題街區(qū)、手工藝品區(qū)、藝

術展覽空間，以及舉辦各種文創(chuàng)市集。同時，一開始就標榜個性化、非標的商業(yè)集合體，亦逐步重視品牌的建設和市場的拓展，大修內(nèi)功。面對激烈的市場競爭，只有敢于打破常規(guī)，勇于擁抱新思維的商業(yè)實體，才能在這場變革中脫穎而出。2024年是“消費促進年”。展望未來，內(nèi)需依舊是中國經(jīng)濟發(fā)展的壓艙石。消費的源動力來自于收入增長及消費意愿提升，居民收入在2023年增長6.3%，高于同期社零增速。居民的儲蓄率在2023年四季度已經(jīng)接近2021年的水平，反映出消費意愿的好轉(zhuǎn)，這也是消費韌性的根源。但從宏觀數(shù)據(jù)來看，2021-2023年社零的復合增速為3.4%，中國消費總需求已從10%增速時代進入5%時代。進入2024年，在補償性消費褪去和基數(shù)效應下，服務消費對社零的拉動作用或見頂，激活消費亟需新的增量中樞。住宅市場：2023年，中國住宅市場持續(xù)深度調(diào)整，置業(yè)需求及房企開發(fā)投資意愿度仍處于磨底狀態(tài)。自7月召開的中央政治局會議定調(diào)要“適應市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢”以來，中央及地方監(jiān)管部門持續(xù)加碼政策托舉力度。為鞏固置業(yè)信心及投

資者預期企穩(wěn)，“認房不認貸”、差別化住房信貸政策、調(diào)整存量首套住房貸款利率等一系列需求端措施于2023年下半年在全國多個城市及地區(qū)陸續(xù)落地。進入四季度，為支撐市場情緒企穩(wěn)回升，多個核心一、二線城市也陸續(xù)針對現(xiàn)有的限制性政策進行了優(yōu)化。其中北京及上海下調(diào)房貸首付比例和房貸利率，并放松針對普通住宅認定標準；重慶調(diào)整個人住房房產(chǎn)稅政策，包括應繳稅額七折、免稅面積提升至180平方米等。2023年中國整體信貸及貨幣政策延續(xù)邊際寬松態(tài)勢。為維持我國實體經(jīng)濟流動性合理充裕，綜合融資成本穩(wěn)中有降，央行于2023年中累計降準0.5個百分點，釋放超1萬億人民幣，1年期以上貸款市場報價利率（LPR）和5年期以上貸款市場報價利率（LPR）分別下調(diào)至3.45%和4.2%。2024年年初，中國人民銀行又宣布將于2月5日下調(diào)存款準備金率0.5個百分點，向市場提供長期流動性1萬億元，繼續(xù)推動社會綜合融資成本的穩(wěn)中有降。進入第四季度，隨著中央托底房地產(chǎn)力度繼續(xù)加大，房企投資意愿度初現(xiàn)止跌企穩(wěn)跡象，住宅開發(fā)投資同比降幅逐漸收窄。2023年全年，全國房地產(chǎn)累計開發(fā)投8 |專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店| 二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要資11.1萬億元，同比下降9.6%；其中住宅投資8.4萬億，同比下降9.3%。2023年，住宅累計新開工面積6.9億平方米，同比下降20.9%；住宅累計施工面積59.0億平方米，同比下降7.7%。在中央持續(xù)加速落實一系列針對“保交樓”工程的支持性舉措、加快推進項目復工和建設交付的背景下，全國住宅竣工數(shù)據(jù)較2022年明顯改善。2023年，全國住宅累計竣工面積達7.2億平方米，同比上升17.2%。2023年，全國住宅市場銷售表現(xiàn)延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，置業(yè)信心尚未完全企穩(wěn)修復的背景下，全國新建商品住宅銷售面積共計錄得9.5億平方米，同比下降8.2%。仲量聯(lián)行跟蹤的20個主要一、二線城市住宅成交數(shù)據(jù)顯示，2023年四季度20城市一手住宅成交面積合計約3416萬平方米，環(huán)比上升20.9%，同比下降1.9%。2023年全年來看，20城市全年成交面積達1.4億平方米，較2022年全年成交面積僅小幅下滑2.4%，其中4個一線城市成交面積同比下滑5.9%，16個二線城市成交面積同比下滑1.6%。2023年四季度，受市場預期尚未取得實質(zhì)性回暖、購房者整體置業(yè)需求信心依舊不足的影響，全國商品住宅銷售價格同比整體承壓。12月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為下降0.1%。其中，北京和上海分別上漲1.7%

和4.5%，廣州和深圳分別下降3.0%和3.6%。二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.8%，降幅比上月擴大0.2個百分點。在二手住宅方面，隨著掛牌量持續(xù)攀升及購房者觀望情緒加重，一線城市二手住宅銷售價格同比下降3.5%，降幅比上月擴大0.6個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降2.2%、3.4%、5.2%和3.1%。二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降4.0%和4.2%，降幅比上月分別擴大0.4和0.3個百分點。2023年，受住宅市場銷售端修復速度較緩的影響，房企拿地策略依舊較為審慎，全年全國土地市場持續(xù)低位運行，供求延續(xù)承壓態(tài)勢。盡管如此，一線及核心二線城市內(nèi)位處核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊持續(xù)受到房企的青睞，其中國有企業(yè)拿地意愿度依然活躍。四季度，一線城市住宅用地平均溢價率達5.7%；二線城市住宅用地平均溢價率為3.6%；三、四線城市住宅用地平均溢價率為3.0%。展望2024年，在全球經(jīng)濟增速將進一步放緩的背景下，預計未來一年中央將強化宏觀政策“逆周期”和“跨周期”調(diào)節(jié)，繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。從12月的中央經(jīng)濟工作會議內(nèi)容來看，2024

年房地產(chǎn)領域的工作重心和重點在于防范化解風險，當前房地產(chǎn)風險主要體現(xiàn)在房企債務化解、項目保交付等方面，預計2024年企業(yè)端資金支持政策有望繼續(xù)細化落實。值得關注的是，此次中央經(jīng)濟工作會議再度提出“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求”。預計2024年在加大對房企融資支持的基礎上，將增強對民企融資的支持。當然，化解房企風險仍需要推動企業(yè)恢復自我造血能力，市場銷售得到實質(zhì)性修復，是改善企業(yè)資金面的關鍵。在需求端，中央監(jiān)管部門要求各地繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整樓市政策工具箱刺激置業(yè)需求回升，預計2024年各城市的限制性政策有望進一步放開，有效降低置業(yè)者的購房成本及購房門檻將會成為未來一年政策優(yōu)化的大方向。近期，廣州率先放開超120平方米住房限購，將對大戶型地產(chǎn)市場啟動有積極意義。蘇州也在2024年1月30日宣布全面取消限購，買房不再限面積及套數(shù)。預計2024年一線城市及核心二線城市將漸進式優(yōu)化當前的限購政策、通過放松購房條件、擴大非限購區(qū)范圍等方式逐步釋放積壓的購房需求；預計非核心二線城市及三、四線城市將通過加大購房補貼力度來穩(wěn)定住宅市場成交。|專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店|超過8,400條租約。由此發(fā)現(xiàn)，金融、科技互聯(lián)網(wǎng)、專業(yè)服務這三個行業(yè)單年所產(chǎn)生的租賃費用，即可超過其他所有行業(yè)之和。在此之上，金融與科技互聯(lián)網(wǎng)更處于斷崖式領先地位，可謂是北京辦公樓市場的兩大支柱。從租金來看，2019年是北京辦公樓市場發(fā)展的一個分水嶺。在此之前，市場租賃需求活躍，全市租金持續(xù)爬升，在2018年下旬達到頂峰。自2019年開始，市場步入下行探索新均衡 通道，此后租金連續(xù)下降近5年，降幅達到22%，長期以來低供應、低空置的北京市場由業(yè)主方市場轉(zhuǎn)為租戶方市場，企業(yè)租戶的議價能力持續(xù)提升。2023年以來，北京市場表現(xiàn)仍未達到各方 對比甲級和非甲級辦公樓市場可見，自的預期，傳統(tǒng)的市場刺激手段尚未有效激2019年轉(zhuǎn)入下行周期后，北京甲級辦公發(fā)需求活力。在經(jīng)歷了2008年和2018年兩樓市場租金降幅為75元/平方米/月，高于輪大供應周期后，北京市場已走完初步發(fā)非甲級辦公樓50元/平方米/月的降幅。不展階段和快速增長階段，開始步入成熟市過，2023年上半年，甲級項目平均成交面場階段。 積與疫情前相比降低了23%，而非甲級項金融和科技行業(yè)成市場兩大支 目平均成交面積則下降了45%。柱，2019年為租金分水嶺。為了厘清本輪市場周期的演變規(guī)律，我們從行業(yè)租金承付力來看，截至2023年上半梳理研究了過去七年間北京辦公樓市場年，北京所有行業(yè)的成交租金均落至7年

二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要來最低水位區(qū)間，沒有個別行業(yè)能在本輪周期中脫穎而出、支撐租金表現(xiàn)。疫情前，大部分行業(yè)成交單價集中在305-395元/平方米/月的區(qū)間，而目前則萎縮至211-316元/平方米/月。即便是最不差錢的金融行業(yè)，當前的平均成交租金為355元/平方米/月，而疫情前則高達429元/平方米/月。從2017年至今，各個面積段的成交均價顯著趨同，呈葫蘆型收口趨勢。在本輪下行周期中，推動市場中平均租金持續(xù)下跌的主要影響因素，并非底線租金的降低，而是上限租金的下降。因此，大面積租戶尚未獲得突破底線的價格優(yōu)惠，難以激發(fā)降本和搬遷型決策落地。北京辦公樓市場處于緩慢轉(zhuǎn)型階段，未來將迎來穩(wěn)健均衡發(fā)展。在經(jīng)濟高速增長時期，高品質(zhì)的辦公空間和樓宇服務能為企業(yè)的業(yè)務增長構成強勁助力，但在企業(yè)發(fā)展前景具有不確定性的時候，辦公樓租金作為企業(yè)的成本支出，則必然面臨下行的調(diào)整周期，或者說租金水平適配經(jīng)濟發(fā)展階段的“正?；边^程。一直以來，依托全國最高的第三產(chǎn)歷年平均單筆租賃成交面積及平均租金趨勢(2017-1H23)6,0005,000354364面積（平方米）4,0003313243113053,0002,000

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450400350/平方米/月）300250元200租金（1501,0001002017201820192020202120221H23平均單筆成交面積平均成交租金注：租金為凈租金口徑（含稅不含物業(yè)費，不計免租期），為歷年實際租賃成交的平均租金。該租金覆蓋了甲級及非甲級辦公樓，因此與仲量聯(lián)行季度更新的甲級辦公樓市場租金數(shù)據(jù)有差異。數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行研究部|專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店|各面積段租賃成交均價走勢圖(2017-1H23)500月）450400平方米/350元/300租金（2502001502017201820192020202120221H23小于500㎡1,000-2,000㎡5,000-10,000㎡500-1,000㎡2,000-5,000㎡大于10,000㎡數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行研究部

二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要業(yè)占比和供給側(cè)政策限制，北京始終是全國辦公樓租金最貴的城市。但是，在經(jīng)濟增速放緩的轉(zhuǎn)型期，高昂的租金將構成經(jīng)濟增長的成本，而租金下調(diào)的“正常化”階段將有助于培育和激發(fā)市場需求，幫助北京市場補齊短板、發(fā)揮優(yōu)勢，為更為穩(wěn)健的長期增長奠定基礎。北京市場已從新興市場發(fā)展為與全球主要城市比肩的成熟市場，當前的市場環(huán)境正處于轉(zhuǎn)型階段，復蘇及調(diào)整都隨著市場體量的增加而變得緩慢。預計市場將不會

迎來爆發(fā)式的需求反彈，以及大踏步前進式的租金回漲。在未來5年內(nèi)，預計租金會在1.5到2年內(nèi)觸底，并在之后以更溫和、漸進式的步調(diào)達成新的市場均衡。從產(chǎn)業(yè)結構來看，北京是全國第三產(chǎn)業(yè)占比最高的城市，達到83.8%，辦公樓宇是這座城市主要經(jīng)濟活動的承載地，因此北京辦公樓市場有充足的底氣迎來復蘇。從宏觀視角來看，這也是中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型和增長換擋降速，為市場指引的必經(jīng)之路和必然結果。

紀明華北區(qū)研究部董事陳晨華北區(qū)研究部高級經(jīng)理11 |專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店| 二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要圖2：2023年前三季度華南三市非保稅高標倉指標與跨境電商租賃面積一覽廣東跨境電商行業(yè)蓬勃發(fā)展，催生物流倉儲新風口

1007.5%10.0%808.0%建筑面積，萬平方米605.3%6.0%402.9%4.0%202.0%00.0%廣州東莞佛山*新增供應凈吸納量跨境電商租賃面積**空置率數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行注：*佛山新增供應、凈吸納量及空置率為2023年二季度末統(tǒng)計值；**基于截至2023年9月獲得的市場信息，含預租賃面積。廣東：跨境電商行業(yè)的“先行者”與“引領者”近年來，跨境電商成為我國外貿(mào)發(fā)展的新動能。放眼全國，廣東堪稱跨境電商行業(yè)的“先行者”與“引領者”。2022年廣東省跨境電商進出口值達6,454億元，占據(jù)了國內(nèi)跨境電商進出口總值的43.4%，名列榜首。值得注意的是，廣東省的跨境電商進出

口總值在2015年至2022年間增長了近43倍，年均增速高達72%。廣東之所以能引領國內(nèi)跨境電商產(chǎn)業(yè)發(fā)展，得益于其在產(chǎn)業(yè)資源、基礎設施和商業(yè)模式等諸多方面的優(yōu)勢。近年來，廣東跨境電商產(chǎn)業(yè)在向規(guī)范化、平臺化的轉(zhuǎn)型過程中，創(chuàng)新發(fā)展了跨境電商“全托管”的全新商業(yè)模式，并通過推廣“全托管”模式帶動

了跨境電商行業(yè)的快速增長。全托管模式：催生華南物流非保稅倉儲新需求在“全托管”模式下，跨境電商平臺企業(yè)承擔部分商品貨物的存儲、運輸和交付任務。隨著銷售額的迅速增長，企業(yè)對倉儲空間的需求也水漲船高。此外，由于跨境電商主要依靠航空物流進行海外運輸，物流中心圖1：2021年至2023年三季度華南跨境電商非保稅倉儲租賃情況租賃建筑面積（萬平方米）肇慶>70廣州惠州2021東莞佛山202240-601Q-3Q23中山深圳10-40香港<10江門 珠海 澳門數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行|專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店|選址偏好良好的航運通達度，因此廣州白 2023年以來，廣州、東莞和佛山的許多大云國際機場等大型機場周邊的倉儲項目受 體量新增供應一經(jīng)推出便被跨境電商租戶到較多青睞?？缇畴娚听堫^企業(yè)為搶占先 整租去化，有效支撐這些城市的非保稅倉機，紛紛布局廣州這一國家綜合貨運樞紐， 儲市場租金水平保持平穩(wěn)。此外，2023年以及佛山、東莞、肇慶、江門等鄰近廣州白 三季度上述三市市場空置率也相較去年年云國際機場的制造業(yè)城市。 末持平或有所下降。根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，2023年前三季度未來展望：跨境電商將持續(xù)推動華內(nèi)，SHEIN、Temu、TiktokShop及速賣通南非保稅物流倉儲市場的健康發(fā)等跨境電商龍頭企業(yè)在廣州、東莞、佛山、短期來看，在業(yè)務持續(xù)增長的推動下，頭部江門和肇慶等華南城市合計租賃了逾180萬平方米（含預租）的非保稅倉庫。上述跨跨境電商企業(yè)有望保持擴張趨勢，積極搶境電商企業(yè)的快速增長及業(yè)務擴張促使大灘華南優(yōu)質(zhì)供應鏈資源，從而推動非保稅量租賃需求釋放。物流倉儲市場的空置去化。

二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要曾麗華南區(qū)研究部總監(jiān)13|專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店|二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要成都辦公樓市場存量行業(yè)結構科技互聯(lián)網(wǎng)29.6%地產(chǎn)建筑16.4%金融業(yè)13.0%專業(yè)服務7.1%醫(yī)藥及生命科學5.3%制造業(yè)能源、環(huán)保及公共事業(yè)政府機構及公共組織全景數(shù)據(jù)，重新解第三方辦公運營讀成都產(chǎn)業(yè)全貌零售貿(mào)易文體娛樂截至2023年，成都工業(yè)及科研用地開發(fā)的酒店餐飲物流運輸產(chǎn)業(yè)辦公樓存量高達1,187.7萬平方米；再加商業(yè)辦公樓存量，成都產(chǎn)辦加商辦總樣跨行業(yè)集團及政府平臺本高達2,331.9萬平方米。兩千多萬平方米農(nóng)林牧漁的辦公空間承載成都經(jīng)濟的可持續(xù)增長與產(chǎn)業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展路徑。成都全口徑辦公數(shù)據(jù)顯示，科技互聯(lián)網(wǎng)行宇，甲級商辦樓宇更常見的是地產(chǎn)開發(fā)商。為主，其占比僅為3.5%；但在優(yōu)質(zhì)產(chǎn)辦樣業(yè)占比29.6%，穩(wěn)居各產(chǎn)業(yè)首位；在優(yōu)質(zhì)產(chǎn)金融業(yè)與專業(yè)服務業(yè)是甲級商辦樓宇優(yōu)本中，其需求占比高出一倍，達到7.4%。產(chǎn)辦樣本中，其占比更是高達42.0%?？萍蓟ベ|(zhì)租戶的代表，承租能力更高，其聚集度辦市場更能凸顯成都醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的集聚規(guī)模聯(lián)網(wǎng)的絕對優(yōu)勢再次彰顯成都作為中國西往往也是衡量一個商務區(qū)是否成熟的重與產(chǎn)業(yè)鏈附加值，未來將持續(xù)引領成都高部的科技之都、互聯(lián)網(wǎng)之城的發(fā)展優(yōu)勢。相要指標。成都三產(chǎn)在GDP占比高，在全國質(zhì)量產(chǎn)業(yè)發(fā)展較而言，游戲公司、軟件企業(yè)及后臺中心構主要城市名列前茅；兩大產(chǎn)業(yè)亦常年位居筑成都商辦需求核心基石；通訊智能制造甲級商辦增量需求的前三位。在全口徑辦與互聯(lián)網(wǎng)總部則多數(shù)落戶產(chǎn)辦項目。公樣本數(shù)據(jù)中，二大產(chǎn)業(yè)的占比分別為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)端，甲級辦公樓存量全國第13.0%、7.1%，分列三四位。五，優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)存量全國第三，人口與近年來，成都生物醫(yī)藥快速發(fā)展，在全口徑經(jīng)濟基本盤規(guī)模支撐成都地產(chǎn)建筑業(yè)發(fā)樣本需求中脫穎而出，排名第五，在優(yōu)質(zhì)產(chǎn)展。就辦公需求分析，地產(chǎn)建筑存量需求優(yōu)辦樣本中排名第三。成都生物醫(yī)藥科研力勢仍在，在全口徑樣本總需求的占比高達量雄厚，四川大學生物醫(yī)藥工程學科位列16.4%，位居各行業(yè)第二；在優(yōu)質(zhì)產(chǎn)辦樣本全球前十，華西醫(yī)院全國綜合排名第二。盡杜婷的需求占比為13.7%。出于成本考量，建筑、管進駐商辦樓宇的生物醫(yī)藥企業(yè)需求面積華西區(qū)研究部董事裝修類企業(yè)多選址于產(chǎn)辦或乙級商辦樓并不大，企業(yè)多以前臺銷售或行政辦公室華西區(qū)辦公樓研究負責人14 |專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店|

二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要在香港不斷變化的零售格局中尋找機會在過去幾年，香港的零售業(yè)經(jīng)歷了重大的變革。隨著我們逐漸步入后疫情時代，市場參與者——從業(yè)主到商家，都必須擁抱變化，積極探索新的商業(yè)機遇。我們發(fā)布了最新的白皮書："重置、重塑、重新思考：在變化中尋找機會"，以協(xié)助商業(yè)領袖和行業(yè)利益相關者驅(qū)動香港零售業(yè)的未來。

報告指出，香港的零售市場面臨六大挑戰(zhàn):1.游客購物習慣的變化：由于香港的匯率強勢和游客的購物習慣改變，游客消費在總零售額中的占比已經(jīng)較疫情前水平下降。內(nèi)地游客的消費焦點逐漸從傳統(tǒng)的購物活動轉(zhuǎn)移向了更加本土化和社區(qū)化的體驗，例如探索地道的旅游景點和享受當?shù)孛朗场＿@一變化導致了他們在傳統(tǒng)零售購物上的開支有所減少。2.本地消費的流失：隨著外游的吸引力不斷增強和越來越多的香港人熱衷于北上消費，出境與入境人數(shù)的比例預計會進一步上升，這將導致香港本地消費的進一步流失。3.與其他旅游目的地的激烈競爭：我們的消費者調(diào)查結果顯示，大部分的受訪者計劃儲蓄更多作出境旅游，特別是去內(nèi)地。此外，海南島將升級為自由貿(mào)易港。這一變化意味著香港的零售業(yè)，尤其是在奢侈品市場，將要面對又一個有力的競爭者。4.商業(yè)樓面新供應增加：香港的零售市場

正面臨著大量新增優(yōu)質(zhì)購物空間。預計從2023年到2027年，平均的年供應量將可能是過去15年平均值的近兩倍，這對購物中心的業(yè)主來說將是一個挑戰(zhàn)。5.在線銷售更趨普及：疫情使得消費者轉(zhuǎn)向電商的趨勢加快。雖然香港的線上銷售額占比目前僅為7.1%，遠低于中國大陸的30%，但電商增長勢頭預計仍將延續(xù)。零售商和業(yè)主必須積極適應這種消費行為的變化。6.高昂的租金：大多數(shù)商戶認為高租金是現(xiàn)時業(yè)務最大的挑戰(zhàn)。高昂的租金限制了創(chuàng)新性和體驗式零售店及新概念店鋪的發(fā)展。為了應對這些挑戰(zhàn)并將變化轉(zhuǎn)為機遇，購物中心的業(yè)主應考慮引入獨特的體驗式零售租戶，多元化租戶和行業(yè)組合，從而使商場轉(zhuǎn)型升級，不再單純作為購物的空間。業(yè)主應積極與有前瞻思維并愿意投資創(chuàng)新概念的租戶建立戰(zhàn)略伙伴關系。通過靈活的租賃安排與這些租戶合作，可以將創(chuàng)新的理念，獨特的商品選擇和非凡的消費體圖1：整體零售銷售(本地vs訪港旅客–2009年上半年至2023年上半年)300旅客消費額占比:40%vs16%2502014年上半年2023年上半年200十億)150港幣(零售消費額100500200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023上半年上半年上半年上半年上半年上半年上半年上半年上半年上半年上半年上半年上半年上半年上半年旅客消費額本地零售消費額旅客消費額占比(右)

454035302520占比(%)151050資料來源:政府統(tǒng)計處,香港旅游發(fā)展局,仲量聯(lián)行15 |專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店| 二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要驗帶進商場。我們的調(diào)查結果顯示，消費者青睞于多樣化和獨特的零售產(chǎn)品。同時，更好的客戶服務也是吸引他們在香港增加消費的重要因素。例如更多的本土商店，獨特的美食餐館和更優(yōu)質(zhì)的顧客服務。除了引入新的品牌和多元化的租戶類型，購物中心業(yè)主還可以考慮為租戶提供一站式服務，協(xié)助租戶推廣其品牌，提供店面設計、產(chǎn)品陳列及各類顧問服務等。這些支持措施不僅確保租戶在其購物中心內(nèi)的店鋪質(zhì)素及獨特性，更有助增強購物中心對租戶的吸引力。總體而言，香港零售市場的復興需依賴于業(yè)主、運營商、各方利益相關者以及行業(yè)圖3：零售業(yè)面臨的最大業(yè)務挑戰(zhàn)競爭加劇夜間生意淡靜人力短缺人流/客流量普遍減少勞工及材料成本上漲租金上升本港經(jīng)濟表現(xiàn)疲弱其他(請注明)0 5 10 15

圖2：您未來會否增加網(wǎng)上購物?總計73%27%55歲以上50%50%46-55歲64%36%41-45歲86%14%31-40歲74%26%26-30歲71%29%18-25歲77%23%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%會不會資料來源:仲量聯(lián)行,2023年影響者的緊密合作，同時也離不開政府相關政策的有力支持。零售業(yè)的復蘇依賴于城市的獨特優(yōu)勢和與旅游，娛樂等其他行業(yè)的協(xié)同發(fā)展。市場能夠適應并推廣體驗式零售的關鍵，還在于保持合理的零售租金和提供適宜的店鋪規(guī)模，從而激勵創(chuàng)新概念的孕育與實施。我們對香港零售市場重煥光芒、重返全球舞臺充滿信心。未來可期，香港的零售版圖必將綻放新的光彩。20 25 30 35 40 45 50%資料來源:仲量聯(lián)行,2023年鐘楚如香港研究部資深董事16|專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店|二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要辦公樓|專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店| 二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要北17京“租金持續(xù)下行，激發(fā)市場問詢與看房量小幅提升?！泵钻枺A北區(qū)研究部負責人價格指數(shù)120100指數(shù)8060402004Q184Q194Q204Q214Q224Q234Q24租值指數(shù)資本值指數(shù)箭頭表示12個月展望基數(shù):2018年第4季度=100該價格指數(shù)僅指中央商務區(qū)的價格指數(shù)資料來源:仲量聯(lián)行硬性指標100018%千平方米80015%12%600百總建筑面積9%4006%2003%00%18192021222324F凈吸納量落成量未來供應空置率2018至2023年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2024年是年底預計值。資料來源：仲量聯(lián)行

租金同比增長率每平方米每月有效租金周期注：增長率為同質(zhì)比變化租金基于建筑面積*跌幅-7.7%327元加快低租金成為租戶決策時最優(yōu)先考量的因素。本季度租賃市場問詢及帶看量小幅上升。經(jīng)過先前若干季度的多輪租金談判，當前業(yè)主愿提供更具有吸引力的租賃條款以推進租賃進度并盡快簽約。來自中小面積段租戶的降本增效搬遷行為成為租賃需求的主要來源。本季度，TMT行業(yè)貢獻了甲級辦公樓市場成交總量的30%。一家內(nèi)資芯片公司升級至奧林匹克區(qū)域的甲級項目并租賃5,000平方米面積，成為本季度引人注目的甲級市場租賃成交之一。內(nèi)資租戶在辦公樓租賃市場中持續(xù)主導需求。信達中心項目入市，小幅推升全市空置率。本季度信達中心入市，該項目位于東二環(huán)區(qū)域，總建筑面積近14萬平方米。信達中心預租期超過一年，目前仍留有大量空置面積尚未吸納。在充滿挑戰(zhàn)的市場環(huán)境下，較為緩慢的去化速度為業(yè)主方帶來壓力。全市整體空置率上升0.6個百分點至11.8%，主要受到新項目未去化面積的影響。市場中存量項目的空置面積本季度正在緩步去化。全市平均租金持續(xù)大幅下跌。本季度全市甲級辦公樓平均租金環(huán)比下降4.2%。先前幾個季度中，業(yè)主發(fā)現(xiàn)通過提供定制裝修等附加服務所產(chǎn)生的實際效用有限。當前大部分業(yè)主已意識到直接降租是促使成交落地的唯一有效途徑。在爭取好資質(zhì)租戶的過程中，市場中已出現(xiàn)突破底線的租金價格。辦公樓租賃市場持續(xù)下行，投資者因而在做出決策的過程中更加謹慎。在市場波動中，投資者期望的市場收益率持續(xù)升高。2024年全市平均租金將進一步下探。預計2024年甲級辦公樓租金將下跌7.2%。在競爭激烈的租賃市場中，業(yè)主將持續(xù)下調(diào)租金。低租金環(huán)境將促使更多租戶做出搬遷選擇，并進一步刺激沒有強搬遷動機的租戶進入市場尋找機會。2024年，全市凈吸納量預計有所提升。2024年無新項目入市，全市供應壓力得到適當緩解。存量項目業(yè)主因此獲得窗口機會進行空置面積回填。明年全市平均租金持續(xù)下行，預計將刺激空置面積去化加速。備注：北京辦公樓市場是指北京甲級辦公樓市場。???*CBD甲級辦公樓租金。|專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店| 二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要上18?！凹准夀k公樓租金持續(xù)下滑，租戶升級需求顯現(xiàn)?！币σ?，中國區(qū)研究部總監(jiān)價格指數(shù)140130120指數(shù)110100908070604Q184Q194Q204Q214Q224Q234Q24租值指數(shù)資本值指數(shù)箭頭表示12個月展望基數(shù):2018年第4季度=100該價格指數(shù)僅指上海中心城區(qū)的價格指數(shù)資料來源:仲量聯(lián)行硬性指標60060%千平方米50050%40040%百300總建筑面積30%比分20020%10010%00%181920212223凈吸納量落成量未來供應空置率2018至2023年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2024年的凈吸納量、未來供應是全年預計值，空置率是年底預計值。資料來源：仲量聯(lián)行

租金同比增長率每平方米每月有效租金周期注：增長率為同質(zhì)比變化租金基于建筑面積*跌幅-5.6%262元放緩租戶保持謹慎，續(xù)租趨勢延續(xù)。市場復蘇緩慢，2023年四季度凈吸納量錄得99,000平方米，全年凈吸納量381,700平方米。帶看量增加，但租戶仍持保守的租賃策略，傾向于續(xù)租而非選址新租。同時，隨著租金走低，部分乙級辦公樓租戶尋求遷往甲級辦公樓的升級機會。由于租戶采取成本節(jié)約策略，中央商務區(qū)全年凈吸納量僅錄得24,700平方米。2023年四季度，非中央商務區(qū)市場凈吸納量錄得79,000平方米，全年凈吸納量357,000平方米。行業(yè)方面，內(nèi)資金融和專業(yè)服務企業(yè)需求穩(wěn)健，傳媒企業(yè)尋找租賃機會的動作仍在。四季度迎來三個項目竣工，總建筑面積共計421,000平方米。2023年四季度中央商務區(qū)一個項目交付入市，總建筑面積144,200平方米，全年錄得448,800平方米。新增供應推高中央商務區(qū)整體空置率至14.9%，環(huán)比上升1.3個百分點，同比上升4.7個百分點。非中央商務區(qū)有兩個新項目竣工交付，共計276,000平方米。全年供應量達到1,130,000平方米，空置率升至29.8%，環(huán)比上升1.3個百分點，同比上升5.3個百分點。經(jīng)濟復蘇緩慢疊加供應壓力，租金仍處下行通道。中央商務區(qū)租金環(huán)比下降2.8%，同比下降5.6%。面對新增供應壓力以及非中央商務區(qū)較低的租金競爭，樓齡較老或空置率高企樓宇的業(yè)主進一步降低租金以吸引并保留租戶。大體量新增供應加重租金下行壓力，部分非中央商務區(qū)業(yè)主租金調(diào)整意愿增強，愿意提供更多激勵政策以應對激烈的市場競爭。非中央商務區(qū)租金環(huán)比下跌3.3%，同比下降7.6%。短期內(nèi)租戶市場仍為主導。租戶租賃決策保持謹慎，短期內(nèi)市場將呈緩慢復蘇態(tài)勢。2024年新增供應壓力將延續(xù)，進一步拉低業(yè)主情緒。因此，預計整體市場租金仍將處于下行通道。租金下跌形勢下，升級需求仍將成為租戶市場下的主導。政府有望出臺更多扶持政策以促進經(jīng)濟增長，并拉動辦公樓租賃需求。隨著企業(yè)重振信心，新增帶看量將有望轉(zhuǎn)化為新的租賃需求。備注：上海辦公樓市場是指上海甲級辦公樓市場，數(shù)據(jù)根據(jù)浦東中央商務區(qū)板塊邊界調(diào)整有所調(diào)整。???*中央商務區(qū)甲級辦公樓租金。|專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店| 二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要廣19州“金融和TMT行業(yè)租賃需求回暖，凈吸納量逐漸恢復。”曾麗，華南區(qū)研究部總監(jiān)價格指數(shù)120110指數(shù)100908070604Q184Q194Q204Q214Q224Q234Q24租值指數(shù)資本值指數(shù)箭頭表示12個月展望基數(shù):2018年第4季度=100該價格指數(shù)僅指廣州珠江新城的價格指數(shù)資料來源:仲量聯(lián)行硬性指標1,20040%千平方米1,00030%800百60020%總建筑面積比分40010%20000%18192021222324F凈吸納量落成量未來供應空置率2018至2023年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2024年的凈吸納量、未來供應是全年預計值，空置率是年底預計值。資料來源：仲量聯(lián)行

租金同比增長率每平方米每月有效租金周期注：增長率為同質(zhì)比變化租金基于建筑面積*跌幅-5.2%159元加快金融和TMT行業(yè)租賃需求回暖。廣州在金融和消費領域繼續(xù)呈現(xiàn)積極恢復跡象。然而，由于各類挑戰(zhàn)和不確定性，企業(yè)在辦公樓擴租或升級決策時維持謹慎態(tài)度。四季度，兩家頭部公募基金管理公司分別擴租了約2萬平方米辦公面積。此外，幾家TMT企業(yè)選擇擴租或升級其辦公空間，面積約3,000至4,000平方米。全市空置率略有下降。四季度，位于廣州國際金融城的保利·南方財經(jīng)大廈竣工入市，全市甲級辦公樓項目存量增加約5.7萬平方米。盡管全市整體租賃需求在低位徘徊、現(xiàn)有項目空置去化仍面臨挑戰(zhàn)，但一些近期竣工的新辦公樓出現(xiàn)了較活躍的主力租戶成交。因此，推動全市空置率在四季度下降0.5個百分點至21.4%。業(yè)主調(diào)整租賃策略以實現(xiàn)以價換量。由于大量新增供應預期和租賃需求尚未完全恢復，調(diào)整租賃策略加速去化成為大部分業(yè)主的共識。部分業(yè)主選擇進一步增加租金優(yōu)惠幅度，其中以珠江新城和琶洲尤為明顯。投資市場方面，在當前租金下滑周期，一些賣家重新評估了項目價值并選擇降低要價，試圖縮小與投資者對回報率要求的差距。因此，四季度全市投資收益率環(huán)比略有上升。租賃需求預計將逐步恢復。2024年，盡管多個行業(yè)的業(yè)務不確定性可能持續(xù)存在，但辦公樓租賃需求預計將逐步恢復。此外，隨著大量總部大樓進入市場，自用面積吸納將對凈吸納量起到一定的支撐作用。未來十二個月將有約65萬平方米的新增供應入市，空置率仍將在相對高位運行，大量新增供應的涌入預計將對租賃市場帶來一定壓力。因此，業(yè)主可能會在租金上繼續(xù)給予一定優(yōu)惠。備注：廣州辦公樓市場是指廣州甲級辦公樓市場???*珠江新城核心商務區(qū)甲級辦公樓租金。|專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店| 二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要深20圳“市場需求逐步復蘇帶動凈吸納量明顯上升?！弊饨鹜仍鲩L率每平方米每月有效租金周期曾麗，華南區(qū)研究部總監(jiān)注：增長率為同質(zhì)比變化租金基于建筑面積*跌幅173元-7.8%加快價格指數(shù)120110100指數(shù)9080706050404Q184Q194Q204Q214Q224Q234Q24租值指數(shù)資本值指數(shù)箭頭表示12個月展望基數(shù):2018年第4季度=100該價格指數(shù)指深圳全市的價格指數(shù)資料來源:仲量聯(lián)行硬性指標2,40050%千平方米2,00040%1,60030%百1,200總建筑面積20%比分80010%4000%018192021222324F凈吸納量落成量未來供應空置率2018至2023年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2024年的凈吸納量、未來供應是全年預計值，空置率是年底預計值。資料來源：仲量聯(lián)行

四季度全市租賃成交大幅提升。國民經(jīng)濟的持續(xù)修復支撐辦公樓租賃需求復蘇，2023年第四季度全市凈吸納量約21萬平方米，其中超過70%來自租賃型吸納，其余來自企業(yè)自用的總部或散售項目。本季度凈吸納量為前三個季度單季數(shù)據(jù)的兩倍。在復蘇并不均衡的背景下，業(yè)務經(jīng)營面對諸多不確定性，使得企業(yè)在其不動產(chǎn)戰(zhàn)略制定上延續(xù)審慎的態(tài)度，成本控制依然是其第一要務。此外，臨近年底，四季度辦公樓市場租賃活躍度有所降低。七個新項目竣工推高整體空置率。四季度，共有七座甲級辦公樓竣工入市，合計新增約65萬平方米供應。其中有幾個新項目臨近年底才通過竣工驗收備案，因此其在本季度內(nèi)去化有限，帶動全市空置率上升至25.5%。新增供應面積中，七成以上集中在羅湖區(qū)和南山區(qū)，也帶動這些片區(qū)空置率上升。其中，羅湖區(qū)的空置率上升了9.9個百分點；而南山區(qū)特別是在前海片區(qū)，受政府招商優(yōu)惠政策支持，空置率上升相對溫和。投資市場成交量上升但價格下降。由于存量項目空置維持高位，疊加四季度大量新竣工項目集中入市，租金持續(xù)承壓，環(huán)比下降約2.5%。此外，面對預租困難，新項目租金報價明顯低于其競品報價。四季度，多筆大宗或整棟投資交易達成，大部分成交的交易價格低于其歷史價或周邊競品。深圳辦公樓市場投資回報率因大幅折扣而有所微升?？罩寐食袎合伦饨鹄^續(xù)下行。未來12個月，深圳甲級辦公樓新增供應量預計將達到130萬平方米。盡管有相對較高自用率的支撐，但需求端的不確定性仍將對新項目及存量空置去化形成挑戰(zhàn)。到2024年底，預計全市空置率可能會升至26%以上。預計2024年將有大量租約到期，為挽留或爭取客戶，業(yè)主間的價格競爭可能持續(xù)，再加上許多未來項目也即將加入市場競爭，深圳甲級辦公樓平均租金在短期內(nèi)繼續(xù)下行。備注：深圳辦公樓市場指深圳甲級辦公樓。???*福田區(qū)甲級辦公樓租金。|專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店| 二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要成21都“價格策略作用，企業(yè)升級換新需求上漲，租金跌幅年底收窄?！倍沛茫啥佳芯坎慷?/p>

租金同比增長率每平方米每月有效租金周期注：增長率為同質(zhì)比變化租金基于建筑面積跌幅-6.6%86元放緩價格指數(shù)140130120指數(shù)110100908070604Q184Q194Q204Q214Q224Q234Q24租值指數(shù)資本值指數(shù)箭頭表示12個月展望基數(shù):2018年第4季度=100該價格指數(shù)僅指上海中心城區(qū)的價格指數(shù)資料來源:仲量聯(lián)行硬性指標70035%千平方米60030%百40020%總建筑面積50025%20010%30015%1005%00%18192021222324F凈吸納量落成量未來供應空置率2018至2023年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2024年的凈吸納量、未來供應是全年預計值，空置率是年底預計值。資料來源：仲量聯(lián)行

需求季度性回升，科技行業(yè)重回需求首位。三季度價格策略作用本季需求端。成都甲級辦公樓第四季度升級需求上漲明顯，新租占比高達57.3%，環(huán)比上漲12.2個百分點。頭部企業(yè)退租趨勢暫緩，本季度錄得市場凈吸納量5.7萬平方米，為今年最高數(shù)值。從行業(yè)結構上看，受某頭部科技公司升級需求驅(qū)動，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)再次回歸首位，新租占比達24.6%。物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等智能制造相關賽道季度內(nèi)增勢明顯。其次，金融行業(yè)持續(xù)表現(xiàn)穩(wěn)健。借降價之期，多家證券、期貨等公司實現(xiàn)樓宇升級煥新，新成交面積近8千平方米。供需趨穩(wěn)，全市空置率環(huán)比微幅下跌。繼2022年環(huán)球貿(mào)易廣場交付，本季度城東子市場攀成鋼板塊再迎甲級辦公樓供應：匯信財富中心，新增面積約6.1萬平方米。預計短期內(nèi)，該區(qū)域還將迎來光環(huán)中心交付使用，其商務氛圍有望持續(xù)提升。季度內(nèi)供需相對均衡。全市甲級辦公樓空置率錄得30.6%，環(huán)比小幅下跌約0.4個百分點。其中，受上季度價格策略影響，第四季度市中心需求小幅回彈，區(qū)域空置率環(huán)比下跌1.7個百分點，收至27.0%。租金跌幅環(huán)比收窄，辦公樓資產(chǎn)價值持續(xù)下滑。10月后帶看需求回升，業(yè)主價格策略開始收窄。截至2023年末，成都甲級辦公樓凈有效租金收至85.7元/平方米/月，環(huán)比下跌1.8%，較上季度減少1.4個百分點。受租賃市場下行趨勢影響，成都甲級辦公樓市場報價持續(xù)降低。部分待售樓宇轉(zhuǎn)向散售市場。全市資本價值環(huán)比下跌1.1%。價格競爭主導市場，長期發(fā)展離不開高效運營與成本管控。2024年成都甲級市場新增供應預計將超50萬平方米，其中超九成持續(xù)聚焦天府新區(qū)，成熟商務區(qū)仍存時間實現(xiàn)相對穩(wěn)定去化。然而，城市產(chǎn)業(yè)的結構性調(diào)整將持續(xù)影響辦公樓需求增量，市場的周期性波動不可避免。企業(yè)成本預期走弱，全市租金將持續(xù)承壓前行。在企業(yè)不動產(chǎn)預算收緊的預期下，樓宇成本優(yōu)化是多數(shù)業(yè)主的選擇，但仍須重視運營效率的提升，精準判斷并主動適配租戶的高優(yōu)先級需求，存量客戶的維系是關鍵。備注：成都辦公樓市場是指成都甲級辦公樓市場。|專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店| 二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要天22津“全市經(jīng)濟的穩(wěn)中向好發(fā)展將逐漸傳導至辦公樓市場，更加市場化的租賃策略也將刺激需求增長，激發(fā)市場活力?！泵钻?，華北區(qū)研究部負責人

租金同比增長率每平方米每月有效租金周期注：增長率為同質(zhì)比變化租金基于建筑面積跌幅-3.3%80元放緩價格指數(shù)140130120110100908070604Q184Q194Q204Q214Q224Q234Q24租值指數(shù)資本值指數(shù)箭頭表示12個月展望基數(shù):2018年第4季度=100該價格指數(shù)僅指天津中心城區(qū)的價格指數(shù)資料來源:仲量聯(lián)行硬性指標60060%50050%千平方米40040%30030%百總建筑面積20020%比分10010%00%18192021222324F凈吸納量落成量未來供應空置率2018至2023年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2024年的凈吸納量、未來供應是全年預計值，空置率是年底預計值。資料來源：仲量聯(lián)行

專業(yè)服務業(yè)、金融業(yè)和科技互聯(lián)網(wǎng)主導年內(nèi)租賃需求，市場需求緩慢恢復。2023年，天津市優(yōu)質(zhì)辦公樓市場筑底修復。甲級凈吸納量錄得約3.6萬平方米，超過2022年同期水平約38%。2,000平方米以上的租賃成交占據(jù)了錄得成交的40%，成為今年的主要需求面積段。這主要歸因于部分大面積企業(yè)為了降本增效，抓住低價機會完成搬遷。從成交行業(yè)來看，專業(yè)服務業(yè)、金融業(yè)和科技互聯(lián)網(wǎng)公司依然是天津甲級辦公樓市場穩(wěn)定的需求來源，分別占年內(nèi)市場錄得成交的24%、13%和12%。專業(yè)服務業(yè)的需求增長主要來自留學教育行業(yè)疫情后的擴張需求，全年錄得了多個留學及在線教育行業(yè)的成交。供應端壓力保持低位，空置率穩(wěn)定下降。2023年全年無新項目入市，整體空置率同比下降約1.9個百分點。雖然年內(nèi)需求回升慢于預期，但是，得益于供應端壓力較低，存量市場仍處于去化周期中。截至2023年底，甲級辦公樓市場空置率為36.6%，較去年底下降2.4個百分點，較上季度下降1.2個百分點，為近九年錄得最低水平。市場租金仍處于下行通道，甲乙級租金價差縮小。今年以來，天津辦公樓市場的業(yè)主們積極調(diào)整租賃策略以適應市場的變化。越來越多的甲級辦公樓開始吸納乙級的客戶，以增加出租量為目標的策略初見成效。全市甲級租金同比下降3.3%，錄得80元/平方米/月，降幅較去年同期有所擴大。供應將至，市場迎來新機遇。2024年，天津甲級辦公樓市場供應端將迎來沉寂六個季度后的首輪供應。在需求恢復的進程中，供應將會影響存量市場的去化速度，預計24年內(nèi)，整體市場空置率將微幅下降0.2個百分點。在供應壓力增大且需求未大幅回升的情況下，業(yè)主將持續(xù)提升樓宇的核心競爭力并采用靈活的租賃策略，低租金環(huán)境將繼續(xù)刺激更多租戶做出搬遷選擇，市場活躍度逐漸上升。這將給業(yè)主和租戶提供更多選擇的機會。備注：天津辦公樓市場是指天津甲級辦公樓市場。|專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店| 二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要青23島“全年甲級市場凈吸納量反超乙級，核心商務區(qū)供應加速?！标惓?，青島研究部高級經(jīng)理

租金同比增長率每平方米每月有效租金周期注：增長率為同質(zhì)比變化租金基于建筑面積跌幅-6.7%75元加快價格指數(shù)140130120指數(shù)110100908070604Q184Q194Q204Q214Q224Q234Q24租值指數(shù)資本值指數(shù)箭頭表示12個月展望基數(shù):2018年第4季度=100該價格指數(shù)僅指青島中心城區(qū)的價格指數(shù)資料來源:仲量聯(lián)行硬性指標70040%600千平方米50035%40030%百總建筑面積30025%20020%10015%010%18192021222324F凈吸納量落成量未來供應空置率2018至2023年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2024年的凈吸納量、未來供應是全年預計值，空置率是年底預計值。資料來源：仲量聯(lián)行

甲級市場凈吸納量反超乙級，市場需求結構穩(wěn)定且均衡。2023年，青島辦公樓市場整體凈吸納量約為15.8萬平方米，其中超過5.0萬平方米的面積來自于國企自用需求。排除自用型需求影響外，市場化租賃吸納的面積中約59%來自甲級辦公樓項目，甲級市場凈吸納量自2012年以來首次超過乙級市場，以價換量效果顯現(xiàn)。2023年青島辦公樓租賃市場的需求構成中排名前五的行業(yè)分別為專業(yè)服務、科技互聯(lián)網(wǎng)、金融業(yè)、地產(chǎn)建筑、物流運輸，其占比在10%-16%之間不等，與2022年的需求構成相比幾乎完全一致，表明由市場需求結構反映出來的經(jīng)濟結構在近兩年未見明顯起色。全年核心商務區(qū)供應加速，空置率接近歷史高位。2023年全年共有5個項目入市，為青島辦公樓市場帶來約31萬平方米的新增供應，供應規(guī)模及節(jié)奏與去年相當。但2023年核心商務區(qū)的供應比重提升，占全部新增供應的61%，主要集中于金家?guī)X商務區(qū)。受到部分企業(yè)退租及新項目的影響，截至2023年第四季度，全市整體辦公樓市場空置率同比上升0.9個百分點至31.4%，接近歷史高位。租金同比降幅持續(xù)擴大。截至2023年末，整體市場平均有效租金為75元/平方米/月，同比下降6.7%，為近十年的最大降幅。甲級市場平均有效租金為107元/平方米/月，同比下降6.0%。相比于先前通過提供附加服務來推進租賃交易，直接降價更能有效促使成交落地。本季度投資市場無大宗成交，資本化率暫保持不變。未來市場供需環(huán)境趨穩(wěn)，低租金有望促進市場活躍。2024年，積極財政政策的回歸將進一步促進經(jīng)濟企穩(wěn)，青島辦公樓市場需求預計不會有較大波動，供應增速將保持在年均30萬平方米的規(guī)模。預計全市辦公樓市場租金在2024年仍有下探空間，低租金環(huán)境將促使更多租戶做出搬遷選擇。備注：青島辦公樓市場是指青島甲級和乙級辦公樓市場。|專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店| 二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要重24慶“市場價格戰(zhàn)有效刺激年末企業(yè)辦公升級需求釋放，租賃端凈吸納量回升至近八個季度的單季新高。”萬嘉棟，重慶研究部高級經(jīng)理

租金同比增長率每平方米每月有效租金周期注：增長率為同質(zhì)比變化租金基于建筑面積跌幅-5.2%72元加快價格指數(shù)140130120指數(shù)110100908070604Q184Q194Q204Q214Q224Q234Q24

國企、第三方辦公終端用戶帶動下，年末租賃需求集中釋放，出現(xiàn)翹尾行情。四季度甲級辦公樓市場凈吸納量由負轉(zhuǎn)正，錄得4.1萬平方米，翹尾行情下，租賃端凈吸納量回升至八個極季度的單季新高。由于上半年租賃市場需求恢復速度遠低于年初預期，外加保險業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)及房地產(chǎn)開發(fā)商持續(xù)縮租，部分項目逐步面臨較大的經(jīng)營壓力。四季度，多數(shù)經(jīng)營方以價換量帶動國企、第三方辦公終端租戶需求釋放。租值指數(shù) 資本值指數(shù)箭頭表示12個月展望基數(shù):2018年第4季度=100資料來源:仲量聯(lián)行硬性指標50050%千平方米40040%300百30%總建筑面積20020%比分10010%0018192021222324F凈吸納量落成量未來供應空置率2018至2023年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2024年的凈吸納量、未來供應是全年預計值，空置率是年底預計值。資料來源：仲量聯(lián)行

辦公樓新增供應暫停，空置率環(huán)比由升轉(zhuǎn)降。四季度市場暫無新增供應。值得一提的是，位于江北嘴的地標性項目俊豪中心開始對外進行出售，帶來同業(yè)開放商、投資者以及政府端持續(xù)關注。供需作用下，全市平均空置率環(huán)比下降1.3個百分點，同比下降0.9個百分點至26.6%，在全國主要城市空置率走高的背景下逆勢回落。租金環(huán)比繼續(xù)下滑，辦公樓改酒店業(yè)態(tài)迎來投資熱。為刺激市場租賃需求，全市價格戰(zhàn)已經(jīng)悄然打響，加之二級轉(zhuǎn)租市場第三方辦公運營商的低價獲客策略加速租金下滑。四季度，租金環(huán)比下滑1.4%，2023年全年平均租金同比下跌5.2%，創(chuàng)城市十年最大跌幅。自年初疫情解封以來，重慶全年旅游業(yè)持續(xù)火爆，解放碑、江北嘴等城市熱門旅游區(qū)域酒店業(yè)持續(xù)回暖。部分投資者及時捕捉此輪城市結構性復蘇紅利，將辦公樓物業(yè)改作酒店業(yè)態(tài)進行進行調(diào)整和經(jīng)營。新增供應將逐步抬升，短期空置壓力不可避免。進入2024年，預計市場將迎來包括科技金融中心4號樓、悅來匯、俊豪ICFC、太陽座等項目交付，新增供應預計將階段性回升至30萬平方米左右的區(qū)間，平均空置率或?qū)⒍虝夯厣?。企業(yè)的保守預期、降本增效的租賃策略短期內(nèi)恐難覓根本性轉(zhuǎn)變。而隨著經(jīng)濟基本面的持續(xù)修復，辦公樓需求或?qū)⒃?024年迎來小幅反彈，然而整體的空置壓力仍然不可避免。備注：重慶辦公樓市場指重慶甲級辦公樓市場。|專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店| 二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要沈25陽“存量更新帶動市場需求，以價換量主導市場?！弊饨鹜仍鲩L率每平方米每月有效租金周期齊旋婷，沈陽研究部分析師注：增長率為同質(zhì)比變化租金基于建筑面積跌幅71元-5.3%加快價格指數(shù)140130120指數(shù)110100908070604Q184Q194Q204Q214Q224Q234Q24租值指數(shù) 資本值指數(shù)箭頭表示12個月展望基數(shù):2018年第4季度=100該價格指數(shù)僅指沈陽中心城區(qū)的價格指數(shù)資料來源:仲量聯(lián)行硬性指標40040%千平方米30035%200百總建筑面積30%比分10025%020%181920212223凈吸納量落成量未來供應空置率2018至2023年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2024年的凈吸納量、未來供應是全年預計值，空置率是年底預計值。資料來源：仲量聯(lián)行

內(nèi)資租戶的升級搬遷主導租賃需求。四季度市場帶看量及成交活躍度有所提升，降本增效依舊是租戶的主要考量因素，升級搬遷需求成為甲級辦公樓市場增量的主要來源，部分乙級辦公樓租戶搬遷至甲級辦公樓。全年來看，租賃需求恢復不及預期，沈陽辦公樓市場持續(xù)面臨挑戰(zhàn)。內(nèi)資租戶繼續(xù)主導租賃需求。從行業(yè)表現(xiàn)來看，以專業(yè)服務、金融、TMT為代表的傳統(tǒng)行業(yè)繼續(xù)支撐市場需求。部分保險、銀行企業(yè)由于業(yè)務整合調(diào)整租賃面積；消費市場加速回暖，消費服務類租戶的需求明顯提升；傳媒、醫(yī)療美容類企業(yè)繼續(xù)尋找租賃機會。市場持續(xù)消化存量，空置率小幅下調(diào)。第四季度沈陽辦公樓市場無新增供應入市，全市優(yōu)質(zhì)辦公樓總存量保持在371萬平方米，其中甲級辦公樓總體量為152萬平方米。2024年新增供應入市節(jié)奏放緩，全年新交付項目體量同比下降55.2%。增量需求恢復周期拉長，現(xiàn)有項目去化緩慢。截至四季度末，整體市場空置率微降0.1%至32.8%。其中，甲級空置率環(huán)比下降0.5個百分點至37.5%。市場租金繼續(xù)下探。四季度整體市場租金延續(xù)下降趨勢，錄得58元/平方米/月，環(huán)比下降1.6%。存量市場去化競爭加速，甲級辦公樓市場租金環(huán)比下降1.6%至71元/平方米/月，降幅較上季度有所加快。租戶的低預期下，業(yè)主方在租賃策略調(diào)整上保持較高的靈活度。但相較于定制裝修等增值服務，直接降租成為最有效手段，價格優(yōu)勢較大的項目去化效果更為明顯。低租金市場或?qū)⑼苿由壭枨蟪掷m(xù)釋放。2024年市場預計將迎來近28萬平方米的新增供應，新項目分布集中，或?qū)⒓觿⌒屡f樓宇競爭，進一步推升整體空置率。考慮到供給增量，需求恢復滯緩的預期，留住現(xiàn)有租戶仍將是業(yè)主的主要目標。價格競爭或?qū)е率袌鲎饨鹄^續(xù)在下行區(qū)間，但低租金環(huán)境或?qū)⒋碳ど壭枨蟮尼尫牛?024年沈陽辦公樓市場活躍度有望持續(xù)修復。備注：沈陽辦公樓市場是指沈陽甲級辦公樓市場。|專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店| 二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要武26漢“第四季度，武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場總供應量較上季度有所回落，全市空置率環(huán)比微升，整體租金持續(xù)承壓。”馮莉，武漢研究部經(jīng)理價格指數(shù)140130120指數(shù)110100908070604Q184Q194Q204Q214Q224Q234Q24租值指數(shù) 資本值指數(shù)箭頭表示12個月展望基數(shù):2018年第4季度=100該價格指數(shù)僅指武漢中心城區(qū)的價格指數(shù)資料來源:仲量聯(lián)行硬性指標70060%600千平方米50050%40%400百總建筑面積30030%比分20020%10010%00%18192021222324F凈吸納量落成量未來供應空置率2018至2023年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2024年的凈吸納量、未來供應是全年預計值，空置率是年底預計值。資料來源：仲量聯(lián)行

租金同比增長率每平方米每月有效租金周期注：增長率為同質(zhì)比變化租金基于建筑面積*跌幅-7.5%85元加快第三方辦公運營、TMT與專業(yè)服務業(yè)持續(xù)主導第四季度市場需求。第四季度，全市優(yōu)質(zhì)辦公樓市場仍處于滯緩恢復期，總凈吸納量達12.1萬平方米，其中甲級辦公樓市場僅為1.0萬平方米，主力需求基本和第三季度保持一致。從成交來看，第三方辦公運營商延續(xù)擴張趨勢，占甲級辦公市場成交總面積的21%。此外，甲級辦公樓市場新租面積中約有14%來自科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，其布局