企業(yè)管理世聯(lián)房地產(chǎn)工程全成本管理講座提綱

/房地產(chǎn)工程全成本管理講座房地產(chǎn)工程全成本管理講座提綱一、房地產(chǎn)工程全成本觀念剖析1樹立全成本觀念①施工階段承建商的全成本、開發(fā)商的階段性成本。②開發(fā)全過程（按控制階段分：可研、定位、設(shè)計、招標(biāo)、施工、結(jié)算；按成本類型分：土地成本、工程成本、財務(wù)成本、管理成本、營銷成本）開發(fā)商最關(guān)注。③產(chǎn)品壽命周期成本品牌開發(fā)商最關(guān)注（尤其是自己經(jīng)營的項目）。對項目整個壽命周期而言，項目開發(fā)完畢，交付業(yè)主使用，成本的發(fā)生還沒完，后面還有維護(hù)、保養(yǎng)、運(yùn)營、法律風(fēng)險等費(fèi)用，要全盤考慮。特別是商業(yè)地產(chǎn)項目，營運(yùn)成本尤其重要。2項目開發(fā)階段與成本控制的能動關(guān)系2.1可研階段2.2設(shè)計階段2.3招標(biāo)階段2.4施工階段2.5結(jié)算階段3房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展趨勢：核算型－控制型－創(chuàng)造型。4提升價值的五種途徑：價值工程的基本公式：V=F/C。5成本型城市與產(chǎn)品型城市5.1成本型城市是指建安成本對項目的贏利有較大影響的城市，比如：重慶、武漢、長沙、東莞等。成本型城市的特征：房價普遍較低，房價差異性小。5.2產(chǎn)品型城市是指項目的贏利主要依靠產(chǎn)品品質(zhì)的城市，比如：深圳、上海、廣州、北京、杭州等。產(chǎn)品型城市的特征：房價差異性大，產(chǎn)品差異性大。5.3成本型城市對工程建安成本的控制要求較高，重點(diǎn)是控制設(shè)計階段成本優(yōu)化、招投標(biāo)、現(xiàn)場簽證等。成本型城市對工程管理、工程成本管理的要求較高。5.4產(chǎn)品型城市對工程建安成本的控制要求相對降低，對項目檔次定位、開發(fā)節(jié)奏的把握反而顯得重要。5.5對于一個新入行的房地產(chǎn)企業(yè)，最好先在產(chǎn)品型城市試手。6誰是控制工程成本的核心部門6.1觀點(diǎn)一：合約預(yù)算部門是控制工程成本的核心部門。-4-內(nèi)部培訓(xùn)機(jī)密資料6.2觀點(diǎn)二：規(guī)劃設(shè)計部門是控制成本的核心部門。6.3觀點(diǎn)三：項目部是工程成本控制的核心部門。6.4觀點(diǎn)四：物資部是工程成本控制的核心部門。6.5觀點(diǎn)五：配套辦是工程成本控制的核心部門。6.6營銷部？財務(wù)部？7點(diǎn)評目前流行的工程成本控制觀點(diǎn)7.1工程成本控制是由設(shè)計階段和工程實施階段二個階段完成的。設(shè)計階段占有70～80％的份量，工程階段（包括合約和實施階段）30～20％，這是目前比較流行的觀點(diǎn)。7.2傳統(tǒng)設(shè)計管理局限分析。7.3房地產(chǎn)設(shè)計階段管理全新定義：作為房地產(chǎn)公司從事規(guī)劃設(shè)計管理的工程師，除了要完成傳統(tǒng)規(guī)劃、設(shè)計管理的工作外，還要向二個方向延伸，一是土地規(guī)劃、設(shè)計性質(zhì)的整合，二是甲方另行委托的二次設(shè)計和選材用料。7.4現(xiàn)階段規(guī)劃設(shè)計階段成本技術(shù)優(yōu)化的重點(diǎn)：三個總說明（建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備）、豎向控制、基坑支護(hù)、基礎(chǔ)工程、地下室設(shè)計、含鋼量控制、水電設(shè)計參數(shù)控制、室外環(huán)境景觀。8工程成本控制的投資理念：房地產(chǎn)成本控制不等于省錢，低成本不等于高利潤。9工程量清單的威力9.1為什么采用工程量清單可以有效控制成本呢？為什么事后算帳房地產(chǎn)企業(yè)的工程師算不過施工單位的工程師呢？◆這是信息對稱與不對稱的問題。9.2相對于在建筑市場一線摔打滾爬的承建單位，房地產(chǎn)企業(yè)對建筑市場成本把握，永遠(yuǎn)都是外行。9.3房地產(chǎn)企業(yè)控制工程成本最有效的方式就是采取外行控制內(nèi)行的方法－貨比三家、事前控制。10工程成本與財務(wù)的關(guān)系：作為工程成本管理，一項重要而又關(guān)鍵的工作是要配合財務(wù)部門分析現(xiàn)金流，特別是融資能力不強(qiáng)的企業(yè)，甚至是要利用工程規(guī)律，盡量降低項目對現(xiàn)金流要求。11工程成本控制體系中最難的是什么？11.1工程成本控制體系中最關(guān)鍵的和最難的工作應(yīng)該是對社會工程資源、市場工程成本資源的把握。11.2在我們目前不規(guī)范的建筑市場中從事房地產(chǎn)工程管理，工程成本也好，工程質(zhì)量也好，最重要和最核心的是對社會工程資源的把握與配置。11.3對社會工程資源把握不清楚，源頭上都有問題，談流程管理，談質(zhì)量控制，談成本控制，都可能是事倍功半的事情。11.4坐在辦公室研究定額是控制不了成本的。二、房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理套路1公司經(jīng)營層面-5-內(nèi)部培訓(xùn)機(jī)密資料1.1項目的可行性研究（經(jīng)營方式、營銷手法、產(chǎn)品方案、開發(fā)溝通），1.2高端信息的重要性，探索攤薄地價挖掘土地價值。1.3點(diǎn)評不同的經(jīng)營模式。房地產(chǎn)經(jīng)營模式，詳見鏈接。1.4現(xiàn)金流測算以及融資。22產(chǎn)品定位層面(強(qiáng)化產(chǎn)品定位成本控制)2.1項目營銷產(chǎn)品定位，明確產(chǎn)品功能和技術(shù)參數(shù)，確定產(chǎn)品選材用料標(biāo)準(zhǔn)。33、規(guī)劃、設(shè)計層面(優(yōu)化設(shè)計成本控制)3.1控制項目規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)；控制建筑設(shè)計方案的科學(xué)合理性；控制結(jié)構(gòu)、水、電、設(shè)備的設(shè)計參數(shù)；控制二次設(shè)計；控制材料、設(shè)備的選用。4工程層面(固化工程成本控制)4.1編制工程成本控制指標(biāo)，為工程成本動態(tài)控制打下基礎(chǔ)。4.2建立承建商、材料供應(yīng)商資源庫，優(yōu)選工程資源。4.3制定規(guī)范的工程成本控制流程，比如：招標(biāo)程序、簽證控制程序、結(jié)算程序等。5后評估。工程結(jié)束后，對工程成本管理進(jìn)行后評估總結(jié)，建立工程成本數(shù)據(jù)庫。三、項目成本定位與目標(biāo)成本測算階段控制1房地產(chǎn)工程選材用料程序化——打破策劃、設(shè)計、工程、成本部門障礙，實現(xiàn)甲方產(chǎn)品定位，詳見鏈接。2房地產(chǎn)工程目標(biāo)成本設(shè)定與動態(tài)控制，詳見鏈接1、鏈接2。3房地產(chǎn)設(shè)計管理流程的優(yōu)化，是保證工程大總包的前提，詳見鏈接。四、房地產(chǎn)工程招標(biāo)采購與合約階段的成本控制1.1房地產(chǎn)工程招標(biāo)計劃，詳見鏈接。1.2房地產(chǎn)工程合同范圍管理要清楚，詳見鏈接。1.3房地產(chǎn)工程技術(shù)措施與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要明確，詳見鏈接1、鏈接2、鏈接3。1.4堅持用清單招標(biāo)：施工圖出不來，不是回避清單招標(biāo)的理由。1.5房地產(chǎn)工程商務(wù)報價籌劃，細(xì)節(jié)決定水平，詳見鏈接1、鏈接2。1.6房地產(chǎn)工程綜合費(fèi)用開口要少——措施費(fèi)、規(guī)費(fèi)、總包管理與配合費(fèi)、水電費(fèi)、甲材損耗與采保費(fèi)、零星工程費(fèi)用、保險費(fèi)等費(fèi)用的約定，詳見鏈接。1.7房地產(chǎn)工程招標(biāo)文件與合同模板化，減少人為差錯，提高工作效率，詳見案例。1.8技術(shù)標(biāo)分析：技術(shù)決定成本，技術(shù)是成本的內(nèi)核，詳見鏈接。1.9商務(wù)標(biāo)分析：在商務(wù)標(biāo)分析中向承建商學(xué)習(xí)，從而控制承建商，詳見鏈接。1.10房地產(chǎn)工程合同交底的重要性。五、某公司控制工程成本的流程案例講師簡介盧衛(wèi)東先生深圳地產(chǎn)知名職業(yè)經(jīng)理人，深圳工程管理與技術(shù)創(chuàng)新權(quán)威專家，從工程現(xiàn)場一線摸爬滾打出來的房地產(chǎn)工程管理新一代精銳代表，多年中海地產(chǎn)、朗鉅地產(chǎn)、金地集團(tuán)工程管理的高管經(jīng)驗，曾參與或負(fù)責(zé)了100多萬平方米項目的工程管理工作，80多萬平方米項目的選材用料工作，現(xiàn)場調(diào)研、觀摩了國內(nèi)200多家房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理工作。盧衛(wèi)東既具備扎實的理論知識又以其在該領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗見長，結(jié)合我國房地產(chǎn)行業(yè)工程管理實際情況，提出了“產(chǎn)品質(zhì)量、經(jīng)營進(jìn)度、投資控制”的房地產(chǎn)工程管理先進(jìn)理念，讓房地產(chǎn)企業(yè)老板、老總和工程管理經(jīng)理人的思路豁然開闊。他的培訓(xùn)課程深入淺出、生動實用、針對性強(qiáng)、實效性強(qiáng)，是倍受廣大房地產(chǎn)經(jīng)理人所喜愛的實戰(zhàn)派專家。1999年12月進(jìn)入中海地產(chǎn)公司，先后擔(dān)任地盤技術(shù)主管、地盤助理經(jīng)理、質(zhì)量管理部副經(jīng)理、招投標(biāo)委員會委員、質(zhì)量管理部經(jīng)理、中海地產(chǎn)股份公司工程部副總經(jīng)理等職。2002年12月加盟深圳朗鉅地產(chǎn)公司，擔(dān)任總工程師、副總經(jīng)理，全面負(fù)責(zé)公司工程管理工作，提出了房地產(chǎn)工程管理三個要素六大體系六個流程四個延伸的管理思路。2005年加盟金地集團(tuán)，擔(dān)任集團(tuán)技術(shù)管理部副總經(jīng)理?，F(xiàn)任百銳地產(chǎn)研究所所長，專注于房地產(chǎn)項目管理實戰(zhàn)研究。曾經(jīng)接受過培訓(xùn)的部分公司名單：上海：復(fù)地集團(tuán)、上海大華、金茂集團(tuán)、上海三盛宏業(yè)、上海漢石投資、上海中金、上海寶地、上海城開萬源、上海保集、上海景瑞、上海上實、上海新建橋、上海長進(jìn)、上海新錦發(fā)、上海聚源城、上海港房、上海昌安、上港房產(chǎn)、上海旭輝集團(tuán)、上海港、昆山新東方、上海景信······；廣東：中海地產(chǎn)、深圳合生、沙河地產(chǎn)、佳兆業(yè)、花樣年、宇宏集團(tuán)、滿京華、深振業(yè)、深蘭江、長城地產(chǎn)、深圳中洲、龍光集團(tuán)、聯(lián)泰地產(chǎn)、益田地產(chǎn)、南方鴻基、深圳城建、深圳華強(qiáng)新城市、深圳置地投資、深圳華溢、深圳九州、深圳祥祺地產(chǎn)、深圳信德豐、嘉碼信息、賽普管理咨詢、深圳錦峰實業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