新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)-項目價值提升

“三維一體”思維法產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)構(gòu)建適宜的運營模式規(guī)劃建筑設(shè)計的系統(tǒng)解決方案城市發(fā)展分析一、城市發(fā)展分析城市發(fā)展是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價值提升的前提城市發(fā)展分析什么是城市發(fā)展分析產(chǎn)業(yè)規(guī)劃分析城市規(guī)劃分析產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)協(xié)調(diào)協(xié)調(diào)約束引導城市發(fā)展分析指導●

分解反饋●

影響落實落實城市發(fā)展分析產(chǎn)業(yè)競爭力是城市和區(qū)域發(fā)展的根源，城市功能的協(xié)調(diào)是產(chǎn)業(yè)競爭力得以持續(xù)的基礎(chǔ)。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與城市規(guī)劃在發(fā)展過程中式一種雙向互促的關(guān)系，互為條件，互相作用，不斷推動城市的發(fā)展。產(chǎn)業(yè)作為城市發(fā)展的支柱和動力源泉，城市作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展得載體和依托，產(chǎn)城一體，構(gòu)筑城市宜居宜業(yè)的發(fā)展格局。什么是城市發(fā)展分析城市發(fā)展分析產(chǎn)業(yè)規(guī)劃分析從當?shù)貙嶋H狀況出發(fā)，充分論證國內(nèi)外及區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢后，對當?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展定位、產(chǎn)業(yè)體系、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)鏈、空間布局、經(jīng)濟社會環(huán)境影響，實施方案等做出的科學計劃。簡單的說：產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是解決該區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)“發(fā)展什么”以及“如何發(fā)展”的問題。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃概念城市發(fā)展分析產(chǎn)業(yè)規(guī)劃分析內(nèi)容該區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與目標該區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)鏈該區(qū)域產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析該區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策城市發(fā)展分析產(chǎn)業(yè)規(guī)劃分析方法多緯度論證不同階段客戶需求市場調(diào)研篩選目標客戶群城市發(fā)展分析●多緯度論證產(chǎn)業(yè)池政企研國家戰(zhàn)略解讀經(jīng)典案例解讀區(qū)域戰(zhàn)略解讀城市資源解讀產(chǎn)業(yè)能力解讀？區(qū)域產(chǎn)業(yè)目標？區(qū)域產(chǎn)業(yè)缺口？產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展順序？利益與風險城市發(fā)展分析●不同階段客戶需求市場調(diào)研促進區(qū)域發(fā)展增加就業(yè)與稅收哈佛大學教授拉瑞·葛雷納(LarryE.Greiner)企業(yè)成長階段模型創(chuàng)業(yè)階段集體化階段規(guī)范化階段精細化階段合作階段加速器孵化器工業(yè)園發(fā)展階段企業(yè)需求政府目標發(fā)展載體城市發(fā)展分析●篩選目標客戶群目標客戶群產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)信息項目定位企業(yè)業(yè)務(wù)拓展需求企業(yè)區(qū)域資源需求企業(yè)項目配套需求產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)信息……城市發(fā)展分析城市規(guī)劃分析為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)所作的綜合部署和具體安排。簡單的說：城市規(guī)劃是解決該區(qū)域內(nèi)“土地如何合理利用”以及“空間資源如何有效配置”的問題。城市規(guī)劃概念城市發(fā)展分析城市規(guī)劃分析內(nèi)容城市總體規(guī)劃城市控制性詳細規(guī)劃土地政策城市發(fā)展分析城市規(guī)劃分析方法選址論證用地分析體量測算城市發(fā)展分析●選址論證（SWOT分析法）優(yōu)勢劣勢內(nèi)部能力外部因素機會風險●招商能力●運營能力●融資能力●招商能力●運營能力●融資能力●土地政策●產(chǎn)業(yè)政策●交通●土地政策●產(chǎn)業(yè)政策●交通增長型戰(zhàn)略扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略防御型戰(zhàn)略多元型戰(zhàn)略…………城市發(fā)展分析●用地分析——用地規(guī)模級別類別城市發(fā)展分析●用地分析——場地條件場地平整度坡度等級:5%5%-10%10%-15%大于15%拆遷拆遷類型拆遷量拆遷難度地質(zhì)一般土質(zhì)沙質(zhì)難開挖石質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公路鐵路機場水電加油站周邊產(chǎn)業(yè)農(nóng)業(yè)工業(yè)服務(wù)業(yè)周邊自然環(huán)境山地湖泊河流海洋內(nèi)部敏感設(shè)施軍事設(shè)施文物政府設(shè)施城市發(fā)展分析●體量測算——業(yè)態(tài)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)鏈商務(wù)配套住宅（公寓）配套其他配套產(chǎn)業(yè)鏈：核心行業(yè)上下游行業(yè)配套行業(yè)商業(yè)配套：總部辦公酒店會所會議培訓住宅(公寓)配套：員工宿舍專家樓員工居家其他配套：文化設(shè)施體育設(shè)施景觀設(shè)施…………城市發(fā)展分析●體量測算——強度測算二、構(gòu)建適宜的運營模式適宜的運營模式是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價值提升的基礎(chǔ)構(gòu)件適宜的運營模式不同運營模式下的KPI運營核心結(jié)構(gòu)類型園區(qū)形態(tài)運營方式模式一模式二模式三土地運營資源運營資本運營政府主導型政企結(jié)合型企業(yè)主導型綜合性園區(qū)主力企業(yè)帶動，土地一、二級開發(fā)并存專業(yè)性園區(qū)整合資源，促進產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展與服務(wù)提升資本效應(yīng)，驅(qū)動物業(yè)資產(chǎn)升值構(gòu)件適宜的運營模式客戶需求重點風險控制未來發(fā)展方向模式一模式二模式三定制化產(chǎn)品配套服務(wù)品牌效應(yīng)準確把握經(jīng)濟環(huán)境、政治環(huán)境城市更新，擴展城市集群產(chǎn)業(yè)升級，向產(chǎn)業(yè)高端和高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)資本與金融資本互動共贏彈性的招商策略，良性的資金循環(huán)核心產(chǎn)品模塊化，快速復制三、規(guī)劃建筑設(shè)計系統(tǒng)解決方案規(guī)劃建筑設(shè)計系統(tǒng)解決方案是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價值提升的支撐規(guī)劃建筑設(shè)計系統(tǒng)解決方案產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的變革服務(wù)價值＞設(shè)計價值單一技術(shù)服務(wù)綜合系統(tǒng)服務(wù)服務(wù)的細分程度越來越高，專業(yè)化程度加強規(guī)劃建筑設(shè)計系統(tǒng)解決方案對接社會資源，建立服務(wù)平臺，提升服務(wù)價值人力資源金融行業(yè)協(xié)會政府部門服務(wù)平臺產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研發(fā)運營技術(shù)…規(guī)劃建筑設(shè)計系統(tǒng)解決方案城市發(fā)展金融服務(wù)招商服務(wù)咨詢服務(wù)運營服務(wù)運營模式以城市發(fā)展為導向，以整合各方面服務(wù)為保障，展開產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的相關(guān)工作。技術(shù)服務(wù)■綜合系統(tǒng)服務(wù)是項目順利推進的保障規(guī)劃建筑設(shè)計系統(tǒng)解決方案項目設(shè)計管理方案設(shè)計項目咨詢工程設(shè)計項目后期運營評估規(guī)劃建筑設(shè)計系統(tǒng)解決方案■產(chǎn)品細分、服務(wù)細分，需要無縫連接四、經(jīng)典案例分析吉峰農(nóng)機（西北(國際)農(nóng)機機電貿(mào)易城）青羊總部基地吉峰農(nóng)機（西北(國際)農(nóng)機機電貿(mào)易城）城市發(fā)展分析■公司背景吉峰農(nóng)機創(chuàng)始于1994年，經(jīng)過15年發(fā)展，已形成傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)裝備、載貨汽車、通用機電、農(nóng)用中小型工程機械等四大骨干業(yè)務(wù)體系?？傎Y產(chǎn)3億，員工1000余人，下屬控股直營店80余家，加盟店600余家，連鎖網(wǎng)絡(luò)覆蓋四川、重慶、云南、貴州、陜西、江蘇、廣東、廣西等地。公司現(xiàn)為中國連鎖經(jīng)營協(xié)會理事單位、國家一級農(nóng)機營銷企業(yè)、中國特許經(jīng)營連鎖百強企業(yè)、全國促創(chuàng)業(yè)帶就業(yè)特許加盟50家示范單位。目前，在國家“支農(nóng)、惠農(nóng)”的大好政策環(huán)境下，公司繼續(xù)以“推動行業(yè)進步、發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)”為己任，立志成為中國最優(yōu)秀的農(nóng)機連鎖企業(yè)。城市發(fā)展分析■項目背景西北（國際）農(nóng)機機電貿(mào)易城項目總占地1200畝，總建筑面積150萬平方米，由農(nóng)業(yè)及工程機械化設(shè)備專業(yè)市場集群、綜合商務(wù)配套區(qū)、農(nóng)業(yè)生態(tài)化總部基地區(qū)三大功能板塊組成。項目一期占地面積263畝，總建筑面積約32萬平方米，將建設(shè)集聚現(xiàn)代化商貿(mào)流通、倉儲物流、產(chǎn)品展示、配套商務(wù)服務(wù)、電子商務(wù)、農(nóng)機檢測、維修培訓、農(nóng)機科技博覽、農(nóng)機學術(shù)交流等為一體的城鎮(zhèn)綜合體。城市發(fā)展分析■項目定位西咸新區(qū)重要功能承載區(qū)

秦漢新城核心增長極——西北農(nóng)機城西北生態(tài)總部城西咸新區(qū)重要功能承載區(qū)秦漢新城核心增長極西北農(nóng)機城西北生態(tài)總部城跳出傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)局限，以區(qū)域運營高度成為西咸新區(qū)商貿(mào)、總部經(jīng)濟發(fā)展的最佳載體，推動西咸新區(qū)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展；以區(qū)域運營者姿態(tài)融入新區(qū)發(fā)展脈搏，以區(qū)域價值作為連接兩大板塊的紐帶；承載項目發(fā)展的兩大核心板塊城市發(fā)展分析■區(qū)域分析機場高速來向繞城高速來向咸陽市區(qū)來向312國道來向福銀高速來向選址分析項目位于西安市西咸新區(qū)，位于多條高速與312國道的交匯處，其區(qū)域價值與交通價值尤為突顯。規(guī)模分析項目用地規(guī)模1200畝，其中一期用地為263畝。商業(yè)運營模式產(chǎn)品結(jié)構(gòu)吉峰西北總部招商中心商務(wù)酒店載貨汽車市場4S店農(nóng)機市場4S店吉峰旗艦店后勤辦公公寓工程機械市場4S店超市商業(yè)運營模式■

KPI規(guī)劃建筑設(shè)計區(qū)域交通及出入口設(shè)置

1#、2#地塊為項目一期啟動地塊，總占地263畝，其中1#地塊占地113畝，為工業(yè)用地性質(zhì)，2#地塊占地150畝，為商業(yè)與工業(yè)用地混用性質(zhì)。福旬引路是連接福銀高速、咸旬高速的主通道，是目前地塊人流來源主方向；本案一期用地263畝主要車流來向次要車流來向福旬引路雙韓路雙韓路項目總地塊約1200畝規(guī)劃建筑設(shè)計地塊價值劃分商業(yè)價值最高商業(yè)價值較高福旬引路雙韓路南北向的咸旬高速引路，是本項目人流的主要方向，也是最主要的形象展示面。第二條是東西向的雙韓路，它是本項目整體的聯(lián)系紐帶，向東約3公里可以直接上機場高速，因此是項目未來主要的商務(wù)流線。所以這兩條道路兩側(cè)的用地價值都很大規(guī)劃建筑設(shè)計道路交通及停車雙韓路福旬引路公寓交通流線商務(wù)酒店車行流線參觀交通流線后勤交通流線商務(wù)酒店入口市場入口住宅公寓入口后勤車行入口吉峰總部入口辦公車行流線市場參觀入口規(guī)劃建筑設(shè)計道路交通及停車地下停車范圍地下停車室出入口酒店地面停車位辦公地面停車位參觀流線地面停車位規(guī)劃建筑設(shè)計商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計及配套設(shè)施工程機械市場區(qū)公寓區(qū)商務(wù)酒店區(qū)吉峰西北總部農(nóng)機市場區(qū)載貨汽車市場區(qū)吉峰旗艦店規(guī)劃建筑設(shè)計形象設(shè)計通過體量及建筑高度的變化形成豐富的天際線規(guī)劃建筑設(shè)計形象設(shè)計根據(jù)人的視覺感受，從遠、中、近等不同廣告位的設(shè)置，滿足入駐商家不同層次的需求。規(guī)劃建筑設(shè)計形象設(shè)計

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2功能與美觀結(jié)合的標識標牌，依照人體工程學感性知覺，符合觀看者的需要，由遠及近的，增強整個市場的辨識度。規(guī)劃建筑設(shè)計模塊化設(shè)計4S5畝4S5畝4S5畝4S5畝4S5畝4S5畝2S2S4S7畝4S7畝4S10畝4S10畝4S5畝青羊總部基地城市發(fā)展分析城市規(guī)劃道路

青羊總部基地位于青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的核心區(qū)域，日月大道以北，成飛生活區(qū)以南，成飛大道以西，距三環(huán)路2.5公里，與規(guī)劃中的城市區(qū)域中心“青羊新區(qū)”一路之隔。青羊總部基地相對中心城區(qū)有一定的獨立性，又有很好的可達性。區(qū)域及選址分析城市發(fā)展分析青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)屬于成都市產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃的20個工業(yè)集中發(fā)展區(qū)之一，在青羊區(qū)“五區(qū)一帶”戰(zhàn)略規(guī)劃中占有重要地位，由三大部分組成：總部基地、時尚青年城、英國小鎮(zhèn)，總占地3015畝。

(1)總部基地青羊工業(yè)總部基地位于青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)東區(qū)的核心區(qū)域，占地面積901畝，總建筑面積69萬平方米，定位于發(fā)展新型總部經(jīng)濟，為企業(yè)打造彰顯和提升企業(yè)形象氣質(zhì)的總部，形成企業(yè)翹楚聚集的精英領(lǐng)地。截至目前，總部基地引進國內(nèi)外知名企業(yè)300余家，已入駐200余家，員工人數(shù)1.5萬余人。（2）時尚青年城項目定位為“青年時尚生活特區(qū)”，位于青羊工業(yè)總部基地與英國小鎮(zhèn)之間，總占地面積188畝，建筑面積約34萬平米，是專門為入?yún)^(qū)企業(yè)員工打造的配套用房，以5萬平方米時尚主題配套商業(yè)為支撐，可提供生活、購物、休閑、娛樂“一站式”服務(wù)，目前已有太平洋影院等實力商家確定進駐，區(qū)域商業(yè)升級序幕即將在此拉開。（3）英國小鎮(zhèn)英國小鎮(zhèn)項目以國際領(lǐng)先設(shè)計理念，借鑒英倫建筑風格，形成了獨具異域特色、功能齊備的居住小區(qū)。項目配備有4萬平方米的商業(yè)設(shè)施，目前優(yōu)瑪特大型超市、德克士快餐等已經(jīng)正常經(jīng)營，可滿足周邊區(qū)域近8萬居民的全方位需求，業(yè)態(tài)多樣、品質(zhì)上佳的商業(yè)配套必將有效提升區(qū)域商業(yè)的形象與檔次。項目共約5000戶居民,已全部交房。企業(yè)背景：成都青羊工業(yè)建設(shè)發(fā)展有限公司成立于2004年6月18日，由成都市青羊區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理辦公室、成都置信實業(yè)（集團）有限公司、四川合信實業(yè)有限公司共同發(fā)起成立的有限責任公司。項目概況城市發(fā)展分析青羊總部基地總占地1089畝，主要服務(wù)四川并輻射整個西部地區(qū)。低密度、低容積率、高綠化的辦公、研發(fā)、生產(chǎn)園區(qū)。規(guī)模及特點商業(yè)運營獨棟辦公：300畝聯(lián)合辦公：601畝配套設(shè)施：188畝其中：一、二、三、四期近46萬平方米總部研發(fā)樓及配套設(shè)施的建設(shè)，五期近39萬平方米的總部研發(fā)樓及配套設(shè)施。

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析商業(yè)運營模式■

KPI城市規(guī)劃道路規(guī)劃建筑設(shè)計日月大道成飛大道青羊新區(qū)為青羊區(qū)未來行政中心，位于鐵路西環(huán)線以西、成飛基地以東、武侯區(qū)以北、清水河以南，總用地面積約10.6平方公里。隨著青羊區(qū)政府搬遷至此區(qū)域，未來新區(qū)將成為常住人口達20萬的高尚住宅區(qū)與區(qū)域商業(yè)中心，將為東區(qū)項目提供穩(wěn)定客源，二者形成呼應(yīng)之勢與集聚效應(yīng)，必將協(xié)同提升區(qū)域商業(yè)氛圍并促進區(qū)域商業(yè)全面發(fā)展，未來前景無限。區(qū)域交通分析規(guī)劃建筑設(shè)計日月大道成飛大道城市規(guī)劃道路城市規(guī)劃道路主干道城市規(guī)劃道路園區(qū)道路人行流線整個園區(qū)車行流線充分利用城市干道與區(qū)