《房地產(chǎn)估價(jià)》課件

第五講：房地產(chǎn)估價(jià)概論張輝北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院1精選PPT第五講：房地產(chǎn)估價(jià)概論張輝1精選PPT5.1成本法成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。成本法也可以說是以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)組成部分的累加為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價(jià)值的方法。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值，通常把成本法測(cè)算出來的價(jià)值簡(jiǎn)稱為積算價(jià)格。成本法的優(yōu)點(diǎn)是房地產(chǎn)價(jià)值的求取過程特別是各個(gè)價(jià)值構(gòu)成部分顯而易見，這樣有利于發(fā)現(xiàn)哪些遺漏了，哪些高估了，哪些低估了。該法特別適用于在“文件”規(guī)定房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成以及相關(guān)成本、費(fèi)用、稅金、利潤(rùn)等標(biāo)準(zhǔn)的情況下2精選PPT5.1成本法成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折一、土地取得成本市場(chǎng)購買下的土地取得成本：建設(shè)用地使用權(quán)購買價(jià)格；土地取得稅費(fèi)（契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等）。征收集體土地的土地取得成本：土地補(bǔ)償費(fèi)；安置補(bǔ)償費(fèi)；地上附著物補(bǔ)償費(fèi)；青苗補(bǔ)償費(fèi)；安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用----新菜地開發(fā)建設(shè)基金（征收城市郊區(qū)菜地的），耕地開墾費(fèi)（占用耕地的，占?jí)ㄆ胶猓卣加枚悾ㄕ加酶氐模?，征地管理費(fèi)，政府規(guī)定的其他相關(guān)費(fèi)用（例如防洪費(fèi)、南水北調(diào)費(fèi)等）。征收國(guó)有土地上的房屋的土地取得成本：房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)；搬遷補(bǔ)助費(fèi)；過渡補(bǔ)助費(fèi)（或臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、周轉(zhuǎn)房費(fèi)）；停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)；安置補(bǔ)助費(fèi)；相關(guān)費(fèi)用（房屋拆遷估價(jià)費(fèi)，房屋拆遷服務(wù)費(fèi)，政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用）3精選PPT一、土地取得成本市場(chǎng)購買下的土地取得成本：建設(shè)用地使用權(quán)購買二、開發(fā)成本（2-1）勘察設(shè)計(jì)和前提工程費(fèi)：市場(chǎng)調(diào)研、可研、項(xiàng)目策劃、工程勘察、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、交通影響評(píng)價(jià)、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、建設(shè)工程招標(biāo)、施工的水電路場(chǎng)地平整臨時(shí)用房等。建筑安裝工程費(fèi)：建造商品房及附屬工程（房屋周圍圍墻、水池、綠化等）所發(fā)生的土建工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、裝飾裝修工程費(fèi)用等?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：包括城市規(guī)劃要求配套的道路、給排水（給水、雨水、污水、中水）、電力、電信、燃?xì)?、熱力、有線電視等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。如果取得的房地產(chǎn)開發(fā)土地是熟地，則基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)已部分或全部包含在土地取得成本中，在此只有部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)或者沒有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。4精選PPT二、開發(fā)成本（2-1）勘察設(shè)計(jì)和前提工程費(fèi)：市場(chǎng)調(diào)研、可研、二、開發(fā)成本（2-2）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：包括城市規(guī)劃要求配套的教育（如幼兒園）、醫(yī)療衛(wèi)生（如醫(yī)院）、文化體育（如文化活動(dòng)中心）、社區(qū)服務(wù)（如居委會(huì)）、市政公用（如公共廁所）等非營(yíng)業(yè)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。其他工程費(fèi)：包括工程監(jiān)理費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)等。開發(fā)期間稅費(fèi)：包括有關(guān)稅收和地方政府或其有關(guān)部分收取的費(fèi)用，如綠化建設(shè)費(fèi)、人防工程費(fèi)等。備注：有時(shí)需要將上述開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建設(shè)成本。在這種情況下，一般可將基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)歸入土地開發(fā)成本；公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)視土地市場(chǎng)成熟度、房地產(chǎn)開發(fā)用地大小等情況，歸入土地開發(fā)成本或建筑物建設(shè)成本中，或者在兩者之間進(jìn)行合理分配；其他費(fèi)用一般歸入建筑物建設(shè)成本中。5精選PPT二、開發(fā)成本（2-2）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：包括城市規(guī)劃要求配三、管理費(fèi)用

管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的必要支出，包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比例，例如4%。因此，管理費(fèi)用通常按照土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比例來測(cè)算。6精選PPT三、管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)商為組織和管四、銷售費(fèi)用

銷售費(fèi)用也稱銷售成本，是指預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的必要的支出，包括廣告費(fèi)、銷售資料制作費(fèi)、樣板房或樣板間建設(shè)費(fèi)、售樓處建設(shè)費(fèi)、銷售人員費(fèi)用或銷售代理費(fèi)等。為便于投資利息的測(cè)算，銷售費(fèi)用應(yīng)區(qū)分為銷售之前發(fā)生的費(fèi)用和銷售同時(shí)發(fā)生的費(fèi)用。廣告費(fèi)、銷售資料制作費(fèi)、樣板房或樣板間建設(shè)費(fèi)、售樓處建設(shè)費(fèi)等一般是在銷售之前發(fā)生的，銷售代理費(fèi)一般是與銷售同時(shí)發(fā)生的。銷售費(fèi)用通常按照開發(fā)完成后后的房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例來測(cè)算，例如開發(fā)完成后后的房地產(chǎn)價(jià)值的3%。7精選PPT四、銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用也稱銷售成本，是指預(yù)售或銷五、投資利息（5-1）

投資利息，與財(cái)務(wù)費(fèi)用不完全相同，是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，而不僅僅是借款部分的利息和手續(xù)費(fèi)。因此，土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，無論它們來自借貸資金還是自由資金都應(yīng)該計(jì)算利息。從估價(jià)的角度看，為了使評(píng)估出來的價(jià)值客觀合理，也要把房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金應(yīng)獲得的利息與其應(yīng)獲得的利潤(rùn)分開，不能算作開發(fā)利潤(rùn)。8精選PPT五、投資利息（5-1）投資利息，與財(cái)務(wù)費(fèi)用不完五、投資利息（5-2）應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目：包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。銷售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息。計(jì)息周期：計(jì)算利息的單位時(shí)間，可以是年、半年、季度、月等，通常為年。計(jì)息期：計(jì)息周期數(shù)，為確定每項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)息期，就要估算整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)期，成本法中建設(shè)期的起點(diǎn)一般是取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的日期，終點(diǎn)是達(dá)到全新狀況的估價(jià)對(duì)象的日期，通常建設(shè)期的終點(diǎn)也就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。例如，寫字樓從取得土地到竣工驗(yàn)收完成正常需要24個(gè)月，則估算該寫字樓的建設(shè)期應(yīng)為24個(gè)月。9精選PPT五、投資利息（5-2）應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目：包括土地取得成本、開發(fā)成本五、投資利息（5-3）計(jì)息方式：?jiǎn)卫蛷?fù)利（利滾利）兩種，單利和復(fù)利換算公式如下。例如某銀行存款的計(jì)息方式采取單利，假設(shè)其一年期存款的年利率為5%，為吸引3年期的儲(chǔ)戶，則其3年期存款的單利年利率應(yīng)該大于等于多少（5.25%）？實(shí)際上單利和復(fù)利并沒有實(shí)質(zhì)上的區(qū)別，只是表達(dá)方式不同，且單利相對(duì)于復(fù)利只是實(shí)際計(jì)算上方便些。利率：用百分比表示單位時(shí)間內(nèi)增加的利息與原金額之比。利率有單利利率和復(fù)利利率、存款利率和貸款利率、名義利率和實(shí)際利率等。投資利息計(jì)算中一般采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率。10精選PPT五、投資利息（5-3）計(jì)息方式：?jiǎn)卫蛷?fù)利（利滾利）兩種，單六、銷售稅費(fèi)

銷售稅費(fèi)：指預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方（一般為房地產(chǎn)開發(fā)商）繳納的稅費(fèi)。不包含由買方繳納的契稅等稅費(fèi)和應(yīng)由賣方繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅。具體可分為下列兩類：銷售稅金及附加：包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加（通常簡(jiǎn)稱“兩稅一費(fèi)”），一般為售價(jià)的5.5%。其他銷售稅費(fèi)，包括印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。11精選PPT六、銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)：指預(yù)售或銷售開發(fā)完成后七、開發(fā)利潤(rùn)（7-1）

開發(fā)利潤(rùn)：指房地產(chǎn)開發(fā)商（業(yè)主）的利潤(rùn)，而不是建筑承包商的利潤(rùn)?，F(xiàn)實(shí)中開發(fā)利潤(rùn)是由銷售收入減去各項(xiàng)成本、費(fèi)用和稅金后的余額。在成本法中，售價(jià)一般是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤(rùn)則是典型的開發(fā)商特定的開發(fā)項(xiàng)目所期望獲得的利潤(rùn)（平均利潤(rùn)），是需要實(shí)現(xiàn)估算的。具體應(yīng)該掌握以下幾點(diǎn)：為了與銷售稅費(fèi)中不含土地增值稅、企業(yè)所得稅的口徑一致，并得到相對(duì)合理的開發(fā)利潤(rùn)，開發(fā)利潤(rùn)是土地增值稅、企業(yè)所得稅前的，簡(jiǎn)稱稅前利潤(rùn)，即開發(fā)利潤(rùn)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值—土地取得成本—開發(fā)成本—管理費(fèi)用—銷售費(fèi)用—投資利息—銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤(rùn)是該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)，不是個(gè)別開發(fā)商最終實(shí)際獲得的利潤(rùn)，也不是個(gè)別開發(fā)商期望獲得的利潤(rùn)。開發(fā)利潤(rùn)通常按照一定的基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤(rùn)來估算。開發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)主要有以下四種：12精選PPT七、開發(fā)利潤(rùn)（7-1）開發(fā)利潤(rùn)：指房地產(chǎn)開發(fā)七、開發(fā)利潤(rùn)（7-2）開發(fā)利潤(rùn)通常按照一定的基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤(rùn)來估算。開發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)主要有以下四種：直接成本利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開發(fā)成本）成本利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用）投資利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息）銷售利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值開發(fā)利潤(rùn)=房地產(chǎn)價(jià)值×銷售利潤(rùn)率

=（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)）×銷售利潤(rùn)率所以

利潤(rùn)率是通過大量調(diào)查了解同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)率得到的。13精選PPT七、開發(fā)利潤(rùn)（7-2）開發(fā)利潤(rùn)通常按照一定的基數(shù)乘以相應(yīng)的利項(xiàng)

目

單位費(fèi)用（元/平方米）總價(jià)（萬元）計(jì)算依據(jù)備注一、住宅銷售收入6000355200

二、住宅項(xiàng)目成本4661275926

成本中已經(jīng)分?jǐn)偣娣e1、土地取得費(fèi)163296590

1.1土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)16910000

1.2土地出讓金60035520

1.3大市政及“四源”費(fèi)18711070京政發(fā)[1997]36號(hào)

1.4拆遷費(fèi)67640000北京市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)表

2、前期工程費(fèi)965683

2.1臨時(shí)水電路及場(chǎng)地平整費(fèi)7414按照建安工程實(shí)際預(yù)算額計(jì)

2.2規(guī)劃、測(cè)量、勘查設(shè)計(jì)費(fèi)472782按北京市現(xiàn)行勘察設(shè)計(jì)取費(fèi)定額計(jì)算

2.3規(guī)劃條件，可行性研究382250按工程概算的2%計(jì)算

2.4規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)4237投資額的0.1-0.3%

3、房屋建安工程費(fèi)1912113175

3.1建安工程造價(jià)1890111888按照住宅1800元/平方米，公建2500元/平方米計(jì)

3.2招投標(biāo)費(fèi)4224建安費(fèi)的0.2%

3.3施工執(zhí)照費(fèi)2112建安費(fèi)的0.1%

3.4質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)5280建安費(fèi)的0.25%

3.5工程監(jiān)理費(fèi)11671建安費(fèi)的0.6%

4、小區(qū)市政費(fèi)18010656按照住宅150元/平方米,公建150元/平方米計(jì)

5、管理費(fèi)1207104按照銷售收入的2%

6、財(cái)務(wù)費(fèi)40023680按照貸款利率及融資成本折算

7、銷售費(fèi)18010656按照銷售收入的3%

8、其他行政收費(fèi)462723

主要包括綠化建設(shè)費(fèi)，城市綜合管理費(fèi)等9、不可預(yù)見費(fèi)965659按照建安費(fèi)的5%

三、兩稅一費(fèi)330

按照銷售收入的5.5%

四、稅前利潤(rùn)100959738

五、所得稅33319713按照稅后利潤(rùn)33%計(jì)算

六、稅后利潤(rùn)67640024

14精選PPT項(xiàng)目單位費(fèi)用（元/平方米）總價(jià)（萬元）計(jì)算依據(jù)備八、項(xiàng)目贏虧分析討論固定成本＝前期費(fèi)用+區(qū)內(nèi)市政投入+土地取得費(fèi)+管理費(fèi)+不可預(yù)見費(fèi)+其他行政性收費(fèi)＝1284155356元變動(dòng)成本＝投資總額－固定成本＝1447785691元單位變動(dòng)成本＝變動(dòng)成本/開發(fā)工程量＝2445.583938元/平方米平均銷售單價(jià)＝6000元/平方米根據(jù)上述資料和數(shù)據(jù)可以計(jì)算出本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，邊際利潤(rùn)和邊際利潤(rùn)率。盈虧平衡點(diǎn)（Q0）Q0＝固定成本/（平均銷售單價(jià)—單位變動(dòng)成本）＝361284.4792（平方米）邊際利潤(rùn)＝銷售收入－變動(dòng)成本＝2321596709（元/平方米）邊際利潤(rùn)率＝邊際利潤(rùn)/銷售收入*100％＝2321596709/3769382400*100%=61.59%

因此，該項(xiàng)目不致虧損的最少開發(fā)面積為361284.4792平方米。當(dāng)開發(fā)量超出361284.4792平方米時(shí)，每超過100平方米，可以獲利100*61.59%*6000=369540元15精選PPT八、項(xiàng)目贏虧分析討論固定成本＝前期費(fèi)用+區(qū)內(nèi)市政投入+土地取5.2市場(chǎng)比較法在實(shí)際評(píng)估中

難點(diǎn)與問題剖析16精選PPT5.2市場(chǎng)比較法在實(shí)際評(píng)估中

難點(diǎn)與問題剖析16精選PPT近年來，隨著我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)水平不斷提高，許多估價(jià)師結(jié)合實(shí)務(wù)，從理論和實(shí)際運(yùn)用方面對(duì)常用的估價(jià)方法進(jìn)行了深入探討和研究，提出了不同的觀點(diǎn)，現(xiàn)總結(jié)有關(guān)研究成果，就市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際評(píng)估中的應(yīng)用難點(diǎn)與存在問題進(jìn)行剖析和探討，并與大家討論，達(dá)成共識(shí)，以便進(jìn)一步完善房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法。17精選PPT近年來，隨著我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)水平不斷提市場(chǎng)法也稱比較法、市場(chǎng)比較法、交易實(shí)例比較法，是以市場(chǎng)上實(shí)際的成交價(jià)格為比準(zhǔn)，經(jīng)比較修正求取評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。它具有現(xiàn)實(shí)性、說服力強(qiáng)、易于被接受的特點(diǎn)。市場(chǎng)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。通常把市場(chǎng)法測(cè)算出的價(jià)值簡(jiǎn)稱為比準(zhǔn)價(jià)格。市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。市場(chǎng)法適用的估價(jià)對(duì)象是同種類的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)，而數(shù)量少的（機(jī)場(chǎng)碼頭、寺廟等），很少發(fā)生交易的（學(xué)校、醫(yī)院等），可比性差的（在建工程等）則不宜采用市場(chǎng)法。含義18精選PPT市場(chǎng)法也稱比較法、市場(chǎng)比較法、交易實(shí)例比較法，是以市場(chǎng)上實(shí)際

在實(shí)際估價(jià)中，由于信息不完全等因素，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的處理不可能做到完全恰當(dāng)，由此為了減小估價(jià)的誤差，要求選取多個(gè)可比實(shí)例，并且從理論上講選取的可比實(shí)例越多越好。但具體操作過程中，可比實(shí)例選取過多，首先可能由于交易實(shí)例的數(shù)量限制而難以做到；其次，造成后續(xù)工作量太大。因此，實(shí)例選取在精不在多，一般選取3個(gè)（含3個(gè)）以上，10個(gè)（含10個(gè)）以下的可比實(shí)例即可。選取可比實(shí)例1、選取可比實(shí)例的數(shù)量要求19精選PPT在實(shí)際估價(jià)中，由于信息不完全等因素，對(duì)可可比實(shí)例在區(qū)位上應(yīng)該與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，即可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象應(yīng)為同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)?？杀葘?shí)例在用途上應(yīng)該與估價(jià)對(duì)象的用途相同?？杀葘?shí)例在規(guī)模上應(yīng)該與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。選取可比實(shí)例規(guī)模應(yīng)該應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.5—2倍范圍內(nèi)。可比實(shí)例在建筑結(jié)構(gòu)上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同?？杀葘?shí)例在檔次上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)，例如賓館的星級(jí)，寫字樓的甲級(jí)、乙級(jí)等。實(shí)際中主要指設(shè)施設(shè)備（電梯、空調(diào)、智能化等）、裝飾裝修、周圍環(huán)境等方面的齊全、優(yōu)劣程度應(yīng)相當(dāng)?？杀葘?shí)例在權(quán)利上應(yīng)該與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。選取可比實(shí)例2、可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)該是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)20精選PPT可比實(shí)例在區(qū)位上應(yīng)該與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，即可比實(shí)例選取可比實(shí)例3、可比實(shí)例的交易類型（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等）應(yīng)與估價(jià)目的吻合。4、可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)（一般來講，交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔一年以上不宜采用，因?yàn)檫@種情況難以進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整）。5、可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常市場(chǎng)價(jià)格。21精選PPT選取可比實(shí)例3、可比實(shí)例的交易類型（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等難點(diǎn)

難點(diǎn)是市場(chǎng)交易情況、交易日期（盡量接近）、區(qū)域因素（同一供求范圍內(nèi)）、個(gè)別因素等一系列項(xiàng)目的比較修正。在這方面，如果估價(jià)人員缺乏相關(guān)知識(shí)，沒有豐富的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，往往被認(rèn)為影響價(jià)格的各項(xiàng)因素的比較修正會(huì)帶有很大的主觀性，以致評(píng)估結(jié)果難以客觀準(zhǔn)確。22精選PPT難點(diǎn)難點(diǎn)是市場(chǎng)交易情況、交易日期（盡量接近）、區(qū)域因素（問題基本公式的應(yīng)用比較基準(zhǔn)使用年期修正容積率修正

23精選PPT問題基本公式的應(yīng)用23精選PPT一、關(guān)于比較修正的計(jì)算公式交易情況修正：可比實(shí)例的成交價(jià)格是實(shí)際發(fā)生的，也可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值是客觀合理的，所以如果可比實(shí)例的成交價(jià)格是不正常的，則應(yīng)把它修正為正常的，這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的修正，稱為交易情況修正。例如，強(qiáng)買強(qiáng)賣修正、利害關(guān)系修正、信息不對(duì)稱修正、急買急賣修正、偏好修正、相鄰地塊合并后修正（50、30)、特殊交易方式修正、交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)修正等。24精選PPT一、關(guān)于比較修正的計(jì)算公式交易情況修正：可比實(shí)例的成交價(jià)格是一、關(guān)于比較修正的計(jì)算公式市場(chǎng)狀況調(diào)整：可比實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)格，是在成交日期時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。由于可比實(shí)例的成交日期通常是過去的，所以可比實(shí)例的成交價(jià)格通常是在過去的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。而需評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值應(yīng)當(dāng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，應(yīng)是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整到在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整稱為市場(chǎng)狀況調(diào)整，也稱交易日期調(diào)整。25精選PPT一、關(guān)于比較修正的計(jì)算公式市場(chǎng)狀況調(diào)整：可比實(shí)例的成交價(jià)格是一、關(guān)于比較修正的計(jì)算公式

26精選PPT一、關(guān)于比較修正的計(jì)算公式1、因素修正系數(shù)與比較實(shí)例價(jià)格的修正關(guān)系不同。（1）—（6）式為連乘關(guān)系，（7）式為累加關(guān)系；2、因素比較修正的基準(zhǔn)不同，故100在式中的位置不一樣；3、因素比較修正的方式不同，如（1）—(4)式采用的是直接比較修正方式，（5）—（7）式采用的是間接比較修正方式。在實(shí)際評(píng)估中，這些不同點(diǎn)對(duì)評(píng)估結(jié)果會(huì)產(chǎn)生什么影響呢？現(xiàn)分析如下：以上公式中的不同點(diǎn)：27精選PPT1、因素修正系數(shù)與比較實(shí)例價(jià)格的修正關(guān)系不同。（1）—（6）連乘式一種觀點(diǎn)認(rèn)為：交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素四項(xiàng)間既相互獨(dú)立又相互關(guān)聯(lián)，所謂相互獨(dú)立是指其修正指數(shù)是采用單獨(dú)與房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)關(guān)系分析后測(cè)算的；所謂相互關(guān)聯(lián)是指它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是綜合作用的結(jié)果，因此，采用連乘的方式確定綜合修正系數(shù)是比較合適的。兩種不同看法：連乘式和累加式28精選PPT連乘式兩種不同看法：連乘式和累加式28精選PPT兩種不同看法：連乘式和累加式累加式另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：連乘修正時(shí)，第一個(gè)因素修正時(shí)既是一個(gè)量的概念，同時(shí)又是一個(gè)比例的概念，第二個(gè)因素修正時(shí)，則是在第一個(gè)因素修正的基礎(chǔ)上再進(jìn)行修正；盡管修正比例沒有變，但修正的量由于基礎(chǔ)改變，修正值則不同了。由于交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素相互是獨(dú)立的，因而在修正時(shí)不應(yīng)有重疊修正的現(xiàn)象，另一個(gè)方面各個(gè)因素修正的判斷也是分別獨(dú)立進(jìn)行的，也就是一個(gè)修正量的概念，因此連乘修正是不合適的，應(yīng)以累加修正為宜。29精選PPT兩種不同看法：連乘式和累加式累加式29精選PPT對(duì)上述兩種觀點(diǎn)的看法上述兩種觀點(diǎn)各有其道理，但兩種修正方式的結(jié)果是不一樣的，特別是當(dāng)修正因素越多時(shí)，比準(zhǔn)價(jià)格的差別越大。究竟采用那種方式比較合適呢？從目前實(shí)際運(yùn)用來看，連乘方法用得較多，美國(guó)等也多用價(jià)格直接加減法（不是累加法）。從連乘來看，它既反映了各個(gè)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)關(guān)系，又反映了各因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的綜合影響作用。但要指出，區(qū)域因素和個(gè)別因子的影響不是單獨(dú)起作用，而是共同疊加后發(fā)生作用的，因此，區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正指數(shù)應(yīng)采用加和或加權(quán)求和的方式測(cè)算確定比較合適，建議采用：情況修正、期日修正、區(qū)域因素和個(gè)別因素四個(gè)指數(shù)修正用連乘法；區(qū)域因素和個(gè)別因素內(nèi)的因子用累加法。30精選PPT對(duì)上述兩種觀點(diǎn)的看法上述兩種觀點(diǎn)各有其道理，但兩種修正方式的比較修正的計(jì)算公式

31精選PPT比較修正的計(jì)算公式二、關(guān)于比較基準(zhǔn)，即100的位置上述（1）—（5）式中，因素的比較基準(zhǔn)不同，100的位置不一樣。（1）式中，除交易日期一項(xiàng)因素外，其他因素是以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的情況為基準(zhǔn)，用比較實(shí)例的因素條件與其逐一比較后確定比較實(shí)例的修正指數(shù)，故100在分子上，（2）式正好與（1）式相反，各項(xiàng)因素是以交易實(shí)例的因素條件為基準(zhǔn)進(jìn)行比較修正，100的位置就到了分母。（1）、（2）式這種處理方式都是可行的。（3）式中將100都放在了分子處，也是可行的，這樣更利于用計(jì)算機(jī)計(jì)算，避免出錯(cuò)。但（4）式中區(qū)域因素的修正是以估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)為基準(zhǔn)，兩者在同一公式中不統(tǒng)一，是不合適的。32精選PPT二、關(guān)于比較基準(zhǔn)，即100的位置32精選PPT三、關(guān)于公式的互換問題例如，假定公式（1）中的區(qū)域因素取值為100/90，換算到公式（2）中，不能直接在分子上各加10，即100/90≠110/100，（2）式中區(qū)域因素的分子應(yīng)為100×100/90＝111，即100/90→111/100，這樣100的位置改變了，修正系數(shù)仍相同，不會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生影響。33精選PPT三、關(guān)于公式的互換問題例如，假定公式（1）中的區(qū)域因素取值為四、交易日期修正問題再要注意的是公式中的交易日期修正問題。公式中一般以比較實(shí)例交易當(dāng)時(shí)的價(jià)格指數(shù)為100進(jìn)行修正，如果某城市或某區(qū)域的價(jià)格指數(shù)基期與交易期日不一致時(shí)，仍以交易當(dāng)時(shí)為100，進(jìn)行期日修正，則需要分別換算交易當(dāng)時(shí)和估價(jià)時(shí)點(diǎn)地價(jià)指數(shù)的變化情況，分別求出交易當(dāng)時(shí)和估價(jià)期日的價(jià)格指數(shù)，直接比較計(jì)算出期日修正系數(shù)，即期日修正系數(shù)由（）/100→Pt/Pi,Pt為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)，Pi為交易當(dāng)時(shí)的價(jià)格指數(shù)。。34精選PPT四、交易日期修正問題再要注意的是公式中的交易日期修正問題。公五、區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正方式修正方式：直接修正和間接修正。目前主要采用直接修正方式，間接修正方式，是以一個(gè)理想的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)條件為基準(zhǔn)，將交易實(shí)例房地產(chǎn)和估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)分別與其逐項(xiàng)比較，然后將比較的結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正比例，再進(jìn)一步求出修正系數(shù)。我認(rèn)為這種方式較好，可以避免直接修正的主觀性。以一個(gè)城市為對(duì)象，建立標(biāo)準(zhǔn)修正系數(shù)體系。采用均分法，即各影響因素作用一樣；或加權(quán)分值法。后者更科學(xué)。35精選PPT五、區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正方式35精選PPT比較修正的計(jì)算公式

36精選PPT比較修正的計(jì)算公式上述（1）—（4）式為直接修正方式，（5）和（6）式為間接修正方式，這里主要闡述間接比較修正。間接修正方式是以一個(gè)理想的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)條件為基準(zhǔn)，將交易實(shí)例房地產(chǎn)和估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)分別與其逐項(xiàng)比較，然后將比較的結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正比例，再進(jìn)一步求出修正系數(shù)。需要指出的是：①區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正方式應(yīng)一致，或者采用直接修正，或都用間接修正，如（5）和（6）式那樣修正就不合適了。②若各比較因子對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的程度等同，即假設(shè)所有因子的影響程度總和為100，共有10個(gè)因子，每個(gè)因子的影響程度各為10％，則可直接將各因子的得分相加，得到修正指數(shù)，再用（5）、（6）式的關(guān)系式計(jì)算修正系數(shù)。若各因子的影響程度都不一樣，即權(quán)重不一樣，應(yīng)按下面方法求得各因子得修正指數(shù)，再用（5）、（6）式得關(guān)系式計(jì)算修正系數(shù)，37精選PPT上述（1）—（4）式為直接修正方式，（5）和（6）式為間接修間接比較修正指數(shù)求取

①制定評(píng)估項(xiàng)目比較表。把對(duì)評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格和交易實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格影響地共同因素分類成項(xiàng)，作為比較項(xiàng)目，并確定各因素在比較評(píng)判中所占的理想百分率。它一般是由權(quán)威的物業(yè)估價(jià)部門根據(jù)不同地區(qū)、不同類型房地產(chǎn)的特殊情況制定一個(gè)能被普遍接受的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，再把交易實(shí)例和評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)地各項(xiàng)目情況與之比較評(píng)分。一般比較項(xiàng)目劃分越細(xì)、越多，比較的準(zhǔn)確程度越高，但計(jì)算復(fù)雜，工作量大；反之，比較的準(zhǔn)確程度較差，但計(jì)算簡(jiǎn)單，工作量也小，這需要估價(jià)師根據(jù)情況而定。另外，不同用途的房地產(chǎn)，其比較項(xiàng)目應(yīng)不相同。38精選PPT間接比較修正指數(shù)求取①制定評(píng)估項(xiàng)目比較表。把對(duì)評(píng)估對(duì)象房地②逐項(xiàng)評(píng)分。評(píng)分是對(duì)評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)和交易實(shí)例房地產(chǎn)按照它們各自地實(shí)際條件打分。評(píng)分分值采用0～10分制（0～10閉區(qū)間）。賦分按滿意度給，最理想為10分，最不理想為0分，如果其中項(xiàng)目地因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有正、反方向的影響，可以以5分為中數(shù)，作向上或向下地修正。表1為假設(shè)的評(píng)分表。39精選PPT②逐項(xiàng)評(píng)分。評(píng)分是對(duì)評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)和交易實(shí)例房地產(chǎn)按照它們各表1比較項(xiàng)目評(píng)分表項(xiàng)目代號(hào)評(píng)估對(duì)象比較交易實(shí)例ⅠⅡⅢⅣⅤ1987899268687838796784888778576877966677687109687108977867981077681086766740精選PPT表1比較項(xiàng)目評(píng)分表項(xiàng)目代號(hào)評(píng)估對(duì)象比較交易實(shí)例ⅠⅡⅢⅣⅤ③計(jì)算比較項(xiàng)目百分率。評(píng)分完后，要將各項(xiàng)目實(shí)際得分折算成相應(yīng)百分率，并填入評(píng)估比較項(xiàng)目百分率表中。折算公式為：某項(xiàng)交易實(shí)例（待估對(duì)象）房地產(chǎn)某比較項(xiàng)目的百分率＝該項(xiàng)目理想百分率/10×該項(xiàng)目地實(shí)際得分。41精選PPT③計(jì)算比較項(xiàng)目百分率。評(píng)分完后，要將各項(xiàng)目實(shí)際得分折算成相應(yīng)項(xiàng)目代號(hào)理想百分率（%）評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)百分率（%）比較交易實(shí)例房地產(chǎn)所占比率（%）ⅠⅡⅢⅣⅤ11513.51210.51213.513.521068687831087967841088877851510.591210.510.513.561066776871010968710854.53.53.5433.595453.53.5341010867667合計(jì)10078.573.572.5727083.5表2評(píng)估項(xiàng)目百分率表42精選PPT項(xiàng)目代號(hào)理想百分率（%）評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)百分率（%）比較交易實(shí)六、關(guān)于使用年期修正

用市場(chǎng)比較法評(píng)估地價(jià)時(shí)，當(dāng)比較實(shí)例宗地地土地使用年期于估價(jià)對(duì)象宗地的使用年期不相同時(shí)，需要進(jìn)行土地使用年期修正，修正公式為：估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格＝比較實(shí)例宗地價(jià)格×土地使用年期修正系數(shù)(K)

43精選PPT六、關(guān)于使用年期修正用市場(chǎng)比較法評(píng)估地價(jià)時(shí)，當(dāng)比較實(shí)例宗地式中：例如：若選擇的比較實(shí)例宗地的成交價(jià)格為500元/平方米，對(duì)應(yīng)土地使用年限為30年，而估價(jià)對(duì)象宗地的出讓年期為20年，土地還原利率取8％，則經(jīng)年期修正后的地價(jià)為：經(jīng)年期修正后的地價(jià)＝500×K＝500×0.872＝436元/平方米。44精選PPT44精選PPT

七、關(guān)于容積率的修正容積率屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素，但人們往往認(rèn)為容積率是影響地價(jià)水平的主要因素之一，因此，在采用市場(chǎng)比較法評(píng)估地價(jià)時(shí)，容積率應(yīng)單獨(dú)進(jìn)行修正，不應(yīng)與其他個(gè)別因素一起進(jìn)行累加修正。容積率修正公式為：估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格＝比較實(shí)例價(jià)格×估價(jià)對(duì)象宗地容積率修正系數(shù)/比較實(shí)例宗地容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)可通過容積率與地價(jià)水平的相關(guān)分析求得。如某城市測(cè)算出的容積率修正系數(shù)見下表：表3容積率修正系數(shù)表容積率0.10.40.711.11.31.72.02.12.5修正系數(shù)0.50.60.811.11.31.71.81.92.0假定比較實(shí)例宗地成交價(jià)格為800元/平方米，規(guī)定容積率為2.1，估價(jià)對(duì)象宗地容積率為1.7，查上表中的對(duì)應(yīng)修正系數(shù)，經(jīng)修正后可得：委估對(duì)象宗地價(jià)格＝800×1.7/1.9＝715.8元/平方米45精選PPT

七、關(guān)于容積率的修正45精選PPT在實(shí)際評(píng)估中將容積率分為：總?cè)莘e率=總建筑面積/宗地總用地面積，所有建筑面積均可出售或經(jīng)營(yíng)時(shí)采用；地上容積率=地上建筑總面積/宗地用地面積，地下建筑面積為設(shè)備用房，無收益時(shí)采用；地下容積率=地下建筑總面積/宗地總用地面積收益容積率=有收益部分建筑總面積/宗地總用地面積地上、地下均有部分建筑面積無收益時(shí)采用；不論用哪種容積率修正，都必須以城市規(guī)劃規(guī)定的容積率為準(zhǔn)，進(jìn)行分割，一般不要用現(xiàn)狀容積率進(jìn)行修正。七、關(guān)于容積率的修正46精選PPT在實(shí)際評(píng)估中將容積率分為：七、關(guān)于容積率的修正46精選PPT5.3假設(shè)開發(fā)法的難點(diǎn)與問題剖析47精選PPT5.3假設(shè)開發(fā)法的難點(diǎn)與問題剖析47精選PPT一、定義假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法、預(yù)期開發(fā)法、倒算法等，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。它不僅被大量用于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，而且也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的常用方法。其基本思路是通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本與效益分析，從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期總收入或房?jī)r(jià)中扣除各項(xiàng)開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金及開發(fā)商利潤(rùn)后，倒算出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)與收益法相同是預(yù)期原理。48精選PPT一、定義假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法、預(yù)期開發(fā)法、倒算法等，是預(yù)測(cè)估

二、剩余法的理論依據(jù)及基本思路簡(jiǎn)而言之，剩余法測(cè)算地價(jià)的理論依據(jù)是采用倒算的公式，計(jì)算出在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，完全由土地產(chǎn)生的超額利潤(rùn)部分，即地價(jià)。剩余法的理論基礎(chǔ)可以追溯到18世紀(jì)著名古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家亞當(dāng)·斯密（AdamSmith）關(guān)于地租原理和19世紀(jì)區(qū)位論的創(chuàng)造人杜能關(guān)于農(nóng)業(yè)區(qū)位論的論述當(dāng)中。杜能在《獨(dú)立國(guó)同農(nóng)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)關(guān)系》一書曾指出：“有一田莊，莊上全部房屋、樹木、垣籬都遇焚毀，凡想購置這一田莊的人，在估值時(shí)總首先考慮，田莊建設(shè)完備之后，這塊土地的純收益是多少，然后扣除建造房屋等投資利息，根據(jù)剩余之?dāng)?shù)確定買價(jià)?！笨梢哉f，這是最早關(guān)于剩余法基本思想的闡述。49精選PPT二、剩余法的理論依據(jù)及基本思路簡(jiǎn)而言之，剩余法測(cè)算地價(jià)的理二、剩余法的理論依據(jù)及基本思路剩余法的基本思想也可用這樣一個(gè)假想的例子來形象地表達(dá)“假如有一家土地即將出讓，地產(chǎn)商就需首先研究該宗土地的內(nèi)外條件，如面積大小、周圍環(huán)境、允許用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及規(guī)定的容積率、覆蓋率等。根據(jù)土地的內(nèi)外條件，按最高效用和最佳利用原則進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)建設(shè)，然后預(yù)測(cè)開發(fā)完的建筑物連同土地轉(zhuǎn)讓出去的價(jià)格，以及建造建筑物所花費(fèi)的建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、測(cè)量費(fèi)、銷售費(fèi)和投資利息、開發(fā)利潤(rùn)、稅收等等之后，再從預(yù)測(cè)的土地與其上建筑物的共同轉(zhuǎn)讓價(jià)格即樓價(jià)中，減去建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息利潤(rùn)和稅收之后，就可得到房地產(chǎn)開發(fā)商購買這宗土地所能承受的最高價(jià)格。50精選PPT二、剩余法的理論依據(jù)及基本思路剩余法的基本思想也可用這樣一個(gè)三、基本公式地價(jià)＝樓價(jià)－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)用－利息－發(fā)展商利潤(rùn)－稅金式中：（1）建筑費(fèi)依據(jù)社會(huì)一般發(fā)生費(fèi)用及行業(yè)慣例預(yù)算；（2）專業(yè)費(fèi)用包括建筑師、工程師、測(cè)量師的收費(fèi)，一般以占建筑費(fèi)的百分比i計(jì)算，即：專業(yè)費(fèi)＝建筑費(fèi)×i；（3）正常利息率為r，則利息＝（建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)＋地價(jià)）×r；（4）正常利潤(rùn)率為p，則利潤(rùn)＝（建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)＋地價(jià)）×p；（5）與地價(jià)有關(guān)的稅收為t，（6）按上述每項(xiàng)費(fèi)用的具體計(jì)算方法匯總，即可得到：地價(jià)＝樓價(jià)－建筑費(fèi)－建筑費(fèi)×i－（建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)＋地價(jià)）×r－（建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)＋地價(jià)）×p－t。51精選PPT三、基本公式地價(jià)＝樓價(jià)－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)用－利息－發(fā)展商利潤(rùn)－三、基本公式整理上式，剩余法評(píng)估地價(jià)的公式又可表示為：52精選PPT三、基本公式整理上式，剩余法評(píng)估地價(jià)的公式又可表示為：52精四、難點(diǎn)與問題大家知道，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從投資建設(shè)到竣工驗(yàn)收交付使用需要一定的周期，在這一周期過程中，房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)資金費(fèi)用的投入和回收都與它們發(fā)生的時(shí)點(diǎn)緊密相關(guān)，即資金的時(shí)間價(jià)值運(yùn)動(dòng)形態(tài)時(shí)刻貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中。據(jù)此，假設(shè)開發(fā)法中所涉及的土地取得與開發(fā)費(fèi)用、建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用等的投入和銷售收入的獲取都表現(xiàn)為開發(fā)周期內(nèi)不同時(shí)段上的現(xiàn)金流動(dòng)量，充分反映出資金運(yùn)用的時(shí)間價(jià)值規(guī)律特征，因此，假設(shè)開發(fā)法在實(shí)際評(píng)估中運(yùn)用的關(guān)鍵是判斷好各項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，運(yùn)用資金時(shí)間價(jià)值運(yùn)動(dòng)規(guī)律進(jìn)行估算，才能使估算的結(jié)果準(zhǔn)確可靠。但是，目前的問題就在于有關(guān)估價(jià)書籍對(duì)假設(shè)開發(fā)法所涉及的各項(xiàng)費(fèi)用和銷售收入等指標(biāo)的時(shí)間價(jià)值運(yùn)動(dòng)規(guī)律闡述得不清楚或理解不一致，從而造成實(shí)際評(píng)估結(jié)果的偏差。針對(duì)這一情況，現(xiàn)就假設(shè)開發(fā)法的具體計(jì)算公式、利息、利潤(rùn)的計(jì)算等問題進(jìn)行討論。53精選PPT四、難點(diǎn)與問題大家知道，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從投資建設(shè)到竣工驗(yàn)收交四、難點(diǎn)與問題（一）關(guān)于計(jì)算方式的選擇從資金的時(shí)間價(jià)值計(jì)算角度考慮，假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算方法可分為動(dòng)態(tài)和靜態(tài)兩種方式。所謂動(dòng)態(tài)方式，就是考慮貨幣時(shí)間價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，從復(fù)利計(jì)算公式出發(fā)，運(yùn)用折現(xiàn)現(xiàn)金流的方法逐一考慮不同時(shí)點(diǎn)的資金變化情況來估算待估房地產(chǎn)的價(jià)值。靜態(tài)方式，則不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值，僅從單利計(jì)息的角度著眼，考慮利息支出作為一項(xiàng)投資機(jī)會(huì)成本對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。因此，在實(shí)務(wù)評(píng)估中，動(dòng)態(tài)與靜態(tài)評(píng)估方法的運(yùn)用，應(yīng)針對(duì)不同的估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的進(jìn)行選擇。54精選PPT四、難點(diǎn)與問題從資金的時(shí)間價(jià)值計(jì)算角度考慮，假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算（一）關(guān)于計(jì)算方式的選擇適合用動(dòng)態(tài)方式計(jì)算的情況有：待開發(fā)的土地價(jià)格評(píng)估；待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估；已完成拆遷的空地的地價(jià)評(píng)估；正在建設(shè)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估；需要改造的舊有房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估；待開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)期投資利潤(rùn)估算；開發(fā)項(xiàng)目需控制的最大成本費(fèi)用，以及開發(fā)商試圖獲得擬開發(fā)場(chǎng)地的最高承受價(jià)格。55精選PPT（一）關(guān)于計(jì)算方式的選擇適合用動(dòng)態(tài)方式計(jì)算的情況有：55精選（一）關(guān)于計(jì)算方式的選擇

上述情況，都需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析后，預(yù)估開發(fā)周期內(nèi)各項(xiàng)投資費(fèi)用發(fā)生在不同時(shí)點(diǎn)的金額，以及預(yù)測(cè)開發(fā)周期末房屋的預(yù)期售價(jià)和銷售總收入、銷售總費(fèi)用、稅金、利潤(rùn)等，然后利用不同的貼現(xiàn)期和貼現(xiàn)率將它們折現(xiàn)到開發(fā)期初或估價(jià)時(shí)點(diǎn)，從而得到所要求的估價(jià)結(jié)果。所以，用動(dòng)態(tài)計(jì)算方式比較合適。

56精選PPT（一）關(guān)于計(jì)算方式的選擇上述情況，都需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分[例題1]某七通一平的空地，面積1200平米，允許用途為商住混合樓，容積率7，覆蓋率≦50％，土地使用年限50年。1992年8月出售，求購買價(jià)。其他估價(jià)條件：（1）設(shè)計(jì)建筑面積8400平方米，14層，1～2層1200平方米用于商業(yè)，3～14層7200平方米用于住宅；（2）開發(fā)費(fèi)用估計(jì)：總建筑費(fèi)600萬元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的6％，利息率10％，稅費(fèi)按樓價(jià)的4％計(jì)；（3）建設(shè)共需3年完成（到1995年8月），第一年投入50％的總建筑費(fèi)，第二年投入30％，第三年投入20％；（4）假設(shè)建成后即可全部售出，預(yù)計(jì)當(dāng)時(shí)售價(jià)商業(yè)樓3000元/平方米，住宅樓1800元/平方米，投資利潤(rùn)率為20％。57精選PPT[例題1]某七通一平的空地，面積1200平米，允許用途為商住該題的計(jì)算過程與結(jié)果為：（1）總樓價(jià)＝[(3000×1200)÷(1＋10％)3]＋[(1800×7200)÷(1＋10％)3]＝12441528（元）（2）總建筑費(fèi)＝[(6000000×50％)÷(1＋10％)0.5]＋[(6000000×30％)÷(1＋10％)1.5]＋[(6000000×20％)÷(1＋10％)2.5]＝5366182（元）（3）總地價(jià)＝[12441528－5366182×（1＋6％＋10％＋20％＋6％×10％＋6％×20％）－12441528×4％]÷(1＋10％＋20％)＝3499437（元）（4）單地價(jià)＝3499437÷1200＝2916（元/平方米）

58精選PPT該題的計(jì)算過程與結(jié)果為：58精選PPT這一估價(jià)過程存在如下問題：（1）動(dòng)態(tài)方法和靜態(tài)方法混用?？倶莾r(jià)、總建筑費(fèi)的計(jì)算采取折現(xiàn)現(xiàn)金流的動(dòng)態(tài)計(jì)算公式；地價(jià)計(jì)算卻直接套用靜態(tài)計(jì)算的理論公式。（2）利息計(jì)算存有偏差，與假設(shè)開發(fā)法的總體評(píng)估思路矛盾。以土地利息支出和建筑費(fèi)利息支出為例，兩者的計(jì)算過程為（10％為年利率）： 土地利息＝地價(jià)×10％； 建筑費(fèi)利息支出＝各年建筑費(fèi)的折現(xiàn)值之和×10％ 地價(jià)在項(xiàng)目開發(fā)之初支付，按本題折現(xiàn)思路考慮，理應(yīng)不再存在土地利息支出因素；并且本題利息支出的算法，應(yīng)理解為僅是一年內(nèi)發(fā)生的費(fèi)用，是按單利計(jì)算的結(jié)果。同樣道理，分年支出的建筑費(fèi)折現(xiàn)之后，利息因素業(yè)已考慮在內(nèi)；在折現(xiàn)基礎(chǔ)上按單利方式加算一年利息，無疑折現(xiàn)和計(jì)算方法思路自相矛盾，結(jié)果有一定重復(fù)計(jì)算。此外，依照總體評(píng)估的思路，各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算應(yīng)統(tǒng)一到某一時(shí)點(diǎn)上，而且再逐步分解，本題算法與此有悖。59精選PPT這一估價(jià)過程存在如下問題：59精選PPT鑒于上述分析，本題按不同的思路有不同的正確解法，具體如下：靜態(tài)計(jì)算思路（將計(jì)算時(shí)點(diǎn)定在銷售時(shí)）按本題給定條件，實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)收支為：總樓價(jià)1656萬元，總稅費(fèi)66.24萬元，總建筑費(fèi)600萬元，總專業(yè)費(fèi)36萬元。 總利息支出＝總地價(jià)×10％×3＋第一年建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)×2.5×10％＋第二年建筑費(fèi)和專