《房地產(chǎn)估價》課件

第五講：房地產(chǎn)估價概論張輝北京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院1精選PPT第五講：房地產(chǎn)估價概論張輝1精選PPT5.1成本法成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。成本法也可以說是以房地產(chǎn)價格各個組成部分的累加為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價值的方法。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值，通常把成本法測算出來的價值簡稱為積算價格。成本法的優(yōu)點是房地產(chǎn)價值的求取過程特別是各個價值構(gòu)成部分顯而易見，這樣有利于發(fā)現(xiàn)哪些遺漏了，哪些高估了，哪些低估了。該法特別適用于在“文件”規(guī)定房地產(chǎn)價格構(gòu)成以及相關(guān)成本、費用、稅金、利潤等標(biāo)準(zhǔn)的情況下2精選PPT5.1成本法成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折一、土地取得成本市場購買下的土地取得成本：建設(shè)用地使用權(quán)購買價格；土地取得稅費（契稅、印花稅、交易手續(xù)費等）。征收集體土地的土地取得成本：土地補償費；安置補償費；地上附著物補償費；青苗補償費；安排被征地農(nóng)民的社會保障費用----新菜地開發(fā)建設(shè)基金（征收城市郊區(qū)菜地的），耕地開墾費（占用耕地的，占墾平衡），耕地占用稅（占用耕地的），征地管理費，政府規(guī)定的其他相關(guān)費用（例如防洪費、南水北調(diào)費等）。征收國有土地上的房屋的土地取得成本：房地產(chǎn)補償費；搬遷補助費；過渡補助費（或臨時安置補助費、周轉(zhuǎn)房費）；停產(chǎn)停業(yè)補助費；安置補助費；相關(guān)費用（房屋拆遷估價費，房屋拆遷服務(wù)費，政府規(guī)定的其他有關(guān)費用）3精選PPT一、土地取得成本市場購買下的土地取得成本：建設(shè)用地使用權(quán)購買二、開發(fā)成本（2-1）勘察設(shè)計和前提工程費：市場調(diào)研、可研、項目策劃、工程勘察、環(huán)境影響評價、交通影響評價、規(guī)劃及建筑設(shè)計、建設(shè)工程招標(biāo)、施工的水電路場地平整臨時用房等。建筑安裝工程費：建造商品房及附屬工程（房屋周圍圍墻、水池、綠化等）所發(fā)生的土建工程費用、安裝工程費用、裝飾裝修工程費用等?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：包括城市規(guī)劃要求配套的道路、給排水（給水、雨水、污水、中水）、電力、電信、燃?xì)狻崃?、有線電視等設(shè)施的建設(shè)費用。如果取得的房地產(chǎn)開發(fā)土地是熟地，則基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費已部分或全部包含在土地取得成本中，在此只有部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費或者沒有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。4精選PPT二、開發(fā)成本（2-1）勘察設(shè)計和前提工程費：市場調(diào)研、可研、二、開發(fā)成本（2-2）公共配套設(shè)施建設(shè)費：包括城市規(guī)劃要求配套的教育（如幼兒園）、醫(yī)療衛(wèi)生（如醫(yī)院）、文化體育（如文化活動中心）、社區(qū)服務(wù)（如居委會）、市政公用（如公共廁所）等非營業(yè)性設(shè)施的建設(shè)費用。其他工程費：包括工程監(jiān)理費、竣工驗收費等。開發(fā)期間稅費：包括有關(guān)稅收和地方政府或其有關(guān)部分收取的費用，如綠化建設(shè)費、人防工程費等。備注：有時需要將上述開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建設(shè)成本。在這種情況下，一般可將基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費歸入土地開發(fā)成本；公共配套設(shè)施建設(shè)費視土地市場成熟度、房地產(chǎn)開發(fā)用地大小等情況，歸入土地開發(fā)成本或建筑物建設(shè)成本中，或者在兩者之間進(jìn)行合理分配；其他費用一般歸入建筑物建設(shè)成本中。5精選PPT二、開發(fā)成本（2-2）公共配套設(shè)施建設(shè)費：包括城市規(guī)劃要求配三、管理費用

管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的必要支出，包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比例，例如4%。因此，管理費用通常按照土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比例來測算。6精選PPT三、管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)商為組織和管四、銷售費用

銷售費用也稱銷售成本，是指預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的必要的支出，包括廣告費、銷售資料制作費、樣板房或樣板間建設(shè)費、售樓處建設(shè)費、銷售人員費用或銷售代理費等。為便于投資利息的測算，銷售費用應(yīng)區(qū)分為銷售之前發(fā)生的費用和銷售同時發(fā)生的費用。廣告費、銷售資料制作費、樣板房或樣板間建設(shè)費、售樓處建設(shè)費等一般是在銷售之前發(fā)生的，銷售代理費一般是與銷售同時發(fā)生的。銷售費用通常按照開發(fā)完成后后的房地產(chǎn)價值的一定比例來測算，例如開發(fā)完成后后的房地產(chǎn)價值的3%。7精選PPT四、銷售費用銷售費用也稱銷售成本，是指預(yù)售或銷五、投資利息（5-1）

投資利息，與財務(wù)費用不完全相同，是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費用應(yīng)計算的利息，而不僅僅是借款部分的利息和手續(xù)費。因此，土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用和銷售費用，無論它們來自借貸資金還是自由資金都應(yīng)該計算利息。從估價的角度看，為了使評估出來的價值客觀合理，也要把房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金應(yīng)獲得的利息與其應(yīng)獲得的利潤分開，不能算作開發(fā)利潤。8精選PPT五、投資利息（5-1）投資利息，與財務(wù)費用不完五、投資利息（5-2）應(yīng)計息項目：包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用和銷售費用。銷售稅費一般不計算利息。計息周期：計算利息的單位時間，可以是年、半年、季度、月等，通常為年。計息期：計息周期數(shù)，為確定每項費用的計息期，就要估算整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)期，成本法中建設(shè)期的起點一般是取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的日期，終點是達(dá)到全新狀況的估價對象的日期，通常建設(shè)期的終點也就是估價時點。例如，寫字樓從取得土地到竣工驗收完成正常需要24個月，則估算該寫字樓的建設(shè)期應(yīng)為24個月。9精選PPT五、投資利息（5-2）應(yīng)計息項目：包括土地取得成本、開發(fā)成本五、投資利息（5-3）計息方式：單利和復(fù)利（利滾利）兩種，單利和復(fù)利換算公式如下。例如某銀行存款的計息方式采取單利，假設(shè)其一年期存款的年利率為5%，為吸引3年期的儲戶，則其3年期存款的單利年利率應(yīng)該大于等于多少（5.25%）？實際上單利和復(fù)利并沒有實質(zhì)上的區(qū)別，只是表達(dá)方式不同，且單利相對于復(fù)利只是實際計算上方便些。利率：用百分比表示單位時間內(nèi)增加的利息與原金額之比。利率有單利利率和復(fù)利利率、存款利率和貸款利率、名義利率和實際利率等。投資利息計算中一般采用估價時點時的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率。10精選PPT五、投資利息（5-3）計息方式：單利和復(fù)利（利滾利）兩種，單六、銷售稅費

銷售稅費：指預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方（一般為房地產(chǎn)開發(fā)商）繳納的稅費。不包含由買方繳納的契稅等稅費和應(yīng)由賣方繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅。具體可分為下列兩類：銷售稅金及附加：包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加（通常簡稱“兩稅一費”），一般為售價的5.5%。其他銷售稅費，包括印花稅、交易手續(xù)費等。11精選PPT六、銷售稅費銷售稅費：指預(yù)售或銷售開發(fā)完成后七、開發(fā)利潤（7-1）

開發(fā)利潤：指房地產(chǎn)開發(fā)商（業(yè)主）的利潤，而不是建筑承包商的利潤。現(xiàn)實中開發(fā)利潤是由銷售收入減去各項成本、費用和稅金后的余額。在成本法中，售價一般是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤則是典型的開發(fā)商特定的開發(fā)項目所期望獲得的利潤（平均利潤），是需要實現(xiàn)估算的。具體應(yīng)該掌握以下幾點：為了與銷售稅費中不含土地增值稅、企業(yè)所得稅的口徑一致，并得到相對合理的開發(fā)利潤，開發(fā)利潤是土地增值稅、企業(yè)所得稅前的，簡稱稅前利潤，即開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值—土地取得成本—開發(fā)成本—管理費用—銷售費用—投資利息—銷售稅費開發(fā)利潤是該房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，不是個別開發(fā)商最終實際獲得的利潤，也不是個別開發(fā)商期望獲得的利潤。開發(fā)利潤通常按照一定的基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤來估算。開發(fā)利潤的計算基數(shù)主要有以下四種：12精選PPT七、開發(fā)利潤（7-1）開發(fā)利潤：指房地產(chǎn)開發(fā)七、開發(fā)利潤（7-2）開發(fā)利潤通常按照一定的基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤來估算。開發(fā)利潤的計算基數(shù)主要有以下四種：直接成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本）成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用）投資利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息）銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)利潤=房地產(chǎn)價值×銷售利潤率

=（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤）×銷售利潤率所以

利潤率是通過大量調(diào)查了解同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤率得到的。13精選PPT七、開發(fā)利潤（7-2）開發(fā)利潤通常按照一定的基數(shù)乘以相應(yīng)的利項

目

單位費用（元/平方米）總價（萬元）計算依據(jù)備注一、住宅銷售收入6000355200

二、住宅項目成本4661275926

成本中已經(jīng)分?jǐn)偣娣e1、土地取得費163296590

1.1土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費16910000

1.2土地出讓金60035520

1.3大市政及“四源”費18711070京政發(fā)[1997]36號

1.4拆遷費67640000北京市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價表

2、前期工程費965683

2.1臨時水電路及場地平整費7414按照建安工程實際預(yù)算額計

2.2規(guī)劃、測量、勘查設(shè)計費472782按北京市現(xiàn)行勘察設(shè)計取費定額計算

2.3規(guī)劃條件，可行性研究382250按工程概算的2%計算

2.4規(guī)劃許可證執(zhí)照費4237投資額的0.1-0.3%

3、房屋建安工程費1912113175

3.1建安工程造價1890111888按照住宅1800元/平方米，公建2500元/平方米計

3.2招投標(biāo)費4224建安費的0.2%

3.3施工執(zhí)照費2112建安費的0.1%

3.4質(zhì)量監(jiān)督費5280建安費的0.25%

3.5工程監(jiān)理費11671建安費的0.6%

4、小區(qū)市政費18010656按照住宅150元/平方米,公建150元/平方米計

5、管理費1207104按照銷售收入的2%

6、財務(wù)費40023680按照貸款利率及融資成本折算

7、銷售費18010656按照銷售收入的3%

8、其他行政收費462723

主要包括綠化建設(shè)費，城市綜合管理費等9、不可預(yù)見費965659按照建安費的5%

三、兩稅一費330

按照銷售收入的5.5%

四、稅前利潤100959738

五、所得稅33319713按照稅后利潤33%計算

六、稅后利潤67640024

14精選PPT項目單位費用（元/平方米）總價（萬元）計算依據(jù)備八、項目贏虧分析討論固定成本＝前期費用+區(qū)內(nèi)市政投入+土地取得費+管理費+不可預(yù)見費+其他行政性收費＝1284155356元變動成本＝投資總額－固定成本＝1447785691元單位變動成本＝變動成本/開發(fā)工程量＝2445.583938元/平方米平均銷售單價＝6000元/平方米根據(jù)上述資料和數(shù)據(jù)可以計算出本項目的盈虧平衡點，邊際利潤和邊際利潤率。盈虧平衡點（Q0）Q0＝固定成本/（平均銷售單價—單位變動成本）＝361284.4792（平方米）邊際利潤＝銷售收入－變動成本＝2321596709（元/平方米）邊際利潤率＝邊際利潤/銷售收入*100％＝2321596709/3769382400*100%=61.59%

因此，該項目不致虧損的最少開發(fā)面積為361284.4792平方米。當(dāng)開發(fā)量超出361284.4792平方米時，每超過100平方米，可以獲利100*61.59%*6000=369540元15精選PPT八、項目贏虧分析討論固定成本＝前期費用+區(qū)內(nèi)市政投入+土地取5.2市場比較法在實際評估中

難點與問題剖析16精選PPT5.2市場比較法在實際評估中

難點與問題剖析16精選PPT近年來，隨著我國房地產(chǎn)估價業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)估價水平不斷提高，許多估價師結(jié)合實務(wù)，從理論和實際運用方面對常用的估價方法進(jìn)行了深入探討和研究，提出了不同的觀點，現(xiàn)總結(jié)有關(guān)研究成果，就市場比較法在房地產(chǎn)價格實際評估中的應(yīng)用難點與存在問題進(jìn)行剖析和探討，并與大家討論，達(dá)成共識，以便進(jìn)一步完善房地產(chǎn)估價理論與方法。17精選PPT近年來，隨著我國房地產(chǎn)估價業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)估價水平不斷提市場法也稱比較法、市場比較法、交易實例比較法，是以市場上實際的成交價格為比準(zhǔn)，經(jīng)比較修正求取評估對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。它具有現(xiàn)實性、說服力強、易于被接受的特點。市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的實際成交價格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。通常把市場法測算出的價值簡稱為比準(zhǔn)價格。市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。市場法適用的估價對象是同種類的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)，而數(shù)量少的（機場碼頭、寺廟等），很少發(fā)生交易的（學(xué)校、醫(yī)院等），可比性差的（在建工程等）則不宜采用市場法。含義18精選PPT市場法也稱比較法、市場比較法、交易實例比較法，是以市場上實際

在實際估價中，由于信息不完全等因素，對可比實例成交價格的處理不可能做到完全恰當(dāng)，由此為了減小估價的誤差，要求選取多個可比實例，并且從理論上講選取的可比實例越多越好。但具體操作過程中，可比實例選取過多，首先可能由于交易實例的數(shù)量限制而難以做到；其次，造成后續(xù)工作量太大。因此，實例選取在精不在多，一般選取3個（含3個）以上，10個（含10個）以下的可比實例即可。選取可比實例1、選取可比實例的數(shù)量要求19精選PPT在實際估價中，由于信息不完全等因素，對可可比實例在區(qū)位上應(yīng)該與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，即可比實例與估價對象應(yīng)為同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。可比實例在用途上應(yīng)該與估價對象的用途相同。可比實例在規(guī)模上應(yīng)該與估價對象的規(guī)模相當(dāng)。選取可比實例規(guī)模應(yīng)該應(yīng)在估價對象規(guī)模的0.5—2倍范圍內(nèi)?？杀葘嵗诮ㄖY(jié)構(gòu)上應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同?？杀葘嵗跈n次上應(yīng)與估價對象的檔次相當(dāng)，例如賓館的星級，寫字樓的甲級、乙級等。實際中主要指設(shè)施設(shè)備（電梯、空調(diào)、智能化等）、裝飾裝修、周圍環(huán)境等方面的齊全、優(yōu)劣程度應(yīng)相當(dāng)?？杀葘嵗跈?quán)利上應(yīng)該與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同。選取可比實例2、可比實例房地產(chǎn)應(yīng)該是估價對象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)20精選PPT可比實例在區(qū)位上應(yīng)該與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，即可比實例選取可比實例3、可比實例的交易類型（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等）應(yīng)與估價目的吻合。4、可比實例的成交日期應(yīng)盡量接近估價時點（一般來講，交易實例的成交日期與估價時點相隔一年以上不宜采用，因為這種情況難以進(jìn)行市場狀況調(diào)整）。5、可比實例的成交價格應(yīng)盡量為正常市場價格。21精選PPT選取可比實例3、可比實例的交易類型（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等難點

難點是市場交易情況、交易日期（盡量接近）、區(qū)域因素（同一供求范圍內(nèi)）、個別因素等一系列項目的比較修正。在這方面，如果估價人員缺乏相關(guān)知識，沒有豐富的估價經(jīng)驗，往往被認(rèn)為影響價格的各項因素的比較修正會帶有很大的主觀性，以致評估結(jié)果難以客觀準(zhǔn)確。22精選PPT難點難點是市場交易情況、交易日期（盡量接近）、區(qū)域因素（問題基本公式的應(yīng)用比較基準(zhǔn)使用年期修正容積率修正

23精選PPT問題基本公式的應(yīng)用23精選PPT一、關(guān)于比較修正的計算公式交易情況修正：可比實例的成交價格是實際發(fā)生的，也可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評估的估價對象的價值是客觀合理的，所以如果可比實例的成交價格是不正常的，則應(yīng)把它修正為正常的，這種對可比實例成交價格進(jìn)行的修正，稱為交易情況修正。例如，強買強賣修正、利害關(guān)系修正、信息不對稱修正、急買急賣修正、偏好修正、相鄰地塊合并后修正（50、30)、特殊交易方式修正、交易稅費非正常負(fù)擔(dān)修正等。24精選PPT一、關(guān)于比較修正的計算公式交易情況修正：可比實例的成交價格是一、關(guān)于比較修正的計算公式市場狀況調(diào)整：可比實例的成交價格是其成交日期時的價格，是在成交日期時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。由于可比實例的成交日期通常是過去的，所以可比實例的成交價格通常是在過去的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。而需評估的估價對象的價值應(yīng)當(dāng)是估價時點的價值，應(yīng)是在估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。將可比實例在其成交日期的價格調(diào)整到在估價時點的價格，這種對可比實例成交價格的調(diào)整稱為市場狀況調(diào)整，也稱交易日期調(diào)整。25精選PPT一、關(guān)于比較修正的計算公式市場狀況調(diào)整：可比實例的成交價格是一、關(guān)于比較修正的計算公式

26精選PPT一、關(guān)于比較修正的計算公式1、因素修正系數(shù)與比較實例價格的修正關(guān)系不同。（1）—（6）式為連乘關(guān)系，（7）式為累加關(guān)系；2、因素比較修正的基準(zhǔn)不同，故100在式中的位置不一樣；3、因素比較修正的方式不同，如（1）—(4)式采用的是直接比較修正方式，（5）—（7）式采用的是間接比較修正方式。在實際評估中，這些不同點對評估結(jié)果會產(chǎn)生什么影響呢？現(xiàn)分析如下：以上公式中的不同點：27精選PPT1、因素修正系數(shù)與比較實例價格的修正關(guān)系不同。（1）—（6）連乘式一種觀點認(rèn)為：交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素四項間既相互獨立又相互關(guān)聯(lián)，所謂相互獨立是指其修正指數(shù)是采用單獨與房地產(chǎn)價格相關(guān)關(guān)系分析后測算的；所謂相互關(guān)聯(lián)是指它們對房地產(chǎn)價格的影響是綜合作用的結(jié)果，因此，采用連乘的方式確定綜合修正系數(shù)是比較合適的。兩種不同看法：連乘式和累加式28精選PPT連乘式兩種不同看法：連乘式和累加式28精選PPT兩種不同看法：連乘式和累加式累加式另一種觀點認(rèn)為：連乘修正時，第一個因素修正時既是一個量的概念，同時又是一個比例的概念，第二個因素修正時，則是在第一個因素修正的基礎(chǔ)上再進(jìn)行修正；盡管修正比例沒有變，但修正的量由于基礎(chǔ)改變，修正值則不同了。由于交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素相互是獨立的，因而在修正時不應(yīng)有重疊修正的現(xiàn)象，另一個方面各個因素修正的判斷也是分別獨立進(jìn)行的，也就是一個修正量的概念，因此連乘修正是不合適的，應(yīng)以累加修正為宜。29精選PPT兩種不同看法：連乘式和累加式累加式29精選PPT對上述兩種觀點的看法上述兩種觀點各有其道理，但兩種修正方式的結(jié)果是不一樣的，特別是當(dāng)修正因素越多時，比準(zhǔn)價格的差別越大。究竟采用那種方式比較合適呢？從目前實際運用來看，連乘方法用得較多，美國等也多用價格直接加減法（不是累加法）。從連乘來看，它既反映了各個因素對房地產(chǎn)價格的相關(guān)關(guān)系，又反映了各因素對房地產(chǎn)價格的綜合影響作用。但要指出，區(qū)域因素和個別因子的影響不是單獨起作用，而是共同疊加后發(fā)生作用的，因此，區(qū)域因素和個別因素的修正指數(shù)應(yīng)采用加和或加權(quán)求和的方式測算確定比較合適，建議采用：情況修正、期日修正、區(qū)域因素和個別因素四個指數(shù)修正用連乘法；區(qū)域因素和個別因素內(nèi)的因子用累加法。30精選PPT對上述兩種觀點的看法上述兩種觀點各有其道理，但兩種修正方式的比較修正的計算公式

31精選PPT比較修正的計算公式二、關(guān)于比較基準(zhǔn)，即100的位置上述（1）—（5）式中，因素的比較基準(zhǔn)不同，100的位置不一樣。（1）式中，除交易日期一項因素外，其他因素是以估價對象房地產(chǎn)的情況為基準(zhǔn)，用比較實例的因素條件與其逐一比較后確定比較實例的修正指數(shù)，故100在分子上，（2）式正好與（1）式相反，各項因素是以交易實例的因素條件為基準(zhǔn)進(jìn)行比較修正，100的位置就到了分母。（1）、（2）式這種處理方式都是可行的。（3）式中將100都放在了分子處，也是可行的，這樣更利于用計算機計算，避免出錯。但（4）式中區(qū)域因素的修正是以估價對象的房地產(chǎn)為基準(zhǔn)，兩者在同一公式中不統(tǒng)一，是不合適的。32精選PPT二、關(guān)于比較基準(zhǔn)，即100的位置32精選PPT三、關(guān)于公式的互換問題例如，假定公式（1）中的區(qū)域因素取值為100/90，換算到公式（2）中，不能直接在分子上各加10，即100/90≠110/100，（2）式中區(qū)域因素的分子應(yīng)為100×100/90＝111，即100/90→111/100，這樣100的位置改變了，修正系數(shù)仍相同，不會對評估結(jié)果產(chǎn)生影響。33精選PPT三、關(guān)于公式的互換問題例如，假定公式（1）中的區(qū)域因素取值為四、交易日期修正問題再要注意的是公式中的交易日期修正問題。公式中一般以比較實例交易當(dāng)時的價格指數(shù)為100進(jìn)行修正，如果某城市或某區(qū)域的價格指數(shù)基期與交易期日不一致時，仍以交易當(dāng)時為100，進(jìn)行期日修正，則需要分別換算交易當(dāng)時和估價時點地價指數(shù)的變化情況，分別求出交易當(dāng)時和估價期日的價格指數(shù)，直接比較計算出期日修正系數(shù)，即期日修正系數(shù)由（）/100→Pt/Pi,Pt為估價時點的價格指數(shù)，Pi為交易當(dāng)時的價格指數(shù)。。34精選PPT四、交易日期修正問題再要注意的是公式中的交易日期修正問題。公五、區(qū)域因素和個別因素的修正方式修正方式：直接修正和間接修正。目前主要采用直接修正方式，間接修正方式，是以一個理想的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)條件為基準(zhǔn)，將交易實例房地產(chǎn)和估價對象房地產(chǎn)分別與其逐項比較，然后將比較的結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正比例，再進(jìn)一步求出修正系數(shù)。我認(rèn)為這種方式較好，可以避免直接修正的主觀性。以一個城市為對象，建立標(biāo)準(zhǔn)修正系數(shù)體系。采用均分法，即各影響因素作用一樣；或加權(quán)分值法。后者更科學(xué)。35精選PPT五、區(qū)域因素和個別因素的修正方式35精選PPT比較修正的計算公式

36精選PPT比較修正的計算公式上述（1）—（4）式為直接修正方式，（5）和（6）式為間接修正方式，這里主要闡述間接比較修正。間接修正方式是以一個理想的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)條件為基準(zhǔn)，將交易實例房地產(chǎn)和估價對象房地產(chǎn)分別與其逐項比較，然后將比較的結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正比例，再進(jìn)一步求出修正系數(shù)。需要指出的是：①區(qū)域因素和個別因素的修正方式應(yīng)一致，或者采用直接修正，或都用間接修正，如（5）和（6）式那樣修正就不合適了。②若各比較因子對房地產(chǎn)價格影響的程度等同，即假設(shè)所有因子的影響程度總和為100，共有10個因子，每個因子的影響程度各為10％，則可直接將各因子的得分相加，得到修正指數(shù)，再用（5）、（6）式的關(guān)系式計算修正系數(shù)。若各因子的影響程度都不一樣，即權(quán)重不一樣，應(yīng)按下面方法求得各因子得修正指數(shù)，再用（5）、（6）式得關(guān)系式計算修正系數(shù)，37精選PPT上述（1）—（4）式為直接修正方式，（5）和（6）式為間接修間接比較修正指數(shù)求取

①制定評估項目比較表。把對評估對象房地產(chǎn)價格和交易實例房地產(chǎn)價格影響地共同因素分類成項，作為比較項目，并確定各因素在比較評判中所占的理想百分率。它一般是由權(quán)威的物業(yè)估價部門根據(jù)不同地區(qū)、不同類型房地產(chǎn)的特殊情況制定一個能被普遍接受的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，再把交易實例和評估對象房地產(chǎn)地各項目情況與之比較評分。一般比較項目劃分越細(xì)、越多，比較的準(zhǔn)確程度越高，但計算復(fù)雜，工作量大；反之，比較的準(zhǔn)確程度較差，但計算簡單，工作量也小，這需要估價師根據(jù)情況而定。另外，不同用途的房地產(chǎn)，其比較項目應(yīng)不相同。38精選PPT間接比較修正指數(shù)求?、僦贫ㄔu估項目比較表。把對評估對象房地②逐項評分。評分是對評估對象房地產(chǎn)和交易實例房地產(chǎn)按照它們各自地實際條件打分。評分分值采用0～10分制（0～10閉區(qū)間）。賦分按滿意度給，最理想為10分，最不理想為0分，如果其中項目地因素對房地產(chǎn)價格有正、反方向的影響，可以以5分為中數(shù)，作向上或向下地修正。表1為假設(shè)的評分表。39精選PPT②逐項評分。評分是對評估對象房地產(chǎn)和交易實例房地產(chǎn)按照它們各表1比較項目評分表項目代號評估對象比較交易實例ⅠⅡⅢⅣⅤ1987899268687838796784888778576877966677687109687108977867981077681086766740精選PPT表1比較項目評分表項目代號評估對象比較交易實例ⅠⅡⅢⅣⅤ③計算比較項目百分率。評分完后，要將各項目實際得分折算成相應(yīng)百分率，并填入評估比較項目百分率表中。折算公式為：某項交易實例（待估對象）房地產(chǎn)某比較項目的百分率＝該項目理想百分率/10×該項目地實際得分。41精選PPT③計算比較項目百分率。評分完后，要將各項目實際得分折算成相應(yīng)項目代號理想百分率（%）評估對象房地產(chǎn)百分率（%）比較交易實例房地產(chǎn)所占比率（%）ⅠⅡⅢⅣⅤ11513.51210.51213.513.521068687831087967841088877851510.591210.510.513.561066776871010968710854.53.53.5433.595453.53.5341010867667合計10078.573.572.5727083.5表2評估項目百分率表42精選PPT項目代號理想百分率（%）評估對象房地產(chǎn)百分率（%）比較交易實六、關(guān)于使用年期修正

用市場比較法評估地價時，當(dāng)比較實例宗地地土地使用年期于估價對象宗地的使用年期不相同時，需要進(jìn)行土地使用年期修正，修正公式為：估價對象宗地價格＝比較實例宗地價格×土地使用年期修正系數(shù)(K)

43精選PPT六、關(guān)于使用年期修正用市場比較法評估地價時，當(dāng)比較實例宗地式中：例如：若選擇的比較實例宗地的成交價格為500元/平方米，對應(yīng)土地使用年限為30年，而估價對象宗地的出讓年期為20年，土地還原利率取8％，則經(jīng)年期修正后的地價為：經(jīng)年期修正后的地價＝500×K＝500×0.872＝436元/平方米。44精選PPT44精選PPT

七、關(guān)于容積率的修正容積率屬于影響房地產(chǎn)價格的個別因素，但人們往往認(rèn)為容積率是影響地價水平的主要因素之一，因此，在采用市場比較法評估地價時，容積率應(yīng)單獨進(jìn)行修正，不應(yīng)與其他個別因素一起進(jìn)行累加修正。容積率修正公式為：估價對象宗地價格＝比較實例價格×估價對象宗地容積率修正系數(shù)/比較實例宗地容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)可通過容積率與地價水平的相關(guān)分析求得。如某城市測算出的容積率修正系數(shù)見下表：表3容積率修正系數(shù)表容積率0.10.40.711.11.31.72.02.12.5修正系數(shù)0.50.60.811.11.31.71.81.92.0假定比較實例宗地成交價格為800元/平方米，規(guī)定容積率為2.1，估價對象宗地容積率為1.7，查上表中的對應(yīng)修正系數(shù)，經(jīng)修正后可得：委估對象宗地價格＝800×1.7/1.9＝715.8元/平方米45精選PPT

七、關(guān)于容積率的修正45精選PPT在實際評估中將容積率分為：總?cè)莘e率=總建筑面積/宗地總用地面積，所有建筑面積均可出售或經(jīng)營時采用；地上容積率=地上建筑總面積/宗地用地面積，地下建筑面積為設(shè)備用房，無收益時采用；地下容積率=地下建筑總面積/宗地總用地面積收益容積率=有收益部分建筑總面積/宗地總用地面積地上、地下均有部分建筑面積無收益時采用；不論用哪種容積率修正，都必須以城市規(guī)劃規(guī)定的容積率為準(zhǔn)，進(jìn)行分割，一般不要用現(xiàn)狀容積率進(jìn)行修正。七、關(guān)于容積率的修正46精選PPT在實際評估中將容積率分為：七、關(guān)于容積率的修正46精選PPT5.3假設(shè)開發(fā)法的難點與問題剖析47精選PPT5.3假設(shè)開發(fā)法的難點與問題剖析47精選PPT一、定義假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法、預(yù)期開發(fā)法、倒算法等，是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將估價對象開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。它不僅被大量用于房地產(chǎn)價格評估，而且也是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的常用方法。其基本思路是通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本與效益分析，從房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)期總收入或房價中扣除各項開發(fā)費用、銷售費用、銷售稅金及開發(fā)商利潤后，倒算出估價對象房地產(chǎn)的價格。假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)與收益法相同是預(yù)期原理。48精選PPT一、定義假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法、預(yù)期開發(fā)法、倒算法等，是預(yù)測估

二、剩余法的理論依據(jù)及基本思路簡而言之，剩余法測算地價的理論依據(jù)是采用倒算的公式，計算出在房地產(chǎn)經(jīng)營中，完全由土地產(chǎn)生的超額利潤部分，即地價。剩余法的理論基礎(chǔ)可以追溯到18世紀(jì)著名古典經(jīng)濟學(xué)家亞當(dāng)·斯密（AdamSmith）關(guān)于地租原理和19世紀(jì)區(qū)位論的創(chuàng)造人杜能關(guān)于農(nóng)業(yè)區(qū)位論的論述當(dāng)中。杜能在《獨立國同農(nóng)業(yè)和國民經(jīng)濟關(guān)系》一書曾指出：“有一田莊，莊上全部房屋、樹木、垣籬都遇焚毀，凡想購置這一田莊的人，在估值時總首先考慮，田莊建設(shè)完備之后，這塊土地的純收益是多少，然后扣除建造房屋等投資利息，根據(jù)剩余之?dāng)?shù)確定買價?！笨梢哉f，這是最早關(guān)于剩余法基本思想的闡述。49精選PPT二、剩余法的理論依據(jù)及基本思路簡而言之，剩余法測算地價的理二、剩余法的理論依據(jù)及基本思路剩余法的基本思想也可用這樣一個假想的例子來形象地表達(dá)“假如有一家土地即將出讓，地產(chǎn)商就需首先研究該宗土地的內(nèi)外條件，如面積大小、周圍環(huán)境、允許用途、規(guī)劃設(shè)計要求以及規(guī)定的容積率、覆蓋率等。根據(jù)土地的內(nèi)外條件，按最高效用和最佳利用原則進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)建設(shè)，然后預(yù)測開發(fā)完的建筑物連同土地轉(zhuǎn)讓出去的價格，以及建造建筑物所花費的建筑費、專業(yè)費、測量費、銷售費和投資利息、開發(fā)利潤、稅收等等之后，再從預(yù)測的土地與其上建筑物的共同轉(zhuǎn)讓價格即樓價中，減去建筑費、專業(yè)費、利息利潤和稅收之后，就可得到房地產(chǎn)開發(fā)商購買這宗土地所能承受的最高價格。50精選PPT二、剩余法的理論依據(jù)及基本思路剩余法的基本思想也可用這樣一個三、基本公式地價＝樓價－建筑費－專業(yè)費用－利息－發(fā)展商利潤－稅金式中：（1）建筑費依據(jù)社會一般發(fā)生費用及行業(yè)慣例預(yù)算；（2）專業(yè)費用包括建筑師、工程師、測量師的收費，一般以占建筑費的百分比i計算，即：專業(yè)費＝建筑費×i；（3）正常利息率為r，則利息＝（建筑費＋專業(yè)費＋地價）×r；（4）正常利潤率為p，則利潤＝（建筑費＋專業(yè)費＋地價）×p；（5）與地價有關(guān)的稅收為t，（6）按上述每項費用的具體計算方法匯總，即可得到：地價＝樓價－建筑費－建筑費×i－（建筑費＋專業(yè)費＋地價）×r－（建筑費＋專業(yè)費＋地價）×p－t。51精選PPT三、基本公式地價＝樓價－建筑費－專業(yè)費用－利息－發(fā)展商利潤－三、基本公式整理上式，剩余法評估地價的公式又可表示為：52精選PPT三、基本公式整理上式，剩余法評估地價的公式又可表示為：52精四、難點與問題大家知道，房地產(chǎn)開發(fā)項目從投資建設(shè)到竣工驗收交付使用需要一定的周期，在這一周期過程中，房地產(chǎn)開發(fā)的各項資金費用的投入和回收都與它們發(fā)生的時點緊密相關(guān)，即資金的時間價值運動形態(tài)時刻貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中。據(jù)此，假設(shè)開發(fā)法中所涉及的土地取得與開發(fā)費用、建筑費用、專業(yè)費用等的投入和銷售收入的獲取都表現(xiàn)為開發(fā)周期內(nèi)不同時段上的現(xiàn)金流動量，充分反映出資金運用的時間價值規(guī)律特征，因此，假設(shè)開發(fā)法在實際評估中運用的關(guān)鍵是判斷好各項費用發(fā)生的時點，運用資金時間價值運動規(guī)律進(jìn)行估算，才能使估算的結(jié)果準(zhǔn)確可靠。但是，目前的問題就在于有關(guān)估價書籍對假設(shè)開發(fā)法所涉及的各項費用和銷售收入等指標(biāo)的時間價值運動規(guī)律闡述得不清楚或理解不一致，從而造成實際評估結(jié)果的偏差。針對這一情況，現(xiàn)就假設(shè)開發(fā)法的具體計算公式、利息、利潤的計算等問題進(jìn)行討論。53精選PPT四、難點與問題大家知道，房地產(chǎn)開發(fā)項目從投資建設(shè)到竣工驗收交四、難點與問題（一）關(guān)于計算方式的選擇從資金的時間價值計算角度考慮，假設(shè)開發(fā)法的計算方法可分為動態(tài)和靜態(tài)兩種方式。所謂動態(tài)方式，就是考慮貨幣時間價值對房地產(chǎn)價格的影響，從復(fù)利計算公式出發(fā)，運用折現(xiàn)現(xiàn)金流的方法逐一考慮不同時點的資金變化情況來估算待估房地產(chǎn)的價值。靜態(tài)方式，則不考慮貨幣的時間價值，僅從單利計息的角度著眼，考慮利息支出作為一項投資機會成本對房地產(chǎn)價格的影響。因此，在實務(wù)評估中，動態(tài)與靜態(tài)評估方法的運用，應(yīng)針對不同的估價對象和估價目的進(jìn)行選擇。54精選PPT四、難點與問題從資金的時間價值計算角度考慮，假設(shè)開發(fā)法的計算（一）關(guān)于計算方式的選擇適合用動態(tài)方式計算的情況有：待開發(fā)的土地價格評估；待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)價格評估；已完成拆遷的空地的地價評估；正在建設(shè)的房地產(chǎn)價格評估；需要改造的舊有房地產(chǎn)價格的評估；待開發(fā)房地產(chǎn)項目的預(yù)期投資利潤估算；開發(fā)項目需控制的最大成本費用，以及開發(fā)商試圖獲得擬開發(fā)場地的最高承受價格。55精選PPT（一）關(guān)于計算方式的選擇適合用動態(tài)方式計算的情況有：55精選（一）關(guān)于計算方式的選擇

上述情況，都需要對市場進(jìn)行分析后，預(yù)估開發(fā)周期內(nèi)各項投資費用發(fā)生在不同時點的金額，以及預(yù)測開發(fā)周期末房屋的預(yù)期售價和銷售總收入、銷售總費用、稅金、利潤等，然后利用不同的貼現(xiàn)期和貼現(xiàn)率將它們折現(xiàn)到開發(fā)期初或估價時點，從而得到所要求的估價結(jié)果。所以，用動態(tài)計算方式比較合適。

56精選PPT（一）關(guān)于計算方式的選擇上述情況，都需要對市場進(jìn)行分[例題1]某七通一平的空地，面積1200平米，允許用途為商住混合樓，容積率7，覆蓋率≦50％，土地使用年限50年。1992年8月出售，求購買價。其他估價條件：（1）設(shè)計建筑面積8400平方米，14層，1～2層1200平方米用于商業(yè)，3～14層7200平方米用于住宅；（2）開發(fā)費用估計：總建筑費600萬元，專業(yè)費為建筑費的6％，利息率10％，稅費按樓價的4％計；（3）建設(shè)共需3年完成（到1995年8月），第一年投入50％的總建筑費，第二年投入30％，第三年投入20％；（4）假設(shè)建成后即可全部售出，預(yù)計當(dāng)時售價商業(yè)樓3000元/平方米，住宅樓1800元/平方米，投資利潤率為20％。57精選PPT[例題1]某七通一平的空地，面積1200平米，允許用途為商住該題的計算過程與結(jié)果為：（1）總樓價＝[(3000×1200)÷(1＋10％)3]＋[(1800×7200)÷(1＋10％)3]＝12441528（元）（2）總建筑費＝[(6000000×50％)÷(1＋10％)0.5]＋[(6000000×30％)÷(1＋10％)1.5]＋[(6000000×20％)÷(1＋10％)2.5]＝5366182（元）（3）總地價＝[12441528－5366182×（1＋6％＋10％＋20％＋6％×10％＋6％×20％）－12441528×4％]÷(1＋10％＋20％)＝3499437（元）（4）單地價＝3499437÷1200＝2916（元/平方米）

58精選PPT該題的計算過程與結(jié)果為：58精選PPT這一估價過程存在如下問題：（1）動態(tài)方法和靜態(tài)方法混用?？倶莾r、總建筑費的計算采取折現(xiàn)現(xiàn)金流的動態(tài)計算公式；地價計算卻直接套用靜態(tài)計算的理論公式。（2）利息計算存有偏差，與假設(shè)開發(fā)法的總體評估思路矛盾。以土地利息支出和建筑費利息支出為例，兩者的計算過程為（10％為年利率）： 土地利息＝地價×10％； 建筑費利息支出＝各年建筑費的折現(xiàn)值之和×10％ 地價在項目開發(fā)之初支付，按本題折現(xiàn)思路考慮，理應(yīng)不再存在土地利息支出因素；并且本題利息支出的算法，應(yīng)理解為僅是一年內(nèi)發(fā)生的費用，是按單利計算的結(jié)果。同樣道理，分年支出的建筑費折現(xiàn)之后，利息因素業(yè)已考慮在內(nèi)；在折現(xiàn)基礎(chǔ)上按單利方式加算一年利息，無疑折現(xiàn)和計算方法思路自相矛盾，結(jié)果有一定重復(fù)計算。此外，依照總體評估的思路，各項費用的計算應(yīng)統(tǒng)一到某一時點上，而且再逐步分解，本題算法與此有悖。59精選PPT這一估價過程存在如下問題：59精選PPT鑒于上述分析，本題按不同的思路有不同的正確解法，具體如下：靜態(tài)計算思路（將計算時點定在銷售時）按本題給定條件，實際發(fā)生的各項收支為：總樓價1656萬元，總稅費66.24萬元，總建筑費600萬元，總專業(yè)費36萬元。 總利息支出＝總地價×10％×3＋第一年建筑費和專業(yè)費×2.5×10％＋第二年建筑費和專