公租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)項(xiàng)目背景和需求分析

第一節(jié)公租房現(xiàn)實(shí)意義和前景分析 1一、公共租賃住房的基本概念與主要特征 2二、發(fā)展公共租賃住房的必要性 3三、國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及對(duì)我國(guó)的借鑒意義 5四、當(dāng)前公共租賃住房存在的主要問(wèn)題 9五、公共租賃住房的發(fā)展前景 11第二節(jié)公租房小區(qū)管理的國(guó)內(nèi)外借鑒 14一、國(guó)外社區(qū)管理模式 15二、我國(guó)社區(qū)管理模式 17三、我國(guó)公租房小區(qū)管理情況 19四、對(duì)XX市公租房小區(qū)管理的借鑒 22第三節(jié)項(xiàng)目需求分析 25第四節(jié)公租房管理存在的問(wèn)題及解決措施 44一、大型公租房建設(shè)管理中存在的問(wèn)題 45二、解決公租房建設(shè)管理問(wèn)題的應(yīng)對(duì)措施 47三、結(jié)語(yǔ) 51第一節(jié)公租房現(xiàn)實(shí)意義和前景分析當(dāng)前，解決好廣大低收入家庭的住房問(wèn)題已成為各級(jí)政府工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。尤其是2008年以來(lái)，國(guó)家投入了大量的資金建設(shè)保障性住房，各級(jí)地方政府積極探索適合本地實(shí)際情況的住房保障模式，加大力度改善城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難狀況，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的和諧健康發(fā)展。公共租賃住房正是伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展、住房保障制度的不斷完善而興起的一種有效解決低收入家庭住房問(wèn)題的保障性住房。一、公共租賃住房的基本概念與主要特征公共租賃住房是指投資者（政府或企業(yè)等）持有房源，并將這些房屋以低于市場(chǎng)價(jià)的方式租給特定人群。其租金水平高于廉租住房，低于商品房。公共租賃住房屬于保障性住房，但又不同于福利制度下的低房租公房，也不同于企業(yè)的職工宿舍，從共性來(lái)看，屬于廉租住房的一種形式，只是保障范圍更廣泛。公共租賃住房與其他以銷(xiāo)售為主的保障性住房最大的區(qū)別在于產(chǎn)權(quán)歸屬性不同。公共租賃住房的產(chǎn)權(quán)歸政府或相關(guān)機(jī)構(gòu)、企業(yè)所有，不歸居民個(gè)人所有。其目的是用低于市場(chǎng)價(jià)或者承租者承受起的價(jià)格，向低收入家庭出租住房，以改善這部分群體的住房困難狀況。當(dāng)?shù)褪杖爰彝ナ杖氚l(fā)展變化時(shí)，有嚴(yán)格的退出機(jī)制。從各地的實(shí)踐看，目前的公共租賃住房的保障對(duì)象以城鎮(zhèn)戶(hù)籍人口中的中低收入家庭為主，包括新就業(yè)職工，特別是新畢業(yè)的大學(xué)生以及一些特殊群體等。其未來(lái)發(fā)展目標(biāo)將涵蓋城市的各類(lèi)夾心層家庭和外來(lái)流動(dòng)人口。公共租賃住房具有五大基本特征：一是體現(xiàn)出政府的干預(yù)性，公共租賃住房是在政府的公共政策下，由政府直接負(fù)責(zé)提供或政府主導(dǎo)下的公共機(jī)構(gòu)、企業(yè)提供的保障性住房；其二是需求對(duì)象的限制性，因其是保障性住房，其保障對(duì)象具有嚴(yán)格的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)；三是非營(yíng)利性，不論是政府直接負(fù)責(zé)建設(shè)還是企業(yè)承擔(dān)開(kāi)發(fā)建設(shè)，都不以營(yíng)利為目的；四是租賃價(jià)格的優(yōu)惠性，公共租賃住房的出租價(jià)格低于一般的市場(chǎng)價(jià)；五是退出的靈活性，當(dāng)中低收入家庭住房和收入水平發(fā)生變化時(shí)，政府可隨時(shí)停止發(fā)放補(bǔ)貼，退出程序簡(jiǎn)便易操作。公共租賃住房的房源主要來(lái)自新建和收購(gòu)兩種方式。即各級(jí)地方政府組織新建一些公共租賃住房，同時(shí)，也可以在已開(kāi)發(fā)的商品房中或存量住房中收購(gòu)一些房源。二、發(fā)展公共租賃住房的必要性從世界各國(guó)的住房保障經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，租賃型公共住房將成為我國(guó)公共住房政策的重要組成部分，有效解決當(dāng)前住房制度所面臨的階段性困境。目前，已有北京、天津、深圳、廈門(mén)和常州等城市進(jìn)行公共租賃住房試點(diǎn)工作。公共租賃住房的最大優(yōu)點(diǎn)是覆蓋人群廣泛，可根據(jù)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)靈活調(diào)整，并且補(bǔ)貼對(duì)象明確、操作透明，適于建立退出機(jī)制。大力發(fā)展公共租賃住房有利于盡快緩解保障性住房供應(yīng)不足的突出問(wèn)題。我國(guó)目前的住房市場(chǎng)發(fā)育尚不完全，尤其是保障性住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求存在較大偏差。存量住房中的中小戶(hù)型大部分為上個(gè)世紀(jì)留存的平房、簡(jiǎn)易樓房和舊樓房，隨著各地危改拆遷的不斷推進(jìn)，這部分價(jià)位房源日益減少。與此同時(shí)，我國(guó)每年城市化新增城市人口約1000萬(wàn)左右，而城市新增建設(shè)用地又受到嚴(yán)格控制。在這種人多地少的矛盾沖突下，如果將所有中低收入群體都推向市場(chǎng)，將必然導(dǎo)致住房市場(chǎng)價(jià)格的進(jìn)一步提升，帶來(lái)更多的人買(mǎi)不到房、住不起房。因此，在房?jī)r(jià)上漲，住房短缺的時(shí)期，加大力度供應(yīng)實(shí)物形式的保障房是非常必要的。增加租賃型公共住房比重將是有效解決住房短缺問(wèn)題的有效途徑之一?？梢哉f(shuō)，租賃型公共住房更符合我國(guó)現(xiàn)階段低收人群體的住房需求。大力發(fā)展公共租賃住房有利于多層次解決各類(lèi)低收入群體的住房需求。當(dāng)前，保障性住房的需求潛力較大：隨著土地市場(chǎng)化配置進(jìn)程下住房?jī)r(jià)格的上漲，許多低收人群體窮其一生也不可能買(mǎi)得起房，只能以較低的租金價(jià)格支付住房使用權(quán)；低收人群體中有相當(dāng)比重的人群職業(yè)特征為產(chǎn)業(yè)工人、商業(yè)服務(wù)業(yè)人員和個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)，這部分群體對(duì)居住場(chǎng)所的選擇往往跟隨工作地點(diǎn)的變動(dòng)而遷移，體現(xiàn)出較強(qiáng)的流動(dòng)性，因而中短期的租賃型公共住房更符合其住房要求，并有助于減少生活、出行的附加成本；部分住房困難的低收入群體是剛進(jìn)入社會(huì)的畢業(yè)學(xué)生或打工自領(lǐng)，這部分群體處于暫時(shí)性的購(gòu)買(mǎi)力不足階段，需要過(guò)渡性的租賃型公共住房以滿(mǎn)足短期內(nèi)的居住需求。因此，作為完善的住房市場(chǎng)，建立健全一個(gè)穩(wěn)定的、規(guī)?；墓沧赓U市場(chǎng)是非常必要的。如上海浦東張江科技園推出了面向就業(yè)者的青年公寓，只要是大專(zhuān)以上學(xué)歷、與科技園內(nèi)企業(yè)簽訂一年以上勞動(dòng)合同且在上海無(wú)住房的年輕人，就可申請(qǐng)租房。每人在公寓最多只能住3年，單房租金888元。南京也針對(duì)大學(xué)畢業(yè)生推出了青年公寓。大力發(fā)展公共租賃住房有利于彌補(bǔ)租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后的問(wèn)題。當(dāng)前，城鎮(zhèn)居民在改善住房條件時(shí)，都選擇了購(gòu)房而非租房。這雖然有中國(guó)傳統(tǒng)習(xí)俗因素影響，但還有一個(gè)重要原因就是租賃市場(chǎng)缺乏穩(wěn)定性保障。低收入家庭僅靠市場(chǎng)個(gè)體提供的租房市場(chǎng)在租金和租賃期限等方面都存在很大的隨意性。因此，需要政府以制度化的模式提供租賃型的公共住房彌補(bǔ)中長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)的空缺。公共租賃住房概念的提出，現(xiàn)實(shí)意義在于幫助“夾心層”家庭解決了住房難的問(wèn)題，而其更廣泛的意義，則在于國(guó)家保障體系將同時(shí)向“非低收入群體”和流動(dòng)人口理念的轉(zhuǎn)變。這樣的轉(zhuǎn)變，其出發(fā)點(diǎn)是政府把保障范圍擴(kuò)展到所有不能通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題的家庭，包括已成為城市常住人口的外來(lái)務(wù)工人員。即，致力于通過(guò)公共租賃住房幫助各類(lèi)群體解決住房難題。三、國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及對(duì)我國(guó)的借鑒意義從各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，幾乎所有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，包括英國(guó)、美國(guó)、瑞典、新加坡等不同類(lèi)型的國(guó)家，都按照“市場(chǎng)——救濟(jì)型”，或按“市場(chǎng)——福利型”的二元政策導(dǎo)向來(lái)實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的住房發(fā)展目標(biāo)。即在經(jīng)濟(jì)起飛的初期，住房嚴(yán)重短缺，主要由政府主導(dǎo)來(lái)解決住房問(wèn)題；當(dāng)社會(huì)主要群體的住房問(wèn)題解決之后，實(shí)施市場(chǎng)化為主渠道，但對(duì)低收人家庭的住房保障一直存在并形成穩(wěn)定的社會(huì)制度。雖然中國(guó)的國(guó)情和當(dāng)前的發(fā)展背景與其他國(guó)家存在較大差異，不適宜簡(jiǎn)單地照搬國(guó)外的公共住房政策，但從一些國(guó)家的住房保障實(shí)踐和相對(duì)成熟的公共住房制度中，可以在公共住房模式選擇、建設(shè)方式、分配以及管理制度等方面獲得很多值得借鑒的寶貴經(jīng)驗(yàn)。（一）國(guó)外的主要住房保障形式國(guó)外住房保障形式主要有三種：一是政府直接投資建設(shè)出租房，即公共住房；二是政府通過(guò)干預(yù)房?jī)r(jià)，保證低價(jià)位住房供應(yīng)；三是政府直接分配住房保障資金，提供中低收入者的住房消費(fèi)資金。不僅各國(guó)住房保障形式不同，即使同一國(guó)家，在不同時(shí)期、不同發(fā)展階段，所實(shí)施的保障政策也不同；這種差異根源于不同的社會(huì)歷史環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，是由政府干預(yù)目標(biāo)、住房供求環(huán)境和政府財(cái)政支持能力決定的。不同的方式各有利弊，可交替使用，并且需要根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和住房供需關(guān)系的變化不斷進(jìn)行調(diào)整。（二）通過(guò)公共租賃住房實(shí)現(xiàn)“人人有房住”的發(fā)展目標(biāo)為保障無(wú)力購(gòu)房者的住房需求，國(guó)外在制定公共住房政策時(shí)普遍重視公共租賃住房的發(fā)展，為最低收人者提供“托底性”保障。普遍面對(duì)的是低收入群體，還有一些特殊崗位群體，如公務(wù)員、警察、消防隊(duì)員等。一般采取輪候制，是一種過(guò)渡性的保障方式。各國(guó)租賃住房的比例都相當(dāng)可觀。以英國(guó)為例，在比例約30％的租賃住房中，20％左右是政府提供的公共租賃住房，10％為私人租賃住房。英國(guó)政府把持續(xù)供應(yīng)可負(fù)擔(dān)住宅列為重要的施政目標(biāo)，在倫敦2004年的新規(guī)劃中，要求中心區(qū)新增房屋的1／4為可負(fù)擔(dān)用房。美國(guó)的一些州政府對(duì)申請(qǐng)房租補(bǔ)貼的低收入家庭限定的房屋租金標(biāo)準(zhǔn)為700美元以下。根據(jù)法律規(guī)定租房家庭只需支付其收入的1／3左右作為房租，剩余部分由政府付給房東。法國(guó)則是依靠企業(yè)（組織）聯(lián)合體（主要是HLM）提供廉租住房。HLM組織內(nèi)共有850多個(gè)單位，其中有低租金住房機(jī)構(gòu)293家，低租金住房股份有限公司324家。HLM主要職責(zé)是直接建設(shè)住房和改建舊房為公共住房后再低價(jià)出租。法國(guó)國(guó)會(huì)每年通過(guò)預(yù)算安排住房資金，支持“低租金住房”建設(shè)，在每套“低租金住房”中政府資金占5％；其余95％建資金，由加入HLM的企業(yè)從住房基金中以?xún)?yōu)惠利率（4．2％，商業(yè)貸款利率則高達(dá)10％）貸款開(kāi)發(fā)建設(shè)。HLM房屋開(kāi)發(fā)商所交的稅僅為5％，低于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，這樣建造的低租金住房，按3s年返還計(jì)算，其租金水平為市場(chǎng)租金1／3-1／2。法國(guó)規(guī)定低低租金住房最低標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積35平方米，HLM的房屋租金僅為家庭收入的10％。（三）建立行之有效的公共租賃住房管理體系在公共住房制度比較成熟的國(guó)家，都有一套行之有效的專(zhuān)業(yè)管理體系，這個(gè)管理體系由不同的機(jī)構(gòu)組成，這些機(jī)構(gòu)從功能上可以劃分為決策層和執(zhí)行層。決策層指負(fù)責(zé)制定政策和長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)劃，負(fù)責(zé)與計(jì)劃、財(cái)政、金融、土地、法律、建設(shè)等部門(mén)的協(xié)調(diào)運(yùn)作。執(zhí)行層來(lái)具體落實(shí)公共住房建設(shè)和運(yùn)行。例如，韓國(guó)設(shè)立了國(guó)家住房政策審議委員會(huì)，作為公共住房的決策協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。執(zhí)行層為建設(shè)交通部，下設(shè)韓國(guó)住房住宅公社和大韓土地開(kāi)發(fā)公社，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)建造面向中低收入階層的出租公房。（四）通過(guò)完善的制度確保公共住房分配的公平性公共住房屬于社會(huì)公共資源，是政府福利的表現(xiàn)形式其能否公平合理地分配，直接關(guān)系到公共住房政策實(shí)施的效果，國(guó)外在公共住房分配方面有兩點(diǎn)很重要的經(jīng)驗(yàn)：一是明確公共住房是為最需要的人提供的住房保障；二是只有建立科學(xué)、完善的準(zhǔn)人和退出機(jī)制，才能保證公共住房分配的公平性。國(guó)外的公共住房政策基本都是以法律形式出現(xiàn)的，公共住房體系的建立也得益于法律的強(qiáng)力保障。在美國(guó)、日本、新加坡等國(guó)家，公共住房立法都是國(guó)家大法。（五）借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，大力發(fā)展公共租賃住房很多國(guó)家在制定住房目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃時(shí)，都把中低收人群體的住房問(wèn)題放在突出位置；在政策的制定上，重視對(duì)需求人群的市場(chǎng)細(xì)分，針對(duì)不同的人群實(shí)施相應(yīng)的策略，從而在最大程度上實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的相統(tǒng)一；在相關(guān)住房政策頒布時(shí)，一旦缺乏法律上的支持，立法機(jī)關(guān)就會(huì)迅速地進(jìn)行相關(guān)立法工作，細(xì)化政府的貴任、義務(wù)和權(quán)力，同時(shí)也明確了住房政策的具體操作規(guī)則，使得政策有法可依、有法可行。西方國(guó)家市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，政府傾向于在現(xiàn)有的市場(chǎng)框架下尋求解決住房問(wèn)題的最優(yōu)方法，并且在這個(gè)過(guò)程中，政府利用多種手段多管齊下，從不同方面來(lái)支持制定的住房發(fā)展戰(zhàn)略，如普遍運(yùn)用了稅收、補(bǔ)貼、配套設(shè)施建設(shè)等措施，而從結(jié)果上看，這些措施的運(yùn)用對(duì)該國(guó)住房市場(chǎng)的發(fā)展可謂起到了良好的推動(dòng)作用；重視租賃方式在解決住房問(wèn)題中的作用。對(duì)社會(huì)出租住房的需求程度，本質(zhì)上依賴(lài)于住房存量如何恰當(dāng)?shù)貪M(mǎn)足社會(huì)住房的需求。缺乏租賃價(jià)格合理的房屋是提供社會(huì)租賃住房的一個(gè)重要原因。因此，與住房補(bǔ)貼制度相比，許多國(guó)家已將社會(huì)出租住房作為一項(xiàng)重要的住房保障措施。但國(guó)外有完善的準(zhǔn)人審查和退出制度，家庭收入誠(chéng)信公開(kāi)透明，這些都是實(shí)施公共租賃住房的關(guān)鍵。四、當(dāng)前公共租賃住房存在的主要問(wèn)題由于我國(guó)公共租賃住房剛剛起步，在不斷完善的進(jìn)程中也顯現(xiàn)出一些突出問(wèn)題，主要表現(xiàn)在以下三點(diǎn)：（一）制度法規(guī)體系尚不健全目前國(guó)內(nèi)僅深圳、廈門(mén)等幾個(gè)城市推出了公共租賃住房管理辦法，從國(guó)家層面上來(lái)看，還缺乏統(tǒng)一規(guī)范的法規(guī)制度或指導(dǎo)意見(jiàn)。而公共租賃住房的資格審核和后續(xù)管理將是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工程，即使從目前各地已出臺(tái)的相關(guān)管理辦法也有許多需要改進(jìn)的地方。另外，各地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)差異較大，缺乏統(tǒng)一的約束性，如有些地方規(guī)定只有40平方米，有些地方建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)則達(dá)到90平方米。（二）覆蓋人群相對(duì)較窄以北京市為例，公共租賃住房只限于已通過(guò)政策房審核的家庭。廣州、深圳和廈門(mén)的覆蓋人群也是針對(duì)城鎮(zhèn)戶(hù)籍人口。這主要是由于公共租賃住房剛剛起步，正處于摸索，階段，而最需要住房保障的流動(dòng)人口還被排除在保障之外。如，常州市對(duì)公共租賃房準(zhǔn)入限制為：符合申請(qǐng)條件的低收入住房困難家庭必須無(wú)房、具有常州市市區(qū)城市常住戶(hù)口且實(shí)際居住三年以上、家庭人均年收入低于上年度市區(qū)人均可支配收入的80％；符合以上條件且年滿(mǎn)35周歲的單身人士也可申請(qǐng)。同時(shí)，公共租賃住房保障將實(shí)行年審制度，對(duì)已經(jīng)享受公共租賃住房政策的低收入住房困難家庭及新就業(yè)人員的收入、人口、住房等變動(dòng)情況進(jìn)行年審。年審后不符合公共租賃住房保障范圍者應(yīng)當(dāng)退出。常州市首批投入試點(diǎn)的公共租賃住房為200套。（三）資金短缺，房源供給嚴(yán)重不足按照廈門(mén)市的規(guī)劃，在未來(lái)幾年將投入136億元建設(shè)45000套保障性租賃住房，基本解決夾心層無(wú)房戶(hù)的住房難題。按照覆蓋40％戶(hù)籍人口的目標(biāo)，可以全覆蓋中低收入家庭。但由于面臨著資金短缺、來(lái)源渠道不明確等問(wèn)題，保障計(jì)劃難以落實(shí)。在北京市的規(guī)劃中，僅有兩塊公共租賃住房用地，總建筑面積不足26萬(wàn)m2。由于房源籌集不足，北京市的公共租賃住房一再延期登記時(shí)間。土地收益流失、資金來(lái)源不足以及管理復(fù)雜是公共租賃住房供應(yīng)短缺的主要原因。（四）維護(hù)成本較高。政府后續(xù)補(bǔ)貼較多公共租賃住房對(duì)政府的管理效率提出了更高要求，同時(shí)，由于政府持有房源，后續(xù)的維護(hù)、更新改造以及管理方面等都需要投入大量的入力、物力和財(cái)力，這些都應(yīng)在公共租賃住房計(jì)劃中有充分的考慮。五、公共租賃住房的發(fā)展前景目前我國(guó)城鄉(xiāng)居民人均住房面積已經(jīng)接近30平米，總體率已超過(guò)70％。但是，房?jī)r(jià)高漲、普通居民支付能力下降，現(xiàn)有保障性住房無(wú)法滿(mǎn)足各類(lèi)低收入家庭住房需求等問(wèn)題目益突出。適合各種收人階層的、易靈活調(diào)整的公共租賃住房具有良好的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展前景。（一）建立長(zhǎng)效保障機(jī)制。緩解供需矛盾從過(guò)去量大面廣的以出售為主的經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房向公共租賃住房轉(zhuǎn)變，與廉租住房一道，共同構(gòu)成保障性住房的供應(yīng)體系。 對(duì)于大城市、特別是特大型城市，人口增長(zhǎng)與土地資源緊缺的矛盾將是長(zhǎng)期共存的。以銷(xiāo)售為主的保障民生住房供應(yīng)模式，導(dǎo)致政府手中缺乏持續(xù)穩(wěn)定的保障性房源，每年都要迫于低收入家庭的住房需求壓力大量開(kāi)工建設(shè)保障民生住房。但隨著中心城區(qū)、近城區(qū)可供土地的日益減少，保障性住房只能越建越遠(yuǎn)，勢(shì)必會(huì)脫離低收入家庭的實(shí)際需求，引發(fā)新的社會(huì)矛盾，給政府住房保障造成兩難的境地。發(fā)展公共租賃住房，可以有效緩解土地供應(yīng)緊張的矛盾，保證政府擁有大量流動(dòng)性房源，長(zhǎng)期來(lái)看，可形成可持續(xù)性的住房保障供應(yīng)鏈。（二）完善保障制度，滿(mǎn)足低收入家庭住房需求公共租賃住房租金應(yīng)根據(jù)家庭收入水平，住房的地段、面積和質(zhì)量，分別確定不同的租金標(biāo)準(zhǔn)，在房源之間形成合理的級(jí)差，確保不同收入家庭享受相應(yīng)的比較公平合理的政府補(bǔ)貼。收入較高家庭，自身承擔(dān)的房租相對(duì)較高，政府補(bǔ)貼較少，收入較低的家庭，自身承擔(dān)的房租較低，享受的政府的補(bǔ)貼較多。隨著家庭收入的變化，政府可以靈活多變地調(diào)整補(bǔ)貼額度，重新劃分個(gè)人和政府應(yīng)付擔(dān)的租金標(biāo)準(zhǔn)，有利于各類(lèi)中低收入家庭享受到住房保障這一惠民政策。（三）強(qiáng)化政府的調(diào)控作用，促進(jìn)企業(yè)參與市場(chǎng)化運(yùn)作充分利用政府手中的經(jīng)濟(jì)杠桿，引入企業(yè)參與公共租賃住房的建設(shè)，通過(guò)稅收、土地、金融等配套政策，鼓勵(lì)并調(diào)節(jié)參與企業(yè)的利益分配，即建立和完善市場(chǎng)調(diào)節(jié)和政府保障相結(jié)合的保障性住房供應(yīng)體系。政府也可通過(guò)市場(chǎng)化購(gòu)買(mǎi)、租賃等方式獲取房源，一方面可減少政府的尋租空間，另一方面也活躍了住房二級(jí)市場(chǎng)。實(shí)際上，廣州已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商開(kāi)始探索公共租賃住房模式。國(guó)內(nèi)首例由開(kāi)發(fā)商出資、探索解決低收入人群居住問(wèn)題的項(xiàng)目萬(wàn)匯樓已開(kāi)業(yè)，市民只需要450元／月就可以租到3O～40平方米的公寓，這是廣東省建設(shè)廳批準(zhǔn)的由廣東省企業(yè)投資面向低收入群體租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目。公共租賃住房的后續(xù)管理也是將要面臨的一個(gè)重大難題。政府成立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理容易導(dǎo)致退回到過(guò)去公房管理模式上，管理效率低，服務(wù)態(tài)度差。完全交給社會(huì)化物業(yè)管理公司，又容易帶來(lái)雙方的利益沖突。因此，公共租賃住房的物業(yè)管理宜采取在政府主導(dǎo)和監(jiān)督下，市場(chǎng)化運(yùn)作，政府監(jiān)督，政府的維修和管理補(bǔ)貼應(yīng)補(bǔ)在明處，接受社會(huì)化來(lái)看，城鄉(xiāng)住房嚴(yán)重短缺時(shí)代已經(jīng)基本結(jié)束，城鎮(zhèn)住房自有政府機(jī)構(gòu)會(huì)監(jiān)督。（四）發(fā)展政策性住房金融，拓展資金來(lái)源渠道在英國(guó)的住房改革中，專(zhuān)業(yè)金融機(jī)構(gòu)即住房協(xié)會(huì)對(duì)為社會(huì)住房建設(shè)籌集資金方面起到了重要的促進(jìn)作用。在我國(guó)，不論是調(diào)整住房公積金的定位和資金使用方向，還是新建立政策性住房金融機(jī)構(gòu)都已日益迫切。未來(lái)的政策性住房金融機(jī)構(gòu)的主要責(zé)任將是向中低收入居民家庭提供優(yōu)惠的低息住房貸款，同時(shí)，向公共租賃住房開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提供長(zhǎng)期信貸資金支持，解決資金來(lái)源瓶頸問(wèn)題。（五）循序漸進(jìn)，做好公共租賃住房的規(guī)劃和前景設(shè)計(jì)我國(guó)當(dāng)前正處于城鎮(zhèn)化和工業(yè)化快速發(fā)展階段，公共租賃住房將有廣闊的發(fā)展空間。在條件成熟時(shí)，逐步把公共租賃住房的保障范圍擴(kuò)大到城市非戶(hù)籍家庭。但其發(fā)展也應(yīng)本著循序漸進(jìn)的原則，穩(wěn)步推進(jìn)，避免急于求成帶來(lái)一系列的后續(xù)問(wèn)題。首先是在獲取土地上，要對(duì)公共租賃住房用地給以較大的優(yōu)惠政策，合理選址。因其面向城市低收收入家庭，流動(dòng)性較強(qiáng)，宜建在交通順達(dá)，位置相對(duì)較方便的區(qū)域。其次應(yīng)合理規(guī)劃，以建設(shè)小套型住房為主。按照節(jié)約用地的要求，確定適當(dāng)?shù)淖》拷ㄔO(shè)套型面積、建筑形態(tài)和建筑容積率。在興建保障性住房小區(qū)時(shí)，力求做到自成體系，同時(shí)做好各項(xiàng)配套設(shè)施的建設(shè)，如商店、學(xué)校、醫(yī)院以及其他生活服務(wù)設(shè)施，加強(qiáng)小區(qū)的綠化、道路建設(shè)，特別要重視防止出現(xiàn)重建設(shè)輕管理的問(wèn)題。第二節(jié)公租房小區(qū)管理的國(guó)內(nèi)外借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家及地區(qū)的社區(qū)管理工作開(kāi)展較早，已形成成熟的社區(qū)管理模式。雖然我國(guó)社區(qū)管理工作開(kāi)展時(shí)間不長(zhǎng)，但各地也涌現(xiàn)出一些特定模式。就公租房小區(qū)而言，國(guó)外沒(méi)有單獨(dú)的類(lèi)似社區(qū)劃分，是將其融于城市社區(qū)一并管理；國(guó)內(nèi)公租房建設(shè)剛起步，還未形成較完善的公租房小區(qū)管理模式。所以，本文的借鑒將從兩個(gè)方面入手，一是城市社區(qū)管理模式，二是個(gè)別地區(qū)公租房小區(qū)管理（含房屋管理）相關(guān)方式。一、國(guó)外社區(qū)管理模式國(guó)外社區(qū)管理代表模式主要有三種，即：以美國(guó)為代表的社區(qū)自治模式、以新加坡為代表的政府主導(dǎo)模式和以日本為代表的混合模式。對(duì)社區(qū)管理模式的優(yōu)劣并沒(méi)有統(tǒng)一的判斷標(biāo)準(zhǔn)，它決定于一個(gè)國(guó)家的政治文化傳統(tǒng)、文化和經(jīng)濟(jì)水平的影響。但不論哪種模式，事實(shí)上政府均對(duì)社區(qū)管理提供了政策扶持、資金支持和行政監(jiān)督，都存在著政府對(duì)社區(qū)管理的調(diào)控與大力支持。由于新加坡80%以上的人居住在組屋里（政府提供的保障房），其社區(qū)管理基本可等同于組屋社區(qū)管理。因此，新加坡的一些組屋及社區(qū)管理做法可為我們提供一定借鑒，主要體現(xiàn)在以下方面：1.組屋建管一體，物業(yè)管理完善并與房屋管理結(jié)合新加坡建房發(fā)展局在組屋社區(qū)管理中擔(dān)當(dāng)了重要角色。建房發(fā)展局不僅負(fù)責(zé)實(shí)施政府建房計(jì)劃還負(fù)責(zé)統(tǒng)籌全國(guó)的組屋物業(yè)管理。新加坡物業(yè)管理范圍廣，除了買(mǎi)房和轉(zhuǎn)賣(mài)在建屋發(fā)展局直接申請(qǐng)外，其他業(yè)務(wù)都可以在物業(yè)管理公司辦理，其業(yè)務(wù)范圍包括：房屋維修養(yǎng)護(hù)、商業(yè)房屋的租賃管理；出租住宅的租金繳納與售房期款的收?。还矆?chǎng)所的出租服務(wù)及管理；居住小區(qū)內(nèi)停車(chē)場(chǎng)的管理；居住小區(qū)的環(huán)境清潔、園藝綠化管理等，此外，還負(fù)責(zé)介紹居民就業(yè)，配合治安部門(mén)搞好治安工作。物業(yè)管理不僅對(duì)組屋管理起到了極大支撐，還對(duì)社區(qū)管理提供了幫助。2.政府提供資金支持，確保組屋正常運(yùn)轉(zhuǎn)建屋發(fā)展局的經(jīng)濟(jì)實(shí)行獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)的政策，其財(cái)政預(yù)算納入國(guó)家計(jì)劃。該局的經(jīng)費(fèi)收入主要來(lái)自租售組屋所得、購(gòu)房者貸款利息、服務(wù)及管理費(fèi)用等。非盈利性質(zhì)使得建屋發(fā)展局在經(jīng)濟(jì)上入不敷出，每年都有巨額的財(cái)政赤字。因此，政府每年都會(huì)給建屋發(fā)展局提供巨額津貼，在組屋運(yùn)作上投入大筆資金。3.社區(qū)管理的行政指導(dǎo)與民眾廣泛參與相結(jié)合一是，政府作為主導(dǎo)，統(tǒng)籌全盤(pán)的社區(qū)管理工作。二是，政府鼓勵(lì)社會(huì)各界積極參與社區(qū)事務(wù)，募集和設(shè)立社區(qū)基金，推動(dòng)社區(qū)福利項(xiàng)目。三是充分尊重居民意愿，社區(qū)重大事項(xiàng)實(shí)行投票表決。4.居住小區(qū)管理法制化新加坡對(duì)居民行為、組屋使用、物業(yè)管理等都制定了很詳細(xì)的規(guī)章制度，并形成法律。在操作中嚴(yán)格按照法規(guī)執(zhí)行。5.保障社區(qū)管理經(jīng)費(fèi)投入新加坡社區(qū)經(jīng)費(fèi)來(lái)源主要有政府撥款和社會(huì)贊助。政府撥款包括行政經(jīng)費(fèi)、活動(dòng)經(jīng)費(fèi)以及專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，各項(xiàng)費(fèi)用均有明確的使用范圍。同時(shí)，大力鼓勵(lì)社會(huì)捐助。政府制定了社會(huì)捐助經(jīng)費(fèi)配搭計(jì)劃，每收到社會(huì)贊助1新元，政府都會(huì)配搭3新元，即社區(qū)組織實(shí)際得到4新元。如果社會(huì)贊助的款項(xiàng)以固定的方式長(zhǎng)期支付，政府則對(duì)每1新元配搭增至4新元。6.社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配備有足夠保障新加坡社區(qū)的設(shè)施配備是城市規(guī)劃和建設(shè)中的重要部分，屬于公共供給。政府制定了詳細(xì)的城市規(guī)劃設(shè)施配備標(biāo)準(zhǔn)，在該標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)下，社區(qū)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)在城市建設(shè)之初就完善配備，為此政府投資建設(shè)了民眾聯(lián)絡(luò)所、居委會(huì)活動(dòng)中心、鄰里居委會(huì)，以及各類(lèi)社區(qū)醫(yī)院、診療所、殘障人工作坊、收容所、安老院等各類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施。二、我國(guó)社區(qū)管理模式我國(guó)社區(qū)管理模式需要從兩個(gè)層面來(lái)了解，一是外部層面，即政府和社區(qū)自治組織的關(guān)系及管理體系；二是內(nèi)部層面，即社區(qū)內(nèi)部組織建設(shè)方式及各組織關(guān)系的協(xié)調(diào)方式。1.外部層面從政府和社區(qū)自治組織的相互關(guān)系來(lái)看，我國(guó)的政治文化和經(jīng)濟(jì)水平?jīng)Q定了社區(qū)管理模式主要是行政主導(dǎo)型，只不過(guò)由于各地在社區(qū)自治建設(shè)中自治水平的發(fā)育程度和實(shí)現(xiàn)自治目標(biāo)的路徑有所不同，因而在實(shí)踐中形成了三種模式，即以上海為代表的政府主導(dǎo)型模式、以沈陽(yáng)為代表的社區(qū)自治型模式、以武漢江漢區(qū)為代表的混合型模式。從管理縱向體系看，我國(guó)有兩種社區(qū)管理模式，一是“市-區(qū)-街道-社區(qū)”的四級(jí)管理模式，二是“市-區(qū)-社區(qū)”三級(jí)管理模式。大多數(shù)城市社區(qū)采用的是四級(jí)管理模式，即在市一級(jí)組建統(tǒng)領(lǐng)全市社區(qū)建設(shè)管理的組織（如領(lǐng)導(dǎo)小組、指導(dǎo)委員會(huì)等），區(qū)、街道組建相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)組織。三級(jí)管理模式又稱(chēng)為“區(qū)直管社區(qū)模式”，主要有兩種形式：一是不設(shè)立街道辦事處。在城郊結(jié)合部成片開(kāi)發(fā)的居住區(qū)不再設(shè)立街道辦事處，直接建立社區(qū)，如北京石景山區(qū)的魯谷社區(qū)、青島市市北區(qū)的浮山后社區(qū)；二是撤銷(xiāo)已有街道辦事處，如安徽銅陵市銅官山區(qū)、南京市白下區(qū)淮海路街道等。在三級(jí)管理模式中，各地的共同點(diǎn)是區(qū)委均在社區(qū)派出機(jī)構(gòu)，同時(shí)在社區(qū)建立行政事務(wù)服務(wù)中心，其中行政事務(wù)服務(wù)中心一般為區(qū)政府職能部門(mén)派出人員組成，也就是政府派出機(jī)構(gòu)。2.內(nèi)部層面社區(qū)內(nèi)部管理組織一般由社區(qū)自治組織即社區(qū)黨組織、社區(qū)成員大會(huì)、居民委員會(huì)等，以及其他組織如物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)等構(gòu)成。根據(jù)具體執(zhí)行機(jī)構(gòu)的不同可分為以居委會(huì)為核心的議行合一、議行分設(shè)兩種模式，以及以物業(yè)管理企業(yè)為核心的企業(yè)化管理模式。議行合一模式是較老的傳統(tǒng)模式，這里不多介紹。議行分設(shè)管理模式是指社區(qū)內(nèi)議事層（居委會(huì)）與執(zhí)行層分開(kāi)的建設(shè)方式，這是目前采用最多的方式，其中執(zhí)行層一般為社區(qū)工作站（或公共事務(wù)服務(wù)站等）；企業(yè)化管理模式指由物業(yè)公司牽頭，組織居民共同承擔(dān)社區(qū)綜合管理與服務(wù)職能的做法，社區(qū)居委會(huì)成為輔助組織，如深圳蓮花北社區(qū)、武漢百步亭小區(qū)，這種模式僅在少數(shù)小區(qū)采用。議行分設(shè)管理模式根據(jù)執(zhí)行層設(shè)置的不同，又可分為分設(shè)、下屬、條屬、專(zhuān)干等四種模式。此外，有些社區(qū)還設(shè)有社區(qū)服務(wù)站，一般為居委會(huì)下屬專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，直接從事或組織便民的生活性無(wú)償、有償服務(wù)。按照各組織之間的協(xié)調(diào)合作方式劃分，主要有松散合作型、一體化合作型兩種。松散合作型指各管理組織一般通過(guò)召開(kāi)社區(qū)聯(lián)席會(huì)議的形式進(jìn)行事務(wù)協(xié)商與合作，各組織成員互不交叉，沒(méi)有穩(wěn)定的合作機(jī)制。一體化合作型指通過(guò)制度形式建立合作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)社區(qū)管理一體化。其方式一般為成立社區(qū)黨支部領(lǐng)導(dǎo)下的居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)企業(yè)等各單位于一體的交叉任職和聯(lián)席會(huì)議工作制度，通過(guò)共享服務(wù)平臺(tái)（設(shè)施）、共管社區(qū)事務(wù)、共謀社區(qū)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)各組織共同的利益和工作目標(biāo)。一體化合作模式在新建較大居民小區(qū)探索較多。三、我國(guó)公租房小區(qū)管理情況1.香港公租房小區(qū)管理情況香港200多萬(wàn)居民（占人口總數(shù)約30%）居住在香港房屋委員會(huì)提供的公屋中，租住公屋單位約70萬(wàn)套，占全港房屋單位總數(shù)約三成。香港公屋的社區(qū)管理納入了城市社區(qū)管理之中，其城市社區(qū)管理采用的是政府引導(dǎo)、非政府機(jī)構(gòu)唱主角的半行政半自治型的社區(qū)管理模式。公屋及社區(qū)管理特點(diǎn)如下：大力培育和使用社會(huì)工作者和義務(wù)工作者。注冊(cè)社會(huì)工作者是香港社區(qū)工作的骨干力量，是經(jīng)香港社會(huì)工作者注冊(cè)局注冊(cè)的從事社會(huì)工作的人員，具有較高的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和學(xué)歷。社區(qū)義務(wù)工作者是社區(qū)建設(shè)的重要輔助力量，義工服務(wù)機(jī)構(gòu)提供了香港2/3以上的社區(qū)服務(wù)。專(zhuān)業(yè)的社會(huì)工作者隊(duì)伍和龐大的義務(wù)工作者群體的組合，成為香港社區(qū)服務(wù)和管理成功的重要保障。充分發(fā)揮非政府機(jī)構(gòu)的作用。有大量不同性質(zhì)、不同規(guī)模的社會(huì)組織，其服務(wù)范圍涵蓋環(huán)境保護(hù)、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛康體等眾多領(lǐng)域，是社區(qū)服務(wù)的主要組成部分，同時(shí)它們也是反映社情民意的主要載體，在社區(qū)發(fā)展中發(fā)揮了十分重要的作用。公屋管理嚴(yán)格，制度執(zhí)行有力。一是公屋管理的法律、法規(guī)較完善，對(duì)各方的責(zé)權(quán)利界定明確，管理過(guò)程中發(fā)生的諸多問(wèn)題均能在法律條文上找到處理辦法，并且強(qiáng)制執(zhí)行力度大。二是嚴(yán)格規(guī)范住戶(hù)行為。利用屋村管理“扣分制”糾正租戶(hù)有損個(gè)人及公眾衛(wèi)生的陋習(xí)。公屋建管一體，物業(yè)管理與房屋管理適度結(jié)合。香港房委會(huì)負(fù)責(zé)統(tǒng)籌所有政府公屋建設(shè)供應(yīng)、編配和管理事務(wù)，通過(guò)其執(zhí)行部門(mén)房屋署具體執(zhí)行。公屋物業(yè)管理外包給專(zhuān)業(yè)的私人物業(yè)公司，物業(yè)公司除負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作外還提供一些公屋管理服務(wù)，包括：收租、小型保養(yǎng)（維修）工程和改善工程，以及解釋房屋政策和申請(qǐng)手續(xù)、分發(fā)表格和通知書(shū)、協(xié)助租戶(hù)填寫(xiě)表格、安排租戶(hù)與房屋署職員會(huì)晤等。市場(chǎng)化運(yùn)作，補(bǔ)貼公屋運(yùn)作經(jīng)費(fèi)。由于房委會(huì)長(zhǎng)期奉行低租金的政策，公屋一直以赤字運(yùn)行，需要巨額補(bǔ)貼。除房租外，房委會(huì)通過(guò)三種市場(chǎng)途徑補(bǔ)貼公屋：一是按市值出租公屋附屬的商業(yè)設(shè)施和非住宅設(shè)施，如商場(chǎng)、街市鋪位及停車(chē)場(chǎng)；二是通過(guò)各種自置居所計(jì)劃出售房屋。三是依靠金融手段融資。房委會(huì)將旗下180個(gè)商場(chǎng)及停車(chē)場(chǎng)分拆出售，成立領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金，于2005年11月25日在香港聯(lián)交所主板上市。領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金是亞洲市值最大的房地產(chǎn)投資信托基金，按2011年3月25日數(shù)據(jù)，市值約530億港元。2.其他城市公租房小區(qū)管理情況——常州公租房小區(qū)管理情況常州市公租房小區(qū)主要是融入周邊成熟社區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一服務(wù)和管理。房屋管理方式分為兩種：一是零星的房源以區(qū)局管理為主；二是集中小區(qū)的房源以物業(yè)公司管理為主。物業(yè)管理主要是采取委托管理模式，針對(duì)公租房的特約服務(wù)采取通過(guò)市場(chǎng)的邀請(qǐng)招標(biāo)或者公開(kāi)招標(biāo)的形式確定物業(yè)企業(yè)。特約服務(wù)包括房屋的裝修和驗(yàn)收服務(wù)、租賃合同簽訂服務(wù)、維修服務(wù)、租金收取和年審服務(wù)、入戶(hù)調(diào)查和資產(chǎn)巡查服務(wù)、檔案管理服務(wù)、參觀接待服務(wù)、小區(qū)人文關(guān)懷服務(wù)等內(nèi)容。特約服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.5元/月/平方米。——青島公租房小區(qū)管理情況青島公租房小區(qū)管理主要有兩種方式：一是小規(guī)模公租房小區(qū)采取融入周邊成熟社區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一服務(wù)和管理的模式；二是較大規(guī)模的公租房小區(qū)構(gòu)建以區(qū)政府為統(tǒng)率，社區(qū)居委會(huì)、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中心、物業(yè)服務(wù)公司、社區(qū)警務(wù)室、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等駐區(qū)社會(huì)管理單位協(xié)調(diào)配合，共同提供服務(wù)和管理的模式。其中駐小區(qū)房屋管理單位是區(qū)政府下屬的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中心，其管理業(yè)務(wù)受市住房保障中心的指導(dǎo)；物業(yè)公司又是房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中心的下屬單位，并與房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中心合署辦公，物業(yè)公司除提供物業(yè)服務(wù)外，還提供房屋的裝修和驗(yàn)收服務(wù)、維修服務(wù)以及參觀接待服務(wù)。同時(shí)，協(xié)助房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中心完成租賃合同簽訂服務(wù)、租金收取和年審服務(wù)、入戶(hù)調(diào)查和資產(chǎn)巡查服務(wù)以及檔案管理等服務(wù)。四、對(duì)XX市公租房小區(qū)管理的借鑒1.建立自上而下的領(lǐng)導(dǎo)體系，有利于確保公租房小區(qū)管理工作的落實(shí)從我國(guó)城市社區(qū)管理外部管理體系看，不論是四級(jí)還是三級(jí)模式，都離不開(kāi)各級(jí)政府的統(tǒng)領(lǐng)，也都建立了從上而下的層級(jí)化領(lǐng)導(dǎo)體系。就公租房小區(qū)而言，公租房小區(qū)不僅是城市社區(qū)的組成部分，該類(lèi)社區(qū)更是在政府的主導(dǎo)下形成的。公租房小區(qū)相比一般城市社區(qū)，具有貫徹落實(shí)住房保障政策的重任。所以，在管理上更加需要貫徹落實(shí)黨和政府的各項(xiàng)政策。建立以各級(jí)政府為核心的從上而下的領(lǐng)導(dǎo)體系，對(duì)于確保公租房小區(qū)管理工作的統(tǒng)籌和推進(jìn)作用重大。2.強(qiáng)有力的集中管理機(jī)構(gòu)、補(bǔ)貼支持是管好公租房的保障住房管理機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)、權(quán)威且職能統(tǒng)一集中、人員配置到位、對(duì)管理進(jìn)行補(bǔ)貼，是香港、新加坡保障房管理取得驕人成績(jī)的主要原因。香港、新加坡建管一體化的集中管理，為后期房屋管理創(chuàng)造了良好條件。建管一體化在一定程度上能夠避免因前期建設(shè)中某些原因而導(dǎo)致后期管理難度加大的問(wèn)題，而且建管一體化使得責(zé)、權(quán)、利關(guān)系更加明確，在處理后期管理的問(wèn)題上可以減少協(xié)調(diào)環(huán)節(jié)，提高后期管理效率。另外，公租房限于保障房性質(zhì)，無(wú)法進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，房屋管理虧損是必然存在的。而香港、新加坡對(duì)出租型保障房的管理提供經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼，確保了房屋管理的正常運(yùn)作。所以，建立建管一體的集中管理機(jī)構(gòu)、對(duì)公租房管理進(jìn)行必要補(bǔ)貼是管好公租房的保障。3.議行分設(shè)、一體化合作模式有利于提高公租房小區(qū)管理的質(zhì)量從社區(qū)內(nèi)部管理效果看，議行分設(shè)有利于讓作為議事機(jī)構(gòu)的居委會(huì)公益化，讓作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)的工作站（服務(wù)站）職業(yè)化。從而改變社區(qū)組織既無(wú)能力協(xié)作好政府在基層的工作、又無(wú)能力實(shí)施好居民自治的局面。這也是目前解決既要加強(qiáng)黨和政府在城市基層的管理，又要推進(jìn)基層民主進(jìn)程的較好途徑。一體化合作模式通過(guò)制度促進(jìn)社區(qū)內(nèi)各方管理服務(wù)的一體化，為管理范圍和管理對(duì)象一致、管理目標(biāo)和利益大體相同的公租房小區(qū)各管理組織提供了很好的合作基礎(chǔ)。4.公租房小區(qū)管理需要實(shí)施物業(yè)與房屋管理的有機(jī)結(jié)合從新加坡、香港以及青島、常州的情況看，在公租房小區(qū)中都是既有房屋管理又有物業(yè)管理，而物業(yè)管理與房屋管理有機(jī)結(jié)合成為既符合社區(qū)特點(diǎn)又提高管理效率的方法。從公租房小區(qū)的管理內(nèi)容看，既有房屋管理又有物業(yè)管理。前者是出租人對(duì)所出租房屋的管理維護(hù)，后者是業(yè)主委托的市場(chǎng)主體對(duì)物業(yè)的管理維護(hù)，二者在具體管理內(nèi)容上存在交叉，如果將二者有機(jī)結(jié)合，不但可以節(jié)約人力、物力等資源，還可以消除無(wú)人管、多人管的現(xiàn)象，提高管理效率。5.管理法制化及嚴(yán)格管理有利于保證公租房小區(qū)及房屋管理的有效性新加坡、香港在社區(qū)及公屋管理上均制定了完善的法律法規(guī)，為租戶(hù)、物業(yè)企業(yè)等各方提供了行為準(zhǔn)則，同時(shí)，制定嚴(yán)格的、可操作的懲罰措施。并在具體管理中，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)法規(guī)，嚴(yán)格處理違規(guī)行為。法制化的管理，較好地避免了各種違規(guī)行為，保障了社區(qū)及房屋管理工作的落實(shí)。從公租房小區(qū)的實(shí)際情況看，由于聚集了大量中低收入人群、社會(huì)弱勢(shì)群體，加之人口流動(dòng)性大、社會(huì)關(guān)系復(fù)雜，使得公租房小區(qū)的社會(huì)矛盾集中、租戶(hù)行為規(guī)范難度大。雖然從“以人為本”角度要倡導(dǎo)說(shuō)服教育，但是制度化管理才是治本之策。公租房小區(qū)實(shí)施法制化管理以及嚴(yán)格管理，有助于健康秩序的建立，有利于提高管理的有效度。6.政府需要保障公租房小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)投入和設(shè)施建設(shè)社區(qū)就是社會(huì)的細(xì)胞，政府有義務(wù)、有責(zé)任對(duì)社會(huì)進(jìn)行投入和建設(shè)。在實(shí)踐中，不論國(guó)內(nèi)外，政府均對(duì)社區(qū)管理提供了大力支持。從新加坡的具體做法可看出，正因?yàn)檎_保了社區(qū)管理經(jīng)費(fèi)和設(shè)施建設(shè)，才造就了“花園城市”的基礎(chǔ)。公租房小區(qū)作為新生社區(qū)基礎(chǔ)比較薄弱，只有提供充足的管理經(jīng)費(fèi)和設(shè)施配套，才能確保社區(qū)管理工作有序、全面、健康開(kāi)展。7.公租房小區(qū)管理必須全面推進(jìn)“社區(qū)管理社會(huì)化”香港的經(jīng)驗(yàn)顯示：高素質(zhì)、專(zhuān)業(yè)化的社區(qū)工作者以及大量的義工是社區(qū)管理工作有效開(kāi)展的前提條件；多元化的管理組織是滿(mǎn)足社區(qū)各類(lèi)專(zhuān)業(yè)服務(wù)需求的保障。也就是，社會(huì)化的社區(qū)管理在滿(mǎn)足居民需求及社會(huì)管理目標(biāo)上具有更高效率。公租房小區(qū)由于人員構(gòu)成特殊、訴求多等原因，管理任務(wù)比一般社區(qū)繁重，在目前社區(qū)居委會(huì)成員僅5-9人的限制下，是根本無(wú)法適應(yīng)繁重的工作任務(wù)以及社會(huì)管理及服務(wù)重心下移、服務(wù)內(nèi)容越來(lái)越多的發(fā)展趨勢(shì)的。公租房小區(qū)管理必須全面推進(jìn)“社區(qū)管理社會(huì)化”。也就是：在服務(wù)隊(duì)伍上，廣泛利用專(zhuān)業(yè)社會(huì)工作者；在服務(wù)組織上，積極發(fā)揮社會(huì)組織的作用；在提供服務(wù)的方式上，政府提供以政策、資金資源、服務(wù)監(jiān)管為主體的間接服務(wù)，而具體運(yùn)作更多通過(guò)市場(chǎng)手段（購(gòu)買(mǎi)服務(wù)）由社會(huì)組織實(shí)施。第三節(jié)項(xiàng)目需求分析（根據(jù)項(xiàng)目具體情況參照編制）一、項(xiàng)目基本情況本項(xiàng)目公租房分布于XX市XX街道零星公租房，計(jì)XXXX套。二、公租房出租對(duì)象1.中低收入者；2.企業(yè)員工。三、項(xiàng)目管理目標(biāo)實(shí)行“人、房共管”模式，承擔(dān)公租房管理，如協(xié)助采購(gòu)人做好選房配租、簽訂租賃合同、辦理入住等工作，協(xié)助做好住戶(hù)保障資格動(dòng)態(tài)調(diào)查、日常租金收繳、政策宣傳、信息發(fā)布、糾紛處理、公租房日常維護(hù)、檔案整理等工作，為入住的保障對(duì)象提供最快捷、零距離的專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)。四、服務(wù)要求1.入住管理：主要包括協(xié)助組織選房、前期籌備；租賃合同簽訂、辦理入住手續(xù)；采集入住住戶(hù)基本信息，建立住戶(hù)檔案，配合做好與相關(guān)部門(mén)及單位的對(duì)接工作。2.租金管理：租金代收代繳、催繳、違約金收繳，收繳的租金按照有關(guān)規(guī)定及時(shí)繳入同級(jí)國(guó)庫(kù)，協(xié)助租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后的落實(shí)。3.續(xù)租與變更管理：做好變更、年審、續(xù)租、房源調(diào)換與調(diào)整的申報(bào)受理，對(duì)已入住對(duì)象的住房、收入、人口及其他經(jīng)濟(jì)狀況和社會(huì)信息進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤。4.房屋巡查管理：房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備使用情況的定期巡查；負(fù)責(zé)房屋消防安全隱患和結(jié)構(gòu)安全隱患的定期排查，做好記錄；及時(shí)發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為并采集證據(jù)上報(bào)；負(fù)責(zé)做好消防安全、結(jié)構(gòu)安全隱患的整改工作。5.房屋維修：房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備損壞的及時(shí)維修，確保房屋的正常使用，對(duì)因入住對(duì)象使用不當(dāng)造成房屋損壞的督促整改。督促物業(yè)公司做好共用部位、公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)。6.違約管理：承租人有違反合同約定或其他法律法規(guī)規(guī)定情況的，做好處置及采集證據(jù)上報(bào)。7.終止退出管理：對(duì)不符合入住條件的保障家庭進(jìn)行騰退，辦理退房手續(xù)；協(xié)助做好公租房收回、征收及危舊房改范圍內(nèi)的房屋騰退、強(qiáng)制騰退；空置房源管理等。8.綜合管理：建立檔案管理制度，實(shí)行一房一檔管理，及時(shí)更新各類(lèi)信息，做到存檔資料規(guī)范有序；建立動(dòng)態(tài)管理機(jī)制，定期入戶(hù)巡查走訪；及時(shí)掌握承租家庭成員基本信息變化情況；將房源信息和承租家庭信息等錄入住房保障管理系統(tǒng)；做好政策宣傳、信息發(fā)布、公示、財(cái)務(wù)管理等工作；配合做好政府職能部門(mén)、上級(jí)主管部門(mén)及相關(guān)社會(huì)團(tuán)體組織的參觀、走訪、慰問(wèn)等接待工作；配合做好社會(huì)調(diào)查、績(jī)效評(píng)價(jià)及群眾滿(mǎn)意度測(cè)評(píng)。開(kāi)展小區(qū)公益服務(wù)及突發(fā)事件的處置。9.建立與承租對(duì)象互動(dòng)機(jī)制：設(shè)立辦事服務(wù)點(diǎn)、投拆舉報(bào)窗口和熱線(xiàn)。搭建與承租對(duì)象的溝通交流平臺(tái)，建立住戶(hù)溝通聯(lián)系機(jī)制。10.負(fù)責(zé)日常租金收繳、糾紛處理及入戶(hù)調(diào)查等承租對(duì)象動(dòng)態(tài)管理。其中，租金收繳率須達(dá)到95%及以上的標(biāo)準(zhǔn)，未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的，采購(gòu)人有權(quán)利要求中標(biāo)供應(yīng)商按標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)齊。五、主要職責(zé)（一）總體要求:1.供應(yīng)商需具有公租房運(yùn)營(yíng)管理能力，達(dá)到政策要求的準(zhǔn)入條件；熟悉公租房的相關(guān)政策，依法依規(guī)對(duì)公共租賃住房實(shí)施后續(xù)管理；有一定的公租房管理經(jīng)驗(yàn)，了解XX市公租房相關(guān)情況。2.配備專(zhuān)業(yè)的公租房管理人員不少于24人，年齡不超過(guò)50周歲，且熟悉office等電腦辦公軟件操作，應(yīng)統(tǒng)一著裝、佩戴胸牌，文明用語(yǔ)。工作中做到認(rèn)真負(fù)責(zé)，忠于職守，嚴(yán)格按制度和操作程序辦事，杜絕違紀(jì)違法行為。堅(jiān)持良好的服務(wù)態(tài)度，耐心細(xì)致，為保障對(duì)象提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)。3.所有工作須接受和服從主管部門(mén)的監(jiān)督與管理，應(yīng)建立相關(guān)員工管理、培訓(xùn)、財(cái)務(wù)、巡查、應(yīng)急等制度，應(yīng)建立月度、季度、年度報(bào)表制度，每月、每季度需提供工作數(shù)據(jù)、報(bào)表、憑證，臺(tái)賬等供主管部門(mén)查閱，并接受主管部門(mén)的季度考核、年度考核，確保各項(xiàng)管理符合相關(guān)政策規(guī)定；完成主管部門(mén)交辦的其他工作。（二）公租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)的具體工作內(nèi)容包括:1.配合主管部門(mén)進(jìn)行房源的交接、驗(yàn)收工作。建立健全房屋檔案，保證房屋正常使用功能，參與房源裝修相關(guān)工作的管理；2.配合主管部門(mén)做好公租房相關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)和匯總工作。調(diào)查并掌握我區(qū)公共租賃住房需求情況；3.配合主管部門(mén)做好公租房年審、租賃合同變更、終止及房屋調(diào)換、續(xù)租等事項(xiàng)，并按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，報(bào)主管部門(mén)審核批準(zhǔn)后實(shí)施；4.配合主管部門(mén)做好公租房的分配工作。參與公租房配租選房的前期籌備、現(xiàn)場(chǎng)組織等具體工作；代理出租人與承租人簽訂《公共租賃住房租賃合同》，辦理房屋入住手續(xù)，并按合同約定提供服務(wù)；5.做好公租房紙質(zhì)檔案、電子檔案的保存和管理工作。建立公租房租賃臺(tái)帳和入戶(hù)巡查制度，及時(shí)掌握承租人基本信息變化情況，監(jiān)督承租人房屋使用行為，并按合同約定糾正、處理違約行為；6.做好公租房管理的協(xié)調(diào)。配合協(xié)調(diào)公安、計(jì)生、城管、消防、供水、供電、供熱、燃?xì)狻⒂芯€(xiàn)電視，物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)部門(mén)單位工作；監(jiān)督履行服務(wù)合同，提供相應(yīng)服務(wù)，并就達(dá)不到服務(wù)合同要求的情況及時(shí)整改；7.做好公租房的日常巡視，檢修工作。承擔(dān)公租房小型維修事務(wù)，維修計(jì)劃、預(yù)算方案申報(bào)及主管部門(mén)審核批準(zhǔn)后實(shí)施和費(fèi)用結(jié)算，按合同約定督促應(yīng)由承租人承擔(dān)的維修事務(wù)，保持房屋及設(shè)施設(shè)備完好；8.做好公租房承租戶(hù)的日常管理工作。及時(shí)發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為并采集證據(jù)上報(bào)。9.處理保障對(duì)象的相關(guān)問(wèn)題，應(yīng)對(duì)突發(fā)情況的發(fā)生。代表出租人受理或提起公租房涉及的訴訟事項(xiàng)，配合主管部門(mén)接受和處理相關(guān)的信訪、舉報(bào)、投訴事項(xiàng)；按照有關(guān)規(guī)定或合同約定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的其他工作。10.做好公租房租金代收、代繳和催繳工作。11.綜合管理事項(xiàng)，主要包括住房保障信息系統(tǒng)建設(shè)和維護(hù)，信息采集和錄入；智能化管理系統(tǒng)及監(jiān)測(cè)平臺(tái)建設(shè)和維護(hù)；社會(huì)調(diào)查、績(jī)效評(píng)價(jià)及群眾滿(mǎn)意度測(cè)評(píng)；（三）公租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)的具體工作要求包括:1.日常管理工作:（1）負(fù)責(zé)對(duì)公租房小區(qū)的巡查及住戶(hù)走訪工作，對(duì)各公租房住房小區(qū)的巡查周期達(dá)到一個(gè)月一次，空置房源巡查周期達(dá)到每半月一次，年度住戶(hù)走訪率達(dá)到85%以上，對(duì)重點(diǎn)住戶(hù)的走訪率要達(dá)到100%，按要求做好巡查走訪記錄，并在每月25日匯總并上報(bào)。巡查要求如下：a.房屋使用情況，如是否存在轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、擅自調(diào)換或違規(guī)使用公租房的情況；b.房屋原有設(shè)施設(shè)備使用情況，如是否存在改變?cè)性O(shè)施設(shè)備布局以及損壞固定裝置的情況、是否存在因設(shè)施設(shè)備自然損耗、老化而危及安全的情況；c.房屋原有結(jié)構(gòu)保持情況，如是否存在違章搭建、改變房屋用途或改變房屋結(jié)構(gòu)的情況；d.保障家庭信息變化情況，如家庭人員數(shù)量、收入等信息的變化情況；e.保障家庭的活動(dòng)情況，如是否存在利用房屋進(jìn)行疑似違法活動(dòng)，是否存在堆放易燃、易爆、有毒等危險(xiǎn)物品的情況；f.其他因法律法規(guī)規(guī)定的、鄰里投訴或管理機(jī)構(gòu)布置的巡查內(nèi)容。（2）負(fù)責(zé)公租房入住對(duì)象的租金收繳工作，應(yīng)提供多種租金收繳方式方便入住對(duì)象繳納租金，按規(guī)定收取租金，并開(kāi)具統(tǒng)一票據(jù)；做好欠繳租金的催繳工作；每月25日后將本月收繳租金統(tǒng)一存入主管部門(mén)指定專(zhuān)用賬號(hào)，年租金收繳率不低于95%；（3）協(xié)助主管部門(mén)做好公租房入住對(duì)象資格審核、年審、變更、續(xù)租、調(diào)換等事項(xiàng)工作，包括受理、材料傳遞、系統(tǒng)錄入等工作應(yīng)在5個(gè)工作日以?xún)?nèi)完成；（4）協(xié)助主管部門(mén)辦理公租房住戶(hù)的入住、退出等相關(guān)手續(xù)，建立和完善公租房承租人的相關(guān)檔案；（5）負(fù)責(zé)公租房入住對(duì)象的信息登記與核對(duì)工作，對(duì)入住對(duì)象的收入和房產(chǎn)等信息進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管，如實(shí)填寫(xiě)入戶(hù)走訪調(diào)查表；（6）協(xié)助主管部門(mén)登記公租房入住，使用情況，發(fā)現(xiàn)違規(guī)出租、出借、轉(zhuǎn)讓、調(diào)換，經(jīng)營(yíng)、空置等情況，應(yīng)及時(shí)以書(shū)面形式連同取證資料上報(bào)主管部門(mén)；（7）受理公租房的報(bào)修申請(qǐng)，編制維修方案和計(jì)劃，合理核定維修費(fèi)用，報(bào)主管部門(mén)審批后實(shí)施，并接收采購(gòu)人的驗(yàn)收；（8）開(kāi)展日常巡查，加強(qiáng)房屋安全監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)住戶(hù)違章搭蓋、改變房屋用途或擅自拆改房屋的行為應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，并按規(guī)定報(bào)告采購(gòu)人處理；（9）協(xié)助主管部門(mén)核實(shí)、處理群眾投訴，舉報(bào)；（10）協(xié)助主管部門(mén)定期做好數(shù)據(jù)錄入住房保障系統(tǒng)和日常維護(hù)各類(lèi)數(shù)據(jù)報(bào)表的工作。2.維護(hù)維修工作:（1）負(fù)責(zé)做好職責(zé)范圍內(nèi)公租房的維修養(yǎng)護(hù)工作。（2）建立房屋修繕制度，實(shí)行便民報(bào)修和回訪，房屋零修、維修及時(shí)率90%以上，房屋完好率達(dá)到100%。（3）維護(hù)維修工作流程：對(duì)保障對(duì)象申報(bào)的報(bào)修情況應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘。a.小修由中標(biāo)供應(yīng)商負(fù)責(zé)并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用，包括：承租方入住前房屋及戶(hù)內(nèi)配套設(shè)施的維修、更新；因自然損耗、老化或非承租方原因引起的滲漏水、水電、門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)護(hù)欄、太陽(yáng)能等房屋及配套設(shè)施的損壞；因惡劣天氣、自然災(zāi)害等不可抗力原因造成的房屋及戶(hù)內(nèi)維修項(xiàng)目；其他約定的項(xiàng)目及影響安全使用的應(yīng)急維修項(xiàng)目。b.中標(biāo)供應(yīng)商將大修的維修所需材料清單以及印證資料一并交由主管部門(mén)指定的機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核，大修費(fèi)用由采購(gòu)人承擔(dān)。1）單戶(hù)單次維修金額在1000元（含）以?xún)?nèi)，由中標(biāo)供應(yīng)商購(gòu)買(mǎi)材料并安排人員對(duì)房屋進(jìn)行維修，維修結(jié)果由住戶(hù)在維修意見(jiàn)單上簽字認(rèn)可。2）單戶(hù)單次維修金額超過(guò)1000元以上由中標(biāo)供應(yīng)商報(bào)送主管部門(mén)核準(zhǔn)后，由主管部門(mén)編制維修方案和計(jì)劃，安排維修事項(xiàng)，維修結(jié)果由住戶(hù)在維修意見(jiàn)單上簽字認(rèn)可。中標(biāo)供應(yīng)商在每月25日將當(dāng)期所有維修通知單、材料購(gòu)置清單以及維修意見(jiàn)單匯總報(bào)送至主管部門(mén)，按規(guī)定進(jìn)行報(bào)銷(xiāo)。3.違約處置工作：（1）負(fù)責(zé)納入運(yùn)營(yíng)管理范圍內(nèi)公租房的投訴及違規(guī)裝修等問(wèn)題的處理，建立完善的管理制度，及時(shí)處理各類(lèi)投訴事宜（處理率達(dá)到100%），及時(shí)制止新入住的住戶(hù)進(jìn)行違規(guī)裝修，私搭亂建，確保房屋的正常使用。（2）中標(biāo)人在日常管理和巡查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)保障家庭有違反合同約定情況的，應(yīng)及時(shí)作出處置措施。（3）違約處置工作流程如下：發(fā)現(xiàn)違約情況后，在3個(gè)工作日內(nèi)發(fā)放整改通知書(shū)，并限期整改，做好詢(xún)問(wèn)筆錄，及時(shí)報(bào)送主管部門(mén)。中標(biāo)人應(yīng)在每月25日向主管部門(mén)報(bào)送當(dāng)期違約處置記錄和結(jié)果匯總情況。（4）承租戶(hù)經(jīng)多次整改通知后仍拒不整改的，經(jīng)主管部門(mén)授權(quán)，公租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)代表出租人提相關(guān)訴訟事項(xiàng)，訴訟費(fèi)用由中標(biāo)人承擔(dān)。4.終止退出工作:（1）負(fù)責(zé)受理保障對(duì)象退出公租房申請(qǐng)，在3個(gè)工作日內(nèi)完成收房及租金結(jié)算等手續(xù)，及時(shí)報(bào)送主管部門(mén)審批，并將結(jié)果反饋至保障對(duì)象。（2）根據(jù)主管部門(mén)要求，負(fù)責(zé)及時(shí)騰退不再符合住房保障條件的保障對(duì)象，辦理騰退房屋的相關(guān)手續(xù)，并將結(jié)果反饋至主管部門(mén)，必要時(shí)向法院提起訴訟。（3）房源退出工作流程:接主管部門(mén)騰退通知單后，上門(mén)對(duì)承租戶(hù)下達(dá)騰退房屋通知單，并督促其按規(guī)定期限辦理騰退手續(xù)，房源騰退產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用由中標(biāo)人承擔(dān)。（4）對(duì)退出的公租房應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)完成房屋清空整理工作，做好水電氣報(bào)停工作，關(guān)閉水電氣閥門(mén)，報(bào)修房屋內(nèi)部損壞部件，使房源處于隨時(shí)可使用狀態(tài)。清空整理費(fèi)用由中標(biāo)人承擔(dān)。（5）中標(biāo)人應(yīng)在每月25日向主管部門(mén)報(bào)送當(dāng)期終止退出記錄和結(jié)果匯總情況。5.異常情況的信息及時(shí)上報(bào)工作:中標(biāo)人發(fā)現(xiàn)公租房保障對(duì)象有以下情形之一的，應(yīng)當(dāng)在24小時(shí)內(nèi)以書(shū)面形式報(bào)告給主管部門(mén)，并在主管部門(mén)的指導(dǎo)下采取調(diào)查取證、整改通知等措施：（1）與其申報(bào)收入有明顯不符的高消費(fèi)行為；（2）取得公租房半年內(nèi)未入住或?qū)⒊凶獾墓夥繜o(wú)故空置超過(guò)半年；（3）公租房發(fā)生轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓、出租、調(diào)換，經(jīng)營(yíng)；（4）家庭收入，資產(chǎn)，住房情況發(fā)生明顯變化未按規(guī)定及時(shí)申報(bào)；（5）未按規(guī)定辦理入住登記，居住期間人員變動(dòng)；（6）其它違反規(guī)定的情形。六、服務(wù)費(fèi)用的支付（一）付款方式1.中標(biāo)供應(yīng)商領(lǐng)取成交通知書(shū)30日歷天內(nèi)須向采購(gòu)人繳納一年合同額5%履約保證金（銀行轉(zhuǎn)賬、轉(zhuǎn)帳支票、銀行匯票、保險(xiǎn)或金融機(jī)構(gòu)出具的保函等）。履約保證金在合同到期后10個(gè)工作日內(nèi)無(wú)息退還。2.預(yù)付款支付：在合同簽訂且具備實(shí)施條件后15日歷天內(nèi)支付一年合同額的10%作為預(yù)付款。采購(gòu)人可根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)、供應(yīng)商信用等情況，決定是否要求供應(yīng)商提交銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)出具的預(yù)付款保函或其他擔(dān)保措施。3.預(yù)付款扣回：在第一次支付服務(wù)費(fèi)用時(shí)扣回。4.付款方式為先服務(wù)后支付，每個(gè)季度結(jié)算一次服務(wù)費(fèi)，在下季的財(cái)政資金下達(dá)后憑普通增值稅發(fā)票支付上季度服務(wù)費(fèi)。服務(wù)費(fèi)用的支付與考核結(jié)果掛鉤。（二）服務(wù)費(fèi)用的支付根據(jù)考核結(jié)果按比例每季度支付一次：序號(hào)當(dāng)季考核最終得分服務(wù)費(fèi)的支付1≥95分服務(wù)費(fèi)的支付比例為100%2≥90分，＜95分服務(wù)費(fèi)的支付比例為95%，所余費(fèi)用不再另行支付3≥85分，＜90分服務(wù)費(fèi)的支付比例為90%，所余費(fèi)用不再另行支付4≥80分，＜85分服務(wù)費(fèi)的支付比例80%，所余費(fèi)用不再另行支付5≥60分，＜80分服務(wù)費(fèi)的支付比例50%，所余費(fèi)用不再另行支付；并要求予以整改，累計(jì)兩次考核評(píng)分<80分，甲方有權(quán)終止服務(wù)合同，并不予退還履約保證金。6＜60分委托運(yùn)營(yíng)費(fèi)不支付。甲方有權(quán)終止服務(wù)合同，并不予退還履約保證金。公共租賃住房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)季度考核辦法考核實(shí)施：考核由XX市住房保障中心組織實(shí)施?？己藭r(shí)間及方式：每三個(gè)月為一季，采購(gòu)人將定期或不定期方式對(duì)中標(biāo)供應(yīng)商的工作情況進(jìn)行考核，當(dāng)季所有考核分?jǐn)?shù)的算術(shù)平均值作為當(dāng)季考核最終得分。考核表序號(hào)考評(píng)指標(biāo)考評(píng)內(nèi)容考核內(nèi)容扣分因素分值考核方式考核得分1項(xiàng)目機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)設(shè)置按投標(biāo)文件設(shè)置固定辦公場(chǎng)所；未按響應(yīng)文件設(shè)置扣1分。1現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)辦公設(shè)施辦公場(chǎng)所內(nèi)設(shè)備和設(shè)施滿(mǎn)足辦公需要；設(shè)備和設(shè)施不健全扣1分。1現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)服務(wù)點(diǎn)建設(shè)中標(biāo)供應(yīng)商提供固定對(duì)外服務(wù)點(diǎn)，每個(gè)對(duì)外服務(wù)點(diǎn)要有醒目提示方便查找并開(kāi)辟殘疾人通道，在顯眼位置布置投訴舉報(bào)電話(huà)和24小時(shí)服務(wù)電話(huà)；無(wú)醒目提示、無(wú)舉報(bào)電話(huà)、無(wú)服務(wù)電話(huà)，無(wú)殘疾人通道，無(wú)業(yè)務(wù)公告欄的每項(xiàng)扣0.5分；對(duì)舉報(bào)無(wú)記錄的扣0.2分，無(wú)處理意見(jiàn)的扣0.2分，該項(xiàng)最高扣2分。4現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)、檢查臺(tái)賬員工建設(shè)符合按投標(biāo)文件中人員配備情況；發(fā)現(xiàn)人員配備不足，1人扣1分；人員更換未向采購(gòu)人報(bào)備的1人扣0.5分。2隨機(jī)查驗(yàn)員工建設(shè)員工具備掌握公租房相關(guān)政策和業(yè)務(wù)知識(shí)，熟練運(yùn)用省住保系統(tǒng)和辦公軟件；未建立員工培訓(xùn)制度的扣2分，發(fā)現(xiàn)未培訓(xùn)上崗的員工則一人扣1分，對(duì)政策知識(shí)一問(wèn)三不知的1人扣1分。2隨機(jī)查驗(yàn)工作機(jī)制有完善的內(nèi)部管理制度；制度建立不完善扣0.5分。0.5現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)崗位設(shè)置明確、職責(zé)清晰；崗位設(shè)置不明確、不清晰扣0.5分。0.5隨機(jī)查驗(yàn)管理人員統(tǒng)一著裝、掛牌上崗；管理人員未統(tǒng)一著裝、未掛牌上崗扣0.5分。0.5隨機(jī)查驗(yàn)建立獎(jiǎng)懲制度；未建立獎(jiǎng)懲制度扣0.5分。0.5現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)工作報(bào)送安排專(zhuān)人負(fù)責(zé)各類(lèi)報(bào)表、信息等，及時(shí)、準(zhǔn)確填報(bào)統(tǒng)計(jì)報(bào)表，并進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析、處理業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，每月25日前將報(bào)表報(bào)送采購(gòu)人或主管部門(mén)；無(wú)專(zhuān)人負(fù)責(zé)的，扣1分，未及時(shí)報(bào)送每次扣0.2分，最多扣1分。2日常記錄2入住管理人員基礎(chǔ)信息辦理入住手續(xù)時(shí)，住戶(hù)基本資料要完整收集；抽查比例為10%，最少不低于30戶(hù)，不達(dá)標(biāo)扣1分，最高扣4分。4隨機(jī)查驗(yàn)租賃合同簽訂住戶(hù)辦理入住手續(xù)，要簽訂租賃合同；抽查比例為10%，最少不低于30戶(hù)，不達(dá)標(biāo)扣2分。2隨機(jī)查驗(yàn)3租金管理租金標(biāo)準(zhǔn)租金標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)算公式和收取標(biāo)準(zhǔn)需掛墻顯著位置公布；不達(dá)標(biāo)扣2分。2現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)租金收繳保證租戶(hù)按時(shí)按量繳納租金，每年度租金收繳率達(dá)到100%，收繳租金使用統(tǒng)一的票據(jù)開(kāi)票；收繳率每降低1%，扣除1分，最高扣6分。6檢查臺(tái)賬、核對(duì)票據(jù)系統(tǒng)錄入租金收繳并及時(shí)錄入系統(tǒng)；程序不到位，發(fā)現(xiàn)一戶(hù)未錄入系統(tǒng)，扣0.5分，最高扣2分。2隨機(jī)查驗(yàn)4信息及變更管理變更管理因保障家庭人員、保障類(lèi)型等發(fā)生變化仍符合保障條件，三個(gè)工作日內(nèi)做好變更受理及系統(tǒng)操作，審核完成后需在三個(gè)工作日內(nèi)完成租金調(diào)整及合同簽訂；未在規(guī)定時(shí)間完成的，發(fā)現(xiàn)一次扣0.5分，最高扣2分。2隨機(jī)查驗(yàn)?zāi)陮徆芾砑皶r(shí)通知保障家庭參加年審，年審率達(dá)到100%；年審率每降低1%，扣除0.5分，最高扣2分。2查閱資料續(xù)租管理及時(shí)辦理保障家庭的續(xù)租申請(qǐng)；未及時(shí)辦理續(xù)租手續(xù)，一戶(hù)扣0.1分，最高扣2分。2查閱資料信息更新及時(shí)更新信息系統(tǒng)保障對(duì)象的各類(lèi)信息（例如變更、年審、續(xù)租等），并做好人員信息卡的變更工作；未及時(shí)處理變更并錄入系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)一戶(hù)扣0.5分，最高扣6分。6檢查臺(tái)賬、隨機(jī)查驗(yàn)5房屋巡查管理巡查檢查每月戶(hù)巡查不少于一次；發(fā)現(xiàn)一戶(hù)未巡查到位，扣0.5分，最高扣6分。6隨機(jī)查驗(yàn)、電話(huà)回訪巡查報(bào)告根據(jù)采購(gòu)人或主管部門(mén)的要求，要有詳細(xì)的重點(diǎn)監(jiān)管和一般監(jiān)管保障家庭的巡查報(bào)告；對(duì)重點(diǎn)監(jiān)管保障家庭無(wú)巡查或整改記錄，每一戶(hù)扣0.5分，最高扣2分；一般監(jiān)管保障家庭無(wú)巡查或整改記錄，每一戶(hù)扣0.2分，最高扣2分。4檢查臺(tái)賬6房屋維修維修報(bào)點(diǎn)接到保障家庭的維修申請(qǐng)后，中標(biāo)人填寫(xiě)報(bào)修登記單，并在24小時(shí)內(nèi)上門(mén)查看，并通知維修單位及相關(guān)站所或監(jiān)理單位；未及時(shí)上門(mén)查看的，每件扣0.5分，最高扣4分；6檢查臺(tái)賬、隨機(jī)查驗(yàn)未及時(shí)通知維修單位及相關(guān)部門(mén)，每件扣0.5分，最高扣2分。進(jìn)度跟蹤在維修單位修繕過(guò)程中，要全程跟進(jìn)，做好記錄；記錄未做好，修繕單位未簽字、無(wú)前后照片對(duì)比的每件扣0.5分，最高扣4分。4檢查臺(tái)賬、隨機(jī)查驗(yàn)竣工回訪修繕單位工程竣工后，中標(biāo)供應(yīng)商要在2個(gè)工作日內(nèi)上門(mén)做好回訪工作；未做回訪記錄打分的，每件扣0.5分，最高扣2分。2檢查臺(tái)賬、隨機(jī)查驗(yàn)大修維修預(yù)算編制維修預(yù)算應(yīng)合理；虛報(bào)或明顯高出市場(chǎng)維修價(jià)格的，扣6分。6檢查臺(tái)賬、隨機(jī)查驗(yàn)返工維修維修返工率須控制到最低限度；每返工一次，扣0.2分，最高扣2分。2檢查臺(tái)賬、電話(huà)回訪7違約管理違約管理處置存在違反合同約定的保障家庭，并督促整改；未做好記錄及臺(tái)賬，每次扣0.5分，最高扣2分；未督促保障家庭整改到位，每戶(hù)扣0.5分，最高扣6分。8檢查臺(tái)賬、隨機(jī)查驗(yàn)8終止退出管理主動(dòng)退出在受理保障家庭轉(zhuǎn)換方式申請(qǐng)后，三個(gè)工作日內(nèi)完成收房及租金結(jié)算等手續(xù)，并報(bào)送采購(gòu)人或主管部門(mén)；超過(guò)一個(gè)工作日扣0.5分，最高扣2分。2日常記錄被動(dòng)退出收到采購(gòu)人或主管部門(mén)出具的終止資格通知單后，三個(gè)工作日完成收房及租金結(jié)算；超過(guò)一個(gè)工作日扣0.5分，最高扣2分。2日常記錄強(qiáng)制騰退配合采購(gòu)人做好強(qiáng)制騰退工作；不配合的每1戶(hù)，扣2分，最高扣4分。4日常記錄征收退出因政府行為公租房被征收的，做好騰退及政策解釋工作；不配合的每1戶(hù)，扣2分，最高扣4分。4日常記錄9綜合管理檔案管理一戶(hù)一檔歸集各類(lèi)檔案，按檔案規(guī)定進(jìn)行門(mén)類(lèi)分類(lèi)；未按規(guī)定進(jìn)行歸檔的扣1分；檔案有缺失不清晰的每1件扣0.2分，最高扣2分。2檢查臺(tái)賬臺(tái)賬建設(shè)各類(lèi)臺(tái)賬分門(mén)別類(lèi)，查找方便迅速，制作精良，歸類(lèi)準(zhǔn)確；無(wú)臺(tái)賬扣4分；內(nèi)容粗制濫造視情況扣分，最高扣4分。2檢查臺(tái)賬公益服務(wù)每季度不少于1次為公租房保障家庭舉辦公益服務(wù)內(nèi)容；每少一次扣0.5分，最高扣2分。2檢查臺(tái)賬、隨機(jī)查驗(yàn)應(yīng)急響應(yīng)制定符合小區(qū)實(shí)際情況的應(yīng)急預(yù)案措施，每年不得少于一次應(yīng)急預(yù)案演練活動(dòng)；無(wú)應(yīng)急方案扣1分，無(wú)演練扣1分，最高扣2分。2檢查臺(tái)賬總分100七、服務(wù)期限自合同簽訂之日起3年，合同一年一簽。八、投標(biāo)報(bào)價(jià)本項(xiàng)目實(shí)行總價(jià)包干，投標(biāo)供應(yīng)商報(bào)價(jià)應(yīng)包括在承包區(qū)域內(nèi)提供公租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)所需的一切人員工資、獎(jiǎng)金、節(jié)日加班費(fèi)及延誤加班費(fèi)、夜餐費(fèi)、各種社會(huì)保險(xiǎn)、食宿、交通、設(shè)備及工具、管理APP與服務(wù)管理系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)、升級(jí)及維護(hù)（如有）、器材、服裝、安全、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、維修、管理費(fèi)用、稅費(fèi)、利潤(rùn)、完成合同所需的一切本身和不可或缺的所有工作開(kāi)支、政策性文件規(guī)定及合同包含的所有風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任等各項(xiàng)全部費(fèi)用并承擔(dān)一切風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。九、辦公場(chǎng)地采購(gòu)人提供辦公場(chǎng)地，如果管理有需求，供應(yīng)商可以通過(guò)租賃等方式增加辦公場(chǎng)地，該筆費(fèi)用計(jì)入報(bào)價(jià)，由供應(yīng)商繳納。第四節(jié)公租房管理存在的問(wèn)題及解決措施在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)，由于自然資源稟賦以及人與人能力之間的差異，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有不均衡性，并會(huì)造成人與人之間收益分配的巨大差別。這種差別體現(xiàn)在基本需求上，就是不少家庭由于支付能力不足而買(mǎi)不起住房。政府提供的公共租賃房具有租金穩(wěn)定、價(jià)格低廉、方便調(diào)控等優(yōu)勢(shì)，受到社會(huì)普遍歡迎。但是在公租房的建設(shè)管理中還存在著一些重要問(wèn)題，必須對(duì)其進(jìn)行解決，服務(wù)于公租房的建設(shè)和管理。一、大型公租房建設(shè)管理中存在的問(wèn)題（一）質(zhì)量得不到保證1.在現(xiàn)階段的公共租賃房建設(shè)中，主要是現(xiàn)場(chǎng)人工作業(yè)，但是在國(guó)內(nèi)的施工單位中，工人的素質(zhì)以及技術(shù)水平相對(duì)較低，且未經(jīng)過(guò)正規(guī)系統(tǒng)的培訓(xùn)。因此，在施工過(guò)程中，存在著操作不規(guī)范、誤差率大等因素，同時(shí)施工單位對(duì)員工的監(jiān)督機(jī)制和管理機(jī)制不健全，施工質(zhì)量責(zé)任界限不明確，對(duì)施工質(zhì)量具有重要的不良影響。2.傳統(tǒng)的住宅建造主要是指土建施工過(guò)程，住宅作為半成品交到住戶(hù)手中，住戶(hù)自由選擇裝修公司進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)和施工，這種建造模式對(duì)房屋質(zhì)量產(chǎn)生一系列的負(fù)面影響。3.國(guó)家對(duì)公共租賃房尚未制定公共租賃住宅性能認(rèn)定評(píng)定方法和統(tǒng)一的認(rèn)定程序，未組成評(píng)審委員會(huì)對(duì)商品住宅的綜合質(zhì)量進(jìn)行評(píng)審和認(rèn)定并授予相應(yīng)的級(jí)別證書(shū)，因此政府不能對(duì)公共租賃房設(shè)立登記目標(biāo)和進(jìn)行實(shí)際控制，不能有效地保證公共租賃房的質(zhì)量。（二）資金問(wèn)題資金問(wèn)題是影響公共租賃住房供給穩(wěn)定性和持久性的關(guān)鍵因素，是公共租賃住房制度安排亟待突破的瓶頸。發(fā)展公共租賃房既要解決“房源”所需的資金，還要負(fù)擔(dān)長(zhǎng)期的房屋維修費(fèi)用、管理費(fèi)用，包括提供相應(yīng)的醫(yī)院、教育等公共設(shè)施與服務(wù)，所需資金巨大且占用周期長(zhǎng)，這是對(duì)資金長(zhǎng)期供應(yīng)的嚴(yán)重挑戰(zhàn)。目前，我國(guó)發(fā)展公共租賃房的資金來(lái)源渠道狹窄，無(wú)法滿(mǎn)足其快速發(fā)展。（三）公共租賃房建設(shè)管理模式不健全國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的建設(shè)管理程序無(wú)法滿(mǎn)足公共租賃房建設(shè)的需要：1.公共租賃房在其選址、建設(shè)過(guò)程中主要由政府主導(dǎo)，在建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)監(jiān)督“真空”，沒(méi)有合理的監(jiān)督機(jī)制和管理機(jī)制，無(wú)法確保質(zhì)量以及工程驗(yàn)收等問(wèn)題；2.由于公共租賃房的特殊地位，需要縮短生產(chǎn)周期、保證建筑質(zhì)量，對(duì)施