新加坡風(fēng)情小鎮(zhèn)養(yǎng)生旅游項(xiàng)目可研

燕山湖現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開(kāi)展集團(tuán)公司〔香么村〕燕山湖新加坡風(fēng)情小鎮(zhèn)文化產(chǎn)業(yè)園建設(shè)工程可行性研究報(bào)告中環(huán)遼寧工程技術(shù)股份二O一四年四月燕山湖現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開(kāi)展集團(tuán)公司〔香么村〕燕山湖新加坡風(fēng)情小鎮(zhèn)文化產(chǎn)業(yè)園建設(shè)工程可行性研究報(bào)告委托單位：燕山湖現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開(kāi)展集團(tuán)報(bào)告編制單位：中環(huán)遼寧工程技術(shù)股份工程負(fù)責(zé)人：楊慶賀建筑注冊(cè)咨詢(xún)工程師〔投資〕編寫(xiě)人員：高秀文機(jī)械注冊(cè)咨詢(xún)工程師〔投資〕劉路平高級(jí)會(huì)計(jì)師聞夢(mèng)助理工程師王麗助理工程師宋劍威助理經(jīng)濟(jì)師目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 .35kw。熱負(fù)荷采用穩(wěn)定傳熱方式計(jì)算，可參照采暖熱負(fù)荷計(jì)算方法，采用平均熱負(fù)荷計(jì)算方式其，計(jì)算過(guò)程如下：①平均熱負(fù)荷Qnp=Qn(tn-twn)/(tn-tp)式中：Qnp-平均熱負(fù)荷，kw；Qn-設(shè)計(jì)熱負(fù)荷，kw；tn-室內(nèi)設(shè)計(jì)溫度，℃，可取18℃；tp-采暖期室外計(jì)算溫度，℃，-18℃；twn-采暖室外平均溫度，℃，-5.2℃。②采暖全年耗熱量Qnn=0.0864Qnpn式中：Qnn-采暖全年耗熱量，GJQnp-采暖平均熱負(fù)荷，KW；n-采暖期天數(shù)?！脖竟こ倘?48天〕經(jīng)計(jì)算，本工程總熱力能耗為183629.07GJ。用電情況酒店參照相關(guān)行業(yè)用電情況以及能耗參考指標(biāo)，本工程酒店一建筑面積為126395.3m2，用電指標(biāo)為80w/m2，需用系數(shù)為0.75，那么用電負(fù)荷為7583.72kw；酒店二建筑面積為102858.9m2，用電指標(biāo)為80w/m2，需用系數(shù)為0.75，那么用電負(fù)荷為6171.53kw。商業(yè)及商品房參照相關(guān)行業(yè)用電情況以及能耗參考指標(biāo)，本工程商業(yè)一建筑面積為14503m2，用電指標(biāo)為80w/m2，需用系數(shù)為0.75，那么用電負(fù)荷為870.18kw；商業(yè)二建筑面積為17752.96m2，用電指標(biāo)為80w/m2，需用系數(shù)為0.75，那么用電負(fù)荷為1065.18kw；商業(yè)三建筑面積為16643.3m2，用電指標(biāo)為80w/m2，需用系數(shù)為0.75，那么用電負(fù)荷為998.6kw；商業(yè)四建筑面積為40297.24m2，用電指標(biāo)為80w/m2，需用系數(shù)為0.75，那么用電負(fù)荷為2417.83kw。溫泉浴場(chǎng)參照相關(guān)行業(yè)用電情況以及能耗參考指標(biāo)，本工程溫泉浴場(chǎng)建筑面積為32121.5m2，用電指標(biāo)為120w/m2，需用系數(shù)為0.75，那么用電負(fù)荷為2890.94kw。地下車(chē)庫(kù)參照相關(guān)行業(yè)用電情況以及能耗參考指標(biāo)，本工程地下車(chē)庫(kù)建筑面積為22458.2m2，用電指標(biāo)為10w/m2，需用系數(shù)為0.75，那么用電負(fù)荷為168.44kw。10.3節(jié)能措施建筑節(jié)能措施充分考慮了影響建筑物耗熱指標(biāo)的各個(gè)因素，合理確實(shí)定建筑物各局部維護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱系數(shù)，合理的制定窗墻面積比，對(duì)熱橋局部采取保溫措施。建筑物輪廓尺寸和窗墻面積比不變的條件下，采用保溫材料貼在高效保溫陶?；炷量招钠鰤K，提高建筑物的氣密性，門(mén)窗選用密閉性好的三玻塑鋼窗。在規(guī)模允許的情況下，適當(dāng)控制建筑體形系數(shù)，即建筑物外外表積與其包圍的體積的比值，建筑外形盡可能規(guī)整，防止不必要的凸凹變化，以實(shí)現(xiàn)建筑節(jié)能。采暖節(jié)能措施采暖供熱管道保溫厚度應(yīng)按現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《設(shè)備及管道保溫設(shè)計(jì)導(dǎo)那么》〔GB8175〕中經(jīng)濟(jì)厚度的計(jì)算公式確定；采暖供熱規(guī)模按設(shè)計(jì)負(fù)荷確定不得加大，并設(shè)有調(diào)節(jié)裝置及能量計(jì)量?jī)x表；應(yīng)采用節(jié)能性室內(nèi)供熱控制與計(jì)量系統(tǒng)和散熱器。節(jié)電1〕箱式變電站選用國(guó)家推薦的節(jié)能型設(shè)備，箱變內(nèi)設(shè)低壓無(wú)功電容自動(dòng)補(bǔ)償設(shè)置。2〕嚴(yán)格按國(guó)家規(guī)定的照明度標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行照明設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制LPD值。供電線(xiàn)路設(shè)計(jì)合理，根據(jù)用電負(fù)荷選用節(jié)能截面。3〕樓梯間采用聲〔光〕控?zé)?；室外燈具均采用高效?jié)能光源；4)城市道路照明節(jié)能：貫徹照明標(biāo)準(zhǔn)，道路照明要適度，選用高效電光源和燈具，合理照明設(shè)計(jì)。5)全部電氣設(shè)施均選用國(guó)家推薦節(jié)能產(chǎn)品。給排水節(jié)能措施1)給水管道設(shè)計(jì)時(shí)，對(duì)管道走向、路徑進(jìn)行多方案比擬，盡量縮短管道長(zhǎng)度；選擇管材時(shí)，盡可能選擇管道粗糙系數(shù)小的管材，以減少水頭損失；嚴(yán)格控制各用水點(diǎn)的水壓，減少管道漏失率，防止管網(wǎng)跑、滴、漏、等水源浪費(fèi)。2)采用國(guó)家推薦的節(jié)能積水設(shè)備，選用延時(shí)自閉型水龍頭。在必要部位設(shè)計(jì)量裝置。3)充分利用市政較高水壓，但凡水壓能滿(mǎn)足的單體均利用市政水壓直接供水。用水部門(mén)入口處應(yīng)裝有水表計(jì)量，便于管理，并減少不必要的能耗。管理節(jié)能措施制定了維保及改造方案，定期維修、保養(yǎng)空調(diào)、污水系統(tǒng)，延緩設(shè)備管道老化，防止跑冒滴漏。配備較為健全的能源一級(jí)計(jì)量設(shè)備，能夠?qū)崿F(xiàn)能源分項(xiàng)統(tǒng)計(jì)和分析。改造中央空調(diào)供暖、制冷系統(tǒng)，減少用電能耗。避開(kāi)峰值用電。盡量避開(kāi)在用電頂峰期使用大型電器設(shè)備、開(kāi)啟公共區(qū)域燈光等，如：熱水器、復(fù)印機(jī)，以及調(diào)弱無(wú)客人的公共區(qū)域燈光、空調(diào)等設(shè)施，以降低耗電量。利用酒店晨會(huì)、部門(mén)例會(huì)、酒店墻報(bào)/店報(bào)等多種方式，大力開(kāi)展節(jié)能宣傳與教育，增強(qiáng)員工的節(jié)能意識(shí)，培養(yǎng)節(jié)能習(xí)慣，提高節(jié)能管理水平，使節(jié)能意識(shí)深入人心。第十一章工程實(shí)施進(jìn)度工程工程建設(shè)方案確定后，研究提出該工程的進(jìn)度方案，包括工程籌劃階段、工程準(zhǔn)備階段、工程建設(shè)階段和工程竣工階段。這對(duì)于該工程的順利進(jìn)行起著至關(guān)重要的作用。11.1工程建設(shè)工期該工程建設(shè)內(nèi)容多、建設(shè)任務(wù)重，在有關(guān)部門(mén)的統(tǒng)一指導(dǎo)下，抓緊時(shí)間，統(tǒng)籌安排，根據(jù)建設(shè)需要，建設(shè)工期方案在3年時(shí)間內(nèi)建成。即從2014年到2016年完成，全面竣工，驗(yàn)收合格，投入正常生產(chǎn)。11.2工程實(shí)施進(jìn)度安排各建設(shè)階段時(shí)間在總方案內(nèi)作合理交叉銜接，以保證工期不超。工程建設(shè)時(shí)間安排詳見(jiàn)表。本工程的建設(shè)進(jìn)度方案安排如下：表11-1工程實(shí)施及建設(shè)進(jìn)度年度季度工作內(nèi)容20142014-20162016123456-3435-36可行性研究報(bào)告編制及報(bào)批初步設(shè)計(jì)及報(bào)批施工圖設(shè)計(jì)施工準(zhǔn)備施工竣工投產(chǎn)注：土建施工如遇冬季，建設(shè)期應(yīng)延長(zhǎng)。第十二章工程管理與招投標(biāo)12.1工程管理為保證工程建設(shè)順利實(shí)施,本工程按照國(guó)家對(duì)建設(shè)工程的有關(guān)規(guī)定，實(shí)行工程法人責(zé)任制、資本金制、招投標(biāo)制及合同制，實(shí)行先進(jìn)、科學(xué)的管理制度，對(duì)工程實(shí)施全過(guò)程監(jiān)督管理。負(fù)責(zé)工程前期準(zhǔn)備工作，擬定建設(shè)方案，籌集建設(shè)資金，組織工程設(shè)計(jì)、建設(shè)、監(jiān)理、設(shè)備材料采購(gòu)、招投標(biāo)工作，處理工程建設(shè)中的問(wèn)題，審定工程專(zhuān)項(xiàng)預(yù)、決算，組織竣工驗(yàn)收，歸還貸款及其他債務(wù)，處理工程建設(shè)中的一切問(wèn)題。12.2財(cái)務(wù)管理1、按照國(guó)家有關(guān)部門(mén)的規(guī)定，合理有效的使用資金，充分表達(dá)投資效益。2、按照國(guó)家、省有關(guān)部門(mén)規(guī)定的會(huì)計(jì)制度，由方案財(cái)務(wù)部行使本工程的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)職能，負(fù)責(zé)本工程的財(cái)務(wù)管理、本錢(qián)核算、編制報(bào)表等項(xiàng)工作。12.3工程招標(biāo)方案工程招標(biāo)按照《工程建設(shè)工程招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》〔國(guó)家方案委員會(huì)第三號(hào)令，2000年5月〕“工程的勘察、設(shè)備、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備材料等的采購(gòu)均必需招標(biāo)”。為了貫徹《工程建設(shè)工程可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)》〔國(guó)家方案委員會(huì)第九號(hào)令〕的有關(guān)規(guī)定精神，按照《工程建設(shè)工程招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》以及《工程建設(shè)工程自行招標(biāo)試行方法》〔國(guó)家方案委員會(huì)第五號(hào)令〕等有關(guān)規(guī)定對(duì)本工程實(shí)施過(guò)程中實(shí)施招標(biāo)事項(xiàng)提出如下意見(jiàn)。1〕招標(biāo)的范圍及方式本工程的招標(biāo)范圍建議為：勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及主要設(shè)備、材料的采購(gòu)。招標(biāo)以公平、公正為原那么，實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)，可以在較廣的范圍內(nèi)擇優(yōu)選擇信譽(yù)良好、技術(shù)過(guò)硬、具有專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng)及豐富經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理公司、施工企業(yè)和生產(chǎn)供給商，以保證工程的質(zhì)量和降低工程造價(jià)，提高工程工程的社會(huì)效益和影響。招標(biāo)組織形式及招標(biāo)程序鑒于建設(shè)單位目前尚不具備自行招標(biāo)所具備的編制招標(biāo)文件和組織招標(biāo)能力，該工程的招投標(biāo)組織形式擬采用委托招標(biāo)，委托有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)。按照《招標(biāo)投標(biāo)法》，招標(biāo)范圍和招標(biāo)方式由市發(fā)改委審批確定。招標(biāo)人和投標(biāo)人均需遵循招標(biāo)投標(biāo)法律和法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，招標(biāo)程序分別為：申請(qǐng)招標(biāo)、準(zhǔn)備招標(biāo)文件、發(fā)布招標(biāo)公告、進(jìn)行資格預(yù)審、確定投標(biāo)人名單、出售招標(biāo)文件、組織現(xiàn)場(chǎng)考察、技術(shù)答疑、召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議、發(fā)送會(huì)議記錄、接受投標(biāo)書(shū)、公開(kāi)開(kāi)標(biāo)、審查標(biāo)書(shū)、評(píng)標(biāo)比擬、評(píng)標(biāo)報(bào)告、定標(biāo)、發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)、商簽合同、通知未中標(biāo)人。評(píng)標(biāo)專(zhuān)家?guī)旒霸u(píng)標(biāo)委員會(huì)情況本工程評(píng)標(biāo)委員會(huì)擬由5人組成，有工程負(fù)責(zé)人和評(píng)標(biāo)專(zhuān)家組成，擬從設(shè)立的評(píng)標(biāo)專(zhuān)家?guī)熘须S機(jī)抽取。說(shuō)明：a.評(píng)標(biāo)專(zhuān)家應(yīng)從國(guó)家或省政府部門(mén)評(píng)標(biāo)專(zhuān)家?guī)旎蛘袠?biāo)代理機(jī)構(gòu)的專(zhuān)家?guī)靸?nèi)抽取；b.評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)由技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專(zhuān)家及招標(biāo)人的代表組成，成員人數(shù)為五人以上單數(shù)，其中技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專(zhuān)家不得少于成員總數(shù)的三分之二。招標(biāo)文件內(nèi)容招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)編制的招標(biāo)文件應(yīng)有下述內(nèi)容：投標(biāo)須知；工程的技術(shù)要求和設(shè)計(jì)文件；假設(shè)采用工程量清單報(bào)價(jià)，應(yīng)提供工程量清單；投標(biāo)函的格式與附錄；擬簽訂合同的主要條款；投標(biāo)人應(yīng)提交的其他書(shū)面材料。第十三章投資估算與資金籌措工程投資估算包括建筑、廠區(qū)工程、設(shè)備及道路、給排水、供電及通訊等根底工程等建設(shè)內(nèi)容。13.1編制依據(jù)本工程投資估算依據(jù)初步設(shè)計(jì)方案和遼寧省關(guān)于造價(jià)方面的文件，按照工程的相關(guān)文件，編制本投資估算。1〕工程監(jiān)理費(fèi)依據(jù)目前市場(chǎng)價(jià)格估算計(jì)列；2〕招標(biāo)代理效勞費(fèi)按照目前市場(chǎng)價(jià)格估算計(jì)列；3〕勘察設(shè)計(jì)、規(guī)劃費(fèi)用按照目前市場(chǎng)價(jià)格估算；4〕預(yù)備費(fèi)計(jì)3%；5〕遼寧省建設(shè)工程費(fèi)用參考標(biāo)準(zhǔn)；6〕遼寧省建筑、裝飾、安裝工程計(jì)價(jià)依據(jù)；7〕省市有關(guān)工程造價(jià)文件。13.2投資估算工程總投資為108226.46萬(wàn)元，由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢(qián)和自營(yíng)資產(chǎn)投資構(gòu)成，其中開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢(qián)86581.17萬(wàn)元，自營(yíng)資產(chǎn)投資21645.29萬(wàn)元。表13-1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算表費(fèi)用〔萬(wàn)元〕占投資比例土地費(fèi)用16666.715.4%前期工程費(fèi)用980.640.91%根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)用14001.29%建筑安裝工程費(fèi)用60617.4456.01%公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用1572.071.45%管理費(fèi)用8438.67.8%財(cái)務(wù)費(fèi)用1172.491.08%銷(xiāo)售費(fèi)用萬(wàn)元2853.632.64%開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)用305.70.28%其他費(fèi)用295.50.27%不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用13923.6912.87%13.3資金籌措該工程建設(shè)投資和流動(dòng)資金全部由企業(yè)自籌及貸款。13.4資金使用方案工程建設(shè)期3年，工程建設(shè)資金投入按工程建設(shè)進(jìn)度安排，流動(dòng)資金按營(yíng)業(yè)方案同步安排。第十四章財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)14.1計(jì)算依據(jù)根據(jù)國(guó)家計(jì)[2006]關(guān)于《建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》的規(guī)定，結(jié)合工程自身特點(diǎn)，按現(xiàn)行財(cái)稅政策和市場(chǎng)價(jià)格對(duì)工程運(yùn)行后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)。14.2根底數(shù)據(jù)建設(shè)投資估算工程總投資為108226.46萬(wàn)元人民幣，包括開(kāi)發(fā)本錢(qián)和開(kāi)發(fā)費(fèi)用。開(kāi)發(fā)本錢(qián)為95466.24萬(wàn)元，其中土地費(fèi)用為16666.7萬(wàn)元，前期工程費(fèi)為980.64萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)為60617.44萬(wàn)元，根底設(shè)施費(fèi)為1400萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為13923.69萬(wàn)元，公共配套設(shè)施費(fèi)1572.07，開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)305.7。開(kāi)發(fā)費(fèi)用12760.22萬(wàn)元，其中管理費(fèi)用8438.6萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用2853.63萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用1172.49萬(wàn)元，其他費(fèi)用295.5萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)本錢(qián)及費(fèi)用估算1開(kāi)發(fā)本錢(qián)估算1〕與土地有關(guān)的費(fèi)用指為取得房地產(chǎn)工程用地而發(fā)生的費(fèi)用，主要包括土地出讓金、契稅、登記費(fèi)、價(jià)調(diào)基金、土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)。2〕前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括工程前期籌劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文、地址勘探、以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。由于售樓處將在工程建成后根據(jù)實(shí)際情況改為會(huì)所或其他功能使用，因此將售樓處局部工程投資在前期費(fèi)用中考慮。3〕建筑安裝工程費(fèi)主要采用概算指標(biāo)法估算建筑工程單方費(fèi)用計(jì)算，包括建筑工程費(fèi)及設(shè)備安裝工程費(fèi)。其中建筑工程費(fèi)包括土建、裝飾、給排水、采暖、電氣等工程。設(shè)備及安裝工程費(fèi)包括電梯工程費(fèi)及為完成全部工程需要安裝的水泵、變壓器等設(shè)備。4〕小區(qū)根底設(shè)施配套費(fèi)根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2m以外和工程用地規(guī)劃紅線(xiàn)以?xún)?nèi)的各種管線(xiàn)和道路工程，其費(fèi)用包括供水、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用。5〕開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)是指房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)期間所需繳納的稅費(fèi)，即各項(xiàng)稅金及有關(guān)局部征收費(fèi)用。6〕不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)房地產(chǎn)工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程復(fù)雜，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，因此開(kāi)發(fā)過(guò)程難免出現(xiàn)不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用，如不可預(yù)見(jiàn)的根底或其他附加工程增加的費(fèi)用，以及不可預(yù)見(jiàn)的自然災(zāi)害增加的費(fèi)用等，本工程按開(kāi)發(fā)本錢(qián)〔扣除不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)〕的3.0%計(jì)算。公共配套設(shè)施費(fèi)它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費(fèi)”的估算方法。開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算1〕管理費(fèi)用本工程按開(kāi)發(fā)本錢(qián)的5%計(jì)算，主要包括為主張和管理房地產(chǎn)工程的開(kāi)發(fā)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。2〕銷(xiāo)售費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的3%計(jì)算，包括廣告宣傳費(fèi)、銷(xiāo)售代理費(fèi)及恰銷(xiāo)售管理費(fèi)用等。3〕財(cái)務(wù)費(fèi)用為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用(如匯兌損失等)。14.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)年?duì)I業(yè)收入和稅金建設(shè)期銷(xiāo)售收入按設(shè)計(jì)計(jì)算時(shí)期的10%，前三年建設(shè)期年銷(xiāo)售收入為28045.78萬(wàn)元，第一年?duì)I運(yùn)期為計(jì)算時(shí)期的60%，年?duì)I銷(xiāo)收入為168274.66萬(wàn)元，第二年?duì)I運(yùn)期為計(jì)算時(shí)期的10%，年?duì)I銷(xiāo)收入為28045.78萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)稅金為14022.89萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅為981.60萬(wàn)元?？偙惧X(qián)費(fèi)用估算經(jīng)測(cè)算，在正常營(yíng)業(yè)年份中，年總本錢(qián)為4698.56萬(wàn)元，其中:固定本錢(qián)為2183.96萬(wàn)元，可變本錢(qián)為2514.6萬(wàn)元。年經(jīng)營(yíng)本錢(qián)3801.2萬(wàn)元，詳見(jiàn)附表3。折舊和攤銷(xiāo)固定資產(chǎn)原值21645.29萬(wàn)元，按平均年限法計(jì)算折舊，年折舊額721.51萬(wàn)元。利潤(rùn)總額及分配利潤(rùn)總額在正常年份為109611.44萬(wàn)元，所得稅按25%稅率計(jì)取，27402.86萬(wàn)元。財(cái)務(wù)盈利能力分析根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，計(jì)算出以下各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)：1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率〔FIRR〕為33.83%。2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值〔i=12%〕為46100.61萬(wàn)元。3、投資回收期3.41年〔含建設(shè)期〕14.4不確定性分析本工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)所采用的數(shù)據(jù)大局部來(lái)自預(yù)測(cè)和估算，具有一定程度的不確定性。為分析不確定性因素變化對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，對(duì)本工程進(jìn)行敏感性分析。敏感性分析包括單因素和多因素分析。單因素分析是指一個(gè)不確定性因素變化時(shí)對(duì)效益指標(biāo)的影響程度；多因素分析是指兩個(gè)及兩個(gè)以上不確定性因素同時(shí)變化時(shí)對(duì)效益指標(biāo)的影響程度。本工程只進(jìn)行單因素敏感性分析。敏感性分析考慮工程在實(shí)施過(guò)程中一些不定性因素的變化，分別對(duì)可出售面積、售房?jī)r(jià)格、建設(shè)期投資均作了±10%的單因素變化對(duì)內(nèi)部收益率、投資回收期影響的敏感性分析，其中可出售面積和售房?jī)r(jià)格對(duì)內(nèi)部收益率影響最大，增減5%,內(nèi)部收益率增減4.16-4.12個(gè)百分點(diǎn)，建設(shè)期投資的變化對(duì)內(nèi)部收益率、投資回收期的影響小。表14-1工程敏感性分析序號(hào)不確定因素變化率(%)內(nèi)部收益率敏感系數(shù)臨界點(diǎn)(%)臨界值1可出售面積-5.00%29.74%0.82-25.23%可銷(xiāo)售面積臨界值：262109.03-10.00%25.62%0.82-15.00%21.46%0.822售房?jī)r(jià)格-5.00%29.74%0.82-25.23%平均售價(jià)臨界值：5981.29-10.00%25.62%0.82-15.00%21.46%0.823建設(shè)投資(不含利息)5.00%31.48%0.4748.52%開(kāi)發(fā)建設(shè)投資(不含財(cái)務(wù)費(fèi)用)臨界值：127199.8110.00%29.29%0.4515.00%27.24%0.4414.5綜合結(jié)論從上述財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中可以看出，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，投資回收期較低,通過(guò)不確定性分析看出，該工程具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)較為理想，因此該工程在財(cái)務(wù)上是可行的。第十五章風(fēng)險(xiǎn)分析旅游工程屬于高預(yù)期回報(bào)投資類(lèi)型，新加坡風(fēng)情小鎮(zhèn)文化產(chǎn)業(yè)園工程的投資主要依靠企業(yè)自籌資金，資金的歸還主要依靠經(jīng)營(yíng)收入來(lái)解決，因此，在工程建設(shè)和經(jīng)營(yíng)中存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。15.1工程主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別分析在工程建設(shè)期和營(yíng)業(yè)期可能存在以下潛在風(fēng)險(xiǎn)：1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自旅游客源市場(chǎng)供需實(shí)際情況與預(yù)測(cè)值發(fā)生嚴(yán)重偏離，客源市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于預(yù)測(cè)期望值，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)收入和利潤(rùn)減少，投資回報(bào)降低。2、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)由于經(jīng)營(yíng)管理制度不完善，管理體制不健全，員工素質(zhì)不高，崗前培訓(xùn)和崗位管理不嚴(yán)，使管理效率降低，達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)，造成經(jīng)營(yíng)收入減少，本錢(qián)提高，帶來(lái)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。3、其它不可抗拒的風(fēng)險(xiǎn)由于嚴(yán)重自然災(zāi)害、環(huán)境災(zāi)害事故、重大社會(huì)經(jīng)濟(jì)政策變動(dòng)等原因可能造成不可抗拒的意外風(fēng)險(xiǎn)。15.2風(fēng)險(xiǎn)程度分析根據(jù)工程存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)因素，采用簡(jiǎn)單估計(jì)法對(duì)各風(fēng)險(xiǎn)因素的影響程度作以簡(jiǎn)單分析可以看出，嚴(yán)重自然災(zāi)害會(huì)造成災(zāi)難性后果，但發(fā)生的可能性較小，旅游客源市場(chǎng)嚴(yán)重缺乏、價(jià)格較低、環(huán)境災(zāi)害事故造成的風(fēng)險(xiǎn)較大，但可以采取措施，降低發(fā)生的可能性，其它因素為一般風(fēng)險(xiǎn)因素。表15-1風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表序號(hào)風(fēng)險(xiǎn)因素風(fēng)險(xiǎn)程度說(shuō)明災(zāi)難性嚴(yán)重較大一般1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)1.1客源市場(chǎng)√1.2價(jià)格√2經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)2.1管理效率√2.2人員素質(zhì)√3其它不可抗拒風(fēng)險(xiǎn)3.1嚴(yán)重自然災(zāi)害√3.2環(huán)境災(zāi)害事故√3.3政策風(fēng)險(xiǎn)√15.3防范和降低風(fēng)險(xiǎn)措施在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度預(yù)測(cè)的根底上，對(duì)可控制的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能和減少風(fēng)險(xiǎn)損失，本可研提出以下建議。1、加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，積極培育開(kāi)發(fā)客源市場(chǎng)，建立廣泛的市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)，著力塑造旅游品牌形象，加大宣傳促銷(xiāo)力度，深入挖掘市場(chǎng)潛力，充分利用政策保護(hù)，化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。2、建立健全管理規(guī)章和管理體制，加強(qiáng)全員素質(zhì)教育和崗位技能培訓(xùn)，實(shí)行崗位責(zé)任制，嚴(yán)格業(yè)務(wù)技術(shù)指導(dǎo)，監(jiān)督檢查責(zé)任制落實(shí)情況，不斷提高經(jīng)營(yíng)管理水平，降低經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生頻度。3、強(qiáng)化正常情況下的經(jīng)營(yíng)管理，力爭(zhēng)以正常運(yùn)營(yíng)的高效益、低本錢(qián)來(lái)緩沖異常情況下的由于不可抗力因素造成的意外風(fēng)險(xiǎn)損失。4、制定風(fēng)險(xiǎn)躲避和預(yù)防措施，對(duì)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中有可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素，逐一進(jìn)行分析，科學(xué)地制定預(yù)防措施和補(bǔ)救措施、處理方案等。第十六章綜合效益評(píng)價(jià)16.1社會(huì)效益1、工程建成后，可促進(jìn)社會(huì)系統(tǒng)、經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)以及自然生態(tài)系統(tǒng)的協(xié)調(diào)、持續(xù)、健康和快速開(kāi)展。2、工程建設(shè)后,可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與資源結(jié)構(gòu)相匹配、與技術(shù)結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)自然資源向生產(chǎn)力的良性轉(zhuǎn)化。3、工程建成后，將在一定程度上促進(jìn)地區(qū)勞動(dòng)力的合理流動(dòng)，促進(jìn)就業(yè)崗位的增加，加速本地第三產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展步伐，促進(jìn)地區(qū)的精神文明、物質(zhì)文明、生態(tài)文明的同步提升。4、工程建設(shè)后，有利于加強(qiáng)當(dāng)?shù)丶爸苓吺∈新糜尉皡^(qū)間的協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，合作共贏；有利于完善朝陽(yáng)市旅游核心的輻射作用；有利于區(qū)域內(nèi)旅游資源的整體營(yíng)銷(xiāo)，樹(shù)立品牌，加強(qiáng)影響力；有利于縮小旅游興旺地區(qū)與落后地區(qū)的差距，通過(guò)旅游帶動(dòng)作用，實(shí)現(xiàn)共同開(kāi)展。16.2經(jīng)濟(jì)效益通過(guò)商業(yè)開(kāi)發(fā)，實(shí)施新加坡風(fēng)情小鎮(zhèn)文化產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)工程，建成后經(jīng)濟(jì)效益顯著〔詳見(jiàn)附表〕。16.3生態(tài)效益加強(qiáng)生態(tài)建設(shè)，維護(hù)生態(tài)平安，是21世紀(jì)人類(lèi)面臨的共同主題，也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)開(kāi)展的重要根底。全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化，必須走生產(chǎn)開(kāi)展、生活富裕、生態(tài)良好的開(kāi)展之路，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)與人口、資源、環(huán)境的協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)人與自然和諧相處。本工程的建設(shè)可形成相對(duì)集中的旅游接待中心，使城鎮(zhèn)規(guī)劃更趨合理，在改善地區(qū)面貌的同時(shí)，土地也實(shí)現(xiàn)了集約高效利用。因此，本工程的建設(shè)，對(duì)于生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和城鎮(zhèn)化水平的提高等，都具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。16.4評(píng)價(jià)結(jié)論綜上所述，新加坡風(fēng)情小鎮(zhèn)文化產(chǎn)業(yè)園建設(shè)工程的實(shí)施對(duì)促進(jìn)朝陽(yáng)市的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展，提升旅游品質(zhì)，保障游客的居住環(huán)境起到了重要的作用。同時(shí)，本工程建設(shè)對(duì)促進(jìn)朝陽(yáng)市的物質(zhì)精神文明建設(shè)，具有巨大的社會(huì)效益、生態(tài)效益和經(jīng)濟(jì)效益。第十七章研究結(jié)論與建議通過(guò)對(duì)新加坡風(fēng)情小鎮(zhèn)文化產(chǎn)業(yè)園工程建設(shè)工程的投資背景，資源分析，工程市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì)分析和預(yù)測(cè)，工程建設(shè)內(nèi)容的籌劃，效益分析，環(huán)境影響與保護(hù)等多方面的分析，認(rèn)為本工程投資價(jià)值極高，利潤(rùn)豐厚。17.1結(jié)論1、新加坡風(fēng)情小鎮(zhèn)文化產(chǎn)業(yè)園工程的建設(shè)，具有廣闊的市場(chǎng)前景。建設(shè)工程地處朝陽(yáng)市大平房鎮(zhèn)，其溫泉資源豐富且品質(zhì)高，隨著旅游工程的不斷更新和優(yōu)化，對(duì)游客具有較大的吸引力。2、開(kāi)發(fā)建設(shè)條件良好該地段地勢(shì)平坦，無(wú)不良地質(zhì)災(zāi)害，開(kāi)發(fā)建設(shè)條件良好，供給充足，技術(shù)成熟，為新加坡風(fēng)情小鎮(zhèn)文化產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)和可持續(xù)開(kāi)展提供了良好的根底。3、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益顯著新加坡風(fēng)情小鎮(zhèn)文化產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)不僅經(jīng)濟(jì)效益顯著，而且還可為社會(huì)提供更多的就業(yè)時(shí)機(jī)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展和人民生活的提高，改善和加強(qiáng)度假區(qū)生態(tài)環(huán)境建設(shè)，保證了社會(huì)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的可持續(xù)開(kāi)展。17.2建議1、建議相關(guān)部門(mén)在政策上予以大力支持，保證工程的順利進(jìn)行和可持續(xù)開(kāi)展。2、建議建設(shè)單位應(yīng)抓緊工程前期的工作，做好工程前期規(guī)劃、單體設(shè)計(jì)、勘察測(cè)量等準(zhǔn)備工作。3、建議建設(shè)單位抓緊工程的上報(bào)審批工作和資金籌措工作。4、積極做好工程的招投標(biāo)、專(zhuān)業(yè)人員的選拔招聘、建設(shè)工程工程的發(fā)包和有關(guān)設(shè)施設(shè)備的采購(gòu)等工作，以保證工程建設(shè)按方案順利進(jìn)行。5、建設(shè)單位應(yīng)在打造旅游產(chǎn)品的同時(shí)，積極做好工程的包裝和宣傳促銷(xiāo)工作，全面開(kāi)發(fā)旅游客源市場(chǎng)和旅游線(xiàn)路產(chǎn)品。6、本工程應(yīng)盡快實(shí)施，以期獲得豐厚的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。表1開(kāi)發(fā)建設(shè)用款及長(zhǎng)期借款方案表序號(hào)項(xiàng)目總估算值與分年方案合計(jì)的差值建設(shè)期生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期123451土地費(fèi)用16666.700.000.000.000.000.002前期工程費(fèi)0.00317.32325.70337.620.000.003根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)0.00500.00600.00300.000.000.004建筑安裝工程費(fèi)0.004762.9425342.1030512.400.000.005公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)0.00460.47353.20758.400.000.006開(kāi)發(fā)間接費(fèi)0.000.000.000.000.000.007管理費(fèi)用0.002812.802812.902812.900.000.008銷(xiāo)售費(fèi)用0.00951.21951.21951.210.000.009開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)0.00305.700.000.000.000.0010其他費(fèi)用0.0098.5098.5098.500.000.0011不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)0.004641.234641.234641.230.000.00開(kāi)發(fā)建設(shè)投資(不含財(cái)務(wù)費(fèi)用)0.0085643.170.000.000.000.00自營(yíng)資產(chǎn)投資用款方案0.0021410.790.000.000.000.00長(zhǎng)期借款投入方案(萬(wàn)元)合計(jì)1人民幣長(zhǎng)期借款0.000.000.000.000.000.002外幣長(zhǎng)期借款(折合人民幣)0.000.000.000.000.000.00注：為保障該表數(shù)據(jù)與總投資估算表中的數(shù)據(jù)一致，須確保用款方案每個(gè)工程的分年方案合計(jì)值與總估算表中該數(shù)值的差為零。表2固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期123451房屋、建筑物0.000.000.000.000.000.00原值21645.290.000.000.0021645.2920923.78本年折舊費(fèi)1443.020.000.000.00721.51721.51凈值20202.270.000.000.0020923.7820202.272機(jī)器設(shè)備0.000.000.000.000.000.00原值0.000.000.000.000.000.00本年折舊費(fèi)0.000.000.000.000.000.00凈值0.000.000.000.000.000.003合計(jì)0.000.000.000.000.000.00原值21645.290.000.000.0021645.2920923.78本年折舊費(fèi)1443.020.000.000.00721.51721.51凈值20202.270.000.000.0020923.7820202.27房屋、建筑物凈殘值率：0.00%折舊期限：30機(jī)器設(shè)備凈殘值率：4.00%折舊期限：10表3工程投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期123451現(xiàn)金流入303582.0328045.7828045.7828045.78169370.6650074.051.1銷(xiāo)售收入280457.7628045.7828045.7828045.78168274.6628045.781.2出租收入0.000.000.000.000.000.001.3自營(yíng)收入2922.000.000.000.001096.001826.001.4其他收入0.000.000.000.000.000.001.5回收固定資產(chǎn)余值20202.270.000.000.000.0020202.271.6回收經(jīng)營(yíng)資金0.000.000.000.000.000.001.7凈轉(zhuǎn)售收入0.000.000.000.000.000.002現(xiàn)金流出192798.10115612.318558.348558.3451410.338658.772.1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資(不含財(cái)務(wù)費(fèi)用)85643.1785643.170.000.000.000.002.2固定資產(chǎn)投資21410.7921410.790.000.000.000.002.3經(jīng)營(yíng)資金0.000.000.000.000.000.002.4出租經(jīng)營(yíng)費(fèi)用0.000.000.000.000.000.002.5自營(yíng)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用0.000.000.000.000.000.002.6經(jīng)營(yíng)稅金及附加15585.891542.521542.521542.529315.391642.952.7土地增值稅70158.257015.827015.827015.8242094.957015.822.8其他現(xiàn)金流出0.000.000.000.000.000.003凈現(xiàn)金流量(1-2)110783.93-87566.5319487.4319487.43117960.3241415.284累計(jì)凈現(xiàn)金流量110783.93-87566.53-68079.10-48591.6769368.66110783.935調(diào)整所得稅27695.982707.332707.332707.3316465.033108.976所得稅后凈現(xiàn)金流量83087.95-90273.8616780.1016780.10101495.2938306.31計(jì)算指標(biāo)(所得稅前)：工程財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率33.83%工程財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)46100.61(折現(xiàn)率=13.00)%投資回收期3.41年計(jì)算指標(biāo)(所得稅后，供參考)：工程財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率25.77%工程財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)27922.46(折現(xiàn)率=13.00)%投資回收期3.56年表4利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期123451經(jīng)營(yíng)收入283379.7628045.7828045.7828045.78169370.6629871.781.1銷(xiāo)售收入280457.7628045.7828045.7828045.78168274.6628045.781.2出租收入0.000.000.000.000.000.001.3自營(yíng)收入2922.0