全程策劃報告

全程策劃報告引言 1一、市場篇 2（一）、宏觀經(jīng)濟環(huán)境因素分析 21、全國經(jīng)濟狀況 22、全國固定資產(chǎn)投資 43、全國商品房市場 6（二）、廣西壯族自治區(qū)經(jīng)濟現(xiàn)狀及進展趨勢分析 7（三）、柳州市經(jīng)濟現(xiàn)狀及進展趨勢分析 101、概述 102、柳州經(jīng)濟進展?fàn)顩r 113、柳州市房地產(chǎn)市場分析 134、柳州市房地產(chǎn)業(yè)進入緩慢進展時期 145、柳州各片區(qū)概況 156、項目所在區(qū)域競爭樓盤 18（四）、項目SWOT分析 191、項目優(yōu)勢 192、項目劣勢 193、項目機會 194、項目威逼 195、小結(jié) 20二、項目定位策劃篇 20（一）、概述 20（二）、用地布局 20（三）、開發(fā)理念定位 211、開發(fā)理念的摸索 21（四）、項目定位 221、規(guī)劃的增值作用 222、毗鄰柳東新區(qū)的機遇 223、項目定位規(guī)劃 23（五）、項目功能定位 231、舒服生活 232、超值享受 233、完善服務(wù)治理 24（六）、概念定位 24（七）、產(chǎn)品定位 241、健康運動配套 242、商業(yè)服務(wù)配套 24（八）、項目身份定位 25（九）、目標(biāo)客戶定位 251、購房者背景特點 252、購房動機和心理 263、柳州住宅市場客源結(jié)構(gòu)分析 264、整體客戶群體共性分析 265、客戶的職業(yè)特點 266、主力客戶群定位 267、次主力群體 278、需求動機 279、心理描述 2710、購買形狀 2711、媒介形狀 27（十）、價格定位 281、概述 282、住宅項目均價確定 283、確定均價 284、小結(jié) 28三、規(guī)劃設(shè)計策劃篇 30（一）、項目概況 301、柳州地理位置和氣候 302、區(qū)域概況 30（二）、設(shè)計依據(jù) 30（三）、設(shè)計原則 301、立足現(xiàn)實，瞄準(zhǔn)市場，高起點、高標(biāo)準(zhǔn)地構(gòu)建現(xiàn)代化都市空間風(fēng)貌。 302、貫徹以人為本的思想。 303、建立人車分流系統(tǒng)。 304、努力將新觀念、新技術(shù)、新材料與傳統(tǒng)的居住生活要求有機的結(jié)。 30（四）、規(guī)劃設(shè)計理念 311、人本理念 312、形象理念 31（五）、規(guī)劃設(shè)計 311、總體布局 312、道路交通規(guī)劃 31（六）、戶型設(shè)計 321、戶型特點要求 332、戶型類型設(shè)計 33（七）、建筑風(fēng)格 331、建筑風(fēng)格多樣化 332、外立面色彩 34（八）、會所功能建議 34（九）、建議設(shè)置 34四、項目經(jīng)濟評判 36（一）、項目設(shè)計總體經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 36（二）、項目總投資 36（三）、項目銷售收入測算 36（四）、動態(tài)盈利分析與現(xiàn)金流量表 36（五）、項目收益部分模擬 37五、項目融資策劃篇 38（一）、項目融資整體規(guī)劃 38（二）、分時期融資策劃 381、開發(fā)初期 382、開發(fā)時期 383、銷售時期 394、小結(jié) 39六、投資風(fēng)險與操縱篇 40（一）、行業(yè)風(fēng)險 401、風(fēng)險 402、風(fēng)險規(guī)避措施 40（二）、市場風(fēng)險 401、風(fēng)險 402、風(fēng)險規(guī)避措施 41（三）、資金運作風(fēng)險 411、風(fēng)險 412、風(fēng)險規(guī)避措施 41（四）、經(jīng)濟政策風(fēng)險 421、風(fēng)險 422、風(fēng)險規(guī)避措施 42（五）、不可抗力風(fēng)險 421、風(fēng)險 422、風(fēng)險規(guī)避措施 423、小結(jié) 43七、開發(fā)建設(shè)策劃篇 44（一）、項目招標(biāo)建議 441、項目建議書 442、可行性報告 443、勘察設(shè)計 444、物資采購供應(yīng) 445、建設(shè)工程監(jiān)理 446、建筑安裝工程施工 447、其它發(fā)包 44（二）、項目治理 441、項目治理定位 442、項目治理交底 453、項目前期工作打算 454、開工時期操縱打算 455、施工過程策劃與操縱打算 466、竣工驗收時期操縱打算 477、保修時期工作打算 488、項目考核評判 48八、項目營銷策劃篇 49（一）、概述 491、小眾營銷 492、價格營銷 50（二）、具體目標(biāo)客戶 501、文化程度 502、家庭結(jié)構(gòu) 50（三）、價格策劃 501、樓盤價格定位 512、定價策略 513、付款方式 524、投石咨詢路 525、開盤的兩種價格模式 536、遵循三大原則 537、采取三種方法 548、低價開盤兩種模式 549、低價開盤的有利點 5510、低價開盤的不利點 5511、低開高走結(jié)果推測 5512、項目的價格環(huán)境 5513、價格環(huán)境分析 5614、價格策略建議 56（四）、形象策劃 561、總體形象定位 562、要緊支撐點 563、視覺識不系統(tǒng)VI設(shè)計 574、延展及運用部分 57（五）、廣告策劃 581、廣告總體策略 592、廣告推廣時期劃分 603、市場預(yù)熱期 604、活動方案建議 605、正式開盤期 606、強銷期 617、連續(xù)期期 618、收盤期 61（六）、媒體總策略及媒體選擇 621、媒體總策略 622、媒體選擇 623、媒體創(chuàng)新使用 62（七）、時期主題推廣活動 621、形象建立期 622、輔助傳播 633、形象鞏固期 634、促進銷售期 645、銷售連續(xù)期 646、成效的反饋及修正操縱 657、廣告成效的監(jiān)測、反饋和提升 65（八）、廣告成效的修正操縱 651、廣告成效修正的原則 652、按照廣告反饋分析結(jié)果 663、小結(jié) 66（九）、銷售中心 661、裝修特點 662、物業(yè)方面 67（十）、功能 681、功能的多樣型 682、體現(xiàn)高貴品質(zhì) 683、全方位展現(xiàn)功能 684、以客戶為中心 685、要與周圍的景觀融為一體 68（十一）、售樓部配置 681、硬件配備 682、軟件配備 693、現(xiàn)場清理及治理 69（十二）、銷售人員培訓(xùn) 691、銷售人員應(yīng)把握的專業(yè)知識 692、業(yè)務(wù)人員培訓(xùn) 70九、執(zhí)行策劃篇 72（一）、項目品牌的重要性 72（二）、核心目標(biāo)--樹立品牌 72（三）、項目品牌的塑造和推廣 721、日常行為活動的規(guī)范和形象愛護 732、核心價值的提煉 733、樹立項目口碑，搶占市場制高點 734、優(yōu)良的服務(wù) 74（四）、品牌形象治理 74十、運營策劃 75（一）、物業(yè)治理 751、治理目標(biāo) 752、工程、設(shè)計、治理的提早介入 753、社區(qū)人員配置方案 754、具體素養(yǎng)要求建議 795、物業(yè)治理服務(wù)模式設(shè)計 806、社區(qū)文化策劃 817、社區(qū)文化策劃 81（二）、商業(yè)運營 821、建立多元化的銷售渠道 822、招商(商鋪部分) 833、商管 834、運營模式定位 835、開業(yè)策略 836、小結(jié) 84參考文獻 85十一、附圖 86十二、附表 86十三、結(jié)語 87致謝 88

引言

隨著我國住房制度改革慢慢進入“市場化”軌道，“居者有其屋”像一個漂亮的童話，離人們越來越遠(yuǎn)?，F(xiàn)在，在國際金融危機的陰影之下，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)何去何從？“居者有其屋”的妄圖離中國的老百姓到底還有多遠(yuǎn)？住房，那個與所有的人都利益有關(guān)的話題，自然成為我們這些專業(yè)學(xué)子和期望擁有自己住房的消費者關(guān)注的焦點。

牽扯房地產(chǎn)市場的最終因素依舊房價：政府調(diào)控為房價，百姓埋怨為房價，開發(fā)商不管如何樣的行為，最終指向的也差不多上房價二字。1998年住房改制之后，我國住宅產(chǎn)業(yè)市場化的速度專門快，但在開發(fā)投資和房價連續(xù)高增長的同時，許多咨詢題和矛盾開始暴露出來。住宅商品化、市場化的過快與住房保證過于滯后之間的矛盾，反應(yīng)出我國住宅政策在由福利分房向貨幣化分房的轉(zhuǎn)變過程中，轉(zhuǎn)速過猛，轉(zhuǎn)彎過大。中低收入群體不得不購買超過自己承擔(dān)能力住房的事實，甚至中低收入階層辛勞一生全然就買不起一套屬于自己的住房，這必定會引發(fā)各種社會矛盾。當(dāng)前，中國房地產(chǎn)正在經(jīng)歷一場結(jié)構(gòu)調(diào)整的動蕩時期，我國實行的是社會主義市場經(jīng)濟制度，房地產(chǎn)市場要想健康進展離不開政府的科學(xué)調(diào)控。事實上，除非到了物質(zhì)極大豐富的理想社會，“人人買得起房”，或者“人人在需要的時候就能買得起房”是個永久不可能辦到的事。因為社會中總會有一部分低收入群體、特困群體因為種種緣故一輩子也無法獵取足夠的收入來買房子。還有一個占比重更大的工薪階層，他們盡管有可能積攢起一些買房子的鈔票，但他們的購買力累積程度有關(guān)于其需求存在著時滯，即需要滿足住房需求的時刻在前，逐步有能力支付購房款在后。因此，解決低收入群體住房要緊依靠政府的關(guān)心，那么，解決中層收入階層的住房咨詢題則必須通過政府科學(xué)調(diào)控的市場方法，政府加企業(yè)的力量，將房價操縱在合理的需求范疇之內(nèi)，擴大中等收入階層的購買力。大眾時代項目做的確實是中高檔樓盤，定價將操縱在柳州中等收入階層的購買范疇之內(nèi)。本課題項目（陽光華苑項目）系真題假做，該項目設(shè)計從購地開始便圍繞當(dāng)前柳州的購房需求而展開，綜合運用房地產(chǎn)政策、理論等有關(guān)知識，真正策劃一個滿足柳州大眾需求的現(xiàn)代樓盤。一、市場篇（一）、宏觀經(jīng)濟環(huán)境因素分析1、全國經(jīng)濟狀況初步測算，2009年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值335353億元，按可比價格運算，比上年增長8.7%，增速比上年回落0.9個百分點。分季度看，一季度增長6.2%，二季度增長7.9%，三季度增長9.1%，四季度增長10.7%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值35477億元，增長4.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值156958億元，增長9.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值142918億元，增長8.9%。表12009年居民消費價格比上年漲跌幅度單位：%指標(biāo)全國城市農(nóng)村居民消費價格5.95.66.5食品14.314.514其中：糧食77.26.7肉禽及其制品21.722.620油脂25.424.925.9鮮蛋3.73.83.6鮮菜10.710.511.3鮮果98.99.3煙酒及用品2.93.12.6衣著-1.5-1.8-0.6家庭設(shè)備用品及服務(wù)2.832.4醫(yī)療保健及個人用品2.92.83.2交通和通信-0.9-1.60.7娛樂教育文化用品及服務(wù)-0.7-0.9-0.1居住5.54.38.2貨幣供應(yīng)量增長較快，新增貸款大幅增加。12月末，廣義貨幣（M2）余額60.6萬億元，比上年末增長27.7%，增幅同比加快9.9個百分點；狹義貨幣（M1）22.0萬億元，增長32.4%，加快23.3個百分點；市場貨幣流通量（M0）38246億元，增長11.8%，回落0.9個百分點。金融機構(gòu)各項貸款余額40.0萬億元，比年初增加9.6萬億元同比多增4.7萬億元。2、全國固定資產(chǎn)投資2009年1-11月，全區(qū)完成固定資產(chǎn)892879萬元，同比增長41.9%，差不多與全市增速持平。按產(chǎn)業(yè)構(gòu)成分，第一產(chǎn)業(yè)完成投資33750萬元，同比減少8%；第二產(chǎn)業(yè)投資124332萬元，同比減少7.5%，其中工業(yè)完成投資123532萬元，同比減少7.3%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資734797萬元，同比增長60.4%，其中房地產(chǎn)完成投資227131萬元，同比增長96.2%，基礎(chǔ)設(shè)施投資191988萬元，同比增長8.5%。我國建筑業(yè)總產(chǎn)值再創(chuàng)歷史新高。記者日前從有關(guān)方面了解到，2009年全國共完成建筑業(yè)總產(chǎn)值75864億元，比上年增長22.3%；建筑業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤2663億元，增長21.0%。去年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，比上年增長16.1%。其中，商品住宅投資25619億元，增長14.2%；辦公樓投資1378億元，增長18.1%；商業(yè)營業(yè)用房投資4172億元，增長24.4%。同時，去年我國對外承包工程業(yè)務(wù)完成營業(yè)額777億美元，比上年增長37.3%；對外勞務(wù)合作完成營業(yè)額89億美元，增長10.6%。3、全國商品房市場全年房地產(chǎn)開發(fā)投資30580億元，比上年增長20.9%。其中，東部地區(qū)18325億元，增長17.1%；中部地區(qū)6287億元，增長31.7%；西部地區(qū)5967億元，增長22.7%。按工程用途分，商品住宅投資22081億元，增長22.6%；辦公樓投資1112億元，增長7.4%；商業(yè)營業(yè)用房投資3200億元，增長14.9%。2009年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源57128億元，比上年增長44.2%。其中，國內(nèi)貸款11293億元，增長48.5%；利用外資470億元，下降35.5%；企業(yè)自籌資金17906億元，增長16.9%；其他資金27459億元，增長71.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款15914億元，增長63.1%；個人按揭貸款8403億元，增長116.2%。全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，比上年增長16.1%。其中，商品住宅完成投資25619億元，增長14.2%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.7%。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積31.96億平方米，比上年增長12.8%；房屋新開工面積11.54億平方米，增長12.5%；房屋竣工面積7.02億平方米，增長5.5%。其中，住宅竣工面積5.77億平方米，增長6.2%。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積31906萬平方米，比上年下降18.9%；完成土地開發(fā)面積23006萬平方米，下降19.9%。全國商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長42.1%。其中，商品住宅銷售面積增長43.9%；辦公樓銷售面積增長30.8%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長24.2%。2009年，商品房銷售額43995億元，比上年增長75.5%。其中，商品住宅銷售額增長80.0%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分不增長66.9%和45.5%。2009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積31906萬平方米，比上年下降18.9%；完成土地開發(fā)面積23006萬平方米，比上年下降19.9%。表62009年房地產(chǎn)開發(fā)和銷售要緊指標(biāo)完成情形指標(biāo)單位絕對數(shù)比上年增長%投資完成額億元3623216.1其中：住宅億元2561914.2其中：90平方米以下住宅億元716011.6其中：經(jīng)濟適用房億元98319.7房屋施工面積億平方米31.9612.8其中：住宅萬平方米21667116房屋新開工面積億平方米11.5412.5其中：住宅萬平方米798891.4房屋竣工面積億平方米7.025.5其中：住宅億平方米5.776.2商品房銷售面積萬平方米9371342.1其中：住宅萬平方米8042043.9本年資金來源億元381461.8其中：國內(nèi)貸款億元1129348.5其中：個人按揭貸款億元8403116.2本年購置土地面積萬平方米31906-18.9完成開發(fā)土地面積萬平方米23006-19.9土地購置費億元579510.9（二）、廣西壯族自治區(qū)經(jīng)濟現(xiàn)狀及進展趨勢分析廣西地處中國——東盟自由貿(mào)易區(qū)的中心地帶，連接中國國內(nèi)和東盟兩個市場，具有雙向溝通中國與東盟的區(qū)位優(yōu)勢。目前已建成出海、出邊大通道，形成了與東盟國家的立體交通網(wǎng)絡(luò)。是中國沿海地區(qū)，又是西部地區(qū)，是中國最具增長潛力的省份之一。2003年，溫家寶總理在中國東盟(10+1)領(lǐng)導(dǎo)人會議上代表中國政府建議，從2004年開始，中國東盟博覽會每年在廣西的首府南寧舉辦。這就把南--北—欽—防沿海扇形經(jīng)濟帶和整個廣西推上國際區(qū)域性經(jīng)濟合作前沿，隨著中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)進程的推進，加快了廣西在廣西太平洋西岸經(jīng)濟新增長的一部分，中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)更加成為廣西新的經(jīng)濟增長點，中國西部大開發(fā)戰(zhàn)略引擎的作用將更加凸顯。2010年1月1日，國際區(qū)域經(jīng)濟合作實體中的龐然大物——中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)正式建成！一時刻，作為東盟最前沿的廣西、作為東盟進展最核心區(qū)域的南寧再次成為了世人矚目的焦點，吸引著全世界的眼光。中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)是涵蓋中國內(nèi)陸與東盟十國的整個國土面積的自貿(mào)區(qū)，是世界最大的自由貿(mào)易區(qū)，擁有19億消費者，中國東盟間90%的商品貿(mào)易將實現(xiàn)零關(guān)稅，并將實質(zhì)性地開放服務(wù)貿(mào)易市場，將為中國和東盟商界制造無限商機。東盟的成立，給廣西帶來了前所未有的進展機遇。2009年是進入新世紀(jì)以來我區(qū)經(jīng)濟進展最為困難的一年，也是經(jīng)濟進展經(jīng)受嚴(yán)肅考查并取得可喜成績的一年。一年來，自治區(qū)黨委、自治區(qū)人民政府帶領(lǐng)全區(qū)各族人民，全面貫徹落實科學(xué)進展觀，堅決不移地貫徹落實中央各項決策部署，全力保增長、保民生、保穩(wěn)固、保持廣西進展良好勢頭，以專門方法、專門措施、專門力度、專門政策謀劃各項工作，全區(qū)經(jīng)濟進展逆勢而上，在應(yīng)對國際金融危機中保持了平穩(wěn)較快進展的良好勢頭。初步核算，2009年廣西生產(chǎn)總值（GDP）7700.36億元，按可比價格運算，比上年增長13.9%，增速比上年提升1.1個百分點。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值1458.71億元，增長5.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值3377.72億元，增長17.6%，其中工業(yè)增加值2863.84億元，增長15.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值2863.93億元，增長13.8%。2009年全區(qū)全社會固定資產(chǎn)投資5706.7億元，比上年新增1922.89億元，增長50.8%，增速比上年提升23.6個百分點。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資5159.34億元，增長53.9%，增速比上年提升26.5個百分點；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資547.36億元，增長27.2%，提升1.7個百分點。從治理渠道看，城鎮(zhèn)投資中差不多建設(shè)投資增長44.8%；更新改造投資增長101.9%，其中工業(yè)技改投資增長73.9%；房地產(chǎn)投資增長29.7%。全年商品房銷售面積2383.76萬平方米，增長34.8%；商品房銷售額777.17億元，增長55.6%。從三次產(chǎn)業(yè)投資看，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中第一產(chǎn)業(yè)投資增長41.1%，第二產(chǎn)業(yè)投資增長34.5%，第三產(chǎn)業(yè)投資增長69.7%。第三產(chǎn)業(yè)投資中交通運輸業(yè)投資增長100.8%，其中鐵路投資增長400.7%，公路投資增長73.8%。從資金到位情形看，城鎮(zhèn)投資資金到位5530.9億元，增長62.2%，其中預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款和自籌資金分不增長63.7%、98.5%和55.7%。從項目看，城鎮(zhèn)投資施工項目24963個，增長43.4%，其中新開工項目19068個，增長59.2%。2009年，全區(qū)商品房建設(shè)速度保持平穩(wěn)，新開工面積增速加快。從施工面積上看，全區(qū)房屋施工面積為8346.07萬平方米，比上年增長21.4%，增幅比上年提升7.3個百分點；其中，住宅施工6719.08萬平方米，增長20.6%，增幅比上年提升5個百分點。全區(qū)商品房新開工面積3020.02萬平方米，增長33.7%，增幅比上年提升30.3個百分點；其中，住宅新開工面積2479.90萬平方米，增長29.4%，增幅比上年回落26個百分點。從竣工面積上看，2009年全區(qū)商品房竣工面積1441.63萬平方米，比上年增長15%，增幅比上年上升19.5個百分點；其中，商品住宅竣工面積1220.43萬平方米，比上年增長16.2%，增幅比上年上升19.1個百分點。（三）、柳州市經(jīng)濟現(xiàn)狀及進展趨勢分析1、概述柳州，是西部的工業(yè)重鎮(zhèn)，是廣西最大的工業(yè)基地；是西部的交通樞紐，是全國唯獨擁有大區(qū)鐵路局總部的非省會都市；是西部的重要商品集散地，是中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)的物流中轉(zhuǎn)站。改革開放以來，柳州市先后被列為全國最早進行綜合改革的試點都市和全國“科技經(jīng)濟體制綜合配套試點都市”、全國首批“優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)”試點都市和國家技術(shù)創(chuàng)新試點都市，是國務(wù)院批準(zhǔn)的一類口岸都市。2002年，聯(lián)合國開發(fā)打算署確定柳州為中國“二十一世紀(jì)都市規(guī)劃、治理和進展”的試點都市。柳州市現(xiàn)在已差不多形成了全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對外開放格局，先后與45多個國家與地區(qū)建立了經(jīng)貿(mào)關(guān)系。都市綜合實力曾兩次列全國450個都市中50強之內(nèi)。盡管受金融危機的阻礙，隨著對外開放步伐的加快，柳州正成為一片充滿期望、充滿商機的投資開發(fā)熱土。良好的經(jīng)濟進展態(tài)勢為廣西房地產(chǎn)業(yè)及商業(yè)的進展提供了相對較好的宏觀經(jīng)濟環(huán)境，南寧、桂林、柳州三大中心都市一直扮演著廣西房地產(chǎn)業(yè)進展的領(lǐng)頭羊角色。2、柳州經(jīng)濟進展?fàn)顩r（1）經(jīng)濟快速增長2009年以來，隨著中央各項政策效應(yīng)的進一步顯現(xiàn)，柳州市房地產(chǎn)開發(fā)市場顯現(xiàn)回暖跡象，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)固增長，施工規(guī)模有所擴大，企業(yè)資金壓力有所緩解。1-6月，柳州市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成44.97億元，比上年同期增長3.6%。從投資用途看，商品住宅仍占主導(dǎo)地位，商品住宅累計完成投資26.81億元，同比增長8.8%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的59.6%。為貫徹落實國家促進房地產(chǎn)市場健康進展的精神，柳州市出臺了穩(wěn)固房地產(chǎn)市場的一系列有關(guān)措施，大力地推動了全市改制企業(yè)職工危舊房改造和經(jīng)濟適用房的投資。1-6月，柳州市企業(yè)職工危舊住房改造和經(jīng)濟適用房投資9.42億元，同比增長19.28倍，占房地產(chǎn)投資的20.95%。1-6月，柳州市房屋施工面積877.35萬平方米，同比增長24.6%。其中，住宅施工面積713.84萬平方米，增長23%；辦公樓施工面積18.33萬平方米，增長64.4%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積79.52萬平方米，增長20.7%；經(jīng)濟適用房施工面積54.91萬平方米，增長88.1%。房屋新開工面積166.55萬平方米，同比下降15.6%，其中，住宅新開工面積144.99萬平方米，下降15.7%；商業(yè)營業(yè)用房新開工面積11.59萬平方米，下降19%；經(jīng)濟適用房新開工面積32.12萬平方米，增長40.5%。（2）房地產(chǎn)開發(fā)投資低速穩(wěn)固增長，危舊房改住房和經(jīng)濟適用房投資加速增長，商品房銷售趨暖態(tài)勢逐步顯現(xiàn)，成交量有所增加1-6月，柳州市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成44.97億元，比上年同期增長3.6%。從投資用途看，商品住宅仍占主導(dǎo)地位，商品住宅累計完成投資26.81億元，同比增長8.8%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的59.6%。為貫徹落實國家促進房地產(chǎn)市場健康進展的精神，柳州市出臺了穩(wěn)固房地產(chǎn)市場的一系列有關(guān)措施，大力地推動了全市改制企業(yè)職工危舊房改造和經(jīng)濟適用房的投資。1-6月，柳州市企業(yè)職工危舊住房改造和經(jīng)濟適用房投資9.42億元，同比增長19.28倍，占房地產(chǎn)投資的20.95%。柳州市商品房銷售面積為106.64萬平方米，同比增長6.6%。其中，商品住宅銷售面積為100.52萬平方米，增長6.6%；辦公樓銷售面積為2.63萬平方米，增長2.45倍；90平方米以下住房銷售面積為22.1萬平方米，增長22.7%。商品房買賣成交9385套，同比增長8.7%。其中：90平方米以下住房3171套，增長37.4%，占33.78%。當(dāng)前和今后一個時期，柳州市要連續(xù)高度關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)市場顯現(xiàn)的新情形、新變化，主動引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場走勢，加大保證性住房建設(shè)力度，確保柳州市政策措施落實到位；要加快建設(shè)步伐，著力調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，切實增加有效供給，合理引導(dǎo)消費需求，進一步規(guī)范市場秩序；要進一步拓展企業(yè)融資渠道，切實減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，要強化輿論的正確導(dǎo)向，提振開發(fā)商和消費者的信心，推動柳州房地產(chǎn)開發(fā)市場健康進展。（3）都市居民收入呈平穩(wěn)增長勢頭2009年，柳州市群眾收入持續(xù)提升。報告稱，柳州市市上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8115元，同比增長9.9%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入3469.9元，同比增長7.8%。2009上半年，柳州市城鎮(zhèn)居民家庭總支出的五項構(gòu)成出現(xiàn)出“兩增三降”的局面，而城鎮(zhèn)居民購房與建房支出成倍增長成為居民家庭支出中的最大亮點。如下表上半年，柳州市城鎮(zhèn)居民人均家庭總支出4769.72元，同比增長6.84%。家庭總支出的五項構(gòu)成中，增長最大的是購房與建房支出，人均支出418.67元，同比增長2.22倍，拉動家庭總支出增長6.46個百分點，支出總量在五項支出構(gòu)成中居第三位，次于消費性支出和轉(zhuǎn)移性支出，占人均家庭總支出的8.78%，同比提升5.87個百分點。這能夠從兩個方面講明咨詢題：一是居民購房與建房的欲望較強，二是購房與建房的價格同比有所上漲。2009年柳州市上半年城鎮(zhèn)居民人均家庭總支出情形表指標(biāo)名稱消費性支出購房與建房支出轉(zhuǎn)移性支出財產(chǎn)性支出社會保證支出家庭總支出2009年(元)9851.65526.0914740.131512.8713364.73比2008年增長（%）24.72.226.98-97.614.766.84綜上所述：由于國家宏觀調(diào)控后對房地產(chǎn)受的阻礙，2010年柳州經(jīng)濟進展將顯現(xiàn)緩慢增長的趨勢，柳州市一個工業(yè)主導(dǎo)的都市，工薪階層是柳州住房消費的核心主力。工業(yè)專門是鋼材行業(yè)受危機阻礙比較嚴(yán)峻，必將引起一連串的職工收入增長的緩慢，在次大環(huán)境的阻礙下，以工業(yè)為主導(dǎo)的柳州市，居民住房消費必將受到繁重打擊，能夠預(yù)見，在以后的2年左右時刻，柳州市房地產(chǎn)市場將處于低速增長的徘徊狀態(tài)，低價房將是以后柳州房地產(chǎn)進展的重點。3、柳州市房地產(chǎn)市場分析2009年以來，隨著中央各項政策效應(yīng)的進一步顯現(xiàn)，柳州市房地產(chǎn)開發(fā)市場顯現(xiàn)回暖跡象，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)固增長，施工規(guī)模有所擴大，企業(yè)資金壓力有所緩解。1-6月，柳州市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成44.97億元，比上年同期增長3.6%。從投資用途看，商品住宅仍占主導(dǎo)地位，商品住宅累計完成投資26.81億元，同比增長8.8%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的59.6%。為貫徹落實國家促進房地產(chǎn)市場健康進展的精神，柳州市出臺了穩(wěn)固房地產(chǎn)市場的一系列有關(guān)措施，大力地推動了全市改制企業(yè)職工危舊房改造和經(jīng)濟適用房的投資。1-6月，柳州市企業(yè)職工危舊住房改造和經(jīng)濟適用房投資9.42億元，同比增長19.28倍，占房地產(chǎn)投資的20.95%。1-6月，柳州市房屋施工面積877.35萬平方米，同比增長24.6%。其中，住宅施工面積713.84萬平方米，增長23%；辦公樓施工面積18.33萬平方米，增長64.4%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積79.52萬平方米，增長20.7%；經(jīng)濟適用房施工面積54.91萬平方米，增長88.1%。房屋新開工面積166.55萬平方米，同比下降15.6%，其中，住宅新開工面積144.99萬平方米，下降15.7%；商業(yè)營業(yè)用房新開工面積11.59萬平方米，下降19%；經(jīng)濟適用房新開工面積32.12萬平方米，增長40.5%。

2009年1-6月，柳州市房地產(chǎn)開發(fā)本年資金來源124.73億元，同比增長59.2%。其中，國內(nèi)貸款37.7億元，增長1.19倍，占資金來源比重的30.2%；自籌資金36.25億元，增長56.9%，占資金來源的比重為29.1%；其他資金來源34.92億元，增長75.7%，占資金來源的比重為28%。1-6月，柳州市商品房銷售面積為106.64萬平方米，同比增長6.6%。其中，商品住宅銷售面積為100.52萬平方米，增長6.6%；辦公樓銷售面積為2.63萬平方米，增長2.45倍；90平方米以下住房銷售面積為22.1萬平方米，增長22.7%。商品房買賣成交9385套，同比增長8.7%。其中：90平方米以下住房3171套，增長37.4%，占33.78%。1-6月，柳州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積103.96萬平方米，同比下降31.4%，降幅分不比1-4月、1-5月提升17.1和9.8個百分點。完成土地開發(fā)面積31.18萬平方米，增長10.9%。1-6月柳州市房地產(chǎn)開發(fā)投資盡管在低速穩(wěn)固增長，但開發(fā)商投資信心并未主動跟進，房屋新開工面積、本年購置土地面積連續(xù)下降，房地產(chǎn)開發(fā)市場回暖前景及可連續(xù)性尚需進一步觀看。

2009年下半年樓市是否還會顯現(xiàn)2008年底那樣的低潮期，這是人們最關(guān)懷的話題。市場價格取決于供求關(guān)系的變化，即使處于2008年底那樣的低潮期，柳州依舊存在一股購房剛性需求，要緊包括拆遷戶、外來定居者、本地購房者等，這三股勢力交叉上行，形成了具有一定經(jīng)濟實力的購房需求，他們的存在，削弱了經(jīng)濟大勢對柳州房價的阻礙力度。同時，各地產(chǎn)商為了儲存實力，2009年上半年減少了樓盤開盤量，致使開發(fā)量減少，從經(jīng)濟學(xué)上看，即使需求量不變，供應(yīng)量減少，也會使價格顯現(xiàn)上行趨勢。2009年當(dāng)中，6月是一個分水嶺，在下半年，若新樓盤投放市場量明顯減少的話，供需矛盾會更加突出，價格上行趨勢是必定的。因此，從投資而言，在此趨勢凸顯前購房較為理想。只是，這僅僅是一個平均概念，地產(chǎn)不同于其他商品，具有一致性，地產(chǎn)商品分不同地段、不同位置等條件，其投資可行性又有所不同，即使在樓市抬頭時期，若投資前景看好，那么就確實是高價購買也未嘗不可。當(dāng)前和今后一個時期，柳州市要連續(xù)高度關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)市場顯現(xiàn)的新情形、新變化，主動引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場走勢，加大保證性住房建設(shè)力度，確保柳州市政策措施落實到位；要加快建設(shè)步伐，著力調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，切實增加有效供給，合理引導(dǎo)消費需求，進一步規(guī)范市場秩序；要進一步拓展企業(yè)融資渠道，切實減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，要強化輿論的正確導(dǎo)向，提振開發(fā)商和消費者的信心，推動柳州房地產(chǎn)開發(fā)市場健康進展。4、柳州市房地產(chǎn)業(yè)進入緩慢進展時期（1）房屋施工規(guī)模有所擴大，但新開工規(guī)模下降1-6月，柳州市房屋施工面積877.35萬平方米，同比增長24.6%。其中，住宅施工面積713.84萬平方米，增長23%；辦公樓施工面積18.33萬平方米，增長64.4%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積79.52萬平方米，增長20.7%；經(jīng)濟適用房施工面積54.91萬平方米，增長88.1%.房屋新開工面積166.55萬平方米，同比下降15.6%，其中，住宅新開工面積144.99萬平方米，下降15.7%；商業(yè)營業(yè)用房新開工面積11.59萬平方米，下降19%；經(jīng)濟適用房新開工面積32.12萬平方米，增長40.5%。（2）2010年新推樓盤可不能太多每年的5月至11月差不多上購房的高峰期，今年的這段時刻房地產(chǎn)市場是否仍舊顯現(xiàn)高峰，沒有人能做出回答。只是能夠確信的是，隨著國家相繼出臺系列政策，柳州房地產(chǎn)市場的進展應(yīng)會有所阻礙，只是依舊比金融危機時的房地產(chǎn)要好。另外，金融危機房地產(chǎn)回暖后，2010年開發(fā)商手上待開發(fā)的土地，專門大面積的開發(fā)用地應(yīng)該可不能有所增加，國家為了操縱房價而最新出臺的一些政策導(dǎo)致專門多房地產(chǎn)開發(fā)商不敢胡亂的開發(fā)新的項目，而處在觀望狀態(tài)，因此2010出的新樓盤也可不能太多。5、柳州各片區(qū)概況（1）城中區(qū)城中區(qū)作為柳州傳統(tǒng)商業(yè)中心，現(xiàn)建筑密度較大，后續(xù)供應(yīng)土地相對較少。城中區(qū)轄區(qū)內(nèi)交通便利，公共汽車四通八達(dá)，各路公共汽車均從此過，商場、娛樂場所集合，包括五星商廈、柳州工貿(mào)商場、聯(lián)華購物廣場、柳州賓館、麗晶大酒店、柳州飯店等眾多的購物休閑場所。城中區(qū)轄區(qū)內(nèi)學(xué)校眾多，包括柳州二中及公園路小學(xué)等眾多全市重點中小學(xué)，城中區(qū)人氣極旺，是柳州市市民理想的居住區(qū)域。由于得天獨厚的地理位置，再加上城中區(qū)地域狹小，寸土寸金，使得城中區(qū)房價一直位于柳州的高價位，龐大的商業(yè)價值使城中區(qū)商用物業(yè)存在較大量的開發(fā)，物業(yè)多以商業(yè)物業(yè)為主，價格較高，如鴻府、藍(lán)色港灣、盛華財寶廣場、中橋地王大廈等。該地區(qū)的購房者均為有實力者（成功的私營業(yè)主及政府中層以上干部為主），樓盤的銷售幾乎不用進行廣告宣傳。（2）柳南區(qū)柳南區(qū)要緊劃分為柳南的河西片及南區(qū)。柳南河西片要緊包括潭中西路及西環(huán)路一帶，該區(qū)域原先被柳州人稱為柳州的“西伯利亞”。河西片開發(fā)相對較晚，存在較大量待開發(fā)土地，估量該區(qū)域?qū)@現(xiàn)成片開發(fā)的較大規(guī)模項目。在市政府的規(guī)劃下，河西的市政設(shè)施、商業(yè)配套日益完善，同時一些配套完善、設(shè)施齊全的大盤相繼（如金河灣、福馨苑、金綠洲等）開發(fā)，改變了河西片住宅品質(zhì)低的現(xiàn)狀，使河西片成為柳州市新的投資亮點。南區(qū)由于汽車總站、汽車南站、火車站均設(shè)于此，加上飛鵝路貫穿屏山大道的便利交通，從而帶旺了該區(qū)域的批發(fā)市場，成行成市而極為火曝。經(jīng)多年進展，差不多形成了以下幾個房地產(chǎn)板塊：南部為新興的舊機場板塊，這一區(qū)域里樓盤價格較低，品質(zhì)不高，配套不齊全，如銀山小區(qū)、寶城苑等。隨著一些大盤的開發(fā)，提升了舊機場的樓盤綜合素養(yǎng)；中部為河南商業(yè)圈的改建工程；北部為正在進展成型的河西板塊，其東鄰柳江河畔，西靠柳州重要的工業(yè)區(qū)域，以自身的進展?jié)摿M展成為柳州市新星的樓盤板塊。（3）魚峰區(qū)魚峰區(qū)位于柳州市東南部，東瀕柳江，南鄰羊角山鄉(xiāng)，西接柳南區(qū)，北抵柳東鄉(xiāng)，西北隔江與城中區(qū)相望。面積約41平方公里。是柳州市重要的工商業(yè)、旅行、文化教育城區(qū)。依魚峰區(qū)1999-2010年經(jīng)濟社會進展戰(zhàn)略，魚峰區(qū)開始大力進展第三產(chǎn)業(yè)，重點進展旅行服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)、高新科技產(chǎn)業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)?？傮w來講，柳東高新區(qū)中高檔住宅區(qū)（如桂中不墅、鉆石苑、經(jīng)典時代等）、燎原路一帶中低檔住宅(如陽光花園、香榭花都等)及駕鶴路、太平西街的步行街工程（江南新天地、連華大廈、國泰大廈等）呈三足鼎立之態(tài)勢。市政府通過市政府的東遷，將其改為高檔住宅開發(fā)區(qū)，但受地理條件限制，進展相對有限，因此逐步沿東環(huán)路向南進展（友誼橋的建設(shè)），并沿西江路向東進展（西江路及靜蘭橋的擴建）。柳州旅行都市職能的確立，加大旅行資源的開發(fā)和建設(shè)，以旅行業(yè)帶動商業(yè)的進展，從而太平西街的商業(yè)物業(yè)得到寬敞的進展空間。隨著居住人口的集中及政府對該片區(qū)的遠(yuǎn)期規(guī)劃，估量河?xùn)|片的商業(yè)價值將會進一步得到挖掘，商業(yè)開發(fā)將會得以升溫。（4）柳北區(qū)柳北區(qū)位于柳州的北面，是柳州市人口最多，工業(yè)最集中的地區(qū)，而原先躍進路一帶曾是柳州輕工企業(yè)相對集中的地點，但效益較差。柳北區(qū)政府在招商政策方面盡可能向投資者傾斜，保證投資者的權(quán)益，并引導(dǎo)培養(yǎng)柳北市場的進展，另外政府還主動為企業(yè)與投資商牽線搭橋，并派專人為商家做好和諧、通聯(lián)的服務(wù)工作。該區(qū)域原先與市中心交通聯(lián)系就比較便利，潭中高架橋的建成與開通，使其交通優(yōu)勢更加突顯。都市交通基礎(chǔ)建設(shè)、一些不景氣企業(yè)（輕紡行業(yè)）的破產(chǎn)、一些有污染企業(yè)的向郊區(qū)搬遷等，這些加速都市建設(shè)的舉措為該區(qū)域的房地產(chǎn)進展提供了有利的條件。而同時隨著白沙路沿線的遠(yuǎn)期規(guī)劃，沿線將規(guī)劃為居住區(qū)、商業(yè)區(qū)及商務(wù)區(qū)，而同時隨著北二環(huán)的通車以及雙沖橋的修建，使柳北區(qū)與其它區(qū)域連成一片，使該區(qū)域具備一定的進展前景。（5）白沙片區(qū)商業(yè)市場基礎(chǔ)整個柳州市區(qū)面積也確實是220平方公里，按土地面積與人口的合理分布原則運算，最多能容納250萬左右人口，人口有限使消費勁也有限，不可能像其他大都市一樣能夠擁有幾個商業(yè)中心，因此，白沙片區(qū)在近幾年，進展與“五星”商圈同等水平的可能性不大。然而，白沙片區(qū)正在醞釀道路等都市改造，道路交通、都市配套、生活配套都正在逐步完善，差不多上每個樓盤都配有商業(yè)部分。各個樓盤的商業(yè)系統(tǒng)逐個啟動，使該區(qū)域的整體商業(yè)市場形成比較好的環(huán)境和氛圍。加上各個商品房樓盤的開發(fā)，形成了整個區(qū)域的住宅放量越來越大，隨著入住率的逐步增加，區(qū)域人口持續(xù)增多，帶來了固定的人流和正在持續(xù)增加的消費能力。柳州的整體商業(yè)要緊依舊以滿足“內(nèi)需”為主，然而，GDP的進一步上漲和居民消費指數(shù)主體上揚都體現(xiàn)了居民消費能力。6、項目所在區(qū)域競爭樓盤項目名稱項目概況項目進程價格（元/m2）經(jīng)典時代經(jīng)典時代獨立試與世界同步居住樓式，具有現(xiàn)代都市CBD的國際化風(fēng)尚，天、地、人合一、動、靜、雅相融。商、住、景一體。滿足精英人士的追求。都市華庭是柳州商業(yè)、文化、體閑與生活的一亮點

。經(jīng)典時代項目差不多上差不多售出大部分住宅，商鋪差不多大部出租均價5100華林君邸華林君邸定位：柳州新都市中心首個高標(biāo)準(zhǔn)、高起點、高配套的高尚住宅小區(qū)，是河?xùn)|新區(qū)高尚住宅項目的標(biāo)志性樓盤。差不多售出大部分住宅，商鋪差不多大部出租，差不多有商鋪開始轉(zhuǎn)租，二期銷售銷售中。均價6000南亞.名邸南亞.名邸是以自我為最高標(biāo)準(zhǔn)的個人一輩子活體驗，實現(xiàn)了人們生活品位、生存環(huán)境及東方文化的融合。物業(yè)類型為住宅，建筑類不為小高層中高層總占地25.52畝，總建筑面積：33854㎡，項目位于柳州市文昌路3號南亞名邸56＃樓全景陽光高層已于2月21日盛大開盤，據(jù)了解，此次推出78－120平方米的精巧三房，價格在28均價5500元（四）、項目SWOT分析1、項目優(yōu)勢(1)臨近繁華商業(yè)區(qū)，距離市中心僅有15分鐘的時刻，周圍有山水福地和體育中心和潭中市場提供的消費娛樂等生活條件(2)都市交通大動脈上蓋物業(yè)，交通便利，毗鄰潭中東路，背靠學(xué)院路，出入方便(3)戶型選擇空間較大，屬于危機中的待開發(fā)產(chǎn)品，可重點開發(fā)中小戶型，變危機為時機，填補柳州中小戶型的間隙。(4)進展前景看好，周圍住宅和商業(yè)一初具規(guī)模，該區(qū)域正在融合進柳東開發(fā)的新格局之中，購房、置業(yè)前景樂觀。2、項目劣勢(1)樓盤鄰近的自然環(huán)境一樣(2)樓盤鄰近的基礎(chǔ)設(shè)施不是專門齊全，(30恰逢國家調(diào)控房價，風(fēng)險較大3、項目機會（1）2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8115元，同比增長9.88%。居民消費價格總指數(shù)96.4%，同比下降3.6%。上半年，柳州市財政收入實現(xiàn)73.55億元，同比增長3.2%。，居民購房能力擴大。(2)周圍樓盤差不多進入開發(fā)后期，調(diào)整空間較小，專門是針對前幾年建筑的大戶型成為制約金融危機浪潮中銷售的已達(dá)弊端，該項目將在中小戶型上占據(jù)柳州的市場。(3)周圍樓盤價高，金融危機過后，消費者購買趨向理性，價格成為敏銳因素，中低價成為本項目的一把利劍。4、項目威逼(1)樓價的連年上升，使房價遠(yuǎn)超過消費者的購買力。降價空間較小，2009年金融后全國經(jīng)濟回暖，柳州房地產(chǎn)市場也開始火熱起來。然而國家為了調(diào)控過快增長的房價2010年初，國家出臺的宏觀調(diào)控政策出臺，加大二套房貸限制，上調(diào)公積金住房貸款利率等舉措。2010年年初剛回暖不久的柳州房地產(chǎn)市場又開始了降溫。(2)連續(xù)幾年的較高固定資產(chǎn)投資，專門是商品房的開發(fā)投資過度，使房地產(chǎn)市場與現(xiàn)實消費市場背離，產(chǎn)生虛假繁榮，表面的“供過于求”與大量購買消費者無力購買住房并存。(3)地產(chǎn)市場競爭日益猛烈，由于房地產(chǎn)市場有著誘人的利潤空間，大量資金和企業(yè)擠進地產(chǎn)市場，在一定程度上助推了房價的上漲。5、小結(jié)隨著“國四條”的抑制房地產(chǎn)市場投機政策的推出，二套房貸政策的嚴(yán)格治理，柳州市保證性住房工程的推進，加上市場預(yù)期中央調(diào)控措施將連續(xù)出臺，估量2010年投機、投資性買房需求將受到操縱，觀望的市場氛圍有所增加，客戶選擇置業(yè)將會更趨于理性。當(dāng)前經(jīng)濟進展面臨的困難和挑戰(zhàn)仍舊專門多，國民經(jīng)濟回升基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，回升態(tài)勢還不穩(wěn)固，回升格局還不平穩(wěn)，回升過程中還存在不確定、不穩(wěn)固的因素。下時期要連續(xù)貫徹落實科學(xué)進展觀，按照中央關(guān)于經(jīng)濟工作的決策部署，堅持主動的財政政策和適度寬松的貨幣政策，全面落實應(yīng)對國際金融危機的一攬子打算，持續(xù)提升政策的針對性、有效性和可連續(xù)性，著力鞏固和進展經(jīng)濟回升勢頭，更加注重保證和改善民生，大力推進結(jié)構(gòu)調(diào)整和自主創(chuàng)新，加快培養(yǎng)新的增長點，提升經(jīng)濟回升的質(zhì)量，努力實現(xiàn)國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快進展。二、項目定位策劃篇（一）、概述如果將消費者看成一個“靶心”那么，定位確實是將對象這只箭射向這“靶心”其命中率的高低，完成取決于射手的技巧是否嫻熟，因此要想獲得看消費者的親懶,就必須從消費者的角度動身。陽光華苑將按照市場需求、對客戶的合理細(xì)分，同時考量項目自身地塊特點，項目產(chǎn)品的市場總體策略定位如下：打造高新片區(qū)陽光華苑住房第一盤！中低層人群便利、現(xiàn)代、舒服的生活方式！居住功能齊全，生活配套完善，環(huán)境優(yōu)美，現(xiàn)代都市生活的新概念?。ǘ?、用地布局土地S.W.O.T.矩陣優(yōu)勢（S）劣勢（W）a．交通便利；a．商業(yè)氛圍稍淡；b．生活設(shè)施齊全；b．配套設(shè)施相對欠完善；c．環(huán)境優(yōu)美。c．人流量相對較少。機會（O）威逼（T）a．高新經(jīng)濟進展；a．國家宏觀調(diào)控阻礙；b．交通規(guī)劃潛力大；b．周圍新樓盤較多；c．地盤升值空間大。c．自身結(jié)構(gòu)抗性。（三）、開發(fā)理念定位1、開發(fā)理念的摸索（1）遵循市場規(guī)律，為消費者著想，利潤自然來

①作為一個進展商，獲得利潤是要緊的動力；只有獲得利潤，才能生存，才有進展；

②我們將以價格“低點，多買點！”為口號進行摸索，賣掉產(chǎn)品，才能賺得利潤；要賣掉產(chǎn)品，就必須尊重市場，從市場的真正需求動身。當(dāng)前，柳州乃至全國樓盤多數(shù)都屬于高檔樓盤，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大眾消費者的購買能力，開發(fā)商關(guān)注利潤的同時，往往忽視自己的利潤真正來源—大眾。加上金融危機及國家調(diào)控的阻礙，開發(fā)商必須讓利于消費者，撇開暴利的觀念，真正實現(xiàn)市場追于消費者的雙贏。

（2）做大眾品牌，樹為民理念

①作為一個有長遠(yuǎn)進展規(guī)劃的進展商，不僅要賺鈔票，更要做大眾品牌，樹為民理念，實現(xiàn)效益與成效的雙收成。②當(dāng)前的危機轉(zhuǎn)機遇和以后的價格優(yōu)勢為打造陽光品牌預(yù)備了充分條件；

③不是頂級價格，但必須搶占住房新概念，塑造拳頭品質(zhì)。

（3）尊重共性，突出個性①住宅的特性和消費者消費偏好要尊重，但客戶可教育；②在行業(yè)競爭出現(xiàn)同質(zhì)化的背景下，力求突出個性。如此，才能形成差異，才能在猛烈的市場競爭中脫穎而出。2、確立新的開發(fā)理念第一，項目所在地段，具備了開發(fā)大眾品牌房地產(chǎn)項目的資質(zhì)。陽光華苑將瞄準(zhǔn)柳州大眾消費市場，以“大眾消費，大有作為”為動身點，做好做足大眾的文章。目前，柳州市差不多顯現(xiàn)了較多比較高檔的住宅，同時大有擴大之勢，整個房地產(chǎn)行業(yè)都在爭奪高檔消費領(lǐng)域，加之當(dāng)前的房地產(chǎn)的回暖，分析當(dāng)前中國樓市，專門使柳州自身的房地產(chǎn)市場，我們的開發(fā)理念順應(yīng)而出：方便+實惠+陽光價格=柳州人舒服的家！提升陽光華苑居住品質(zhì)升級柳州人的生活理念詮釋：在順應(yīng)形勢的前提下，樓盤運用現(xiàn)代理念結(jié)合大眾需求，努力作好策劃，保證建筑質(zhì)量，并突出“服務(wù)”那個支點，提升整個樓盤的品質(zhì)。以改善和升級都市的人居品質(zhì)為理想，為都市形象作出表率性的奉獻。不僅能確立公司在都市地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)越地位，更能樹立開發(fā)企業(yè)的品牌形象，為后期開發(fā)提供良好基礎(chǔ)。實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益于一體的重要開發(fā)目標(biāo)。在廣告?zhèn)鬟_(dá)項目內(nèi)涵時，要突出項目的親切形象，表達(dá)出陽光華苑的包容性：相聚陽光華苑，共享溫馨歡樂生活?。ㄋ模?、項目定位1、規(guī)劃的增值作用隨著山水福地、東郡、紫東商廈和華林郡邸樓盤的相繼入市，大大提升了該區(qū)域的進展?jié)摿?。由于金融危機及危機后國家宏觀政策的調(diào)控的阻礙，基于價格和區(qū)位的考慮，大量消費者導(dǎo)向都市中心的腹緣地帶，同時，陽光華苑所處的高新區(qū)更是潛力無限，當(dāng)前，柳州人正在鼓足干勁力爭再創(chuàng)一個新柳州，陽光華苑更是柳州心中心的腹地，升值空間更大。在幾年里，隨著高新區(qū)的進展，柳州高中，景行小學(xué)都遷到高新區(qū)本來就存在的柳州體育中心，高新區(qū)將成為柳州文化和體育的中心。如此看來，高新片區(qū)將成為柳州以后的一塊“風(fēng)水寶地”——有市無價，潛力龐大。2、毗鄰柳東新區(qū)的機遇陽光華苑在地理分布上，在高新區(qū)政治、文化、體育中心腹地之內(nèi)。能夠在不受交通限制情形下，充分共享河?xùn)|政治、文化、商務(wù)、體育、自然等各種優(yōu)勢資源。城中片區(qū)樓盤價格差不多突破了5500元/平方米，而項目所在區(qū)域的樓盤售價大多在5000元/平方米上下。在這種情形下，在金融危機房價回暖后的大環(huán)境下，面對高新區(qū)房價望而卻步的剛性需求購房者有性價比更高的投資選擇。我們能夠推出大眾住房新理念，確立“陽光華苑”作為應(yīng)對金融危機的良策，展現(xiàn)樓盤新動向，樹立地產(chǎn)項目的新理念新形象，以此來拉動大眾時代的整體價值提升，制造新的版塊地產(chǎn)投資熱點。從城建規(guī)劃、區(qū)域進展、交通地位、環(huán)境改造等不同角度對大眾時代的價值和以后趨勢進行評估和推測，進一步鞏固“陽光華苑”的消費新理念，在市民心中，形成牢固的、長久的“居民消費新理念”的印象。3、項目定位規(guī)劃由于高新區(qū)有著較強的增值潛力，在進行項目定位時，能夠強化區(qū)域概念。項目能不能夠在區(qū)域中獨樹一幟，做出自己的與眾不同，決定其能否在市場競爭中脫穎而出。因此，結(jié)合區(qū)域市場情形和自身特點，我們建議塑造專門的品牌形象和新理念：“便利實惠的消費領(lǐng)頭羊！因為地產(chǎn)項目的潛力比較大，客戶在購買時，一樣要進行比較理性的摸索，如果一味地把焦點放在“今后”，沒有迎合目前的現(xiàn)實市場，專門是當(dāng)前的金融危機的負(fù)面阻礙，就會承擔(dān)專門大的風(fēng)險，因此，以此定位入市，充分迎合當(dāng)前市場，進而突破市場，形成本區(qū)域的最大亮點和異點，因此，要達(dá)到如此的目標(biāo)，必須需要合適的規(guī)劃及硬件配合。因此，在定位上，我們必須要緊針對現(xiàn)在的消費者市場.（五）、項目功能定位1、舒服生活當(dāng)前是一個與時刻賽跑的時代，也是一個比以往任何時代都讓人感到緊張和壓抑的時代，更是一個盤算每天生活開支的時代，因此，選擇陽光華苑，確實是選擇方便、實惠、輕松。我們將就進方便上班，將辭不過重的房奴時代，將一家人步行到新的市政廣場消遣，這將不再是妄圖，陽光華苑將把它變?yōu)楝F(xiàn)實2、超值享受從古至盡今,居所不僅是遮風(fēng)擋雨的所在，還能彰顯時尚身生活。自古以來，達(dá)官貴人必修其居因此顯其尊貴。選擇陽光華苑，我們將讓購買者花較少的拮據(jù)收入，獲得上層人士的生活品味，陽光華苑將真正打造大眾的消費的時尚品牌。3、完善服務(wù)治理現(xiàn)代的房地產(chǎn)業(yè)，優(yōu)質(zhì)房屋并不是所有的產(chǎn)品，也不是企業(yè)的所有盈利點，更不能構(gòu)成企業(yè)的核心競爭力，服務(wù)，是一要緊的贏利點，同時能形成企業(yè)的核心競爭力。因此，陽光華苑專門注重“服務(wù)”這一塊內(nèi)容，為產(chǎn)品增值。精品物業(yè)，安全第一樓盤；多元化服務(wù)，體貼周到。（六）、概念定位綜上所述，我們將項目定位為一個以生活為主題，輻射生活、娛樂、學(xué)習(xí)、運動為一體的綜合性社區(qū)，自成體系的居住群體。關(guān)于柳州大多數(shù)工薪階層來講，兼顧家庭消費，能夠擁有一套屬于自己具有現(xiàn)代品質(zhì)的住房，將是他們最大的心愿。另外，每年大量的大學(xué)畢業(yè)生涌入社會，他們專門快將組建家庭，正所謂人的一生最核心的一件事——家庭，而房子又是家庭的核心，柳州的工薪階層和柳州市場的新型工薪階層，將以陽光華苑為跳板，在較短的時刻內(nèi)將步入真正的都市生活時代，這是陽光華苑對柳州人的奉獻，更是陽光華苑對柳州人的責(zé)任。精心設(shè)計的中小戶型，營造真切的時尚生活，加上完善的服務(wù)，方便優(yōu)越的社區(qū)配套設(shè)施，讓人感受到現(xiàn)代生活的方便與快捷，感受都市之美生活之美！由此，我們給項目一個明確的產(chǎn)品概念：方便+實惠+陽光價格=柳州都市生活陽光舒服的家?。ㄆ撸?、產(chǎn)品定位1、健康運動配套關(guān)于社區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主，健康幾乎成為日常生活所必須的，如此一來，社區(qū)內(nèi)的體育運動設(shè)施便成為配套中的主導(dǎo)。本項目建有常見的健身差不多配套，本著“生命在于運動，運動在于速度”，將精心策劃，在體育健身設(shè)施上應(yīng)更完善。形成一種“運動就在家門口，想運動就運動”的時尚理念，給業(yè)主一種在家里都能享有的健身運動的親切感、和諧感。2、商業(yè)服務(wù)配套本項目在底層規(guī)劃成商業(yè)部分，一來能夠隔離噪音，在都市中營造一種都市郊的寧靜，二來能夠通過商業(yè)營業(yè)，帶來旺盛的人氣，以補償該區(qū)域街區(qū)功能的不完善，滿足社區(qū)居民購物的需要，同時也可充分發(fā)揮該地塊的商業(yè)價值，補償?shù)缆氛嫉氐娜笔?。（八）、項目身份定位?dāng)前，全國房地產(chǎn)市場乃至整個世界的房地產(chǎn)都在過冬，房地產(chǎn)市場專門是中國的市場正處于一個結(jié)構(gòu)調(diào)整的時期，我們必須正視中國大量高檔商品房空置和大量人群無力購買住房的尷尬現(xiàn)狀，著重中國的實際，把人群思想意識形狀的定位研究和客群思想意識形狀的分析，生活方式、文化色彩的融合，為項目定位適合以后客群需要做好預(yù)備，并對客群消費進行引導(dǎo)。擁有“陽光華苑”的生活將更顯舒心、溫馨、便利，與時尚的都市的生活樂趣將愈來愈近?，F(xiàn)在生活壓力大，生活節(jié)奏專門快，人們平常為生計、為理想，奔忙于鋼筋水泥叢林，生活在極度的緊張、壓抑與激情中，專門是背上的房貸壓力，如此的世俗生活模式早已被部份中產(chǎn)階級大厭棄?；氐疥柟馊A苑，將給業(yè)主一個遠(yuǎn)離喧囂，進入放松的寧靜個人空間。陽光華苑將增加區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品的互補性，幸免猛烈競爭，突出自己的個性，大眾時代將顛覆潮流消費奢侈趨勢，那個地點的業(yè)主將受到社會關(guān)注的目光，他們在生活模式與品質(zhì)將受到人們的仰慕，將得到廣泛的推崇，那個地點將崔成一批新興的都市工薪時尚階層，住房將不再困惑他們的生活和進展。業(yè)主在“陽光華苑”中找到歸屬感、自豪感、榮譽感，項目成了人格化的建筑物?？梢姡脴I(yè)陽光華苑，將是一種新生活的榮譽象征，柳州大眾美好生活的開始?。ň牛?、目標(biāo)客戶定位1、購房者背景特點（1）年齡25-40歲是購房的主流群體，占80%，40-60歲占20%，平均年齡34歲；（2）文化程度高中、中專、技校、大專、大學(xué)本科為主，大專以上學(xué)歷所占的比例為60％，文化程度中等，屬大中型群體；（3）職業(yè)國營企業(yè)一樣職員、國營企業(yè)中層治理人員、專業(yè)技術(shù)人員和私營企業(yè)一樣職員，以及大學(xué)生群體；（4）家庭結(jié)構(gòu)四口之家（20%）、三口之家（50%）和兩口之家（30%）調(diào)查結(jié)果表明：目標(biāo)購房群體文化程度中等，職業(yè)層面較理想，有穩(wěn)固收入但收入不高，屬于社會中層群體，對生活及居住環(huán)境有較高品味的追求。2、購房動機和心理每個消費者都有不同的壓力點/咨詢題點，他們不只是買一套房子，而是買一個居住空間和環(huán)境：是房子從內(nèi)到外硬件和軟件的綜合（1）必須要滿足消費者居住和生活的需求（2）必須要滿足精神文化與自尊心理的需求3、柳州住宅市場客源結(jié)構(gòu)分析調(diào)查顯示，絕大多數(shù)購房者來自柳州城區(qū)和郊區(qū)，來自、廣西壯族自治區(qū)內(nèi)、區(qū)外的占小部分?？梢姡莘康禺a(chǎn)市場是以柳州城區(qū)和郊區(qū)購房群體為主的市場，同時外地購房需求也較為活躍的接近于二元市場需求結(jié)構(gòu)（外地人購房達(dá)到20％則為二元市場結(jié)構(gòu)）。4、整體客戶群體共性分析（1）家庭收入中等；（2）有穩(wěn)固經(jīng)濟支撐；（3）支撐不起高檔樓盤（4）能獲得父母或子女的經(jīng)濟支持；（5）追求高品質(zhì)和尊崇感的居住生活（6）期望擁有屬于自己的都市生活空間5、客戶的職業(yè)特點（1）中層治理者（2）專業(yè)技術(shù)人員（醫(yī)療、教育、設(shè)計類）（3）公務(wù)員群體（柳州本地）（4）國有企業(yè)或民營企業(yè)職工（5）個體商戶（6）當(dāng)代大學(xué)生6、主力客戶群定位與區(qū)域內(nèi)競爭樓盤相比，本項目客戶比其它競爭樓盤更有競爭力。因為她站在高檔樓盤猛烈爭奪的旁邊，同時又走進了新的市中心的腹地，變危機為機遇，抓住了柳州大眾人的住房需求，將成功占據(jù)柳州大眾住房消費市場，不僅囊括了競爭樓盤同樣的目標(biāo)客戶，更重要的是擴展到高檔競爭樓盤所忽視的大眾群體。專門是期望擁有自己住房的都市中下層工薪階層，即柳州市高收入、高素養(yǎng)人群有車一族（或有購車能力），以外的人群。這些主力客戶群收入處于中下等，文化素養(yǎng)都中等，處于進展期，喜愛與同類的群體居住，期望擁有屬于自己的住房，對生活品質(zhì)要求高。7、次主力群體（1）柳州市壟斷行業(yè)、效益好的企業(yè)的中層治理者；（2）有良好家境，以后收入預(yù)期好，能獲得父母援助的年輕群體和追求時尚新潮的高收入小資群體。8、需求動機側(cè)重一次置業(yè)的一種需要，期望以此滿足家庭居家的需求，也是對自己多年奮斗的一種確信和對美好都市生活的向往?？蛻羧褐?，以中壯年二次購房（含已購房改房/集資建房的群體）和首次置業(yè)的青年群體為主，以中壯年首次購房為輔。9、心理描述（1）有較中等化素養(yǎng)和生活品位，追求健康、歡樂、時尚、享受生活的生活態(tài)度；（2）有較好教育背景，有較高精神文化追求；（3）追求居住的品質(zhì)感、尊崇感對住宅的身份昭示性；（4）追求時尚、新知，追求都市生活的上進感；（5）看好城中片區(qū)的升值潛力、進展前景。10、購買形狀當(dāng)前，國家為了操縱房地產(chǎn)市場過分火熱，柳州市作為中小都市，房地產(chǎn)市場將臨時辭不追求高檔品位樓盤的過熱開發(fā)，購房者將有著更為理智成熟的選購態(tài)度，對購房選擇專門慎重，十分注重和評判產(chǎn)品的性價比，專門是價格因素，這在柳州如此的二線都市將更加明顯，在購買決策前注重價格、區(qū)位和交通等方面的考慮。陽光華苑將緊緊把握金融危機中的消費者的心理趨勢，利用自身的優(yōu)勢，將在價格和功能上吸引柳州大眾客戶，實現(xiàn)企業(yè)和消費者的雙贏。11、媒介形狀報紙、電視、休閑雜志和路牌廣告是其重度消費媒介，媒體中報紙和路牌廣告等是最為關(guān)注的內(nèi)容。因其外出活動頻繁，戶外廣告及看板對其阻礙較大。最信任的購房信息途徑：售樓現(xiàn)場吸引、咨詢親朋好友、電視廣告、報紙廣告、房地產(chǎn)交易會是購房者最信任的信息途徑；最?？吹膱竺剑耗蠂駡笳純?yōu)勢地位，其次是柳州晚報、柳州日報；最?？吹谋镜仉娨曨l道：柳州電視臺－新聞綜合頻道、生活科技頻道、廣西文體頻道（綜藝頻道）；要緊收看的電視時段：20:00-21:00是要緊的收看電視的時段。（十）、價格定位1、概述價格是永恒的主題！價格也是定位的要緊因素！陽光華苑是大眾對都市地盤住房的向往和超低價格的完美結(jié)合，必將開創(chuàng)柳州優(yōu)越地帶陽光華苑住宅消費新時代！2、住宅項目均價確定要緊方法：類比價值算術(shù)平均法、有效需求成本加價法（1）均價：2009年柳州平均房價為4400元/平米左右。（2）柳州市部分區(qū)域商品房均價分不為：河西區(qū)商品房均價約為4200元/平米；高新區(qū)為約6000元/平米；柳北區(qū)約為3900元/平米；魚峰區(qū)約為4800元/平米。（3）分析：上述幾個區(qū)域內(nèi)的房價差距較大，究其緣故，要緊是地段位置在作梗。城中區(qū)地段無需贅述，河?xùn)|區(qū)因其處于以后柳州行政文化商務(wù)中心，因此價格相對較高。（4）本項目均價可實現(xiàn)范疇：由于本項目所在的高新區(qū)，同時毗鄰城中區(qū)經(jīng)市場調(diào)查，得出均價約為6000元/平米，在確保合理利潤率前提下，并打響了項目品牌后，將采取逆勢銷售策略，越賣越實惠，確保銷售的干脆利索，實現(xiàn)資金的迅速回流。3、確定均價運用以上兩種方法綜合分析確定均價，結(jié)合目前柳州樓市價格，項目競爭對手價格以及項目自身優(yōu)勢和利潤，并配合低開高走的價格策略，本項目均價建議基礎(chǔ)為6000元/平米。4、小結(jié)當(dāng)前受金融危機過后價格回暖后，政府為了操縱房價的過快進展出臺一系列的宏觀政策，因此其中價格因素將是開發(fā)商面臨的一大難題，現(xiàn)在我國其他許多地點期望依靠穩(wěn)固房價來振興樓市的做法，事實上并不明智。進展商不情愿降低，地點政府，他也不情愿看到房價降下來，然而我們要明白，如此僵持下來的結(jié)果，受損害的整個經(jīng)濟，因為我們講你賣房子，賣得多貴你對經(jīng)濟的奉獻差不多上專門有限的，我們必須要造房子，不造房子鋼鐵廠就開不了工，不造房子水泥廠就賣不了水泥，不造房子我們下游的專門多產(chǎn)業(yè)包括家電，包括家具廠，它差不多上面臨專門多的就業(yè)咨詢題，最后直截了當(dāng)導(dǎo)致的確實是中國的投資會放緩，投資放緩對上下游造成的沖擊，那是專門專門嚴(yán)峻。因此，陽光華苑利用自身的區(qū)位優(yōu)勢，并將危機轉(zhuǎn)化為機遇，將目光放在柳州大眾的消費市場上，以品牌奪市場，價格偏低，質(zhì)量保證，設(shè)計到位的營銷理念搶占國家宏觀調(diào)控中的柳州地產(chǎn)市場。三、規(guī)劃設(shè)計策劃篇（一）、項目概況1、柳州地理位置和氣候柳州位于北緯23°54′—24°50′，東經(jīng)108°14′—109°45′，地處中國廣西的中部，座落在珠江流域西江水系柳江的中游，東北距山水甲天下的桂林150公里，地面海拔平均在85—105米之間，最高點文筆山海拔419米。柳州屬亞熱帶季風(fēng)氣候，溫度適宜，雨量充沛，陽光充足，四季長綠，年平均氣溫20.5℃，年平均降雨量1400多毫米，年平均日照1600多小時，無霜期長達(dá)300天以上。2、區(qū)域概況市場分析篇已有敘述。地塊條件為凈地。（二）、設(shè)計依據(jù)《都市規(guī)劃編制方法》及實施細(xì)則（建設(shè)部）；《都市居住區(qū)設(shè)計規(guī)范》（GBJ50180-93，2002版）；《都市示范小區(qū)規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)則》（建設(shè)部、科委）；規(guī)劃設(shè)計條件（柳州市規(guī)劃局）（三）、設(shè)計原則我們需要建設(shè)一個柳州大眾消費的都市品牌樓盤，實現(xiàn)實惠與品位的有機結(jié)合，又不失現(xiàn)代都市生活氣息，同時綜合分析用地條件與周邊環(huán)境，揚長避短。1、立足現(xiàn)實，瞄準(zhǔn)市場，高起點、高標(biāo)準(zhǔn)地構(gòu)建現(xiàn)代化都市空間風(fēng)貌。強調(diào)環(huán)境與建筑，單體與群體，空間與實體的整合性。注意環(huán)境、建筑群體與都市進展風(fēng)貌的和諧。2、貫徹以人為本的思想。以建設(shè)一個大眾消費型宜居小區(qū)為規(guī)劃目標(biāo)，制造一個布局合理、功能齊備、交通便利、生活方便，具有時尚氣息的住宅區(qū)，提升綠化覆蓋率，建立完善的配套設(shè)施，方便的交通系統(tǒng)，宜人的空間設(shè)計以及健身、休閑、娛樂場所的設(shè)置，提升居民生活質(zhì)量。3、建立人車分流系統(tǒng)。分不建立車行系統(tǒng)和人行系統(tǒng)，力求在小車在進入一般家庭時仍能提供給居民安全、便利、環(huán)境優(yōu)美的交通空間。4、努力將新觀念、新技術(shù)、新材料與傳統(tǒng)的居住生活要求有機的結(jié)。提升建筑功能質(zhì)量和生活環(huán)境水平，為居民提供舒服、安全、經(jīng)濟、科學(xué)、時尚的現(xiàn)代生活空間。（四）、規(guī)劃設(shè)計理念1、人本理念以人為本，滿足居民物質(zhì)生活空間、生活感受和審美心理的各種需求，同時能夠較好的體現(xiàn)現(xiàn)代都市生活氣息。2、形象理念以開放的空間、收斂的空間的組合，景觀節(jié)點的處理，建筑界面的生成，塑造生活社區(qū)的現(xiàn)代特色形象。（五）、規(guī)劃設(shè)計產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想：宗地小區(qū)規(guī)劃整體可體現(xiàn)現(xiàn)代都市風(fēng)格，在宗地當(dāng)?shù)貏莩珊湍壳爱?dāng)?shù)仫L(fēng)格迥異的產(chǎn)品，從心理上個業(yè)主一次尊貴身份的飛躍。大眾時代的目標(biāo)消費群體大多期望八小時之外能享受都市生活，充分享受“工作在柳州中，生活在陽光中”的現(xiàn)實主義思想，針對這種方法，我們提出的設(shè)計思路是“在柳州享受都市生活?！卑盐覀兊男^(qū)建設(shè)成為一流的都市化大型社區(qū)，讓人們生活在大眾就能享受到高品質(zhì)的都市生活。另外，大眾與周邊較早開發(fā)的小區(qū)將在融為一體，因此科學(xué)先進的保安系統(tǒng)及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)配套也是本案在設(shè)計上必須強化的一面。要緊設(shè)計風(fēng)格：現(xiàn)代帶給人們的是富裕、時尚、享受生活、、鮮花等等，規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代式風(fēng)格的同時也要體現(xiàn)這些特點，專門是景觀規(guī)劃更是重要。1、總體布局在布局上，以北面東西兩棟對稱的雙子樓為主題格局，形成現(xiàn)代式的景觀空間。小區(qū)整體布局具有動態(tài)感，時代感，花圃和戲水池，烘托出建筑風(fēng)景優(yōu)美的的環(huán)境，兩棟樓下一層專門留置了商業(yè)活動區(qū)，增加商業(yè)氣氛，方便了居民對消費的需求。因為那個地點前面和左面臨路，擁有專門的交通和空間優(yōu)勢，因此，在整個小區(qū)大體對稱的布局上，在這一面多建樓。總之，整體布局依據(jù)地塊特點，順應(yīng)自然設(shè)計，一氣呵成。實體空間氣概相連，既連貫又通透。實體所圍成的空間既開闊又迂回，富于層次，從而形成了整個設(shè)計自由式布局的重要特點，形成外實而內(nèi)虛的空間格局，形神兼?zhèn)洹?、道路交通規(guī)劃以人的活動作為居住區(qū)道路系統(tǒng)設(shè)計的基礎(chǔ)，以人為本，關(guān)注人的活動空間，完全人車分流的同時，強調(diào)與都市道路的便利聯(lián)系。設(shè)計力求通過完全人車分流，自由式小區(qū)內(nèi)部路網(wǎng)，自由式的住宅布局，形成住戶真正擁有的，舒服的家園。通過以下設(shè)計，以形成一個便利，合理的道路交通系統(tǒng)：（1）充分考慮住戶出行和歸家都有一個事實，將步行系統(tǒng)分成區(qū)內(nèi)和區(qū)外兩部分，達(dá)到小區(qū)住宅樓與車行系統(tǒng)良性結(jié)合；（2）車行路線規(guī)劃在空間系統(tǒng)的外圍，有效實現(xiàn)人車分流，交通便利，流線清晰。（3）公共配套建設(shè)布局配套服務(wù)設(shè)施以方便使用及便于后期運營為原則。商業(yè)街道布局于小區(qū)的人行出入口處，便于住戶上下班順便購物，同時能夠為周邊市民服務(wù)，提升商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營效益。同時，有助于構(gòu)成富有生活氣息的社區(qū)人文景觀。（六）、戶型設(shè)計近年來，市場供應(yīng)的產(chǎn)品的面積差不多開始向大、中面積為主，這其中的緣故確實是市場需求差不多開始向高層消費靠攏，大部分的潛在客戶群體對大、中面積的單位較為認(rèn)可，也在一定程度上反映了過多樓盤追求富人消費的誤區(qū)?；谶@種情形，市場差不多逐步形成了脫離市場消費的戶型和面積結(jié)構(gòu)。當(dāng)前，國家宏觀調(diào)控后使得開發(fā)商不得不重新凝視房地產(chǎn)的真正消費市場在哪里！資金的困乏，銷售的走低，市場的低迷，使眾多開發(fā)商開始相信樓盤的認(rèn)可在于消費市場的大眾認(rèn)可。以下是2010年初期對柳州購房者進行的戶型需求調(diào)查情形：針關(guān)于以上的情形及本區(qū)域特點，在本項目的運做上關(guān)于戶型的咨詢題，應(yīng)該以中等戶型為主，小戶型為輔助的思路，只有符合市場才會贏得市場。社會的進展，家庭規(guī)模有著逐步減少的趨勢?，F(xiàn)在購房主力家庭人口大多在2~4人之間，3房2廳、2房2廳差不多足以滿足人們的需要，現(xiàn)在這兩種房型差不多成為了市場的主導(dǎo)戶型。針關(guān)于以上特點并結(jié)合項目所在區(qū)域的特點，就要求在產(chǎn)品的設(shè)計上應(yīng)該遵循市場的需要及目標(biāo)客戶群體，在戶型的設(shè)計上和面積的操縱要略比平均稍高，以中等及中等偏下面積指標(biāo)（差不多是80平米～120平米）為要緊設(shè)計思路。1、戶型特點要求（1）一通風(fēng)；二視野；三陽光，應(yīng)該在這三個方面加以注意，使得項目的正南正北的房型能夠得到完美的體現(xiàn)。（2）衛(wèi)生間與陽臺，兩個衛(wèi)生間均有明窗通風(fēng)和采光，主臥房有獨立衛(wèi)生間，私密性強；設(shè)陽臺，有利觀景、通風(fēng)和晾曬衣物等功能。（3）臥房面積分配合理，方正、平直、寬大、令人心情舒服。其中主臥房寬大，主臥房建筑面積為15平方米以上，同時主臥房置于最里面，充分保證其私密性；其余兩間小臥房面積次之，為10－13平方米。同時主臥房與北面臥房的門對開，十分有利于南北空氣對流。（4）公共活動區(qū)（客廳、飯廳、廚房），分隔過渡區(qū)（公用衛(wèi)生間），功能分區(qū)集中，動靜分區(qū)、干濕分區(qū)要明晰，過渡自然，互不干擾。（5）房中盡量減少狹窄的通道或其他難以利用的空間，使空間有用率提升。（6）充分考慮南方居民對南北朝向的認(rèn)同心理，按照地勢，精心設(shè)計，使得大部分戶型為南北朝向。2、戶型類型設(shè)計陽光華苑將按照主力客戶群的定位度身定造，高層以三房二廳二衛(wèi)100平方米左右為主力戶型，同時開發(fā)兩房兩廳、四房兩廳等戶型。（戶型參考圖見附圖：戶型成效圖）（七）、建筑風(fēng)格1、建筑風(fēng)格多樣化柳州市的幾個經(jīng)典樓盤的建筑風(fēng)格如下表：項目名稱建筑風(fēng)格金綠洲·如意江南中式風(fēng)格南亞名邸南亞風(fēng)格華林君邸古歐風(fēng)格陽光100現(xiàn)代風(fēng)格文源華都現(xiàn)代歐式風(fēng)格2、外立面色彩客戶最先接觸項目的確實是項目的外立面，產(chǎn)品外立面的好壞直截了當(dāng)阻礙著客戶的第一印象，良好的外立面設(shè)計會給客戶一種耳目一新的感受，給予客戶第一直觀的良好印象。項目周邊的個案外立面大多無明顯特點，在色彩的選擇上要緊以暖色系的為主，窗體的設(shè)計也較為一般。幾個經(jīng)典樓盤的色彩具體如下表：項目名稱外墻外墻色彩東郡高級涂料水白和淺藍(lán)為主心怡·山水苑高級涂料藍(lán)色為主陽光100都市廣場高級涂料米黃色為主居上V8高級涂料清白和淺藍(lán)色錦繡香江高級涂料灰色為主文源華都高級涂料棕色為主現(xiàn)在大多樓盤采納樓體兩側(cè)開窗以增加采光點，建議本項目的端單元兩側(cè)也要開窗，而且在保證室內(nèi)溫度的同時盡量將窗體做到最大。在滿足室內(nèi)要求的情形下，面對景觀處，加大采光面、觀景陽臺。使項目在該區(qū)域內(nèi)能夠明顯的與其他項目區(qū)分開來，達(dá)到獨樹一幟的風(fēng)格，吸引更多消費者的目光。（陽光華苑建筑外立面風(fēng)格參看附圖）（八）、會所功能建議現(xiàn)在消費者購房關(guān)于業(yè)主會所也是相當(dāng)?shù)目粗?，并充分利用此?yōu)勢取得了比競爭對手更好的銷售價值。因此，本案建議在會所的設(shè)置上盡管不一定要十分的高檔，但功能的全面性、服務(wù)的周到性一定到考慮的全面系統(tǒng)。并針對性的為業(yè)主專門是工作繁忙的私營業(yè)主提供一些如：小孩托管，帶買車票，家務(wù)清潔等服務(wù)。（九）、建議設(shè)置棋盤室、圖書閱覽室、座談室、兒童學(xué)習(xí)輔導(dǎo)教室、兒童才藝中心、小狀元圖書室、社區(qū)休閑區(qū)、壁球室。還能夠在會所中單獨開創(chuàng)一間才藝展現(xiàn)中心，將兒童的作品展現(xiàn)出來，提升小孩的競爭精神。如何講，小孩是家庭、祖國的以后，是家庭的焦點，認(rèn)真對待小孩，將會得到口碑上的，或是現(xiàn)實上的回報。小結(jié)：當(dāng)前，柳州大多樓盤采納夸張手法，極力宣揚國外建筑風(fēng)格吸引購房者眼球，過分追求高品位，脫離了柳州房地產(chǎn)的實際，陽光華苑將采納現(xiàn)代風(fēng)格，著裝清白和淺藍(lán)色，以中小戶型為主，面向柳州大眾消費者，打造一個具有都市現(xiàn)代氣息的品牌樓盤。四、項目經(jīng)濟評判（一）、項目設(shè)計總體經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表：項目設(shè)計總體經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)項目數(shù)量/單位土地面積3196㎡（約4.79畝）地上建筑面積總計9588㎡商業(yè)總建筑面積959㎡住宅總建筑面積8629㎡公建總建筑面積2000㎡綠化率30%容積率3非機動車停車位100位（出租率85%）地下車庫建筑面積800㎡地下車庫（機動車位）約55個（二）、項目總投資項目投資總費用為4000.03，詳見附表1“投資與估算表匯總及講明”和表6“投資打算與資金籌措表”。估量建設(shè)經(jīng)營期1年。建設(shè)總投資為：4000.03萬元，假設(shè)土地取得費和建設(shè)投資一次投入4000.03。（三）、項目銷售收入測算銷售稅金為385.78萬元，土地增值稅為493.92萬元，詳見表4“銷售稅金及附加估算表”附表5“土地增值稅運算表”。銷售收入為5758.2萬元，詳見附表2“銷售收入推測表”和附表3“銷售收入分期按比例推測表”。（四）、動態(tài)盈利分析與現(xiàn)金流量表用