深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX

深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX2024/3/27深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX目錄CONTENTS中國經(jīng)濟未來戰(zhàn)略：城市化+城市群深莞惠融合：背景、進程及前景深莞惠融合對三地房地產(chǎn)的影響討論與分享深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX目錄CONTENTS中國經(jīng)濟未來戰(zhàn)略：城市化+城市群

深莞惠融合：背景、進程及前景深莞惠融合對三地房地產(chǎn)的影響討論與分享深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX城市化的戰(zhàn)略意義解決內(nèi)需不足（中國經(jīng)濟長期隱患）縮小城鄉(xiāng)差別（收入/教育/機會差距）緩解社會矛盾（留守兒童/犯罪）中國經(jīng)濟未來戰(zhàn)略城市化城市群深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX城市化的潛力：50%后怎么走？低速期高速期A停滯B減緩C保持1995年中國經(jīng)濟未來戰(zhàn)略城市化城市群深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX城市化的潛力：國際經(jīng)驗美國：1920年達到51%，1940年56%，1970年74%，中間有停頓20年（經(jīng)濟大蕭條/二戰(zhàn)）

日本：1945年33%，1955年56%，1970年70%，沒有停頓韓國：1960年27%，1980年57%,1990年74%，沒有停頓拉美國家：1950年41%，1980年86%，過度城市化中國經(jīng)濟未來戰(zhàn)略城市化城市群深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX城市化的潛力：未來20年仍維持較高的城市化速度，但要警惕拉美化城市化陷阱圖中國城市化進程及預(yù)測中國經(jīng)濟未來戰(zhàn)略城市化城市群深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX城市化與房地產(chǎn)市場的關(guān)系討論：您認同龔方雄“房地產(chǎn)黃金十年還沒有到！目前城市化率僅僅只有36%！”的觀點嗎？

討論基于兩點：一、什么是黃金十年？二、城市化是否影響房地產(chǎn)市場的唯一重要因素?中國經(jīng)濟未來戰(zhàn)略城市化城市群深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX9小樣，看你能跑多久？中央政府房地產(chǎn)城市化前景無限，還能再跑50年地方政府房地產(chǎn)當(dāng)下的狀態(tài)消費者中國經(jīng)濟未來戰(zhàn)略城市化城市群深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX房價上漲2.4倍房地產(chǎn)銷量增長3.3倍2456元/m2增長到5791元/m23.4億m2增長到11億m2房地產(chǎn)銷售金額增長8倍0.8萬億元增長到6.4萬億元深圳房價上漲了多少倍？過去十年發(fā)生了什么？中國經(jīng)濟未來戰(zhàn)略城市化城市群深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX房企百強銷售額增長18倍土地出讓金增長5倍4000億元增長到2萬億元11.3億元增長到200億元全國房地產(chǎn)銷售額6.4億元萬科1400億元過去十年發(fā)生了什么？中國經(jīng)濟未來戰(zhàn)略城市化城市群深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX12人口紅利經(jīng)濟紅利城市化紅利政策紅利房地產(chǎn)黃金十年（2003-2012）1995年開始進入了城市化加速期：15年提高了20個百分點，增加城市人口近2.5億。2002-2013年是人口紅利黃金期，人口撫養(yǎng)比不斷下降，社會儲蓄不斷增長。1998年之后的經(jīng)濟刺激政策（出口）1998年啟動的貨幣化房改政策2004年8.31大限2006年至今的人民幣升值2008-2009年的“四萬億”2003年GDP重回兩位數(shù)并保持到2008年。財富積累效應(yīng)凸顯。中國經(jīng)濟未來戰(zhàn)略城市化城市群深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX人口紅利經(jīng)濟紅利城市化紅利政策紅利++++++++++++++++++2003-20122013-2022---+++++++++++關(guān)鍵因素核心因素將怎樣變化？黃金時代白銀時代中國經(jīng)濟未來戰(zhàn)略城市化城市群深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX城市化與房地產(chǎn)市場的關(guān)系未來這些因素還存在？城市化因素還在，但其他因素將衰減！

結(jié)論：房地產(chǎn)仍有較大的發(fā)展空間，但是將逐步減慢速度，黃金十年步入白銀十年！房價增長過快并非城市化的過錯，而是城市化路線的過錯——資源與人口過于集中一線城市城市。中國經(jīng)濟未來戰(zhàn)略城市化城市群深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX未來城市化方向：以大城市為核心的城市群中國區(qū)域經(jīng)濟體分布圖中國經(jīng)濟未來戰(zhàn)略城市化城市群深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX城市群是城市發(fā)展的目前最高水平，從單體城市向城市共同體發(fā)展的結(jié)果。

標(biāo)志：多個城市，有1-2個核心城市，距離在200公里內(nèi)，功能互補，等級有序，關(guān)系密切國內(nèi)：已經(jīng)合格的15個，正在形成的有8個。國際：六大城市群（美國東北部大西洋沿岸城市群、北美五大湖城市群、英國倫敦城市群、歐洲西北部城市群、日本太平洋沿岸城市群及中國長三角城市群）中國經(jīng)濟未來戰(zhàn)略城市化城市群深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX中國經(jīng)濟未來戰(zhàn)略城市化城市群深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX我們做開發(fā)區(qū)域選擇：城市群策略萬科早在2005年就開始以城市群作為進入目標(biāo)：首選城市群（3+X），再選城市

討論：為什么開發(fā)商（比如佳兆業(yè)）退出三四線城市，重返三大區(qū)域？貴公司的布局戰(zhàn)略是什么？中國經(jīng)濟未來戰(zhàn)略城市化城市群深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX目錄CONTENTS

中國經(jīng)濟未來戰(zhàn)略：城市化+城市群深莞惠融合：背景、進程及前景

深莞惠融合對三地房地產(chǎn)的影響討論與分享深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX圖珠三角發(fā)展規(guī)劃（1）：雁行發(fā)展模式1988年的珠三角規(guī)劃中，廣州被確定為珠三角的絕對核心，深圳和珠海是次核心，經(jīng)濟格局布局為A型。深莞惠融合背景進程前景背景之一：珠三角變形記——A變一深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX《珠江三角洲經(jīng)濟區(qū)城際快速軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃》，線網(wǎng)架構(gòu)為兩條主軸、三條放射線和兩條聯(lián)絡(luò)線。兩條主軸：廣州－深圳廣州-珠海三條放射線：廣州-肇慶東莞-惠州中山（小欖）-江門兩條聯(lián)絡(luò)線：順德—番禺—東莞中山（小欖）—虎門線網(wǎng)總長約為595公里（詳見左圖）。深莞惠融合背景進程前景背景之一：珠三角變形記——A變一深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX2012年，珠三角東岸的惠州、東莞和深圳的GDP總量在珠江三角洲經(jīng)濟區(qū)中所占的比重由1988年的22.6%上升到36.7%，而西岸的江門、中山和珠海的GDP所占的比重則由19.7%下降到15.7%。深莞惠融合背景進程前景背景之一：珠三角變形記——A變一深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX《珠三角城鎮(zhèn)群協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃（2004-2020）》中對珠三角的發(fā)展規(guī)劃重新進行部署，明確了提出“雙核多心多層次”的城市群發(fā)展目標(biāo)。確定廣州、深圳成為全省兩個區(qū)域主中心；珠海是區(qū)域副中心；佛山、中山、江門、東莞、肇慶、惠州等6個地級市是地區(qū)性主中心；廣州南沙、江門開平等7個市、鎮(zhèn)是地區(qū)性副中心；中山市火炬區(qū)、小欖鎮(zhèn)等24個鎮(zhèn)區(qū)是地方性中心。深莞惠融合背景進程前景背景之一：珠三角變形記——A變一深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX深圳受限：2000平方公里不到，土地開發(fā)殆盡，發(fā)展受限。東莞迷茫：產(chǎn)業(yè)升級，方向何在？靠近深港還是廣佛？惠州落魄：GDP排名地級市第51名，經(jīng)濟發(fā)展水平偏低，深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移略過惠州。傳言：深圳合并東莞、深圳合并惠州、深圳合并莞惠，變成直轄市！深莞惠融合背景進程前景背景之二：深圳受限，東莞迷茫，惠州落魄深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要（2008-2020年）》（以下簡稱《規(guī)劃綱要》）于2009年1月8日上午正式公布，《綱要》全面推動粵港澳經(jīng)貿(mào)、基建、產(chǎn)業(yè)、人才以至文化的優(yōu)勢互補，把大珠三角地區(qū)的深化合作提升到國家戰(zhàn)略層面，打造全中國以至全世界具有最強經(jīng)濟實力和核心競爭力的大都會圈。

東岸都市區(qū)包括香港、深圳、東莞、惠州四大區(qū)域，綜合經(jīng)濟實力在珠三角都會圈三大都市區(qū)中居首位，是實施綱要的先行者。在此在背景下，深莞惠一體化應(yīng)運而生，勢在必行……背景之三：珠三角新藍圖上升國家戰(zhàn)略，區(qū)域融合再加速深莞惠融合背景進程前景深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX2008年12月17日國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議,，審議并原則通過《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要（2008—2020年）》。

2009年1月8日國務(wù)院新聞辦就國務(wù)院日前批復(fù)的《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要（2008—2020年）》舉行新聞發(fā)布會，《綱要》第一次明確“以廣州、深圳為中心，以珠江口東岸、西岸為重點，推進珠江三角洲地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟一體化”。

2009年2月17日深圳、東莞、惠州三地領(lǐng)導(dǎo)人在深圳五洲賓館舉行首次聯(lián)席會議，就三市落實《綱要》推動區(qū)域經(jīng)濟一體化達成了共識，簽署《推進珠江口東岸地區(qū)緊密合作框架協(xié)議》。

深莞惠融合背景進程前景啟動深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX深莞惠融合背景進程前景三地基礎(chǔ)（2012年數(shù)據(jù)）：三個城市，三個級別土地面積：1.56萬平方公里（其中深圳0.20萬，東莞0.24萬，惠州1.12萬）

常住人口：2318萬人（其中深圳1036萬，東莞822萬，惠州460萬）實際人口3000-3500萬人經(jīng)濟總量：20368億元（其中深圳12950億，東莞5050億，惠州2368億）占全省的35.7%深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX深莞惠融合背景進程前景總體目標(biāo)

努力將珠江口東岸打造為珠江三角洲都會區(qū)核心區(qū)域，爭當(dāng)珠三角區(qū)域經(jīng)濟一體化的先行區(qū)。深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX深莞惠融合背景進程前景構(gòu)想一：實現(xiàn)“十個統(tǒng)籌協(xié)調(diào)”，打造珠三角都會區(qū)核心。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市文化資源保障基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展策略市場體系城市規(guī)劃環(huán)境保護社會管理區(qū)域創(chuàng)新深圳、東莞與惠州將在珠三角區(qū)域經(jīng)濟一體化的總體框架下，逐步實現(xiàn)深惠莞三地“十個統(tǒng)籌協(xié)調(diào)”。深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX構(gòu)想二：著眼“五個圈”的一體化協(xié)同實施自主創(chuàng)新戰(zhàn)略，推動三地在公共研發(fā)平臺上的共享共用，實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)大學(xué)、科研院所等創(chuàng)新資源的共建互享；充分利用三地各自的優(yōu)勢，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸和產(chǎn)業(yè)集群的形成；充分考慮城市規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、互聯(lián)互通，超越行政區(qū)劃，實現(xiàn)“三市如一市”的理想狀態(tài)；逐步消除對區(qū)域內(nèi)人才、資本、信息、資源跨城流動和市場準(zhǔn)入的限制，促進市場要素在區(qū)域內(nèi)更自由地流動，促進區(qū)域共同市場的形成；經(jīng)濟圈城市圈產(chǎn)業(yè)圈創(chuàng)新圈在政府服務(wù)等軟環(huán)境上實現(xiàn)對接，加大區(qū)域教育、衛(wèi)生、醫(yī)療、社會保障、就業(yè)等社會公共服務(wù)領(lǐng)域合作力度；生活圈深莞惠融合背景進程前景深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX深圳深圳------以高新技術(shù)、金融、物流、文化為四大支柱產(chǎn)業(yè)，深圳企業(yè)的加工制造基地逐步向東莞和惠州遷移；東莞------加快加工制造業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，確定經(jīng)濟雙轉(zhuǎn)型的總體方向：由資源主導(dǎo)型向自主創(chuàng)新主導(dǎo)型，社會型轉(zhuǎn)變，建設(shè)松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)?；葜?-----承接珠三角，特別是深圳、東莞的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，打造世界級的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、先進制造業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地和世界先進水平的特大型石油化工基地

。深圳金融和資本市場發(fā)達，惠州和東莞制造業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)雄厚，是深圳高新技術(shù)發(fā)展的后方和基地。三地產(chǎn)業(yè)互補發(fā)展，共同實現(xiàn)深莞惠經(jīng)濟社會的融合。三個城市定位深莞惠融合背景進程前景深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX城鄉(xiāng)規(guī)劃一體化深莞惠融合背景進程前景共同編制：《深莞惠城鎮(zhèn)群協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃》《深莞惠交通運輸一體化規(guī)劃》《龍崗莞清惠州大亞灣西區(qū)等相鄰地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施一體化規(guī)劃》《深莞惠旅游發(fā)展總體規(guī)劃》深莞惠三市將設(shè)立規(guī)劃管理的專項資金，建立三市規(guī)劃聯(lián)席會議制度深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX一小時通勤奮圈交通一體化——打造“一小時”通勤圈，實現(xiàn)三地?zé)o縫對接。建設(shè)城際軌道交通、高速公路等區(qū)域快速通道網(wǎng)絡(luò)，打造“1小時通勤圈”，推動三地高速無縫對接；城市間軌道交通和公共交通的互通互聯(lián)，加快推進高速路網(wǎng)電子聯(lián)網(wǎng)收費和年票互認；深莞惠融合背景進程前景深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX地鐵——意向地鐵三號線延長線直過惠陽淡水；高速——深汕高速：起點于深圳龍崗區(qū)荷坳，終點于汕頭，途經(jīng)惠州淡水。淡水到深圳僅需一個多小時的車程?；蓰}高速：東接機荷高速公路，西接深汕高速公路，北聯(lián)惠鹽高速公路惠州段，荷坳立交與205國道相連；鹽壩高速：分A、B、C三段，其中C段（葵涌至壩崗段

）于2008.11.28開通；與惠深沿海高速連接；深惠沿海高速：從鹽壩調(diào)整終點壩光起，沿大亞灣海邊東延至惠東縣稔山鎮(zhèn)新村，全長49.94公里，已于2010年1月28日正式通車公交——2009年8月13深惠兩地首條跨市公交開通，未來了年內(nèi)將增開兩條跨市公交；鐵路——廈深鐵路途經(jīng)淡水，設(shè)惠陽淡水設(shè)站，預(yù)計2013-2015年通車；交通方面——深圳與惠州一小時交通圈打造基本實現(xiàn)，未來居民生活更加便利。高速公路地鐵鐵路惠鹽高速鹽壩高速深惠沿海高速深汕高速廈深鐵路地鐵三號線延長線深惠兩地路網(wǎng)銜接計劃主要項目一覽表——深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX交通方面——深圳東莞交通融合的規(guī)劃與工程進度。深莞兩地路網(wǎng)銜接計劃主要項目一覽表——地鐵12號線規(guī)劃，有專家獻策將其延長線連接?xùn)|莞，此舉有利深莞一體化的進一步合作；東莞石龍火車站新站投資8億，預(yù)計2012-2013年投入使用，新站用作軌道R2線的起點站，此時廣深鐵路與R2線實現(xiàn)無縫接駁，至此，莞深市中心行程僅需40分鐘；深圳外環(huán)高速公路龍鳳大道深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX交通方面——東莞惠州交通融合的規(guī)劃與工程進度。莞惠兩地路網(wǎng)銜接計劃主要項目一覽表——于2010.1.1正式通車惠州至東莞的首條高速“大動脈”———潮莞高速惠州段（原莞惠高速）1月26日正式通車，至至，惠州與東莞兩市實現(xiàn)高速公路直通，深莞惠交通一體化又進了一步：惠州市區(qū)到東莞境內(nèi)僅需30分鐘，從惠州市區(qū)至東莞莞城等中心區(qū)也僅需1個小時；博深高速：跨惠州、東莞、深圳3個城市，全長63.2公里，預(yù)計2013年左右建成通車；莞惠城際軌道已動工，預(yù)計2013-2015年完成，建成后東莞與惠州兩地僅35分鐘的車程；莞惠高速從莞高速清溪支線從莞高速莞惠城際軌道博莞高速深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX交通方面——深莞惠（廣）26個收費站2011年3月30日起同時取消收費

東莞停止收費——與深圳交界：碧廈、松安、塘廈、雁田、黎光、黃江；與惠州交界：石龍南橋、石龍南二橋、橋東大橋、田寮、燕窩、橋頭、謝崗；與廣州交界：麻涌、沙田、廣園、石碣。深圳停止收費——市內(nèi)：梧桐山隧道收費站與東莞交界：碧廈、松安、牛湖、大水坑、黎光、羌下與惠州交界：沙田、六聯(lián)深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX交通方面——深莞惠三市公交運營一覽表深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX博深高速——接鹽排高速，63公里，與從莞高速（在建）交匯于清溪（新圩約場）立交，利好博羅、潼湖、橋頭、謝崗、清溪、新圩、鳳崗等鎮(zhèn)區(qū)。深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX莞惠城際輕軌——16站，97公里，時速200公里深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX基礎(chǔ)設(shè)施一體化——在通信、區(qū)號、交通、信息等領(lǐng)域進行合作，強化“同城”效應(yīng)。統(tǒng)一三地電話號碼區(qū)號，取消區(qū)內(nèi)長途費漫游費，實行統(tǒng)一資費（未有時間表）；

三地電網(wǎng)、氣網(wǎng)、成品油管道規(guī)劃的銜接；建立共享數(shù)據(jù)平臺，實行口岸部門信息的共享與流通，加快口岸貨物驗收，實現(xiàn)區(qū)內(nèi)企業(yè)大通關(guān)；深莞惠融合背景進程前景深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX深莞惠融合背景進程前景社會公共服務(wù)一體化深莞惠三市將重點推進教育、勞動就業(yè)及社會保障、衛(wèi)生、文化、科技創(chuàng)新、信息化服務(wù)、民政、殘疾人服務(wù)、老年人服務(wù)等9個方面37項合作2010年1月1日前，深莞惠三市形成社保無障礙轉(zhuǎn)移，醫(yī)院檢查檢驗結(jié)果互認，學(xué)生就近入學(xué)，電視節(jié)目相互落地，老年人免費乘車，醫(yī)保、公交IC卡互通深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX深莞惠融合背景進程前景產(chǎn)業(yè)一體化深莞惠定位為世界級的電子信息產(chǎn)業(yè)基地，三地合作多

東莞松山湖一半企業(yè)是從深圳遷移過去，惠州惠東、龍門都建設(shè)深圳東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移基地，東莞、惠州大企業(yè)到深圳設(shè)立總部（東莞知名品牌溫純、惠州德賽電池等）行業(yè)合作：旅游業(yè)合作——深莞惠深度游，廣播電視業(yè)合作——信號落地、節(jié)目共享，……深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX以深圳的高橋工業(yè)園作為核心啟動區(qū)，三市進行深度合作，打造“坪新清產(chǎn)業(yè)生態(tài)城區(qū)”坪新清三地合作具有天時地利人和的有利條件，合作前景廣闊。規(guī)劃中的示范區(qū)包括“一園六村”，總面積96.1平方公里，其中建設(shè)用地55平方公里。

示范區(qū)定位為深莞惠深度合作先行區(qū)、低碳新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、高科技產(chǎn)業(yè)服務(wù)創(chuàng)新中心，設(shè)四大功能區(qū)，即創(chuàng)智中心區(qū)、高端制造區(qū)、生態(tài)景觀區(qū)、生活配套區(qū)，預(yù)計到2020年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1500億元，稅收150億元，地區(qū)人口20萬人。產(chǎn)業(yè)一體化典型：坪新清產(chǎn)業(yè)合作區(qū)深莞惠融合背景進程前景深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX三市重大合作項目一覽表深莞惠融合背景進程前景深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX深莞惠融合背景進程前景深莞惠融合剛剛啟動，資源在三地流動的前景無限以交通等基礎(chǔ)設(shè)施為融合的切入點，三地融合的深度和廣度將逐步提升未來五年產(chǎn)業(yè)融合、社會公共服務(wù)融合是關(guān)鍵，東莞和惠州如何提高社會服務(wù)水平從而對接深圳是核心政府服務(wù)意識和執(zhí)政能力決定三地融合的推進速度深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX目錄CONTENTS

中國經(jīng)濟未來戰(zhàn)略：城市化+城市群

深莞惠融合：背景、進程及前景深莞惠融合對三地房地產(chǎn)的影響討論與分享深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX第一階段：民間現(xiàn)行，政府失聲，沖動購買階段2005年媒體炒作1小時生活圈，東莞塘廈等地項目開始在深圳推廣；2006年惠陽大亞灣等地項目開始在深圳推廣第二階段：鎩羽而歸，莞惠回撤，購買驟減第三階段：政府出面，市場回暖，多元化需求，理性購買階段回顧過往：劃分為三個階段2008年的金融海嘯讓市場清醒，投資失敗者多房地產(chǎn)市場回顧影響區(qū)域價值思考深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX房地產(chǎn)市場回顧影響區(qū)域價值總體：三地融合提高區(qū)域競爭力，加快城市發(fā)展、人口聚集，提升購買力，有利于整個房地產(chǎn)市場發(fā)展

深圳城市更新加快（240平方公里騰龍換鳥）東莞都市化和服務(wù)業(yè)加速（此前32個村鎮(zhèn)化）

惠州工業(yè)化帶動城市化（惠城110萬人/人口加速增長）影響思考深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX產(chǎn)業(yè)融合：中高端就業(yè)人口向東莞惠州集聚，提升兩地購買人口數(shù)量和購買力

東莞承接深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移而發(fā)將展高科技（松山湖）和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（南城區(qū)CBD），帶來就業(yè)人口置換惠州仲愷高新區(qū)、東部新城將因承接深莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移而崛起，同時也使惠城區(qū)受惠，擺脫邊緣化狀況

深圳前海崛起，吸引海外及港澳80萬高端人口就業(yè)，帶旺深圳西部影響房地產(chǎn)市場回顧影響區(qū)域價值思考深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)融合：深莞惠三地需求的交叉進入（國際貿(mào)易理論），構(gòu)建1小時生活圈總體呈現(xiàn)置業(yè)模式：0+1（首置）置業(yè)地域范圍擴大，為一部分實現(xiàn)購房夢想N+1（互補）激發(fā)5+2/濱海度假/運動休閑/投資需求N+L（終極）養(yǎng)老地產(chǎn)需求影響房地產(chǎn)市場回顧影響區(qū)域價值思考深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX

深圳需求的外溢推力：房價高、擁擠、污染……拉力：融合路線：將沿高速公路、城市輕軌、高鐵向東莞和惠州擴散區(qū)域：剛需及首改（價格敏感）——東莞塘廈/黃江/樟木頭/鳳崗，惠州惠陽/大亞灣；高端需求（資源占有）——東莞塘廈/黃江/鳳崗/松山湖，惠州惠東影響房地產(chǎn)市場回顧影響區(qū)域價值思考深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX

莞惠需求的外溢推力：城市層次、圈子、教育……拉力：融合路線：將沿高速公路、城市輕軌、高鐵向深圳核心區(qū)集中區(qū)域：福田——行政/商務(wù)/教育中心；前?！槿锹D，深港合作；龍華新城/龍崗中心城——生活品質(zhì)影響房地產(chǎn)市場回顧影響區(qū)域價值思考深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX深圳北（含塘廈/黃江/樟木頭/鳳崗/松山湖）

各個區(qū)域價值分析黃江塘廈鳳崗樟木頭松山湖東莞軌道交通規(guī)劃圖房地產(chǎn)市場回顧影響區(qū)域價值思考？？？深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX深圳北（含塘廈/黃江/樟木頭/鳳崗/松山湖）

總體優(yōu)勢：距離深圳中心區(qū)直線距離最近，通勤時間短，自然環(huán)境優(yōu)越，開發(fā)早，認知度高，存在R4與深圳4號線對接的可能總體劣勢：唯一一條高速通達，梅林關(guān)是瓶頸；沒有規(guī)劃城際快線，軌道交通對接前途未卜；沒有成片開發(fā)，生活配套缺乏，莞式服務(wù)有待提高

各個區(qū)域價值分析房地產(chǎn)市場回顧影響區(qū)域價值思考深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX塘廈最優(yōu)：距離最近，交通通達性最好，山水資源好，深圳認可度高，標(biāo)桿性項目多（萬科棠樾、觀瀾高爾夫）；價格比較高，逼近深圳；高端項目為主（被逼，地價高，配套跟不上）；缺乏實質(zhì)性規(guī)劃（有口號無行動）。樟木頭次之：區(qū)域有一定知名度（小香港），有大項目開發(fā)（保利生態(tài)城），生活配套相對完善，有動車站，價格有優(yōu)勢，但沒有規(guī)劃軌道交通，且目前缺乏有影響力的項目。各個區(qū)域價值分析房地產(chǎn)市場回顧影響區(qū)域價值思考深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX黃江有發(fā)展空間：金地湖山大境等高端項目入市，有軌道交通；有一定的發(fā)展空間。但目前在深圳影響力比較小，項目量不大，地方政府沒有重大舉措。鳳崗前景可期：毗鄰龍崗中心城，配套相對完善，有大項目開發(fā)（唯一主打剛需盤大運城邦），存在深圳地鐵12（東西向）/16號線（南北向接深圳市中心）跨境進入鳳崗的可能。但缺乏高速聯(lián)接，與深圳城市中心距離遠。各個區(qū)域價值分析房地產(chǎn)市場回顧影響區(qū)域價值思考深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX松山湖綜合實力最強：國家級園區(qū)，一流規(guī)劃，一流環(huán)境（自然和人工），高端產(chǎn)業(yè)（高科技），有望規(guī)劃東莞市中心-松山湖-光明-南山-前海城市快線，樓盤定位高，品質(zhì)高，有望成為終極置業(yè)和5+2首選（對比上海張江高科技園區(qū)）。目前還缺乏對這一片區(qū)居住價值的整合（更多還是科技園區(qū)），生活配套還需完善。各個區(qū)域價值分析房地產(chǎn)市場回顧影響區(qū)域價值思考深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX深圳東（含惠陽/大亞灣/惠東）

各個區(qū)域價值分析羅湖塘廈鳳崗惠東大亞灣深圳東部區(qū)域圖惠陽坪山坪地中心城房地產(chǎn)市場回顧影響區(qū)域價值思考深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展XX深圳東（含惠陽/大亞灣/惠東）

總體優(yōu)勢：與深圳兩條高速對接，距離羅湖較近，通達性