小區(qū)物業(yè)服務設施設備維護服務方案

小區(qū)物業(yè)服務設施設備維護服務方案目錄第一節(jié)房屋及公用設施的維護和管理 1一、房屋及公共設施管理工作的重點 1二、房屋本體及公用設施維修養(yǎng)護計劃 2三、維修養(yǎng)護實施細則 5四、搞好房屋查勘工作 14五、工作時間選擇 14第二節(jié)設備設施維修服務要求 15一、設備維修維護范圍 15二、各崗位職責 16三、機電設備、設施的運行管理 20四、機電設備、設施、房屋的管理目標 21第三節(jié)設備設施維修服務標準 21一、房屋建筑的日常養(yǎng)護維修 21二、低壓電器設備的維修服務 21三、給排水系統的維修服務 23四、中央空調系統的設備維護 24第四節(jié)機電設備管理 25一、設備的基礎管理 25二、設備的使用與維護管理 26三、設備維修管理 32四、各系統設備設施的維修養(yǎng)護計劃 36五、機電設備設施搶修、應急處理方案 51第五節(jié)電力系統維修管理制度 53第六節(jié)電梯、貨梯的運行與管理 54一、目的 55二、適用范圍 55三、管理職責 55四、內容 55第七節(jié)空調系統的管理 56一、空調系統的組成 56二、空調系統設備房的環(huán)境要求 56三、空調系統的標識 58四、空調系統的管理要點 59五、空調系統的操作規(guī)程 59六、空調系統的運行管理 61七、空調系統的應急處理方案 61第八節(jié)排水系統的管理 63一、總則 63二、適用范圍 63三、管理職責與分工 63四、給排水系統日常檢查 64五、巡視檢查內容如下 64六、給排水系統定期保養(yǎng) 65第一節(jié)房屋及公用設施的維護和管理房屋及公用設施的維修養(yǎng)護，是物業(yè)管理工作重點之一，為了保證房屋及公用設施的物業(yè)管理工作正常有序地進行，我們制定了一系列房屋本體及公用設施維修養(yǎng)護計劃及實施細則，努力為XX住宅小區(qū)業(yè)主提供一個溫馨、安全、舒適的居住環(huán)境。一、房屋及公共設施管理工作的重點住宅小區(qū)所有建筑及公共設施投入使用后，隨著時間的推移，必定會受到自然環(huán)境的一些不確定因素的影響，包括日曬雨淋、地質變化、人為損失等，給建筑物帶來一定的侵害，因此，防滲防漏，防止地基浸水，加強地基基礎的養(yǎng)護，保持勒腳完整，防止基礎受損削弱，堅決杜絕超載情況的產生，采取有針對性的行之有效的措施和方法做好對梁、板、柱、基礎、樓梯和鋼結構等承重構件及內外墻、門窗、裝飾工程、設施、設備等的維修和養(yǎng)護工作，防止外露的各種金屬構件遭受侵蝕，及時處理發(fā)現的問題，這些都是我們物業(yè)管理公司在對房屋建筑進行專業(yè)化管理工作中的重要內容。住宅小區(qū)屬居民小區(qū)物業(yè)，可能會出現一些人為無意識地對建筑物公共樓道、扶手、公共設施等的損壞，且各業(yè)主家的室內裝修標準、材料各不相同。各類公建配套（幼兒園、商鋪等）裝修標準、使用功能的差異也很大，建筑造型、功能各具特點，結構變形縫多，建筑、裝飾材料的品種也很多，還有不少直接暴露在大氣中的金屬構件，因此，這就決定了今后我們在物業(yè)管理工作中必須要采取多樣化的、針對性強的維護管理手段，解決如公共設備、設施、樓道防損壞；木質材料的防腐、防染色、防褪色、防蛀蝕；各類外部裝飾材料的防腐蝕老化；大理石、花崗石、墻磚類石質材料的防腐蝕、防變色等諸如此類的維護、管理問題。房屋管理是對房屋進行日常巡視檢查，定期查勘鑒定，在評定房屋完損等級的基礎上，制訂房屋維修養(yǎng)護計劃，對房屋進行維護和修繕。房屋維修主要以恢復性維修為主，及時對因自然或人為造成損壞的房屋及其構件進行維修，以恢復房屋的原有狀況與功能，保障房屋安全和正常使用，保持房屋外觀完好無損。二、房屋本體及公用設施維修養(yǎng)護計劃對房屋本體及公用設施的維修養(yǎng)護管理，我們堅持以預防為主的計劃性維修保養(yǎng)和應急性的修繕養(yǎng)護相結合的原則，編制科學性和操作性強的修繕養(yǎng)護計劃。根據《房屋建筑工程質量保修辦法》有關規(guī)定，在正常使用情況下，新建房屋工程的保修期限為：（一）地基基礎和主體結構工程：設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間、外墻面的防滲漏年限：X年；（三）房屋裝飾工程：X年。在保修期內，房屋建筑的主體結構、防水工程和裝飾工程出現的質量問題，由施工單位負責整改。非正常使用因素和保修期后出現的一般性房屋損壞、大、中修或更新改造由管理處制訂修繕計劃，報住宅小區(qū)物業(yè)主管部門和業(yè)主委員會后批準后動用維修基金進行修繕。房屋本體及公用設施維修養(yǎng)護計劃如下：1.房屋本體維修養(yǎng)護計劃：房屋本體維修養(yǎng)護計劃表序號項目時間間隔次數維修養(yǎng)護內容1地基基礎半年一檢查地基有無超過允許范圍的不均勻沉降。檢查基礎有無開裂、破損，勒腳有無破損。每季一適時安排白蟻的防治和消殺工作，走訪住戶，了解其室內有無發(fā)現白蟻，檢查公共部位有無白蟻。每年一檢查房屋基礎結構性能是否完好以及地基沉降總量情況。2承重結構梁每季一檢查有無變形、裂縫、腐蝕每年一檢查整體結構性能是否完好。每季一檢查有無彎曲變形、裂縫、腐蝕。每年一檢查整體結構性能是否完好。3非承重墻每月一檢查墻體是否平直、有無裂縫、孔洞、風化等缺陷。每年一檢查墻體結構性能是否完好4屋面每月一清掃、沖洗屋面。檢查雨水口有無堵塞。檢查屋面有無積水。檢查伸縮縫油膏有無變硬疏松、是否開裂、脫邊。檢查隔熱層，有無空洞、起鼓、滲漏。檢查避雷網有無脫焊和間斷，發(fā)現異常及時補焊。每年一檢修屋面防水層。檢查伸縮縫嵌填油膏是否完整，對老化、開裂部分進行整治。（根據項目實際情況進行描述）三、維修養(yǎng)護實施細則根據日常巡視檢查的結果，由管理處組織專業(yè)人員或單位實施房屋建筑的日常零星維修養(yǎng)護工作。每年對房屋建筑的使用情況作一次全面的評審，據此制訂年度修繕養(yǎng)護計劃和實施方案。另外，遇大風、暴雨等惡劣天氣，管理處將及時對房屋建筑的基礎、外墻、屋面等易受直接影響的結構部分進行全面檢查，根據檢查結果及時制訂針對性的維護計劃和實施方案。（一）砌體結構的修繕與養(yǎng)護砌體結構大量分布于房屋建筑的墻體，它們在不良的環(huán)境和不利的工作條件下容易遭受侵蝕、開裂等損壞，導致透水、滲漏，不僅影響建筑物的外部觀感，對房屋的正常使用、維護、管理都會有不利的影響，嚴重的甚至可以影響到房屋結構的安全。1.砌體結構的修繕（1）砌體裂縫的修繕砌體裂縫的修繕，一般應在裂縫穩(wěn)定以后進行，以免維修后又很快出現新的裂縫。維修沉降裂縫和溫度裂縫時，應首先考慮消除產生裂縫的隱患，避免反復多次的修補。對強度裂縫則應采取整體加固或拆除重砌。根據砌體裂縫的大小和范圍，我們可以采用高分子防水材料水泥混合砂漿嵌縫、塊體嵌縫、密封、抹灰、壓力灌漿和噴漿等方法予以修復。（2）砌體腐蝕的維修對腐蝕的砌體進行維修前，首先將已腐蝕的墻面、呈酥松的粉狀腐蝕層清除干凈。一般通過人工鑿除，用鋼絲刷清除浮灰、油污和塵土等，然后用壓力水沖洗，根據受損程度，主要采用剔砌、掏砌等方法維修已被腐蝕的砌體部分，最后重新修復墻面。2.砌體結構的加固隨著建筑物及各種設施投入使用時間的推移，砌體結構的承重構件（如墻、柱等）可能出現開裂、腐蝕、變形，對經鑒定已達到危險程度的構件，我們將委托專業(yè)機構對砌體結構進行適當的加固，以確保房屋建筑的使用功能。3.砌體結構的養(yǎng)護為防止砌體結構受損，我們將做好如下養(yǎng)護和管理工作，保證磚砌體結構完好。（1）定期檢查，加強對砌體結構受潮和受腐蝕情況的觀測和監(jiān)視，查明原因并及時采取措施，對容易被腐蝕的特殊部位加強觀測。（2）對濕度較大或經常用水而容易產生滲漏問題的房間，如廚房、衛(wèi)生間等，我們將著重加強對防水層、給排水設施的維護，發(fā)現問題及時修復。（3）經常檢修屋面，保持屋面排水系統通暢，做到屋面不積水、不存雜物；屋面隔熱層、保溫層及屋面柔性分格縫發(fā)生損壞要及時修復，減少和穩(wěn)定溫度裂縫發(fā)展。（4）保持室外場地平整和一定的排水坡度，防止建筑物周圍積水。（5）禁止在墻上隨意開洞直接排放污水或蒸汽等，防止墻體結構受浸濕，減弱墻體的承載力。（6）地基基礎的損壞，在出現不均勻沉降時就及時進行加固處理，以免造成結構損壞或擴大損壞。（7）房屋按設計要求使用，不得隨意改變用途，特殊需要時，若要改變其使用功能或更新改造，經建設行政主管批準后，要先進行結構驗算，需進行加固時要做加固處理。（二）鋼筋混凝土結構的修繕與養(yǎng)護鋼筋混凝土結構的常見缺陷和損壞是結構構件中出現蜂窩、麻面、孔洞、露筋、裂縫及混凝土、鋼筋被腐蝕等。1.鋼筋混凝土結構的修繕（1）鋼筋混凝土表面損壞的維修鋼筋混凝土結構構件，在房屋建造和使用過程中遭到破壞、侵蝕，引起表面受損，根據損壞程度，可以采取涂刷水泥漿和環(huán)氧樹脂配合劑等方法對其予以修復，防止進一步風化、侵蝕和鋼筋銹蝕，以免損壞結構或構件的核心部分，從而提高建筑物的使用年限和耐久性。（2）鋼筋混凝土深層損壞的維修當混凝土結構部件的損壞深度已超過了混凝土保護層時，將嚴重削弱構件的有效截面，并且鋼筋砼內的鋼筋暴露在空氣中引起銹蝕，影響構件的強度和結構使用的可靠性?？梢圆捎铆h(huán)氧混凝土或較原混凝土高一個強度等級的細石混凝土修補、嵌填、噴注混凝土結構部件的蜂窩、孔洞和破損部位，對其予以修復。（3）鋼筋銹蝕的維修鋼筋銹蝕尚不嚴重時，混凝土表面僅有細小裂縫，或者個別破損較小，可以對裂縫或破損處的混凝土保護層進行修補。若鋼筋銹蝕嚴重，混凝土破裂，保護層剝離較多時，可以采取焊接或加鋼筋網加固補強。2.鋼筋混凝土結構的加固當鋼筋混凝土梁、板、柱承載力不足或經鑒定成為危險構件時，應聘請具備資質的專業(yè)公司，通過對構件或結構的變形、損壞程度的檢查和觀測，對使用狀態(tài)和周圍環(huán)境的調查，以及對有關資料的驗算、分析，采取增加板厚、配筋和增加支承點等方法，提高原構件強度，實現鋼筋混凝土結構的加固目的。3.鋼筋混凝土結構的養(yǎng)護鋼筋混凝土結構是房屋的重要組成部分，直接關系到房屋的使用安全，所以管理處會高度重視鋼筋混凝土結構的養(yǎng)護工作：（1）對混凝土結構的變形縫、預埋件、給排水設施等的使用情況，進行定期檢查。發(fā)現腐蝕、滲漏、開裂和垃圾雜物等情況即時處理。對在混凝土結構上任意開鑿孔洞的違章使用行為及時予以制止。對易受碰損的混凝土處，如建筑物的拐角、車庫的砼柱等增設必要的防護措施。（2）及時修補鋼筋的混凝土保護層損壞部位，以防鋼筋銹蝕。若房屋室內環(huán)境中存在侵蝕性介質或相對濕度較大時，可以采取加強通風的措施，并在構件處表面涂抹耐腐蝕層（如瀝青漆、過氧乙烯漆、環(huán)氧樹脂涂料等）進行防護。（3）做好建筑物屋面隔熱層、保溫層、室外排水設施以及地基基礎等維護工作，發(fā)現問題及時處理，避免和減小由此對結構帶來的不利影響。（4）房屋的使用應滿足設計要求，提醒住戶不隨意改變房屋用途和改變房屋結構，嚴禁超載使用。（三）房屋防水工程的修繕與養(yǎng)護1.屋面涂料防水工程的修繕與養(yǎng)護隨著使用年限的增加，屋面防水層在使用過程中，可能出現開裂、破損、起鼓和剝離等損壞，引起滲漏水。屋面滲漏水是比較常見的房屋病害現象。在日常維護工作中，我們特別注重對防水屋面的修繕與管理。（1）屋面防水工程的修繕對于防水層的裂縫、局部破損、起鼓和粘結不牢等缺陷的處理，可以鏟除缺陷部位的防水涂膜并清除周圍浮灰及雜物，涂刷基層處理劑，鋪設高分子防水卷材或涂料，新鋪設的防水層應與原防水層粘結牢固并封嚴，最后做保護層。對于缺損嚴重的防水層，全部進行翻修。（2）屋面防水工程的養(yǎng)護1）加強對屋面防水層、板端縫、伸縮縫、天溝、落水管和落水口的檢查和維護，發(fā)現異常及時維修。2）重視對屋面的清掃，保證屋面排水通暢。3）制定屋面日常保養(yǎng)制度，及時做好屋面維修工作。2.墻體防水工程的修繕與養(yǎng)護（1）墻體防水工程的修繕外墻防水是建筑物防水工程體系中的一個重要環(huán)節(jié)，它對建筑物的外觀形象及房屋內部的正常使用都有密切的關聯。影響外墻防水工程質量的因素是比較多的，比如遇到門窗框與墻體接觸間縫的密封不嚴或密封材質差，飾面材料局部起皮、開裂、脫落，或者墻體結構的開裂導致飾面遭受破壞等情況，外墻防水的第一道防線極易失去作用。因此，我們會注意檢查外墻飾面的狀況，對于損壞、脫落的飾面材料及時維修或更換；外墻磚砌體上的結構裂縫和變形裂縫，可以采用高彈性軟體高分子防水材料嵌縫、密封、壓力灌漿法修復；外墻門窗框與洞口側壁嵌填不嚴引起滲漏，采用高分子防水密封材料嵌填的方法進行修繕；施工孔洞、預埋管線處滲漏，用墻體一般開裂的維修方法進行處理，滲漏嚴重時，采用局部高壓灌漿進行加固堵漏。（2）墻體防水工程的養(yǎng)護1）定期檢查。容易發(fā)生滲漏的部位，如墻面凹凸槽（線）、飾面板上部接頭處、飾面塊材、門窗與墻體的交接部位進行周期性檢查。2）建立技術檔案。對墻體的使用情況、損壞檢查、維修等記錄備查。3）合理施工。禁止隨意在墻體上釘釘子、打洞等破壞墻體整體結構的行為。4）對于外墻體的防水工程，出現損壞，及時修復。3.地下室防水工程的修繕與養(yǎng)護（1）地下室防水工程的修繕地下室滲漏，一般情況下，大多是水壓較小的慢滲漏水，對于孔洞和裂縫滲漏，先找出滲漏源，采用直接堵漏法進行修補；對于水壓較大的慢滲或快滲裂縫滲水采用下線堵漏法修補；對于水壓較大的急流裂縫滲漏水采用下半圓鐵片堵漏法進行堵漏能有效消除滲漏水現象。（2）做好地下室防水工程的養(yǎng)護工作。（3）定期檢查。主要是檢查地下室的防水薄弱部位，如變形縫墻根部、管道穿墻部位、蓄水池等部位，發(fā)現異常及時修復。（4）建立技術檔案。（5）正確、合理使用地下室，禁止隨意穿、鑿、拆，以免破壞防水層。（四）房屋裝飾工程的修繕與養(yǎng)護房屋裝飾工程包括外裝飾、內裝飾、頂棚、樓地面裝飾等。通過對房屋裝飾工程的維護，既可以保持房屋的美觀，創(chuàng)造良好環(huán)境，又可以起到隔熱、隔音、防潮以及減緩外界不良環(huán)境的侵蝕，延長房屋的有效使用期。1.定期檢查，發(fā)現缺陷及時處理。2.重點檢查板材飾面上部收頭處，發(fā)現開裂及時修補，避免開裂擴大。3.及時處理因房屋其他部位滲漏或其他原因導致墻面潮濕或滲水等情況，防止抹灰層及涂料層受潮發(fā)霉變黑而損壞。4.檢查窗臺等突出部位的穩(wěn)固情況，注意有無飾面塊料的破損、脫落和開裂。同時搞好住戶正確合理使用的宣傳工作，不在塊料飾面上釘釘子、隨便打洞。確需打洞時，由專業(yè)人員操作，以免損壞飾面。嚴禁因硬物碰撞飾面，搬抬家具、重物可能碰撞飾面時，先對飾面進行保護。5.對各類釉面磚進行擦洗時，選用稀肥皂水或清水擦洗，禁止使用強酸、強堿，以免損壞灰縫和釉面。6.一些樓地面的飾材有微細毛孔，對有色液體具有強吸收性，一旦有色液體倒在這些飾材上，液體將會通過面層上的微細毛孔滲入到飾材內層，使之著色，并且無法擦洗干凈，因此，我們在交接驗收后，將立即對這類板面用專門的無毒、無腐蝕的新型環(huán)保防護劑進行處理，使有色液體無法進入飾材內層，保證這些材料永不變色，光亮如新。7.定期進行清洗，保持飾面潔凈。8.外墻飾面附近的鐵質構件，要刷油漆防銹并定期檢查漆面完好情況，以免銹水流到飾面上造成污染。9.定期檢查吊頂內隱蔽的管線和空調、消防等設備是否有漏水現象，有無蟲、蟻、鼠患，及時消除隱患，確保安全。注意保持良好的通風條件，不要讓吊頂長期受潮，特別注意檢查木面板的防潮、防蟻及防火。10.加強正確、合理使用房屋設施的宣傳工作，避免人為的不合理使用造成的墻面不美觀和損壞。（五）門的修繕與養(yǎng)護1.門窗的修繕對于鋼門窗和鋁合金門窗主要是通過調整、補焊、加固、油漆或更換門窗部件，實現消除門傾斜、下垂、門扇自開、翹曲變形、縫隙過大、密封不嚴、銹蝕及缺損零部件等影響使用功能和外觀的不良現象。對于塑鋼門窗，重點放在密封膠條的檢查和更換上，保證其良好的防水和隔音性能。2.門窗的養(yǎng)護（1）門窗是房屋的易損構件，使用頻率高。因此，我們定期對門窗進行檢查和維護，特別是大風、暴雨天氣前后更要加強對門窗的檢查。（2）做好防潮工作，避免木質門受潮后腐蝕和蟲蛀，影響門的使用功能。（3）定期進行油漆。門窗易受水、氣的侵蝕，為防止腐蝕，當門窗漆膜局部損壞脫落時應及時補刷油漆，補漆用的油漆應盡量和原油漆一致，以保持美觀。當門窗油漆使用達到老化期限時，則進行全部重新油漆。（4）鋁合金門窗易變形和被酸、堿等化學藥劑侵蝕，要加強對鋁合金門窗的保護，使其免遭侵蝕和撞擊。（六）公用設施的維修和養(yǎng)護公共設施的維修和養(yǎng)護，主要以加強日常巡視檢查，及時處理小的損壞和隱患為主。四、搞好房屋查勘工作通過房屋查勘工作，可以全面地了解房屋建筑的完損狀況，確定房屋的完損等級，并為制訂房屋建筑的定期維護計劃提供依據。因此，我們將對房屋進行定期查勘和季節(jié)性查勘工作，掌握第一手技術資料，及時處理發(fā)生的相關問題。五、工作時間選擇為了不影響小區(qū)住戶的休息，物業(yè)管理處運用“零干擾”、“換位思考”工作模式，將房屋及公用設施維修養(yǎng)護工作的時間安排如下：（一）維修養(yǎng)護時間按照維修保養(yǎng)規(guī)定，定期地進行維修養(yǎng)護工作與適時性維修工作。如遇重大活動安排時，適當地調整工作周期，小區(qū)公共樓道盡量安排在小區(qū)住戶正常上班時段，做到盡量將對小區(qū)業(yè)主的影響減少到最低限度，對裙樓辦公區(qū)安排在假期或傍晚，盡量不影響公共區(qū)域的正常使用。（二）緊急故障處理時間當房屋及公用設施出現故障時，滿足下列條件之一者，即稱之為緊急故障：1.具有造成危險、隱患的故障。2.產生影響正常生活、工作秩序的故障。3.出現影響整體外觀的故障。4.造成其他不利影響的故障。當出現緊急故障時，管理處第一時間趕到現場，根據故障出現的部位及受損程度，制定維修方案，并組織搶修，以迅速解除故障為原則。同時，向小區(qū)住戶發(fā)出處理緊急故障通知說明原因、爭取業(yè)主的密切配合和支持。第二節(jié)設備設施維修服務要求一、設備維修維護范圍（一）維修范圍水電設備、公共設施、設備的維修。主要包括：建筑物內的燈具、風扇、電插座、電開關、水龍頭、花灑、洗手盆、大小便器的給排水、木門窗、塑鋼門窗、鋁合金門窗等。（二）維護范圍1.建筑物上下水管道、雨水管；2.每棟建筑物電力總閘以后全部電力線路；3.每棟建筑物總水閘以后的供水系統，中央空調系統；4.建筑物共用部位的樓蓋、屋頂、內墻面、樓梯間、走廊、通道、門廳、門窗、電鈴等。二、各崗位職責（一）綜合維修部工作職責1.負責管理范圍內供配電、給排水等公用設施（設施）的運行、保養(yǎng)、檢查、維修。2.負責對管理處范圍內電梯、空調等分包方的保養(yǎng)、維修等工作的監(jiān)督。3.負責管理處范圍內電梯、空調的運行操作。4.負責管理處所有機電設備備品、備件、維修保養(yǎng)材料的申購。5.負責制定所有機電設備的大、中修計劃并報批，并參予大、中修計劃實施。6.負責外委維修的聯系工作。7.負責管理處范圍內所有機電設備的技術資料、檔案的收集、建立、整理，交綜合管理處保管。8.負責三電節(jié)能工作，確保電氣設備安全經濟運行。9.負責記錄所有機電設備的運行、維修保養(yǎng)、巡視檢查。10.負責抄水電表數，并作出總表與分表核對記錄。11.負責所有機電設備臺帳的建立，并及時交綜合管理部保管。12.負責對所申購物品的檢查。13.負責對裝修用水、電的監(jiān)督管理。14.負責為客戶提供維修服務。（二）水電維修工崗位職責崗位職責：1.負責對應各種設備的日常管理和維修工作。2.熟悉設備的運行方式、工作原理、正常操作。3.負責各設備設施的定期維護保養(yǎng)工作，執(zhí)行相關維保計劃。4.做好設備的日常巡檢工作，防止設備的跑、冒、漏現象，確保設備的正常運行。5.完成其它臨時性工作。6.不斷學習提高自身的工作技能，提高顧客服務質量。（三）管道工的崗位職責1.嚴格按管道維修、保養(yǎng)操作規(guī)程，做好管道及配件設備的維護、保養(yǎng)和檢修工作，確保各種管道系統運轉正常。2.熟悉消防、辦公用水的管道路線，做好巡視，發(fā)現問題，及時處理。3.負責冷暖水系統管道，所有排水系統管道包括消防水龍頭、消火栓、泵、廁所衛(wèi)生設備、雨水管、樓層屋頂水箱、生活水池、陰井、地漏、閥門及輔件的維修保養(yǎng)清洗工作。4.負責各種管道、閥門及輔件的維護保養(yǎng)。5.做好各種檢修、保養(yǎng)紀錄。6.發(fā)揮工作主動性和團隊精神，配合部門做好其他工作任務。（四）配電室崗位職責1.負責高壓電氣設備的運行監(jiān)視及停、送電操作保證安全供電。2.對配電室的開關柜，變壓電器室進行定期清掃、維護。3.嚴格貫徹執(zhí)行電氣規(guī)章制度。4.必須了解高壓電氣設備的運行方式和運行情況。5.及時發(fā)現一切危及高壓電氣設備安全運行的隱患，將事故因素清除在萌芽之前。6.處理突然發(fā)生的停電事故。7.辦理停電檢修工作票，并負責做好一切安全措施。8.正確進行用電記錄和電量計算，了解負荷情況。9.對危及安全供電的現象有權制止，并報告有關領導。10.堅守工作崗位，任何時間都不得無人值班或擅自離崗。（五）電工崗位職責1.負責供配電、水泵系統、電梯等供配電設備的操作、維修、保養(yǎng)。2.熟練掌握機電設備的操作規(guī)程，安全可靠、按質按量準時地完成維修任務。3.負責供配電設備運行的操作、監(jiān)控、記錄。4.供配電設備發(fā)生異常，及時報告并在主管及班長協助下排除故障。5.負責配電消防中心對自動報警系統、監(jiān)控系統進行維護保養(yǎng)。6.牢固樹立“安全第一”的原則，認真做好本職工作。7.經常檢查有無偷漏電及違章線路架設，發(fā)現問題及時處理并向領導報告。8.負責責任區(qū)域內的清潔衛(wèi)生工作。9.負責保管好個人工具、公用工具、檢測儀表和電器材料。10.負責本崗位用電設備的監(jiān)護管理。（六）維修工崗位職責1.負責公共設施、設備的檢修、檢查、保養(yǎng)，為客戶提供有償服務，創(chuàng)造一個順暢、舒適的環(huán)境。2.遵守公司各項規(guī)章制度。3.服從管理，聽從安排，按時按質按量完成工作，注意安全操作，保證維修質量，盡量讓客戶滿意。4.遵守維修操作程序，做到高效、優(yōu)質、安全地完成維修任務。5.努力學習，不斷總結經驗，提高業(yè)務技術水平和服務意識。6.對客戶文明禮貌，以優(yōu)質服務為公司創(chuàng)效益。7.注意“工完場地清”，節(jié)約用料。8.發(fā)揚主人翁精神，開動腦筋，提出合理化建議，為公司多做貢獻。9.著裝整潔，佩戴工牌，建立、保持公司良好形象。10.積極完成領導交辦的其它工作任務。（七）設備運行人員崗位職責1.遵守公司的規(guī)章制度，不遲到早退。2.嚴格按安全操作規(guī)程執(zhí)行常規(guī)操作項目。3.服從工作安排，堅守崗位，發(fā)生故障時，第一時間到現場處理，保證質量，不推諉，對自己不能處理的故障應及時上報。4.加強對管理范圍內各種設備進行巡視檢查，確保所有設備常處于安全經濟運行狀態(tài)。5.上班時間不得做與工作無關的事，不得用對講機談天。6.做好值班記錄，保持設備現場清潔工作。三、機電設備、設施的運行管理各專業(yè)工程師必須結合本部門設備、設施、房屋的實際情況，制定出適合于各分系統設備、設施、房屋的規(guī)章制度、管理規(guī)定、維修保養(yǎng)規(guī)程，力求在實際運作過程中行之有據、做之有理，進一步保障XX小區(qū)機電設備、設施及房屋的安全、可靠、正常運行。運行值班人員負責系統所轄設備、設施的運行操作及日常巡視檢查工作，并做好每天的運行記錄，運行中發(fā)現問題及時通知有關人員進行處理。維修人員負責各系統所轄設備設施及房屋的維護保養(yǎng)工作，并做好維修保養(yǎng)記錄，對維修保養(yǎng)中發(fā)現較嚴重的設備、設施故障及時上報水電工程部主管，由各專業(yè)工程師組織有關人員進行分析、研究，制定解決辦法，各系統所轄設備、設施的更新改造及重大維修、變更情況應及時在設備檔案中做好記錄。四、機電設備、設施、房屋的管理目標設備、設施、房屋的完好率：≥98%設備、設施、房屋的維修及時率： 100%設備、設施、房屋的維修合格率： 100%第三節(jié)設備設施維修服務標準一、房屋建筑的日常養(yǎng)護維修房屋日常養(yǎng)護維修是指為保持小區(qū)房屋原有完好等級和正常使用，進行日常養(yǎng)護和及時修復小損小壞等房屋維護管理工作。（一）每年進行一次房屋安全普查和房屋完損等級評定，保證房屋完好率達100%。（二）要愛護小區(qū)內設施，未經被服務方批準，不得對小區(qū)結構、設施等進行改動。（三）及時完成各項零星維修任務，零修合格率100%，一般維修任務不超過24小時。二、低壓電器設備的維修服務（一）按照國家和XX地區(qū)相關電氣管理規(guī)范，由電氣工程師根據設備性能、技術資料等，合理制定《低壓電氣設備檢修計劃》及相關操作、維護保養(yǎng)規(guī)程，報被服務方用電管理部門審核同意后執(zhí)行。（二）值班人員必須嚴格按照《值班管理規(guī)定》實行24小時值班制，對有關低壓設備、設施進行巡回檢查，同時做好相應記錄。（三）物業(yè)公用照明設施如走廊、樓梯、衛(wèi)生間等，要及時安排相關人員對其進行檢查、維修。（四）物業(yè)維修人員發(fā)現有私拉、私接電氣線路等情況，須及時向被服務方用電管理部門匯報并協助被服務方用電管理部門處理解決。（五）物業(yè)維修人員每周須對所有電氣、照明設備進行檢查，發(fā)現損壞及時登記、維修。對檢查中發(fā)現的隱患問題，須及時向被服務方用電管理部門報告。每年春秋兩季各安排一次低壓電氣設備的集中清掃、檢修，不留死角。（六）在遇有大風、暴雨等災害性天氣時。電氣工程師須及早組織人員對所有供電系統進行預防檢查，多方位監(jiān)視，同時做好搶修工作準備，災情過后，對所有供電系統全面檢查一次，發(fā)現問題及時處理。（七）發(fā)生火災時，值班人員應立即報警并切斷火災區(qū)域電源，積極滅火。事后必須對供電設備、設施全面檢查方可恢復供電。（八）物業(yè)接到報修電話后，須盡快安排維修人員在15分鐘內到達現場開展維修，做好維修記錄。一般故障維修不應超過30分鐘，活完場凈，被維修單位在維修單上簽字。（九）維修需要停電時，物業(yè)需提前告知被服務方用電管理部門，得到批準后方可進行。（十）被服務方用電管理部門有權要求物業(yè)對不能勝任崗位要求的維修人員進行更換。（十一）遇緊急任務或突發(fā)事故等，物業(yè)維修人員須服從被服務方用電管理部門的臨時調遣并積極協助處理。三、給排水系統的維修服務（一）給排水系統設備應由專人管理，以優(yōu)質服務為宗旨，實行24小時維修值班制度。（二）建立正常供水管理制度，保證水質符合國家標準。（三）制定科學合理的維修保養(yǎng)計劃并組織實施。（四）加強日常巡視、檢查，防止跑、冒、滴、漏，切實貫徹“應修盡修，全面保養(yǎng)”的方針，保證設備設施完好。（五）二次供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全。（六）定期對水箱進行清洗消毒，保持水箱清潔衛(wèi)生，無二次污染。（七）遇有事故，及時搶修，一般情況下，限水、停水需在24小時前通知各相關單位。（八）保證室內外排水系統通暢。（九）節(jié)約用水符合市政府規(guī)定的要求。（十）電開水飲用設備須定期進行除堿，無污垢，熱水器具保持潔凈、光亮，且維修及時，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，不發(fā)生安全方面的問題。四、中央空調系統的設備維護（一）在每年春秋兩季對中央空調系統所有設備各進行一次全面保養(yǎng)、檢修，清洗風道及末端設備，確保設備運行正常，辦公場所內空氣潔凈。（二）中央空調的制冷、通風、加熱等系統在正常工作期間，對系統做好保潔、通風和設備設施的潤滑工作；根據使用情況，每年最少更換一臺冷凍機組的冷凍油等相關保養(yǎng)。（三）值班人員每4小時對冷水機組（冬季為熱交換系統）、循環(huán)水系統、通風系統設備進行一次巡視檢查并填寫記錄，發(fā)現的問題、隱患等須及時處理。（四）根據中央空調系統運行情況，定期檢測、調整軟化水指標，清洗循環(huán)水、通風系統過濾器具，每月沖洗冷卻塔。（五）每周對主、副機和機房進行一次清潔，并做好設備用房的消殺滅鼠工作。（六）根據天氣變化，合理調節(jié)空氣的溫度、濕度。（七）空調工程師每年須按照《空調通風系統運行管理規(guī)范》等國家、地方標準制定中央空調系統運行方案及保養(yǎng)、維護計劃。第四節(jié)機電設備管理作為住宅小區(qū)，其設備運行安全、正常是保證整個小區(qū)正常運作的基本條件。所以，設備的維護、管理顯得尤為重要。小區(qū)的設備設施系統主要由供配電系統、電梯系統、給排水系統、消防系統等組成，對這些系統，需進行綜合管理，從物業(yè)管理服務的角度分析，貫穿設備整個使用壽命期各階段，其具體內容包括：設備的基礎管理、設備使用與維護、設備維修管理和設備經濟運行管理。我們注重設備管理的每一個環(huán)節(jié)，保證各系統設備安全、可靠、經濟運行，最大限度地提高設備服務周期。一、設備的基礎管理（一）設備資產管理設備資產管理的主要內容包括建立設備資產臺賬、建立設備資產檔案、編制設備資產統計表，從物業(yè)管理的自身特點和實際情況出發(fā)，我們的工作重點是設備資產臺賬管理。在小區(qū)的初期管理階段，由我公司小區(qū)物業(yè)管理處組織專業(yè)工程技術人員和技術工人對各系統主要設備進行分類、統計、整理、標識、編號和登記，建立一套完整的設備臺賬，便于日后維護管理查閱。（二）制定設備管理制度和考核指標在物業(yè)接管前，我公司組織各有關人員針對小區(qū)的特點，從各系統主要設備的性能參數、技術規(guī)范和運行要求出發(fā)，結合我們多年物業(yè)管理的經驗，制定一套行之有效的有關設備運行、維護、保養(yǎng)和維修的程序文件、操作規(guī)程、巡視維護規(guī)定等指導性文件，為今后的物業(yè)管理具體實施工作提供規(guī)范化、科學性的指南。同時，還制定各崗位人員的崗位責任制度、各設備機房管理制度等文件，明確劃分各崗位人員的職責，規(guī)定各設備機房的管理要點。二、設備的使用與維護管理設備的管理大體上可劃分為兩個階段，即安裝期管理和使用期管理，安裝期的管理者是建設單位，物業(yè)管理公司承擔使用期的管理。設備使用與維護管理是設備使用期管理的主要內容，其目的是通過對設備使用與維護的科學管理，正確使用和精心維護設備，從而保持設備的良好工作狀態(tài)，防止發(fā)生突發(fā)性故障，降低故障發(fā)生率，延長設備使用壽命，提高使用效率。設備使用與維護管理工作的主要內容有：設備使用初期管理；制定設備使用完好標準、設備使用管理；設備維護保養(yǎng)管理；設備事故處理；設備使用維護質量考核。（一）設備使用初期管理設備安裝驗收交付使用后，在保修期內，管理者對各系統的安裝布置、運行狀態(tài)、操作規(guī)程等情況有一個熟悉掌握的過程，新設備也需要一個磨合過程，由設計、安裝方面的欠缺因素導致的隱患、缺陷有一個暴露顯現的過程，設備的故障率往往較高。在設備使用前期，我們重點培訓各主要設備的操作運行技術人員，在熟悉各系統設備組成和分布的前提下，掌握各設備性能特點、運行參數和操作技能。同時編制相應的記錄，制訂各種責任制度，為運行操作工人配備必要的工具儀表和勞保用具。對運行中發(fā)現的問題，屬于施工單位保修范圍的，積極配合并督促施工單位在規(guī)定的期限內嚴格整改，并對故障修理、完善整改、局部調節(jié)等事項做詳細記錄，歸入設備檔案統一管理。（二）制定設備使用完好標準在設備投入使用的初期階段，我們針對各系統設備的性能特點，本著保證設備性能良好、運行可靠、能耗正常的原則，著手制定一整套的設備使用完好標準，作為用好、管好和維護好設備的指南。（三）設備使用管理1.制定各主要設備的操作規(guī)程，針對不同的設備性能特點和運行要求，對設備啟動前的準備事項、啟動程序、值班工作程序、運行調節(jié)方法、安全狀態(tài)規(guī)定、安全操作規(guī)定、停機程序、停機后的收尾工作、對能源、流體介質、潤滑、備件、材料的技術要求等若干環(huán)節(jié)，制定正確、安全操作設備的技術規(guī)范。2.制定主要設備的使用管理制度（1）從設備使用管理的目標要求出發(fā)，制定一套設備使用的基本規(guī)定（培訓上崗、憑證操作、包機到人、“三好、四會、五定”、“五項紀律”）運行崗位責任制、交接班制度和運行值班巡視記錄制度。（2）設備管理人員和操作人員在操作新設備前接受崗位培訓，各主要設備包機到人（即定人定機），操作人員憑證操作，設備操作人員掌握“三好、四會、五定”的基本要求，遵守“五項紀律”。（3）三好：即管好、用好和維護好設備。（4）四會：即操作、維修人員會使用、會維護、會檢查、會排除故障。（5）五定：即對主要設備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質。（6）五項紀律：即包機到人，憑證操作；遵守安規(guī)、保持現場整潔狀態(tài)；保證潤滑良好、嚴格執(zhí)行崗位責任制度和交接班制度；保管好工具、儀表、附件、常用備件和技術文件；發(fā)現異常，即刻報告并采取適當措施。3.制定各主要設備系統的管理規(guī)程將設備管理的目的、管理職責、工作程序、各項制度及規(guī)定、設備操作規(guī)程、安全規(guī)定、檢查考核要求、管理記錄表格有機結合起來，由管理處和公司根據小區(qū)的實際情況制定一套從設備驗收接管、使用、維護、修理、改造直至報廢更新全過程的管理運作程序化文件，實現設備管理程序化和規(guī)范化的要求。（四）設備的維護保養(yǎng)管理設備維護保養(yǎng)通過對設備的外部和部分內部構件采取擦拭、潤滑、調整、吹掃以及更換少量的小型易損件、濾清件、連接件和潤滑油的辦法進行護理，以達到維持設備的技術性能的目的，它是保證設備處于完好狀態(tài)的重要手段，也是操作人員的主要崗位職責，設備維護保養(yǎng)應達到整齊、清潔、潤滑、安全四項要求。針對設備的性能特點，制定周密的設備維護保養(yǎng)計劃，開展精細的維護保養(yǎng)工作，以改善設備運行條件，防患于未然，減小設備故障影響范圍，延長設備使用壽命，是我們今后物業(yè)管理工作的重要內容。1.設備維護保養(yǎng)的類別和內容（1）日常維護保養(yǎng)：也稱例?；蛉毡?，由設備操作人員對設備進行清掃、吹塵、擦拭，對各運動件和潤滑點進行潤滑，檢查各種壓力、溫度、液體指示信號或傳感信號是否正常，安全裝置是否正常有效，設備運行參數是否正常，電氣控制柜是否正常，附屬設備是否正常。消除跑、冒、滴、漏現象，清潔整理設備機房。（2）定期維護保養(yǎng)：由操作工配合維修工完成，保養(yǎng)周期由工程部根據設備說明書規(guī)定的定期維護要求和運行臺時、運行班制、設備系統的重要性、工作可靠度等情況確定。定期保養(yǎng)時按規(guī)定局部拆卸零部件，進行檢查、清洗、更換易損件和故障件，按周期或根據油質情況換油，清洗或更換過濾網，檢查潤滑點和潤滑裝置，檢查調整安全保護和防護裝置，試驗或整定安全保護動作參數。清洗檢查冷卻裝置，吹掃電氣控制柜。檢查電器元件、各分立電路板、傳感器和控制線路，更換不可靠件，檢查、核定全部運行狀態(tài)的設定參數。2.設備維護保養(yǎng)制度根據設備性能特點和運行要求，采取二級保養(yǎng)或三級保養(yǎng)制度。二級保養(yǎng)制度即日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)，三級保養(yǎng)制度即日常維護保養(yǎng)、一級維護保養(yǎng)（即定期保養(yǎng)，也稱一?；蚨ū＃┖投壘S護保養(yǎng)，三級保養(yǎng)制度中的三級保養(yǎng)增加了部分檢修的內容，不局限于單純的維護保養(yǎng)，是維護保養(yǎng)與檢修工作相結合的特殊維護保養(yǎng)形式。根據小區(qū)各系統不同設備的運行要求，靈活選擇不同形式的維護保養(yǎng)工作方式，使設備達到完好標準，提高設備完好率，延長大修周期。3.設備維護保養(yǎng)的四項要求（1）整齊：設備附件、運行維護工具、儀表、材料、備件應擺放整齊。設備附屬裝置、操作裝置及控制線路完好、整齊。（2）清潔：設備內外可視部位清潔、無破損、銹斑、塵垢、無漏電、漏水、漏氣（汽）漏油現象，工作現場整潔。（3）潤滑：按規(guī)定周期檢查換油，清洗或更換過濾網，保持油質良好、油位油壓正常、油路暢通、油鏡明亮，油杯、油嘴、油線清潔，加油工具齊備。（4）安全：設備電氣電子操作控制系統靈敏完好，絕緣及接地牢固符合要求，安全保護性能完好，監(jiān)控指示儀表準確完好，防護裝置有效，無超壓超溫超負荷工作狀態(tài)。4.設備維護保養(yǎng)組織管理設備維護保養(yǎng)的組織管理工作由工程部會同專業(yè)工程技術人員完成，在制定主要設備的維護保養(yǎng)規(guī)程、維護保養(yǎng)計劃和維護保養(yǎng)質量檢查考核規(guī)定的基礎上，組織操作維修人員實施維護保養(yǎng)的各項工作，專業(yè)工程技術人員擔負巡視、跟蹤、檢查、考核、匯報設備維修保養(yǎng)實施情況和工作質量的責任，實現維修保養(yǎng)工作的全程化、動態(tài)化管理。（五）設備事故處理現代物業(yè)設備運行過程中，因非正常因素的破壞，造成設備停運、功能喪失或降低，釀成設備事故，危及樓宇功能的正常使用，可能威脅到設備及人員的安全。設備事故發(fā)生后，按管理程序逐級上報到分公司經理，根據設備事故損失的嚴重程度，由分公司經理、管理處經理或設備主管部門負責人迅速組織有關人員，進行事故調查分析，查明事故原因。同時，做好事故損失計算，遵循“三不放過”（事故原因分析不清不放過；事故責任人及相關人員未受教育不放過；沒有防范措施不放過）的原則，分清責任，作出事故處理結論，完成處理記錄。在充分認識設備事故危害嚴重性的基礎上，吸取教訓，采取積極有效的管理預防措施，杜絕類似設備事故的再發(fā)生。（六）設備使用維護管理質量考核為了實現用好、管好、維護好設備，更好地為業(yè)主住戶服務的目標，公司根據采購方需求和公司內部管理要求，對設備使用維護管理的質量定期進行考核，及時監(jiān)督檢查設備管理部門、操作維修人員的工作成效和管理質量。設備使用維護管理質量考核從管理質量和使用狀態(tài)兩方面進行考核。設備管理質量考核側重于對各項規(guī)章制度的建立情況、各類管理記錄表格的記錄情況，維護保養(yǎng)計劃、故障修理、計劃維修的執(zhí)行情況的考核，是“軟”指標考核。設備使用狀態(tài)考核針對設備完好狀況（或完好率）和設備故障、事故發(fā)生的頻率進行考核，是“硬”指標考核。三、設備維修管理設備在使用過程中，零部件不可避免會發(fā)生磨損、變形、腐蝕、斷裂，當磨損程度達到一定程度時，設備的技術狀態(tài)逐漸劣化，性能下降，功能降低，甚至喪失使用價值。根據設備運行的具體情況，我們對設備局部或整體進行拆卸以更換磨損、變形嚴重以及功能完全喪失的零部件，并進行適當的調整、調試，恢復設備的正常使用。（一）設備維修方式預防維修：按預先制定的維修技術和計劃要求進行預防性維護與修理，可分定期維修和狀態(tài)維修，定期維修以設備工作時間（包括運行時間和停歇時間）或以設備運行時間為基礎進行的預防維修，本質上是一種周期性修理方式，根據設備性能、使用特點、磨損規(guī)律和狀況，預先制定維修類別、維修間隔期及維修工作內容和要求。它適用于設備的故障及性能劣化與使用累計時間直接關聯的零部件或平時需連續(xù)運行，無法停車的功能輸出及流程類設備，目的是消除故障隱患，增加設備的可靠度。狀態(tài)維修以設備技術狀態(tài)為基礎的預防性維修，根據日常維修、定期檢測和診斷提供的設備狀態(tài)信息，經過統計分析處理，了解掌握設備故障隱患，零部件劣化程度，適時地有針對性的進行專項預防性維修。改善維修：對設備局部或零件的設計結構、尺寸、材質加以改進、改裝，以減少故障、增加設備的工作可靠性降低設備故障率。事后維修：對設備已發(fā)生的故障或性能降低到規(guī)定要求以下的狀態(tài)進行修理，也稱故障修理。（二）維修方式的選擇1.為了保證用最經濟的費用獲得最佳的設備維修效果，我們根據設備運行的可靠性要求、故障頻率、配置情況、運行維修管理組織和人員等情況，靈活選擇合理的維修方式，在保證設備維修質量和設備使用功能的前提下，追求設備維修的合理經濟性。2.從設備故障產生的過程、時間來看，設備故障有隨著時間的延長而逐漸磨損、疲勞、腐蝕、蠕變而產生的規(guī)律性故障；有因某種異常因素作用，在設備任意運行時刻產生的突發(fā)性隨機故障。3.有發(fā)展期的規(guī)律性故障，如導軌、剎車片、密封環(huán)等磨損故障，通過觀察、記錄或預測故障發(fā)展的征兆，我們采用定期維修或狀態(tài)維修的方式排除設備故障。4.無發(fā)展期的規(guī)律性故障，如電器電子元件損壞、桿狀零件的斷裂等。如果故障點發(fā)生在重點設備的零部件上，直接危及到設備正常、安全運行，我們采取緊急維修的方式排除設備故障。如果故障點發(fā)生在非重點設備的零部件上，沒有威脅到設備的正常、安全運行，我們采取事后維修的方式排除設備故障。5.有發(fā)展期的突發(fā)性故障，典型的如軸承，由于磨損、疲勞、軸承的軌道、滾珠會產生微片剝落形成麻點，若不及時更換，在某時刻就會產生突發(fā)性故障，我們充分利用狀態(tài)檢測的手段，采用狀態(tài)維修的方式排除故障。6.無發(fā)展期的突發(fā)性故障，如在異常因素作用下（過載、過熱、過流、沖擊、斷流、斷流等）瞬間及產生斷裂、燒毀等突發(fā)性故障。根據設備的重要性程度、主備用情況采取緊急修理或事后更換修理。（三）維修類別1.大修：按維修計劃，對設備全部或大部分拆解，修復基準件、主運轉件，更換或修復全部不符合技術要求的零件，修理、調整電氣電子控制系統，更換老化的元器件，修復附屬裝置，整理翻新設備外觀，恢復設備規(guī)定的技術狀態(tài)，每三年進行一次。2.中修：將操作維修人員的感官和專用檢測儀器相結合，對設備進行有針對性、有目標性的檢查，獲取設備故障發(fā)展過程的征兆，制定相應的維修計劃，部分解體修理和更換磨損部件，調整部分機構，必要時對基準件、主運轉件進行局部修理、調整、校正，恢復修理項目的技術狀態(tài)。通過設備中修，我們避免了定期維修（主要是大修）時，單純依據設備累計運行時間，而忽略設備原始質量、運轉條件、負荷率、維護保養(yǎng)優(yōu)劣程度，按照常規(guī)經驗或統一的修理周期結構及時間間隔安排大修造成的過剩修理（某些零部件技術狀態(tài)尚好卻安排了修理或更換）或設備失修（某些零部件技術狀態(tài)已劣化卻未安排修理或更換）“帶病”運行的狀況。每年進行一次。3.小修：除定期維護保養(yǎng)的全部內容外，針對巡檢、定檢發(fā)現的問題，更換或修復磨損件和已產生故障的元器件，調整、緊固運動件、連接件，恢復設備正常工作能力。4.定期調整與安全性檢測試驗：定檢調整即定期精度調整，對機械設備定期實施幾何精度檢查調整，檢查調整運動部件運動相互配合間隙，以達到精度和穩(wěn)定的要求。安全性檢測試驗是對動力設備和動力管線的要害部位和關鍵性能參數，按技術要求（規(guī)定的時間周期和性能參數指標）采取各種試驗、測量和測試措施，以掌握動力設備及其系統在相鄰兩次計劃修理期間運行的可靠性和安全性，以及時發(fā)現隱患，預防事故發(fā)生。四、各系統設備設施的維修養(yǎng)護計劃（一）供配電系統1.維修養(yǎng)護計劃供配電系統維修保養(yǎng)表項目時間次數內容低壓配電柜、動力柜、控制柜每天1.清潔衛(wèi)生。2.檢查外觀是否完好，儀表顯示是否正常，有無異常響聲。3.檢查配電開關觸頭接觸是否良好，有無短路、過載現象。半年1.緊固配電裝置螺絲，調整接觸點間隙，更換燒壞觸頭。2.若有過載現象，應更換容量大的配電設備。3.檢查補償電容組有無損壞，緊固連接螺栓。一年1.重復上述檢查。2.檢測接地電阻。3.測試過流保護裝置。4.對電纜托架、底座、柜內外除銹、油漆。照明器具每天1.清潔衛(wèi)生。2.檢查外觀是否完好，有無異常響聲。3.及時更換損壞、破損的燈具每月1.重復上述內容。2.密切觀察供電電壓，防止電壓偏高影響照明器具的使用壽命。3.調整亮度，節(jié)約能源。4.更換過熱配件，避免短路現象。室外路燈每天1.清潔衛(wèi)生。2.檢查外觀是否完好。3.及時更換損壞和破損的燈具。每季1.檢查燈工作時有無異常響聲，及時更換過熱配件，避免短路現象。2.檢查燈罩密封情況。3.檢查燈架的牢固程度。4.燈架（座）生銹部位防護油漆。供電線路及母線槽每周1.清潔衛(wèi)生。2.檢查敷設環(huán)境有無積水、雜物、蟲鼠害。每月1．重復上述內容。2．檢查線路有無過熱現象。3．檢查進出線路接線裝置是否完好。每年1.重復上述內容。2.檢測線路絕緣電阻。3.緊固各連接螺栓，電纜橋架、托架、母線槽除銹、油漆。配電箱每周1.檢查配電箱開關有無過熱現象。2.檢查配電箱各開關有無異響。半年1.開箱檢查個開關接線端子有無過熱、打火、燒蝕的現象。2.緊固各壓線螺絲。3.測試配電箱內漏電開關運行可靠性。避雷帶每周清潔不銹鋼避雷帶每季1.對圓鋼避雷帶生銹部位刷漆。2.檢查避雷帶搭接部位焊接是否牢固。每年每年四月初對不同高程的避雷帶接地電阻進行測試。接地帶每季1.接地帶生銹部位刷漆。2.檢查接地帶搭接部位焊接是否牢固。每年每年四月初對接地帶接地電阻進行測試。2.柴油發(fā)電機維修養(yǎng)護計劃要求發(fā)電機可隨時啟動。具體項目時間次數內容具體要求柴油發(fā)電機每周一次機房、設備衛(wèi)生的清潔；檢查其潤滑油油位、冷卻水水位、燃油量、蓄電池電位和傳動皮帶、排煙系統、控制箱是否正常；目檢發(fā)電機有無損壞、滲漏，皮帶是否松弛或磨損。清潔電氣接頭和蓄電池，并根據情況補充蓄電池電解液；試運行30-40分鐘，觀察油壓、油量、水溫、電壓、電流、頻率是否正常，發(fā)電機組有無異常聲響。設備清潔，設備能夠正常運行每半年一次重復上一次檢查；打開發(fā)電機端蓋，檢測對地絕緣電阻，并除塵；檢查配電箱內接頭是否擰緊；檢查各類傳感器信號是否正常；用壓縮空氣清除發(fā)電機控制屏內的灰塵，擰緊各接線頭。對于生銹或過熱的接線頭應進行處理并擰緊。阻值合格，接頭緊固，信號正常每年一次重復以上兩項檢查；先調整氣門及噴油嘴，調整皮帶張緊輪，根據機組運行情況更換潤滑機油、機油濾清器、燃油濾清器及空氣過濾器。皮帶無磨損和打滑現象，更換已損壞配件二年一次重復以上三項檢查；清洗并校準油嘴、燃油泵及真空控制器，檢查或更換風扇、水泵、皮帶張緊輪軸承、水泵后部張緊輪；檢查機油泵、燃油泵、冷卻水泵，并清洗水箱，更換各類磨損件。設備運行正常3.效果保證24小時正常運行。4.記錄（1）供配電系統巡視維護表；（2）供配電系統維修保養(yǎng)表；（3）接地電阻測試記錄表。（二）給排水系統1.維修養(yǎng)護計劃給排水系統維修保養(yǎng)表項目時間次數內容生活泵、噴淋泵、消防泵等各種水泵每天1.機房衛(wèi)生；對機體擦拭去灰、保持干凈無塵。2.每2小時觀察其水位、水壓、電壓、電流指示是否正常，電機及水泵有無異常聲音，電機、控制柜、變頻設備有無異味和異常響聲。3.檢查壓盤根處滴水，是否符合規(guī)范，如不符合則應壓緊端蓋螺絲或更換盤根；檢查閥門有無滴漏現象。4.有故障及時處理。每月1.重復上述檢查。2.生活供水的主、備用泵進行手、自動切換試驗并記錄。3.消防泵、噴淋泵應啟動管網末端試水裝置或打開水泵出水管放水試驗。4.注意水壓表是否在檢驗合格后的規(guī)定時間內使用。每年1.電機、泵體軸承清洗加潤滑油；如有異常聲響，則更換同型號規(guī)格軸承。2.除銹、刷漆。3.檢測電機絕緣及接地電阻。4.檢查電機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如有損壞則更換。5.調較中心線6.檢測變頻器的工作狀況。7.系統性能測試。水箱、水池每周1.檢查外觀是否完好，有無跑、冒、滴、漏現象，箱口紗網及透氣口、排污管口、溢流管口防蟲網是否完好。2.打開排污閥排污。3.手動供水試驗。4.觀察水質情況，檢測水的pH值和含氯量。每月1.重復上述內容。2.除銹刷漆。3.按規(guī)定比例投放消毒藥品（漂白粉3～5毫克/升）。每半年1.清洗內部，按比例投放漂白粉進行消毒。2.送樣進行水質化驗。噴淋管網每周1.檢查噴淋頭是否滴漏，噴淋管網壓力是否正常。每半年1.更換失靈壓力表。2.放去管網污水，并試驗。消火栓每月1.清潔衛(wèi)生。2.檢查外觀是否完好。3.檢查配件是否齊全。4.檢查水帶是否發(fā)霉、破損，水帶、水槍、消防栓接口是否正常。每半年消防演習（水槍水柱射程大于30米，能實現聯動）。供水、排污管網每周1.檢查外觀是否完好，應無滴、漏現象。2.檢查閘閥，觀察供水壓力表是否正常。每季1.重復上述內容。2.清理管道內的雜物，疏通排污管道。3.檢查閘閥開啟、關閉是否靈活，有無跑、冒、滴、漏現象。每年1.重復上述內容。2.檢查修整全部管架。3.管道及支架除銹刷漆。4.檢查止回閥、浮球閥、液位控制器是否正常。5.管道內部清洗、防腐處理。給水井、雨水井、污水井每周1.檢查井蓋是否蓋嚴、完好，開蓋檢查井底是否有污物，如有則清除干凈。2.檢查井蓋鑄造字跡是否清晰，安裝位置是否正確。半年1.重復上述檢查。2.清理污泥，疏通下水管道。3.井蓋刷漆。2.效果（1）建立用水、供水管理制度并落實，積極協助業(yè)主（住戶）安排合理的用水和節(jié)水計劃。（2）建立給排水設備維修保養(yǎng)制度并嚴格執(zhí)行，設備和管道系統狀況良好，遇有事故，維修人員及時到場搶修，供水系統功能正常，排水系統通暢。（3）限水、停水能預先通知業(yè)主（住戶）。（4）操作人員健康合格證齊全，保證二次供水無污染發(fā)生。3.記錄（1）給水系統巡視維護表；（2）給水系統維修保養(yǎng)表；（3）排水系統巡視維護表；（4）排水系統維修保養(yǎng)表；（5）供水系統月測。（三）電梯系統1.系統組成電梯系統由XX臺電梯組成。2．維修養(yǎng)護計劃電梯系統維修保養(yǎng)表項目時間次數內容電梯設備每天1.清潔衛(wèi)生。2.轎廂照明是否正常。3.控制盤指示層、指示燈是否正常。4.檢查控制柜及電機溫度是否過高，機房空調器的制冷狀態(tài)是否正常，運行是否有異常和振動。5.檢查電梯轎廂是否有雜物。每周1.檢查并擰緊各接線端。2.檢查安全裝置，并做好記錄。3.轎廂上不銹鋼油。每半月1.對各安全裝置清潔檢查，并進行調整。2.檢查井道、轎頂照明，清潔井底衛(wèi)生。每月1.測試各裝置安全回路的電器操作。2.檢查選層器、限速器接線端、接線和有關控制點情況。3.檢查電梯各傳動部位工作是否正常。每季1．檢查各鋼絲繩張力是否平衡、有無破損斷股現象。2.檢查底坑緩沖器油位情況，并作補油。3.檢查各層標記是否清晰。4.電梯各運動部件加潤滑油。每年1.對導軌夾塊螺釘進行檢查加固，檢查各纜繩及補償鏈條損壞情況。2.對各活動部件換油潤滑。3.做好維修保養(yǎng)記錄。4.由勞動安全部門按國家有關標準對電梯進行年度檢查。備注：每年按期年檢一次。3.效果（1）電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，電梯維修、保養(yǎng)人員均持證上崗，電梯各種年審證件齊全。（2）嚴密的安全運行和維修保養(yǎng)規(guī)章制度得到落實，各種維護保養(yǎng)、巡視檢查記錄統一歸檔管理，資料完整。（3）電梯運行狀態(tài)良好，安全設施齊全有效，轎廂及機房整潔，通風、照明及其他附屬設施完好。（4）出現運行故障后，管理處及時解救電梯內被困人員，維修人員在20分鐘內到達現場搶修。4.記錄（1）電梯系統巡視維護表；（2）電梯系統維修保養(yǎng)表。（四）消防設備設施管理1.各消防系統管理維護方案（1）水消防系統水消防系統維護表序號項目名稱周期巡視維護要點質量標準1消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵每日1.檢查電源及控制系統是否正常，水泵運轉部分是否潤滑良好。2.檢查水泵運行時是否平穩(wěn)，有無異響，電源指示有無波動。3．控制箱清潔，檢查標志是否完好無損。4.啟停機時檢查盤根滴水是否超標。1.設備整潔，標志明顯。2.運行時盤根滴水不得超過20~30滴/分鐘，停機時不得有滴漏水現象。3.保證24小時供水。4.能正確自動啟動。每周清潔配電柜，緊固接線端子及電機接線頭。每月檢查盤根及機封磨損情況，更換盤根或機封形圈。每年1.調整聯軸器間隙及同心度，更換磨損的彈性塊（柱）。2.測試電機絕緣，更換軸承，加注潤滑油，對設備外觀進行除銹、油漆。3.檢查密封環(huán)及葉輪等運轉部件磨損情況，及時更換損壞部件。2供水管道每日1.檢查管道有無滲漏水及銹蝕情況。2.檢查各閥門是否啟閉靈活，有無滲、漏水及銹蝕現象。3.檢查管道系統各標牌是否清晰、準確、完好。1.管道無滲、漏現象。2.外觀整潔，保護漆顏色一致。3.閥門啟閉靈活，無滴漏水現象。每年1.緊固管道托架及固定支架，對管道及支架閥門進行除銹、油漆。2.修補、更換損壞的管道及閥門。3水管輔件每日1.檢查水錘消除器是否靈活可靠，接頭有無滲漏水。2.檢查管道伸縮管是否完好，有無滲漏水。3.檢查各配套設施安裝是否牢固，有無松動及滲漏。1.啟、停水泵時無水錘沖擊聲。2.外觀整潔。標志色鮮明，無滲漏水。每年1.清洗止回閥及水錘消除器內部，保證無堵塞、銹蝕。2.檢查管路伸縮管，如有開裂滲漏水現象及時更換。3.緊固各配套設施連接鏍栓，更換密封膠墊。4水流開關每月1.檢查水流開關是否完好、無損。2.檢查電線接頭有無脫落，電線有無破損、斷線情況。3.檢查噴淋水管壓力是否正常。管道內水一旦流動，水流開關即動作，將信號正確反饋到消防主機。每年1.緊固水流開關接線盒內接頭。2.檢查開關是否動作，啟（閉）是否靈敏。3.檢查管路有無漏水現象。五、機電設備設施搶修、應急處理方案（一）停電應急處理措施機電設備故障停電1.首先查明故障原因，根據具體情況啟用備用供電設備，并積極組織人員搶修故障供電設備，及時恢復供電，盡量縮小停電影響范圍。2.各設備機房、樓梯、通道、地下車庫等出口地方均安裝應急燈，并保證運作正常，作為人員疏散照明之用。（二）給排水系統應急處理方案1.市政供水計劃性停水，管理處提前通知業(yè)主（住戶），說明停水原因、停水時限等，做好水池蓄水工作。2.市政供水管網故障造成突發(fā)性停水，來不及通知業(yè)主（住戶）時，管理處設法滿足業(yè)主（住戶）生活用水，事后向業(yè)主（住戶）說明原因。3.由于供水設備故障造成突發(fā)事故，按下列程序執(zhí)行：（1）接到事故報警后，工程部人員應在5分鐘內趕到現場控制事態(tài)發(fā)展。（2）工程部人員在5分鐘內查出事故原因并及時處理，不能及時處理的迅速向公司匯報，請求支援。（3）事故不能在2小時內處理的，管理處經理簽發(fā)停水通知單，并附上處理方案告知業(yè)主（住戶）。（4）根據現場的具體情況，關閉相關的供水設施，并啟動相關的排污設施，防止水患。（三）電梯應急處理方案無論是停電或電梯自身發(fā)生故障造成意外停梯，還是因為消防系統報火警引起電梯迫降，都給乘梯人員帶來極大不便，甚至使乘客受到驚嚇。為此，須嚴格按以下程序執(zhí)行，保證乘客的人身安全。1.當消防系統報火警引起停梯時，消防值班人員應沉著冷靜，迅速查清報警點位置和數量，電話通知保安值班人員急赴現場查看，同時用對講電話提醒乘客保持鎮(zhèn)靜?，F場確認發(fā)生火災時必須立即通知管理處組織人員滅火救災，同時停止電梯運行。若系誤報，盡快排除故障，恢復電梯、扶梯正常運行。2.突發(fā)性停電或電梯自身故障引起電梯停止運行，消防值班人員應通過對講電話告訴乘客不要驚慌失措，不可將身體任何部位探出轎廂外，然后立即通知工程部人員，根據樓層燈指示或小心開啟外門察看，確定轎廂所在位置，在解救被困人員離開轎廂前，應先切斷故障電梯電源，視情況依下列步驟釋放被困乘客。（1）轎廂停于接近候梯廳門口的位置，且高于或低于樓面不超過0.5米時，用專用外門鑰匙開啟外門，同時用力緩慢打開轎廂門，協助乘客安全離開轎廂，然后重新將外門關好。（2）轎廂停于遠離侯梯廳門口的位置，如果轎廂門處于半關閉狀態(tài)，應先將其完全關閉或開啟，然后通過手動盤車使轎廂就近平層，用專用外門鑰匙打開轎廂門解救出被困人員，然后重新將外門關好。（3）手動盤車時，至少兩人進行，一人雙手抓牢盤車輪，另一人撬開抱閘，每松開抱閘一次，盤車一次，進行間斷操作。若轎廂停于最高或最底層候梯廳門口以上或以下位置時，應在松開報閘的同時把握緊盤車輪，用人力盤車使轎廂向正確方向移動，嚴禁松閘后讓轎廂自行移動。（4）若電梯因安全鉗動作停車，手動盤車無法生效，則從安全窗解救出被困乘客。3.電梯自身發(fā)生故障時，解救出被困人員后立即組織人員檢修，查明事故原因，消除隱患，如不能自修，必須盡快通知電梯維修專業(yè)人員排除故障，恢復電梯正常運行，并寫出事故書面報告交管理處管理班。第五節(jié)電力系統維修管理制度小區(qū)電力系統維修管理制度：一、修理電器設備，應聘請持證的合格技師。二、應明了小區(qū)各種電力供應的設備所在。如：小區(qū)的電力總掣、業(yè)主的電路分線、保險絲、消防電泵掣、電表及各水泵掣等，并且明了其緊急開關的操作程序。同時必須購置后備保險絲、消防總掣、電表及各水泵掣等，以備急修時使用。三、如部分業(yè)主電力中斷，應由管理處派人檢查修理小區(qū)供電系統，及時排除故障。四、全座樓宇電力突然中斷，應先檢查小區(qū)之總掣是否正常，如屬于正常則與供電公司聯系詢明情況。五、公共使用的電力設備，如電梯、總掣走廊及電梯之電燈、水泵及消防系統之電線等應經常檢查，如有損壞或有過熱現象，應立即派人修理。六、接到供電公司通知停電時，應即貼出通告，清楚列明日期、時間及受影響的設備，如供水系統、室內電器，以便住戶有所準備。公共照明、電梯不停，由小區(qū)自備發(fā)電機供電解決。停電完畢后，貼出恢復供電通告，并檢查各系統是否恢復正常。七、經常檢查、水保養(yǎng)弱電系統，如：大廳與各戶的對講系統和電梯監(jiān)視系統必須保持完好正常運行。發(fā)現問題立即處理。八、在小區(qū)出入口處，各大廳應備有充電式緊急照明設備，管理處亦應常備手電筒。九、小區(qū)內的總掣房、機房及各層的電表均應保持整潔，不得放置各種雜物。十、小區(qū)供電系統由專業(yè)人員定期檢查保養(yǎng)，以保證安全正常供電。第六節(jié)電梯、貨梯的運行與管理一、目的乘梯人員按規(guī)范乘梯，是維護自身安全的前提。二、適用范圍項目所屬全部客、貨電梯。三、管理職責工作負責人：電梯維修工、監(jiān)控室值班人員及相關秩序維護員。四、內容客梯以承載業(yè)主為主，消防梯、貨梯以承載高層進出貨物為主。嚴禁易燃、易爆等危險品和超長、超重等物品進入電梯。維修、保養(yǎng)、清潔等原因造成停梯，應在基站設置告示牌。任何人不得在電梯機房、轎廂、井道吸煙。小孩不應在候梯大廳附近追逐。候梯大廳附近不要放置妨礙業(yè)主進入的貨物。雨天時，保持候梯大廳及轎箱內無積水，以免業(yè)主滑倒受傷。積水若流入井道時，電梯應立即停在滲水樓層上面，并排除積水。機房內外及其通道不能堆放雜物。機房內必須有消防設施。機房內有足夠照明，及應急照明，室溫28-30Oc，濕度70%，空氣通爽。電梯鑰匙由專人保管。避免幼童單獨搭乘電梯，應由成人陪同。業(yè)主勿在轎內蹦跳，以及打鬧等，否則可能會引起電梯誤動作。轎內裝設閉路監(jiān)視器，監(jiān)控室可隨時監(jiān)管電梯運行情況。除特別設計的載貨電梯，勿用機動叉車在轎內起卸貨物。電梯故障或停電困住乘客時，監(jiān)控中心及時通過轎內電話安慰業(yè)主，告誡業(yè)主切勿強行打開廳門，并馬上通知主管和維保人員，由管理人員和電梯專業(yè)人員處理。第七節(jié)空調系統的管理一、空調系統的組成（一）中央空調子系統主要包括制冷主機、二次熱交換、及附屬水泵（冷凍泵、冷卻泵）、冷卻塔、空氣處理機（空調機）、送風機（新風機、抽風機、送（通）風誘導器、空調管網、冷媒的處理設備、配套電氣控制設備等。（二）專用空調子系統主要包括恒溫恒濕空調機、醫(yī)療專用凈化空調、窗式空調機、分體空調機、配套電氣控制設備。（三）專用空氣處理系統主要包括正負壓力系統、氧氣系統、配套電氣控制設備。（四）采暖子系統主要包括鍋爐、常壓熱水機組及其配套電氣控制設備。二、空調系統設備房的環(huán)境要求（一）空調系統主機房1.天花、墻身刷白，在對外部可能形成噪聲影響的機房，應在門、墻及天花做好吸音隔噪措施。2.地面宜做防塵的油漆處理、并應做好疏水、防水處理。3.冷卻系統、冷凍水系統的管道上應噴上明顯的字樣，并用不同的顏色標示出其介質流向，如“冷卻上水管”“冷卻回水管”、“冷凍上水管”“冷凍回水管”等字樣。4.所有閥門應掛上用比較耐用的材料做成的標示牌，標示牌內應有對應設備的有關技術數據和在系統內的功能、正常狀態(tài)下的規(guī)定狀態(tài)等內容。5.主機臺架應高于地面，在Y型過濾器及放水閥門位置的地面應有良好的排水明溝。6.屬于冷凍水系統的設備、管道（含泠凍水泵的泵體），其保溫應該是良好的，冷凍水泵及冷卻水泵的泵軸的軸向漏水應有專門的排水通道。泵基礎、泵臺架應保持清潔、干燥。（二）新風機房及空氣處理機（風柜）房。1.設備房門應外開，門坎應為不低于10cm高的防水地坎，基座四周應設置排水明溝、地漏完好，新風進口、回風百葉應潔凈無塵。2.設備房內的維修照明完好，應設置作為維修用的專用插座。3.二次冷凍泵及熱交換器機房。環(huán)境要求跟中央空調系統主機房相同。（三）排風機房1.機身應噴涂防銹漆（對于非鍍鋅機件）。2.風機機座和風管支撐件均要防潮防腐處理，用水泥制作的機座墩，應用專用的地板漆進行覆蓋。應懸掛排風風機的標示牌（內含包括技術數據、功能、狀態(tài)等內容）。3.設備和設備附件以及房間的墻身、天花頂部應保持清潔、干燥。（四）露天的加壓送風機及排煙風機1.露天的加壓送風機及排煙風機在有條件的情況下，應加裝防雨蓬架。機身應噴涂防銹漆和外層保護漆（建議銀灰色）。對風機機座和風管支撐件均要防水防腐處理。2.在適當的位置上就懸掛標示牌（包括技術數據、功能、狀態(tài)等內容）。設備和設備附件應保持清潔、干燥。帶電、旋轉部件、進（出）風口應有安全警示標志。三、空調系統的標識（一）在空調設備地應有“主機房（冷凍站）”、“二次熱交換機房”“新風機房”“空調機房”“空調系統配電房（柜）”等功能標示牌。（二）機房設備的主供電導線上應有分相標準（紅色、黃色、綠色）的色彩識別。（三）冷凍（卻）水管路系統必須在明顯、關鍵位置設置有水流方向和供水區(qū)域的標志。（四）冷凍（卻）水管路系統管路控制閥必須懸掛包括系統唯一編號和功能的標識牌（隸屬系統、型號、功能等）及懸掛啟閉狀態(tài)標識牌。（五）空調配電柜在相關回路懸掛其運行狀態(tài)和警示牌。四、空調系統的管理要點（一）配備專業(yè)人員，維修和運行人員持證上崗。（二）建立規(guī)范完善的空調運行制度和維修養(yǎng)護制度并嚴格執(zhí)行。（三）空調系統安全、正常，保持狀況良