前期物業(yè)服務(wù)維修、養(yǎng)護和管理方案

PAGEPAGE49前期物業(yè)服務(wù)維修、養(yǎng)護和管理方案目錄第一節(jié)房屋本體和公共設(shè)施的養(yǎng)護 1一、物業(yè)維修養(yǎng)護的基本原則 1二、物業(yè)維修養(yǎng)護的組織實施方案 1第二節(jié)共用設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng) 5一、供配電系統(tǒng) 5二、弱電系統(tǒng) 5三、給排水系統(tǒng)及其配套設(shè)施 6四、排水設(shè)施 7五、道路、停車場（車棚、車庫）及配套設(shè)施 7六、智能化安保系統(tǒng) 8七、電梯運行與管理 8八、變配電系統(tǒng)維保方案 11九、給排水系統(tǒng) 14十、電梯系統(tǒng) 16十一、消防系統(tǒng)維保方案 19十二、電子門警系統(tǒng) 21第三節(jié)突發(fā)設(shè)施設(shè)備故障的應(yīng)急方案 22一、供電系統(tǒng)應(yīng)急搶修、處理方案 22二、電梯應(yīng)急處理方案 24三、給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理方案 26第四節(jié)業(yè)主自用部位裝修管理方案 28一、土建部分 28二、電器部分 29三、裝飾部分 30四、給排水、衛(wèi)生潔具 30五、空調(diào)安裝管理規(guī)定 31六、裝飾裝修常規(guī)管理 33第一節(jié)房屋本體和公共設(shè)施的養(yǎng)護一、物業(yè)維修養(yǎng)護的基本原則小區(qū)房屋本體和公共設(shè)施維修、養(yǎng)護由管理處維修服務(wù)中心主管，并配備專業(yè)人員負責(zé)實施。管理上采用綜合性管理和專業(yè)化管理相結(jié)合的方式。專業(yè)化管理與社會化協(xié)作相結(jié)合。管理處維修中心的管理范圍為房屋本體和公共設(shè)施的日常保養(yǎng)和維修，房屋主體的小修及機電設(shè)備中修以上的工程分包給專業(yè)公司，維修服務(wù)中心負責(zé)對分包工程實施監(jiān)理和檢查。分系統(tǒng)、按類別建立房屋和實施的基礎(chǔ)工程資料、維修技術(shù)檔案以及設(shè)備設(shè)施運行和維修的管理制度。按年、季、月分別制定物業(yè)維修養(yǎng)護的作業(yè)并組織實施，每年分別擬定設(shè)施和房屋本體大修計劃。堅持預(yù)防性為主的計劃維修保養(yǎng)制度。按日、周、月、季、年確定各類別和內(nèi)容的維修和保養(yǎng)；嚴格執(zhí)行維修保養(yǎng)的運作程序和作業(yè)規(guī)范。通過預(yù)防為主的計劃維修保養(yǎng)實施，延長設(shè)備修理間隔期，保證小區(qū)設(shè)備設(shè)施不應(yīng)有的磨損、老化的損壞。二、物業(yè)維修養(yǎng)護的組織實施方案（一）房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位巡檢對象養(yǎng)護維修方案與要求質(zhì)量標準每周對屋架、柱、梁、沉降縫、裝飾區(qū)域的墻與頂棚巡查一次，發(fā)現(xiàn)問題，即時處理、維修。每周對室外鋼結(jié)構(gòu)件進行一次目測檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理、維修。每年對房屋基礎(chǔ)進行一次巡查，防止白蟻及腐蝕性液體的侵害。及時了解各辦公使用區(qū)域內(nèi)有無白蟻情況。由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由工程部按房屋修繕規(guī)定實施維修。如局部受損較重，應(yīng)請專家會診后，提出方案，委托專業(yè)公司設(shè)施。每二年對室外鋼結(jié)構(gòu)進行一次敲鏟、除繡、油漆。屋架、柱、梁、檀條等在巡查時對損壞變形嚴重的需加固、補強或拆換，以確保鉤件的承載力。基礎(chǔ)不均勻沉降，影響上部機誒構(gòu)，傾斜、開裂、變形，應(yīng)查清原因，有針對性地進行加固。安全、正常使用、功能完善。建筑物白蟻防治標準，房屋修繕標準。有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范。除繡處需顯出金屬光澤，油漆、底漆、面漆各兩道。（二）外墻巡檢對象養(yǎng)護維修方案與要求質(zhì)量標準每周對大理石、玻璃、鋁板、臺階、雨蓬巡查一次。對臺階，雨蓬每月檢查、每季養(yǎng)護一次。墻體、臺階、雨蓬無裂縫、不開裂、不松動、不剝落。無鼓、無脫、無滲水、整潔統(tǒng)一，功能完善；房屋修繕標準；有關(guān)工程施工技術(shù)標準。（三）道路巡檢對象養(yǎng)護維修方案與要求質(zhì)量標準由維修服務(wù)專中心業(yè)維修工按項目每天檢查一遍，隨壞隨修。每年對局部損壞嚴重、修補多次地路面、道牙、人行道板進行整修。平整、無坑洼、無積水、無缺損；路面修繕質(zhì)量標準；人行道鋪設(shè)修繕標準。（四）屋頂巡檢對象養(yǎng)護維修方案與要求質(zhì)量標準每季對隔熱層、防水層破損造成屋面滲漏、避雷帶脫焊、間斷、屋面積水檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。屋頂、外墻面每月檢查一次。對隔熱層每季度進行一次檢查，確保完好無損，屋面無滲漏。每半年檢查一次伸縮縫，在臺汛季節(jié)來臨之前必須檢查一次。要求對屋面泄水溝每月進行一次檢查、清掃，確保泄水暢通。在臺汛季節(jié)，每周檢查清掃。無積水、無滲漏。隔熱層完好無損。避雷帶無間斷。房屋修繕標準。（五）溝渠池井巡檢對象養(yǎng)護維修方案與要求質(zhì)量標準由工程部專業(yè)維修工按作業(yè)規(guī)程每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。每半年對井壁脫落修理一次。每年對井蓋編號刷漆一次。每年汛期前對井內(nèi)堆積物清理一次。井蓋無缺損，完好率達100％。流水暢通，井內(nèi)無積物，井壁物脫落。井蓋上標志清晰。（六）樓內(nèi)設(shè)施巡檢對象養(yǎng)護維修方案與要求質(zhì)量標準每周對地面、墻面、天花板、門窗、梁柱、樓梯踏步、扶手目測檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。對地面、踢腳線、踏步每季檢查一次。對墻面、天花板、天窗、扶手每月檢查一次。門窗應(yīng)開關(guān)靈活，不送動，不漏風(fēng)；木裝修應(yīng)牢固、平整、美觀，接縫嚴密。地坪應(yīng)平整、牢固、安全、無倒泛水。水泥地面不起沙、不空鼓、不開裂。油漆粉刷要求不起殼、不脫落、無繡跡、色澤均勻，盡量與原色一致。對鐵、木構(gòu)件應(yīng)進行周期性地油漆保養(yǎng)。（七）停車場巡檢對象養(yǎng)護維修方案與要求質(zhì)量標準由工程部專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程每天檢查一遍，隨壞隨修。每年對局部界石進行一次修整。平整、無積水、無缺損；路面修繕質(zhì)量標準；綠地修繕標準。第二節(jié)共用設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)一、供配電系統(tǒng)1.建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度；2.值班人員具備變配電運行知識和技能，具備上崗資格，持有上崗證書；3.保持配電房清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面無污漬；4.潮濕天氣時，采用安全有效措施，保持配電房內(nèi)主要電器設(shè)備干燥；5.每月檢測1次配電房內(nèi)有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕；6.每日填寫運行記錄，建檔備查。二、弱電系統(tǒng)1.操作人員受過專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗；2.工作時認真負責(zé)，精神集中，對異常情況能及時識別；發(fā)現(xiàn)異常，及時處理；3.有切實可行的維修保養(yǎng)計劃；保養(yǎng)、檢修及時；4.對相關(guān)設(shè)備、設(shè)施定期進行調(diào)試，使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài)；5.工作、維修、養(yǎng)護有記錄，特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進入經(jīng)過授權(quán)，密碼有有效保護；6.分系統(tǒng)定時檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點的工作及運行狀態(tài)，定期對各類信息、數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，形成日、月報表。三、給排水系統(tǒng)及其配套設(shè)施1.增壓泵、給水設(shè)施等2.保持泵房清潔衛(wèi)生，良好的通風(fēng)、照明和采暖，地面排水暢通，每3個月（結(jié)合清洗水池）清洗1次泵房；水泵運行正常，每2小時巡查泵房1次，以防低位水池液壓閥（浮球閥）失靈，各種儀表指示穩(wěn)定正常，閥門開關(guān)靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經(jīng)常啟動的水泵，每月啟動1次，保持水泵能正常運行，每月檢查1次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態(tài)；水泵運轉(zhuǎn)部件經(jīng)常加油，保持潤滑靈活；每年對水泵機組清潔保養(yǎng)1次；每日填寫水泵運行記錄，建檔備查；3.每半年對共用明裝給水管道進行1次全面檢查維修，對輕度銹蝕應(yīng)將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后再刷兩遍面漆。各類閥門定期開關(guān)，對出現(xiàn)故障的閥門及時修復(fù)，閥門應(yīng)開關(guān)靈活；4.專業(yè)人員專人巡視，每日檢查泵、管道、水箱、閥門、水表狀況，定期保養(yǎng)、維護，出現(xiàn)問題隨時處理。四、排水設(shè)施1.樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查，每3年全面檢查更換1次；2.每周清掃1次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草；達到目視基本干凈無污漬、無雜草，排水暢通，無積水、臭味；3.每2個月對地下管井清理1次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；每季度對地下管井徹底疏通1次，清理結(jié)束地面沖洗干凈。清理時地面豎警示牌，必要時加護攔。清理后達到目視管道內(nèi)壁無粘附物，井底無沉淀物，水面無漂浮物，水流暢通，井蓋上無污漬、污物。五、道路、停車場（車棚、車庫）及配套設(shè)施

1.加強道路維修與養(yǎng)護，制定詳細的道路維修養(yǎng)護計劃，按照合同約定實施；2.保持居住區(qū)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；3.設(shè)立報修渠道，并有巡查制度，專人負責(zé)，發(fā)現(xiàn)損壞及時修補；4.按照業(yè)主公約的約定，勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物；5.停車場、棚、房完好無損，有大、中、小修計劃；6.停車場內(nèi)照明設(shè)施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設(shè)備，符合停車場規(guī)范要求，便于管理和車主停放車輛。六、智能化安保系統(tǒng)每日進行系統(tǒng)檢查，確保系統(tǒng)始終處于正常、安全運行狀態(tài)。1.日檢：系統(tǒng)外觀：前端、終端傳輸線路信號日常檢查記錄；軟件測試。2.例檢：系統(tǒng)外觀：前端、終端傳輸線路信號傳輸階段性檢查、記錄；軟件測試。3.監(jiān)檢：對日常維護工作、例檢工作進行監(jiān)督，對其工作成果進行測評。4.制定維護計劃（1）小修計劃：根據(jù)日常維護記錄、月檢記錄及報告，制定每季一次的小修計劃。（2）中修計劃；根據(jù)季檢記錄及報告，年檢記錄及報告制定每年一次的中修計劃。（3）大修計劃：根據(jù)年檢記錄及報告，制定每三年一次的大修計劃。保安人員負責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運行操作，每班清潔中央監(jiān)控室及設(shè)備表面；每次交接班時檢查監(jiān)控設(shè)備系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)異常情況立即報告管理服務(wù)中心并迅速聯(lián)系專業(yè)維修保養(yǎng)單位處理，同時立即采取人工保安補救措施。七、電梯運行與管理1.電梯及其安全設(shè)施每周不少于1次進行清潔、潤滑、調(diào)整和檢查等例行保養(yǎng)；每年對小區(qū)所有電梯進行1次全面綜合檢查、清洗、潤滑、修理、調(diào)整和測試；年度檢測由維修保養(yǎng)企業(yè)的注冊安全檢測員實施并簽署檢測報告；每臺電梯每隔2-3年必須進行1次負荷校調(diào)試驗，負荷校調(diào)試驗由注冊安全檢測員實施并簽署試驗報告。試驗報告副本應(yīng)送有關(guān)行政主管部門備案。（1）保持電梯機房清潔，每周1次清掃地面和擦拭控制柜、主機表面，地面無積灰，控制柜、主機表面無污漬；保持電梯機房消防設(shè)施完好；每年檢查2次電梯井底，清除垃圾雜物。（2）確定合理的電梯運行時間，隨時監(jiān)督電梯運行狀況，加強日常維修保養(yǎng)，適時降溫、通風(fēng)、防雨，做好運行服務(wù)，經(jīng)常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監(jiān)督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運行情況，建檔備案。（3）電梯維護保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主（使用人），并盡可能減少對業(yè)主（使用人）正常生活的影響。建立電梯運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容；住宅電梯年故障率低于5%。（4）制定緊急救援方案和操作程序，在接到報警信號15分鐘解救乘客、排除設(shè)備故障。（5）使用有關(guān)行政主管部門統(tǒng)一制定的《起重機械安全技術(shù)檔案（電梯類）》，對電梯逐臺建檔、建卡、注冊登記。（6）按照國家有關(guān)制度組織辦理電梯年檢和電梯準用證。2.工作程序（1）電梯維修保養(yǎng)管理：①電梯主管和電梯維保公司根據(jù)電梯安全維護操作規(guī)范，確定《電梯維修工崗位職責(zé)》。②電梯例行保養(yǎng)：a.電梯維保公司維修組組長每月初填寫該月《電梯保養(yǎng)時間安排》。b.對每棟電梯按照當(dāng)月《電梯保養(yǎng)時間安排表》中時間安排及《住宅區(qū)電梯定期保養(yǎng)與檢查記錄》的檢查項目，進行例行保養(yǎng)工作。c.每次保養(yǎng)完畢填寫機房內(nèi)的《住宅區(qū)電梯定期保養(yǎng)與檢查記錄》表。③電梯維修管理a.電梯維保公司維修人員按照《電梯維修工崗位職責(zé)》的規(guī)定，參照《電梯維修保養(yǎng)工藝細則》中操作規(guī)范，對照《電梯季檢報告書》中對應(yīng)項目的要求對電梯進行維修。b.電梯的大、中、小修和急修的定義及項目分類按照《電梯維修質(zhì)量檢驗制度》確定。c.電梯的小修工作由電梯維保公司駐點維修組進行，組長對維修質(zhì)量負責(zé)。電梯維修過程中需停梯時應(yīng)通知管理服務(wù)中心，經(jīng)管理服務(wù)中心同意后方可停梯維修。d.電梯的中修工作由電梯維保公司駐點維修組組長根據(jù)電梯狀況提出書面申請報主管和電梯維保公司審查，由電梯維保公司調(diào)配技術(shù)力量和人員配合實施。e.電梯的大修工作由電梯公司實施。f.由主管進行維修質(zhì)量檢查，對維修質(zhì)量不符合國家和《電梯季檢報告書》中要求時，應(yīng)限期兩周內(nèi)整改完畢。驗收合格后電梯方可正常運行。g.任何電梯維修完畢后由維修組填寫《電梯維修記錄表》。八、變配電系統(tǒng)維保方案1.低壓開關(guān)柜（如有供電部門管理則我司予以配合）巡檢對象養(yǎng)護維修方案與要求質(zhì)量標準檢查閘刀開關(guān)、負荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器等。檢查接觸器、繼電器、指示燈和按鈕。檢查主接線、二次接線、接地線。檢查操作部分。接觸器、繼電器、指示燈和按鈕等元件全面檢查、清潔，每月一次。檢查主接線、二次接線、接地線，每月一次。表計校驗每半年一次。接線樁緊固、接地測試，每年一次。開關(guān)柜內(nèi)設(shè)備齊全完整固定，盤面油漆完好。二次接線與電器設(shè)備或端子連接應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標志清晰齊全。接地線連接應(yīng)緊密牢固。操作部分應(yīng)靈活，接點和機械閉鎖地動作應(yīng)正確。閘刀開關(guān)、負荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好。接觸器和繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。2.樓層電機設(shè)備巡檢對象養(yǎng)護維修方案與要求質(zhì)量標準檢查燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱。檢查層面配電間。照明電源柜檢查、除塵，每月一次。元器件清潔檢查，每月一次。標識、指示燈檢查，每月一次。接頭緊固、接地測試，每月一次。燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等安裝牢固。開關(guān)有效，接地可靠。線路絕緣符合規(guī)程要求，接線頭不外露。3.設(shè)備房配電巡檢對象養(yǎng)護維修方案與要求質(zhì)量標準檢查電源柜、控制柜。檢查雙電源切換箱。檢查控制箱手動和自動操作。檢查柜內(nèi)元件（接觸器、繼電器、指示燈和按鈕等）。檢查模式指示屏。電源柜、控制柜檢查、除塵清掃，1次/月。元器材清潔、檢查，1次/月。自動、手動功能檢查，1次/月。雙電源切換箱功能檢查，1次/月。標識檢查，指示燈檢查，1次/月。接頭緊固、接地測試，1次/年。開關(guān)柜設(shè)備齊全完整固定，盤面油漆完好。二次接線與電器設(shè)備或端子連接應(yīng)牢固，捆扎排列整齊，標志清晰齊全。接點線連接應(yīng)緊密牢固。操作部分應(yīng)靈活，接點和機械閉鎖的動作應(yīng)正確。閘刀開關(guān)、負荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好。接觸器和繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。模擬屏指示與開關(guān)實際位置相符。4.防雷接地裝置巡檢對象養(yǎng)護維修方案與要求質(zhì)量標準檢查接地線。檢查接地體焊接。接地體、接地線接頭緊固，1次/年。接地測試，1次/年。檢查接地電阻值小于1Ω。接地線平直、牢固，無高低起伏和彎曲現(xiàn)象。接地體焊接應(yīng)牢固，防腐處理應(yīng)均勻。5.機房環(huán)境巡檢對象養(yǎng)護維修方案與要求質(zhì)量標準保持機房、配電柜環(huán)境清潔。檢查機房工具及消防器材。機房、設(shè)備全面清掃，1次/月。無積塵、積水、油漬。無雜物和易爆、易燃物品設(shè)備油漆齊全，無銹蝕現(xiàn)象。機房工具放置整齊。消防器材完好且在有效期內(nèi)。九、給排水系統(tǒng)1.供水渠巡檢對象養(yǎng)護維修方案與要求質(zhì)量標準檢查水泵運行；檢查閥門、避震接頭、壓力表、止回閥。檢查控制箱元器件。檢查接地裝置、防護罩。每月檢查、清潔一次，檢查其運行情況、流量、揚程等主要參數(shù)，電機絕緣測試，電流檢測。每季進行潤滑加油、捉漏保養(yǎng)。每年作大保養(yǎng)一次，保養(yǎng)范圍；全面檢查、軸承清潔加油、泵體潤滑油更換、必要時調(diào)換軸承、連軸彈簧墊圈、所有螺絲以及避震器磨損度。每月一次檢查保養(yǎng)綠化給水設(shè)備及露天設(shè)備井、閥門井、水表井。運行主要參數(shù)符合出廠要求。管道上的各閥門、躲震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無泄漏，閥門啟閉靈活。運行平穩(wěn)，無震動，無異常聲，潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象，機械軸封無漏水，盤根軸封滴水不成線。電氣控制箱中各器件齊全，啟動、運行正?？煽俊＝拥匮b置、保護罩等安全可靠、無缺損，電機絕緣大于0.5Ω，接地電阻小于4Ω。綠化給水設(shè)備工作正常，無漏水。2.水箱管道及附件巡檢對象養(yǎng)護維修方案與要求質(zhì)量標準檢查進出閥門。檢查溢水管，排污閥。檢查水箱蓋。檢查管道、水箱外觀。各水位控制器、信號傳感PLC程序控制器等每月進行全面檢查，確保設(shè)備正常運行。原水箱、生活水箱、中間水箱每年清洗二次，并進行水質(zhì)化驗。每年一次壓力表校驗。管道中所有的減壓閥門、壓力表等附件每年保養(yǎng)一次，捉漏加油。外圍、外露管道每年整理、油漆一次。過濾器每季清洗一次。水質(zhì)良好。各浮球閥自動啟閉靈活、可靠。各進出閥門起閉活絡(luò)有效，無滲漏。溢水管暢通，箱底排污閥良好。減壓閥暢通完好，減壓閥壓力表、旁通閥齊全。個管道設(shè)備等無銹蝕，無滲漏。壓力表讀數(shù)準確。3.給水處理巡檢對象養(yǎng)護維修方案與要求質(zhì)量標準檢查過濾器、控制閥、壓力表、指示器。檢查正、反流程。檢查消毒裝置，必要時更換。每周一次執(zhí)行反流程清污。每月一次檢查控制閥、壓力表、指示器，清洗過濾器。各水過濾器運行正常，經(jīng)處理水質(zhì)符合衛(wèi)生防疫標準，軟化水質(zhì)達標。過濾器控制閥完好，切換正常，壓力表有效。消毒裝置有效。十、電梯系統(tǒng)1.曳引機巡檢對象養(yǎng)護維修方案與要求質(zhì)量標準檢查主機運行、冷卻風(fēng)機。檢查減速和潤滑油位、制動器。每月一次曳引機，制動器及開關(guān)。每季一次曳引繩，繩頭組合，限速器鋼絲繩。每季一次導(dǎo)向輪，對重輪，對重導(dǎo)輪。每年一次導(dǎo)輪，轎頂輪。主機運行正常，速度平穩(wěn)可靠。冷卻風(fēng)機正常、有效，無異常聲。減速和潤滑良好，油位正常油質(zhì)清徹。制動器完好、可靠2.導(dǎo)軌導(dǎo)靴巡檢對象養(yǎng)護維修方案與要求質(zhì)量標準檢查導(dǎo)軌表面潤滑情況。每年一次導(dǎo)軌及緊固件。每年一次對重緩沖距。連接點平滑，固定螺栓無松動，導(dǎo)軌不走位。運行時靴襯與導(dǎo)軌無異常聲，滑動平穩(wěn)。導(dǎo)軌潤滑良好，油杯、油氈齊全。各導(dǎo)軌表面無重大銹蝕。3.底坑巡檢對象養(yǎng)護維修方案與要求質(zhì)量標準檢查照明、積水每月一次地坑衛(wèi)生。每月一次地坑安全開關(guān)，照明開關(guān)及燈。每月一次緩沖器油質(zhì)油量及開關(guān)。無積水、滲漏、線路受潮。照明、插座完好。急停檢修開關(guān)有效。緩沖器正常、符合規(guī)定要求。4.安全系統(tǒng)巡檢對象養(yǎng)護維修方案與要求質(zhì)量標準檢查廳門及轎門安全連鎖開關(guān)。檢查警鈴，對講機，電話每月一次限速器斷繩開關(guān)及漲緊裝置。每月一次限速器檢查。每月一次安全觸板，光電保護及其它門保護每季一次補償鏈、繩、補償輪及懸掛裝置，開關(guān)。每季一次各限位開關(guān)，換速開關(guān)，極限開關(guān)。每季一次測速裝置。每季一次安全窗開關(guān)，安全鉗開頭，轎頂照明及檢修箱。每季一次感應(yīng)器及井道信息裝置。每季一次安全鉗，超載裝置。安全鉗齊全，安裝位置正確，性能靈活可靠。限速開關(guān)可靠，動作靈敏。各安全開關(guān)齊全、性能可靠、有效。各廳門及轎門安全連鎖開關(guān)齊全，性能可靠、有效。急停開關(guān)完好，性能可靠有效。檢修及運行狀態(tài)正常。5.轎廂廳門巡檢對象養(yǎng)護維修方案與要求質(zhì)量標準檢查按鈕、照明、通風(fēng)機。檢查手動、自動操作、應(yīng)急對講。檢查轎門開閉、轎廂平層。檢查指示燈，到站鐘。檢查召喚按鈕。每二周一次層門鎖，鎖緊裝置，手動開鎖裝置。每二周一次警鈴電話。每月一次開門機。每月一次轎門上下坎，滑輪，門刀，轎門鏈。每月一次轎頂衛(wèi)生。每月一次指層燈。每月一次層門滑輪，滑塊，強迫關(guān)門裝置，層門上下坎。每月一次按鈕。每年一次消防開關(guān)。內(nèi)部按鈕齊全完好，信號登記有效。照明完好，通風(fēng)機運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無異常聲。手動、自動操作運行正常。應(yīng)急對講完好可靠音質(zhì)清晰。超載報警正確可靠。轎門開閉平穩(wěn)，時間適中。轎箱長、短行程的平層精度符合要求。十一、消防系統(tǒng)維保方案1.消防泵及增壓泵巡檢對象養(yǎng)護維修方案與要求質(zhì)量標準檢查閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥。檢查運行情況。檢查電氣控制和各元件。檢查接地裝置、防護罩。檢查管道、設(shè)備觀外。每季一次檢查、保養(yǎng)消防水泵、恒壓泵、加壓泵機械部分，工作壓力。潤滑部位加油。每季一次絕緣性能測試，接地保護測試，運行電流測試。每季一次控制柜內(nèi)清掃，檢查面板標志符合要求、指示信號、按鈕、開關(guān)、儀表計盤等保持良好。每季一次消防泵、恒壓泵、加壓機泵啟動試驗：檢查消防泵啟動、出水、流量、壓力；手動、自動啟、停水泵功能（模擬檢查），主備泵切換功能。檢查運轉(zhuǎn)信號、反饋信號正確無誤；恒壓裝置上、下限設(shè)定值檢查、調(diào)整。消防泵、贈壓泵運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，流量、揚程等主要參數(shù)符合出廠要求。管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活。消防泵運行平穩(wěn)、無振動，潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象。電氣控制和各元件齊全，正?？煽?，性能完好。電機絕緣值大于0.5MΩ接地電阻小于4Ω。水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損。管道設(shè)備等無銹蝕、無滲漏。2.消防結(jié)合器、消火栓巡檢對象養(yǎng)護維修方案與要求質(zhì)量標準查各層消防栓箱及附件。查啟動報警按鈕。查頂層消防栓出水壓力。查消防結(jié)合器。查戶外立式消防栓。查消防進水環(huán)網(wǎng)，閥門。每季一次檢查、保養(yǎng)消防水泵結(jié)合器：外觀檢查接口、附件完整、無滲漏、悶蓋齊全；安全閥、放水閥檢查、清除水繡；閥門加注潤滑油、保持閥桿靈活自如；檢查防腐并刷油漆。每月一次消防栓箱外觀檢查、保養(yǎng)。每半年一次消防栓按鈕動作檢查指示信號檢查：模擬啟泵功能；屋面消費栓檢查，出水口動，靜態(tài)壓力測試。每季一次室外消防栓檢查、保養(yǎng)：開啟大小悶蓋、放掉繡水清除雜質(zhì)。每年一次管網(wǎng)系統(tǒng)和管路附件檢查、保養(yǎng)，末端使用裝置試驗，明管部分防繡刷漆。消防結(jié)合器齊全、有效，無泄漏。安全閥、放水閥無水繡；閥門潤滑油、閥桿靈活自如。各層消防栓箱及附件完整；箱內(nèi)設(shè)備齊全、水槍、水帶完好無損；卷盤轉(zhuǎn)動自如。消防栓口無銹蝕滴漏、接口墊圈完整無老化、閥桿加潤滑劑，開啟自如。各層消防栓出水壓力符合要求。啟動報警按鈕完好、性能可靠。戶外立式消防栓齊全有效，開啟靈活。消防進水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，警示標牌的完整，閥門、止回閥、排氣閥啟閉自如，無滴漏現(xiàn)象，末端試水裝置、壓力表等設(shè)備良好。十二、電子門警系統(tǒng)巡檢對象養(yǎng)護維修方案與要求質(zhì)量標準鈴聲檢查主機按鈕開關(guān)是否接觸良好，否則應(yīng)更換按鈕開關(guān)；檢查室內(nèi)分機待機轉(zhuǎn)換開關(guān)是否接觸良好，如接觸不良則應(yīng)整修處理；通過上述兩個步驟如仍不振鈴，則應(yīng)重點檢查振鈴放大電路，直至故障排除。室內(nèi)要聽到鈴聲。對講系統(tǒng)檢查通話線是否接觸良好，如不行則重新焊接；檢查室內(nèi)分機擴音器、揚聲器是否正常，如不正常則應(yīng)更換；檢查室內(nèi)分機放大電路，重點檢查三極管直至故障排除。能對講。閉門器檢查鎖舌部件是否靈活，如阻滯則應(yīng)加潤滑油；檢查開鎖電磁線圈接線是否良好、線圈是否燒壞，如有問題則應(yīng)重新接好線頭或更換電磁線圈；檢查分機開鎖按鈕是否接觸良好、開鎖繼電器是否動作可靠、可鎖電路有無損壞的元器件，如有問題則應(yīng)逐一檢查并排除故障。樓下總門開關(guān)正常。電源狀況檢查橋式整流二極管是否損壞，如損壞則應(yīng)更換同規(guī)格二極管；檢查電源變壓器是否燒壞，如燒壞則應(yīng)更換同規(guī)格的變壓器。主機有電源。第三節(jié)突發(fā)設(shè)施設(shè)備故障的應(yīng)急方案為了避免在各類突發(fā)應(yīng)急事件處理中出現(xiàn)不必要的漏洞以及給XX小區(qū)廣大客戶的經(jīng)營造成影響，我司為力爭各項工作真正做到分工明確，忙而不亂，特根據(jù)項目的環(huán)境特點以及各機電設(shè)施設(shè)備性能和特點，現(xiàn)初步制定出以下各類突發(fā)應(yīng)急處理方案。一、供電系統(tǒng)應(yīng)急搶修、處理方案（一）供電系統(tǒng)搶修限時規(guī)定為了保證供電系統(tǒng)發(fā)生意外事故后，能及時搶修，特制定本搶修限時規(guī)定：1.變壓器發(fā)生故障后，運行值班人員5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，按變壓器環(huán)網(wǎng)械急停按鈕并及時通知維修人員前來排除故障，在零配件齊全情況下故障排除時間不得超過半小時。2.變壓器在半小時不能排除故障的，向供電局申請更換備用變壓器，并在最短時間更換備用變壓器。3.配電室內(nèi)的配電柜發(fā)生故障后，運行人員5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，排除故障。4.配電柜單一抽屜柜發(fā)生故障時，維修人員及時修理，若60分鐘內(nèi)不能排除故障，盡快更換備用抽屜柜。5.樓層配電箱發(fā)生故障時，維修人員在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，30 分鐘排除故障。6.公用設(shè)備、設(shè)施、電器發(fā)生線路故障時，維修人員在10分鐘內(nèi)到達故障現(xiàn)場，排除故障。7.對所有設(shè)備設(shè)施故障搶修情況都要進行詳細記錄，包括故障發(fā)現(xiàn)時間、故障部位、故障原因、搶修措施、零配件更換，材料耗用情況、搶修人員名單、修復(fù)時間等。（二）停電應(yīng)急處理措施1.對于供電局提前通知，檢修高壓線路計劃停電時，物業(yè)管理中心應(yīng)及時告知工程部和中心停電原因及時間，并做好停電準備工作。2.對于突發(fā)事件停電時，工程部應(yīng)與供電局聯(lián)系，問明停電原因及時間后，及時通知管理中心，同時保證備用發(fā)電機在5分鐘內(nèi)啟動并接入應(yīng)急電網(wǎng)，相關(guān)人員檢查應(yīng)急供電線路是否正常。3.當(dāng)維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備需要計劃停電時，工程部應(yīng)提前通知物業(yè)管理中心和中心停電范圍、時間、值班人員應(yīng)按要求做好保證安全的組織措施和技術(shù)措施，維修負責(zé)人應(yīng)向維修人員進行技術(shù)交底和安全交底后，方可開始工作。4.為供電內(nèi)部出現(xiàn)突發(fā)事故時，值班員應(yīng)立即通知主管人員，主管人員立即組織人力搶修，必要時通知項目經(jīng)理，由項目經(jīng)理通知中心及開發(fā)商停電時間及原因。5.當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時，值班員應(yīng)按《滅火應(yīng)急規(guī)程》處理，停止動力設(shè)備供電，啟用備用電源以供滅火。二、電梯應(yīng)急處理方案（一）電梯困人救援方案凡遇故障，應(yīng)首先通知電梯維護人員，如電梯維護人員超過5分鐘仍未到達，則工程部經(jīng)過培訓(xùn)的各救援人員可根據(jù)不同情況，依下列步驟先行釋放被困乘客：1.轎廂停于接近電梯口的位置（1）確定轎廂所在位置（根據(jù)樓層燈指示或小心開啟外門察看）；（2）關(guān)閉機房電源開關(guān)；（3）用專用外門鎖匙開啟外門；（4）用人力開啟轎廂門（要慢，用力不要過大）；（5）協(xié)助乘客離開轎廂；（6）重新將外門關(guān)好（人在廳門外不能用手打開為止）。2.轎廂停于遠離電梯口的位置時（1）利用電話或其他方式，通知轎廂內(nèi)的乘客保持鎮(zhèn)靜，并說明轎廂可能隨時移動，不必驚慌，同時如轎廂門處于半關(guān)閉狀態(tài)，則應(yīng)先行將其完全關(guān)閉。（2）進入機房，關(guān)閉該故障電梯的電源開關(guān)；（3）拆除電機之軸端蓋（如有），安上旋柄座及旋柄；（4）救援人員用力把持旋柄，另一救援人員手持掣動桿輕輕撬開掣動，注意觀察平層標志，使轎廂逐步移動至最接近的電梯門口；（5）確認剎車制動無誤，放開盤車手輪；（6）然后按照上述第一點所列步驟救出乘客。3.遇到其他復(fù)雜情況，應(yīng)及時報告電梯維修養(yǎng)護單位處理，此規(guī)程如與個別電梯實際不相符，則以該梯的困人救援程序為準。（二）電梯故障搶修限時規(guī)定為保證電梯出現(xiàn)故障后能及時搶修，確保乘客安全，保護設(shè)備，特特定本規(guī)定。1.電梯在運行中發(fā)生故障急停時，轎廂內(nèi)如有被困乘客，值班人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，救出乘客；2.電梯配電部分發(fā)生故障時，值班人員在10分鐘內(nèi)到達故障現(xiàn)場排除故障；3.電梯控制回路發(fā)生故障時，值班人員在10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場排除故障；4.電梯自動門、安全門、轎廂門在運行中發(fā)生故障，開啟或關(guān)閉失靈時，值班人員10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場排除故障；5.電梯機械部分、自控部分、牽引部分出現(xiàn)故障時，值班人員10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場排除故障；6.電梯照明部分出現(xiàn)故障時，值班人員5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場排除故障；7.值班人員對電梯設(shè)備故障及時搶修情況要進行詳細記錄，包括故障發(fā)現(xiàn)時間、故障原因、搶修措施、零配件更換、材料耗用情況，搶修人員名單、修復(fù)時間等。（三）電梯運行預(yù)險應(yīng)急處理措施電梯維護人員應(yīng)每天對各電梯全面巡視一次，發(fā)現(xiàn)不安全因素：1.立即處理；2.當(dāng)電梯困人時，應(yīng)先通知電梯維護人員，如電梯維護人員超過5分鐘仍未到達，則公司經(jīng)過培訓(xùn)的救援人員，立即趕往現(xiàn)場解救乘客；3.當(dāng)乘客被解救出后，使轎廂停于接近電梯平層位置，等待電梯保養(yǎng)公司全面檢查。4.當(dāng)電梯出現(xiàn)故障，經(jīng)檢查由于人力和技術(shù)水平原因而無法修復(fù)時，應(yīng)立即通報電梯維修保養(yǎng)公司進行維修；5.當(dāng)檢修電梯時，應(yīng)在電梯底層懸掛告示牌；6.當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時，值班人員應(yīng)將電梯迫降至首層，消防隊乘消防梯救火。三、給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理方案（一）給排水系統(tǒng)事故應(yīng)急處理措施1.給排水工須持證上崗，經(jīng)常巡查供水系統(tǒng)，發(fā)遭受跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應(yīng)立即搶修杜絕浪費；2.盡量保障供水的連續(xù)性，當(dāng)計劃檢修閥門確需短時間停水時，應(yīng)提前通知校方停水時間及恢復(fù)供水時間，以便作好儲水準備；3.遇突發(fā)事件導(dǎo)致供水系統(tǒng)停水電，工程部應(yīng)與自來水公司取得聯(lián)系，問明停水原因、時間后，及時向校方作出書面解釋；4.對于內(nèi)部突發(fā)事故引起停水，值班員應(yīng)立即通知工程部，工程部接到通知后，迅速組織人員進行搶修并及時通知校方停水時間、原因和恢復(fù)供水時間；5.定期清洗二次供水蓄水池，應(yīng)提前出示通知，告知停水時間和恢復(fù)供水時間。清洗完后應(yīng)將水質(zhì)樣本送衛(wèi)生防疫部門化驗合格。（二）給排水系統(tǒng)故障搶修限時規(guī)定為保證給排水系統(tǒng)發(fā)生意外事故后能及時搶修，特制定本規(guī)定。1.給水系統(tǒng)（1）高壓水泵發(fā)生故障后，運行人員應(yīng)及時啟用備用水泵，停止故障泵的運行，并及時通知維修人員修復(fù)故障，在零配件齊全的情況下，故障排除不得超過兩天；（2）干管閥門破裂時，應(yīng)及時關(guān)閉前一級閥門，并通知維修人員更換破裂的閥門，其更換并再次通水時間不得超過4小時；（3）普通水龍頭損壞，其更換時間不得超過1小時；（4）主管發(fā)生破裂時，應(yīng)及時關(guān)閉前一級閥門，并向工程部經(jīng)理匯報。經(jīng)理接到匯報后，應(yīng)立即召集搶修人員在15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，即刻組織制定搶修方案，并發(fā)出限水或停水通知，主管恢復(fù)通水時間最長不超過24小時。2.排水系統(tǒng)（1）室內(nèi)外排水干管如發(fā)生破裂，應(yīng)即刻組織搶修，修復(fù)時間不得超過2小時；（2）排水干管、溝渠、沙井發(fā)生堵塞，其疏通時間不得超過1小時。第四節(jié)業(yè)主自用部位裝修管理方案業(yè)主住戶、裝修施工單位，進行房屋裝飾裝修活動，必須嚴格遵守《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》和管理處制定的各項規(guī)定。一、土建部分1.一切樓宇外的改建、擴建、搭建及其他違章建筑，都在禁止之列，包括在公共部位加設(shè)門、財神等。如出現(xiàn)以上問題，管理處將采取強硬措施予以制止。外墻、戶與戶之間的隔墻，不允許打砸及鉆孔。外墻不允許安裝管道及其他附屬物，必須嚴格保持建筑物外觀的統(tǒng)一。承重結(jié)構(gòu)的鋼筋混凝土柱、梁、板及承重墻不得有任何形式的破壞，包括在梁、柱、板上鉆孔。2.廚房、衛(wèi)生間裝修時，防水很可能被破壞，應(yīng)補做防水，確保地面不滲漏后，再做地面層。（裝修期間不允許有積水現(xiàn)象）3.室內(nèi)地面裝修厚度不得超過2cm，允許鑿毛。4.室內(nèi)隔墻拆除，除在裝修申請時在圖紙上注明外，拆墻時必須請管理處人員到現(xiàn)場復(fù)核后方可施工。拆墻嚴禁使用5磅以上大錘，新砌隔墻，應(yīng)使用輕質(zhì)建筑材料。5.不允許改動門窗、玻璃顏色、外墻顏色，外墻上的公共設(shè)施、設(shè)備、不允許進行任何形式的外墻裝飾（包括遮陽蓬、雨蓬、花蓬、涼亭等）。6.為保持小區(qū)外觀統(tǒng)一，由發(fā)展商統(tǒng)一在小區(qū)安裝智能化閉路監(jiān)控系統(tǒng)和可視對講系統(tǒng)。住戶安裝隱形防盜網(wǎng)必需安裝在室內(nèi)。二、電器部分1.根據(jù)開發(fā)商提供的電負荷，已設(shè)計好家用電器容量。若超載或電量不夠，管理處不負責(zé)辦理增容，敬請諒解。2.不得改動主配電箱和箱內(nèi)的電器設(shè)備，不得將配電箱暗裝在木制家具內(nèi)或封閉。3.改動室內(nèi)線路，除裝修申請時必須申報外，應(yīng)根據(jù)國家施工規(guī)范施工。電線、電器零部件、使用國標產(chǎn)品，零線、接地線不得混接，不得只接零線不接地線，不允許將電線直接埋入墻內(nèi)。所有線路應(yīng)使用阻燃PVC管，轉(zhuǎn)角處使用接線盒，在管內(nèi)穿線。4.接線盒、開關(guān)盒、插座盒等不得安裝在木制家具內(nèi)或木質(zhì)地板上，避免電線接觸不良引起火災(zāi)。5.住戶可視對講機不允許自行拆除。裝修時應(yīng)采取保護措施，避免損壞、丟失。影響裝修必須拆除或移位時，應(yīng)向管理處申報，請專業(yè)人員操作，自行拆卸造成系統(tǒng)故障或損壞要賠償損失。6.裝修完工，裝修單位按實際電器線路繪制竣工圖，管理處、業(yè)主各一份，以便于日后檢修。三、裝飾部分1.不允許改動陽臺及陽臺欄桿（包括顏色和式樣）。不允許以任何形式封閉陽臺或搭建、改建、擴建，卷閘門可安裝在室內(nèi)。2.吊頂如采用木質(zhì)結(jié)構(gòu)必須作防火處理。（刷防火涂料或用防火板）四、給排水、衛(wèi)生潔具1.不得改動給水、排水主管道和在排水主管道上接管，應(yīng)按照現(xiàn)有的排水管道位置選擇衛(wèi)生潔具。2.排水管道裝修施工時，必須防止泥沙、水泥、雜質(zhì)等掉入，避免管道堵塞。排水管道如須封閉，檢查口處要留出20cm見方的活動門，衛(wèi)生間吊頂在排水管道疏通口處也應(yīng)留一塊活動板。3.裝修前請業(yè)戶做好衛(wèi)生問及廚房的試水工作，裝修后開發(fā)商、管理處將不對此承擔(dān)保修責(zé)任。五、空調(diào)安裝管理規(guī)定（一）安裝作業(yè)流程物業(yè)公司可為您提供技術(shù)咨詢到物業(yè)服務(wù)公司辦理施工手續(xù)物業(yè)公司為您進行施工監(jiān)督、管理、竣工驗收。（二）安裝須知1.室外機安在指定位置；（已預(yù)留空調(diào)安裝位置的房間，空調(diào)必須安裝在預(yù)留的位置；沒有預(yù)留空調(diào)安裝位置的房間需安裝空調(diào)的，應(yīng)事先與物業(yè)公司聯(lián)系，經(jīng)物業(yè)公司同意后，其外掛機或窗機統(tǒng)一安裝在物業(yè)公司指定的位置。）2.需在墻體中開鑿空調(diào)導(dǎo)管洞的，必須使用專用設(shè)備開鑿，且不得損壞洞口以外的外墻磚。3.不得在承重墻上開槽埋管，空調(diào)管線應(yīng)沿陰角線走入室外機；嚴禁在外墻面隨意安裝和開孔。4.空調(diào)出水請業(yè)主注意排好，不得影響他人的休息的生活。5.施工方案必報物業(yè)公司進行技術(shù)審定。6.安裝時間：上午：8：00-12：00；下午：15：00-16：00；其作余時間禁止安裝，以免影響他人的休息；7.如果因安裝造成公共設(shè)施損壞，將由安裝戶負責(zé)賠償；8.由物業(yè)公司協(xié)助您進行竣工驗收；9.如果不遵守本規(guī)定，物業(yè)公司將不退裝修質(zhì)量保證金，并要求施工單位整改，整改合格后，物業(yè)公司方可退款；10.以上規(guī)定請廣大業(yè)主務(wù)必遵守，如有違規(guī)，除限期整改外，物業(yè)公司有權(quán)以20元--200元的違約金處理，并從業(yè)主的裝修質(zhì)量保證金中扣除。（四）安裝技術(shù)要求1.注意防震墊的安裝；2.注意盤管的安裝，防止室外雨水進入室內(nèi)；3.注意室內(nèi)機排水管的排水孔的安裝位置，防止堵塞造成漏水；4.室內(nèi)機的安裝高度應(yīng)為米至米（且距頂棚不小于30cm，距側(cè)墻不小于5cm），過高或過低容易形成溫差，影響空調(diào)的使用效果；5.盤管彎曲半徑不小于10cm，變幅度不小于90度；6.室外機安裝排氣口必須向墻且距墻30cm；7.掛機室外機的支架角鋼規(guī)格3×30毫米，柜機室外機支架4×40毫米；8.空調(diào)電源請使用專用插座；9.不要在附近安裝高頻設(shè)備或高功率無線電裝置，否則有可能影響空調(diào)的正常使用；（五）安全檢查1.對照說明書檢查線路等是否正確；2.電表、開關(guān)、插座、熔斷器是否符合要求，電源電壓是否符合規(guī)定，有切換裝置的空調(diào)務(wù)必把電壓調(diào)到220V-240V檔位；3.檢查導(dǎo)線絕緣是否良好，絕緣層有無損壞，線芯有無裸露；4.測量絕緣電阻若低于0.5Ω則不能試機。5.檢查室外機接地是不否良好，并用搖表測量其接地電阻，其接地電阻小于10Ω方可安全使用；6.機組安裝是否可靠；7.管道、電線的包扎是否合格；8.檢查排水系統(tǒng)是否暢通，并注意排水；9.機器底座防墊和機器周圍密封填充物是否合格；10.檢查吸風(fēng)口、出風(fēng)口是否暢通。六、裝飾裝修常規(guī)管理為了加強小區(qū)裝飾裝修管理和監(jiān)督，保障房屋本體和公用設(shè)施設(shè)備的正常使用，功能及房屋外觀統(tǒng)一，維護公共安全和全體業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《臨時管理規(guī)約》的有關(guān)條款，特制定本規(guī)定。（一）裝修管理流程1.裝修申請（1）裝修房屋的業(yè)主持業(yè)主身份證或單位營業(yè)執(zhí)照（裝修單位）等有效證件原件（如果業(yè)主不能親臨辦理，可委托代理人；但代理人須持有業(yè)主親自簽署的代理委托書，委托書上應(yīng)有業(yè)主的身份證復(fù)印件，代理人還應(yīng)持有自己的身份證等有效證件原件）；到物業(yè)服務(wù)中心領(lǐng)取《裝修申請表》、《施工人員出入證登記表》等，并按表中要求逐項詳細填寫。（2）同時業(yè)主還需簽署《裝修承諾書》、《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》；原則上不允許裝修人員留宿，如裝修單位施工人員確需留宿在裝修房內(nèi)的，業(yè)主還需簽署《裝修人員留宿人員擔(dān)保書》。業(yè)主（自裝）裝修單位簽署《裝修單位施工安全責(zé)任書》。（3）客服中心將安排人員會同業(yè)主、裝修施工單位對戶內(nèi)二次驗房（閉水試驗、寬帶、有線電視、電話、室內(nèi)對講），簽署《通水通電試驗單》，二次驗房結(jié)束后可辦理裝修申請手續(xù)。（4）業(yè)主會同裝修施工單位負責(zé)人備齊如下裝修申報材料到物業(yè)服務(wù)中心辦理申報手續(xù)：①填寫好的《裝修申請表》及《施工人員出入證登記表》；②裝修施工單位的營業(yè)執(zhí)照和質(zhì)資證書復(fù)印件（加蓋公司公章）；③裝飾裝修方案、房屋裝修施工圖（給排水、電氣管線圖等）及裝修說明（尤其是改動外觀的設(shè)計方案說明）；④若變動建筑主體、承重結(jié)構(gòu)或者超過設(shè)計標準及規(guī)范、增加樓面負載，須提交原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出的設(shè)計方案；⑤裝修人員身份證復(fù)印件和1寸照片2張。2.裝修審批（1）裝修主管先查驗裝修申報材料是否齊全，確保提供的圖紙資料完整，再對圖紙進行全面審核，隨裝修方案的可行性作出批復(fù)，如可行，須提出專業(yè)意見及注意事項呈報管理處經(jīng)理審批，批復(fù)后通報業(yè)主，施工單位前來辦理手續(xù)。（2）裝修方案的審批原則如下：①不能破壞建筑物的主體結(jié)構(gòu)；②不能破壞建筑物的建筑外立面，不能拆除連接陽臺門窗的墻體、擴大原有門窗尺寸或者另建門窗；③不能改動上下水主管道、消防管線、煤氣管道、供電、通訊、智能化線路；④根據(jù)設(shè)計院提供的樓板設(shè)計荷載，審核樓板及吊頂材料；⑤確定用電負荷（大型設(shè)備必須嚴格接地）、用電工具及相應(yīng)的用電保護措施；⑥衛(wèi)生間的樓板防水措施；⑦有無使用大量易燃材料；⑧裝修方案是否符合防火要求。3.裝修辦證、繳費（1）裝修方案經(jīng)審批同意后，由業(yè)主和裝修單位持審批后的《裝修審批表》到物業(yè)服務(wù)中心財務(wù)室交情各項裝修管理費用（詳見《裝修收費項目及繳納標準》）。（2）裝修單位負責(zé)人持物業(yè)審批通過的《裝修審批表》、《施工人員出入證登記表》、施工人員身份證復(fù)印件、一寸照片2張及財務(wù)收款單據(jù)到物業(yè)服務(wù)中心辦理裝修進場手續(xù)，并辦理《裝修施工許可證》和裝修施工人員的《裝修出入證》。發(fā)放《裝修許可證》前，與業(yè)主及施工單位必須簽署《通水、通電試驗單》。（3）在裝修過程中，若需要增加施工人員，必須由裝修單位負責(zé)人親自來物業(yè)服務(wù)中心填表繳費，辦理人員增補手續(xù)，其他人員一律不予辦理。（4）裝修期限一般不超過三個月，如確實需要延期，需業(yè)主親自或書面委托代理人辦理延期手續(xù)。填寫《裝修表增加項目及延期申請》。4.裝修監(jiān)管在裝修施工過程中，物業(yè)服務(wù)中心有權(quán)進行檢查，糾正違章，對違反裝修規(guī)定者，物業(yè)服務(wù)中心將酌情對施工單位有關(guān)人員給予處罰，對違章情節(jié)嚴重的取消在小區(qū)的裝修資格。5.裝修驗收（1）裝修竣工后，由業(yè)主（業(yè)主代理人）到客服中心申請初次驗收。（2）除此驗收通過之日起三個月內(nèi)，物業(yè)服務(wù)中心安排復(fù)查，通過復(fù)查仍未發(fā)現(xiàn)滲、漏、堵、損壞等情況，業(yè)主（業(yè)主代理人）裝修單位負責(zé)人憑裝修保證金收據(jù)到物業(yè)服務(wù)中心辦理退、領(lǐng)裝修保證金手續(xù)。（二）裝修規(guī)則1.裝飾裝修中的禁止行為。（1）裝修施工隊需按照業(yè)主所申請的裝修項目進行裝修，對于不經(jīng)批準私自改變房屋結(jié)構(gòu)及用途者，按要求恢復(fù)原樣并扣除全部裝修保證金。（2）嚴禁未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動結(jié)構(gòu)主體和承重結(jié)構(gòu)（柱、梁、板、承重墻、煙道等）；禁止在房間內(nèi)加承重隔墻或承重分隔層。（3）嚴禁在承重墻和外墻上開洞，擴大承重墻上原有的門窗等；（4）嚴禁不適當(dāng)增加樓面靜負荷，包括在室內(nèi)砌磚，超負荷吊頂、安裝大型燈具鋪設(shè)大理石地板；（5）嚴禁任意刨鑿樓地面，重擊頂板、外墻內(nèi)側(cè)等，不穿管而直接埋線或改線；（6）嚴禁損害房屋原有節(jié)能措施，降低節(jié)能效果；（7）嚴禁使用不符合消防要求的裝修材料；（8）嚴禁私自改動和損害消防及公共設(shè)施；（9）嚴禁未經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心批準，搭建建筑物、構(gòu)筑物或其它設(shè)施；（10）嚴禁其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。2.超出設(shè)計標準或規(guī)范的改建。因超過設(shè)計標準或者規(guī)范增加樓面荷載而變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的，根據(jù)《城市房屋安全管理條例》業(yè)主應(yīng)委托原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，然后向市房產(chǎn)行政管理部門申請房屋結(jié)構(gòu)改造安全許可后方可動工，并必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)的裝飾裝修企業(yè)承擔(dān)施工。3.室內(nèi)裝修施工的一般注意事項：（1）樓地面：不得鑿剔樓板結(jié)構(gòu)層，不得鋪設(shè)大理石、花崗石等重型材料。（2）墻面：不得貼大理石等重型材料，非承重墻的拆除及室內(nèi)新增間隔墻須經(jīng)物業(yè)客服中心審批，方可實施。新增間隔墻必須采用輕質(zhì)材料（如石膏、木板等，其厚度不大于10mm，容重不大于7.0KN/M3），管徑大于1.2CM的管線，不得在承重墻內(nèi)暗敷。（3）吊頂：凡在吊頂內(nèi)裝有管道的，需留出適當(dāng)大的檢查口，方便以后管道的檢修；（4）線路及插座：允許在容量范圍內(nèi)適當(dāng)增設(shè)電氣線路，但不得擴容；增設(shè)部分需提供相關(guān)的圖紙留存物業(yè)客服中心被查；暗敷管線時，不得損傷墻體；如因特殊情況需改動，應(yīng)聯(lián)系相關(guān)專業(yè)單位施工或通知物業(yè)服務(wù)中心協(xié)助。（5）根據(jù)設(shè)計，頂層業(yè)主可安裝太陽能熱水器，安裝時需按設(shè)計位置放置。（6）裝修時需預(yù)留出安裝紗扇的位置。（7）裝修前建議業(yè)主將戶內(nèi)水路管道布線做標記，方便后期木地板鋪設(shè)。（8）禁止直接在室內(nèi)地面拌灰，以防樓板滲水；禁止在室內(nèi)集中堆放裝飾材料，以避免樓板超出設(shè)計負重能力。4.衛(wèi)生間的裝修注意事項（1）裝修前需提前三天做閉水、通水實驗；裝修完畢結(jié)束時。業(yè)主需要求裝修施工單位做閉水。通水試驗以防止隱蔽性質(zhì)量隱患。（2）裝修衛(wèi)生間時，應(yīng)注意先施工地面，再施工墻面，以保護地面防水層。（3）暗埋管道的鋪設(shè)，嚴禁破壞防水層（平面、立面）如如因剔槽而引發(fā)的漏水問題，由業(yè)主自行承擔(dān)。（4）請勿損壞防水層，因為衛(wèi)生間地面下層已做防水，建議鋪裝前最好將衛(wèi)生間地面再做一次防水處理。（5）衛(wèi)生間吊頂時，要要預(yù)留適當(dāng)?shù)臋z修位置，如因未留或留位不當(dāng)而造成的無法維修等問題，由業(yè)主承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。（6）衛(wèi)生間下水主立管嚴禁依附重物或撞擊，以免造成下水管與樓面的接縫開裂。（7）暗埋管必須保證接頭完好，如發(fā)生接頭處滲漏由業(yè)主自行負責(zé)。（8）衛(wèi)生間抽風(fēng)口、廚房煙道口是按照國家標準嚴格設(shè)計、安裝的，建議業(yè)主不要改動，如因改動而產(chǎn)生的倒煙、串味等問題，其責(zé)任由業(yè)主承擔(dān)。（9）上下水管閥門、排污口要預(yù)留適當(dāng)?shù)臋z修位置，否則在發(fā)生上下水問題檢修時，將會破壞您的室內(nèi)裝修。（10）為保護業(yè)主的利益，建議業(yè)主在裝修公司退場時做閉水試驗并由業(yè)主檢查、簽字認可，平業(yè)主簽字單退裝修保證金。（11）衛(wèi)生間地漏及下水位置建議不要改動；裝修結(jié)束后，業(yè)主應(yīng)再次要求裝修單位進行測試，避免出現(xiàn)返味，漏水等問題。5.水、電、天燃氣設(shè)施注意事項（1）水①給排水系統(tǒng)，上水管線室內(nèi)總閥以前不得改動，閥門以后可根據(jù)實際情況進行改動（上水管線為墻體暗埋，裝修時請注意），裝修部位出現(xiàn)漏水現(xiàn)象由業(yè)主自負，下水管嚴禁改動。②管道檢查口必須留有必要的檢修位置，以方便系統(tǒng)出現(xiàn)問題時的檢修工作（未留檢查位置而造成的損失由業(yè)主自己承擔(dān)）。（2）電①對于電路系統(tǒng)，業(yè)主必須考慮額定功率，不得超負荷用電，改動、增減線路應(yīng)符合國家規(guī)范（如果超過額定用電而造成線路等安全問題，業(yè)主自己承擔(dān)）。若裝修切槽走線造成墻體裂縫、空鼓問題，其責(zé)任由業(yè)主承擔(dān)。②電動工具接地、漏電保護要符合國家規(guī)定，以防人員觸電及電源頻繁跳閘。③改造電源線路時，一定要套加阻燃管。④所有線路分線盒須用可拆卸蓋板封閉，不得用水泥等固態(tài)材料封閉，以方便日后的檢修工作。（3）天然氣①天然氣熱水器a.天然氣熱水器排氣口（孔徑不得大于10CM）、衛(wèi)生間排氣口必須事先與管理處聯(lián)系，按指定位置安裝。b.熱水器強排煙管道嚴禁放入煙道，以免造成安全事故。②任何個人和裝修單位在裝修過程中不得拆裝、變動室內(nèi)天然氣系統(tǒng)的任何部位。③隨天然氣管線禁止擅自改動，若必須改動時，須向天然氣公司申請，并經(jīng)書面批準認可后，由天然氣公司施工，否則后果自負。6.弱電系統(tǒng)注意事項（1）對講、有線電視插孔、電話插孔、寬帶接口不得改移位置。如必須改移時，須經(jīng)管理處認可并與專業(yè)施工隊伍聯(lián)系改動，以免由此造成信號不暢等問題的產(chǎn)生（裝修時注意墻體暗埋管線）。（2）建議業(yè)主提醒施工方提供成品保護，對智能化系統(tǒng)的預(yù)埋管線、對講話機，住戶不得更改其位置，封線盒嚴禁封閉，否則，因此造成的損壞的修復(fù)費用由業(yè)主承擔(dān)（裝修時注意墻體暗埋管線）。7.保護共用部位及樓宇外觀的統(tǒng)一和美觀。（1）不得改變外墻（包括陽臺、露臺外墻、外門窗）立面效果，不得安裝外置式防盜網(wǎng)及改變外墻顏色；不得在外墻上安裝鐵架、籠子等附加物，以保證建筑物的外觀協(xié)調(diào)。違規(guī)裝修造成的經(jīng)濟損失由責(zé)任人承擔(dān)。（2）禁止改動現(xiàn)有門窗、陽臺；禁止業(yè)主自行封閉陽臺或在陽臺、樓臺上搭建構(gòu)筑物或砌水池、隨意黏貼窗花等；禁止改變陽臺欄桿外部顏色。（3）房屋購買時銷售所提到的贈送區(qū)域必須按照統(tǒng)一搭建或者封閉模版進行裝修，不得私自進行，以免影響小區(qū)整體外觀和形狀。物業(yè)中心免費提供封堵和搭建方案。（提供圖紙僅