華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告

華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告2024/3/25華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告目錄1、從區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局看廊坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－2 1.1大北京城市功能演變與趨勢(shì) 1.2廊坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三大階段 1.3商務(wù)休閑－－啟動(dòng)廊坊經(jīng)濟(jì)的新概念2、從新興城市發(fā)展看大北京商谷的啟動(dòng)方式－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－14 2.1 國際新興城市發(fā)展模式 2.2 國際大規(guī)模土地開發(fā)的三種模式 2.3 “商谷”項(xiàng)目開發(fā)的三大階段 2.4 廊坊發(fā)展“商谷”項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析3、從華夏房地產(chǎn)公司的能力看大北京“商谷”的操作步驟－－－－－－－－－－－－－－－－－30 3.1 華夏房地產(chǎn)公司的歷史與能力 3.2 制約華夏房地產(chǎn)公司的瓶頸 3.3 “商谷”項(xiàng)目操作方案與步驟4、附件－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－36華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告1.1大北京城市功能演變與趨勢(shì) 1.1.1計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下北京、天津的演變歷史 1.1.2市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下北京、天津的結(jié)構(gòu)調(diào)整 1.1.3未來大北京概念布局的三大特征1.2廊坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三大階段 1.2.1“送出去”階段 1.2.2“引過來”階段 1.2.3“請(qǐng)進(jìn)來”階段1.3商務(wù)休閑－－啟動(dòng)廊坊經(jīng)濟(jì)的新概念 1.3.1商務(wù)休閑－－休閑旅游衍生新概念 1.3.2廊坊發(fā)展商務(wù)休閑的優(yōu)勢(shì) 1.3.3商谷－－實(shí)現(xiàn)商務(wù)休閑的載體1、從區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局看廊坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告1.1大北京城市功能演變與趨勢(shì)1.1.1計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下北京、天津的演變歷史北京在近四十年的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，城市經(jīng)歷了工業(yè)體系興盛、成熟和衰退的三個(gè)歷史階段：工業(yè)興盛期：五十年代，北京處于百廢待興階段，大力發(fā)展工業(yè)成為振興這一歷史文化名城的主要發(fā)展戰(zhàn)略。整個(gè)工業(yè)增加值占GDP的比重由五十年代初的30%迅速增長到五十年代末的近60%，北京也因此成為中國重要的工業(yè)城市。工業(yè)成熟期：六十年代到七十年代，北京的工業(yè)體系逐漸發(fā)育完善，形成了以化工、冶金、機(jī)械等重工業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)體系，工業(yè)增加值占GDP的比重在1970年達(dá)到67%的歷史高度。工業(yè)衰退期：進(jìn)入八十年代，工業(yè) 比重明顯處于下降階段，一方面， 隨著首都經(jīng)濟(jì)功能的弱化，以文化 、旅游為代表的第三產(chǎn)業(yè)開始興起； 另一方面，北京市政府開始調(diào)整產(chǎn) 業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略，部分重污染、低效益 的工業(yè)產(chǎn)業(yè)開始外遷。華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告1.1大北京城市功能演變與趨勢(shì)1.1.1計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下北京、天津的演變歷史作為中國早期的國際通商口岸，天津的興旺和發(fā)展始于近代。天津地處九河下梢，海河通貫全城，近代繁榮的港口貿(mào)易給天津帶來了無限的生機(jī)，也確立了天津作為中國北方大商埠的地位和形象。解放后，在保持其商業(yè)城市特色的同時(shí)，天津大力發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，尤其在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，天津與上海一南一北，大力發(fā)展輕工輕紡產(chǎn)業(yè)，成為全國兩大最大的輕工、輕紡工業(yè)基地。天津市在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，由于國家政策的傾斜，發(fā)展健全了以輕工業(yè)為代表的第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體系，形成了完善成熟的輕工產(chǎn)業(yè)制造和加工基地。華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告1.1大北京城市功能演變與趨勢(shì)1.1.2市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下北京、天津的結(jié)構(gòu)調(diào)整

繼續(xù)提高第三產(chǎn)業(yè)比重：第三產(chǎn)業(yè)比重的提高， 象征著城市發(fā)展的成熟度和發(fā)達(dá)程度。作為中 國政治文化的首都城市，北京將繼續(xù)大力發(fā)展 文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、會(huì)展產(chǎn)業(yè)等高附加值的 第三產(chǎn)業(yè)；第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整：由于經(jīng)濟(jì)增長方式正逐步 由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，行業(yè)由勞動(dòng)和資本密 集型的重化工業(yè)向技術(shù)和知識(shí)密集型的高新技 術(shù)工業(yè)發(fā)展過渡，制造業(yè)正由傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向高新 技術(shù)產(chǎn)業(yè)、重化產(chǎn)業(yè)向輕化產(chǎn)業(yè)調(diào)整；第二產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整：由于都市環(huán)境及產(chǎn)業(yè)輕型 化的要求，一些傳統(tǒng)的重污染、重工業(yè)制造業(yè) 企業(yè)逐步由北京市遷出，搬入京郊的高新技術(shù) 產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，北京正由一個(gè)重工業(yè)城市逐步向適合首都特點(diǎn)的新經(jīng)濟(jì)型城市轉(zhuǎn)變。北京經(jīng)濟(jì)的發(fā)展戰(zhàn)略已定位于到21世紀(jì)中葉把北京市建設(shè)成現(xiàn)代國際化大都市的戰(zhàn)略高度，充分體現(xiàn)都市國際化、經(jīng)濟(jì)服務(wù)化、區(qū)域一體化和產(chǎn)業(yè)輕型化的四大特征。主要表現(xiàn)為：華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告1.1大北京城市功能演變與趨勢(shì)1.1.2市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下北京、天津的結(jié)構(gòu)調(diào)整在20世紀(jì)90年代后半期，工業(yè)產(chǎn)品主要由上海和天津南北分治供應(yīng)的市場(chǎng)體系逐漸瓦解，作為傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下發(fā)展起來的城市，天津在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中，歷史形成的某些優(yōu)勢(shì)逐漸轉(zhuǎn)化為制約城市發(fā)展的主要瓶頸：國有經(jīng)濟(jì)在整個(gè)所有制結(jié)構(gòu)中的絕對(duì)控制比例，限制了整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的活力：天津的個(gè)體、私營經(jīng)濟(jì)占全市ＧＤＰ的比例在２０００年僅為１６％，而在廣東等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，這一比重高達(dá)４０－５０％。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)由于缺乏政府持 續(xù)有力的直接投資，而難以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)： 汽車與機(jī)械裝備工業(yè)、化學(xué)和冶金工業(yè)等是 天津傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)，由于該類產(chǎn)業(yè)多屬于資

本密集型產(chǎn)業(yè)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)逐 漸脫離政府的計(jì)劃投資體系，產(chǎn)業(yè)升級(jí)無法 獲得足夠的資本支撐，因此難以形成高附加 值的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。進(jìn)入90年代，天津市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要體現(xiàn)以下特征： 傳統(tǒng)工業(yè)走入衰退，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)群的增長質(zhì)量低， 產(chǎn)業(yè)集中度不高，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)技術(shù)改造投入不足， 具有競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)勢(shì)企業(yè)和優(yōu)勢(shì)名牌產(chǎn)品少；高新 技術(shù)產(chǎn)業(yè)處于起步，新興第三產(chǎn)業(yè)成長速度慢。天津市政府在十五規(guī)劃中已經(jīng)明確了以港口物流、 高科技產(chǎn)業(yè)和開發(fā)區(qū)加工業(yè)三頭并進(jìn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 路徑，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正處于調(diào)整階段。在傳統(tǒng)工業(yè)走向衰退的同時(shí)，天津經(jīng)濟(jì)正積極推動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和尋找新的產(chǎn)業(yè)突破點(diǎn)。華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告1.1大北京城市功能演變與趨勢(shì)1.1.3未來大北京概念布局的三大特征一體運(yùn)作： 大北京概念突出強(qiáng)調(diào)核心城市的輻射和覆蓋功能。作為大北京區(qū)域圈的兩大核心城市－北京和天津，歷史上同構(gòu)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展模式形成的“反拉動(dòng)”效應(yīng)，直接制約了大北京地區(qū)經(jīng)濟(jì)的協(xié)同性發(fā)展。因此大北京概念的核心是要突出北京作為區(qū)域內(nèi)核的凝聚功能和輻射效應(yīng)，弱化天津在區(qū)域內(nèi)的影響，實(shí)現(xiàn)以北京為主體，以天津?yàn)檩o體的運(yùn)作模式。兩極生長： 突出北京和天津的產(chǎn)業(yè)功能特征，最終形成兩大城市產(chǎn)業(yè)功能的差異化和互補(bǔ)性：進(jìn)一步調(diào)整北京的產(chǎn)業(yè)功能結(jié)構(gòu)，突出高附加值、高科技含量工業(yè)在第二產(chǎn)業(yè)中的比重，退出資本密集型重工業(yè)，實(shí)現(xiàn)重工業(yè)向周邊地區(qū)的外移，同時(shí)，大力發(fā)展高附加值第三產(chǎn)業(yè)，諸如金融產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)等等；天津?qū)⑦M(jìn)一步發(fā)揮臨港工業(yè)的特征，提升第二產(chǎn)業(yè)技術(shù)含量，形成以外向型、出口加工和高附加值生產(chǎn)為主要特征的工業(yè)體系，同時(shí)利用天津港的獨(dú)特自然優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)。通過京津兩大城市的錯(cuò)位式、互補(bǔ)式發(fā)展模式，最終形成區(qū)域內(nèi)部的兩極經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。三區(qū)遞延： 目前京津兩大城市與周邊地區(qū)的聯(lián)系較為薄弱，未能對(duì)周圍地區(qū)起到足夠的帶動(dòng)作用。通過大北京概念的實(shí)施，形成區(qū)域內(nèi)部的分工協(xié)作體系和資源分配系統(tǒng)，利用京津兩極的發(fā)展，帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)中小城市和農(nóng)村的發(fā)展。同時(shí)，伴隨著全球一體化的進(jìn)程加快，日本－韓國釜山－朝鮮－中國山東所構(gòu)成的東亞區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶正逐漸形成，大北京區(qū)域的成熟發(fā)展，必將帶動(dòng)整個(gè)環(huán)渤海區(qū)域的大發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)整個(gè)東亞經(jīng)濟(jì)圈的形成，最終帶動(dòng)我國北方和西部經(jīng)濟(jì)。華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告1.2廊坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三大階段1.2.1“送出去”階段

低附加值階段：廊坊在20世紀(jì)60-70年代發(fā)展以農(nóng)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，其中種植業(yè)占據(jù)了主導(dǎo)地位；中附加值階段：20世紀(jì)80年代中后期到90年代中期，廊坊市畜牧業(yè)得到突飛猛進(jìn)發(fā)展，畜牧業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化特征；高附加值階段：20世紀(jì)九十年代 中后期，畜牧產(chǎn)品深加工使廊坊 畜牧業(yè)邁向產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化階段 。同時(shí)，在種植業(yè)領(lǐng)域，大規(guī)模 引入高科技含量的大棚蔬菜種植 和花卉種植。廊坊市早期的發(fā)展思路以“送出去”為主，即依托毗鄰京津的獨(dú)特地理優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展高附加值農(nóng)業(yè)，提供京津兩大市場(chǎng)。盡管早期的“送出去”戰(zhàn)略填補(bǔ)了京津兩大消費(fèi)圈的農(nóng)產(chǎn)品需求，但是第一產(chǎn)業(yè)的低附加值的特性，難以滿足廊坊跳躍式發(fā)展的需求：華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告1.2廊坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三大階段1.2.2“引過來”階段廊坊通過不斷完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境建設(shè)，創(chuàng)造吸引京津個(gè)體人流的消費(fèi)產(chǎn)品，試圖通過由“送出去”向“引進(jìn)來”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，完成城市的二次騰飛。然而縱觀廊坊市歷年來的種種吸引京津地區(qū)個(gè)人消費(fèi)的努力，結(jié)果都未達(dá)到初始目的，直接原因在于京津地區(qū)已完全具備成熟的個(gè)人消費(fèi)體系，廊坊個(gè)人消費(fèi)產(chǎn)品毫無競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力，因此在個(gè)人消費(fèi)領(lǐng)域?qū)ふ依确痪┙虬l(fā)展的突破口，難有成效：旅游：廊坊試圖通過緊鄰京津兩大都市的地理優(yōu)勢(shì)，利用人文景觀的營造（例如天下第一城、文明中華城、宋遼古戰(zhàn)場(chǎng)旅游區(qū)、中華戲曲影視城等），來吸引京津地區(qū)的游客，然而多半以失敗告終：作為歷史文化名城的北京和天津，自身擁有豐富的旅游資源和優(yōu)勢(shì)，直接構(gòu)成廊坊旅游業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)；在旅游資源的三大要素：自然、人文和建設(shè)中，廊坊不具備任何資源的優(yōu)勢(shì)；無論在營銷手段或是旅游服務(wù)上，廊坊明顯處于劣勢(shì)。商業(yè)：第五大街是華夏房地產(chǎn)在廊坊的經(jīng)典之作，也是廊坊市新興的商業(yè)文化中心。盡管該項(xiàng)目立意是吸引京津人流為主，然而無論是招商還是日常顧客，均以廊坊本地商家和個(gè)人為主：任何商業(yè)設(shè)施都有其輻射半徑，作為通常意義上的步行街－第五大街，輻射范圍相當(dāng)有限；京津地區(qū)商業(yè)發(fā)展已相當(dāng)完善，第五大街未具備獨(dú)特而壟斷的資源優(yōu)勢(shì)或商業(yè)模式。 華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告1.2廊坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三大階段1.2.3“請(qǐng)進(jìn)來”階段企業(yè)培訓(xùn)基地：廊坊已有一批初具規(guī)模的各類企業(yè)培訓(xùn)中心，如北京外企服務(wù)中心、中棉、中糖、中石、中國工行、農(nóng)業(yè)部、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國稅務(wù)、中國建行、中信、華北石油等均在此設(shè)置了自己企業(yè)的培訓(xùn)中心。該類培訓(xùn)中心主要針對(duì)企業(yè)內(nèi)部集中培訓(xùn)、會(huì)務(wù)和部分公關(guān)等活動(dòng)。而廊坊吸引此類集團(tuán)消費(fèi)形式的原因有以下三點(diǎn)：低廉的土地價(jià)格：企業(yè)培訓(xùn)中心通常占地面積較大，與京津地區(qū)土地價(jià)格相比，廊坊明顯具有土地價(jià)格低廉的優(yōu)勢(shì)；獨(dú)特的地理位置：廊坊與京津地區(qū)的交通非常便利，而同時(shí)又屬于不同的行政區(qū)劃，因此同時(shí)具備私密性和便利性的雙重優(yōu)勢(shì)，最適合企業(yè)內(nèi)部的封閉式培訓(xùn)和會(huì)務(wù)要求；優(yōu)美的城市環(huán)境：廊坊的城市建設(shè)與綠化日趨完善，城市面貌和自然環(huán)境明顯優(yōu)于河北省其他城市，符合集團(tuán)消費(fèi)對(duì)環(huán)境的要求。 大學(xué)城：雖然大學(xué)城一期經(jīng)營慘淡，但是從校舍和公建設(shè)施的出租狀況看，需求旺盛，因此剔除商業(yè)模式和金融模式的錯(cuò)誤因素看，廊坊大學(xué)城的規(guī)劃具有前瞻性：低廉的土地價(jià)格滿足了因大學(xué)擴(kuò)招而擴(kuò)張校舍的需求便利的交通將大學(xué)本部和分部有效結(jié)合相對(duì)封閉的環(huán)境滿足了教育對(duì)環(huán)境的需求以吸引京津個(gè)人消費(fèi)為主要思想的“引過來”戰(zhàn)略的失敗，使廊坊市政府重新考慮城市的戰(zhàn)略定位。以吸引京津集團(tuán)消費(fèi)和投資為主的“請(qǐng)進(jìn)來”戰(zhàn)略的實(shí)施，取得一定的成效：華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告1.3商務(wù)休閑－－啟動(dòng)廊坊經(jīng)濟(jì)的新概念1.3.1商務(wù)休閑－－休閑旅游衍生新概念觀光旅游娛樂文化休閑旅游傳統(tǒng)商務(wù)辦公商務(wù)辦公公關(guān)培訓(xùn)內(nèi)部福利外部宣傳商務(wù)休閑觀光旅游向休閑旅游的演變趨勢(shì)，弱化了旅游三大要素資源（自然、人文、建設(shè)）在旅游價(jià)值創(chuàng)造中的作用；以娛樂、文化為概念的休閑旅游，因強(qiáng)調(diào)高附加值的服務(wù)功能，成為旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。單一性的傳統(tǒng)商務(wù)辦公向多元化的集團(tuán)活動(dòng)演變，衍生出若干新興集團(tuán)消費(fèi)需求。休閑旅游與新興集團(tuán)消費(fèi)需求的結(jié)合，形成了商務(wù)休閑的新概念。商務(wù)休閑概念是華夏房地產(chǎn)公司在國內(nèi)率先提出的新興集團(tuán)消費(fèi)理念，作為新興業(yè)態(tài)的消費(fèi)形式，其實(shí)質(zhì)是通過休閑的方式實(shí)現(xiàn)商務(wù)的某種目的，因此商務(wù)休閑從本質(zhì)而言屬于集團(tuán)消費(fèi)。華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告1.3商務(wù)休閑－－啟動(dòng)廊坊經(jīng)濟(jì)的新概念1.3.2廊坊發(fā)展商務(wù)休閑的優(yōu)勢(shì)大批企事業(yè)單位的聚集形成了商務(wù)休閑的巨大消費(fèi)群：北京作為中國政治文化中心，聚集了大批國內(nèi)外企業(yè)總部和外省市駐京機(jī)構(gòu)，集團(tuán)消費(fèi)能力強(qiáng)。市場(chǎng)相關(guān)產(chǎn)品有效供應(yīng)不足：盡管京津地區(qū)集團(tuán)消費(fèi)產(chǎn)品相對(duì)完善，然而由于休閑商務(wù)屬于新興集團(tuán)消費(fèi)類比，不同于傳統(tǒng)意義上的消費(fèi)概念，同時(shí)休閑商務(wù)類型的集團(tuán)消費(fèi)對(duì)自然環(huán)境和規(guī)模效應(yīng)有很高的要求，目前的產(chǎn)品很難滿足此類需求。京津地區(qū)大批企業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體，構(gòu)成了商務(wù)休閑消費(fèi)的巨大需求市場(chǎng)，而京津地區(qū)土地的稀缺性，又決定了商務(wù)休閑產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)普遍規(guī)模小、產(chǎn)品單一，因此以滿足集團(tuán)消費(fèi)為主要目的的商務(wù)休閑產(chǎn)業(yè)，是廊坊吸引京津消費(fèi)和投資的最佳選擇：華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告1.3商務(wù)休閑－－啟動(dòng)廊坊經(jīng)濟(jì)的新概念1.3.3商谷－－實(shí)現(xiàn)商務(wù)休閑的載體目標(biāo)客戶群定位： 京津地區(qū)的國內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)、跨國公司駐京總部、外省市駐京聯(lián)絡(luò)機(jī)構(gòu)等有較強(qiáng)消費(fèi)能力的集團(tuán)。功能定位： 以集團(tuán)個(gè)性化會(huì)所為核心，以會(huì)展中心和培訓(xùn)測(cè)評(píng)中心為啟動(dòng)極點(diǎn)，融合相關(guān)集團(tuán)消費(fèi)和集團(tuán)內(nèi)個(gè)人化消費(fèi)的配套功能：集團(tuán)個(gè)性化會(huì)所會(huì)展中心培訓(xùn)測(cè)評(píng)中心體育設(shè)施商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)賓館酒店醫(yī)療保健室內(nèi)娛樂主題娛樂作為商務(wù)休閑概念載體的商谷項(xiàng)目，其目標(biāo)客戶和功能配置應(yīng)充分考慮商務(wù)休閑需求的主體特征。華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告2.1 國際新興城市發(fā)展模式 2.1.1產(chǎn)業(yè)升級(jí)推動(dòng)模式 2.1.2核心城市輻射模式 2.1.3新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造模式2.2 國際大規(guī)模土地開發(fā)的三種模式 2.2.1資本啟動(dòng)型 2.2.2主題啟動(dòng)型 2.2.3熱點(diǎn)啟動(dòng)型 2.2.4三大模式開發(fā)模式對(duì)“商谷”的借鑒2.3 商谷項(xiàng)目開發(fā)的三大階段 2.3.1兩極起步 2.3.2中間支撐 2.3.3會(huì)所盈利2.4 廊坊發(fā)展商谷項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析2、從新興城市發(fā)展看大北京商谷的啟動(dòng)方式華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告2.1國際新興城市發(fā)展模式農(nóng)業(yè)化向工業(yè)化的升級(jí)，是國際新興城市發(fā)展的最基本模式：2.1.1產(chǎn)業(yè)升級(jí)推動(dòng)模式工業(yè)化程度農(nóng)業(yè)人口比例高低低高鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)城市英國城市演變模式：英國是最早工業(yè)產(chǎn)業(yè)化國家，在工業(yè)化過程中，鄉(xiāng)村工業(yè)逐漸取代傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，鄉(xiāng)村向城鎮(zhèn)化逐漸演變，伴隨著工業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程加快，鄉(xiāng)村工業(yè)向現(xiàn)代規(guī)模化工業(yè)發(fā)展，城鎮(zhèn)進(jìn)而向大城市演變。因此，英國新興城市的發(fā)展是建在犧牲農(nóng)業(yè)為代價(jià)的基礎(chǔ)上。美國城市演變模式：美國國土面積廣闊，且地多人少，而國際人口遷移卻滿足了城鎮(zhèn)化和工業(yè)化對(duì)勞動(dòng)力的需求。美國與英國城鎮(zhèn)化道路最大的不同點(diǎn)在于，美國是在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的同時(shí)實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的。此外，交通革命在美國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中發(fā)揮著巨大作用。華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告2.1國際新興城市發(fā)展模式大型城市的功能輻射和轉(zhuǎn)移，是國際新興城市發(fā)展的另一模式：大城市住宅功能的外遷，塑造了核心城市圈域內(nèi)的新興城市發(fā)展模式：于1994年建市的日本愛知縣的日進(jìn)市，距離大城市名古屋不到10余公里，隨著名古屋城市發(fā)展的急劇膨脹，土地成本直線上升，名古屋的住宅區(qū)大規(guī)模外遷，日進(jìn)市的住宅開發(fā)因此受益，并最終實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村向城市化的轉(zhuǎn)變。2.1.2核心城市輻射模式核心城市鄉(xiāng)村核心城市新城新城新城新城新城大城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整引發(fā)的特定產(chǎn)業(yè)外遷，是新興城市發(fā)展的又一模式：隨著大城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整和成熟，粗放型的第二產(chǎn)業(yè)因低附加值和重污染等因素，逐步外遷，因此而造就了周邊鄉(xiāng)村的新興產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)。“工業(yè)小區(qū)”是日本政府推動(dòng)大都市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展新興中小城市的重要舉措。通過這一組織形式，將分散在原市區(qū)的工業(yè)企業(yè)組織起來，遷移到市郊指定地區(qū)，集中在一起建設(shè)現(xiàn)代化的生產(chǎn)和生活設(shè)施，從而造就了新興城市的誕生。華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告2.1國際新興城市發(fā)展模式特殊新興產(chǎn)業(yè)的注入，是新興城市發(fā)展的第三大模式： 與前兩種依靠傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)新興城市發(fā)展模式不同的是，第三種模式下新興城市的誕生往往是根植于某種新興產(chǎn)業(yè)功能，而該產(chǎn)業(yè)在區(qū)域內(nèi)的壟斷和特殊性，決定了城市發(fā)展過程中所必須的人流、商流、資金流、信息流等必需要素：會(huì)展產(chǎn)業(yè)與德國漢諾威：作為德國北部重要城鎮(zhèn)的漢諾威，歷史上即是德國重要的文化藝術(shù)中心。隨著西方工業(yè)革命的興起，漢諾威并未大力發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，在保持城市歷史風(fēng)貌的前提下，漢諾威選擇了會(huì)展產(chǎn)業(yè)，而這一高附加值、無污染產(chǎn)業(yè)為每年為漢諾威帶來了巨大的直接收益和間接收益，使?jié)h諾威由傳統(tǒng)的歷史文化名城發(fā)展成全球性的會(huì)展中心。娛樂博彩與美國拉斯維加斯：拉斯維加斯位于內(nèi)華達(dá)州荒涼的沙漠中央，由于早期美國開發(fā)為修筑鐵路及維護(hù)的需要，出現(xiàn)了當(dāng)?shù)刈钤绲木幼〔柯?。隨后由于修筑胡佛水壩，人流逐漸聚集，但由于偏僻的地理位置和惡劣的自然環(huán)境，拉斯維加斯歷史上一直為人所忽視。為徹底改變內(nèi)華達(dá)州經(jīng)濟(jì)落后的狀況，內(nèi)華達(dá)州在1931年將賭博合法化，另外，也制定了簡(jiǎn)易結(jié)婚與離婚的法律，借此吸引外來觀光客消費(fèi)，帶動(dòng)內(nèi)華達(dá)州衰退的經(jīng)濟(jì)。隨著賭博的合法化，拉斯維加斯的博采業(yè)成為全美國壟斷產(chǎn)業(yè)，因此吸引大批投資者建造賭場(chǎng)、酒店、娛樂中心等，拉斯維加斯成為因博彩業(yè)而發(fā)展新興城市的典范。2.1.3新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造模式華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告2.1國際新興城市發(fā)展模式特殊新興產(chǎn)業(yè)的注入，是新興城市發(fā)展的第三大模式（續(xù)）：體育產(chǎn)業(yè)與中國海?。豪ッ骱９∽溆诘岢刂疄I，擁有豐富的自然旅游資源，然而歷史上海埂的旅游資源一直處于待開發(fā)階段：一方面，云南自身旅游資源極其豐富，另一方面，相對(duì)落后的經(jīng)濟(jì)狀況，使得開發(fā)所需的大量資金難以落實(shí)。海埂真正的興起得益于海埂體育訓(xùn)練基地的建立。1975年投入使用的海埂體育訓(xùn)練基地，擁有12塊標(biāo)準(zhǔn)的足球場(chǎng)，全國足球甲A、甲B以及女足每年冬春兩季都定期分批到基地強(qiáng)化訓(xùn)練；歷次洲際和世界大賽前，國家隊(duì)、國奧隊(duì)、國青隊(duì)都在此地強(qiáng)化訓(xùn)練，使足球訓(xùn)練成為了基地的龍頭項(xiàng)目。體育產(chǎn)業(yè)帶來了大量的人流和商流，進(jìn)而吸引大量資金投資相關(guān)的賓館業(yè)、和旅游業(yè)，使海埂成為中國體育產(chǎn)業(yè)第一城。旅游產(chǎn)業(yè)與美國奧蘭多：奧蘭多地處美國南部佛羅里達(dá)州境內(nèi)，是美國本土最受歡迎的度假圣地之一。奧蘭多旅游業(yè)繁榮的關(guān)鍵原因在于為數(shù)眾多的主題公園，除了迪斯尼世界外，還有海洋世界、環(huán)球影城等馳名世界的主題公園，各類規(guī)模的主題公園數(shù)量累計(jì)達(dá)到80多家。眾多的主題公園在吸引人流的同時(shí)，帶動(dòng)當(dāng)?shù)鼐频陿I(yè)、紀(jì)念品、零售商業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。2.1.3新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造模式華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告2.1國際新興城市發(fā)展模式第一種選擇是被動(dòng)的發(fā)展方式，而且城市歷史發(fā)展證明，核心城市的功能輻射和外遷多集中在夕陽產(chǎn)業(yè)和低附加值產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)的注入對(duì)新興城市的發(fā)展推動(dòng)力較弱。第二種選擇是主動(dòng)的發(fā)展方式，以商務(wù)休閑為內(nèi)涵的商谷項(xiàng)目無疑是目前廊坊城市發(fā)展的潛在機(jī)遇，其高附加值的產(chǎn)業(yè)特性，是推動(dòng)廊坊城市再次發(fā)展的最佳選擇。第一產(chǎn)業(yè)向第二產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，推動(dòng)廊坊完成了城市化的初始階段。由于缺乏核心的二、三產(chǎn)業(yè)支撐，廊坊城市化進(jìn)程處于停滯階段，繼續(xù)完成城市的發(fā)展和騰飛，廊坊面臨兩種選擇：其一是等待北京、天津兩大核心城市功能的輻射和外遷；其二是發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)城市功能升級(jí)。華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告邁阿密模式－資本啟動(dòng)型典型特征：大規(guī)模的資本投入，營造硬性和軟性環(huán)境；強(qiáng)有力的廣告促銷，硬性建立特定消費(fèi)理念；時(shí)間跨度較長。 典型案例：邁阿密海灘建設(shè)、拉斯維加斯賭城等

美國南部的大片原始熱帶雨林地帶鏟除熱帶雨林海底抽沙、填土，營造海灘沙灘旁大規(guī)模房地產(chǎn)建設(shè)強(qiáng)性廣告促銷：沙灘美女、大象明星、偶像、總統(tǒng)造訪邁阿密海灘：美國中產(chǎn)階級(jí)度假首選地資本：幾十億美金投資時(shí)間：近二十年時(shí)間跨度2.2國際大規(guī)模土地開發(fā)的三種模式2.2.1資本啟動(dòng)型華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告世博會(huì)模式－主題啟動(dòng)型典型特征：引入房地產(chǎn)業(yè)以外的產(chǎn)業(yè)和資源概念房地產(chǎn)開發(fā)僅僅是配合主題概念的實(shí)施主題概念帶動(dòng)人流，進(jìn)而帶動(dòng)商流，引發(fā)房地產(chǎn)資產(chǎn)增值 典型案例：博鰲亞洲論壇；世博會(huì)；奧林匹克運(yùn)動(dòng)會(huì)等原始土地世博會(huì)舉辦權(quán)利世博會(huì)舉辦地＝未來的人流和商流＋大規(guī)模環(huán)境改善和基礎(chǔ)設(shè)施完善土地全面升值和投資者的涌入2.2.2主題啟動(dòng)型2.2國際大規(guī)模土地開發(fā)的三種模式華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告聯(lián)合國模式－熱點(diǎn)啟動(dòng)型典型特征：利用特殊關(guān)鍵點(diǎn)帶動(dòng)土地升值發(fā)展商通過戰(zhàn)略性的土地儲(chǔ)備，利用熱點(diǎn)項(xiàng)目帶動(dòng)的土地升值，獲取利潤利用土地升值獲取的利潤，聯(lián)動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā) 典型案例：聯(lián)合國總部選址；珠海大學(xué)城地塊狀況：紐約東部半島狀地形屠宰場(chǎng)用地和荒地?zé)o開發(fā)價(jià)值開發(fā)商以低價(jià)收購?fù)涝讏?chǎng)及周邊地塊遷除屠宰場(chǎng)并平整場(chǎng)地，以近乎免費(fèi)贈(zèng)送的價(jià)格售予聯(lián)合國總部聯(lián)合國總部的遷入，帶動(dòng)各國聯(lián)絡(luò)處遷入的需求，周邊低價(jià)上漲開發(fā)商出售升值的土地，利用回籠資金投資外圍商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施聯(lián)合國的入駐和商業(yè)設(shè)施的逐漸完善徹底改變了土地原貌，開發(fā)商受益2.2.3熱點(diǎn)啟動(dòng)型2.2國際大規(guī)模土地開發(fā)的三種模式華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告資本啟動(dòng)型的大規(guī)模土地開發(fā)模式，需要雄厚的企業(yè)資本作為開發(fā)后盾；同時(shí)，大規(guī)模的后期運(yùn)作、管理和推廣，需要專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和組織團(tuán)隊(duì)支持。而以上兩種能力，恰恰是華夏房地產(chǎn)公司的劣勢(shì)，因此，資本啟動(dòng)型的“商谷”開發(fā)模式，不適合華夏房地產(chǎn)公司運(yùn)作；主題啟動(dòng)型的大規(guī)模土地開發(fā)模式，其實(shí)質(zhì)并非房地產(chǎn)業(yè)，而是外產(chǎn)業(yè)的注入帶動(dòng)了房地產(chǎn)熱，因此外產(chǎn)業(yè)的資源和概念至關(guān)重要。綜合考慮華夏房地產(chǎn)公司的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力，引動(dòng)類似于世博會(huì)或亞洲經(jīng)濟(jì)論壇性質(zhì)的外產(chǎn)業(yè)概念，尚無可能；然而，如果能夠充分利用公司與廊坊市政府關(guān)系的資源優(yōu)勢(shì)，橇動(dòng)河北省的優(yōu)勢(shì)資源，利用政府政策的傾斜，引入外產(chǎn)業(yè)主題概念或資源，則此模式具有可操作性；熱點(diǎn)啟動(dòng)型大規(guī)模土地開發(fā)模式，最適合啟動(dòng)資本少而又擁有資源的企業(yè)，其實(shí)質(zhì)是利用少量的資源橇動(dòng)外來資本的大量投入，通過后期資源的增值，實(shí)現(xiàn)企業(yè)收益。此模式對(duì)于“商谷”項(xiàng)目最具借鑒意義。2.2.4三大模式開發(fā)模式對(duì)“商谷”的借鑒：2.2國際大規(guī)模土地開發(fā)的三種模式熱點(diǎn)啟動(dòng)型大規(guī)模土地開發(fā)模式是最適合“商谷”項(xiàng)目借鑒的開發(fā)模式華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告貿(mào)促會(huì)國際會(huì)展群新東方培訓(xùn)基地和測(cè)評(píng)中心商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、室內(nèi)娛樂、醫(yī)療保健、體育設(shè)施、賓館酒店、主題娛樂等綜合輔助設(shè)施個(gè)性化會(huì)所群開發(fā)園林式環(huán)境綜合性服務(wù)個(gè)性化設(shè)計(jì)2.3商谷項(xiàng)目開發(fā)的三大階段兩極起步中間支撐會(huì)所盈利華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告2.2.1兩極起步2.3商谷項(xiàng)目開發(fā)的三大階段以教育和會(huì)展為兩極啟動(dòng)點(diǎn)，聚集人流和商流，同時(shí)帶動(dòng)周邊低價(jià)上升，實(shí)現(xiàn)商谷項(xiàng)目的啟動(dòng)： 教育：以新東方外語教學(xué)起步，引入素質(zhì)測(cè)評(píng)中心概念，進(jìn)而連接商谷的集團(tuán)消費(fèi)模式；同時(shí)，關(guān)注東方大學(xué)城存量資產(chǎn)的重組。關(guān)注高端客戶的需求：東方大學(xué)城一期的失敗案例表明，以低端客戶為主要目標(biāo)客戶群的市場(chǎng)定位決定了項(xiàng)目收入空間有限，而大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施改建和校舍、公共設(shè)施的投資，需要穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)和較高的投資回報(bào)支撐，因此關(guān)注高端客戶的需求，是實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定高收益的關(guān)鍵；引入穩(wěn)定增長的資源：新東方作為高速增長的新興特種教育形式，擁有大批持續(xù)增長的學(xué)院群體。由于此類群體的教育需求以職后教育和留學(xué)教育為主，因此消費(fèi)能力普遍高于高校教育和職業(yè)教育群體。而新東方的收入空間的穩(wěn)定增長，必然決定為新東方提供硬件設(shè)施供應(yīng)商收入的上漲空間巨大；新興教育產(chǎn)業(yè)概念的導(dǎo)入：素質(zhì)測(cè)評(píng)作為人力資源管理的新興衍生領(lǐng)域，擁有巨大的市場(chǎng)空間。通過引入新東方外語教學(xué)，不僅形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流體系，同時(shí)導(dǎo)入職后教育消費(fèi)群，進(jìn)而引導(dǎo)測(cè)評(píng)消費(fèi)，直接連接商谷的集團(tuán)消費(fèi)模式，成為啟動(dòng)商谷項(xiàng)目的一關(guān)鍵極點(diǎn)。華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告2.2.1兩極起步2.2商谷項(xiàng)目開發(fā)的三大階段會(huì)展產(chǎn)業(yè)嫁接“商谷”的有利條件分析：海陸空交通便利北京豐富的文化旅游資源經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的區(qū)域北京在中國會(huì)展產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)地位大規(guī)模低價(jià)土地資源中國貿(mào)促會(huì)在北京及周邊地區(qū)發(fā)展會(huì)展產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃，與商谷項(xiàng)目具有很強(qiáng)的結(jié)合可能。華夏房地產(chǎn)公司通過土地贈(zèng)送或土地參股的形式與貿(mào)促會(huì)合作開發(fā)大型貿(mào)促會(huì)國際會(huì)展群，是啟動(dòng)商谷項(xiàng)目的唯一機(jī)會(huì)。 會(huì)展：北京作為中國會(huì)展業(yè)的龍頭城市，現(xiàn)有的會(huì)展場(chǎng)所不能滿足日益增多的大規(guī)模會(huì)展需求，而商谷項(xiàng) 目所在地的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)和低價(jià)土地資源，恰恰能夠滿足建造大規(guī)模會(huì)展場(chǎng)館的條件；同時(shí)，中國貿(mào)促會(huì) 對(duì)未來北京大規(guī)模國際會(huì)展場(chǎng)館的規(guī)劃正處于尋址階段，因此，會(huì)展產(chǎn)業(yè)作為啟動(dòng)商谷項(xiàng)目的另一極啟動(dòng) 點(diǎn)，具有非常大的可操作性。華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告2.2.2中間支撐2.2商谷項(xiàng)目開發(fā)的三大階段完善環(huán)境階段：通過建造基本商業(yè)設(shè)施和環(huán)境改造，滿足因兩極起步帶來的大量人流引發(fā)的基本消費(fèi)：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：中小型購物超市、餐飲飯店、郵局、銀行等；賓館酒店：針對(duì)會(huì)展和教育人流建造的中檔酒店；室內(nèi)娛樂：中小規(guī)模的娛樂設(shè)施，例如保齡球、桌球、KTV等。提升需求階段：當(dāng)起步階段帶來的人流基本需求被滿足和環(huán)境完善后，通過營造特色消費(fèi)模式，深度挖掘潛在需求，進(jìn)一步吸引人流：特色商業(yè)：諸如名牌折扣店等特殊商業(yè)模式醫(yī)療保?。侯愃朴诰湃A山莊的個(gè)性化醫(yī)療保健咨詢機(jī)構(gòu)體育設(shè)施：高爾夫球場(chǎng)、馬術(shù)俱樂部等高檔次體育場(chǎng)所主題娛樂：個(gè)性化、互動(dòng)式主題公園等兩極起步后吸引的大量人流引發(fā)的需求消費(fèi)，需要完善的中間支撐體系提供服務(wù)和場(chǎng)所。同時(shí)，通過營造特色消費(fèi)模式，進(jìn)一步吸引人流，形成互動(dòng)式、內(nèi)生型的消費(fèi)體系：完善環(huán)境提升需求華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告2.2.3會(huì)所盈利2.2商谷項(xiàng)目開發(fā)的三大階段商谷的核心精髓是集團(tuán)會(huì)所群，通過兩極起步和中間支撐階段，商谷項(xiàng)目的基礎(chǔ)配套設(shè)施和周邊環(huán)境已發(fā)育成熟，土地價(jià)值必然大幅升值，因此這一階段是華夏房地產(chǎn)公司真正意義上的開發(fā)和收獲階段。集團(tuán)會(huì)所的開發(fā)應(yīng)把握以下基本要點(diǎn)：高端客戶定位： 商務(wù)休閑概念是集團(tuán)，尤其是企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后衍生出的一種集團(tuán)消費(fèi)需求，同時(shí)，會(huì)所的有限性和潛在需求的無限性，決定了集團(tuán)會(huì)所群必需定位特定消費(fèi)群體－－高端客戶：京津地區(qū)的國內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)、跨國公司駐京總部、外省市駐京聯(lián)絡(luò)機(jī)構(gòu)等有較強(qiáng)消費(fèi)能力的集團(tuán)客戶。個(gè)性模式開發(fā)： 高端消費(fèi)產(chǎn)品的最大特征是個(gè)性化消費(fèi)，因此集團(tuán)會(huì)所群的設(shè)計(jì)開發(fā)應(yīng)從了解客戶的需求和偏好出發(fā)，定制個(gè)性化產(chǎn)品，同時(shí)借鑒國際類似產(chǎn)品的開發(fā)模式，匯集先進(jìn)規(guī)劃理念，提供給客戶多樣性的選擇空間。生態(tài)園林設(shè)計(jì)： 突出整個(gè)會(huì)所群的生態(tài)園林特征，營造區(qū)域內(nèi)獨(dú)一無二的生態(tài)環(huán)境。在改造原有地塊面貌的同時(shí)，注重保留已有的成熟植被，例如果林和樹林等，同時(shí)引入江南園林式景觀設(shè)計(jì)，彌補(bǔ)自然環(huán)境的劣勢(shì)。軟性服務(wù)到位： 引進(jìn)國際發(fā)達(dá)的物業(yè)管理模式或直接聘用國際知名物業(yè)管理公司，突出人性化、個(gè)性化服務(wù)。由于客戶群主要定位是高端集團(tuán)客戶，因此可以采用管家式物業(yè)管理理念，獨(dú)立會(huì)所獨(dú)立管理。華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告2.3.1優(yōu)勢(shì)分析2.3廊坊發(fā)展商谷項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析獨(dú)特的地理位置： 廊坊市是河北省轄市，位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、京津都市圈的中心地帶，驅(qū)車半小時(shí)可達(dá)北京、天津市 區(qū), 一小時(shí)可達(dá)首都機(jī)場(chǎng)、天津新港,形成了依托中心城市和空港、海港發(fā)展經(jīng)濟(jì)的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)。土地資源優(yōu)勢(shì)： 以商務(wù)休閑為核心內(nèi)容的“商谷”項(xiàng)目，不同于傳統(tǒng)意義上的中央商務(wù)區(qū)（CBD)，其以休閑為形式、以 商務(wù)為核心的模式，決定了“商谷”項(xiàng)目對(duì)大面積土地和優(yōu)美自然環(huán)境的要求，同時(shí)強(qiáng)調(diào)建筑物的低密 度和低容積率。京津地區(qū)土地成本隨著城市開發(fā)的逐漸成熟，已無吸引力，而廊坊具備大規(guī)模土地資 源和低價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。政府政策的支持： “商谷”項(xiàng)目的開發(fā)，完全符合廊坊市政府大力發(fā)展高附加值第三產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略部署，因此在市政配套、稅收、審批等環(huán)節(jié)，必將得到當(dāng)?shù)卣亩α⒅С趾团浜?。廊坊?dú)特的地理位置、土地資源優(yōu)勢(shì)、政府政策的支持是在廊坊塑造“商谷”項(xiàng)目的三大優(yōu)勢(shì)華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告2.3.2劣勢(shì)分析2.3廊坊發(fā)展商谷項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析存量重組無能力： 大學(xué)城一期錯(cuò)誤的招商模式和運(yùn)營模式，直接導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。一方面由于該項(xiàng)目涉及到的負(fù)債過于龐大，重組方需要雄厚的資本實(shí)力；另一方面，政府對(duì)于整個(gè)大學(xué)城項(xiàng)目的重組缺乏足夠的勇氣和動(dòng)力，因此整個(gè)大學(xué)城一期的存量重組基本處于停滯狀態(tài)。會(huì)展引進(jìn)無資金： 盡管貿(mào)促會(huì)國際會(huì)展群的選址對(duì)廊坊而言是巨大的商機(jī)，但吸引貿(mào)促會(huì)設(shè)立場(chǎng)館的前提是大面積廉價(jià)的土地資源和成熟的市政配套。雖然“商谷”項(xiàng)目的2萬畝地具有潛在的開發(fā)性，但是前期巨額的土地出讓金投資和七通一平費(fèi)用，是制約貿(mào)促會(huì)選址的關(guān)鍵瓶頸。招商環(huán)節(jié)無關(guān)系： “商谷”項(xiàng)目涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)、教育、會(huì)展、旅游、商業(yè)、娛樂等多種產(chǎn)業(yè)，單一主業(yè)的企業(yè)難以完成綜合性的開發(fā)，因此招商投資是開發(fā)商谷項(xiàng)目的主要途徑。廊坊相對(duì)封閉的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，直接制約著招商環(huán)節(jié)的通暢性。

廊坊發(fā)展“商谷”項(xiàng)目存在三大瓶頸：存量重組無能力、會(huì)展引進(jìn)無資金、招商環(huán)節(jié)無關(guān)系。華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告3.1 華夏房地產(chǎn)公司的歷史與能力3.2 制約華夏房地產(chǎn)公司的瓶頸3.3 商谷項(xiàng)目操作方案與步驟

3、 從華夏房地產(chǎn)公司的能力看大北京商谷的操作步驟華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告3.1 華夏房地產(chǎn)公司的歷史與能力華夏房地產(chǎn)公司是以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的民營企業(yè)，具有二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。公司擁有河北海天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（石家莊開發(fā)項(xiàng)目）和廊坊市華夏物業(yè)管理有限公司兩家控股子公司項(xiàng)目介紹：華夏花園：建成于1999年，占地面積11610.58平方米，建筑面積15764平方米，總戶數(shù)110戶，由四幢平層和1幢小高層組成。第五大街：廊坊市污水排放的主排渠改造而成，1988年末開工，2000年5月18日交付使用。從東至西分布為：超市、美食城、精品廊、酒吧街、演藝廣場(chǎng)、畫家村、商業(yè)街坊等。目前已成為廊坊市的新市中心。時(shí)代廣場(chǎng)：政府委托開發(fā)的廊坊市最大的市民休閑廣場(chǎng)，2000年5月18日建成投入使用。廣場(chǎng)占地近5萬平方米。華夏經(jīng)典：占地面積68700平方米，總建筑面積103000平方米?？蛻羧憾ㄎ粸橹械褪杖氲钠胀ㄊ忻?。產(chǎn)品由板式小高層、半圍合型多層和連體別墅等多種形式組合而成。面積定位在80-140平方米。第六大街構(gòu)思：汽車文化廣場(chǎng)、先鋒走廊、注意力空間等。華夏房地產(chǎn)公司以小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)起步，逐漸積累經(jīng)驗(yàn)，尤其走向成熟。3.1.1 華夏房地產(chǎn)公司的歷史華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告3.1.2華夏房地產(chǎn)公司的能力3.1 華夏房地產(chǎn)公司的歷史與能力優(yōu)良的團(tuán)隊(duì)資源、良好的政府資源和項(xiàng)目運(yùn)作的成功經(jīng)驗(yàn)是華夏房地產(chǎn)公司的三大核心能力：優(yōu)良的團(tuán)隊(duì)資源：華夏房地產(chǎn)公司員工人均年齡小于30歲，并且高層管理人員都具有雙學(xué)士或MBA教育背景，創(chuàng)新能力和學(xué)習(xí)能力非常強(qiáng)，保證了華夏房地產(chǎn)公司持續(xù)拓展的動(dòng)力。良好的政府資源：作為當(dāng)?shù)貎?yōu)秀的民營企業(yè)，華夏房地產(chǎn)的發(fā)展得到當(dāng)?shù)卣年P(guān)注和支持，因此在資源獲取上，擁有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。然而，如何避免過多的企業(yè)行使政府行為的發(fā)生，也是華夏房地產(chǎn)公司利用政府資源優(yōu)勢(shì)前，應(yīng)該首先考慮的問題。擁有小項(xiàng)目的成功運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)資源：從華夏花園到華夏經(jīng)典，華夏房地產(chǎn)公司取得了不俗的業(yè)績，這為公司今后運(yùn)作大項(xiàng)目積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告資本積累薄弱：華夏房地產(chǎn)公司主要通過成功運(yùn)作華夏花園、時(shí)代廣場(chǎng)、第五大街和華夏經(jīng)典項(xiàng)目，樹立了在廊坊房地產(chǎn)界的領(lǐng)頭地位，同時(shí)完成了企業(yè)的初次資本積累過程。然而，與全國性的大房地產(chǎn)商相比，華夏房地產(chǎn)公司的資本積累明顯不足（凈資產(chǎn)約4000－6000萬人民幣），尤其要運(yùn)作2萬畝地的“商谷”項(xiàng)目（總投資估計(jì)約幾十億人民幣），企業(yè)明顯處于“小馬拉大車”的窘境。缺少穩(wěn)定的現(xiàn)金流：華夏房地產(chǎn)公司仍處于以項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)為特征的項(xiàng)目房地產(chǎn)階段，缺少能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流入的投資性物業(yè)，因此企業(yè)收益不穩(wěn)定，公司的運(yùn)作仍處于維持狀態(tài)，而非戰(zhàn)略升級(jí)的階段。組織結(jié)構(gòu)與戰(zhàn)略提升的矛盾：從整個(gè)華夏房地產(chǎn)公司的人員配備和組織結(jié)構(gòu)上分析，公司仍未擺脫傳統(tǒng)項(xiàng)目房地產(chǎn)企業(yè)的模式，企業(yè)的知識(shí)結(jié)構(gòu)和能力仍大部分局限于房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，缺少宏觀的戰(zhàn)略研究和判斷能力。3.2制約華夏房地產(chǎn)公司的瓶頸資本積累薄弱、缺少穩(wěn)定現(xiàn)金流和傳統(tǒng)的組織結(jié)構(gòu)是制約華夏房地產(chǎn)公司發(fā)展的三大瓶頸：華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告3.3 商谷項(xiàng)目操作方案與步驟華夏房地產(chǎn)公司的三大制約瓶頸，尤其是薄弱的資本積累，直接制約著公司“商谷”項(xiàng)目的實(shí)施。和君創(chuàng)業(yè)針對(duì)項(xiàng)目背景和華夏房地產(chǎn)公司能力，提出以下總體開發(fā)思路：利用項(xiàng)目啟動(dòng)的兩極，帶動(dòng)周邊土地升值，通過土地收入的變現(xiàn)，滾動(dòng)開發(fā)配套設(shè)施和核心產(chǎn)品，最終完成“商谷‘項(xiàng)目的綜合開發(fā)：第一步：利用華夏房地產(chǎn)公司的核心優(yōu)勢(shì)－－政府關(guān)系，說服政府以無償贈(zèng)送、低價(jià)轉(zhuǎn)讓或土地參股等方式，推動(dòng)貿(mào)促會(huì)在廊坊大面積開發(fā)國際會(huì)展群；同時(shí)，作為為廊坊引介貿(mào)促會(huì)的條件，華夏房地產(chǎn)公司以較低定金圈圍會(huì)展群周邊所有土地，等待土地升值；（如果政府拒絕土地?zé)o償或低價(jià)出讓，華夏房地產(chǎn)公司可以通過尋找戰(zhàn)略合作伙伴，買斷2萬畝土地，再以贈(zèng)與、低價(jià)轉(zhuǎn)讓或參股等方式，吸引貿(mào)促會(huì)投資開發(fā)會(huì)所群。在與戰(zhàn)略合作伙伴合作的過程中，華夏房地產(chǎn)公司應(yīng)通過合理的股權(quán)設(shè)計(jì)，掌握控股權(quán)）；第二步：與新東方合作，為其提供校舍開發(fā)；與四達(dá)或蓋洛普合作，興建人力測(cè)評(píng)中心。通過以上兩個(gè)項(xiàng)目形成華夏房地產(chǎn)公司穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，以維持土地升值階段的企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)；第三步：待會(huì)展中心周邊土地升值后，一部分土地出讓，形成集團(tuán)會(huì)所開發(fā)的儲(chǔ)備資金，另一部分土地以參股的方式招商，協(xié)同開發(fā)商業(yè)配套和娛樂設(shè)施等，形成華夏房地產(chǎn)公司的長期投資產(chǎn)業(yè)；第四步：全面包裝設(shè)計(jì)大商谷集團(tuán)會(huì)所群，尋求戰(zhàn)略開發(fā)伙伴和戰(zhàn)略金融伙伴；第五步：設(shè)計(jì)、開發(fā)集團(tuán)會(huì)所群，在京津、全國、甚至世界范圍內(nèi)進(jìn)行推銷，最終實(shí)現(xiàn)會(huì)所盈利。華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告附件1：教育產(chǎn)業(yè)研究附件2：會(huì)展產(chǎn)業(yè)研究附件3：商品流通產(chǎn)業(yè)研究附件4：娛樂產(chǎn)業(yè)研究附件5：醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)研究附件6：體育產(chǎn)業(yè)研究附件7：國際大城市經(jīng)濟(jì)圈案例4、附件華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告基礎(chǔ)教育體系包括學(xué)前教育和義務(wù)教育部分。基礎(chǔ)教育在我國絕大部分是政府投資行為，這保證了民族教育的穩(wěn)定和教育 權(quán)利的平等性。同時(shí)，民間辦學(xué)的私立學(xué)校在基礎(chǔ)教育體系中也占有一席之地，但比重不足1%。職業(yè)教育體系職業(yè)教育是九年義務(wù)教育之后的我國現(xiàn)代化教育體系和國家創(chuàng)新體系的重要組成部分。我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不僅 需要構(gòu)建知識(shí)和技術(shù)創(chuàng)新體系，還需要構(gòu)建知識(shí)傳播和應(yīng)用系統(tǒng)；不僅需要培養(yǎng)一大批高層次知識(shí)和技術(shù)方 面的創(chuàng)新人才，更需要職業(yè)教育培養(yǎng)一大批具有創(chuàng)新精神的技能型高素質(zhì)勞動(dòng)者。職業(yè)教育水平在很大程度 上決定著勞動(dòng)力大軍的素質(zhì)水平，而勞動(dòng)力大軍的素質(zhì)水平又很大程度上決定著國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)和服務(wù)的總體 水平，決定著科學(xué)技術(shù)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力的綜合競(jìng)爭(zhēng)力；勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)又在很大程度上影響著國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。附件1：教育產(chǎn)業(yè)研究1.中國教育產(chǎn)業(yè)的四大體系華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告高等教育體系 高等教育是培養(yǎng)適應(yīng)知識(shí)經(jīng)濟(jì)需求的高技術(shù)人才的主渠道。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中教育作為一種稀缺資源，應(yīng)該追求其投入的優(yōu)化、運(yùn)行的效率、產(chǎn)出的效益。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)形態(tài)下，高知識(shí)含量的產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)增長的主要支撐點(diǎn)，作為知識(shí)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和科學(xué)技術(shù)與現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力之間紐帶——高等教育，其發(fā)育成長為一種新興的產(chǎn)業(yè)，必將成為社會(huì)的價(jià)值取向，并被社會(huì)廣泛的認(rèn)同。職后教育體系職后教育體系是目前教育產(chǎn)業(yè)大體系中產(chǎn)業(yè)化最容易、投資回報(bào)最高的環(huán)節(jié)。其巨大的經(jīng)濟(jì)效益吸引了眾多的投資者。在科技水平日益發(fā)達(dá)的今天，職后教育的發(fā)展借助網(wǎng)絡(luò)的功能實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。我國網(wǎng)絡(luò)教育每年的市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到了120億元，而且還在以每年20%的速度遞增。龐大的培訓(xùn)市場(chǎng)給企業(yè)人力資源的管理帶來了革命，世界著名的企業(yè)如IBM，GE，INTEL等每年對(duì)高級(jí)管理人員和一般員工的系統(tǒng)培訓(xùn)費(fèi)用都是非常驚人的。附件1：教育產(chǎn)業(yè)研究1.中國教育產(chǎn)業(yè)的四大體系華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告教育消費(fèi)持續(xù)增加： 90年代以來，我國城鎮(zhèn)居民家庭的教育支出以平均每年29．3％的速度增長，教育支出的增長明顯快于家庭收入的增長，高于其他消費(fèi)支出，也快于國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年我國城鎮(zhèn)居民家庭年人均教育消費(fèi)支出為428元，占人均消費(fèi)性支出的8．06％，達(dá)到近10年來的最高比重；全國城鎮(zhèn)居民教育支出總額達(dá)到近1700億元，占最終消費(fèi)的7．2％。教育消費(fèi)潛力巨大： 統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2002年2月末居民儲(chǔ)蓄存款余額近7．8萬億元。若按7％的可實(shí)現(xiàn)教育支出的比重推算，我國居民潛在的教育費(fèi)用支出每年將達(dá)到近5500億元。近幾年全國高校招生人數(shù)每年增加60多萬人，按每人多支出2萬元計(jì)算，一年可擴(kuò)大需求120多億元，這還不包括初等教育和中等教育。盡管我國城鎮(zhèn)居民教育消費(fèi)支出很快，但與國際相比差距還很大。我國2000年高等教育入學(xué)率為11％，根據(jù)“十五”規(guī)劃，到2005年才能達(dá)到15％；而全世界的平均水平在1995年就已達(dá)到16．2％。因此，我國教育消費(fèi)容量很大。2.中國教育產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)現(xiàn)狀附件1：教育產(chǎn)業(yè)研究華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告3.中國教育產(chǎn)業(yè)的投資現(xiàn)狀基礎(chǔ)教育體系仍以國家投資為主導(dǎo)我國實(shí)行九年義務(wù)教育，作為國家的社會(huì)屬性和職能，以國家投資為主導(dǎo)。盡管該體系中出現(xiàn)民間資本投資現(xiàn)象，但民間投資基礎(chǔ)教育集中于貴族式學(xué)校，所占比例不超過1%。同時(shí)，我國很多落后地區(qū)存在著大量中小學(xué)生因付不起學(xué)費(fèi)紛紛輟學(xué)、因政府無錢而支付不了教師工資、維持不了最基本的辦學(xué)條件等現(xiàn)象。職業(yè)教育體系市場(chǎng)化、多元化、國際化、品牌化

在國家有關(guān)政策法規(guī)的框架內(nèi)，職業(yè)教育主體尊重市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和職業(yè)教育的特點(diǎn)，根據(jù)廠商、行業(yè)或產(chǎn)業(yè)崗位群對(duì)人才規(guī)格、能力、素質(zhì)等方面的要求，設(shè)定專業(yè)培養(yǎng)方向、能力素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、教育內(nèi)容、教育模式、教學(xué)手段，提供優(yōu)質(zhì)的教育、培訓(xùn)、服務(wù)，最大程度地滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)人力資源開發(fā)的需求；目前我國置業(yè)培訓(xùn)市場(chǎng)出現(xiàn)了國家資金、民營資本、國際資本多元的投資辦學(xué)體系，職業(yè)教育的內(nèi)容和分類日漸完善和細(xì)化。高等教育體系由于學(xué)位體制的限制仍處于半封閉狀態(tài) 由于非官辦高等教育受到國內(nèi)學(xué)位頒發(fā)體制的限制，盡管高等教育的需求旺盛，但投資主體仍以國家為主。中國接近13億人口,現(xiàn)擁有1900多所大學(xué)（包括民辦大學(xué)）;而發(fā)達(dá)國家，如美國，其2.8億人口擁有5010所大學(xué)（包括社區(qū)學(xué)院）。所以，高等教育體系盡管存在政策壁壘，但存在著極大的潛在投資機(jī)會(huì)。（附件：西安外事學(xué)院）職后教育體系需求、投資兩旺中國教育產(chǎn)業(yè)整個(gè)體系中，職后教育體系是最大的投資熱點(diǎn)，特別是培訓(xùn)市場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)２０００年全國培訓(xùn)項(xiàng)目的總營業(yè)額在１０億元左右，２００１年則增加到近100億元左右。隨著WTO的加入和跨國公司直接投資的增長，以企業(yè)培訓(xùn)為代表的職后教育體系將保持高速增長態(tài)勢(shì)。（詳見附件2：培訓(xùn)市場(chǎng)）附件1：教育產(chǎn)業(yè)研究華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告據(jù)統(tǒng)計(jì)２０００年全國培訓(xùn)項(xiàng)目的總營業(yè)額在１０億元左右，２００１年則增加到近100億元左右。許多企業(yè)每年給員工的培訓(xùn)費(fèi)用不過支付兩、三千元的講座費(fèi)，到２０００、２００１年大量公司跟培訓(xùn)企業(yè)簽訂一、二百萬的培訓(xùn)項(xiàng)目；某卷煙廠１９９６年全年投入在培訓(xùn)上的費(fèi)用僅幾十萬元，到２００１年全年投入各項(xiàng)培訓(xùn)費(fèi)用近５００萬元，前后五年翻了十倍，并且已形成了一種培訓(xùn)制度。在國內(nèi)，這樣的企業(yè)很多，雖然這個(gè)市場(chǎng)還不成熟，但需求是明顯的，增長潛力巨大。分析家指出：培訓(xùn)市場(chǎng)是“中國的最后一塊暴利市場(chǎng)”，“也是教育產(chǎn)業(yè)的一塊核心力市場(chǎng)”企業(yè)培訓(xùn)方式1、企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)：

課堂講課式：集中講授某個(gè)專題，一般為2個(gè)課時(shí)左右。

封閉式培訓(xùn)：公司停下一些工作，集中員工進(jìn)行培訓(xùn)。

實(shí)踐式培訓(xùn)：主要是崗位培訓(xùn)。

2、企業(yè)外部培訓(xùn)：

短訓(xùn)班：一般是一天到一個(gè)星期不等，主要是參加由一些公司或者是咨詢公司所舉辦的專題培訓(xùn)。

專項(xiàng)培訓(xùn)：主要是由一些咨詢公司就營銷、管理、財(cái)務(wù)等等方面所進(jìn)行的高級(jí)培訓(xùn)。

拓展培訓(xùn)：超越于知識(shí)層次而上升到EQ層次的培訓(xùn)，包括野外訓(xùn)練、軍訓(xùn)等等。4.中國培訓(xùn)市場(chǎng)附件1：教育產(chǎn)業(yè)研究華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告WTO后的語言培訓(xùn)市場(chǎng)有專家稱，我國加入WTO后的今天，外語的培訓(xùn)市場(chǎng)可以用“龐大”形容，估計(jì)每年僅語言的培訓(xùn)總營業(yè)額大約在40億元左右。培訓(xùn)市場(chǎng)的需求統(tǒng)計(jì)１９９６年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明只有１.７％的國內(nèi)國營、民營企業(yè)用外來培訓(xùn)，其中主要是請(qǐng)大學(xué)教授講課，１９９６年以前自費(fèi)參加各類培訓(xùn)的國營、民營企業(yè)的職員幾乎為零。２０００年統(tǒng)計(jì)有７８％以上的國內(nèi)國營、民營企業(yè)需要引進(jìn)培訓(xùn)，而且大部分由原來的請(qǐng)大學(xué)教授講課改為購買國內(nèi)外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的培訓(xùn)課程。另外２０００年統(tǒng)計(jì)全自費(fèi)參加各類培訓(xùn)的人員占總數(shù)的８１％，部分自費(fèi)的人員占總數(shù)的４％，這其中國營企業(yè)的人員占１４％，民營企業(yè)占１４％，合資企業(yè)占３１％，4.中國培訓(xùn)市場(chǎng)附件1：教育產(chǎn)業(yè)研究華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告5.GE的培訓(xùn)：美國企業(yè)界的哈佛

提到GE的培訓(xùn)，首先要說的肯定是“克勞頓村”。位于紐約州哈得遜河谷、占地50英畝的“克勞頓村”是GE高級(jí)管理人員培訓(xùn)中心，有人把它稱為GE高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部成長的搖籃，而《財(cái)富》雜志稱之為“美國企業(yè)界的哈佛”。它創(chuàng)立于1956年，是世界上第一個(gè)大公司的管理學(xué)院。

GE的克勞頓管理學(xué)院有著明確的使命，那就是：創(chuàng)造、確定、傳播公司的學(xué)識(shí)，以促進(jìn)GE的發(fā)展，提高GE在全球的競(jìng)爭(zhēng)能力。具體地說，就是為GE員工的成長與發(fā)展提供培訓(xùn)，向GE各業(yè)務(wù)部門傳播最佳實(shí)踐、公司的舉措以及學(xué)習(xí)的經(jīng)驗(yàn)，傳播公司的文化與價(jià)值觀?？藙陬D村的課程分三類，一是專業(yè)知識(shí)類，如財(cái)務(wù)、人事管理、信息技術(shù)等等，其目的是使GE員工在某一技術(shù)領(lǐng)域更專、更深入。第二類是針對(duì)員工某一事業(yè)發(fā)展階段而設(shè)計(jì)的課程，如新經(jīng)理發(fā)展課程、高級(jí)經(jīng)理課程、高層管理人員發(fā)展課程等等。第三類是為推廣全公司范圍的舉措而設(shè)置的課程，如六個(gè)西格瑪培訓(xùn)、變革加速進(jìn)程等。

每一年，在克勞頓村接受培訓(xùn)的GE高級(jí)經(jīng)理人員都達(dá)5000－6000人，他們分別來自GE在全球的業(yè)務(wù)部門。而克勞頓村的教員，50％來自GE高層經(jīng)管人員，其中包括GE前董事長兼CEO韋爾奇先生以及現(xiàn)任董事長兼CEO杰夫.伊梅爾特先生。克勞頓村的教學(xué)方式也是非常獨(dú)特的。在每一課程中，學(xué)員都被要求以行動(dòng)為導(dǎo)向，帶著問題來參加學(xué)習(xí)，學(xué)完之后還要帶著行動(dòng)計(jì)劃回去；另外，強(qiáng)調(diào)案例研究，強(qiáng)調(diào)傳播GE的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)與最佳做法。在一些課程中，業(yè)務(wù)部門的領(lǐng)導(dǎo)人會(huì)擬出具體的項(xiàng)目讓學(xué)員去做。在一定的情況下，還組織學(xué)員與業(yè)務(wù)部門一起針對(duì)實(shí)際問題開展研究與討論。

隨著GE的業(yè)務(wù)不斷向全球擴(kuò)展，克勞頓村的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員管理培訓(xùn)項(xiàng)目已經(jīng)在全球展開，目前在歐洲、亞洲和拉美都有管理培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，從而加強(qiáng)對(duì)全球員工的培訓(xùn)與發(fā)展。

有關(guān)資料顯示，GE每年投入培訓(xùn)的費(fèi)用高達(dá)10億美元，這足以顯示GE公司對(duì)培訓(xùn)和員工發(fā)展的重視。2001年9月，培訓(xùn)中心被重新命名為約翰·韋爾奇領(lǐng)導(dǎo)發(fā)展中心。附件1：教育產(chǎn)業(yè)研究華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告6.IBM的培訓(xùn)

IBM是一個(gè)非常注重培訓(xùn)的企業(yè)，它在中國一年的培訓(xùn)投入超過１０００萬美元，有人提出減少培訓(xùn)支出，但I(xiàn)BM的老板說：“如果我每年不花這些錢去培訓(xùn)，可能一年只能有４個(gè)億美元的收人，而現(xiàn)在，我們?cè)谥袊荒甑氖杖耸牵竷|美元?！盜BM把培訓(xùn)作為保證公司發(fā)展的基本政策，除對(duì)內(nèi)部員工培訓(xùn)外，還對(duì)客戶進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)。企業(yè)培訓(xùn)是一種投資，可以帶來巨大的回報(bào)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，外資公司一般按銷售額的１％，工資總額的５％計(jì)提培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)。附件1：教育產(chǎn)業(yè)研究華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告所謂會(huì)展產(chǎn)業(yè)，顧名思義，就是通過舉辦各種形式的會(huì)議和展覽展銷，能夠帶來直接或間接經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象和經(jīng)濟(jì)行為，也被稱之為“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”或“會(huì)展市場(chǎng)”。會(huì)展經(jīng)濟(jì)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的產(chǎn)物，在國外，會(huì)展產(chǎn)業(yè)起源于英國，已有幾百年歷史。我國的會(huì)展產(chǎn)業(yè)從九十年代開始進(jìn)入加速發(fā)展階段。會(huì)展產(chǎn)業(yè)舉辦的大型會(huì)議、展覽活動(dòng)，能夠帶來源源不斷的商流、物流、人流、資金流、信息流，直接推動(dòng)商貿(mào)、旅游業(yè)的發(fā)展，不斷創(chuàng)造商機(jī)，吸引投資，進(jìn)而拉動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并形成以會(huì)展活動(dòng)為核心的經(jīng)濟(jì)群體。會(huì)展產(chǎn)業(yè)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)而引起的相互聯(lián)系、相互作用、相互影響的同類企業(yè)的總和，是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系的有機(jī)組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要標(biāo)志。1.會(huì)展產(chǎn)業(yè)定義附件2：會(huì)展產(chǎn)業(yè)研究華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告產(chǎn)生直接的經(jīng)濟(jì)效益

會(huì)展經(jīng)濟(jì)可以產(chǎn)生直接的經(jīng)濟(jì)效益，這是它得以迅速發(fā)展的重要原因。從國際上看，在瑞士日內(nèi)瓦，德國漢諾威、慕尼黑，美國紐約，法國巴黎，英國倫敦，新加坡和我國香港等這些世界著名的“展覽城”，會(huì)展業(yè)為其帶來了直接的收益和經(jīng)濟(jì)的繁榮。美國1年舉辦200多個(gè)商業(yè)展會(huì)帶來的經(jīng)濟(jì)效益超過38億美元；法國展會(huì)每年?duì)I業(yè)額達(dá)85億法郎，展商的交易額高達(dá)1500億法郎，展商和參觀者的間接消費(fèi)也在250億法郎左右；我國香港每年也通過舉辦各種大型會(huì)議和展覽獲得可觀的收益；從國內(nèi)來看，僅2000年春季舉辦的“北京第六屆國際汽車展”，就有40萬觀眾前往觀展，光門票收入就相當(dāng)可觀。這種直接的經(jīng)濟(jì)效益所產(chǎn)生的吸引力使得會(huì)展經(jīng)濟(jì)在我國迅速發(fā)展起來。較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用

會(huì)展經(jīng)濟(jì)涉及服務(wù)、交通、旅游、廣告、裝飾、邊檢、海關(guān)以及餐飲、通信和住宿等諸多部門，不僅可以培育新興產(chǎn)業(yè)群，而且可以直接或間接帶動(dòng)一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。據(jù)有關(guān)資料顯示，國際上展覽業(yè)的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)系數(shù)大約為1∶9，即展覽場(chǎng)館的收入如果是1，相關(guān)的社會(huì)收入為9。這樣高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度使得會(huì)展經(jīng)濟(jì)成為帶動(dòng)城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長點(diǎn)，自然得到各方面的重視和青睞。根據(jù)上海市的測(cè)算，上海展覽業(yè)帶來的相關(guān)經(jīng)濟(jì)效益，直接投入產(chǎn)出比為1∶6，間接的可達(dá)到1∶9，對(duì)該市GDP的拉動(dòng)效應(yīng)非常明顯。2.會(huì)展產(chǎn)業(yè)的五大直接功能附件2：會(huì)展產(chǎn)業(yè)研究華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用（續(xù)） 會(huì)展經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用明顯反映在對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施和其他相關(guān)硬件設(shè)施建設(shè)的拉動(dòng)方面。1996年在德國漢諾威舉辦的世界博覽會(huì)，德國政府為此撥款70億馬克進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，大大改善了該市的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境；1999年我國在昆明主辦的世界園藝博覽會(huì)，218公頃的場(chǎng)館群及相關(guān)投資總計(jì)超過216億元，使昆明的城市建設(shè)至少加快了10年。

會(huì)展經(jīng)濟(jì)還可帶動(dòng)集交通、住宿、餐飲、購物、旅游為一體的“第三產(chǎn)業(yè)消費(fèi)鏈”。1999年上海舉辦的“財(cái)富論壇”會(huì)期雖只3天，但是留在上海各酒店的費(fèi)用就達(dá)數(shù)百萬美元。每年兩屆的中國出口商品交易會(huì)(廣交會(huì))，帶動(dòng)了廣州第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，展會(huì)期間，廣州市酒店客商入住率達(dá)90%以上，來自100多個(gè)國家和地區(qū)的近10萬多外商云集廣州。云南昆明召開的‘99世界園藝博覽會(huì)的影響一直持續(xù)到現(xiàn)在，2000年1—7月份，云南省旅游總收入115億元，同比增長44%，到10月初，昆明世博會(huì)接待的中外游客已超過930萬人次。1999年以來，香港參觀展覽的人數(shù)達(dá)407萬人次，展覽業(yè)本身收益為15億港元，酒店業(yè)收益高達(dá)126億港元，占第三產(chǎn)業(yè)總收入的59%；餐飲業(yè)收益635億港元，參觀展覽的人士在香港的商店總消費(fèi)達(dá)27億港元，占零售業(yè)總收入的12%。

會(huì)展經(jīng)濟(jì)還可增加大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。據(jù)測(cè)算，每增加1000平方米的展覽面積，就可創(chuàng)造近百個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。1996年在德國漢諾威舉辦的世界博覽會(huì)，創(chuàng)造了10萬個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，獲得了145億馬克的利潤及45億馬克的稅收；在香港，一年的會(huì)展活動(dòng)可大約為香港居民提供9000多個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。對(duì)于人口眾多的中國而言，會(huì)展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展無疑為增加就業(yè)提供了一條有效的渠道。2.會(huì)展產(chǎn)業(yè)的五大直接功能附件2：會(huì)展產(chǎn)業(yè)研究華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告?zhèn)鞑バ畔?、知識(shí)、觀念的作用

從科技發(fā)展史來看，許多劃時(shí)代的發(fā)明創(chuàng)造，如電話機(jī)、留聲機(jī)、蒸汽火車、電視機(jī)等都是在展覽會(huì)上首先進(jìn)行展示和推廣的。即使是在信息技術(shù)和手段迅速發(fā)展的今天，會(huì)議和展覽的便捷性、集中性、直觀性和快速性，在新技術(shù)的推廣方面仍起著不可替代的作用。會(huì)展經(jīng)濟(jì)還能促進(jìn)國內(nèi)外的政府與企業(yè)、企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與消費(fèi)者以及社會(huì)其他各主體之間的溝通與交流，在這方面會(huì)議和論壇的作用十分明顯。在“99北京國際周”中，就設(shè)立了“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)論壇”、“硅谷杰出華人論壇”、“知識(shí)產(chǎn)權(quán)論壇”、“風(fēng)險(xiǎn)投資與融資上市論壇”等。“99上海財(cái)富論壇”更是吸引了國際上的著名企業(yè)家和學(xué)者，論壇本身在傳播新知識(shí)、新觀念，以及促進(jìn)中國與世界的溝通和交流方面起到了相當(dāng)大的作用。

促進(jìn)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易合作的作用

在一些交易會(huì)、展覽會(huì)和貿(mào)易洽談會(huì)上都能簽署一定金額的購銷合同、投資、轉(zhuǎn)讓和合資意向書。據(jù)統(tǒng)計(jì)，法國博覽會(huì)和其他專業(yè)展覽會(huì)每年展商的交易額高達(dá)1500億法郎。在“99深圳高交會(huì)”上，成交項(xiàng)目1459個(gè)，成交金額6494億美元。北京舉辦的前兩屆國際周上，達(dá)成的投資總額也都達(dá)到6億多美元。2000年北京國際周內(nèi)簽署的合同、協(xié)議、意向總計(jì)金額達(dá)到了6023億美元。2.會(huì)展產(chǎn)業(yè)的五大直接功能附件2：會(huì)展產(chǎn)業(yè)研究華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用 國際上有許多以展覽著稱的城市，尤以德國為多。像漢諾威、杜塞爾多夫、萊比錫、慕尼黑等均是世界知名的會(huì)展之都，展覽在為這些城市帶來可觀經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也大大提高了它們?cè)趪H上的知名度。法國首都巴黎，平均每年都要承辦300多個(gè)國際大型會(huì)議，因此，贏得了“國際會(huì)議之都”之稱。我國的香港以其每年舉辦若干大型國際會(huì)議、展覽而在國際上享有盛名。上?！?9財(cái)富論壇”的召開，預(yù)示著上海在向國際展覽名城的方向邁進(jìn)。大連也以每年舉辦的“服裝節(jié)”而提高了在國內(nèi)和國際的知名度。

會(huì)展業(yè)被認(rèn)為是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“助推器”。珠江三角洲是全國改革開放最早的地區(qū)之一，伴隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，會(huì)展經(jīng)濟(jì)也隨之興起。進(jìn)入90年代，廣東會(huì)展的數(shù)量、規(guī)模均以每年20%以上的速度增長。目前全省從事會(huì)展業(yè)的企業(yè)已達(dá)2000家，每年舉辦的較大型會(huì)展超過一千余個(gè)，成為中國最大的會(huì)展基地。廣州的“廣交會(huì)”，深圳的“高交會(huì)”，珠海的“航空展”等大型會(huì)展在國內(nèi)外都有較大的影響，會(huì)展業(yè)已成為珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要產(chǎn)業(yè)。會(huì)展經(jīng)濟(jì)也為中西部地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了契機(jī)。2000年第11屆中國哈爾濱經(jīng)濟(jì)貿(mào)易洽談會(huì)完成總成交額573億美元，簽訂對(duì)外經(jīng)貿(mào)合同4166億美元，南聯(lián)合作項(xiàng)目625項(xiàng)，引進(jìn)外省資金86億元人民幣，合同總投資額1184億元人民幣。給地處邊陲的黑龍江經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了可貴的契機(jī)。會(huì)展經(jīng)濟(jì)帶給新疆的不僅是一些合同、項(xiàng)目和資金，它的巨大活力已悄然滲入經(jīng)濟(jì)生活的各個(gè)方面。為期3天的“2000年中國(新疆)國內(nèi)旅游交易會(huì)”，帶動(dòng)了新疆第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，僅7月份，新疆就接待國內(nèi)游客140萬人次，旅游收入112億元，比去年同期增長67%。除大城市外，一些中小型城市也在依據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)和特色經(jīng)濟(jì)探索會(huì)展經(jīng)濟(jì)這篇大文章，以帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。2.會(huì)展產(chǎn)業(yè)的五大直接功能附件2：會(huì)展產(chǎn)業(yè)研究華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告供求調(diào)節(jié)與均衡功能 會(huì)展產(chǎn)業(yè)本身是供需矛盾演進(jìn)的產(chǎn)物，是創(chuàng)造供給、刺激需求、平衡供需的重要手段。調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) 積極、有效、規(guī)范的會(huì)展活動(dòng)，有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重要推動(dòng)作用。會(huì)展活動(dòng)有利于發(fā)揮區(qū)域比較優(yōu)勢(shì)，有利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和區(qū)域生產(chǎn)力發(fā)展促進(jìn)經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展有利于突破經(jīng)濟(jì)一體化的制度與非制度障礙，為完整的市場(chǎng)體系形成提供條件；有利于統(tǒng)一市場(chǎng)規(guī)則、慣例和經(jīng)濟(jì)秩序的形成；有利于加深不同國家、地區(qū)間的分工與合作，密切彼此的經(jīng)濟(jì)關(guān)系；有利于加強(qiáng)政府間協(xié)作，能協(xié)調(diào)各種利益的沖突和矛盾，并提供解決的機(jī)會(huì)和條件。3.會(huì)展產(chǎn)業(yè)的三大間接功能附件2：會(huì)展產(chǎn)業(yè)研究華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告法國巴黎有“國際會(huì)議之都”美譽(yù)，每年承辦300多個(gè)大型國際會(huì)議展覽，每年?duì)I業(yè)額達(dá)85億法郎，展商的交易額高達(dá)1500億法郎，展商和參觀者的間接消費(fèi)也在250億法郎左右。德國漢諾威德國政府為在漢諾威舉辦的世界博覽會(huì)撥款70億馬克進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，創(chuàng)造了10萬個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，獲得了45億馬克的稅收及145億馬克的利潤。德國慕尼黑德國政府大力扶持的大型展覽公司之一，每年可以獲得營業(yè)收入近250億馬克，創(chuàng)造7萬個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。德國杜塞爾多夫政府利用產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的理念，打造全球會(huì)展經(jīng)濟(jì)國家。對(duì)外業(yè)務(wù)擴(kuò)張上，往往采用多家會(huì)展集團(tuán)聯(lián)合經(jīng)營模式。擁有全球獨(dú)一無二的會(huì)展促銷網(wǎng)絡(luò)。瑞士日內(nèi)瓦世界會(huì)議之都，利用和平之城、公園之城和世界旅游勝地的優(yōu)勢(shì)，利用世界經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國的地位，每年吸引國際性會(huì)議達(dá)5000多個(gè)，具有召開世界會(huì)議無可比擬的地位。美國紐約依托美國強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)和科技地位，每年贏得利潤達(dá)4億多美元，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)達(dá)9萬多個(gè)，為美國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長提供強(qiáng)大支持。美國芝加哥新興產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)城市給會(huì)展產(chǎn)業(yè)提供源源不斷的源動(dòng)力，每年舉辦的大型國際展覽近100個(gè)，直接經(jīng)營收入16億美元。英國倫敦會(huì)展產(chǎn)業(yè)的發(fā)祥地。萬國博覽會(huì)經(jīng)久不衰。依托良好的產(chǎn)業(yè)成熟度和交通條件，每年直接和間接會(huì)展收入近30億英鎊，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)6萬個(gè)。意大利米蘭作為意大利“經(jīng)濟(jì)首都”，其會(huì)展經(jīng)濟(jì)跟巴黎齊名，金融、時(shí)裝、化工、冶金、機(jī)械等產(chǎn)業(yè)的支撐為會(huì)展產(chǎn)業(yè)每年產(chǎn)生約20億美元的收入。新加坡新加坡的產(chǎn)業(yè)支柱，新加坡經(jīng)濟(jì)的助推器，每年舉辦的綜合展覽和專業(yè)展覽近150個(gè)，創(chuàng)造直接利潤4億坡幣，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)達(dá)2萬個(gè)，并帶動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)特別是信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。香港一年的會(huì)展收入達(dá)74億港元，同時(shí)提供了9000多個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)4.國際十大會(huì)展名城附件2：會(huì)展產(chǎn)業(yè)研究華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告5.我國會(huì)展產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀因?yàn)闀?huì)展經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用，世界各國對(duì)國際會(huì)議舉辦權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈，很多國家還形成了相應(yīng)的會(huì)議產(chǎn)業(yè)鏈，建有相應(yīng)的會(huì)議旅行社、專業(yè)會(huì)展組織和服務(wù)機(jī)構(gòu)，形成了合理分工的社會(huì)化經(jīng)營和服務(wù)體系。我國目前各城市都通過各種渠道爭(zhēng)辦一些大型的國際、國內(nèi)會(huì)議和具有較大影響的行業(yè)展覽、展銷會(huì)。下圖是我國1997－2000年會(huì)展數(shù)量的變化城市發(fā)展會(huì)展產(chǎn)業(yè)的三個(gè)必備條件：城市須具有國際知名度，經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、文化發(fā)達(dá)；城市須具有完善的基礎(chǔ)設(shè)施，如交通、通訊、涉外賓館飯店等；城市須具有發(fā)達(dá)、成熟的產(chǎn)業(yè)體系，以及豐富的旅游資源。北京、上海、廣州是全國目前最大的三大會(huì)展中心城市。另外，武漢和大連在區(qū)位、環(huán)境和經(jīng)濟(jì)的綜合因素上也具有大力發(fā)展會(huì)展產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)。附件2：會(huì)展產(chǎn)業(yè)研究華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告我國會(huì)展業(yè)從小到大，發(fā)展速度不斷加快，行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益逐年攀升，成為各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推器和新亮點(diǎn)。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近10年來，我國通過展覽實(shí)現(xiàn)外貿(mào)出口成交額達(dá)340多億美元，內(nèi)貿(mào)交易120多億元人民幣， 各類專業(yè)性、綜合性的國際展覽會(huì)有力地促進(jìn)了中外的技術(shù)合作、信息溝通、貿(mào)易往來、人員互訪和文化交 流，創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。然而，在看到成績的同時(shí)也存在這嚴(yán)重制約會(huì)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展的致命障礙：會(huì)展市場(chǎng)秩序混亂，魚龍混雜，會(huì)展過多過濫，有些地方甚至出現(xiàn)了會(huì)展“泡沫”現(xiàn)象：一些城市日日有展， 甚至“一日多展”。許多展覽和會(huì)議既無特色，又無實(shí)質(zhì)內(nèi)容，缺乏良好的組織與服務(wù)，且收費(fèi)混亂，低水平 惡性競(jìng)爭(zhēng)，使參展者的利益無法得到保護(hù)。對(duì)一些會(huì)展主辦者來說，展會(huì)無論大小都有錢可賺。經(jīng)濟(jì)利益驅(qū) 使大家都想爭(zhēng)分一杯羹。展覽場(chǎng)所重復(fù)建設(shè)，功能單一：全國各個(gè)城市都有展館，但大多面積小、功能單一、設(shè)施落后、服務(wù)水平低， 不具有競(jìng)爭(zhēng)力，更不具有接辦國際名展的能力。多數(shù)展館只能承辦一些低檔次的展覽，缺乏統(tǒng)一布局，一味 地為了獲得短期利益，使展覽活動(dòng)過多過濫，導(dǎo)致參展物品數(shù)量少、檔次低，降低了對(duì)商家的吸引力，同時(shí) 也降低了辦展質(zhì)量，影響了城市聲譽(yù)和企業(yè)效益。有些城市盲目建設(shè)展覽場(chǎng)所，導(dǎo)致了社會(huì)資源的浪費(fèi)。多數(shù)展會(huì)缺乏明確定位，組織管理模式落后：同國際知名展覽相比，我國展覽缺乏明確定位，讓參展廠商 “食之無味，棄之可惜”。而有的展會(huì)則什么檔次與質(zhì)量的產(chǎn)品都一擁而上。有些展會(huì)甚至成為處理滯銷商品 的場(chǎng)所。參展商的目的也不明確，且大多數(shù)廠商只是“坐以待客”。組織管理模式落后，服務(wù)水平低，也是制 約我國展覽使之停留在相對(duì)封閉、單一、服務(wù)水平低下層次上的重要原因。6.我國會(huì)展產(chǎn)業(yè)目前存在的問題附件2：會(huì)展產(chǎn)業(yè)研究華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告會(huì)展業(yè)還未形成專業(yè)化分工協(xié)作的格局：為展覽提供配套服務(wù)的技術(shù)、信息等相對(duì)滯后，制約了展覽規(guī)模經(jīng)濟(jì)的發(fā)揮。同一批人員既是展覽組織者，又是展覽管理者，也是展覽項(xiàng)目的實(shí)施者，從展品征集到展品運(yùn)輸、展品布置直至為參展者提供吃住行服務(wù)等均由同一批人承擔(dān)，這在某種程度上影響了社會(huì)化分工帶來的高效率的發(fā)揮。同時(shí)，為展覽提供輔助服務(wù)的行業(yè)如展覽信息、展覽咨詢、施工、評(píng)估、道具、設(shè)計(jì)裝潢等行業(yè)也有待進(jìn)一步發(fā)展。

會(huì)展主辦主體復(fù)雜，缺乏資質(zhì)條件的約束，展覽業(yè)務(wù)人員的素質(zhì)偏低：目前，會(huì)議展覽的主辦主體有各級(jí)政府及有關(guān)部門，有各類協(xié)會(huì)、學(xué)會(huì)，有各種群團(tuán)組織，有咨詢公司和展覽公司，有各種媒體，也有各類企業(yè)。主辦主體的多元化是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下會(huì)展業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，但是，由于沒有嚴(yán)格的資質(zhì)條件限制，造成了一些會(huì)議和展覽水平低，組織管理混亂，一些城市甚至出現(xiàn)了各種展會(huì)一哄而上的局面。附件2：會(huì)展產(chǎn)業(yè)研究6.我國會(huì)展產(chǎn)業(yè)目前存在的問題華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告 上述問題的存在既有我國會(huì)展經(jīng)濟(jì)發(fā)育時(shí)間較短，經(jīng)驗(yàn)不足，從業(yè)人員素質(zhì)較低等原因，但更重要的是會(huì)展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還缺乏行業(yè)規(guī)制和一些法規(guī)、制度建設(shè)。會(huì)展業(yè)存在問題的病根，主要在于從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)走向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過程中，在新舊體制的轉(zhuǎn)換中，會(huì)展業(yè)管理制度沒有及時(shí)進(jìn)行必要的變革，管理部門和從業(yè)人員的管理理念滯后并存在短期行為。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下形成的展會(huì)審批制、展覽公司資格認(rèn)定制未能與會(huì)展市場(chǎng)的發(fā)展接軌，未能完全體現(xiàn)公開、公正、優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)原則。有的展會(huì)雖然質(zhì)量很差，組織和服務(wù)嚴(yán)重欠缺，但由于有政府作后盾而得以存在。有的展覽公司雖然缺乏實(shí)力和信譽(yù)卻可以憑過去獲得的一紙“資格證”而濫竽充數(shù)。展覽業(yè)管理體制和制度不規(guī)范。目前，國內(nèi)尚沒有統(tǒng)一的展覽管理部門和行業(yè)自律組織。而現(xiàn)行的展覽管理辦法則導(dǎo)致了多頭批展，重復(fù)辦展。國家及地方許多部門都有權(quán)審批和舉辦展覽。而且很多政府主管部門成為辦展的主體。這種多層次、多渠道辦展的局面使得展覽管理混亂。這種管理上的政出多門、本位主義，導(dǎo)致了惡性競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象出現(xiàn)。與行政干預(yù)、計(jì)劃管理的這種“錯(cuò)位”相對(duì)應(yīng)的是，行業(yè)管理的“缺位”，全國會(huì)議展覽業(yè)缺乏權(quán)威、廣泛、有效的行業(yè)規(guī)范和自律，諸侯割據(jù)，各自為政。重利潤而輕服務(wù)，導(dǎo)致展覽資源的分散浪費(fèi)、行業(yè)秩序的混亂無章。會(huì)展業(yè)的發(fā)展缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃與宏觀調(diào)控，缺少行業(yè)約束機(jī)制。具有怎樣資質(zhì)的單位才可以舉辦哪種層次和內(nèi)容的展覽?參展商需要符合什么行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)才能入場(chǎng)?這些在我國目前都沒有具體規(guī)定和規(guī)章制度約束，結(jié)果展會(huì)魚龍混雜，影響了會(huì)展的整體質(zhì)量。7.我國會(huì)展產(chǎn)業(yè)存在問題原因分析附件2：會(huì)展產(chǎn)業(yè)研究華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告會(huì)展業(yè)的運(yùn)行缺乏規(guī)范化，展會(huì)的地點(diǎn)、頻率約束機(jī)制缺位。在國外，展館一般遵循商業(yè)信譽(yù)和行規(guī)行約，例如，展館不能租給兩個(gè)時(shí)間相近的同類展會(huì)，但我們既沒有相關(guān)的行業(yè)法規(guī)規(guī)章的約束，又缺乏自律機(jī)制。另外，展覽場(chǎng)地、運(yùn)輸、各種公共服務(wù)的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、境內(nèi)外招展程序及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，消防、安全、環(huán)境衛(wèi)生等驗(yàn)收事項(xiàng)的規(guī)范化程度等都很低。這些問題都對(duì)展覽業(yè)的發(fā)展帶來不利的影響。

會(huì)展業(yè)從業(yè)人員的專業(yè)技能和管理水平與發(fā)達(dá)國家相比有較大差距。無論是展覽組織者、管理者、施工人員還是為展覽提供其他服務(wù)的人員的素質(zhì)總體來看不高，觀念更新較慢，多是承襲前人的經(jīng)驗(yàn)而缺乏創(chuàng)新精神。同時(shí)，我國展覽業(yè)信息不完整的現(xiàn)狀，展覽理論研究缺乏的狀況也使得展覽從業(yè)人員應(yīng)用高新技術(shù)的能力相對(duì)滯后。展覽從業(yè)人員分工不明確，大多數(shù)人沒有自己的專長，這種情況使得我國的展覽業(yè)缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。附件2：會(huì)展產(chǎn)業(yè)研究7.我國會(huì)展產(chǎn)業(yè)存在問題原因分析華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告北京發(fā)展會(huì)展產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀： 近年來，北京會(huì)展業(yè)一直在國內(nèi)處于重要位置，年平均增長水平保持在２０％左右。１９９６年至２０００年，全市共舉辦各類展覽會(huì)１２５１個(gè)，占全國展覽會(huì)總數(shù)的５０％左右，其中國際來華展８１２個(gè)，占北京展會(huì)總數(shù)的６０％以上，約占全國總數(shù)的２５％，每年有數(shù)十個(gè)國家和地區(qū)的數(shù)千家國外公司赴京參展，其中以歐美發(fā)達(dá)國家客商為主。同期，全市舉辦各類國內(nèi)外會(huì)議１７４６個(gè)，其中每年舉辦具有一定規(guī)模的國際會(huì)議約６０個(gè)。 目前，北京地區(qū)經(jīng)外經(jīng)貿(mào)部審定的具有舉辦國際展覽會(huì)資格的單位１３４家，占全國的一半以上，在北京工商部門注冊(cè)登記具有經(jīng)營會(huì)展業(yè)務(wù)的公司１７００余家，初步形成了由場(chǎng)館、廣告、裝修、運(yùn)輸、旅游、咨詢、法律等為會(huì)展提供綜合服務(wù)的配套服務(wù)體系，機(jī)床、汽車、通訊、紡織、印刷、冶金、制冷、計(jì)算機(jī)和服裝服飾展覽等已進(jìn)入了國際先進(jìn)展會(huì)行列。北京會(huì)展產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇： 據(jù)專家預(yù)測(cè)，未來幾年，北京地區(qū)會(huì)展業(yè)將面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇。根據(jù)北京近年會(huì)展業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，在今后的５至８年內(nèi)，北京需建設(shè)３５至４０萬平方米展覽場(chǎng)館方能滿足會(huì)展業(yè)發(fā)展需要。伴隨著中國加入世貿(mào)組織和北京舉辦２００８年奧運(yùn)會(huì)的機(jī)遇，北京會(huì)展業(yè)市場(chǎng)開放步伐將明顯加快，國外知名會(huì)展公司、高水平的國際會(huì)展將大量涌入北京，北京會(huì)展業(yè)的規(guī)模和水平將有大幅度的提高，同時(shí)也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。與東京、香港、新加坡等先期發(fā)展的城市相比，北京將成為２１世紀(jì)最活躍、最具開發(fā)潛力的亞洲城市。與上海、廣州等國內(nèi)相關(guān)城市相比，北京的區(qū)域位置、國際影響、人才優(yōu)勢(shì)對(duì)發(fā)展會(huì)展業(yè)最為有利，其接待國際會(huì)展的數(shù)量、國際會(huì)展的規(guī)模、質(zhì)量和水平、城市綜合功能與城市影響力等在全國都處于領(lǐng)先地位。8.北京會(huì)展產(chǎn)業(yè)附件2：會(huì)展產(chǎn)業(yè)研究華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告據(jù)統(tǒng)計(jì)，２０００年在全球舉辦國際會(huì)議最多的國家排名中，美國以２３４個(gè)會(huì)議占據(jù)榜首，中國僅有３３個(gè)，排在２６位；按照城市來比較，倫敦召開的國際會(huì)議最多，有５６個(gè)，北京有２１個(gè)，名列２７位。目前，北京排名前19位的展館如下1中國國際展覽中心11北京太克會(huì)展中心2中國國際貿(mào)易中心12北京民族文化宮展覽館3北京國際會(huì)議中心13煤炭工業(yè)展覽中心4北京展覽館14中國科學(xué)技術(shù)館5全國農(nóng)業(yè)展覽館15中國美術(shù)館6全國建筑展覽館16國家輕工業(yè)局展覽中心7中華人民共和國建設(shè)部建筑展覽館17北京中機(jī)華夏展覽中心8北京國際展覽中心18北京銀夏展覽中心9中國國際科技會(huì)議中心19百花榮藝術(shù)館10中國軍事博物館8.北京會(huì)展產(chǎn)業(yè)附件2：會(huì)展產(chǎn)業(yè)研究華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告上海會(huì)展產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀：上海會(huì)展產(chǎn)業(yè)伴隨改革開放的腳步迅速崛起，已成為上海國民經(jīng)濟(jì)的助推器和新亮點(diǎn)。上世紀(jì)８０年代初期，上海的專業(yè)會(huì)展公司寥寥無幾，每年舉辦的大型會(huì)展不過十來個(gè)。９０年代以來，全國性或國